股息税务状况 - CareTrust REIT, Inc. (NYSE:CTRE) 报告了2023年向股东支付的股息的税务状况[1] - 股东将从公司的2023年股息支付代理Broadridge Corporate Issuer Solutions收到美国国内税收局1099-DIV表格[2] - 公司鼓励股东就这些股息的联邦、州和地方所得税后果咨询他们自己的税务顾问[3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO同比增长1.5%至3660万美元,归一化FAD同比增长2%至3880万美元 [33] - 第三季度每股归一化FFO下降0.02美元至0.35美元,每股归一化FAD下降0.02美元至0.37美元 [33] - 第三季度租金收入为5120万美元,较上季度增加350万美元,主要来自新投资、CPI调整和租户补偿 [34][35][36] - 第三季度利息收入增加85.1万美元,主要来自新增贷款 [37] - 第三季度利息费用增加71万美元,主要由于平均借款和利率上升 [38] - 第三季度一般及管理费用增加80.1万美元,主要由于股票补偿恢复到约160万美元的季度水平 [38] - 第三季度现金收款率为97.5%,10月份为99.3% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 技术护理设施投资方面,公司在第二季度后又投资了7900万美元,平均预期稳定收益率为10.2% [13][14] - 公司收购了2家加州的高质量技术护理设施,租赁初始收益率略低于6%,但在2027年有租金重置,届时预计收益率将接近11% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 养老住房市场方面,大部分交易涉及运营出现困难的设施,通常是由于到期日风险或可变利率贷款 [21] - 技术护理设施市场方面,定价基于稳定现金流和覆盖率的交易仍然很少见 [23][24] - 但技术护理设施的运营表现有所好转,许多资产目前处于盈亏平衡或更好的状态 [24] - 预计技术护理设施交易定价和租金收益率将继续略有上升 [27][28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在第二季度后继续积极投资,并为未来2-3年的投资做好准备,拥有大量干粉 [10][18] - 公司愿意短期内接受适度摊薄,以利用当前和可预见未来的有利投资环境 [11] - 公司认为未来1-2年的投资环境非常有利,因为成本资本优势和灵活的资产负债表 [18] - 公司认为一些历史上高杠杆的竞争对手已经被边缘化,银行也不太可能在短期内重新提供廉价债务 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在加州的运营表现和前景持乐观态度,认为即使最低人员配备规定实施,公司也能够应对 [17][78][79][80] - 管理层认为公司在技术护理设施和养老住房市场的投资机会仍然很好,并有信心在未来1-2年内实现大量投资 [18][28][29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Connor Siversky 提问** 新进入技术护理和养老住房市场的竞争对手是否会影响公司的定价策略和风险偏好 [46][47] **James Callister 回答** 公司会根据每个交易的具体情况来确定定价和风险偏好,不会因为新进入的竞争对手而改变策略 [47][48] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 公司如何评估管线交易的完成概率,以及组合交易的收益率是否会低于单个交易 [54][55][58][59] **Dave Sedgwick 和 James Callister 回答** 公司只会披露有较高把握能够完成的管线交易,完成时间一般在1-9个月之间 [54][55][58] 如果是组合交易,公司可能会接受略低于单个交易的收益率,但不会低到无法获得足够的收益差 [58] 问题3 **Michael Carroll 提问** 公司对Eduro的租金调整计划有何具体安排 [74][75] **Dave Sedgwick 回答** 公司正在与Eduro合作,寻找解决方案,但目前还无法量化可能的租金调整 [75]

业绩总结 - 公司在最新财报中报告总收入为900百万美元，同比增长53%[3] - 净利润为240百万美元，较上年同期增长20%[4] - 预计未来季度的收入将达到204百万美元，较上季度增长40%[4] - 第三季度公司收入为387.39亿美元，同比增长5%[23] - 净利润为65.8亿美元，较去年同期增长8%[23] - 每股收益（EPS）为1.25美元，较去年同期增长10%[23] - 毛利率为45%，较去年同期上升2个百分点[23] - 运营现金流为75亿美元，同比增长12%[23] - 本季度的总收入为10亿美元，同比增长15%[27] - 净利润为2亿美元，较上年同期增长20%[27] - 毛利率为45%，较上年同期上升5个百分点[27] - 每股收益（EPS）为0.50美元，同比增长10%[27] - 现金流量为1.5亿美元，较上年同期增长15%[27] 市场表现 - 公司在北美市场的销售额占总收入的60%[23] - 国际市场收入占比为40%，其中亚太地区增长最快，增长率为15%[23] - 国际市场的销售额增长了25%，占总收入的40%[27] 研发与投资 - 研发支出为15亿美元，占总收入的4%[23] - 公司计划在未来一年内增加资本支出至20亿美元[23] - 公司计划在未来一年内增加研发投入，预计将达到5000万美元[27] 财务健康 - 公司在2023年6月30日的EBITDA为666万美元[40] - 公司在2023年6月30日的FFO为净收入的50%[45] - 公司在2023年6月30日的EBITDARM覆盖率为5%[45] - 公司在2023年6月30日的总资产为1.5亿[45] - 公司在2023年6月30日的负债总额为8000万美元[45] - 公司在2023年6月30日的现金流量为2000万美元[45] - 公司在2023年6月30日的股东权益为7000万美元[45] - 公司在2023年6月30日的总收入为1.2亿[45] - 公司在2023年6月30日的运营利润率为15%[45] 股东回报 - 股东回报率为12%，公司将继续进行股票回购计划[27]

