公司物业资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有并出租228处物业，含23,834个运营床位和单元，分布于29个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[82] - 截至2022年3月31日，公司决定出售27处物业、重新规划3处物业，占合同现金租金约10%，确认20处待售物业减值费用5970万美元，这些物业账面价值1.417亿美元[93] - 2022年第一季度，公司将一处账面价值480万美元的辅助生活设施从待售资产重新分类，并记录约10万美元的补提折旧[94] - 2022年第一季度，公司出售一处位于华盛顿的熟练护理机构，账面价值80万美元，净销售收益100万美元，记录收益20万美元[95] - 2022年1月1日至5月5日，公司以约2190万美元收购1处熟练护理机构和1处多服务园区，预计初始年现金收入约210万美元，初始综合收益率约9.4%[96] 租金收取与冲销情况 - 2022年第一季度，公司收取了94.9%（含现金存款抵租金缺口）和91.8%（不含现金存款）的运营商合同租金，2022年4月约93.2%的合同租金义务已收取[90] - 2022年第一季度，公司确定无法收回四位现有和前运营商的大部分合同义务，冲销70万美元运营费用报销、20万美元合同租金和10万美元直线租金[90] 医保政策影响 - 2023财年，CMS拟议规则将使医疗保险A部分向熟练护理机构的付款总额减少约3.2亿美元，降幅0.7%[92] ATM计划情况 - 截至2022年3月31日，公司“按市价”股权发行计划（ATM计划）有4.765亿美元可用于未来发行，2022年第一季度无相关活动[98] - 2021年第一季度，公司ATM计划平均每股销售价格23.62美元，总收益1657.9万美元[99] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度租赁收入4600.7万美元，较2021年第四季度减少311.1万美元（6%），较2021年第一季度增加76.1万美元（2%）[101][111] - 2022年第一季度利息及其他收入46.9万美元，较2021年第四季度减少15万美元（24%），较2021年第一季度减少3.6万美元（7%）[101][111] - 2022年第一季度折旧和摊销费用1357.5万美元，较2021年第四季度减少48.1万美元（3%），较2021年第一季度增加10.2万美元（1%）[101][111] - 2022年第一季度利息费用574.2万美元，较2021年第四季度增加5.3万美元（1%），较2021年第一季度减少2万美元[101][111] - 2022年第一季度财产税142万美元，较2021年第四季度增加31.2万美元（28%），较2021年第一季度增加72.4万美元（104%）[101][111] - 2022年第一季度房地产投资减值损失5968.3万美元，2021年第四季度和第一季度均无此项损失[101][111] - 2022年第一季度贷款损失准备金净额384.4万美元，2021年第四季度和第一季度均无此项损失[101][111] - 2022年第一季度物业运营费用44.7万美元，2021年第四季度和第一季度均无此项费用[101][111] - 2022年第一季度一般及行政费用521.5万美元，较2021年第四季度减少552.3万美元（51%），较2021年第一季度增加7.3万美元（1%）[101][111] 公司资金与信贷情况 - 截至2022年3月31日，公司现金余额2660万美元，循环信贷额度可用借款能力4.95亿美元，ATM计划可用额度4.765亿美元[126] - 公司已向美国证券交易委员会提交自动暂搁注册声明，2023年3月到期，可发售普通股、优先股等证券[129] - 2022年第一季度经营活动提供净现金3457.9万美元，较2021年同期增加60万美元；投资活动使用净现金2407.2万美元；融资活动使用净现金381.6万美元[132] - 2021年6月17日，公司完成4亿美元3.875% 2028年到期高级无抵押票据私募发行，年利率3.875%，每半年付息一次[136] - 修订并重述的信贷协议提供6亿美元无抵押循环信贷额度和2亿美元无抵押定期贷款信贷额度[137] - 截至2022年3月31日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有1.05亿美元未偿还[138] - 循环信贷额度贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基础利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20% [139] - 截至2022年3月31日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建、建设和资本改进提供550万美元资金，其中440万美元在提供资金时会提高租金[141] 股息与市场风险情况 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计季度现金股息不少于年度REIT应纳税所得额的90% [142] - 公司主要市场风险是可变利率债务的利率风险，假设利率上升100个基点，2022年第一季度利息费用将增加约80万美元[145][150] - 截至2022年3月31日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议，预计通过维持固定和可变利率债务组合管理利率风险[151]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，CareTrust REIT的市场资本为22.19亿美元[17] - 截至2021年12月31日，CareTrust REIT的企业价值为28.79亿美元[17] - 2021年总收入为192,351千美元，较2020年的178,332千美元增长7.9%[32] - 2021年净收入为71,982千美元，较2020年的80,867千美元下降9.8%[32] - 2021年每股收益（基本和稀释）均为0.74美元，较2020年的0.85美元下降12.9%[32] - 2021年总支出为109,465千美元，较2020年的97,428千美元增长12.3%[32] - 2021年EBITDA为43,641千美元，较2020年的40,880千美元增长6.8%[33] - 2021年资金可分配（FAD）为38,347千美元，较2020年的35,751千美元增长7.2%[34] - 2021年每股FAD为0.40美元，较2020年的0.37美元增长8.1%[34] 