财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司实现每股标准化运营资金（Normalized FFO）0.36美元，每股标准化调整后运营资金（Normalized AFFO）0.38美元 [13] - 第四季度标准化运营资金总额为9120万美元，标准化调整后运营资金总额为9520万美元 [13] - 第四季度现金净营业收入（Cash NOI）环比净增420万美元，其中管理式养老社区（SHOP）组合现金净营业收入增加550万美元，三重净租赁（Triple-net）组合现金净营业收入减少130万美元 [13] - 第四季度现金利息支出为2660万美元，与上季度持平；现金一般及行政费用（G&A）为1250万美元，环比增加330万美元，主要因达到绩效目标而计提了基于绩效的薪酬费用 [14] - 公司2026年全年每股收益指引为：净收入0.60-0.64美元，运营资金（FFO）及标准化运营资金（Normalized FFO）1.49-1.53美元，调整后运营资金（AFFO）及标准化调整后运营资金（Normalized AFFO）1.55-1.59美元 [15] - 以中点计，预计2026年每股标准化运营资金和每股标准化调整后运营资金均将较2025年增长约5% [15] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.00倍，较2024年12月31日下降0.27倍，符合目标杠杆水平 [17] - 截至2025年12月31日，永久债务成本为3.92%，加权平均剩余期限为4.2年，下一笔重大债务到期时间为2028年 [17] - 公司宣布2026年2月27日派发季度现金股息，每股0.30美元，派息率为第四季度标准化调整后运营资金的79% [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理式养老社区（SHOP）组合：第四季度总管理组合（包括非稳定社区和按份额计算的合资资产）收入环比增长15.8%，现金净营业收入环比增长18.4%，利润率扩张60个基点 [9] - 同店管理式养老社区组合：第四季度收入同比增长6.4%（加拿大社区增长10%）；入住率同比上升160个基点至87.9%（美国组合上升80个基点至84.7%，加拿大组合上升300个基点至94.2%）；每房间收入（RevPOR）同比增长4.2%（加拿大组合增长5.2%）；每房间支出（ExPOR）仅增长1.6%；现金净营业收入同比增长12.6% [10][11] - 三重净租赁养老社区组合：运营表现良好，租金覆盖保持强劲 [12] - 专业护理（Skilled Nursing）组合：租金覆盖率达到历史新高，入住率也有所提高 [8] - 前十大三重净租赁关系：再次表现强劲 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：同店管理式养老社区组合入住率同比上升80个基点至84.7% [11] - 加拿大市场：同店管理式养老社区组合收入同比增长10%，入住率同比上升300个基点至94.2%，连续第七个季度超过90%；每房间收入（RevPOR）同比增长5.2% [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2026年SHOP组合（不包括过渡期物业）的净营业收入增长将保持稳健，且过渡期物业的持续改善将提升整体SHOP业绩增长 [5] - 2025年完成投资约4.5亿美元，自上次电话会议以来，投资活动增加了2亿美元，目前正在完成2.4亿美元已中标交易，预计2026年投资额将显著超过2025年 [6][7] - 投资渠道保持强劲，尽管行业兴趣增加，公司在新的投资上仍保持竞争力 [9] - 公司预计2026年大部分投资活动仍将集中在SHOP领域，约占所见机会的95% [40] - 公司对内部收益率（IRR）的回报预期保持不变，仍为低双位数 [59] - 公司正在通过ATM计划的远期功能积极发行股票，以锁定有吸引力的资本成本为交易管道融资，本季度以平均每股18.79美元（扣除佣金后）的价格远期发行了2.06亿美元股票，目前共有3.227亿美元的远期合约未结算 [18] - 公司拥有充足的流动性，约12亿美元，包括7.15亿美元无限制现金及现金等价物、7.824亿美元循环信贷额度可用借款以及3.227亿美元ATM计划下的远期销售协议未结算款项 [19] - 公司通过提供优先股参与SHOP开发项目，通常能带来双位数回报，并附带购买期权和后期分成，这为未来创造了可选性和潜在管道 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业顺风（tailwinds）和强劲的渠道应能推动投资组合的有机和外部增长 [11] - 监管环境保持稳定 [8] - 对于专业护理（Skilled Nursing）领域的监管前景，管理层认为医疗补助（Medicaid）和医疗保险（Medicare）费率在2025年仍相当强劲，预计2026年会进一步下降，之后可能回归历史平均水平，目前州层面没有令人担忧的医疗补助费率讨论 [81][82] - 加拿大市场在复苏方面领先于美国市场，且新供应建设率甚至低于美国 [52] - 随着SHOP领域越来越受欢迎，确实看到资本化率（cap rate）出现压缩，但公司仍能在7%左右的范围内找到较新资产 [76] - 2026年初的流感季和异常天气对入住/搬出活动影响不大 [83] 其他重要信息 - 2025年投资总额约4.5亿美元，估计初始现金收益率为7.5%，资产平均年龄小于10年 [9] - 2025年底后，公司又完成了2700万美元的管理式养老社区资产收购，另有2.2亿美元已中标的养老社区和2000万美元已中标的专业护理投资待完成，大部分预计在一季度或二季度初完成 [10] - 2026年指引中的加权平均股数假设约为2.55亿股（标准化运营资金）和2.56亿股（标准化调整后运营资金） [17] - 2026年指引假设三重净租赁组合的现金净营业收入增长为低个位数（中点），与合同递增条款一致；同店管理式养老社区组合的全年平均现金净营业收入增长预计为低至中双位数 [16] - 2026年一般及行政费用（中点）预计约为5200万美元，其中包括1200万美元的股权激励费用；现金利息支出（中点）预计为1.03亿美元 [16] - 2026年非经常性资本支出（非维护性）预计大约在2000万至3000万美元之间 [33] - 关于RCA贷款，该贷款于2025年底到期，公司正在与相关方进行讨论，由于贷款尚未到期，2026年指引假设租赁关系保持不变 [27] - Holiday过渡期资产的表现目前落后于整体同店组合，但具有更长的上升空间（入住率等），预计其改善将提振2026年整体SHOP增长 [45][46][47] - 公司收购的SHOP资产入住率大多在86%-87%左右，这为增长提供了充足空间，且由于运营杠杆作用，收入增长会更为显著 [72] - 公司预计辅助生活（assisted living）的利润率超过35%是现实的预期 [73] - 公司认为运营SHOP业务比外部看起来更复杂，其优势在于从一开始就组建了全部由前运营人员组成的资产管理团队，并建立了业务智能部门以进行更好的数据分析，这为公司未来的SHOP组合增长奠定了良好基础 [89][90][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年同店增长构成及长期增长前景的展望 [22] - 管理层预计同店组合入住率将继续增长，从第四季度的接近88%提升至低90%区间，并预计费率将保持低个位数增长，支出增长应与通胀水平一致 [24][25] - 关于长期前景，管理层认为随着入住率提升至90%以上，由于增量成本有限，收入增长将更为显著 [72] 问题: 关于RCA贷款的细节、收益率及在指引中的处理 [26] - 该贷款是RCA贷款，公司正在与股权发起方Deerfield及RCA团队进行讨论，目前贷款服务正常，由于贷款年底才到期，2026年指引假设租赁关系保持不变 [27] - 关于租户财务健康状况，管理层表示除了其正在正常履行债务义务外，没有更多可评论的信息 [31] 问题: 关于2026年SHOP组合的资本支出预期 [32] - 维护性资本支出预计与以往季度披露水平相似，非经常性（非维护性）资本支出预计大约在2000万至3000万美元之间 [33] 问题: 关于SHOP入住率的上行空间及2026年预期 [37] - 管理层认为入住率可以超过90%，在2026年能提升多少有待观察，对于一个规模可观的投资组合，入住率中值90%左右可以被视为基本满员 [38] 问题: 关于2025年专业护理投资较少的原因及2026年展望 [39] - 预计投资活动的大部分仍将集中在SHOP领域，约占所见机会的95%，专业护理投资主要来自现有关系，预计将继续但规模远小于养老社区 [40] 问题: 关于Holiday过渡资产的表现差异及对指引的假设 [45] - Holiday投资组合的表现落后于整体同店组合，但具有更长的上升空间，预计其改善将提振2026年整体SHOP增长 [45][46] - 全年同店现金净营业收入增长为15%，过渡前为高双位数，预计过渡期设施将改善并回归该水平，但时间点难以精确预测 [47][48] 问题: 关于加拿大SHOP资产入住率大幅增长（300个基点）的驱动因素 [52] - 没有具体原因，加拿大市场在复苏方面领先于美国，且新供应建设率甚至低于美国 [52] 问题: 关于2.4亿美元已中标交易中SHOP与专业护理的占比，以及投资环境、竞争和回报要求的变化 [58] - 2.4亿美元已中标交易中绝大部分是SHOP，只有一笔2000万美元的专业护理机会 [58] - 市场竞争确实更加激烈，但由于交易量巨大，公司仍能找到高质量、较新、收益率良好的资产，公司的内部收益率回报预期（低双位数）没有改变 [58][59] 问题: 关于非同店SHOP资产的增长情况及其与同店组合在2026年增长的差异 [62] - 非同店资产包括近期收购（因持有时间不够未纳入同店）以及因翻新、重新定位等原因被排除在外的资产，这两类资产都有提升现金净营业收入的空间，随着它们被纳入同店池，不会导致整体增长数字下降 [62][63][64] 问题: 关于加拿大组合每房间收入中个位数增长的可持续性及美国业务何时能赶上 [65] - 预计加拿大组合至少在接下来一年能保持类似增长轨迹，美国组合的定价能力取决于入住率的提升，随着入住率提高，增长将会加速，但目前美加市场差距较大，难以预测美国何时能赶上 [65][66] 问题: 关于收购SHOP资产时的目标入住率及其对增长持续性的影响 [71] - 收购的资产入住率大多在86%-87%左右，这为增长提供了充足空间，且由于运营杠杆作用，一旦入住率达到更高水平，收入增长会更为显著 [72] 问题: 关于高入住率、高定价下NOI利润率的潜在上限 [73] - 加拿大有个别物业利润率非常高，但属于个案，辅助生活的利润率超过35%是现实的预期，独立生活的利润率则更高 [73] 问题: 关于交易流、竞争演变及资本化率压缩情况 [76] - 随着行业更受欢迎，确实看到资本化率压缩，私募股权也在介入，但交易规模较小且专注于特定类型资产，公司仍能在7%左右的资本化率范围内找到较新资产 [76] 问题: 关于是否愿意为新的SHOP开发提供贷款 [77] - 公司有一个优先股计划参与开发，通常带来双位数回报，并附带购买期权和后期分成，这创造了未来可选性和管道，虽然大多数开发项目仍不划算，但已开始看到可行的交易 [77][78] 问题: 关于专业护理领域的监管展望（医疗补助和医疗保险） [81] - 管理层认为医疗保险优势（MA）费率决定对行业没有直接影响，医疗补助和医疗保险费率在2025年仍相当强劲，预计2026年会进一步下降，之后可能回归历史平均水平，目前州层面没有令人担忧的医疗补助费率讨论 [81][82] 问题: 关于2026年初异常天气和流感季对SHOP入住活动的影响 [83] - 影响不大，流感季相对温和 [83] 问题: 关于公司运营SHOP平台超过10年的经验是否带来竞争优势 [87] - 运营SHOP业务比外部看起来更复杂，公司从一开始就组建了全部由前运营人员组成的资产管理团队，并建立了业务智能部门，这为公司带来了优势，随着组合增长，相关基础设施的投入只是增量性的 [89][90][91] - 公司内部对SHOP组合的管理和监督方式在过去10年不断演变，体现了持续改进的精神，公司有专门团队负责SHOP运营，投资团队也与资产管理团队紧密协作，加深了对运营的理解 [92][93][94]