公司资产与设施情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有225处设施，含23916个运营床位和单元，分布于28个州，另有其他房地产相关投资账面价值达1.812亿美元[56] 政策法规相关 - 2024财年，CMS批准对熟练护理机构报销支付率更新，净增4.0%，约14亿美元[60] - 2023年9月1日起，德州批准9亿美元的医疗补助费率总体上调，以抵消联邦医疗援助百分比的到期影响[59] - 2023年7月，CMS批准2024财年熟练护理机构报销支付率更新，净增4.0%，约14亿美元，有望部分抵消租户运营成本[60] - 2023年9月1日，CMS发布关于养老院最低人员配备要求和增加检查的拟议规则，不确定何时生效及是否有额外资金支持[60] 租金收取情况 - 2023年第三、九和十月，公司分别收取97.5%、96.9%和99.3%的合同租金（不含现金存款）[60] 减值损失情况 - 2023年3月31日、6月30日和9月30日止三个月，公司分别确认190万美元、2140万美元和20万美元的待售设施减值损失[62] - 2023年9月30日止三个月，公司确认一处熟练护理机构800万美元的减值损失，将其账面价值从870万美元减记至70万美元[63] 业务风险相关 - 2023年5月11日，新冠公共卫生紧急状态及相关豁免到期，公司熟练护理机构可能面临入住率或收入下降[59] - 新冠疫情后，公司租户面临运营成本增加、劳动力短缺、入住率降低等问题，政府救济计划结束也产生不利影响[58] 业务收购与投资情况 - 2023年1 - 11月9日，公司收购十家SNF、一家多服务园区和四家ALF，花费约2.337亿美元，预计初始年现金收入约1920万美元，初始混合收益率约8.2%[67] - 2023年1 - 11月9日，公司发放4530万美元抵押贷款，预计年利息收入约420万美元，初始混合收益率约9.2%[67] 股权发行与销售情况 - 2023年9月15日，公司开展新的“按市价”股权发行计划，最高发行5亿美元普通股，终止之前5亿美元的同类计划[68] - 2023年1 - 11月9日，公司通过ATM远期合约出售15794229股普通股，加权平均初始销售价格为每股19.87美元[68] - 截至2023年11月9日，新ATM计划还有4.96亿美元额度可用于未来发行[68] 季度财务指标对比（2023年第三季度与第二季度） - 2023年第三季度与第二季度相比，租金收入增加347.3万美元，增幅7%；利息和其他收入增加85.1万美元，增幅22%[69] - 2023年第三季度与第二季度相比，折旧和摊销增加31.8万美元，增幅3%；利息费用增加71万美元，增幅6%[69] - 2023年第三季度与第二季度相比，财产税增加77.7万美元，增幅56%；房地产投资减值减少1316万美元，降幅62%[69] - 2023年第三季度与第二季度相比，物业运营费用增加58.1万美元，增幅88%；一般及行政费用增加80.1万美元，增幅17%[69] 租赁协议签订情况 - 2023年10月24日，公司与Ridgeline Properties, LLC的关联方签订新的主租赁协议，租赁新泽西的两家ALF，第二年起年现金租金约100万美元[65] 前三季度财务指标对比（2023年与2022年同期） - 2023年前三季度租金收入为1.45126亿美元，较2022年同期的1.39831亿美元增加529.5万美元，增幅4%[72] - 2023年前三季度利息及其他收入为1291万美元，较2022年同期的449.1万美元增加841.9万美元，增幅187%[72] - 2023年前三季度折旧和摊销费用为3798.8万美元，较2022年同期的3839万美元减少40.2万美元，降幅1%[72] - 2023年前三季度利息费用为3261.7万美元，较2022年同期的2040万美元增加1221.7万美元，增幅60%[72] - 2023年前三季度物业税为443.7万美元，较2022年同期的336.5万美元增加107.2万美元，增幅32%[72] - 2023年前三季度房地产投资减值损失为3151万美元，较2022年同期的7370.6万美元减少4219.6万美元，降幅57%[72] 资金状况与信贷额度 - 截至2023年9月30日，公司现金余额为350万美元，循环信贷额度下可用借款额度为6亿美元，490.1万股普通股有远期股权销售合同，加权平均初始销售价格为每股20美元，ATM计划下可用额度为4.96亿美元[77] REIT资格与股息分配 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额以符合联邦所得税目的的REIT资格[76] - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计季度现金股息不少于年度REIT应纳税所得额的90%[84] 注册声明情况 - 公司已向美国证券交易委员会提交自动货架注册声明，有效期至2026年2月，届时预计会提交新声明[77] 债务契约遵守情况 - 截至2023年9月30日，公司遵守所有未偿债务的债务契约[78] 现金流量情况 - 