用户数据 - CareTrust REIT的房地产投资组合包括226个净租赁医疗物业，覆盖28个州，运营床位/单位总数为23,530[15] - 截至2021年12月31日，公司的净租赁资产总投资为1,970,880千美元，当前收益率为9.7%[21] - 2021年，Skilled Nursing资产类型的投资占总投资的68.6%，租金占总租金的70.6%[21] - 截至2021年12月31日，前五大租户的投资总额为1,209,811千美元，占总投资的61.4%[22] - 截至2021年12月31日，前十大租户的投资总额为1,657,894千美元，占总投资的84.2%[25] 财务数据 - 截至2021年12月31日，CareTrust REIT的总资产为19.71亿美元[17] - 截至2021年12月31日，公司的总负债为725,091千美元，较2020年的589,417千美元增长23.0%[35] - 截至2021年12月31日，公司的净债务与企业价值比率为28.0%[2] - 截至2021年12月31日，总债务为680,000千美元，净账面价值为673,398千美元[37] - 公司的固定利率债务为400,000千美元，占总债务的58.8%[37] 投资与收益 - 2021年总投资为1,628,002千美元，初始租金为142,862千美元，初始收益率为8.9%[19] - 2021年，初始投资为501,673千美元，初始租金为56,000千美元，初始收益率为9.2%[19] - 2021年，Multi-Service Campus资产类型的投资占总投资的19.2%，当前收益率为8.3%[21] - 2021年，Seniors Housing资产类型的投资占总投资的12.2%，当前收益率为10.4%[21] 未来展望 - 截至2021年12月31日，2024年的租赁到期投资为15,800千美元，占总投资的0.8%[27] - 截至2021年12月31日，2031年的租赁到期租金为52,700千美元，占总租金的27.5%[27] 负面信息 - 2021年，Noble Senior Services的EBITDAR覆盖率为0.12倍，EBITDARM覆盖率为0.34倍[20] - 2021年，公司的每股正常化FFO为$0.37，正常化FFO支付比率为69.7%[43]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，经调整后的运营资金（FFO）同比增长9%，达到3730万美元；经调整后的可分配资金（FAD）同比增长11.5%，达到3980万美元 [20] - 摊薄后每股经调整FFO同比增长8.3%，达到0.39美元；摊薄后每股经调整FAD同比增长10.8%，达到0.41美元 [20] - 截至季度末，公司流动性极强，现金约1300万美元，循环信贷额度下可用资金5.1亿美元 [20] - 净债务与经调整EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为23%，固定费用覆盖率为8.7倍 [20] - 第四季度现金租金收款率为100%，1月为93%，2月目前为92% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，熟练护理业务和老年住房业务的入住率在季度后期趋于平稳 [8] - 2021年公司总投资约2亿美元，第四季度在新泽西州收购了两处老年住房资产，花费1240万美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 养老院市场定价强劲，原因包括市场供应少、大量私人资金寻求可过渡到HUD贷款的交易、许多运营商学会应对疫情并变得更强更高效 [16][17] - 老年住房市场涵盖稳定表现良好、待转型和经营困难等各类情况，公司持续评估该领域机会，希望未来季度有所斩获 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售、重新招租或重新规划最多32项资产，占合同租金约10%，以利用卖方市场，重新配置资金，提升投资组合风险状况 [10] - 公司将把部分资产重新规划为行为健康设施，已找到可靠运营商，这将成为未来资产和业务增长的新途径 [12] - 公司与行业知名贷款团队建立合作关系，参与优质运营商项目 [13] - 公司2020年获批的股票回购计划是可用手段，视机会而定 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队克服诸多挑战，过去两年租金收款率达100%，证明投资、运营商和团队管理能力出色 [7] - 奥密克戎影响员工感染率和入院限制，部分运营商需政府救济资金，最新一轮救济资金不足，导致1月租金收款率降至93% [8] - 公司对投资组合进行压力测试，确定部分有违约风险的运营商和资产，将积极处理 [9] - 市场供应紧张局面有望缓解，刺激资金枯竭和劳动力市场紧张或促使业主出售资产，公司将继续寻找合适交易 [18] 其他重要信息 - 公司推迟发布2022年业绩指引，待32项资产处置情况明确后公布，并会适时发布进展公告 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 行为健康业务机会、管道情况及设施转换许可流程和时间 - 公司看好行为健康业务，进攻角度可低价收购不良资产改造，防御角度可优化主租赁组合；各州许可和监管要求不同，从签约到资产重新开发、获得分区和许可，预计需12 - 18个月租金才会产生 [23][24][25] 问题: 从1031交换角度，资产剥离后置换资产是否主要为行为健康资产 - 今年公司投资资产类别与去年相似，行为健康业务起步可能是对32项自有设施进行改造，未来可能更积极参与 [27] 问题: 32项资产中可重新定位为行为健康资产的比例，出售资产收益用途，是否会用于股票回购或投资行为健康设施 - 目前不便透露出售、重新招租和重新规划的比例，因行为健康业务分区审批工作正在进行；收益再投资选项包括行为健康业务，但预计仍会投向熟练护理和老年住房资产 [30] 问题: 行为健康业务租赁协议情况，租金覆盖指标与熟练护理业务是否相似 - 预计行为健康资产稳定租赁覆盖率超熟练护理业务，约3倍以上，新投资收益率约9% [31] 问题: 投资贷款产品协议是否与2022年不动产收购分开 - 是分开的，贷款业务是新渠道，公司常规业务仍以熟练护理和老年住房的三重净租赁投资为主 [32] 问题: 32项资产中熟练护理和老年住房的比例，近期租金收款率下降原因，以及租金收款率降至90%时计划是否会受影响 - 资产为熟练护理和老年住房混合，具体比例待达成销售和重新招租协议后公布；租金收款率下降受德尔塔、奥密克戎、劳动力成本和政府救济资金等因素影响；公司根据压力测试结果，决定主动处理有违约风险的资产和关系 [36][37][38] 问题: 资产重新定位后覆盖水平变化，以及明确未来盈利运行率的时间 - 处理32项资产后覆盖情况将改善，具体数据待交易完成后提供；销售预计今年夏天完成，重新招租在同期内，重新规划需12 - 18个月 [39][41] 问题: 核心收购业务的收益率预期和承保覆盖率 - 熟练护理业务收益率为中高8%，部分情况可达低9%；老年住房业务收益率不一；老年住房承保覆盖率为1.2 - 1.25，熟练护理业务目标承保覆盖率为1.4 [42][43] 问题: 自上次报告以来，奥密克戎是否导致熟练护理业务技能组合提升 - 奥密克戎使部分熟练护理运营商技能组合改善，但也导致劳动力成本增加，技能组合提升未转化为利润 [46][47] 问题: 此前资产清理工作后仍有需处理资产的原因 - 2019年资产清理工作使公司在疫情期间表现良好，但随着疫情发展，部分此前需关注的资产和关系出现违约风险，公司决定主动处理 [50][51] 问题: 非经常性交易成本和整体G&A费用增加的原因 - 这些费用与公司管理层和董事会在季度内考虑的战略替代方案有关，预计今年不会产生类似费用 [53] 问题: 对资产重新定位计划规模的信心，是否需扩大 - 公司对资产重新定位计划有信心，认为能长期收取剩余投资组合租金，但不排除意外情况 [55] 问题: 未来现金收款率预期 - 目前无法提供相关信息 [56] 问题: 投资市场估值是否开始正常化，何时会正常化 - 目前市场估值仍处高位，预计今年晚些时候随着劳动力市场和更多业主出售资产，市场会趋于正常化，但短期内价格仍将维持高位 [58][59] 问题: 行为健康业务转型后18个月内公司是否无租金收入 - 若行为健康运营商已在该州，预计12个月；若为新进入该州，预计18个月 [60] 问题: 行为健康设施改造费用 - 改造费用取决于改造规模，可能在100 - 400万美元之间 [61] 问题: 强大运营商是否会在困境设施中扩张，32项重新定位资产中是否可能有大型运营商接手 - 疫情放大了运营商的强弱差异，强大运营商可能利用市场机会扩张；32项资产重新招租选项多样，目前预计大部分出售，少部分重新招租或重新规划 [63][64] 问题: 32项资产问题是资产本身还是运营商问题 - 难以区分资产和运营商的影响 [67] 问题: 股票回购的价格参数，是否会使用杠杆进行回购 - 股票回购取决于净资产价值（NAV）的折扣情况，公司有处置收益，预计无需使用杠杆，具体取决于时间安排 [68][69] 问题: 对股息安全性的看法 - 公司不担心股息问题，3月会决定是否增加股息 [70]

房地产投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司房地产投资组合包含227处物业，有23,650个运营床位和单元，分布于29个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[141] 租户救济资金情况 - 2021年第四季度，美国卫生与公众服务部关闭了约170亿美元第四阶段医疗服务提供者救济基金和85亿美元美国救援计划农村地区资源分配的申请门户，公司租户已获批、收到并留存的联邦和州救济资金约为1.714亿美元[142] 租金递延与回收情况 - 2021年第三季度，公司同意为Noble相关附属公司递延7 - 9月未付租金180万美元，占该季度合同基本租金总额的4%，收购完成后，递延租金及2021年第四季度合同租金已全额支付[146] - 2021年第四季度合同租金应收款的约100.0%和2022年1月的约93.2%已从租户处收回，2022财年公司计划出售、重新招租或重新规划最多32项资产，占合同现金租金的10%[146] 债务发行与赎回情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875% 2028年到期高级票据的私募发行，净收益约3.938亿美元，用于赎回3亿美元5.25% 2025年到期高级票据及偿还部分循环信贷额度借款[150] - 2021年7月1日，公司赎回全部3亿美元2025年到期高级票据，赎回价格为面值的102.625%，第三季度记录债务清偿损失1080万美元[151] 资产出售与收购情况 - 2021年1月1日至2022年2月16日，公司出售一处熟练护理设施和一块土地，净亏损10万美元，2021年第三季度一处辅助生活设施符合待售标准，截至2021年12月31日仍待售，账面价值480万美元[152] - 2021年1月1日至2022年2月16日，公司以约1.925亿美元收购五处熟练护理设施和四处多服务园区，预计初始年现金收入约1390万美元，初始综合收益率约7.4%，另以约1240万美元收购两处辅助生活设施[153] 股权发行情况 - 2021年通过“按市价”股权发行计划出售99万股普通股，平均售价每股23.74美元，总收益2350.5万美元，扣除佣金后净收益2320.5万美元，截至2021年12月31日，该计划还有4.765亿美元额度可用于未来发行[156] 财务数据关键指标变化 - 收入类 - 2021年租金收入1.90195亿美元，较2020年增长1658.3万美元，增幅10%[158] - 2021年租赁收入为1.902亿美元，较2020年的1.736亿美元增长1660万美元，增幅10%[160] - 2021年独立生活设施收入减少210万美元，降幅100%，原因是2020年11月出售剩余设施[161] - 2021年利息及其他收入降至220万美元，较2020年的260万美元减少50万美元，降幅18%[162] 财务数据关键指标变化 - 费用类 - 2021年折旧和摊销费用5534万美元，较2020年增长258万美元，增幅5%[158] - 2021年折旧和摊销费用增至5530万美元，较2020年的5280万美元增加260万美元，增幅5%[163] - 2021年和2020年利息费用均为2370万美元，2021年较2020年先减少890万美元，后因发债等增加890万美元[164][167] - 2021年物业税较2020年增加70万美元，增幅26%[168] - 2021年一般及行政费用增至2690万美元，较2020年的1630万美元增加1060万美元，增幅65%[169] 财务数据关键指标变化 - 现金流量类 - 2021年经营活动提供净现金1.569亿美元，较2020年的1.457亿美元增加1110万美元[181] - 2021年投资活动使用现金主要包括1.94亿美元房地产收购等，2020年主要包括1.231亿美元相关收购等[184] - 2021年融资活动提供现金主要包括发行票据净收入3.938亿美元等，2020年主要包括支付股息9320万美元等[185] 信贷协议情况 - 