财务数据 - 2023年上半年，深圳控股有限公司实现营业额约60.6亿港元，较去年同期下降61%[6] - 毛利约20.8亿港元，整体毛利率为34.4%[6] - 截至2023年6月30日，深圳控股有限公司资产总额约1,653.4亿港元，净资产约466.1亿港元[7] - 董事会决定以现金方式派发2023年中期股息每股2.00港仙[7] - 上半年实现合同销售额约148亿人民币，较去年同期上升198%[9] - 新增土储约27万平方米，新增货值约76亿人民币[10] - 上半年实现物业投资收入约6.9亿港元，较去年同期上涨约25%[11] 市场扩张和并购 - 公司积极挖掘和布局创新业务，支持先进制造和农业科技业务发展[20] - 深圳晶华显示电子公司是国家级高新技术企业，拥有42项专利和16项软件著作权[21] - 深圳控股有限公司的农业板块实现了多项科研成果，新增土地流转达到1200亩，农作物产量较去年增收50%[22] - 深业运营已向香港联交所递交H股上市申请，晶华公司已发起A股创业板IPO申报[23] 业绩总结 - 2023年上半年，深圳控股有限公司实现营业额60.6亿港元，较去年下降61%；实现毛利20.8亿港元，整体毛利率为34.4%[48] - 物业销售收入约26.2亿人民币，折合约29.5亿港元，较去年同期下降76%[49] - 房地产开发销售毛利率为42%，较去年同期下降8个百分点[50] 未来展望 - 2023年是实施「十四五」规划承上启下的关键一年，公司将持续关注后续具体政策的落地、执行以及市场的反应情况，深耕主业，确保经营目标达成[29] - 公司将持续推进地产业务发展，确保经营业绩提升，推动地产主业转型，主动拥抱存量时代，创新业务模式，盘活存量资产，积极适应房地产新发展模式[30] - 下半年可售货值约300亿人民币，包括深圳、中山、上海、成都等优质地段新推售或加推的住宅项目[33] 新产品和新技术研发 - 公司将持续加大对科技产业的投资和培育，促进创新业务发展，寻找新增长赛道，构建有限多元化布局[41] - 公司旗下先进制造企业晶华公司将发挥核心优势，推动智能控制器行业的发展壮大，做大做强人机交互领域业务，积极拓展智能家居、工业控制等下游领域，做大市场份额[42] - 农业板块将精耕细作做强产业，在新丰农业产业园、深业锦农项目积极探索供应链产品体系搭建，推动园区升级改造，全面完成高标农田建设和数字农田改造，加强产销对接，推进联产联营多种合作方式[43]

销售业绩 - [合约销售约148亿元人民币，较去年同期上涨198%，完成全年销售目标的64%][2] - [2023年上半年公司合同销售额约148亿元人民币，较去年同期上升198%，完成全年销售目标约64%][47] - [深圳前海深业云海湾项目开盘当日去化超九成，认购金额超100亿元人民币；中山湾中新城项目累计成交18.5亿元人民币][47] - [2023年上半年合同销售金额约166.3亿港元，较去年同期上涨198%，销售面积344,670平方米，每平方米平均售价约42,908元人民币，已完成全年销售目标约64%][77] - [2023年上半年大湾区项目占合同销售金额的92%，住宅类产品占合同销售金额的84%][78] - [2023年上半年合同销售总面积344,670平方米，销售金额14,789,055千元人民币][79] 财务数据 - [实现营业额60.6亿港元，毛利20.8亿港元，整体毛利率34.4%][2] - [权益股东应占亏损1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙][2] - [2023年上半年收益为60.5789亿港元，2022年同期为155.34377亿港元][3] - [2023年上半年经营溢利为13.30612亿港元，2022年同期为59.95726亿港元][3] - [2023年上半年期内亏损3601.7万港元，2022年同期溢利2.463143亿港元][3] - [2023年6月30日资产总额为165.341765亿港元，2022年12月31日为163.467589亿港元][5] - [2023年6月30日负债总额为118.733395亿港元，2022年12月31日为113.910616亿港元][8] - [截至2023年6月30日止六个月，公司来源于外部客户的收益总额为6057890千港元，其中物业发展为2946867千港元，物业投资为693708千港元，物业管理为1423074千港元，制造为218160千港元，其他为776081千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，投资物业公允值增加后公司分类业绩总额为1359661千港元，其中物业发展为798077千港元，物业投资为610445千港元，物业管理为114126千港元，制造为7460千港元，其他为 - 170447千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，公司应占合营公司及联营公司经营成果为 - 315033千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，公司除税前溢利为521200千港元][14] - [2023年上半年总收益为6057890千港元，较2022年上半年的15534377千港元有所下降][17] - [2023年上半年销售物业收入为2946867千港元，低于2022年上半年的12939870千港元][17] - [2023年上半年物业管理服务收入为1423074千港元，高于2022年上半年的1283032千港元][17] - [2023年上半年其他收入为80830千港元，低于2022年上半年的244311千港元][18] - [2023年上半年财务成本净额为494379千港元，高于2022年上半年的337680千港元][21] - [2023年上半年所得税开支为557217千港元，低于2022年上半年的3335836千港元][22] - [2023年上半年公司权益股东应占亏损116615千港元，2022年上半年为溢利2360778千港元][25] - [截至2023年6月30日止六个月，合资格资产的财务成本按4.31%平均比率资本化，2022年同期为3.87%][21] - [2023年上半年公司营业额约60.6亿港元，较去年同期下降61%，毛利约20.8亿港元，整体毛利率为34.4%，权益股东应占亏损约1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙][45] - [截至2023年6月30日，公司资产总额约1,653.4亿港元，净资产约466.1亿港元，剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率53.2%，现金短债比1.73，综合借贷成本4.15%][45] - [2023年上半年公司营业额60.6亿港元，较去年下降61%，毛利20.8亿港元，整体毛利率34.4%，权益股东应占亏损1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙，剔除投资物业和金融资产公允价值变动净影响后，权益股东应占亏损2.45亿港元][74] - [2023年上半年物业结转销售面积120,726平方米，较去年同期下降63%，销售收入约29.5亿港元，较去年同期下降76%，房地产开发销售毛利率42%，较去年同期下降8个百分点][75] - [2023年上半年物业投资收入约6.94亿港元，较去年同期上涨25%，毛利率约79%，较去年同期上升10个百分点][86] - [城市综合运营业务合同签约面积约7,561万平方米，在管面积约7,183万平方米，营业收入约14.2亿港元，较去年同期上涨11%][87] - [2023年上半年集团旗下酒店经营收入约1.9亿港元，较去年同期上涨62%][90] - [2023年上半年晶华制造业业务经营收入约2.2亿港元，较去年同期下降10%][91] - [泰州市深业投资发展有限公司为集团带来亏损720万港元，深圳朗通房地产开发有限公司带来盈利896万港元，深圳天安数码城有限公司带来亏损160万港元，路劲基建有限公司带来亏损3.3亿港元][92] - [2023年6月30日集团银行及其他借款总额373.5亿港元，2022年12月31日为402.2亿港元；现金结存为151.5亿港元，2022年12月31日为133.6亿港元；除非控股股东权益后净资产为417.5亿港元，2022年12月31日为446.3亿港元][93][94] - [2023年6月30日集团浮息借款和定息借款比例分别是63.3%和36.7%，长期借款和短期借款比例分别76.5%和23.5%，港币借款和人民币借款比例分别是41.6%和58.4%][93] - [2023年上半年集团新签订50亿港元的中长期贷款协议，新签订贷款协议固定利率成本下降，最低贷款利率仅2.52%][93] - [2023年上半年集团银行及其他借款平均综合利率约为年息4.15%，较去年全年上升0.83个百分点][93] - [2023年上半年集团人民币资产以及收益相对港币波动为18.1亿港元，汇兑亏损为3168万港元，去年同期汇兑收益是1.50亿港元][95] - [2023年6月30日集团对持有的恒大地产股权计提约8096万港元的公允价值亏损，该笔金融资产账面公允价值已全部拨备][96] - [2023年6月30日，集团有资产抵押的贷款共81.76亿港元，较2022年12月31日的103.39亿港元有所减少][98] - [2023年6月30日，集团为三家合营公司之银行及其他贷款提供共计13.7亿港元的担保][98] 股息分配 - [董事会宣布派发中期股息每股2.00港仙][2] - [2023年宣派中期股息每股2港仙，合共1.77976亿港元；2022年中期股息每股3港仙，合共2.66964亿港元][26][27] - [2022年宣派末期股息每股12港仙，合共约10.67855亿港元；2021年宣派末期股息每股8港仙，合共约7.11903亿港元][26][27] - [董事会决定以现金方式派发2023年中期股息每股2.00港仙][45] - [董事会宣布派发截至2023年6月30日止六个月的中期股息每股2.00港仙，2022年为3.00港仙][100] 业务板块情况 - [物业投资、物业管理、酒店运营收入增长率分别是25%、11%和62%][2] - [公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营][9] - [上半年物业投资收入约6.9亿港元，较去年同期上涨约25%][49] - [深圳智能出行产业园深业车城出租率保持在96%以上，租金增长率保持在3%-5%；长三角3个产业园上半年累计签约认购面积1.7万平方米，马鞍山深马科技园去化率超80%，招引企业中国家级等企业占比达76%][50][51] - [2023年上半年新拓展运营项目43个，截至6月30日，深业运营合同签约面积约7561万平方米，在管面积约7183万平方米，非住宅业态面积占比约63%，第三方拓展面积占比约73%；“城市管家”业务中标马鞍山项目合同总金额达1.5亿元人民币][53] - [深业上城上半年举办超100场活动，港客客流同比上涨40%，老佛爷百货开业当日销售额破百万，客流突破20万人次，写字楼入驻世界500强企业达11家][54] - [2023年上半年酒店运营收入约1.9亿港元，较去年同期上涨62%，发布自营酒店品牌“憬居”，首个旗舰店6月9日营业][55] - [获中指院2023年中国物业百强企业第17名，较去年上升3名；获中物研协“2023中国国有物业服务企业综合实力100强”第6名，较去年上升1名][56] - [晶华公司拥有42项专利和16项软件著作权，其中发明专利8项，智能控制器产品新获授权专利3项，进入多个国际大客供应渠道][58] - [高科农业新获智慧农业领域授权专利4项，新增土地流转1200亩，累计5800亩，锦农作物产量增收50%，花卉基地启动建设，“四季”农旅项目香蜜湖活动人流超10万人次，丰农优品入选深圳重点农业龙头企业][59] - [商业运营将打磨精细化管理体系，发力深港消费融合，推进中山湾中新城商业筹备，打造国际级IP室内主题乐园集群][72] - [科技产业方面，晶华公司将发挥核心优势，拓展下游领域，推进海外市场布局][73] - [农业板块将搭建供应链产品体系，推进田园和基地面市，做大农业品牌，力争全年销售收入再上新台阶][73] - [旗下先进制造企业晶华公司将发挥“显示 + 智能控制”一体化核心优势，拓展智能家居、工业控制等下游领域，推进海外市场布局][73] - [农业板块将在新丰农业产业园、深业锦农项目探索供应链产品体系搭建，推进大鹏•四季田园、南澳•四季田园和华中花卉基地面市][73] 土地储备与项目进展 - [6、7月公司通过土拍市场竞得深圳龙华北站商务区商住地块和中山翠亨新区马鞍岛住宅地块，新增土储约27万平方米，新增货值约76亿元人民币][48] - [深圳罗湖泰富广场四五期纳入城市更新计划，福田车公庙第一更新单元二期完成拆迁谈判工作][48] - [光明上村、横岗南利益统筹项目整体实施方案已报批，新拓展光明区白花社区利益统筹项目，3个项目合计实施范围约4平方公里][48] - [根据工程计划，深业云筑二期、山水东城等9个项目将在下半年竣工][75] - [2023年上半年新开工面积约109万平方米，无新竣工项目][80] - [在深圳、中山拓展2宗地块，新增项目总面积约11万平方米，新增计容建筑面积约27万平方米，预计新增货值约76亿元人民币][82] - [截至2023年6月30日，土地储备计容建筑面积约659万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比达65%][84] 