2023年前三季度经营活动提供的净现金为112096000美元，2022年同期为110672000美元，同比增加约1400000美元[79] - 2023年前三季度投资活动使用的净现金为232305000美元，2022年同期为141759000美元，主要用于房地产收购等[79] - 2023年前三季度融资活动提供的净现金为110516000美元，2022年同期为16053000美元，主要来自普通股发行等[79] 债务发行与协议情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875%高级无抵押票据私募发行，2028年6月30日到期[80] - 2022年12月16日，公司签订第二份修订和重述信贷协议，包括6亿美元循环信贷额度和2亿美元定期贷款[81] 债务偿还情况 - 截至2023年9月30日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度无借款[81] 资金承诺情况 - 截至2023年9月30日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建等提供1.18亿美元资金，其中320万美元在提供资金时会有租金增加[83] 利率影响情况 - 假设2023年9月30日相关可变利率债务利率提高100个基点，九个月利息费用将增加约150万美元[88] - 假设可变利率债务利率提高100个基点，2023年前九个月利息费用将增加约150万美元[88] 利率对冲情况 - 截至2023年9月30日，无互换协议对冲利率风险[88] 内部控制情况 - 截至2023年9月30日，公司披露控制和程序有效，本季度财务报告内部控制无重大变化[89][90] - 截至2023年9月30日，公司披露控制和程序有效[89] - 2023年第三季度，公司财务报告内部控制无重大变化[90] 法律诉讼情况 - 公司及子公司可能面临日常业务相关索赔和诉讼，但无重大法律诉讼[91] 风险因素披露情况 - 公司已披露影响业务、财务状况或经营成果的风险因素，除一处修订外无重大变化[91] 合资企业投资风险 - 合资企业投资存在直接收购房地产时不存在的风险[92] 信贷协议条款情况 - 第二修订信贷协议规定循环承诺总额为6亿美元，无担保定期贷款额度总额为2亿美元[87] - 循环信贷工具贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%或调整后SOFR加1.10% - 1.55%；定期贷款为基础利率加0.50% - 1.20%或调整后SOFR加1.50% - 2.20%[87] - 截至2023年9月30日，有2亿美元定期贷款未偿还，循环信贷工具无未偿还借款[87]

财务数据和关键指标变化 - 二季度租金收入4770万美元，较一季度的4620万美元增加160万美元，主要因新投资带来约110万美元收入、约36.9万美元的CPI增长以及租户报销增加50.7万美元至120万美元 [34][15] - 利息收入下降63.5万美元，因一季度末一笔1500万美元的票据还清；利息支出较一季度增加120万美元，因借款和利率上升；季度末后又从循环信贷额度提取3000万美元 [16] - 杠杆率方面，净债务与正常化EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 5倍的目标范围；净债务与企业价值比率为26%；实现固定费用覆盖率4.5倍 [17] - 本季度正常化FFO较上年同期下降2.8%至3460万美元，正常化FAD下降3.6%至3610万美元；摊薄后每股正常化FFO下降0.02美元至0.35美元，每股正常化FAD下降0.03美元至0.36美元 [61] - G&A费用较一季度减少34.3万美元，主要因短期激励薪酬降低；股票薪酬因二季度股票没收维持在约100万美元，预计三季度和四季度将恢复至约160万美元的季度运行率，全年G&A费用约2100万美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度收购团队完成八笔交易，包括七笔收购和一笔抵押贷款，收购12处设施，新增六个运营关系，总投资约2亿美元，初始混合收益率8.4%，预计两年后稳定收益率9.5%（不包括基于CPI的年度租金上调） [10] - 六月完成三笔交易，包括收购德克萨斯州凯蒂的一家125张床位的熟练护理设施、密歇根州和俄亥俄州的一个两个设施的记忆护理组合，以及为加利福尼亚州洛马琳达的一个熟练护理、辅助生活和独立生活园区提供2600万美元的抵押贷款 [11] - 七月为佛罗里达州的两个熟练护理设施向现有租户Elevation Group提供1570万美元的抵押贷款，利率9% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理收购市场，价格持续调整，贷款机构收紧信贷，提高借款人股权要求和追索责任；在医疗补助费率有利增长的州，仍有有吸引力的收购机会 [12] - 老年住房市场，买卖双方定价预期存在差距，大量交易涉及处于运营困境的设施，卖方面临可变利率贷款加息和到期风险 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重选择运营商，本季度新增六个运营商，拓展新市场和投资机会；继续扩大现有运营商关系，追求有纪律的增长和风险调整后的回报 [6] - 对贷款采取谨慎策略，在满足一定标准时进行适度贷款活动，以获取未来与借款人或运营商的增长机会 [26] - 持续关注监管环境，等待拜登政府提出的最低人员配置要求，对2024财年10月起医疗保险费率净增4%表示满意 [28] - 专注外部增长机会，利用资金获取能力、低执行风险和优质交易伙伴声誉，积极寻找增值交易；加强与经纪社区关系，投入资源寻找非公开市场机会和发展新运营商关系 [32] - 