财务数据和关键指标变化 - 2025年全年整体收入增长2.1%，同店收入增长1.4% [6][15] - 2025年租户流失率降至41%，为公司历史最低水平 [6] - 2025年净推荐值达到34，接近历史最高水平 [6] - 2026年核心每股运营资金指引显示，同店净营业收入预计带来0.04美元的增长，但管理费用和合资企业收入将抵消0.03美元 [23] - 2026年预计同店运营费用增长3.8%，比2.5%的有机增长率高出130个基点 [21] - 2025年第四季度坏账率约为1.63%，预计2026年全年坏账率为1.4% [124] - 2025年公司以平均每股182美元的价格回购了约4.9亿美元的股票，隐含收益率超过6% [8] - 2025年公司筹集了24亿美元资本，初始成本为5% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务：2025年启动了价值16.5亿美元的新项目，预计初始稳定收益率为6.2% [7] - 开发业务：2026年计划启动8亿美元的新项目，平均开发收益率在6.5%至7%之间 [10] - 开发业务：预计2026年开发净营业收入为4700万美元，2027年将额外增加7500万美元 [28] - 开发业务：2026年开发收益预计为每股0.10美元，贡献90个基点的增长 [25] - 其他租金收入：受2025年部分立法行动影响，增长预计约为3.5%，若无此影响，增长将接近5% [16] - 运营举措：公司已实现8000万美元年度增量净营业收入目标的60%，2026年预计将再增加700万美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约/新泽西地区：预计收入增长约2%，其中纽约市和威彻斯特郡预计增长中高个位数（3%-4%） [16] - 波士顿：受2025年下半年失业影响，预计入住率同比下降约40个基点，市场新公寓交付量预计下降30%至4000套 [17] - 中大西洋地区：预计收入增长略低于1%，市场新公寓交付量预计大幅下降60%至5000套 [18] - 北加州：预计收入增长中个位数（约3%），市场新公寓交付量预计下降60%至3000套 [18] - 西雅图：预计2026年全年净有效租金小幅增长，市场新公寓交付量预计下降50%至5000套 [19] - 南加州：预计收入增长中低个位数（约1%-2%），市场新公寓交付量预计下降40%至11000套 [19] - 扩张市场：东南佛罗里达预计为最强地区，收入增长约1.5%；丹佛因零净就业增长和大量新公寓交付（2026年预计9000套），前景充满挑战，租金预计持续下降 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于利用规模优势，特别是技术和集中化服务方面的投资，从现有投资组合中驱动增量增长 [9] - 开发战略：在2026年将新项目启动规模限制在8亿美元，以应对不确定的环境，并确保获得高于资本成本和基础资本化率的强劲利差 [10][50] - 资本配置：拥有行业最强的资产负债表之一，在资本来源和配置上保持灵活，2024年通过远期方式筹集了近9亿美元股权资本，成本约为5% [7][8] - 投资组合优化：通过出售增长较慢的资产（如华盛顿特区部分资产）和收购高成本效益的资产（如德克萨斯州部分社区）来重新定位投资组合，以改善长期增长前景 [24] - 产品多元化：在开发项目中增加更多大户型住宅以适应居家办公趋势，包括8个带有“建成出租”组件的社区，并注重靠近零售区的优质填充地块 [29] - 行业竞争：在已建立的区域，由于获取开发许可的挑战和漫长过程，预计供应紧张将持续，这将成为公司的顺风因素 [12][13] - 扩张市场目标：长期目标是将扩张市场的投资组合占比提升至25%，目前约为一半，这是一个多年的过程 [161] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：预计2026年就业增长环境将略强于2025年，但仍相对温和，全美商业经济协会目前预测2026年净新增就业75万个 [11] - 需求支撑：公寓需求将受到租金收入比（在已建立区域已低于2020年水平）以及租房相对于购房的吸引力（在已建立区域，购房月成本高出2000美元以上）的支撑 [11][12] - 供应前景：在已建立区域，预计2026年新增供应仅占存量的80个基点，这是自全球金融危机以来未见的低水平 [12] - 2026年展望：尽管指引假设2026年增长温和，但随着运营基本面改善和开发收益在2027年加速增长，公司已做好产生显著收益和价值创造准备 [14] - 长期前景：积极进行增值开发为2027年及以后的超额收益增长奠定了基础，当前预开发项目完成后将以超过6%的收益率稳定下来 [26] 其他重要信息 - 股息：董事会批准将季度股息提高至每股1.78美元，增幅1.7%，使公司继续保持行业较为保守的派息率之一 [10] - 成本压力：财产税减免计划的逐步取消将为2026年运营费用增长增加约70个基点；2025年第四季度有利的财产税上诉和解产生了50个基点的逆风 [21] - 技术投资：“Avalon Connect”产品（包括批量互联网和智能门禁）的成本影响，其中批量互联网部分成本在2026年基本稳定，智能门禁部分影响较小且将持续18-24个月 [62] - 立法影响：科罗拉多州和加利福尼亚州（AB 1414法案）的新立法影响了收取某些费用或提供批量互联网服务的能力，对其他租金收入和运营费用产生了拖累 [79] - 交易环境：观察到市场分化，对于符合要求的资产，出价深入且强劲，买家愿意承受短期运营疲软以期待未来复苏；债务市场变得更具竞争力，利差收窄，支撑了资本化率 [97][98][99] - 资本结构：公司增加了商业票据的使用，以在资本结构中纳入更多浮动利率债务，目前商业票据余额可能持续在4亿至5亿美元左右 [152][154][155] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于续租租金涨幅和近期变化原因 - 管理层表示，2月和3月的续租报价在4%-4.5%范围内，但最终落实的涨幅通常会稀释100-125个基点。2026年整体租金变化预计约为2%，其中续租平均涨幅预计与2025年相似（中个位数，约3%），新租租金预计改善70-80个基点。从上半年到下半年的预期改善主要基于四个因素：就业增长小幅加速、就业结构改善、供应减少40%的累积效应以及2025年下半年基数较低 [31][32][33][34][35][36] 问题: 关于供应影响的可预测性及持续时间 - 管理层认为其预测反映了供应影响，预计上半年会较弱，部分原因是2025年下半年的一些待吸收库存会延续到2026年上半年。一旦这些库存被吸收，市场选择将大大减少，预计新租租金将看到最明显的改善（相对2025年改善60-70个基点），而续租租金将相对平稳 [37][38][39] 问题: 关于制定2026年指引的考量及对各组成部分的信心 - 管理层表示其指引制定方法保持不变，基于现有最佳数据进行详细评估。对于开发收益部分信心较高，因为这些项目已在建或开始租赁，收入流入相对清晰。同店投资组合的主要不确定性在于需求，上行和下行风险都与就业增长情况相关 [44][45][46][47][48][49] 问题: 关于2026年开发启动规模减半及门槛收益率提高的原因 - 管理层解释这既是自下而上机会评估的结果（符合高收益标准的交易减少），也是自上而下的决策（考虑融资能力和成本）。今年的启动计划更侧重于已建立的东海岸地区，这些地区通常收益率较高，而快速启动业务（如开发商融资计划或收购其他开发商放弃的项目）的预期减少也是一个因素 [50][51][52][53] 问题: 关于新开发项目的预估租金调整及高收益率的代表性 - 管理层指出，在一些项目中，租金有所下降，但建筑成本也同步降低，因此收益率得以维持。这些高收益率项目具有一定的特殊性（如包含可负担住房部分、长期税收优惠等），是公司在多年积累的特定市场中获取的份额，不担心会引发供应激增 [56][57][58][59][60][61] 问题: 关于财产税减免、公用事业成本和Avalon Connect带来的运营费用压力是否会持续到2027年 - 管理层表示，财产税减免带来的逆风在未来几年仍会持续，但每年情况不同。Avalon Connect中，批量互联网部分的成本影响在2026年后基本结束，智能门禁部分的影响较小且会再持续18-24个月 [62] 问题: 关于剩余资本配置中股票回购与资产置换的吸引力，以及开发资金需求减少是否增加回购能力 - 管理层表示，今年的资本计划仅适度依赖处置活动，因此拥有健康的资产出售能力，可为增量投资活动（包括股票回购或额外开发）提供资金。在基线预算中未假设股票回购，但它仍是潜在选项，出售增长较慢的资产并回购股票在当前价位不仅增值，也有助于优化投资组合 [65][66][157][158] 问题: 关于旧金山资产出售的资本化率及待处理交易更新 - 管理层透露，近期出售的旧金山资产（Sunset Towers）资本化率在低5%范围，考虑到持有期长和未来资本支出需求，经济资本化率类似。另一笔预计本月完成的交易资本化率也接近低5%。所有计划出售或正在市场的资产都是较老旧的高层建筑，且多位于城市区域，符合长期投资组合目标 [68][69][70][71] 问题: 关于第四季度和1月续租租金走软的具体市场驱动因素 - 管理层表示，第四季度的疲软是广泛性的，主要受季节性因素和新租租金走软的影响。