企业运营与管理 - [本中期财务资料已於2023年8月30日获公司董事会批准刊发但尚未经审核][9] - [若干新订或经修订准则适用于本报告期间，公司毋须变更其会计政策或作出追溯调整][11] - [香港会计准则第1号之修订等新订或经修订准则及诠释将于2024年1月1日生效，公司已开始评估其影响，初步评估预期不会对财务表现及状况产生重大影响][12] - [与2022年相比，截至2023年6月30日止六个月的分类资料的基础或分类损益之计量基础未发生变化][13] - [中国内地附属公司须按25%法定税率缴纳企业所得税，土地增值税按30% - 60%累进税率征收][23] - [中国附属公司分配给境外投资者的股息按10%税率预扣所得税，符合条件可适用5%税率][24] - [2023年6月30日应收账款净额为16.01939亿港元，2022年12月31日为21.8007亿港元][29][30] - [2023年6月30日其他应收款项净额为48.28999亿港元，2022年12月31日为43.94087亿港元][33] - [2023年6月30日预付款项为10.63222亿港元，2022年12月31日为2.59121亿港元][34] - [2023年6月30日非即期银行及其他借贷为28.578764亿港元，即期为8.768163亿港元；2022年12月31日非即期为28.138776亿港元，即期为12.083433亿港元][34] - [2023年6月30日约81.75624亿港元贷款以若干集团资产作抵押，2022年12月31日为103.39363亿港元][35] - [2023年6月30日约236.40589亿港元银行借贷按浮动利率计息，2022年12月31日为223.5589亿港元][36] - [截至2023年6月30日止六个月，银行及其他借贷平均实际利率为年息4.15%；截至2022年6月30日止六个月为年息3.17%][37] - [2023年6月30日贸易及其他应付款为25,195,952千港元，2022年12月31日为25,872,833千港元][

公司业务及发展战略 - 公司核心业务包括物业开发、物业投资和城市综合运营服务，同时涉足高科农业和高端制造等创新业务[3] - 公司在中国各城市拥有约660万平方米的土地储备，其中大湾区的优质土地储备约428万平方米[4] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务集中在大湾区和重点区域的高能级城市[4] - 公司的核心战略目标是推动业务长期持续发展，为股东带来稳定回报和价值增长[5] 财务表现 - 公司2022年收入为31540.23百万港元，较上年下降1.59%；毛利为10692.57百万港元，较上年下降13.95%[11] - 公司2022年净资产（不包括非控股权益）为44631.84百万港元，较上年下降9.24%；现金及银行存款为13361.60百万港元，较上年下降41.33%[11] - 2022年度总营业额为315.4亿港元，较去年下降1.6%[23] - 毛利率为33.9%，总毛利为106.9亿港元[23] - 公司净利润为20.9亿港元，每股基本盈利为23.43港仙[24] - 推荐以现金方式派发2022年末期股息每股12.00港仙[24] 房地产开发及销售 - 公司在2021年实现了约192.1亿元人民币的合同销售额，同比增长0.6%[26] - 公司的房地产开发销售收入约为256.5亿港元，房地产开发毛利率维持在约37%的高水平[28] - 公司的土地储备面积约为740,000平方米，价值超过200亿元人民币，其中大湾区土地储备面积占比65%[30] 城市综合运营服务 - 公司的非住宅业态面积占比达62.4%，独立第三方项目面积占比达72.3%，均高于行业水平[38] - 深业上城引入了约40家全国或区域“首店”品牌，9家世界500强企业入驻写字楼，销售收入和净利润分别增长了41%和112%[42] 创新业务发展 - 農科公司的农业板块营业收入约为4亿港元，同比增长超过80%，成功入选深圳市重点农业龙头企业，销售额达到2.5亿人民币[47] - 公司对发展高品质果蔬、高端花卉、食品检测、特色农旅等业务充满信心，未来市场需求有望进一步提升[70] 融资及资产管理 - 公司成功获得6.5亿美元外债额度，发行32亿人民币CMBS产品，银行及其他借款平均综合利率为3.3%[56] - 公司现金余额为133.616亿港元，净负债率为60.2%，较去年底上升29个百分点[138] 员工及董事会信息 - 呂华博士自2011年6月21日起担任执行董事，2013年1月31日起担任董事会主席，持有南开大学政治经济学博士学位和英国雷丁大学金融学硕士学位[152] - 王昱文先生自2022年12月22日起担任执行董事和总裁，拥有武汉大学理学学士学位、法国巴黎第一大学公共管理硕士学位和中南财经政法大学经济学硕士学位[153] - 蔡潯女士自2020年8月27日起担任执行董事，毕业于中南工业大学投资经济专业，曾任深圳市委组织部干部一处处长[155] - 徐恩利先生是深圳控股有限公司的执行董事，拥有工程师资格，毕业于天津大学[157] - 史曉梅女士是深圳控股有限公司的执行董事，拥有高级会计师职称，毕业于上海财经大学[158]

财务业绩整体情况 - 公司2022年实现收益315.4亿港元，较去年微降1.6%[2] - 2022年合约销售约192.1亿元人民币，较去年上涨0.6%[2] - 2022年权益股东应占溢利20.9亿港元，每股基本盈利23.43港仙[2] - 剔除相关变动净影响后，2022年权益股东应占溢利为31.0亿港元，每股核心盈利34.87港仙[2] - 2022年来源于外部客户的收益为3.154亿港元，2021年为3.205亿港元，同比下降1.59%[19][20][21] - 2022年除税前溢利为736.7万港元，2021年为364.8万港元，同比增长101.94%[19][20] - 2022年公司实现营业额315.4亿港元，较去年下降1.6%；毛利106.9亿港元，整体毛利率为33.9%；权益股东应占溢利20.9亿港元，实现扭亏为盈[56] - 全年合同销售金额约223.5亿港元，较去年上涨0.6%；房地产开发销售收入约256.5亿港元，较去年下降3.8%，毛利率约37%[57] - 2022年公司实现营业额315.402亿港元，较去年微降1.6%，毛利106.926亿港元，整体毛利率为33.9%，权益股东应占溢利20.854亿港元，扭亏为盈[72] - 2022年公司结转物业销售面积约73.0万平方米，与去年持平，销售收入约256.540亿港元，较去年下降3.8%，开发销售毛利率为36.6%，较去年下降3.7个百分点[73] - 2022年公司合同销售面积约82万平方米，合同销售金额约192.093亿元人民币，每平方米平均售价约23,317元人民币，较去年上涨0.6%[75] - 2022年合同销售总面积823,818.51平方米，销售总金额19,209,255.70千元人民币[76][77] 各业务板块收入与盈利 - 2022年物业开发业务收入256.5亿港元，房地产销售毛利率约37%[2] - 2022年销售物业收入为2.565亿港元，2021年为2.666亿港元，同比下降3.79%[21] - 2022年物业管理服务收入为262.7万港元，2021年为247.8万港元，同比增长6.01%[21] - 2022年销售工业产品收入为60.7万港元，2021年为45.6万港元，同比增长33.02%[21] - 2022年租金收入为119.6万港元，2021年为149.7万港元，同比下降20.11%[21] - 高科技制造业务销售收入和净利润分别实现41%和112%的增长[60] - 高科技农业板块营业收入约4亿港元，同比增长超80%，“农沃丰”品牌销售额达2.5亿人民币[60] - 物业投资业务2022年收入约11.958亿港元，较去年下降约20%，毛利率约69%，较去年下降5.5个百分点，投资物业公允价值重估减少3.519亿港元[86] - 城市综合运营业务合同管理面积约7105万平方米，在管面积约6823万平方米，独立第三方项目面积占比约72.3%，非住业态面积占比约62.4%，2022年营业收入约26.268亿港元[87] - 2022年城市综合运营业务在广东等地净新增合同管理面积约988万平方米，净新增在管面积约952万平方米，净新增物业城市项目总金额6.5亿元人民币，净新增项目管理面积770万平方米[88] - 酒店运营业务2022年经营收入约2.877亿港元，较去年上升69.6%[89] - 工业制造业务2022年经营收入约6.072亿港元，较去年上升33%[90] 资产与负债情况 - 2022年资产总额为163,467,589千港元，较2021年的162,765,871千港元略有增长[9] - 2022年负债总额为113,910,616千港元，较2021年的108,395,991千港元有所增加[11] - 2022年总资为1.635亿港元，2021年为1.628亿港元，同比增长0.43%[19][20] - 2022年总负债为1.139亿港元，2021年为1.084亿港元，同比增长5.08%[19][20] - 2022年底银行及其他借款总额402.222亿港元，较2021年增加，平均综合利率约为年息3.3%，较去年上升0.3个百分点，现金结存为133.616亿港元，较2021年减少，净负债率60.2%，较去年底上升29个百分点[93] - 2022年集团有资产抵押的贷款共103.394亿港元，2021年为69.071亿港元[98] - 2022年集团已就合营公司银行及其他贷款提供共计14.007亿港元之担保[98] 成本与费用情况 - 2022年销售及服务等费用总额为2346.5万港元，2021年为2180.5万港元，同比增长7.61%[22] - 2022年其他收入为43.9万港元，2021年为19.5万港元，同比增长125.17%[22] - 2022年财务成本净额相关，银行存款利息收入为216,591千港元（2021年为247,787千港元），并非透过损益按公允值计算之金融负债之利息开支总额为2,579,781千港元（2021年为1,385,551千港元）[24][25] - 2022年所得税开支为4,911,695千港元（2021年为5,748,231千港元），其中即期所得税6,056,346千港元（2021年为6,335,230千港元），递延所得税 - 1,144,651千港元（2021年为 - 586,999千港元）[27] 股息分配情况 - 董事会建议派发末期股息每股12.00港仙，全年股息合共每股15.00港仙[2] - 2022年全年派息比例（按核心盈利计算）为43%[2] - 2022年确认分派股息共978,867千港元（2021年为1,601,981千港元），2023年董事会建议就2022年派末期股息1,067,855,000港元[31][32] - 董事会建议2023年7月7日前后派发现金末期股息每股12.00港仙，2021年为每股8.00港仙；2022年股息总额为每股15.00港仙，与2021年持平[100] 公司业务构成与管理 - 公司为投资控股公司，主要从事物业发展、投资、管理及生产运营[12] - 集团按业务单位管理业务，呈报物业开发、投资、管理、制造和其他五个分类[17] - 分类表现按可呈报分类溢利评估，即持续经营业务的经调整除税前溢利[17] 会计政策与准则 - 集团于2022年1月1日开始的年度报告期间首次采纳多项准则修订，无需变更会计政策或追溯调整[15] - 已颁布若干新订及经修订准则于本年度未生效，集团未提前采纳，初步评估生效后无重大影响[16] 应收应付款项情况 - 2022年贸易及其他应收款计入非流动资产为419,737千港元（2021年为466,525千港元），计入流动资产为6,833,278千港元（2021年为7,114,269千港元）[35] - 2022年应收账款净额为2,180,070千港元（2021年为957,120千港元），其中应收账款为2,348,697千港元，损失拨备为168,627千港元（2021年应收账款为1,123,799千港元，损失拨备为166,679千港元）[36] - 2022年12月31日，集团账面价值约为51,404,000港元（2021年12月31日：2,747,000港元）之应收账款已抵押[37] - 2022年应收款项总额2348697千港元，2021年为1123799千港元[38] - 2022年其他应收款项净额4394087千港元，2021年为5857733千港元[39] - 2022年预付款项259121千港元，2021年为299416千港元[40] - 2022年贸易及其他应付款25872833千港元，2021年为17100876千港元[43] 融资与借款情况 - 2022年银行及其他借款平均综合利率为3.3%[2] - 2020 - 2022年发行多笔商业抵押支持证券，利率在3.31% - 3.88%之间[42] - 集团在2022年和2021年报告期间遵守借款融资财务契约[42] - 获批6.5亿美元外债额度，筹组50亿港币银团贷款置换35亿港币到期贷款，发行32亿元人民币CMBS产品，期限18年，优先级票面利率3.4%，银行及其他借款平均综合利率3.3%[63] - 