修订后的信贷协议提供6亿美元无担保循环信贷额度和2亿美元无担保定期贷款信贷额度，循环信贷额度含10%信用证子额度和10%摆动贷款子额度[188][208] - 截至2021年12月31日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有8000万美元未偿还[188][209] - 循环信贷额度贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%或伦敦银行同业拆借利率加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基础利率加0.50% - 1.20%或伦敦银行同业拆借利率加1.50% - 2.20%[189][209] - 循环信贷额度需支付0.15% - 0.35%的设施费，若获得特定投资级评级，设施费为0.125% - 0.30%[189][191] - 循环信贷额度到期日为2023年2月8日，有两次六个月延期选择权；定期贷款到期日为2026年2月8日[188] 项目资金承诺情况 - 截至2021年12月31日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建、建设和资本改进项目提供730万美元资金，其中630万美元在资金到位时会有租金增加[192] 股息支付情况 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计季度现金分红，年股息不少于年度REIT应纳税所得的90%[193] 利率变动影响情况 - 若可变利率债务利率提高100个基点，2021年利息费用将增加约280万美元[211] 租赁协议租金调整情况 - 几乎所有三净租赁协议规定年租金根据消费者物价指数百分比变化上调，但不低于零且有最高固定百分比限制[205] 信贷协议遵守情况 - 截至2021年12月31日，公司遵守修订后信贷协议的所有适用财务契约[191]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司实现双位数的正常化FFO增长，同比增长13%至3670万美元；正常化FAD增长15.1%至3900万美元 [8][26] - 每股正常化FFO同比增长11.8%至0.38美元，每股正常化FAD增长11.1%至0.40美元 [26] - 公司提高了2021年的业绩指引，正常化FFO每股从1.49 - 1.50美元，正常化FAD每股从1.58 - 1.59美元 [26] - 第三季度现金租金回收率为96.2%，10月为96.1%，预计年底前能收回全部租金 [8][29] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为25.1%，固定费用覆盖率为8.5倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 第三季度，熟练护理运营商报告入住率持续回升，预计明年夏天恢复到疫情前水平；近60%的设施入住率已恢复到疫情前的90%以上，但仍有近20%的设施低于80% [14] - 整体投资组合的熟练护理业务占比仍比疫情前水平高出约300个基点，较高的报销率抵消了部分入住率损失 [15] 老年住房业务 - 相对较小的老年住房（AL）投资组合整体入住率与第二季度持平，尽管入住人数显著增加；预计后续入住率将开始更快恢复 [15] 租赁覆盖情况 - 总体租赁覆盖率保持健康，前10大运营商的物业层面EBITDAR覆盖率为2.2倍，EBITDARM覆盖率为2.76倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 熟练护理市场 - 市场上非战略性和陷入困境的设施交易增多，稳定资产交易稀少，价值增值资产因政府支持，部分业主仍在维持 [21] - 熟练护理设施的每床位价格达到历史新高，包括许多几乎没有现金流的资产 [22] 老年住房市场 - 市场上资产类型多样，但很多资产定价不合理，不过公司关注的中端市场产品有一些更合理的价格 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持严格的承保原则，不追逐定价不合理的资产，等待价格回归理性后，利用充足资金进行优质资产投资 [7][23] - 持续与行业内广泛联系，寻找价格合适的投资机会，目前投资管道规模在1.25 - 1.50亿美元之间，SNF和老年住房设施各占一半 [23][24][25] - 行业面临合格劳动力短缺和劳动力成本急剧上升的挑战，但资产定价异常强劲；公司租户除一个短期租金延期外，今年都能按时支付租金 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业仍面临挑战，但入住率和收入的增长是积极信号；劳动力短缺和成本上升是持续挑战，尤其是在患者和居民数量增加的情况下 [6] - 公司对投资组合的长期未来持建设性态度，认为入住率的稳步恢复和持续的救济资金对业务发展有利 [9][20] - 预计随着疫情缓解、供应链问题解决、利率上升和信贷标准收紧，资产价格最终会稳定下来，公司届时将更积极地扩张 [24] 其他重要信息 - 公司与大多数运营商上个月在拉古纳海滩举行了年度运营商会议，分享应对疫情和劳动力挑战的最佳实践 [9][10] - 多数运营商已申请第四阶段的提供商救济资金，除了Ensign和Pennant从一开始就不需要或不接受救济资金 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Noble的两个资产情况及租金风险 - 这两个资产是Premier的长期业绩不佳资产，移交给Noble后覆盖情况略有改善，但仍需努力达到1倍以上覆盖；租金金额不变 [33][34] 问题2: 是否有资产从Noble转给新运营商 - 有两组各2个资产，一组是从Premier转给Noble的威斯康星州的2个资产；另一组是佛罗里达州迈尔斯堡的建筑仍在进行重大翻新，马里兰州巴尔的摩的建筑正在出售 [35] 问题3: 上述两组资产剥离后对Noble覆盖率的影响 - 虽然没有具体数据，但迈尔斯堡和巴尔的摩的资产移除后，将显著提高Noble的覆盖率 [36] 问题4: 对投资管道价格和公司承保与其他买家差异的疑问 - 与投资销售界沟通后，认为政府支持结束后价格会回归理性；其他买家可能对某些州基于CMI的医疗补助费率有激进假设，而公司不会这样做 [37][38] 问题5: 关于Noble在新泽西的两个记忆护理资产情况 - 这两个约40 - 45张床位的设施已翻新，收购价约1200万美元，还需投入不超过25万美元；预计明年上半年开始收租，将由不同运营商运营 [41][42] 问题6: 巴尔的摩和迈尔斯堡资产的出售价格、租金信用及迈尔斯堡延迟原因 - 