表现较弱的市场包括中大西洋地区、波士顿和丹佛 [74][75] 问题: 关于其他租金收入的立法拖累细节及2026年需要关注的政治议题 - 管理层详细说明了科罗拉多州的立法限制了某些费用的收取和公用事业成本回收，加利福尼亚州的AB 1414法案允许居民在社区有其他选择时退出批量互联网计划。对于2026年，正在密切关注马萨诸塞州一项可能苛刻的投票倡议，以及各地关于费用透明度和公用事业回收的立法动向 [79][80][81][82][83] 问题: 关于新泽西市场的供应、租赁进展和新项目启动信心 - 管理层表示，新泽西市场供应虽有增加但仍属强劲，当前租赁项目进展符合计划，1月租赁速度良好。新项目启动基于对市场长期基本面的信心，且项目收益率有保障 [84][85][86][87][88] 问题: 关于华盛顿特区及周边市场现状和国防部影响 - 管理层指出，该地区疲软的主要驱动因素是过去六个月损失了约6万个工作岗位。预计2026年新公寓交付量将减少60%，如果就业出现稳定或增长，市场可能在今年下半年开始好转 [93][94][95] 问题: 关于当前交易环境及资本化率压缩的驱动因素 - 管理层认为，债务市场变得更具竞争力、流动性增强导致利差收窄，是支撑资本化率的重要因素。同时，大量场外股权资金寻求配置，形成了对优质资产的强劲需求，但市场呈现分化 [96][97][98][99][101] 问题: 关于丹佛市场同店收入预期显著偏弱的原因 - 管理层解释，丹佛市场在2025年经历了零就业增长和大量新公寓交付，2026年预计就业增长仍非常温和，同时还有9000套新公寓交付，导致供过于求 [104] 问题: 关于降低开发启动规模是否出于改善近期每股运营资金增长的考虑 - 管理层澄清，开发启动规模的决策主要基于机会集和经济效益，而非短期收益稀释的考虑。开发收益的会计处理（如资本化利息）是透明度展示，不影响资本配置决策 [108][109][110][111] 问题: 关于在较高利率环境下是否考虑采用基金或合资企业模式来减少开发带来的收益稀释 - 管理层表示，私募资本是工具箱中的选项之一，公司历史上也有过相关经验。目前没有积极筹备，但会考虑用于特定资产组合的货币化（同时保留运营密度）或为外部增长提供额外资金 [112][113][114] 问题: 关于白宫推动住房自有率的一系列政策可能产生的影响 - 管理层表示正在关注，但目前认为没有直接影响。公司及行业的工作重点是与全国多户住房委员会等行业协会合作，支持增加供应的解决方案 [120] 问题: 关于旧金山和西雅图科技就业增长前景及对租金预期的影响 - 管理层预计，2025年下半年的就业增长态势（西雅图失业，湾区整体持平）将在2026年上半年延续，下半年可能随全美商业经济协会预测小幅改善。工资增长虽然放缓但仍保持健康，这是支撑续租租金的关键 [128][129][130] 问题: 关于2026年是否为过渡年以及对2027年收益拐点的预期 - 管理层认同2026年运营基本面较软，但供应将成为顺风因素。公司有意识地在演示中提供了2026年和2027年开发净营业收入和开发收益逐步提升的可见性 [131][132][133][134] 问题: 关于城市与郊区市场租金表现差异 - 管理层指出，过去几个季度城市投资组合的租金变化表现优于郊区，但需注意部分原因是城市市场同比基数改善（如优惠减少），并非绝对健康度更高。具体市场表现各异 [137][138][139][140] 问题: 关于“建成出租”和共管公寓产品的战略机遇及竞争优势 - 管理层确认，产品多元化是竞争优势之一，2026年计划中包括另一个“建成出租”社区和一个共管公寓项目。这有助于进入需求未被充分满足的细分市场，并可能带来更高收益率 [141] 问题: 关于“建成出租”产品与传统多户住宅的收益率及运营指标差异 - 管理层表示，长期数据尚不充分，但现有租赁联排别墅表现通常与所属社区持平或略好。该产品线符合未来需求趋势，能吸引停留时间更长的租户，长期应能带来更高盈利能力 [146][147][148] 问题: 关于商业票据计划的使用策略 - 管理层解释，增加商业票据使用是为了在资本结构中纳入更多浮动利率债务，因为这是目前最具吸引力的浮动利率债务形式。预计商业票据余额将大部分时间维持在4亿至5亿美元左右 [151][152][154][155] 问题: 关于股票回购与开发在资本配置上的比较 - 管理层认为，当前股价极具吸引力（隐含资本化率约低6%），但计划中的开发项目收益率（6.5%-7%）更高。两者并非互斥，公司有能力同时进行，2026年的股票回购将更具机会主义性质 [156][157][158] 问题: 关于扩张市场的长期增长展望和未来几年敞口增加速度 - 管理层重申，向扩张市场发展是一个多年期旅程，目标是将敞口提高至25%。2026年预计不会大幅推进，因为交易活动减少且开发重点偏向已建立的东海岸地区 [161][162]