2022年成功筹组50亿港元银团贷款，置换原35亿港元银团贷款，发行32亿元人民币CMBS产品，优先级票面利率3.4%[93] 关联交易情况 - 2022年向集团物业买家提供财务担保为6926523千港元，2021年为5805194千港元；向集团关联方提供财务担保为1400718千港元，2021年为1272646千港元[47] - 2022年来自关联方贷款总计28385224千港元，2021年为15239483千港元；除110950000港元免息，剩余按1.94% - 6.65%年利率计息，2021年为1.29% - 4.65% [50] - 2022年集团向关联方提供贷款总计1018158千港元，2021年为2160644千港元；相关利息收入分别为132910000港元和无，2021年为100947000港元和478000港元；按5.00% - 8.00%年利率计息，2021年为4.90% - 8.00% [51] - 2022年集团根据租约向关联方支付租金分别为13306000港元、无、29368000港元，2021年为13518000港元、1954000港元、30156000港元；相关利息开支分别为265000港元、无、1612000港元，2021年为630000港元、1115000港元、3102000港元[51] - 2022年集团作为出租人向最终控股公司租赁安排租金收入为8246000港元，2021年为9508000港元[52] - 2022年集团向关联方提供管理服务等多项服务收入有不同变化，如向合营公司附属公司提供开发建设服务收益为142821000港元，2021年为49070000港元；向非控股权益母公司支付服务含增值税成本为84979000港元，2021年无[53] 业务发展成果与亮点 - 新增土储约74万m²，新增货值超200亿人民币，大湾区土储面积占比65%，长三角区域占比上升至15%，80%土储位于两大发达区域[57] - 江阴科创园跑通“拿地即开单”模式，马鞍山科技园厂房面积去化八成，入驻先进制造业企业超20家[57] - 深业运营在管总面积约6823万平方米，较去年上升16%，业务覆盖14个省份和47个城市，大湾区项目面积占比约67.3%[59] - 深业运营非住宅业态面积占比达62.4%，独立第三方项目面积占比达72.3%，均高于同业水平[59] - 深业上城引入“首店”品牌约40家，世界500强企业进驻写字楼数量达9家，排名深圳第二[59] - 高科技农业新获智慧农业领域授权专利15项，丰农优品入选深圳市重点农业龙头企业[60] - IOT平台首批接入设备2500多个，园区智慧运营业务场景取得突破[62] 未来业务规划 - 2023年公司可售货值超450亿元人民币，合同销售目标230亿元人民币，计划增长约20%[68] - 2023年公司将秉持稳健经营基调，推进地产业务稳健增长、运营业务迅速拓展、创新业务取得更多突破[67] - 地产业务开发销售加强项目建设管控，推进合同销售加速资金回笼；项目拓展聚焦大湾区等区域；持有物业运营推动资产改造升级，探索资产证券化[68] - 城市综合运营通过多元化拓展实现增长，包括发挥第三方拓展优势、深耕细分领域、打造精细化商业管理体系等，关注收并购计划[69] - 高科技制造企业晶华公司将加大智能显示控制器新品研发投入，以显示器件及电控器件为核心产品[70] - 高科农业企业农科公司以「科技 + 资本」为支撑，预计未来几年业务规模呈几何增长[70] - 2023年公司将在地产、城市综合运营、创新业务等方面推动业务转型升级和高质量发展[71] 土地储备与项目情况 - 2022年通过权益投资约68.701亿元人民币拓展5块土地，新增项目总占地面积约31万平方米，总计容建筑面积约74万平方米，预计货值超200亿元人民币[82] - 截至2022年底，土地储备计容建筑面积约660万平方米，其中未开工约136万平方米，在建约439万平方米，已竣工未结算约85万平方米[84] - 大湾区土地储备计容建筑面积占比达65%，长三角区域占比为15%，二线省会城市占比为19%[

财务业绩 - 2022年上半年公司营业额155.3亿港元，同比下降20%；毛利率45%，同比上涨7个百分点；毛利69.5亿港元，同比下降5%；权益股东应占溢利23.6亿港元，同比上涨69%；每股基本盈利26.53港仙，同比上涨70%[6] - 公司实现营业额约155.344亿港元，同比下降20%；整体毛利率45%，同比上升7个百分点；毛利69.512亿港元，同比下降5%；权益股东应占溢利23.608亿港元，同比上升69%；每股基本盈利26.53港仙，同比上升70%[19] - 2022年上半年收益为155.34亿港元，2021年同期为194.04亿港元[46] - 2022年上半年期内溢利为24.63亿港元，2021年同期为18.55亿港元[46] - 2022年上半年本公司权益股东应占溢利每股盈利基本及摊薄均为26.53港仙，2021年同期为15.65港仙[46] - 2022年上半年期内全面亏损总额为6.89亿港元，2021年同期为26.42亿港元[47] - 截至2022年6月30日，资产总额为1743.30亿港元，2021年末为1627.66亿港元[48] - 截至2022年6月30日，权益总额为529.74亿港元，2021年末为543.70亿港元[50] - 截至2022年6月30日，负债总额为1213.57亿港元，2021年末为1083.96亿港元[50] - 2022年上半年发展中物业为702.76亿港元，2021年末为511.77亿港元[48] - 2022年上半年持作待售之已落成物业为136.26亿港元，2021年末为182.35亿港元[48] - 2022年上半年现金及现金等价物为190.30亿港元，2021年末为199.17亿港元[48] - 2022年上半年公司权益股东应占期内溢利为23.60778亿港元，全面收益总额为 -5.59337亿港元[52] - 2022年6月30日股本为220.71756亿港元，较2022年1月1日无变化[52] - 2022年上半年经营活动所用现金净值为19.404371亿港元，较2021年同期的432.891万港元大幅增加[54] - 2022年上半年投资活动所用现金净值为2720.22万港元，2021年同期为581.71万港元[54] - 2022年上半年融资活动产生的现金净值为19.700445亿港元，2021年同期为3.109953亿港元[55] - 2022年现金及现金等价物增加净值为2405.2万港元，2021年为2.618891亿港元[55] - 2022年期末现金及现金等价物为19.030433亿港元，2021年为19.024911亿港元[55] - 2022年向股东宣派股息7.11903亿港元，2021年为9.78988亿港元[52][53] - 2022年非控股权益注资590.9万港元，2021年为293.6万港元[52][53] - 2022年股份购回金额为1.855万港元，2021年无股份购回[52][55] - 公司2022年上半年经营活动现金流量流出净额约194.04亿港元[60] - 2022年上半年来源于外部客户的总收益为15,534,377千港元，2021年同期为19,403,841千港元[82][83] - 2022年上半年除税前溢利为5,798,979千港元，2021年同期为5,655,574千港元[82][83] - 2022年上半年销售物业收入为12,939,870千港元，2021年同期为16,904,437千港元[86] - 2022年上半年物业管理费收入为1,283,032千港元，2021年同期为1,211,602千港元[86] - 2022年上半年销售商业及工业产品收入为249,769千港元，2021年同期为192,436千港元[86] - 2022年上半年租金收入为555,731千港元，2021年同期为685,319千港元[86] - 2022年上半年其他收入及其他利得为244,922千港元，2021年同期为115,486千港元[86] - 2022年上半年销售成本、营销及市场推广成本、行政费用及其他费用总额为9,430,614千港元，2021年同期为12,775,213千港元[87] - 截至2022年及2021年6月30日止六个月，无单一客户贡献占集团总收益10%或以上[86] - 集团绝大部分收益产自中国大陆客户，且大部分非流动资产均位于中国大陆[84] - 2022年上半年财务成本净额为3.3768亿港元，2021年同期为2.9055亿港元，合格资产财务成本资本化平均比率从2021年上半年的1.98%升至2022年上半年的3.87%[88] - 2022年上半年所得税开支总计33.35836亿港元，2021年同期为38.00727亿港元，香港利得税税率维持16.5%，集团该期无应课税溢利未计提拨备[89] - 2022年上半年公司权益股东应占溢利为23.60778亿港元，2021年同期为13.93043亿港元，每股基本盈利按此计算[93] - 2021年末期股息每股8港仙，共约7.11903亿港元于2022年7月6日支付；2020年末期股息每股11港仙，共约9.78988亿港元于2021年7月8日支付[94][95] - 2022年董事会宣派中期股息每股3港仙，共2.66964亿港元未在中期财务资料确认为负债，2021年中期股息每股7港仙，共6.22993亿港元[94][95] 房地产开发业务 - 上半年房地产开发销售收入129.4亿港元，同比下降23%；房地产开发毛利率约50%[7] - 上半年合同销售金额约49.6亿元人民币，大湾区项目占整体销售金额70%；销售回款约70.7亿元人民币[7] - 期内成功竞得深圳龙华民治地块和上海嘉定地块，增加计容建面共22万平方米，预计新增货值超100亿元人民币；8月获深圳龙岗大运地块，计容建面约15万平方米[8] - 土地利益统筹方面，横岗南片区和光明上村莲塘片区两个项目实施范围合计336公顷[8] - 物业开发业务结转销售面积约32.2万平方米，同比下降14%；物业销售净收入约129.399亿港元，同比下降23%；房地产开发毛利率50%，同比上升10个百分点；深圳项目占结转销售收入的73%，深圳项目平均毛利率约60%，其他城市平均毛利率约22%[20] - 公司实现合同销售面积约20.8万平方米，合同销售收入约49.6亿元人民币；大湾区项目占合同销售金额的70%，省会城市和其他城市分别占26%和4%；住宅类产品占合同销售金额的70%，非住宅类产品占30%[22] - 公司新开工面积约85万平方米，竣工面积约12万平方米[24] - 2022年上半年新开工项目包括深圳深业云海湾花园、深业颐瑞府等，总建筑面积849,899平方米，可售面积471,283平方米[25] - 2022年上半年竣工项目总建筑面积122,655平方米，可售面积75,864平方米[26] - 2022年上半年在深圳、上海拓展2块土地，总面积约6.9万平方米，总计容建筑面积约22万平方米，8月在深圳二批次供地再获一宗[27] - 截至2022年6月底，土地储备计容建筑面积约674万平方米，大湾区占比65%，竣工存货货值约13,626.3百万港元[29] 其他业务板块 - 旗下运营中的购物中心整体出租率85%，租金收缴率超90%；深业上城进驻品牌207家，其中“首店”资源30家[9] - 旗下高端制造企业深圳晶华显示电子股份有限公司上半年销售额同比增长26%[10] - 产业大数据平台已上线运行，公司向大湾区外高能级城市进行产业模式输出，深马科技园、江阴科创园启动招商销售[11] - 2022年6月30日，自持运营物业总面积约173万平方米，物业投资收入约555.7百万港元，同比降19%，毛利率约68.6%，同比降3.4个百分点[32] - 城市综合运营业务总在管面积约6,953万平方米，第三方拓展占67%，非住业态占比57%，营业收入约1,283百万港元，同比涨6%[33] - 上半年物业管理新拓展项目64个，新增面积超442万平方米，拓展合同总金额5.2亿元[33] - 商业运营新增签约111家，新开业商户69家，深业上城上半年客流同比增21%[33] - 酒店运营业务收入约119.7百万港元，同比升68%[34] - 制造业业务收入约249.8百万港元，同比升30%[35] 财务状况与融资 - 公司获得50亿港元三年期银团贷款，置换35亿港元旧银团贷款，发行32亿元人民币CMBS产品，优先级票面利率3.4%[12] - 公司银行及其他借款平均综合利率为3.2%[12] - 上半年公司累计支付地价约164亿元人民币，去年以来获取项目地价已完成支付[13] - 截至期末公司净负债率（只含银行贷款及其他贷款）为42.0%，净负债率（含所有带息负债）为105.4%，现金短债比为1.42倍，持有现金及现金等价物约190亿港元[13] - 2022年6月30日，集团银行及其他借款总额439.971亿港元，较2021年12月31日的380.972亿港元增加，其中长期借款305.846亿港元约占70%，短期借款134.126亿港元约占30%[37][38] - 期内，集团成功筹组50亿港元三年期银团贷款，置换35亿港元银团贷款，发行32亿元人民币CMBS产品，优先级票面利率3.4%[37] - 2022年6月30日，集团现金结存为217.335亿港元，较2021年12月31日的227.756亿港元减少，约77%和12%分别以人民币和美金计值[37][38] - 2022年6月30日，集团除非控股股东权益后净资产为479.022亿港元，较2021年12月31日的491.749亿港元减少[37] - 