对行为健康领域采取谨慎策略，先进行小规模测试，待找到合适运营商和增值交易、形成一定规模后，再单独报告该业务板块 [57][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度在投资、运营商关系、现有投资组合和股权发行等方面保持积极势头，上半年团队忙碌，对新投资和运营商关系感到兴奋，大部分投资组合表现良好，有充足资金支持下半年业务增长，有望在2024年恢复增长 [5][8] - 交易流量保持强劲，与上季度基本持平，将继续寻找有吸引力的交易机会 [31] - 尽管市场环境具有挑战性，但公司凭借专业经验和与运营商的合作，仍能成功进行交易承销 [79] 其他重要信息 - 公司已将一处负租赁覆盖率的熟练护理运营商资产归类为待售资产，正在协商出售事宜，并将该运营商从补充报告中移除 [27] - 公司通过ATM计划达成远期销售协议，迄今已出售约1060万股，平均毛价19.80美元，净收益2.07亿美元；预计三季度结算合同并用于偿还贷款 [36] - 本季度物业层面EBITDAR覆盖率（不包括救济资金）提高至2.13倍，较2022年12月前12个月的2.01倍有所提升，移除待售物业贡献9个基点的覆盖率改善 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未发布全年盈利指引是否还有其他变量 - 公司表示该租户情况仍是不发布指引的主要因素，销售价格和租金金额影响较大，目前仍需等待 [39] 问题2: 为何选择出售爱荷华州资产而非等待费率增长 - 公司认为出售是这些资产的最佳选择，正在与买家协商；综合考虑出售收益、租金重置和扭转现状的可能性，出售可能是最有利的结果 [40] 问题3: 如何考虑ATM销售的结算时间表 - 公司首席财务官建议在模型中按三季度结算考虑，因当前利率较高，持有远期合约的增值空间不大 [42] 问题4: 公司寻找新运营商关系的情况及优质运营商可合作数量 - 公司凭借前运营商经验，重视投资中运营商的选择；去年调整人力专注寻找新运营商和非公开市场交易，已新增六个运营商，未来将继续寻找优质运营商以拓展新市场和增长机会 [46][47] 问题5: 公司对杠杆率的预期、债务和股权成本差异以及近期是否会发行短期债务 - 首席财务官表示目前短期债务（循环信贷额度）和股权成本差异不大，只要按当前收益率进行交易且股价稳定，将继续发行股权匹配投资，这将降低杠杆率；随着利率下降和投资增加，可能会更多使用短期债务 [49] 问题6: 行业评估的趋势方向 - 公司首席投资官认为每床位定价在资产未产生现金流时有用，不同地区差异大；熟练护理领域收益率有上升趋势，开始采用9%以上甚至10%的收益率定价；需与运营商密切合作确定稳定价值，以确保租金流可行，当前环境下尤其要考虑劳动力因素 [54] 问题7: 行为健康何时会成为单独的物业类别 - 公司表示目前专注于熟练护理和老年住房资产，行为健康转换项目仍在进行中，预计明年初部分项目上线；今年曾接近与行为健康运营商达成售后回租交易，但对方最终选择常规融资；在形成一定规模前，暂不单独报告该业务 [74] 问题8: 待售资产的买家兴趣水平和交易完成可能性 - 公司表示正在与一个买家协商购买协议，进展顺利，也收到其他潜在买家的兴趣表达，但目前主要精力放在与该买家的谈判上；由于市场环境对需要融资的买家具有挑战性，无法预测交易完成时间 [90][91] 问题9: 是否愿意为买家提供卖方融资 - 公司表示有可能，但更倾向于干净的交易，提供融资可能是促成交易的必要条件 [92] 问题10: 疫情后公司在承销框架中对风险的看法是否改变，承销标准是否更严格 - 公司认为承销标准未变得更严格，一直与运营商进行有纪律的合作承销流程；疫情后看待事物的角度有所不同，尤其在费用方面更关注劳动力情况，但整体流程与疫情前相似 [97][99] 问题11: 若现有运营商或其背后资本购买爱荷华州资产，公司是否要求市场价值加欠租 - 公司表示在公开谈判中需谨慎，暂不评论正在进行的谈判内容 [102] 问题12: 若出售或融资，公司愿意为交易提供多少融资 - 公司未明确回复该问题 [103] 问题13: 公司租赁协议中基于CPI的比例 - 公司表示绝大多数租赁协议最终会采用基于CPI的租金调整方式，若有短期固定增长，最终也会过渡到基于CPI的调整 [109]

业绩总结 - 截至2023年6月30日，CareTrust REIT的市场资本为21.09亿美元，流通股数为1.06211亿股[19] - 2023年第二季度的租金收入为47,745千美元，较2022年同期的46,806千美元增长了2.0%[41] - 2023年上半年的总收入为102,159千美元，较2022年上半年的94,029千美元增长了8.6%[41] - 2023年第二季度的净亏损为484千美元，而2022年同期的净收入为20,669千美元[41] - 截至2023年6月30日，公司的总资产为1,736,952千美元，较2022年12月31日的1,620,781千美元增长了7.1%[45] - 截至2023年6月30日，公司的总负债为923,930千美元，较2022年12月31日的771,408千美元增长了19.7%[45] 用户数据 - 截至2023年6月30日，前五大租户的总租金为131,105千美元，占总租金的66.8%[30] - 截至2023年6月30日，前十大租户的总租金为167,992千美元，占总租金的85.6%[30] - 2023年6月30日的租金收入的年化合同现金租金为196,326,000美元[62] - 2023年6月30日，技能护理资产的当前现金租金为142,216,000美元，占总租金的72.4%[57] 财务指标 - 2023年6月30日的每股基本亏损为0.01美元，而2022年同期的每股收益为0.21美元[41] - 2023年6月30日的资金可分配总额（FAD）为33,131千美元，较2022年6月30日的36,832千美元下降了7.3%[72] - 