巴尔的摩资产正在市场上销售，价格未知，将根据市场价格调整租金；迈尔斯堡建筑在消防许可过程中发现问题，正在与消防部门合作解决 [44] 问题7: 今年收购金额能否达到历史水平 - 今年接近年底，管道项目可能无法达到疫情前的历史收购金额，但公司对现有项目感到兴奋，取决于尽职调查和运营商签约速度 [45] 问题8: Noble被收购资产是否有债务及对其的影响 - 资产有债务，收购所得款项大部分用于偿还租金延期和其他义务 [48] 问题9: 运营商降低代理成本时是否减少入住限制及人员配置情况 - 熟练护理业务方面，多数运营商因劳动力紧张对入住有一定限制；有两种应对方式，一是继续入住并使用代理人员，会影响利润率，二是保持低入住率减少代理人员使用 [50] 问题10: 老年住房投资组合入住率季度增长情况 - 老年住房入住率季度间基本持平 [51] 问题11: Noble内部审查的原因、居民去向及入住率下降情况 - 审查原因是关注护理适宜性和付款来源；居民可能去了行为健康设施、熟练护理设施或其他专业辅助生活设施；入住率下降12.5%是整个投资组合的情况 [52][53][54] 问题12: Premier的覆盖比率变化及是否可从观察名单移除 - 移除两个威斯康星州设施后，覆盖比率有所上升，但仍需达到1倍以上才能从观察名单移除；目前预计第四季度情况会逐渐改善 [55][56] 问题13: 公司租赁中的CPI租金 escalators情况及2022年预期 - 多数租约包含CPI - W和CPI - U，有0下限和2.5% - 3.5%上限；2021年假设2%影响不大，2022年预计接近2.5% [57][58] 问题14: Ensign集团成立 captive对公司交易管道的短期和长期影响 - 对公司影响不大，公司与Ensign的交易通常是公司找到项目后带给他们；Ensign有良好的资本成本和可用性，若自己找到项目会自行交易 [59] 问题15: Ensign和Pennant组合物业数量变化及未来交易模式 - 公司通过购买带租约的投资组合和单个建筑与他们交易，未来仍将是公司找项目带给他们 [61][62][63] 问题16: 与Ensign集团主租赁协议的到期情况及长期关系风险 - 2014年的8份主租赁协议有不同的到期时间和2 - 3个五年延期选项，地理、资产类别和质量分布广泛，续约可能性高 [65] 问题17: 是否提前知道Ensign的 captive战略 - 不应该感到惊讶，Ensign多年来一直向市场透露有相关计划 [67] 问题18: 熟练护理业务中熟练占比增加的可持续性及与PDPM和COVID的关系 - 难以将熟练占比变化归因于PDPM；目前熟练占比受Delta变种影响有所上升，未来很大程度取决于三天合格住院豁免政策是否持续，疫情结束后可能接近疫情前水平 [69][70] 问题19: 行业对PRF资金的依赖是否会影响公司未来收购和定价 - 当PRF资金停止、公共卫生紧急情况结束和EC - mAb资金停止时，预计会有大量交易出现，供应将超过需求，床位价格将下降 [72] 问题20: 部分运营商劳动力压力缓解的原因 - 是提高工资和失业救济到期、人们重返工作岗位的综合结果；成功的运营商在招聘中表现出坚韧和专注于企业文化 [74] 问题21: Ensign物业是否有回购选项及相关情况 - 只有收购的德克萨斯楼层有回购选项，2024年底开放；披露文件中第一批回购选项可能与Noble有关，目前不太可能行使；另一个中西部SNF运营商的回购选项1月1日开放，目前也不太可能行使 [76][77][78] 问题22: 上述SNF运营商租赁收入的固定资本化率 - 暂无具体数据，将后续提供 [79]

业绩总结 - 截至2021年9月30日，CareTrust REIT的市场资本为19.72亿美元，企业价值为26.34亿美元[17] - 2021年第三季度的租金收入为48,087千美元，较2020年同期的45,036千美元增长6.1%[30] - 2021年第三季度的净收入为11,918千美元，较2020年同期的21,552千美元下降44.5%[30] - 2021年第三季度的每股收益为0.12美元，较2020年同期的0.23美元下降47.8%[30] - 2021年9月30日的净收入为11,918千美元，较2020年9月30日的21,552千美元下降44.7%[31] - 2021年9月30日的EBITDA为33,380千美元，较2020年9月30日的41,129千美元下降18.9%[31] - 2021年9月30日的资金运营（FFO）为25,882千美元，较2020年9月30日的34,630千美元下降25.4%[31] - 2021年9月30日的资金可分配（FAD）为28,197千美元，较2020年9月30日的36,072千美元下降21.9%[33] 用户数据 - 截至2021年9月30日，CareTrust REIT在27个州拥有224个净租赁医疗物业，运营床位/单元总数为23,421[14] - 截至2021年11月4日，CareTrust REIT的租户数量已扩展至22个运营商[14] - 截至2021年9月30日，前十大租户的EBITDAR覆盖率为2.41x，EBITDARM覆盖率为2.98x[19] - 前五大租户的投资占总投资的61.4%，租金占总租金的64.2%[22] 未来展望 - 2021年公司预计的正常化资金运营（Normalized FFO）为每股1.49至1.50美元[38] - 2021年公司预计的资金可分配（FAD）为每股1.46至1.47美元[38] - 2021年公司净收入预计在0.80至0.81美元之间[38] 投资组合 - 截至2021年9月30日，公司的总净租赁资产为1,969,676千美元，包含224个设施和23,421个运营床位/单位[20] - 截至2021年9月30日，前十大租户的投资总额为1,594,957千美元，租金总额为158,463千美元[22] - 技能护理设施数量为160个，运营床位为16,614个，投资总额为1,351,596千美元，占总投资的68.6%[20] - 多服务校园设施数量为24个，运营床位为3,608个，投资总额为376,933千美元，占总投资的19.1%[20] - 老年住房设施数量为40个，运营床位为3,199个，投资总额为241,147千美元，占总投资的12.3%[20] 财务状况 - 截至2021年9月30日，总资产为1,643,666千美元，较2020年12月31日的1,503,559千美元增长9.3%[34] - 截至2021年9月30日，总负债为726,051千美元，较2020年12月31日的589,417千美元增长23.2%[34] - 截至2021年9月30日，公司的当前收益率为9.6%[20] - 2021年公司正常化FFO的派息比率为73.6%[50] 负面信息 - 2021年财务报告中提到，未来的财务和融资计划、业务和收购策略等均存在风险和不确定性[2] - 2021年第三季度的每股FFO为0.27美元，较2020年9月30日的0.36美元下降25%[33] - 2021年9月30日的每股FAD为0.29美元，较2020年9月30日的0.38美元下降23.7%[33]