集团剔除预收款后资产负债率为67.8%，净负债率（负债只包含银行贷款及其他贷款）42.0%，净负债率（负债包括所有带息负债）为105.4%，现金短债比为1.42倍[37] - 期内，人民币资产及收益相对港币波动为30.143亿港元，计入其他综合收益[39] - 2022年6月30日，集团有资产抵押的贷款共102.4776亿港元，较2021年12月31日的69.0705亿港元增加[41] - 2022年6月30日，集团为三家合营公司银行及其他贷款提供共计18.4747亿港元担保[41] - 截至2022年6月30日，公司各类负债总额为94,712,467千港元，负债账面价值为89,675,117千港元[69] - 截至2021年12月31日，公司各类负债总额为74,796,460千港元，负债账面价值为71,915,342千港元[70] - 截至2022年6月30日，透过损益按公允值计算及透过其他全面收益按公允值计算的金融资产总额为200,828千港元[73] - 截至2021年12月31日，透过损益按公允值计算及透过其他全面收益按公允值计算的金融资产总额为495,702千港元[74] - 截至2022年6月30日，第三级工具金融资产公允值为171,815千港元，较年初变动 -283,434千港元，汇兑调整 -10,116千港元[76] - 截至2021年6月30日，第三级工具金融资产公允值为5,982,990千港元，较年初变动 -832,819千港元，汇兑调整74,820千港元[76] - 2022年6月30日，恒大投资缺乏市场流通性折让为45%，2021年12月31日为30%[77] - 2022年6月30日，恒大投资市账率为0.04，2021年12月31日为0.09[78] - 2022年6月30日，恒大投资公允值为166,041,000港元，2021年12月31日为461,109,000港元[78] - 2022年6月30日，恒大投资缺乏市场流通性折让每减少/增加1%，公司除税后溢利及保留溢利增加/减少2,412,000港元[78] - 2022年6月30日，集团透过损益按公允价值计算的金融资产非流动部分为1.93亿港元，流动部分为161.9万港元[104] - 截至2022年6月30日，恒大投资公允价值减少2.83亿港元，凯隆置业可在2023年12月31日前以55亿元人民币回购集团所持恒大投资股权[105] - 2022年6月30日，集团贸易及其他应收款为74.11亿港元[106] - 2022年6月30日，

土地储备情况 - 公司目前在国内多个城市拥有储备建筑面积约674万平方米的土地储备，其中大湾区优质土地储备建筑面积约428万平方米[6][8] - 2021年集团获取16个土地项目，新增土地储备计容建面约322万平方米，90%位于一二线城市，67%位于大湾区 [44][46] - 2021年公司通过多种方式在12个城市拓展16块土地[117][118] - 按权益比例计算，新拓展土地资源总投资约225亿元[117][118] - 新拓展土地总占地面积约1,290,000平方米[118] - 新拓展土地总计容建筑面积约3,220,000平方米[118] - 2021年公司拓展多个土地项目，合计地价22.48038亿元，项目占地128.542万平方米，计容建筑面积322.1486万平方米[121][123] - 截至2021年底，公司土地储备计容建筑面积约674万平方米，其中未开工约141万平方米，在建约464万平方米，已竣工未结算约69万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比63%，已竣工存货货值约182.351亿港元[124][126] - 公司土地储备按产品类型分布，住宅占33%，综合体占54%，其他占13%[132] - 公司土地储备按区域分布，大湾区占63%，长三角占22%，二线省会城市占12%，其他城市占3%[133] 整体财务数据关键指标变化 - 2021年收益为320.5031亿港元，较2020年的188.0301亿港元增长70.45%[18] - 2021年销售成本为196.2456亿港元，较2020年的99.8843亿港元增长96.47%[18] - 2021年毛利为124.2575亿港元，较2020年的88.1458亿港元增长40.97%[18] - 2021年应占合营公司及联营公司经营成果为8.4345亿港元，较2020年的12.5429亿港元下降32.75%[18] - 2021年除所得税前溢利为36.4798亿港元，较2020年的81.3360亿港元下降55.15%[18] - 2021年公司权益股东年内应占亏损27.2189亿港元，2020年为溢利37.2286亿港元，盈转亏[18] - 2021年每股基本亏损30.58港仙，2020年为盈利42.03港仙，盈转亏[18] - 2021年每股中期及建议末期股息为15港仙，较2020年的18港仙下降16.67%[18] - 2021年资产净值（不包括非控股权益）为491.7493亿港元，较2020年的506.2429亿港元下降2.86%[19] - 2021年公司营业额为320.5031亿港元，较2020年的188.0301亿港元增长约70%[22][38] - 2021年公司分类业绩总额溢利为9.59948亿港元，2020年为6.32711亿港元[22] - 2021年公司收益为320.50306亿港元，2020年为188.03011亿港元[27] - 2021年公司除所得税前溢利为36.47978亿港元，2020年为81.33603亿港元[27] - 2021年公司年内亏损21.00253亿港元，2020年溢利39.63490亿港元[27] - 2021年公司本公司权益股东应占亏损27.21886亿港元，2020年溢利37.22856亿港元[27] - 2021年公司总负债为1083.95991亿港元，2020年为968.69978亿港元[27] - 2021年公司资产净值为543.69880亿港元，2020年为554.05848亿港元[27] - 2021年公司金融资产产生约63.749亿港元的重大公允价值减值[38] - 董事会建议就2021年每股派发现金末期股息8.00港仙[38] - 2021年集团营业额32,050.3百万港元，较去年上涨70%；毛利12,425.7百万港元，较去年上涨41%；金融资产公允价值大幅减值约6,374.9百万港元；公司权益股东应占亏损2,721.9百万港元；剔除相关变动净影响后，应占溢利3,890.5百万港元；末期股息每股8.00港仙[41] - 2021年公司實現營業額約32,050.3百萬港元，較去年上升70%[90][92] - 2021年公司毛利為12,425.7百萬港元，較去年上升41%，整體毛利率為39%[90][92] - 2021年公司因對金融資產公允價值大額計提，權益股東應佔虧損2,721.9百萬港元，每股基本虧損30.58港仙；剔除相關影響，權益股東應佔溢利3,890.5百萬港元[90][92] 房地产开发业务线数据关键指标变化 - 2021年集团实现合同销售金额约191亿元人民币（折合港币约230亿元），较去年上涨32%，大湾区项目占整体销售金额67% [42][45] - 2021年集团房地产开发销售收入约26,660.2百万港元，较去年大幅上涨89%，毛利率约40% [43][45] - 2021年公司物業銷售面積約751,000平方米，較去年增加74%[91] - 2021年公司物業銷售淨收入約26,660.2百萬港元，較去年大幅增加89%[91] - 2021年公司物業開發銷售毛利率為40%，較去年下降13個百分點[91] - 2021年深圳項目銷售收入佔比68%，深圳項目平均毛利率約48%，其他城市項目平均毛利率約25%[91] - 公司年内结转物业销售面积约75.1万平方米，较去年上升74%；实现物业销售收入约266.602亿港元（约221.357亿人民币），较去年大幅上升89%[93] - 房地产开发销售毛利率为40%，较去年下降13个百分点；深圳项目占结转销售收入的68%，深圳项目平均毛利率约为48%，其它城市平均毛利率约为25%[93] - 2021年公司各项目结转总面积750,877平方米，销售净额22,135,694千元人民币[98] - 公司年内实现合同销售面积约67万平方米，合同销售金额约191.0亿元人民币，每平方米平均售价为28,642元人民币[99][101] - 深圳深业中城合约销售约60.4亿元，东莞松湖云城花园合约销售约26.4亿元，南京青瓏上府合约销售约19.4亿元，马鞍山深业华府合约销售约13.8亿元[99][101] - 大湾区项目占已实现合同销售金额的67%，二线省会城市和其他城市分别占24%和9%[100][101] - 住宅类产品占已实现合同销售金额的56%，非住宅类产品占比44%[100][101] - 深圳深业东岭销售面积11,855平方米，销售金额877,325千元人民币[103] - 深圳深业中城销售面积47,276平方米，销售金额6,043,465千元人民币[103] - 东莞松湖云城花园销售面积76,176平方米，销售金额2,644,001千元人民币[103] - 2021年公司项目销售总面积666,685平方米，销售总金额19,095,403千元[106] - 2021年公司新开工面积约3,924,000平方米，较2020年增长约500%，竣工面积约823,000平方米[108][109] - 2021年新开工项目总建筑面积3,923,673平方米，可售面积2,535,500平方米[113] - 2021年竣工项目总建筑面积822,594平方米，可售面积591,262平方米[115] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 2021年公司实现物业投资收入约14.974亿港元，较去年上升约22%，物业投资业务毛利率约74%，较去年上升1个百分点，投资物业组合公允价值重估减少4.057亿港元[129][131] 城市综合运营业务线数据关键指标变化 - 集团所属城市综合运营服务公司有37年物业服务经验，综合实力居全国物业服务前50 [53][54] - 集团以泰然金谷、天安数码城为典型打造“新四化”数字园区，领跑中国园区服务 [53][54] - 华南第一家老佛爷百货入驻深业上城等商业运营成果提升了“深业”品牌形象 [53][54] - 集团自2019年落地深圳首个“物业城市”试点项目后，为6个街道提供服务，深圳物业城市项目数量第一，市场占有率超20% [53][54] - 集团主导编制全国首个物业管理城市团体标准，推动行业发展 [53][54] - 2021年公司城市综合运营业务管理面积约6155万平方米，较去年增加31%，实现收入约24.776亿港元，较去年增加11%[134] - 2021年公司新拓展83个城市综合运营项目，新增管理面积超1641万平方米[134] - 公司附属公司第三方项目占比约75%，非住宅业务占比约54%[134] - 公司商业运营调整品牌定位，促进线上线下活动，各商场运营良好，客流和租金收入显著增加，深业中城招商率达90%[135] - 2021年公司产城模式成功输出，首次落子上海，多个重大产业园区项目在成都、沈阳、马鞍山等城市落地实施[125][126] - 城市综合运营业务第三方项目占比约75%，非住业态占比约54%，在管面积约6155万平方米，较去年上涨31%，营业收入约2477.6百万港元，较去年上涨11%[136] - 城市综合运营板块新拓展项目83个，新增管理面积超1641万平方米，新拓展物业城市项目合同金额超5亿元人民币[136] - 深业中城招商已达90%[137] 酒店业务线数据关键指标变化 - 集团拥有五家运营酒店，客房或别墅数量分别为苏州万豪酒店302间、巢湖深业半汤温泉度假酒店27间、巢湖深业温泉假日度假酒店203间、深圳深业上城无印良品酒店79间、深圳文华东方酒店178间[140][143] - 2022年1月20日，深圳第一家文华东方酒店开业[144][150] - 集团酒店经营收入约169.7百万港元，较去年上升46%[145][150] 工业制造业务线数据关键指标变化 - 工业制造业务经营收入约456.5百万港元，较去年上升31%[146][151] 子公司盈利情况 - 台州深业投资发展有限公司（集团持股51%）为集团盈利297.4百万港元[147] - 深圳朗通房地产开发有限公司（集团持股50%）净利润贡献15.4百万港元，较去年下降34%[148] - 深圳天安数码城（集团）有限公司（集团持股37.5%）净利润贡献232.5百万港元，较去年下降29%[148] - 泰州市深業投資發展有限公司为公司带来盈利2.974亿港元，公司持有其51%权益[152] - 深圳朗通房地產開發有限公司为公司带来纯利贡献1540万港元，较去年下降34%，公司持有其50%权益[152] - 深圳天安數碼城有限公司为公司带来纯利贡献2.325亿港元，较去年下降29%，公司持有其37.5%权益[152] - 路劲基建有限公司为公司带来纯利贡献2.777亿港元，较去年下降40%[152] 恒大地产投资情况 - 2017年公司投资55亿元于恒大地产股权，2021年末其公允价值约4.61亿港元，公司产生约64亿港元公允价值损失[63] - 2021年公司因恒大地产股权公允价值损失致股东应占亏损约27亿港元[63] - 2017年公司作为战略投资方出资55亿元人民币投资恒大地产股权，2021年底公允价值约为4.61亿港元，产生约64亿港元公允价值亏损，导致2021年录得权益股东应占亏损约27亿港元[66] - 2017年5月31日公司出资55亿元人民币投资恒大地產，截至2021年12月31日持有其2.6439%股权，累计收到分红19.5亿元人民币[153][158] - 2021年12月31日公司计提约64亿港元恒大地產公允价值亏损，计提后账面公允价值为4.611亿港元[154][158] 融资与负债情况 - 公司银行及其他借款平均综合利率为3.0%[58][61] - 公司完成深业泰富智慧出行产业园资产支持专项计划发行，规模18亿元，优先级票面利率3.88%[59][61] - 公司完成以泰然金谷产业园为底层资产的先行示范区产业园资产支持专项计划发行，规模20亿元，优先级票面利率3.8%[59][61] - 2021年12月31日公司净负债率（包含所有带息负债）为61.2%[59][61] - 2021年12月31日公司银行及其他借款总额380.972亿港元，较2020年增加，长期借款占比69%，短期借款占比31%[156][160] - 2021年公司完成两笔CMBS发行，规模分别为18亿元和20亿元人民币，优先级票面利率分别为3.88%和3.8%，借款平均综合利率约为年息3.0%，较去年下降0.7个百分点[162][165] - 2021年12月31日公司现金结存227.756亿港元，较2020年增加，约78%和16%分别以人民币和美金计值[163][16