2023年6月30日的每股资金可分配（FAD per share）为0.33美元，较2022年6月30日的0.38美元下降了13.2%[72] - 2023年6月30日的每股正常化资金可分配（Normalized FAD per share）为0.36美元，较2022年6月30日的0.39美元下降了7.7%[72] - 2023年6月30日的每股资金运营（FFO per share）为0.32美元，较2022年6月30日的0.36美元下降了11.1%[72] - 2023年6月30日的正常化每股资金运营（Normalized FFO per share）为0.35美元，较2022年6月30日的0.37美元下降了5.4%[72] 资产与负债 - 截至2023年6月30日，公司的房地产投资净额为1,528,234千美元，较2022年12月31日的1,421,410千美元增长了7.5%[45] - 公司总债务为880,000千美元，占总本金的100.0%[96] - 公司总债务的加权平均利率为5.286%[96] - 固定利率债务中，3.875%的高级无担保票据到期于2028年，金额为400,000千美元，占本金的45.5%[96] 未来展望与风险 - CareTrust REIT的财务报告中提到，可能会面临额外的资产减值费用，特别是与待售资产相关的[4] - CareTrust REIT的投资组合中，15个物业被分类为待售，另外两个设施正在重新利用中[19] - 2023年到期的租约占总租金的27.0%[64] - 2023年第二季度的经营和财务表现受到COVID-19疫情及其他风险的影响[4]

公司资产与业务布局 - 截至2023年6月30日，公司拥有并出租224处设施，含23,694个运营床位和单元，分布于28个州，另有房地产相关投资账面价值达1.668亿美元[133] - 2023年上半年，公司决定出售12处熟练护理设施组合并归类为待售资产[143] - 2023年1月1日至8月3日，公司收购7个SNF、1个多服务园区和4个ALF，约1.725亿美元，预计初始年现金收入1450万美元，初始混合收益率约8.4% [170] 政策相关 - 2020年1月1日获批的联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，将于2023年12月31日逐步取消[137] - 2024财年SNF报销支付率净增4.0%，约1.4亿美元[165] 贷款业务 - 2023年1月1日至8月3日，公司发放4170万美元抵押贷款，预计年利息收入约380万美元，初始综合收益率约9.0%[147] - 2023年7月17日，公司向一家熟练护理房地产所有者提供1570万美元抵押贷款，利率9.0%，2028年8月1日到期[157] 股权销售业务 - 2023年1月1日至8月3日，公司通过ATM计划进行远期股权销售，出售10,575,437股普通股，加权平均售价为每股19.80美元[148] - 截至2023年8月3日，ATM计划下公司有2.907亿美元额度可用于未来发行[148] - 2023年7月，公司通过ATM计划进行远期股权销售，出售3,839,348股普通股，加权平均售价为每股19.94美元[158] - 2023年2月24日，公司签订新股权分配协议，可通过“按市价”股权发行计划出售至多5亿美元普通股[171] 财务指标变化（收入类） - 利息及其他收入减少60万美元，降幅14%，主要因一笔夹层贷款提前还款相关因素及其他增减项综合影响[150] - 2023年3月至6月，租金收入从4616.3万美元增至4774.5万美元，增幅3%；利息及其他收入从444.3万美元降至380.8万美元，降幅14% [172] - 2023年上半年与2022年上半年相比，租金收入从9281.3万美元增至9390.8万美元，增幅1.2%；利息及其他收入增加700万美元[178] - 2023年第二季度租金收入增加160万美元，主要因2023年1月1日后房地产投资租金收入增加120万美元、租户报销增加50万美元和现有租户租金率提高40万美元，部分被现金收付制租户租金收入减少40万美元和6月处置物业租金收入减少10万美元抵消[195] - 2023年上半年与2022年上半年相比，租金收入从9.2813亿美元增至9.3908亿美元，增幅1%；利息及其他收入从121.6万美元增至825.1万美元，增幅579%[201] 财务指标变化（费用类） - 2023年3月至6月，折旧和摊销增加50万美元，增幅4%；利息费用增加120万美元，增幅12%；财产税增加51万美元，增幅58% [172] - 2023年上半年与2022年上半年相比，利息费用增加880万美元；财产税减少40万美元，降幅15% [180] - 2023年第二季度利息费用增加121.3万美元，其中循环信贷安排未偿借款净额增加导致增加98.5万美元、定期贷款利率上升导致增加18.7万美元、循环信贷安排利率上升导致增加4.1万美元[197] - 2023年第二季度财产税增加50万美元，增幅58%，主要因某些资产被指定待售导致估计变更增加40万美元和某些物业转移给新运营商导致增加10万美元[197] - 2023年上半年与2022年上半年相比，折旧和摊销从2613.4万美元降至2495.4万美元，降幅5%；利息费用从1204.5万美元增至2086.7万美元，增幅73%；物业运营费用从53.6万美元增至162.1万美元，增幅202%[201] 财务指标变化（现金流类） - 2023年上半年经营活动提供净现金6698.6万美元，投资活动使用净现金1.76644亿美元，融资活动提供净现金9762.5万美元[186] - 2023年上半年融资活动现金流主要包括循环信贷安排借款1.55亿美元，部分被支付的5520万美元股息、150万美元受限股净结算调整和60万美元普通股发行成本抵消；2022年同期主要包括先前信贷协议借款1.25亿美元，部分被支付的5280万美元股息和450万美元受限股净结算调整抵消[187] - 