财务数据和关键指标变化 - 第二季度每份额外资金流（AFFO）为0.42美元，较去年第二季度和今年第一季度均增加0.01美元 [1] - 第二季度现金租金收入同比增长11.1%，过去12个月有3.79亿美元的收购 [2] - 2023年初至今，以6.7%的资本化率收购79处房产，花费3.01亿美元，超过2022年全年及以往任何一年 [3] - 第二季度基本租金收取率为99.7%，无重大可收回性或信用准备金变化，无资产负债表减值 [15] - 第二季度扣除股票薪酬后的现金一般及行政费用（G&A）为410万美元，占现金租金收入的7.8%，预计全年约1600万美元 [15] - 第二季度净债务与调整后EBITDAre之比为5.5倍，固定费用覆盖率为4.8倍，7月债务发行后，在第三季度股权活动前杠杆率约为5.8倍 [23] - 第二季度产生5190万美元现金租金收入，截至2023年6月30日，当前年度现金基础租金运行率为2.076亿美元，加权平均5年现金租金年增长率为1.4% [21] - 6月30日持有1100万美元现金和2.35亿美元未动用循环信贷额度，第二季度用手头现金和股权为1.7亿美元收购提供资金 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今收购业务中，餐厅占40%，医疗零售占36%，汽车服务及其他占23%，预计全年收购组合保持平衡 [5] - 出售1处表现低于品牌平均水平的汉堡王房产，资本化率为6.6%，实现小幅收益 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 自3月硅谷银行倒闭后，市场动态转变，贷款市场收紧，私募股权竞争减少，1031买家减少，借贷成本上升，债务收益降低 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在净租赁竞争领域继续打造高品质细分市场，2023年可能是差异化的突破收购年 [12] - 利用处理复杂交易和确保执行的声誉，在具有挑战性的租赁环境中更积极地与优质项目开发商合作 [19] - 保持保守的资产负债表，延长和分层债务到期和还款义务，2025年11月前唯一到期债务是明年6月到期的5000万美元私人票据 [35] - 公司认为目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，且许多人认为净租赁资本比高收益债务、银行贷款或商业抵押担保证券更有吸引力 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产整体面临挑战，但公司投资组合表现出色，本季度收款率达99.7%， occupancy率达99.9% [1] - 休闲餐饮和快餐租户表现良好，低租金水平为公司持续增加股息提供支持 [1] - 第二季度大部分投资组合的EBITDAre与租金覆盖率为4.8倍，在净租赁行业中处于最强水平之一 [1] - 公司对未在市场泡沫时期进入某些行业感到满意，未来将更好地了解医疗生态系统，逐步拓展到不同医疗领域 [38] - 公司认为目前收购机会丰富，管道强劲，将专注于6%以上或7%的资本化率项目，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] - 目前股权资本成本优于债务资本成本，股权市场是更有利的资金来源 [27] 其他重要信息 - Olive Garden、LongHorn Steakhouse和Chili's同店销售额分别增长4%、7%和10%，随着商品和劳动力通胀缓解，利润率均有所提高 [50] - 公司感谢法律和会计团队的努力，多年来投入时间和精力提升组织能力 [52] - 公司招聘新团队成员管理增加的工作流程，收购团队现有8名全职成员，还新聘请Justin Peters负责资产管理和租赁延期谈判 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及当前资本化率的收益率情况 - 管道强劲，机会集是公司历史上最好的，公司将筛选项目，目标是6%以上或7%的资本化率，认为这是当前风险回报的最佳区间 [25] 问题2: 公司增量资本成本情况及与高6%资本化率项目的利差 - 目前股权资本成本优于债务资本成本或混合资本成本，公司已完成今年的债务交易，股权市场是更有利的资金来源 [27] 问题3: 除汽车和医疗保健外，公司是否有其他重大投资目标领域 - 公司每季度与董事会审查新行业和租户，目前收购环境更有利，历史上不会展示给房地产投资信托基金市场的房产开始出现，公司将逐步拓展到不同医疗领域 [30][31][38] 问题4: 公司是否有意成为一些商业开发商的贷款持有合作伙伴 - 公司有能力做贷款，但贷款在设定股息政策、期限、资产负债匹配和文件处理等方面存在挑战，公司会谨慎考虑 [32][43] 问题5: Kerrow的表现情况 - Kerrow表现出色，本季度业绩良好，管理出色，需考虑新开业的第7家门店的影响 [41] 问题6: 汽车清洗业务交易情况，是否会成为重要业务或一次性交易 - 公司对汽车清洗业务持谨慎态度，过去拒绝了90%以上的相关交易，此次交易基础价格较低且与顶级运营商合作，未来会有选择性地开展此类业务 [63][68] 问题7: 第二季度1800万美元开发商收购项目的最终规模 - 公司不会提供相关指导，但与该开发商有良好合作关系，历史上在ICSC会议上与开发商合作较少，今年合作机会增多 [65][77] 问题8: 收购管道是否会受股权成本限制，是否会增加低资本化率资产处置 - 收购管道清晰，公司希望随着收购水平提高，股权估值能相应提升，公司会定期收到5.5%及以下资本化率的资产收购报价，会根据资本成本谨慎决策 [69][75] 问题9: 公司与开发商合作机会的变化情况 - 12 - 18个月前，开发商的商业模式是将房产逐个出售给1031交换市场以获取最大差价，如今银行收紧贷款，公司的购买和销售协议对开发商有价值，合作机会增多 [72][79]