财务业绩 - 2021年上半年公司营业额194.0亿港元，同比上涨371%；毛利73.0亿港元，同比上涨366%；权益股东应占溢利13.9亿港元，同比上涨332%[5] - 2021年上半年公司营业额约194.038亿港元，同比上升371%，整体毛利率38%与去年持平，毛利73.005亿港元，同比上升366%，权益股东应占溢利13.93亿港元，同比上升332%，每股基本盈利15.65港仙，同比上升329%[15] - 2021年上半年结转物业销售面积约37.3万平方米，同比上升315%，物业销售净收入约169.044亿港元，同比上涨618%，房地产开发销售毛利率为39%，较去年同期下降4.4个百分点[16] - 2021年上半年收益为194.04亿港元，2020年同期为41.22亿港元[48] - 2021年上半年毛利为73.00亿港元，2020年同期为15.66亿港元[48] - 2021年上半年期内溢利为18.55亿港元，2020年同期为3.69亿港元[48] - 2021年上半年本公司权益股东应占溢利每股盈利（摊薄）为15.65港仙，2020年同期为3.65港仙[48] - 2021年上半年期内全面收益总额为26.42亿港元，2020年同期为 - 7.89亿港元[49] - 2021年6月30日非流动资产为660.81亿港元，2020年12月31日为665.10亿港元[51] - 2021年6月30日流动资产为856.24亿港元，2020年12月31日为857.66亿港元[51] - 2021年6月30日总资产为1517.06亿港元，2020年12月31日为1522.76亿港元[51] - 2021年6月30日公司权益总额为57,070,515千港元，较2020年12月31日的55,405,848千港元增长3.00%[52] - 2021年上半年公司期内溢利为1,393,043千港元，其他全面收益为710,835千港元，全面收益总额为2,103,878千港元[53] - 2021年上半年公司向权益股东宣派股息978,988千港元，向非控股股东宣派股息4,673千港元[53] - 2021年6月30日公司总负债为94,635,347千港元，较2020年12月31日的96,869,978千港元下降2.31%[52] - 2021年上半年经营业务产生现金2,571,822千港元，经营活动所用现金净值为432,891千港元[56] - 2021年上半年投资活动所用现金净值为58,171千港元[56] - 2021年上半年给予合营公司贷款748,938千港元，合营公司偿还贷款509,278千港元[56] - 2021年上半年购入物业、厂房及设备65,549千港元[56] - 2021年上半年已付利息356,278千港元，已付所得税2,648,435千港元[56] - 2021年上半年来自合营公司及联营公司的股息收入为140,000千港元[56] - 截至2021年6月30日止六个月，银行及其他借贷所得款项为10,629,538千港元，2020年同期为7,150,595千港元[57] - 截至2021年6月30日止六个月，偿还银行及其他借贷为7,152,677千港元，2020年同期为5,110,857千港元[57] - 截至2021年6月30日止六个月，融资活动产生之现金净值为3,109,953千港元，2020年同期为4,214,568千港元[57] - 截至2021年6月30日止六个月，现金及现金等价物增加净值为2,618,891千港元，2020年同期为7,759,992千港元[57] - 截至2021年6月30日，期末之现金及现金等价物为19,024,911千港元，2020年同期为17,259,360千港元[57] - 2021年上半年公司总收益为1.94亿港元，较2020年上半年的4121.6万港元大幅增长[78][79][82] - 2021年上半年物业发展分类收益为1.69亿港元，分类业绩为6309.5万港元[78] - 2021年上半年物业投资分类收益为71.34万港元，投资物业公允值减少后分类业绩为15.35万港元[78] - 2021年上半年物业管理分类收益为122.71万港元，分类业绩为9.92万港元[78] - 2021年上半年制造分类收益为19.24万港元，分类业绩为4.21万港元[78] - 2021年上半年其他分类收益为42.46万港元，分类业绩为 - 3.22万港元[78] - 2021年上半年除税前溢利为565.56万港元，较2020年上半年的72.32万港元增长[78][79] - 2021年上半年透过损益按公允值计算之金融资产公允值减少净额为83.30万港元，投资物业公允值变动及转拨至投资物业产生之亏损为14.53万港元[83] - 截至2021年6月30日，物业、厂房及设备为6398.36万港元，投资物业为3.58亿港元[84] - 截至2021年及2020年6月30日止六个月，无客户贡献占公司总收益10%或以上[96] - 截至2021年6月30日止六个月销售成本等费用总额为127.64亿港元，2020年为30.54亿港元[113] - 2021年上半年财务成本净额为3.98亿港元，2020年为5.91亿港元[114] - 截至2021年6月30日止六个月所得税开支为38.01亿港元，2020年为3.55亿港元[115] - 2021年上半年公司权益股东应占溢利为13.93亿港元，2020年为3.23亿港元[119] 销售情况 - 上半年合同销售金额约72亿元人民币，完成全年销售目标的40%[6] - 期内实现合同销售面积约34.7万平方米，销售收入约72.0亿元，每平方米平均售价20,759元[18] - 大湾区项目占合同销售金额的47%，二线和三四线城市分别占38%和15%[18] - 住宅类产品占合同销售金额的67%，非住宅类产品占33%[18] - 2021年下半年多个大湾区优质项目将推出市场，预计合同销售量明显上升[12] 房地产开发 - 房地产开发销售收入约169.0亿港元，较去年同期大幅上涨679%，毛利率约39%[6] - 2021年上半年公司结转物业销售面积约37.3万平方米，同比上升315%，物业销售净收入约169.044亿港元，同比上涨618%，房地产开发销售毛利率为39%，较去年同期下降4.4个百分点[16] - 期内新开工面积约106.9万平方米，竣工面积约15.7万平方米[21] - 上半年在马鞍山、长沙、中山和深圳共拓展4块土地，总面积约80万平方米，计容建筑面积约176万平方米[23] - 4月以2,222万元竞得马鞍山工业地块，楼面地价约296元/平方米[23] - 6月以9.2亿元加自持租赁住房面积16,018平方米竞得长沙地块[23] - 6月联合万科以81.9亿元竞得中山地块，公司权益比例50%[23] - 7月深圳八卦岭上林苑项目确认实施主体并签署土地合同[23] - 截至2021年6月底，土地储备规划总面积约652万平方米，计容建筑面积490万平方米，大湾区土地储备建筑面积和计容建筑面积占比分别为67%和64%，已竣工存货货值约为172.913亿港元[24] - 产品类型规划建筑面积中住宅、综合体、其他占比分别为6%、40%、54%，计容建筑面积占比分别为5%、41%、54%[25] - 区域规划建筑面积中大湾区、二线城市、三四线城市占比分别为9%、24%、67%，计容建筑面积占比分别为11%、25%、64%[25] 物业投资 - 深圳甲级写字楼空置率降至22.3%，公司投资物业存量整体空置率约为11%[7] - 深业上城客流量同比上涨180%，公司上半年物业投资收入约6.9亿港元[7] - 2021年6月30日，集团投资物业总面积约129万平方米，82%位于深圳，物业投资收入约6.853亿港元，同比上升约22%，毛利率约72%，同比下降8.2个百分点，投资物业组合公允价值重估减少1.453亿港元[28] - 公司投资物业租金收入力争达到全年20% - 30%的增长目标[13] - 2021年6月30日，集团投资物业商业楼宇空置率为2% - 60%（2020年12月31日为3% - 60%），资本化率为3% - 7%（2020年12月31日为3% - 7%）[87] - 2021年6月30日，集团若干投资物业账面净值约为17.48亿港元尚未获中国相关部门颁发所有权证，集团仍在办理手续[88] - 2021年6月30日，集团账面净值为零及81.43亿港元的物业、厂房及设备以及投资物业已抵押，2020年12月31日为2.61亿港元及24.39亿港元[88] 城市运营服务 - 运营服务收入约75%来自非关联外拓项目，新拓展项目52个，新签约面积超1100万平方米[9] - 2021年上半年在深圳新拓展7个“物管城市”项目，覆盖面积约850万平方米[9] - 成功在马鞍山雨山区开拓1个街道项目，标志“物管城市”模式走出深圳向全国推广[9] - 期内，集团城市综合运营业务合同管理面积约5700万平方米，较去年底上涨21%，营业收入约12.116亿港元，较去年同期上涨32%，上半年新拓展项目52个，新增管理面积超1100万平方米[29] - 公司城市运营服务业务努力实现收入规模30%以上的增长目标[13] 其他业务 - 集团酒店经营收入约7140万港元，较去年同期上升138%[32] - 集团制造业业务经营收入约1.924亿港元，较去年同期上升51%[33] 投资情况 - 集团持有51%权益的泰州市深业投资发展有限公司带来亏损960万港元，持有50%权益的深圳朗通房地产开发有限公司带来纯利贡献610万港元，较去年同期上升578%[34] - 集团持有37.5%权益的深圳天安数码城有限公司带来纯利贡献630万港元，较去年同期下降83%，投资的路劲基建有限公司带来纯利贡献1.746亿港元，较去年同期上升50%[35] - 集团于2017年出资55亿元人民币获恒大地产1.7626%股权，2020年持股比例上升至2.6439%[36] - 公司作为财务投资人投资恒大地产后，2017 - 2019年累计分红19.5亿元，2020年红利约7.2亿元未入账，2021年6月30日该笔金融资产公允价值为59.79亿港元，占总资产4%，期内产生公允价值变动亏损约8.33亿港元[37] - 截至2021年6月30日，集团对合营公司投资余额为79.69亿港元，2020年同期为64.86亿港元，余额包括给予合营公司的贷款14.74亿港元[89] - 截至2021年6月30日，集团对联营公司投资余额为61.46亿港元，2020年同期为51.77亿港元[90] - 2021年6月30日，集团透过损益按公允值计算的非流动金融资产为60.06亿港元，2020年12月31日为67.64亿港元；流动金融资产为176.3万港元，2020年12月31日为198.2万港元[91] - 集团恒大投资2021年6月30日为59.79亿港元，2020年为67.37亿港元，截至2021年6月30日止期间，公允值减少8.33亿港元[92][93] - 2021年6月30日，集团恒大投资股权增加至2.6439%，凯隆置业可在2023年12月31日前以55亿元人民币回购股权[93] 财务状况 - 公司银行及其他借款平均综合年化利率为3.2%，较去年全年下降0.5个百分点，2021年6月30日净负债率维持在43.7%的较低水平，“三道红线”各项指标均处于绿档[10] - 公司先后完成两笔资产支持专项计划（“CMBS”）发行，发行规模总计38亿元人民币[10] - 2021年6月30日，公司银行及其他借款总额346.422亿港元，较2020年12月31日的308.284亿港元增加，其中长期借款占63%，短期借款占37%，境外借款占51%，人民币借款占49%[38] - 2021年6月30日，公司剔除预收款后资产负债率为60.1%，净负债率为43.7%，现金短债比为1.5倍，均属“绿档”，2021年将置换短期贷款优化现金短债比例[39] - 公司期内完成两个CMBS发行工作，规模分别为18亿元和20亿元，银行及其他借款平均综合利率约为年息3.2%，较去年下降0.5个百分点[39] - 2021年6月30日，公司现金结存为215.621亿港元，较2020年12月31日的187.104亿港元增加，