2023年上半年投资活动使用现金主要包括2亿美元房地产收购等和640万美元设备等购置，部分被1530万美元其他房地产相关投资本金收回和1450万美元房地产销售净收益抵消；2022年同期主要包括1.24亿美元房地产收购等和360万美元设备等购置，部分被100万美元房地产销售净收益和100万美元其他贷款本金收回抵消[211] - 2023年上半年经营活动提供的净现金较2022年同期减少130万美元[233] 财务指标变化（其他类） - 2023年3月和6月，公司分别对12个和15个设施确认2140万美元和2330万美元的减值费用[168] - 2023年上半年房地产投资减值损失为2330万美元，涉及15处待售物业；2022年同期为6140万美元，涉及21处物业[204] - 2023年上半年未实现其他房地产相关投资净损失为280万美元，涉及三笔应收抵押贷款和一笔夹层贷款应收款，以及30万美元贷款发起费用，部分被50万美元先前确认未实现损失转回抵消；2022年同期无未实现损失[206] 信贷协议相关 - 第二修订信贷协议规定循环信贷额度本金总额为6亿美元，定期贷款信贷额度本金总额为2亿美元[213][217] - 循环信贷额度贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%或调整后SOFR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基础利率加0.50% - 1.20%或调整后SOFR加1.50% - 2.20%[214][243] - 循环信贷额度到期日为2027年2月9日，有两次六个月延期选择权；定期贷款到期日为2026年2月8日[236] 公司财务状况 - 截至2023年6月30日，公司现金余额为110万美元，循环信贷额度可用借款能力为3.2亿美元，远期股权销售约1.328亿美元，ATM计划可用额度为3.672亿美元[230] - 截至2023年6月30日，定期贷款未偿还金额为2亿美元，循环信贷额度未偿还金额为2.8亿美元[236][243] - 截至2023年6月30日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建、建设和资本改进提供资金1420万美元，其中270万美元在提供资金时租金会增加[238] - 截至2023年6月30日，公司遵守所有未偿债务契约和第二修订信贷协议的财务契约[231][237] 股息相关 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计季度现金股息金额不少于年度REIT应纳税所得额的90%[229][239] 利率假设影响 - 假设2023年6月30日可变利率债务利率提高100个基点，六个月利息费用将增加约240万美元[244] 疫情影响 - 公司租户受新冠疫情影响，运营成本增加、劳动力短缺、入住率降低，老年住房和熟练护理设施入住率未完全恢复到疫情前水平[163] 租金收取情况 - 2023年3月和6月，公司分别收取运营商96.7%和96.4%的合同租金，7月收取98.0% [166] 优先票据发行 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元本金、利率3.875%、2028年到期的优先票据私募发行[188]

业绩总结 - 截至2023年3月31日，企业的企业价值为26.38亿美元[10] - 2023年第一季度总收入为50,606千美元，较2022年同期的46,476千美元增长8.1%[38] - 2023年第一季度净收入为19,227千美元，而2022年同期为净亏损43,264千美元[38] - 2023年第一季度每股收益为0.19美元，2022年同期为每股亏损0.45美元[38] - 2023年第一季度租金收入为46,163千美元，较2022年同期的46,007千美元增长0.34%[38] 用户数据 - 企业的前十大租户共占总租金的89.3%，其中The Ensign Group占35.9%[21] - 2023年3月31日，企业的租金中，Cascadia Healthcare占6.7%[22] - 2023年3月31日，企业的租金中，Eduro Healthcare占5.2%[22] - 2023年3月31日，企业的租金多样化中，Covenant Care占4.8%[21] 财务数据 - 截至2023年3月31日，总资产为1,622,200千美元，较2022年12月31日的1,620,781千美元略有增长[42] - 截至2023年3月31日，总负债为781,881千美元，较2022年12月31日的771,408千美元增加1.5%[42] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为12,238千美元，较2022年同期的13,575千美元减少9.9%[38] - 2023年第一季度利息支出为9,827千美元，较2022年同期的5,742千美元增加71.5%[38] - 2023年第一季度物业运营费用为963千美元，较2022年同期的447千美元增加115.5%[38] 市场扩张 - 截至2023年3月31日，CareTrust REIT的房地产投资组合已扩展至205个净租赁医疗保健物业，覆盖24个州，运营床位/单元总数为21,833[71] - 截至2023年3月31日，CareTrust REIT的净债务为729,773千美元，占企业价值的比例为54.4%[97] - 2023年第一季度，CareTrust REIT的市场资本总额为19.47亿美元[74] 新产品和新技术研发 - 2023年，CareTrust