公司资产与业务分布情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有并出租225处设施，含23,541个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[95] 救济资金情况 - 运营商已获批、收到并留存的联邦和州救济资金约为1.464亿美元，截至2021年9月30日，两名运营商已返还部分或全部救济资金[99] 租金相关情况 - 2021年第三季度，公司同意为Noble相关方递延支付7 - 9月未付租金180万美元，占该季度合同基本租金总额约4% [103] - 2021年第三季度合同租金，除Noble外租户收款率100%，10月整个投资组合合同租金收款率约96.1% [103] 票据发行与赎回情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875% 2028年到期优先票据私募发行，净收益约3.938亿美元[106] - 2021年7月1日，公司赎回全部3亿美元5.25% 2025年到期优先票据，赎回价格为面值102.625%，第三季度记录债务清偿损失1080万美元[107] - 2021年6月17日，公司完成4亿美元3.875% 2028年到期高级无抵押票据私募发行，票面发行，净收益约3.938亿美元[145] - 2021年7月1日，公司赎回3亿美元5.25% 2025年到期高级无抵押票据[149] 设施出售与收购情况 - 2021年第三季度，一处辅助生活设施符合待售标准，截至9月30日，账面价值490万美元[108] - 2021年2月1日，公司出售一处含90张床位的熟练护理设施，账面价值720万美元，净销售收益700万美元，记录损失20万美元[110] - 2021年1月1日至11月8日，公司以约1.837亿美元收购4处熟练护理设施和4处多服务园区，预计初始年现金收入约1310万美元，初始混合收益率约7.3% [111] 股权发售情况 - 2020年3月10日公司签订新股权分销协议，可通过“市价”股权发售计划发售最高5亿美元普通股，此前的计划终止[112] - 2021年前三季度通过ATM计划出售99万股普通股，总收益2350.5万美元，平均每股售价23.74美元，截至9月30日，ATM计划还有4.765亿美元额度可用于未来发行[113] 各项收入变化情况 - 2021年前三季度租金收入4808.7万美元，较2020年增加305.1万美元，增幅7%；2021年前九个月租金收入1.41077亿美元，较2020年增加1107万美元，增幅9%[115][124] - 2021年前三季度独立生活设施收入为0，较2020年减少63.4万美元，降幅100%；2021年前九个月独立生活设施收入为0，较2020年减少187.4万美元，降幅100%[115][124] - 2021年前三季度利息及其他收入51.8万美元，较2020年增加50.1万美元；2021年前九个月利息及其他收入153.7万美元，较2020年减少77.7万美元，降幅34%[115][124] 各项费用变化情况 - 2021年前三季度折旧和摊销费用1396.8万美元，较2020年增加88.2万美元，增幅7%；2021年前九个月折旧和摊销费用4128.4万美元，较2020年增加179.9万美元，增幅5%[115][124] - 2021年前三季度利息费用569.2万美元，较2020年增加17.3万美元，增幅3%；2021年前九个月利息费用1798.8万美元，较2020年减少9.4万美元，降幅1%[115][124] - 2021年前三季度物业税100.4万美元，较2020年增加14.7万美元，增幅17%；2021年前九个月物业税246.6万美元，较2020年增加28.7万美元，增幅13%[115][124] - 2021年前三季度一般及行政费用519.6万美元，较2020年增加109.1万美元，增幅27%；2021年前九个月一般及行政费用1613.6万美元，较2020年增加321.5万美元，增幅25%[115][124] 现金及信贷情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为1770万美元，循环信贷安排下有8000万美元借款未偿还，还有5.2亿美元可用额度[134][135] - 2019年2月8日修订的信贷协议提供6亿美元无抵押循环信贷额度和2亿美元无抵押定期贷款额度，截至2021年9月30日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有8000万美元未偿还[158][159] - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%，定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20% [159] - 循环信贷额度到期日为2023年2月8日，有两次6个月延期选择权，定期贷款到期日为2026年2月8日[160] - 公司修订后的信贷协议规定，银团和其他金融机构提供的循环信贷承诺本金总额为6亿美元[167] - 循环信贷工具贷款利率为基础利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款适用利率为基础利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%[169] - 截至2021年9月30日，公司有2亿美元定期贷款未偿还，循环信贷工具下有8000万美元未偿还[169] 现金流量情况 - 2021年前9个月经营活动提供的净现金为1.18363亿美元，2020年同期为1.08385亿美元，同比增加1000万美元[140][142] - 2021年前9个月投资活动使用的净现金为1.81963亿美元，2020年同期为提供2206.2万美元，主要因2021年房地产收购等支出增加[140][143] - 2021年前9个月融资活动提供的净现金为6239.7万美元，2020年同期为使用1.31673亿美元，2021年主要因发行票据等获得资金[140][144] - 2021年前9个月现金及现金等价物净减少120.3万美元，2020年同期净减少122.6万美元[140] 财务契约遵守情况 - 截至2021年9月30日，公司遵守票据契约和修订信贷协议的所有适用财务契约[148][162] 合同义务与承诺情况 - 