财务表现 - 公司2020年收益为188.03亿港元，同比增长26.03%[10] - 2020年毛利为88.15亿港元，同比增长71.99%[10] - 公司2020年除税后溢利为37.23亿港元，同比下降8.37%[10] - 2020年每股基本盈利为42.03港仙，同比下降11.57%[10] - 公司2020年现金及存款（包括受限制现金）为187.10亿港元，同比增长51.22%[11] - 2020年公司资产净值为506.24亿港元，同比增长13.83%[11] - 公司2020年毛利率为46.88%，较2019年的34.35%显著提升[13] - 公司2020年净贷款与资产净值（不包括非控股权益）之比为23.94%，较2019年的26.81%有所下降[13] - 公司2020年派息比率为42.83%，较2019年的37.87%有所上升[13] - 公司2020年营业额为188.03亿港元，同比增长26.0%[26] - 公司2020年毛利为88.146亿港元，同比增长72.0%[26] - 公司2020年权益股东应占溢利为37.229亿港元，同比下降8.4%[26] - 剔除投资物业和金融资产公允价值变动影响后，公司权益股东应占溢利为45.53亿港元，同比增长48.7%[26] - 公司2020年每股基本盈利为42.03港仙，同比下降11.6%[26] - 公司建议派发2020年末期股息每股11.00港仙[26] - 公司2020年实现营业额约18,803.0百万港元，较去年上升26.0%，整体毛利率为46.9%，较去年上升约12.5个百分点[70] - 2020年公司实现毛利8,814.6百万港元，较去年上升72.0%，但权益股东应占溢利为3,722.9百万港元，较去年下降8.4%[70] - 公司2020年房地产销售结转面积约为432,000平方米，较去年下降16.9%，但实现净收入约12,511.9亿元人民币，较去年上升33.7%[73] - 公司2020年销售面积合计566,679平方米，销售金额合计144.62亿元人民币[84] - 公司2020年末库存物业价值约147.8亿元人民币[95] - 公司2020年物业投资收入约1,223.2百万港元，较去年上升14.2%，剔除租金减免摊销影响后实际租金收入约1,092.5百万港元，较去年上涨2.0%，物业投资业务毛利率72.9%，较去年上升4.6个百分点[104][105] - 公司2020年城市综合运营业务在管面积约4,688万平方米，实现营业收入约2,225.9百万港元，较去年上涨6.0%，新增管理面积超过800万平方米[107][108] - 公司2020年物业管理公司新增63个项目，管理面积约644万平方米，智能园区运营公司新增管理面积约167万平方米[110] - 公司2020年酒店业务营业收入约116.5百万港元，较去年下降41.2%[112] - 公司2020年制造业务经营收入约347.3百万港元，较去年上升4.0%[116] - 公司2020年其他收入及利得为2,133.5百万港元，较去年上升576.3%[117] - 公司2020年银行及其他借款总额为308.284亿港元，其中长期借款占比58.7%，短期借款占比41.3%[129] - 公司2020年剔除预收款后的资产负债率为58.2%，净负债率为23.9%，现金短债比为1.47倍，均属于“绿档”[130] - 公司2020年完成以时代科技大厦为底层资产的CMBN发行，发行金额为19亿元人民币，优先票据票面利率为3.28%[131] - 公司2020年银行及其他借款平均综合利率为3.7%，较去年下降1.0个百分点[131] - 公司2020年现金结存为187.104亿港元，其中73.6%为人民币，23.3%为美元[131] - 公司2020年净负债率（负债只包括银行及其他借款）为23.9%，包含所有带息负债后的净负债率为41.7%[132] - 公司2020年因人民币汇率波动导致其他综合收益增加37.004亿港元[135] - 公司2020年总贷款为25.923亿港元，较2019年的3.832亿港元大幅增加[136][138] - 公司为合营公司提供总计13.517亿元人民币的银行及其他贷款担保[136][138] - 公司2020年人民币资产及收益的汇率波动收益为37.004亿港元[137] - 公司2020年合同销售额约为145亿元人民币，较调整后的计划销售额280亿元人民币有所减少[141][143] - 公司2020年现金余额约为187.1亿港元，流动性充足[145][147] - 公司2020年员工总数为20,452人，较2019年的19,444人有所增加[146][148] - 公司2020年员工总薪酬（不包括董事酬金）为20.752亿港元，较2019年的19.197亿港元有所增加[146][148] - 董事会建议派发2020年末期股息每股11.00港仙，总股息为每股18.00港仙[183] 土地储备与开发 - 公司目前在中国多个城市拥有规划总建筑面积近436万平方米的土地储备，其中深圳优质土地储备约87万平方米[4] - 公司2020年物业发展营业额为140.796亿港元，同比增长33.7%[14] - 公司2020年物业发展毛利率为52.8%[29] - 全年实现合同销售金额约145亿元人民币，其中大湾区项目占比约74%[30][32] - 全年实现房地产销售收入140.8亿港元，较去年上涨33.7%，房地产开发毛利率达52.8%[31] - 新增土地储备面积约63.1万平方米，投资约63.4亿元人民币，新增货值约134亿元人民币[37][38] - 以约5.37亿元人民币收购深业进智物流发展有限公司52.848%股权，获取深圳城市更新资源[39] - 在成都取得两幅土地，地价分别为11.5亿元人民币和6.5亿元人民币[40][42] - 公司计划在未来五年内土地储备、销售收入和利润翻倍，土地储备将达到1000万平方米以上[60] - 公司计划在未来五年内土地储备达到1,000万平方米以上，开发销售及租金收入维持20%的年化复合增长[61] - 2021年公司全年可售货值约为320亿元人民币，合同销售目标为180亿元人民币，较2020年增长24%[63] - 公司计划通过多种方式在大湾区及重点一二线城市增加150万平方米以上建筑面积的项目资源[63] - 公司2020年房地产销售结转面积约为432,000平方米，较去年下降16.9%，但实现净收入约12,511.9亿元人民币，较去年上升33.7%[73] - 公司2020年深圳项目占公司销售收入的75.1%，深圳项目平均毛利率约为55.4%，其他城市项目平均毛利率约为43.0%[73] - 公司年内结转物业销售面积约43.2万平方米，同比下降16.9%[74] - 物业销售净收入约125.119亿元人民币，同比上涨33.7%[74] - 房地产开发销售毛利率为52.8%，同比上升15.8个百分点[74] - 深圳项目占结转销售收入的75.1%，平均毛利率为55.4%[74] - 公司年内实现合同销售面积约56.7万平方米，合同销售收入约144.6亿元人民币[79] - 大湾区的项目占合同销售金额的74%，二线城市和三四线城市分别占15%和11%[80] - 住宅类产品占合同销售金额的58%，商业类产品占42%[80] - 深圳頤灣府住宅项目实现约35.3亿元人民币合约销售[79] - 深圳深業泰然立城办公项目推动大宗交易实现21.5亿元人民币合约销售[79] - 深圳深業智豐大廈办公项目推动大宗交易实现14.1亿元人民币合约销售[79] - 公司2020年新开工面积约74.8万平方米，竣工面积约76.8万平方米[87] - 公司2020年新开工项目总建筑面积为748,136平方米，可售面积为509,958平方米[88] - 公司2020年竣工项目总建筑面积为767,764平方米，可售面积为602,405平方米[90] - 公司以11.5亿元人民币竞拍获得成都市成华区双林北横路住宅地块，楼面地价约16,800元/平方米[91] - 公司以6.5亿元人民币收购成都市青白江区凤凰新城商业住宅地块，楼面地价约2,300元/平方米[93] - 公司以约5.37亿元人民币收购深业集团持有的深业金智52.8485%股权，获得深圳罗湖区优质资产[93] - 公司以40.05亿元人民币竞拍获得广州南沙横沥岛地块，楼面地价约19,140元/平方米，并需建设23,000平方米人才住房[94] - 截至2020年底，公司土地储备总规划建筑面积约436万平方米，计容建筑面积约329万平方米，其中一线和二线城市占比64%，大湾区占比50%[95] - 公司2020年6月以6.5亿元人民币获取成都市青白江区凤凰新城商住地块，楼面地价约2,300元/平方米，项目占地约11.4万平方米，计容建筑面积约28.4万平方米[96] - 公司2020年7月以5.37亿元人民币收购深业进智52.8485%的股权，获取深圳罗湖区优质资产[96] - 公司2020年8月以40.05亿元人民币加配建2.3万平方米人才房的价格获取广州南沙横沥岛地块，楼面地价约19,140元/平方米，地块占地6.6万平方米，计容建筑面积23.2万平方米[96] - 截至2020年12月底，公司土地储备规划总建筑面积约436万平方米（权益部分378万平方米），计容建筑面积329万平方米（权益部分289万平方米），其中一二线城市土地储备计容建筑面积占比64%，大湾区占比50%[97] 物业投资与管理 - 公司2020年物业投资营业额为12.232亿港元，同比增长14.2%[14] - 公司2020年物业管理营业额为22.259亿港元，同比增长6.0%[14] - 全年租金收入12.2亿港元，较去年上涨14.2%，实际租金收入较去年上涨2.0%[35][36] - 新拓展园区及物业管理项目66个，新签约面积超过800万平方米[41][43] - 公司2020年物业投资收入约1,223.2百万港元，较去年上升14.2%，剔除租金减免摊销影响后实际租金收入约1,092.5百万港元，较去年上涨2.0%，物业投资业务毛利率72.9%，较去年上升4.6个百分点[104][105] - 公司2020年城市综合运营业务在管面积约4,688万平方米，实现营业收入约2,225.9百万港元，较去年上涨6.0%，新增管理面积超过800万平方米[107][108] - 公司2020年物业管理公司新增63个项目，管理面积约644万平方米，智能园区运营公司新增管理面积约167万平方米[110] - 深業上城招商率93%，塘朗城招商率92%，深業東嶺招商率90%[113] - 物業管理公司接管物業約4,230萬平方米，新增管理面積約644萬平方米[113] - 智慧園區運營公司接管產業園區物業約458萬平方米，新增管理面積約167萬平方米[113] 未来战略与规划 - 公司计划在未来五年内土地储备、销售收入和利润翻倍，土地储备将达到1000万平方米以上[60] - 公司未来五年内开发和销售及租赁收入的复合年增长率将保持在20%[60] - 公司计划在未来五年内将城市运营服务业务的收入提升至当前水平的3到5倍，并在适当时机分拆该业务上市[60] - 公司计划在未来五年内培育2-3家科技产业上市公司，并打造产业空间-服务-投资生态[60] - 公司将继续优化贷款组合，降低融资成本，并寻找优质资产以提升运营效率和盈利能力[50] - 公司将在未来五年内加速拓展覆盖多种业态的城市综合运营业务，并提升园区业务，形成产业生态圈[59] - 公司将在未来五年内加大对科技产业的投资与培育力度，以科技赋能产品和业务的转型升级[59] - 公司计划在未来五年内土地储备达到1,000万平方米以上，开发销售及租金收入维持20%的年化复合增长[61] - 公司计划在未来五年内运营收入规模达到目前的3-5倍水平，并在合适时机将城市运营业务分拆上市[61] - 公司计划在未来五年内培育2-3家科技产业上市公司，打造产业空间-服务-投资生态[61] - 公司计划通过兼并收购、合作开发、地产基金等多种手段灵活拓展资源[62] 风险与挑战 - 公司面临的主要风险包括宏观经济波动、资本市场波动及疫情对业务的持续影响[191][192] - 深圳房地产市场下行风险将对公司销售和盈利产生较大影响[195][199] - 2020年7月深圳出台一线城市中最严格的房地产调控政策[196][200] - 2020年8月政府传达房企融资"三条红线"信贷政策[196][200] - 公司主要资产位于中国大陆，财务报告以港币计价，人民币汇率波动将影响资产和收益价值[197] - 公司未采用金融工具对冲汇率风险，未来将积极应对汇率波动[197] - 房地产销售收入中深圳市场占比较高[195][199] - 公司将持续优化管理，完善内控体系以应对运营风险[198] - 政策变化和执行力度对房地产交易量和价格产生影响[196][200] - 公司将灵活调整策略和销售计划以应对政策变化风险[196][200] - 公司时刻密切监控销售情况，采用灵活策略应对风险[195][199] 公司治理与高管信息 - 吕华博士自2011年6月21日起出任执行董事，自2013年1月31日起担任董事会主席，拥有南开大学政治经济学博士学位和英国雷丁大学金融学硕士学位[151] - 黄伟先生自2015年7月21日起担任执行董事及总裁，拥有中山大学中文系本科学位、广东省社会科学院法学研究生学位和北京大学光华管理学院工商管理硕士学位[153] - 蔡潯女士自2020年8月27日起出任执行董事，拥有中南大学投资经济学学士学位，曾任深圳市委组织部干部一处处长[156] - 董方先生自2020年7月23日起出任执行董事并自2013年4月起出任公司副总裁，拥有湖南大学硕士学位及高级工程师资格[159] - 