REIT的初始收益率为8.9%[77] - 2023年，CareTrust REIT的每股正常化FFO（基金运营收入）为23.74美元[1] 负面信息 - 2022年合同租金为2341万美元，实际收取租金为825万美元[14] - 公司的浮动利率债务利率为5.953%，到期日为2028年[98] 其他新策略 - 2023年4月，CareTrust REIT通过ATM计划以每股加权平均净价$19.91出售了1.8百万股普通股[102] - 截至2023年3月31日，CareTrust REIT在ATM计划下可用于未来发行的资金为$500,000,000[102]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化FFO同比下降2.4%至3500万美元 归一化FAD同比下降3.5%至3660万美元 每股归一化FFO和FAD均下降0.02美元至0.35美元和0.37美元 [83] - 第一季度租金收入为4620万美元 环比下降150万美元 主要由于现金租金减少120万美元 以及前租户相关现金减少110万美元 [27] - 利息收入增加30.8万美元 主要由于1500万美元票据在季度末偿还时支付的费用 预计未来利息收入将减少50万美元 [28] - 利息支出增加21.9万美元 主要由于利率上升 但被循环贷款下借款减少所抵消 [28] - 第一季度现金租金收取率为96.3% 4月份为97.5% [85] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成三笔交易 包括三家专业护理机构和两家老年住房设施 总价值4700万美元 稳定混合收益率为9.6% [22] - 在亚特兰大地区收购一家148床位的专业护理机构 价格约1200万美元 年租金约114万美元 [25] - 在芝加哥地区收购一个136单元的记忆护理组合 价格约1800万美元 初始年租金为170万美元 [25] - 在德克萨斯州和堪萨斯州收购一个280床位的专业护理组合 价格约1700万美元 年租金约169万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和加利福尼亚州是公司最重要的市场 德克萨斯州立法机构正在讨论医疗补助费率调整 预计未来几周会有结果 [88] - 加利福尼亚州的运营商对医疗补助费率增长路径感到满意 公司对加利福尼亚州市场感到舒适 [88] - 大多数州已经通过了某种形式的FMAP调整 公司对其他州的医疗补助情况并不担心 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大潜在租户网络 今年新增三家新运营商关系 [9] - 公司去年开始战略性地提供债务融资 以建立与运营商的联系 这一策略已经带来收购机会 [9] - 公司看到一些有动机的卖家调整价格预期 而高杠杆买家由于银行收紧贷款活动而保持观望 [26] - 公司预计未来几个季度可以继续寻找增值交易 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年取得的进展感到满意 主要优先事项包括恢复资产收购 寻找更多场外交易 扩大运营商队伍 增加股息 以及通过积极资产管理进一步降低风险 [80] - 公司对许多州采取措施永久解决因疫情和高通胀导致的护理成本增加感到鼓舞 [99] - 公司正在等待CMS发布最低人员配置要求 行业正在努力教育监管机构了解该要求可能对运营商造成的影响 [7] 其他重要信息 - 公司流动性仍然非常强劲 拥有约2500万美元现金和4.35亿美元循环贷款额度 [29] - 净债务与归一化EBITDA比率为3.8倍 低于4-5倍的目标范围 净债务与企业价值比为26% 固定费用覆盖率为5倍 [29] - 公司尚未恢复发布指引 预计在完成投资组合重新定位工作后开始发布指引 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于德克萨斯州和加利福尼亚州的医疗补助费率更新 - 加利福尼亚州情况稳定 运营商对费率增长路径感到满意 德克萨斯州立法机构正在讨论 预计未来几周会有结果 [88] 问题: 关于非前十大租户的EBITDAR覆盖率下降 - 主要是由于一个负EBITDA覆盖率的运营商 如果剔除该运营商 覆盖率将从0.88倍上升到1.73倍 [91] 问题: 关于近期收购的收益率 - 老年住房设施的收益率通常在8%左右 近期较高的收益率是由于获得了有吸引力的基础价格 [92] 问题: 关于2.8%租户的情况 - 该租户3月份支付了全额租金 4月份支付了部分租金 5月份尚未支付 公司正在与租户讨论所有选项 [79] 问题: 关于前十大租户中覆盖率低于1的情况 - 需要逐个建筑分析 一些建筑表现良好 一些表现不佳 主要需要找到合适的本地领导者 [64]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并出租215处医疗保健相关物业，含22,727个运营床位和单元，分布于28个州，另有其他房地产相关投资账面价值达1.408亿美元[50] - 2022年第一季度，公司决定出售27处物业并重新规划3处物业，占2022年3月31日合同现金租金约10%，截至2023年3月31日，原27处中有5处仍待售，且该季度新增1处待售SNF [55] - 截至2022年12月31日，待售资产账面价值为1229.1万美元，涉及5处设施，2023年新增1037.4万美元（2处设施），出售330万美元（1处设施），减值188.6万美元，截至2023年3月31日，待售资产账面价值为1747.9万美元，涉及6处设施 [57] - 2023年1月1日至5月10日，公司以约4750万美元收购3处SNF和2处ALF，预计初始年现金收入约450万美元，初始混合收益率约9.6% [57] 租金收取情况 - 