财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度总营收较2022年第二季度增加520万美元，主要因收购产生的380万美元利息收入增加和当前及以前年度抵押贷款产生的180万美元利息收入增加，部分被2023年第一季度两笔夹层贷款还款导致的34.6万美元利息及其他收入减少所抵消 [18] - 利息支出较去年第二季度增加380万美元，主要因利率上升、循环信贷额度余额增加以及2022年第二季度发行7500万美元高级无担保票据 [19] - 2023年第二季度净收入同比减少4800万美元，主要因房地产销售收益减少、1210万美元减值损失和利息支出增加，部分被新投资带来的利息收入增加所抵消 [20] - 2023年第二季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.64美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.62美元 [20] - 2023年第二季度FAD派息率为84%，长期目标为80%，月股息派息维持在每股0.19美元 [7] - 预计2023年第三季度剔除非经常性项目后的FFO每股在0.63 - 0.64美元之间 [7] - 截至2023年第二季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为6.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.5倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2023年至今已投入超2.5亿美元进行新投资，完成了大部分1亿美元的投资管道，使今年总投资达2.58亿美元 [10][13] - 第二季度进行两笔投资，一是4500万美元参与5410万美元合资收购俄亥俄州老年住宅园区，初始收益率8.25%；二是1650万美元发放高级贷款用于购买伊利诺伊州熟练护理中心，贷款利率8.75% [24][27] - 季度末后为佐治亚州一项目提供1700万美元夹层贷款，初始利率8.75%，最低退出内部收益率12% [41] 资产销售业务 - 2023年至今资产销售收益3780万美元，净收益1570万美元，预计全年剩余时间销售收益在5000 - 5500万美元之间 [11] - 第二季度出售佛罗里达州70单元和新泽西州39单元辅助生活社区，分别获490万美元和200万美元；预计第三季度完成宾夕法尼亚州两社区出售，预计收益1150万美元，预计实现约520万美元销售收益 [33][34] 租金业务 - 与HMG确定2023年固定合同租金800万美元，第一、二季度各收175万美元，预计第三季度收175万美元，第四季度收275万美元；除转至Encore的物业外，其他过渡物业2023年预计租金72万美元 [28] - 为一运营商在第二季度减免64.5万美元租金，7月减免21.5万美元，预计2023年仍能从该运营商处收30万美元租金 [36] - 同意推迟Prestige Healthcare 150万美元利息支付，第二季度和7月分别推迟60万美元和30万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 私人付费市场 - 私人付费入住率有所改善，6月30日为83%，3月31日为80.2%，1月31日为82%，2019年约为87% [12][46] 熟练护理市场 - 医疗保险费率拟提高3.7%，新费率将有助于运营商应对入住挑战 [12] - 熟练护理平均月入住率6月为72%，3月为73%，1月为71%，2019年约为80% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年下半年主要任务是完成资产销售、与运营商合作及为非创收物业确定永久租金，以降低杠杆率，为2024年增长做准备 [14][15] - 持续优化投资组合，与现有合作伙伴进行投资，以与有增长意识的运营商合作 [42] - 行业从长期不确定性中恢复，公司专注巩固地位，通过优化投资组合和降低杠杆率来实现未来增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 私人付费市场入住率和费率增长带来更好覆盖；熟练护理市场医疗保险费率提高有益，但入住率仍面临挑战，且行业向家庭和社区护理转变影响熟练护理长期护理业务 [12][82] - 预计Prestige将在10月1日获得约10%的医疗补助报销率提高，以及2023年和2024年第四季度的追溯费率结算付款，但入住率增长仍是关键挑战 [38][101] - 有信心通过出售和新租赁布鲁克代尔部分物业，使2024年FFO不会因租约不续签而下降 [5] 其他重要信息 - 公司新当选董事会成员David Gruber，曾在KeyBank任职超20年，公司期待利用其专业知识和视角实施持续增长战略 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：最终决定出售的布鲁克代尔资产数量是否有变化及原因 - 出售比例从50%变为40%，是过程演变结果，与经纪人合作及逐州评估后得出 [49] 问题：从第二季度到预计的第三季度FFO变化的原因 - 主要因8处资产9月市场重置，目前预计9月该投资组合无租金收入，但8月确定下季度租金时可能改变 [53] 问题：不预计2024年FFO稀释的具体范围 - 仅针对布鲁克代尔，通过释放费率和收益再投资，预计明年获得与今年相同收入 [51] 问题：减免租金协议是否延长至年底及原因 - 按季度评估，从长期考虑现在处理更合理 [65] 问题：剩余投资管道情况及是否看到传统产权收购定价回归 - 仅剩一个私人付费社区开发项目；疫情期间专注短期投资，目前重点是偿还信贷额度和完成布鲁克代尔资产过渡 [69] 问题：熟练护理资产最低人员配置规定对沿海和内陆市场劳动力影响 - 沿海市场更具挑战性，工资更高、就业竞争更大；最低人员配置规定影响取决于定义和实施阶段；整体劳动力情况有改善趋势 [73][74][76] 问题：熟练护理入住率增长减速及改善催化剂 - 熟练护理入住率增长减速，全国范围内今年大幅改善缺乏催化剂，恢复到疫情前水平将是缓慢过程，长期护理业务受家庭和社区护理影响较大 [81][82] 问题：运营伙伴对6月季度急性后护理业务量增长的看法 - 未提及运营伙伴具体看法，PHE结束后各州已介入资金支持，公司持续关注熟练护理低入住率情况及恢复到疫情前水平的时间 [86][88] 问题：Prestige的追溯付款金额及是否能偿还递延租金 - 2023年第四季度追溯付款预计约700万美元，2024年第四季度预计在800 - 1000万美元之间；现在假设用该款项偿还递延租金还为时过早，正在与Prestige协商，还有其他费用需考虑 [100][101][102] 问题：HMG租约到期及新租金情况 - 正在与HMG就新租金进行沟通；过渡投资组合中有部分物业可能出售，但未做决定 [93][96][97] 问题：目前计划出售的资产及潜在收益 - 包括布鲁克代尔物业和减免租金的两处物业；除布鲁克代尔外，额外收益预计仅1500万美元，公司每年都会评估投资组合并做处置决策 [107]