刘世超先生自2017年1月18日起出任非执行董事并自2020年7月23日调任为执行董事，拥有中南财经政法大学会计学学士学位和高级会计师职称[162] - 吴伟骢先生自2002年10月9日起出任独立非执行董事，曾任上海证券交易所副理事长及中国证券监督管理委员会规划发展委员会委员[165] - 李偉強先生自2004年9月27日起出任獨立非執行董事，擁有豐富的財務和會計經驗[168][169] - 黃友嘉博士自2013年6月13日起出任獨立非執行董事，擁有經濟學博士學位及豐富的製造業和國際貿易經驗[171][172] - 徐恩利先生現任公司副總裁，擁有房地產開發、運營及基礎建設領域的豐富經驗[173][175] - 嚴中宇先生現任公司副總裁，專長於項目投融資、企業管理及資本運作[174][176] - 姚啟懷先生現任公司副總裁，專注於商業地產領域的項目投資、商業拓展管理及資產管理[176] - 朱國強先生現任公司資本運營部總經理，熟悉房地產市場及物業開發流程[177] 其他业务与投资 - 恒大地产支付2018年和2019年股息共计约14.5亿元人民币[44][45] - 公司净负债率维持在41.7%的低水平，所有“三条红线”指标均处于绿色水平[46] - 公司2020年从恒大地产获得的分红总额为14.5亿元人民币，其中2018年分红7.9亿元人民币，2019年分红6.6亿元人民币[49] - 公司持有的恒大地产股权公允价值为67.37亿港元，占公司总资产的4.43%[126] - 公司自2017年6月投资恒大地产以来，累计收到分红19.5亿元人民币，累计投资回报率约35.5%[127] - 恒大地产2020年净利润承诺不低于600亿元人民币[124] - 公司2020年租金减免措施惠及超过7,000家企业和个体工商户[142][143] - 公司2020年酒店业务营业收入约116.5百万港元，较去年下降41.2%[112] - 公司2020年制造业务经营收入约347.3百万港元，较去年上升4.0%[116] - 泰州市深業投資發展有限公司盈利貢獻395.6百萬港元，較去年上升241.9%[117] - 深圳朗通房地產開發有限公司純利貢獻23.4百萬港元，較去年下降96.2%[117] - 深圳天安數碼城有限公司純利貢獻326.9百萬港元，較去年下降29.6%[117] - 路勁基建有限公司純利貢獻465.2百萬港元，較去年下降43.3%[117] - 公司2020年其他收入及利得为2,133.5百万港元，较去年上升576.3%[117] 公司业务与运营 - 公司主要业务包括物业开发、物业管理及物业投资，业务性质在2020年无

财务业绩 - 2020年中期公司营业额4121.6百万港元，同比下降6.4%；毛利1565.9百万港元，同比上涨5.7%；权益股东应占纯利322.6百万港元，同比下降27.8%；剔除相关公允价值变动净影响后，权益股东应占纯利1001.0百万港元，同比上涨76.1%；每股基本盈利3.65港仙，同比下降31.3%[4] - 2020年上半年公司营业额约41.216亿港元，同比下降6.4%；毛利率38.0%，同比上升4.4个百分点；毛利15.659亿港元，同比上升5.7%；权益股东应占纯利3.226亿港元，同比下降27.8%；剔除相关变动净影响后，权益股东应占纯利10.01亿港元，同比上升76.1%；每股基本盈利3.65港仙，同比下降31.3%[15] - 物业开发业务结转销售面积90,696平方米，同比下降44.6%；物业销售净收入约21.702亿港元，同比下降8.5%；房地产开发销售毛利率43.4%，同比上升5.7个百分点；深圳项目在结转销售收入中占比64.5%，深圳项目平均毛利率约46.4%，其他城市平均毛利率约37.9%[16] - 公司实现合同销售面积256,396平方米，合同销售收入约75.82亿元人民币，每平方米平均售价29,572元人民币；已售未结的合同销售款项约312亿港元[19] - 大湾区项目占已实现合同销售金额的79%，二线城市和三四线城市分别占10%和11%；住宅类产品占已实现合同销售金额的64%，商业类产品占比36%[19] - 2020年6月30日，投资物业总面积约129万平方米，82.1%位于深圳，物业投资收入约560.6百万港元，同比上升11.1%，毛利率约80.3%，同比上升2.6个百分点[28] - 公司实现物业管理业务营业收入约917.2百万港元，同比下降2.0%，接管物业超3753万平方米，新拓展项目31个，新增面积285万平方米[29] - 公司酒店经营收入约30.0百万港元，同比下降69.8%[30] - 制造业业务经营收入约127.4百万港元，同比下降13.0%[31] - 泰州市深业投资发展有限公司带来亏损16.2百万港元，深圳市朗通房地产开发有限公司纯利贡献0.9百万港元，同比下降98.2%，深圳天安数码城有限公司纯利贡献37.3百万港元，同比下降68.8%[32] - 路劲基建有限公司带来纯利贡献116.1百万港元，同比下降50.5%，其他收入及利得为1023.7百万港元，同比上升339.5%[33] - 其他经营开支为188.3百万港元，同比上升79.3%，发生固定资产减值亏损约106.6百万港元[34] - 截至2020年6月30日止六个月，公司收益为41.22亿港元，2019年同期为44.04亿港元；期内溢利为3.69亿港元，2019年同期为5.55亿港元[47] - 2020年上半年基本每股盈利为3.65港仙，2019年同期为5.31港仙[47] - 截至2020年6月30日，公司期内全面收益总额为 -7.89亿港元，2019年同期为3.69亿港元[49] - 于2020年6月30日，公司非流动资产为604.25亿港元，2019年12月31日为637.07亿港元[50] - 于2020年6月30日，公司流动资产为722.03亿港元，2019年12月31日为615.65亿港元[50] - 于2020年6月30日，公司流动负债为586.81亿港元，2019年12月31日为510.57亿港元[50] - 透过损益按公允值计算之金融资产公允值减少净额2020年为4.52亿港元，2019年为2.37亿港元[47] - 投资物业公允值2020年减少4.63亿港元，2019年增加0.67亿港元[47] - 融资成本2020年为5.91亿港元，2019年为3.67亿港元[47] - 应占合营公司及联营公司溢利减亏损2020年为1.40亿港元，2019年为4.26亿港元[47] - 2020年6月30日流动资产净值为13,521,201千港元，2019年12月31日为10,508,358千港元[51] - 2020年6月30日总资产减流动负债及非流动负债为73,946,497千港元，2019年12月31日为74,215,811千港元[51] - 2020年6月30日计息银行贷款及其他借贷为16,741,400千港元，2019年12月31日为15,891,707千港元[51] - 2020年6月30日租赁负债为344,642千港元，2019年12月31日为401,541千港元[51] - 2020年6月30日资产净值为46,613,304千港元，2019年12月31日为48,372,295千港元[51] - 2020年6月30日本公司权益股东应占权益总额为42,744,918千港元，2019年12月31日为44,474,656千港元[51] - 2020年上半年权益总额从48,372,295千港元变为46,613,304千港元[52] - 2020年上半年非控股权益从3,897,639千港元变为3,868,386千港元[52] - 2019年上半年权益总额从45,443,696千港元变为44,878,020千港元[53] - 2019年上半年非控股权益从3,739,721千港元变为3,807,096千港元[53] - 截至2020年6月30日止六个月，经营业务产生现金61.96亿港元，经营活动产生现金净值40.47亿港元[54] - 2020年上半年投资活动所用现金净值5.01亿港元，2019年同期产生现金净值8.80亿港元[54] - 2020年上半年融资活动产生现金净值42.15亿港元，2019年同期所用现金净值32.30亿港元[54] - 2020年上半年现金及现金等价物增加净值77.60亿港元，6月30日现金及现金等价物为172.59亿港元[54] - 2020年上半年公司总收益41.22亿港元，较2019年上半年的44.04亿港元下降6.42%[61][62][64] - 2020年上半年除税前溢利7.23亿港元，较2019年上半年的10.50亿港元下降31.19%[61][62] - 2020年上半年物业发展收益21.70亿港元，较2019年上半年的23.72亿港元下降8.52%[61][62][64] - 2020年上半年物业管理收益9.17亿港元，较2019年上半年的9.36亿港元下降1.98%[61][62][64] - 2020年上半年制造业务收益1.27亿港元，较2019年上半年的1.46亿港元下降13.09%[61][62][64] - 2020年上半年其他业务收益3.46亿港元，较2019年上半年的4.46亿港元下降22.41%[61][62][64] - 2020年上半年投资物业租金总额5.61亿港元，较2019年上半年的5.04亿港元增长11.23%[64] - 2020年上半年利息收入1.20亿港元，较2019年上半年的1.03亿港元增长16.45%[64] - 2020年上半年公司自恒大地产收取股息8.68亿港元，2019年上半年无此项收入[64][65] - 2020年上半年融资成本5.91亿港元，较2019年上半年的3.67亿港元增长61.04%[61][62][66] - 2020年上半年除税前溢利相关资产减值亏损10.6584亿港元，2019年同期为0 [67] - 2020年上半年期内税项支出总额3.54693亿港元，2019年同期为4.9431亿港元[69] - 2020年上半年每股基本盈利按公司权益股东应占溢利3.2259亿港元及已发行普通股加权平均数88.33437048亿股计算，2019年同期分别为4.47067亿港元和84.25838699亿股[70] 股息分配 - 2020年中期公司以现金方式派发股息每股7.00港仙[4] - 2020年宣派中期股息每股7港仙，合共6.22993亿港元，2019年中期股息每股7港仙，合共6.07461亿港元[71][72] - 董事会宣布派发截至2020年6月30日止6个月中期股息每股7.00港仙，将于2020年10月15日或前后派发给2020年9月14日在册股东[128] 市场情况 - 上半年深圳写字楼市场空置率上升至25%左右，甲级写字楼租金同比下降约14%，公司投资物业重估公允价值减少约4.64亿港元[6] 物业运营 - 公司将旗下存量物业平均出租率维持在89%左右，实现商业物业增量租金收入约1.2亿港元[6] 项目收购与获取 - 7月初公司旗下企业以约5.37亿元人民币收购深业进智52.848%股权，其核心资产位于深圳罗湖[7] - 公司在成都成华区和青白江区分获地块，地价分别为11.5亿和6.5亿元人民币[7] - 公司以PPP模式获取深圳市妇儿大厦改造项目[7] - 7月公司以约5.37亿元收购深业进智52.848%股权，获取深圳罗湖区优质资产[24] - 公司在成都获取两块优质地块，5月以11.5亿元竞得成华区住宅地块，6月以6.5亿元通过产业导入获取青白江区商住地块[23] 恒大投资与分红 - 2020年1月和7月恒大分别向公司派发2018年分红约7.9亿和2019年分红约6.6亿元人民币[8] - 2017年5月31日公司向恒大地產投入55.0億元人民幣，持有1.7626%股權[35] - 2020年6月30日，投資協議產生的金融資產公允價值為6,209.7百萬港元，佔公司資產總值4.7%，期內公允價值變動虧損約451.8百萬港元[36] - 恒大地產2017 - 2019年淨利潤分別為420.0億、722.4億、428.7億人民幣，公司累計收到分紅19.5億人民幣，累計投資回報率約35.5%[37] - 公司向恒大地產投入資本人民幣55億元（相當於63.371億港元），收購股權從2.0522%攤薄至1.7626%[85] - 恒大地產承諾2017 - 2019年淨利潤分別不少於人民幣243億元、500億元、550億元，2020年不少於人民幣600億元[85][86] - 恒大投資於2020年6月30日為62.09706億元，較2019年12月31日的67.88221億元減少4.51781億元[86] 融资情况 - 融资成本下降0.33个百分点至4.37%，净负债率下降4.0个百分点至36.7%[9] - 完成以时代科技大厦为底层资产的CMBN发行，金额19亿元，优先级票面利率3.28%[9] - 2020年6月30日，公司銀行及其他借款總額26,095.4百萬港元，長期部分佔64.2%，短期部分佔35.8%，境外借款佔49.2%[38] - 公司完成以時代科技大廈為底層資產的CMBN發行，規模19億元人民幣，優先級票據票面利率3.28%[38] - 2020年6月30日，公司現金結存為18,713.6百萬港元，93.3%和6.7%分別以人民幣和港幣計值[38] - 2020年6月30日，公司除非控股股東權益後淨資產為42,744.9百萬港元，淨負債率17.3%，包含所有帶息負債後淨負債率為36.7%，較去年底下降4.0個百分點[39] - 期內人民幣資產及收益相對港幣波動損失為1,073.0百萬港元，計入其他綜合收益[41] - 2020年6月30日，公司有資產抵押的銀行貸款及其他借貸共2,434.1百萬港元，已就合營公司貸款提供1,083.6百萬元人民幣擔保[42] - 2020年6月16日公司發行人民幣18億元優先級資產支持票據，以應收賬款及投資物業作抵押[90] 业务计划 - 2020年全年计划推售货值约280亿元，去化维持上一年水平[12] - 旗下物业管理与智慧园区公司探索“物管城市”新模式，在深圳多区开展项目[12] - 公司将加大在深圳及粤港澳大湾区投资，多渠道拓展土地资源和项目[13] - 未来五年公司城市服务、产业集聚等能力将提升，各业务规模增长更进取[14] 土地储备 - 截至2020年6月底，土地储备规划总面积约486万平方米，计容建筑面积366万平方米，一二线城市占