2023年第一季度，公司收取了运营商96.3%的合同租金（不含现金存款），4月收取了97.5% [53] 物业出售与减值情况 - 2023年第一季度，公司对6处待售设施中的4处确认了190万美元的减值损失 [55] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司分别出售1处设施，净销售收益分别为323万美元和95.9万美元，净损益分别为亏损7万美元和盈利18.6万美元 [56] - 2023年3月31日止三个月，公司确认190万美元房地产投资减值损失；2022年同期为5970万美元[62][65] - 2023年3月31日止三个月，公司记录10万美元房地产销售损失；2022年同期为20万美元收益[62][65] 股权发行情况 - 2023年2月24日，公司签订新股权分销协议，可通过“按市价”股权发行计划发售最高5亿美元普通股，截至2023年3月31日，该计划还有5亿美元额度可用于未来发行 [58] - 2023年4月，公司根据ATM计划与金融机构进行12个月远期股票销售，出售175.75万股普通股，加权平均销售价格为每股19.91美元[59] 政策影响情况 - 美国卫生与公众服务部宣布新冠公共卫生紧急状态于2023年5月11日结束，联邦医疗援助百分比临时提高6.2%预计到2023年12月31日逐步取消 [52] 公司面临风险情况 - 公司租户受新冠疫情和宏观经济条件影响，运营成本增加、入住率下降，影响其履行财务义务能力，公司面临租金收取和资产减值风险 [52][54] 财务指标季度对比情况（与2022年第四季度） - 2023年第一季度与2022年第四季度相比，租金收入减少151.2万美元，降幅3%；利息和其他收入增加30.8万美元，增幅7%[60] - 2023年第一季度与2022年第四季度相比，折旧和摊销增加31.2万美元，增幅3%；利息费用增加21.9万美元，增幅2%[60] - 2023年第一季度与2022年第四季度相比，物业税减少8.8万美元，降幅9%；房地产投资减值减少347万美元，降幅65%[60] 财务指标季度对比情况（与2022年第一季度） - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，租金收入增加15.6万美元；利息和其他收入增加397.4万美元[63] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，折旧和摊销减少133.7万美元，降幅10%；利息费用增加408.5万美元，增幅71%[63] - 2023年第一季度与2022年第一季度相比，物业税减少54万美元，降幅38%；房地产投资减值减少5779.7万美元，降幅97%[63] 租金核销情况 - 2022年12月31日止三个月，公司核销40万美元无法收回的租金；2022年3月31日止三个月，核销100万美元[61][64] 公司分配与股息情况 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入以符合联邦所得税目的[66] - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计季度现金股息不少于年度REIT应纳税收入的90%[73] 公司现金与额度情况 - 截至2023年3月31日，公司现金余额为2810万美元，循环信贷额度可用借款能力为4.65亿美元，ATM计划可用额度为5亿美元[67] 公司现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供净现金3.512亿美元，2022年同期为3.4579亿美元[68] - 2023年第一季度投资活动使用现金81.8万美元，2022年同期为2407.2万美元[68] - 2023年第一季度融资活动使用现金1941万美元，2022年同期为381.6万美元[68] 公司债务发行与协议情况 - 2021年6月17日，子公司完成4亿美元3.875%高级无抵押票据私募发行，2028年6月30日到期[69] - 2022年12月16日，公司签订第二份修订并重述信贷协议，包括6亿美元循环信贷额度和2亿美元定期贷款[71] 公司债务未偿还情况 - 截至2023年3月31日，定期贷款未偿还金额为2亿美元，循环信贷额度未偿还金额为1.35亿美元[71] - 截至2023年3月31日，公司有2亿美元定期贷款未偿还，循环信贷工具下有1.35亿美元未偿还[76] 公司资金承诺情况 - 截至2023年3月31日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建、建设和资本改进提供1480万美元资金[72] 信贷协议规定情况 - 修订信贷协议规定循环信贷承诺本金总额为6亿美元，无担保定期贷款额度本金总额为2亿美元[76] 贷款利率情况 - 循环信贷工具贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%年利率，或调整后期限担保隔夜融资利率（SOFR）加1.10% - 1.55%年利率[76] - 定期贷款贷款利率为基础利率加0.50% - 1.20%年利率，或调整后期限SOFR加1.50% - 2.20%年利率[76] 利率风险情况 - 假设可变利率债务利率提高100个基点，2023年第一季度利息费用将增加约80万美元[76] - 截至2023年3月31日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议[76] - 公司预计通过维持固定和可变利率债务组合来管理利率风险敞口[76] - 公司主要市场风险敞口是可变利率债务的利率风险[75] 会计政策情况 - 美国公认会计原则（GAAP）要求公司对影响财务报表的未来事件进行估计和假设[75] - 2023年第一季度，公司关键会计政策没有重大变化[75]