财务数据和关键指标变化 - 2025年全年调整后EBITDA为4.58亿美元，同比增长19%，超过最初指导区间（4.3亿-4.45亿美元）和最终上调后的指导区间（4.55亿-4.6亿美元）的中点 [6][7][10][26] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1.06亿美元，同比增长7% [7][38] - 2025年全年调整后自由现金流为2300万美元，为2020年以来首次转正，略低于3000万-5000万美元的指导目标，主要受营运资本时间安排和再融资相关利息预付款影响 [11][26][38] - 2025年全年居民费用为30亿美元，同比增长2.4%，其中每可用单元收入增长5.7%，但总平均可用单元数因资产组合优化下降3.2% [31][32] - 2025年第四季度居民费用为7.15亿美元，同比下降4%，主要因总平均单元数减少10.5%（由租赁终止和资产出售导致），部分被每可用单元收入增长7.1%所抵消 [32] - 2025年第四季度每占用单元收入同比增长3.1%，每占用单元费用同比增长2.6%，实现50个基点的正价差 [34][35] - 2025年全年每占用单元收入增长2.7%，每占用单元费用增长1.8%，实现90个基点的正价差 [36] - 2025年第四季度同社区运营收入同比增长4%，运营利润率同比下降30个基点，主要因第四季度有92天，劳动力成本相对较高 [36] - 截至2025年底，公司调整后年化杠杆率为8.9倍，较上年同期的9.9倍显著改善 [16][39] - 2025年第四季度现金设施经营租赁付款为4370万美元，较上年同期的5590万美元大幅减少1220万美元，主要因与Ventas的租赁终止 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率：2025年第四季度加权平均入住率为82.5%（同社区为83.5%），较上年同期提升310个基点，较2025年第三季度环比提升70个基点，为2020年第一季度疫情以来最高水平 [7][30] - 截至2025年第四季度末，入住率低于70%的合并社区占比从2025年第一季度的23%下降至15%，而入住率超过90%的社区占比从25%上升至34% [9] - 2025年第四季度末，仍有80个社区入住率低于70%，其中14个预计在2026年上半年出售，21个正由SWAT团队处理 [10] - 2025年全年加权平均入住率为80.9%，同社区为82.3% [31] - 每可用单元收入：2025年全年每可用单元收入增长5.7%，第四季度增长7.1% [25][32] - 2025年第四季度同社区每可用单元收入增长5%，由250个基点的入住率增长和1.8%的每占用单元收入增长共同驱动 [34] - 健康+平台：2025年，Brookdale HealthPlus平台新增覆盖8个州的58个社区，目前服务社区总数超过180个 [18][55] - 员工流失率：关键三位社区领导（执行董事、销售和临床负责人）的流失率在2025年继续改善，过去两年累计改善390个基点，总体员工流失率在2025年下降，已接近疫情前水平 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 需求端：2026年标志着第一批婴儿潮一代年满80岁，这是公司重要的入住年龄基准（超过一半的入住发生在80-90岁之间，平均入住年龄约为83岁） [21] - 未来十年，美国80岁以上人口预计将以超过4%的年复合增长率增长 [22] - 供应端：2025年底，高级住房单元增长率仅为0.6%，处于历史低位 [22] - 80岁以上人口超过4%的增长与0.6%的单元增长形成对比，预示着整个高级养老行业入住率将呈上升趋势 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点：公司制定了五大战略重点：1) 卓越运营；2) 优化房地产组合；3) 对社区进行资本再投资；4) 降低杠杆；5) 提升居民和员工的生活质量 [11] - 组织架构调整：2025年第四季度任命了十多年来的首位首席运营官，并实施了新的区域运营结构，设立六个独立的区域领导团队，以兼具规模优势和本地灵活性 [12] - 新设立了战略运营高级副总裁职位，负责集中管理定价策略与分析、劳动力管理以及社区资本投资的优先级决策，旨在建立真正的资产管理方法 [13][50][51] - 资产组合优化：计划持续剥离非战略性资产，预计到2026年中，合并投资组合（自有或租赁）将稳定在517个社区 [14][15] - 2025年，公司终止了58个社区（6466个单元）的租赁，并出售了12个自有社区（482个单元），净收益2610万美元 [27][28] - 2026年上半年计划出售剩余的29个自有社区（2364个单元），预计收益约2亿美元 [14][28] - 与Ventas修订了主租赁协议后，将继续租赁65个社区（4055个单元）至2035年，租赁结构得到经济性改善，包括业主资助的资本改善津贴和3%的年租金递增 [28] - 资本投资：2025年非开发性资本支出为1.707亿美元，大部分用于社区资本项目 [15] - 2026年非开发性资本投资预计为1.75亿-1.95亿美元，较2025年增加，投资重点转向能提升净运营收入的大型项目（如“第一印象”和公共空间升级），而非历史上的零散替换 [15][16][68] - 降杠杆目标：公司目标是通过调整后EBITDA的增长，在2028年底前将杠杆率降至6倍以下 [17][23][44] - 公司90%的债务为有财产抵押的非追索权债务，截至2026年的抵押贷款已全部完成再融资，并正在就2027年到期的部分与贷款方积极协商 [17][44] - 服务质量提升：净推荐值自2022年以来持续上升，现已提高19分 [18] - 公司在餐饮服务方面获得外部评级机构（如《美国新闻与世界报道》）认可 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年及未来几年的前景感到兴奋，主要受强劲的人口结构需求（婴儿潮一代老龄化）和行业供应增长严重停滞的推动 [21][22] - 2026年每可用单元收入增长指导为8%-9%，高于近年水平，预计将由积极的入住率和定价共同推动，并得到去年租赁终止及资产出售的混合效应支持 [22][40] - 预计2026年调整后EBITDA将达到5.02亿-5.16亿美元，这意味着从2025年4.45亿美元的基线实现中双位数增长 [23][41] - 公司重申了到2028年实现中双位数调整后EBITDA年增长的预期 [23] - 劳动力成本是最大的单项成本（约占设施运营费用的65%），预计2026年劳动力成本环境将保持稳定和可预测 [42] - 预计2026年一般及行政费用（不包括非现金股权激励、交易、法律和重组成本）约为1.62亿美元，现金设施经营租赁付款约为1.8亿美元 [43] - 2026年1月，公司合并入住率同比提升310个基点 [33] - 尽管1月底美国南部遭遇冬季风暴影响了当月的入住增长，但被抑制的需求已转移至2月，预计第一季度整体进展良好 [84][85] 其他重要信息 - 公司于2025年1月28日预先公布了第四季度财务要点，并于1月30日举行了投资者日，今日公布的业绩和指导与之前分享的信息一致 [4] - 投资者日的视频录像和演示材料可在公司投资者关系页面获取 [6] - 2025年第四季度同社区入住人数较上年同期低5%，但搬出量在当季表现有利 [33] - 第四季度末（12月31日）的合并入住率为83.7%（同社区为84.3%） [8] - 入住率超过80%大致标志着公司边际贡献和现金流生成的拐点，因为运营模式中的固定成本得到覆盖 [8][42] - 截至2025年12月31日，公司总流动性为3.78亿美元，较第三季度增加2600万美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于向运营公司转型的进展及具体例子 [48] - 公司明确将自身定位为运营公司，新任命的首席运营官和区域运营模式是这一理念的延伸，旨在专注于驱动卓越绩效和居民体验 [49] - 新设立的战略运营高级副总裁职位将整合所有定价决策、分析、实施以及劳动力管理和资本支出决策，旨在以资产管理视角进行更有针对性的资本部署 [50][51][52] - 区域模式设立了六个区域领导团队，配备销售、临床、资产管理、餐饮等各职能的专属负责人，以更灵活、更聚焦地应对本地化决策 [49][50] 问题: 关于HealthPlus平台在2026年的扩展计划及已观察到的成效 [48] - 2025年HealthPlus新增覆盖58个社区，未来计划重点填补公司具有关键密度的市场（如堪萨斯城、达拉斯）中的空白，将其作为提升护理服务和业绩的杠杆 [55][56] - 该平台已显示出改善居民保留率的效果，通过护理协调和慢性病管理，减少了可避免的急诊就诊和住院，从而降低了居民流失，进而推动入住率增长 [57] - 此外，HealthPlus社区的员工流失率也呈现有利影响，员工喜爱该计划提供的技术和支持系统，这也有助于吸引新居民入住 [59] 问题: 关于集中定价策略下的租金涨幅、财务相关搬出情况 [62] - 2026年1月生效的现有住户租金涨幅达到中高个位数，与两年前（2024年）的涨幅相似，且高于去年（2025年）的涨幅，这为全年每占用单元收入增长奠定了基础 [62] - 随着业务走强和入住率提升，新入住居民的价格通常高于搬出居民（后者可能是两年前在入住率较低、折扣较多时入住的），这也有利于每占用单元收入增长 [63] - 在财务相关搬出方面，公司观察到的情况与两年前推出类似涨幅时基本一致，同时居民流失率在过去两年持续下降，这一趋势在2026年仍在延续 [64] 问题: 关于资本支出增加、项目数量及远期展望 [65] - 2026年非开发性资本支出预计为1.75亿-1.95亿美元，公司认为这是一个舒适的运行速率，能够覆盖必需项目的同时，继续投资于能驱动高净运营收入的大型项目 [66][67][69] - 资本支出策略正从过去的零散方式，转向更具针对性、更全面的资产管理办法，重点投资于公司希望赢得的关键市场中的特定社区，以获取回报并提升整体市场表现 [68][69][92] - 作为房地产公司，持续的资本再投资是必要的，预计未来资本支出水平将大致与当前运行速率保持一致 [66][69] 问题: 关于70%-80%入住率区间的社区提升至80%以上的时间和考虑因素 [74] - 70%-80%入住率区间的社区是公司SWAT团队的重点关注对象之一，也是实现盈利增长（超过80%入住率拐点后）的关键所在 [75][76] - 提升这些社区的策略包括资本支出、定价调整以及降低员工流失率，部分该区间的社区也已列入处置名单 [78] - 公司预计在2026年将继续取得进展，就像2025年已经实现的那样 [79] 问题: 关于1月入住率受冬季风暴影响及需求健康状况 [82] - 2026年1月入住率的环比变化符合历史季节性规律（通常下降30-40个基点），尽管月底的冬季风暴影响了德克萨斯州、田纳西州等关键市场的看房和入住活动 [83][84] - 由于行业需求具有必需性和非选择性，被风暴抑制的需求已转移至2月，2月前几周的入住节奏已快于往常，结合1月和2月数据看，第一季度进展符合预期 [85] 问题: 关于资本支出水平（每单元）是否应视为结构性增长 [88] - 管理层提供的资本支出范围对应的净每单元投资额约为3500-3600美元 [90] - 资本支出策略的转变意味着投资将更不均衡，公司将在选定社区和市场进行超额投资以驱动回报，而非“平均摊薄”式的投资 [91][92] - 随着EBITDA和现金流的增长，公司有意愿进行再投资，当前运行速率感觉合适，但投资将更具针对性和战略性 [91] 问题: 关于租金涨幅抵消居民敏锐度下降趋势的具体情况 [93] - 居民敏锐度下降主要体现为：高护理需求的居民搬出后，由较低护理需求的居民入住，这自然会导致护理费率下降，从而影响每占用单元收入的趋势 [94] - 自新冠疫情后，整体居民敏锐度水平在初期飙升后已开始下降，其好处是居民停留时间延长，居民流失率缓慢下降，这有助于支撑整体入住率增长 [95][96]