公司概况 - 公司自1997年在香港联交所主板上市，是深圳市国资委旗下最大的上市房地产公司[6] - 核心业务包括房地产开发、投资及管理[6] - 致力于深耕深圳、聚焦大湾区并布局中国其他核心城市，成为一流开发商和运营商[6] 土地储备 - 集团在中国各城市拥有规划总建筑面积近438万平方米的土地储备[6] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务集中在大湾区及重点一二线城市[6] - 公司目前在国内多个城市共拥有规划总建筑面积近438万平方米的土地储备[8] - 公司以36亿元价款在深圳、东莞及南京取得建筑面积约22万平方米的项目，其中深圳项目计容建筑面积约5.2万平方米，东莞项目约12.5万平方米，南京项目约4.4万平方米[29][33] - 2019年底公司土地储备规划总建筑面积约438万平方米，权益部分383万平方米，计容建筑面积327万平方米，权益部分291万平方米[86] - 2019年9月公司以23.3亿元竞得东莞松山湖商住地块，占地约5万平方米，计容建筑面积约12.5万平方米[84][87] - 2019年11月公司以12.3亿元竞得南京河西住宅地块，占地约1.8万平方米，计容建筑面积约4.4万平方米[84][87] - 2019年11月公司通过自有用地扩建提容获得深圳坂田新兴产业地块，占地约8437平方米，计容建筑面积约52341平方米[85][87] 财务数据 - 2019年公司收益为149.1947亿港元，较2018年的166.4277亿港元下降10.35%[12] - 2019年公司本公司权益股东年内应占溢利为40.628亿港元，较2018年的34.1522亿港元增长18.96%[12] - 截至2019年12月31日，公司资产净值（不包括非控股权益）为444.7466亿港元，较2018年的417.0398亿港元增长6.64%[13] - 2019年物业开发营业额为105.3157亿港元，较2018年的120.6258亿港元下降12.7%[15] - 2019年物业投资营业额为10.7099亿港元，较2018年的9.8338亿港元增长8.91%[15] - 2019年物业管理营业额为20.9929亿港元，较2018年的21.0376亿港元微降0.21%[15] - 2019年毛利率为34.35%，较2018年的35.88%下降1.53个百分点[14] - 2019年净贷款与资产净值（不包括非控股权益）之比率为26.81%，较2018年的30.23%下降3.42个百分点[14] - 2019年派息比率为37.87%，较2018年的42.93%下降5.06个百分点[14] - 2019年公司营业额14,919.5百万港元，较去年下降10.4%[24][27] - 2019年公司毛利5,125.1百万港元，较去年下降14.2%[24][27] - 2019年公司权益股东应占溢利4,062.8百万港元，较去年上升19.0%[24][27] - 剔除相关变动净影响后，2019年公司权益股东应占溢利3,061.5百万港元，较去年下降2.8%[24][27] - 2019年每股基本盈利为47.53港仙，较去年上升13.4%[24][27] - 2019年公司建议末期股息每股11.00港仙，全年派息合共每股18.00港仙[24][27] - 2019年公司实现合约销售约168亿元人民币，较去年增长2.1%[25] - 2019年公司实现营业额约149.195亿港元，较去年下降10.4%[59][61][62] - 2019年毛利率为34.4%，较去年下降约1.5个百分点[59][61][62] - 2019年毛利为51.251亿港元，较去年下降14.2%[59][61][62] - 2019年公司权益股东应占溢利为40.628亿港元，较去年上升19.0%[59][61][62] - 剔除相关变动净影响后，2019年公司权益股东应占溢利为30.615亿港元，较去年下降2.8%[59][61][62] - 2019年每股基本盈利为47.53港仙，较去年上升13.4%[59][61][62] - 2019年公司结转物业销售面积约51.9万平方米，较去年上升30.1%[63][64] - 2019年公司实现物业销售净收入约人民币92.61亿元，相当于105.316亿港元，较去年下降12.7%[63][64] - 2019年房地产开发销售毛利率为37.0%，较去年下降3.2个百分点[63][64] - 2019年结转销售收入中，深圳项目占比为60.0%[63][64] - 公司年内实现合同销售面积约48.8万平方米，合同销售收入约168.0亿元，每平方米平均售价为34,426元[69][72] - 大湾区项目占已实现合同销售金额的88%，二线城市和三四线城市分别占7%和5%[70][72] - 住宅类产品占已实现合同销售金额的68%，商业类产品占比32%[70][72] - 2019年底公司投资物业总面积约129万平方米，81.8%位于深圳，租赁收入约1071.0百万港元，较去年上升约8.9%[92][96] - 2019年公司投资物业业务毛利率约68.3%，较去年下降9.6个百分点，投资物业组合重估增值1393.0百万港元[92][96] - 物业管理公司接管物业超3543万平方米，年内新增管理面积316万平方米，业务收入约209930万港元，同比下降0.2%[99][101][103] - 智慧园区运营公司接管物业超291万平方米，年内新增管理运营面积54万平方米[100][103] - 四家运营中酒店经营收入约19820万港元，较去年下降10.5%；两家建设中酒店分别拟设190间和200间客房[102][104] - 制造业业务经营收入约33390万港元，较去年下降2.5%[105] - 泰州市深业投资发展有限公司为集团带来纯利11570万港元，当地政府转让或回储土地约12.7万平方米[105] - 深圳朗通房地产开发有限公司为集团带来纯利62240万港元，比去年上升23.7%[105] - 深圳天安数码城有限公司为集团带来纯利46410万港元，比去年上涨8.2%[105] - 集团其他收入及利得为31550万港元，比去年下降64.1%，因恒大地产股利延迟派发[105] - 其他经营费用为58680万港元，较去年增加103.9%，因固定资产重估亏损约26830万港元[106] - 2019年12月31日，公司持有的恒大地产金融资产公允价值为67.882亿港元，占总资产的5.4%，年内公允价值变动收益约3.423亿港元[108][111] - 2019年其他经营开支为5.868亿港元，较去年上涨103.9%，因固定资产重估减值约2.683亿港元[110] - 2019年12月31日，公司银行及其他借款总额为242.979亿港元，其中浮动利率贷款179.111亿港元，长期贷款158.917亿港元，占比65.4%，短期贷款84.062亿港元，占比34.6%，香港借款占比51.4%[117] - 公司以自有物业时代科技大厦为基础资产完成资产支持票据注册，注册金额19亿元[118] - 2019年公司银行及其他借款平均综合利率约4.7%，较去年下降0.1个百分点[118] - 2019年12月31日，公司净资产（不含少数股东权益）为444.747亿港元，仅含银行贷款等负债的净负债率为26.8%，含最终控股公司贷款等的净负债率为40.7%，较去年末下降13.5个百分点，总负债率为61.4%[119] - 2019年12月31日，集团银行及其他借款总额24297.9百万港元，较2018年的25260.8百万港元有所下降，长期借款占比65.4%，短期借款占比34.6%[120] - 2019年集团完成以时代科技大厦为底层资产的资产支持票据注册工作，注册规模人民币19亿元[120] - 2019年集团银行及其他借款平均综合利率约为年息4.7%，较去年下降0.1个百分点[120] - 2019年12月31日，集团现金结存为12372.8百万港元，其中约91.6%和8.4%分别以人民币和港币计值[120] - 2019年12月31日，集团除非控股股东权益后净资产为44474.7百万港元，净负债率（负债只包含银行贷款及其他借款）为26.8%，包含所有带息负债后为40.7%，较去年底下降13.5个百分点[120] - 人民币汇率下降使集团人民币资产及收益相对港币贬值，波动为1229.2百万港元，计入其他综合收益[122][123] - 2019年12月31日，集团有资产抵押的贷款共383.2百万港元，较2018年的373.3百万港元有所增加[124] - 2019年12月31日，集团为合营公司银行及其他贷款提供共计人民币1344.3百万元之担保[124] - 2019年12月31日，集团聘用21164名雇员，较2018年的18776名有所增加，总薪酬约为1919.7百万港元[125] - 董事会建议派发2019年末期股息每股11.00港仙，连同已派发的中期股息每股7.00港仙，全年股息总额为每股18.00港仙，与2018年相同[151] - 截至2019年12月31日，公司可供分派之储备达9.87094亿港元，其中9.71678亿港元已作为年内拟派的末期股息[172] - 年内，集团就物业发展及投资项目资本化之利息约为8.75032亿港元[173] - 回顾年度内，集团五大客户应占之销售总额及集团五大供应商应占之采购总额分别少于集团之销售额及采购额的30%[174] - 财政年度内，集团已捐赠约73.0806万港元用于慈善或其他目的[175] 市场情况 - 深圳住宅市场全年成交面积同比上升26.5%，价格维持稳定[20][21] - 深圳房地产市场回暖但各业态及楼盘表现分化，住宅活跃，公寓逊色，写字楼遇冷[28] - 2019年底深圳推出36个片区30平方公里产业用地，引入128个项目，签约金额达5600亿元人民币[40][42] 战略规划 - 促进业务长期可持续发展是公司核心战略目标，旨在为股东带来稳定回报和价值增值[7] - 公司将加快实现“房地产开发商”向“城市建设运营服务商”的战略升级[19] - 公司将资源更多投入深圳及粤港澳大湾区，通过多渠道拓展资源和项目[48] - 公司将深化与最终控股公司合作，增加深圳和大湾区优质土地储备[48] - 公司将利用园区运营服务优势参与深圳和中山产业园区开发，加快资源探索[48] - 公司将凭借城市更新项目经验和政策优势，在大湾区关键城市寻找城市更新项目机会[48] - 房地产行业低迷周期预计持续，公司将发挥战略和资金优势，加大深圳及大湾区投资[50] - 公司获取资源方式包括深化与控股公司合作、把握产业园机会、寻找城市更新机会、兼并收购、拓展PPP项目等[50] - 公司将深化转型，加大对持有型、运营性资产资源配置，提升经常性收入[51][55][58] - 公司将增加资本金融工具运用，提升资产周转率与回报[51][55][58] - 公司将高定位高标规划“十四五”发展蓝图[52][56][58] - 未来五年，公司城市服务和产业集聚能力将稳步提升[52][56][58] - 未来五年，公司资源获取和专业运营能力将明显加强[52][56][58] - 未来五年，公司土地储备、合同销售、经常性收入及盈利规模增长将更进取[52][56][58] - 未来五年，公司可持续发展和价值创造能力将上新台阶[52][56][58] - 公司将加快实现“房地产开发商”向“城市建设运营服务商”的战略升级[53][57][58] 疫情影响与应对 - 公司旗下物业管理集团、智慧园区运营公司员工坚守一线，开启“封闭管理－摸底排查－立体防护－贴心服务”模式防控疫情[35][37] - 公司响应深圳市政策，主动减免旗下非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户2个月租金[35][37] - 疫情使公司售楼中心关闭、工程延期开工，经济下行等因素将给房地产行业带来更深远影响[36][38] - 政府将加强宏观经济政策调控，释放房地产政策积极调节潜力，各地政府或出台支持政策[39] - 受疫情影响部分项目延至2021年推售，调整后2020年推售货值与2019年持平[44][46] - 因免租租金收入比原计划减少，物业管理成本上升，部分项目工期延迟[44][46] - 公司上线“深业好房”线上销售平台，开辟线上营销渠道[47][49] - 公司推动租户复工复产，力争通过商业租金增长抵消免租对整体租金收入的影响[47][49] - 新型冠状病毒疫情对公司发展经营造成影响，公司将留意疫情动向并制定方案应对风险[154][158] 项目进展 - 公司深圳车公庙、八卦岭上林苑等城市更新项目加速推进[31][33] - 2019年新开工项目包括佛山南海里水地块、长沙岳麓区洋湖项目等，合计新开工面积1,180,418平方米[79] - 2019年部分项目合同销售情况：深业东岭销售面积24,172平方米，销售金额17.07亿元；深业中城销售面积44,878平方米，销售金额5