截至2021年9月30日，公司合同义务和承诺总计809270千美元，其中1年内到期21468千美元，1 - 3年到期118281千美元，3 - 5年到期235470千美元，超过5年到期434051千美元[164] - 截至2021年9月30日，公司已承诺为某些三净租赁设施的资本改进项目提供总计1170万美元资金，其中1040万美元在提供资金时会提高租金[165] 利率风险相关情况 - 若利率上升100个基点，2021年前9个月利息费用将增加约210万美元[170] - 2023年6月30日之后，美国LIBOR将停止发布，公司需修订信贷协议，无法预测替代指数[170] - 截至2021年9月30日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议[171] 应付票据与贷款情况 - 2028年高级无担保应付票据总计509103千美元，其中包含1.091亿美元利息支付[164] - 高级无担保定期贷款总计214020千美元，其中包含1400万美元利息支付[164]

财务数据和关键指标变化 - 本季度标准化每股FFO同比增长10.2%至0.37美元，标准化每股FAD同比增长12.3%至0.40美元；标准化FFO同比增长11.4%至3580万美元，标准化FAD同比增长13.5%至3810万美元 [35] - 公司将此前发布的标准化每股FFO指引上调至1.48 - 1.50美元，标准化每股FAD指引上调至1.57 - 1.59美元 [37] - 二季度发行4亿美元2028年到期的新优先票据，利率3.875%，所得款项用于偿还2025年到期的3亿美元、利率5.25%的优先票据及相关赎回溢价和发行费用，剩余资金用于偿还循环信贷安排至约5000万美元 [36] - 季度末净债务与标准化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为22.1%，实现固定费用覆盖率8.1倍 [41] - 二季度现金租金收款率达100%，7月为96.2%，预计8月与7月情况相近，且预计年底能收齐所有到期租金 [12][41] - 本季度通过ATM出售28.8万股，平均每股超过24美元，筹集约700万美元股权资金 [14][40] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务（SNF） - 截至5月，18%的SNF和园区达到或超过疫情前入住率，整体入住率从1月的约67%升至6月的约70%，每月恢复率约60个基点 [16][17] - 季度末熟练护理组合的熟练占比仍比疫情前正常水平高出约150个基点，有助于在入住率恢复期间抵消部分收入损失 [18] 老年住房业务 - 疫情前平均入住率为84.5%，3月降至73.5%的低点，截至6月保持稳定，预计未来会恢复并超过疫情前水平，但辅助生活业务的恢复速度远慢于熟练护理业务，该业务占公司投资组合约17% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理和老年住房市场目前资产定价与物业层面表现脱节，但公司会谨慎评估，寻找适合自身及运营伙伴的机会 [32] - 熟练护理市场交易流在过去几周和几个月较为稳定，有一些单体熟练护理设施上市，但中小型投资组合交易量很少；老年住房市场则涵盖从半空置的转型项目到优质A级物业的各种类型 [31][32] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将更多设施交到最强运营方手中，继续执行长期业务计划，尽管面临疫情带来的短期挑战，但仍在积极收购优质设施、 refinance高成本债务、筹集股权资金等 [7][8] - 公司在收购方面保持积极态度，本季度完成两笔投资，未来将继续推进收购，希望实现外部增长 [27] - 公司认为熟练护理和老年住房行业仍在从疫情导致的入住率下降中恢复，行业需要政府提供更多直接财政支持，尤其是老年住房行业 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前Delta变种感染浪潮带来不确定性，但熟练护理和老年住房设施已成为老年人和术后患者安全健康的场所，公司对自身和行业未来持建设性看法 [8] - 公司认为行业有望获得剩余的提供者救济资金，这将有助于缓解行业面临的压力，如入住率下降和运营成本增加等问题 [9] - 公司对老年住房业务的入住率恢复持乐观态度，目前已看到部分地区出现积极势头 [44] 其他重要信息 - 公司在财报补充文件中继续加强疫情期间的信息披露，报告了基于EBITDAR和EBITDARM的租赁覆盖率，包括和不包括CARES法案资金的情况 [19] - 公司的投资管道已恢复到1 - 1.25亿美元的历史范围，主要由单体和双体项目组成，也有一些潜在的夹层贷款关系机会 [33][34] - CMS已同意至少在2022年10月前不改变PDPM公式，这对仍在应对疫情影响的行业来说是个好消息 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 老年住房业务辅助生活方面入住率持平的原因是什么？ - 公司从运营商处了解到，当地探视限制和人员配备问题是入住率增长的挑战，但目前已有一些实时信息显示情况正在改善，部分地区入住率有上升势头 [44] 问题2: 目前的探视限制是自我施加还是地方当局规定的？ - 目前大部分限制已解除，各运营商的政策有所不同，部分较为谨慎，但除一处因Delta变种出现小规模疫情的建筑外，所有设施均已开放营业和接纳新入住者 [45] 问题3: 公司在资产负债表方面是否愿意更激进地投资？ - 公司一直愿意在有合适机会时更激进地投资，目前保持较低杠杆是为了在大交易出现时能够把握机会，当前资产定价与正常承保标准和实际情况脱节，公司会等待时机 [46] 问题4: 公司目前在收购方面的情况如何，大型投资组合为何较少？ - 市场上有一些大型投资组合，但通常价格较高，在当前环境下难以达到合适的定价，且与运营商合作时情况可能会发生变化，因此公司目前主要关注小型交易 [48][49][50] 问题5: 剩余的520亿美元提供者救济资金预计如何分配，老年住房业务是否有机会获得？ - 预计最终520亿美元都会进行分配，可能会预留部分资金用于纠正之前阶段的错误，但没有理由扣留提供者的资金；此阶段的资金分配预计会包括老年住房运营商，但不能完全确定 [51] 问题6: 与Ensign的此次合作是开始更积极的合作关系还是一次性交易？ - 公司一直希望与Ensign合作，认为其是优秀的运营商，但此前因需要分散投资组合而减少了合作；此次交易是因为找到了适合Ensign的资产，希望未来能有更多合作 [53][54] 问题7: 公司在各州的租金多元化情况如何，是否有州对运营商缺乏COVID - 19报销救济？ - 目前公司未看到运营表现与州的COVID - 19报销救济情况有明显关联，总体上对各州和联邦政府的响应感到满意，但仍希望看到后续资金获批和分配 [57] 问题8: 三天住院停留要求暂停的持续时间以及熟练占比入住率在2021年剩余时间的走势如何？ - 目前三天住院停留要求的暂停措施预计持续到今年年底；公司从运营商处了解到，预计今年熟练占比入住率将维持在略高于疫情前的水平 [60][61] 问题9: 公司投资管道中是否有更多运营商退出业务，是否与潜在税收影响有关？ - Ensign替换的运营商并非退出业务，只是退出特定设施；公司偶尔会听到有人因担心未来资本利得税增加而出售资产，但这并非主要动机 [64] 问题10: 租金收款未来情况如何，为何指引中不包括租金短缺？ - 预计8月收款情况与7月相似，但公司预计年底能收齐所有到期租金，目前对相关租户按应计制处理，因为认为收款可能性较大 [67][69] 问题11: 契约护理（Covenant care）的覆盖率下降情况如何，是否有担忧？ - 契约护理受疫情影响较大，入住率从疫情前的约90%降至70%，劳动力成本也受到冲击，但公司认为其已触底回升，母公司信用状况短期内无需担忧 [70] 问题12: 当前环境下是否有机会出售部分物业进行资本再循环？ - 公司目前仅计划出售一处规模极小、无关紧要的设施，由于投资组合较新，增值空间不大，因此目前未看到大规模出售物业的机会，但不排除这种可能性 [73]

公司资产与运营规模 - 截至2021年6月30日，公司拥有并出租223处设施，含23301个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[94] 救济资金情况 - 运营商已获批、收到并留存的联邦和州救济资金约1.322亿美元，截至2021年6月30日，有两家运营商返还部分或全部救济资金[98] 租金收款率 - 2021年第二季度合同租金收款率约100%，7月约96.2%[100] 疫苗接种情况 - 截至2021年8月5日，近四分之三运营商的居民已完全接种疫苗，近一半员工至少接种一剂[101] 票据发行与赎回 - 2021年6月17日，子公司完成4亿美元3.875% 2028年到期优先票据私募发行，净收益约3.938亿美元[104] - 2021年7月1日，子公司赎回全部3亿美元5.25% 2025年到期优先票据，赎回价格为面值102.625%加应计未付利息[105] - 2021年6月17日，发行人完成4亿美元2028年到期3.875%高级无抵押票据私募发行，按面值发行，扣除费用后净收益约3.938亿美元，年利率3.875%，半年付息一次[138] - 2021年7月1日，发行人赎回全部3亿美元2025年到期5.25%高级无抵押票据，该票据2017年5月10日按面值公开发行，扣除费用后净收益约2.94亿美元，年利率5.25%，半年付息一次[142] 资产出售与收购 - 2021年2月1日，公司出售一处含90张床位的护理机构，账面价值720万美元，净收益700万美元，亏损20万美元[106] - 2021年1月1日至8月5日，公司以约1.836亿美元收购4处护理机构和4处综合服务园区，预计年现金收入约1310万美元，初始综合收益率约7.3%[108] 股权发行情况 - 2021年第二季度和上半年，公司通过“按市价”股权发行计划分别出售28.8万股和99万股，平均售价分别为每股24.05美元和23.74美元，总收益分别为692.6万美元和2350.5万美元[111] - 截至2021年6月30日，“按市价”股权发行计划剩余可用额度4.765亿美元[111] - 2021年Q2和上半年，公司通过ATM计划分别出售28.8万股和99万股普通股，总收益分别为690万美元和2350万美元[129] 租赁收入情况 - 2021年Q2租赁收入4774.4万美元，较2020年同期增加523.7万美元，增幅12%[112] - 2021年上半年租赁收入9299万美元，较2020年同期增加801.9万美元，增幅9%[118] 利息及其他收入情况 - 2021年Q2利息及其他收入51.4万美元，较2020年同期减少53.2万美元，降幅51%[112] - 2021年上半年利息及其他收入101.9万美元，较2020年同期减少127.8万美元，降幅56%[118] 折旧和摊销费用情况 - 2021年Q2折旧和摊销费用1384.3万美元，较2020年同期增加60.4万美元，增幅5%[112] - 2021年上半年折旧和摊销费用2731.6万美元，较2020年同期增加91.7万美元，增幅3%[118] 现金及受限现金情况 - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为3.11亿美元，其中受限现金3.092亿美元与赎回2025年票据有关[129] 循环信贷安排情况 - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排下有5000万美元借款未偿还，剩余可用额度为5.5亿美元[130] 经营活动现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为7055.7万美元，较2020年同期增加260万美元[135] 投资活动现金流量情况 - 2021年上半年投资活动使用现金，主要包括1.485亿美元房地产收购和其他贷款投资、350万美元设备等购置，部分被680万美元房地产销售净收益和10万美元其他应收贷款还款抵消；2020年上半年投资活动提供现金，主要包括6930万美元优先股投资和应收贷款还款、210万美元房地产销售净收益，部分被3990万美元房地产收购和房地产抵押贷款投资、620万美元家具等购置抵消[136] 融资活动现金流量情况 - 2021年上半年融资活动提供现金，主要包括4亿美元票据发行所得、2290万美元普通股发行净收益，部分被4950万美元股息支付、560万美元递延融资成本支付和130万美元受限股净结算调整抵消；2020年上半年融资活动使用现金，主要包括4540万美元股息支付、200万美元受限股净结算调整、40万美元普通股发行相关成本支付和6000万美元修订信贷安排下的净还款[137] 修订信贷协议情况 - 2019年2月8日，运营合伙企业等签订修订信贷协议，包括6亿美元无抵押循环信贷额度（含10%信用证子额度和10%备用贷款子额度）和2亿美元无抵押定期贷款额度[152] - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%；运营合伙企业需支付循环信贷额度承诺费0.15% - 0.35% [153] - 截至2021年6月30日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有5000万美元未偿还；2021年6月30日后，循环信贷额度又借款5000万美元用于收购[153] - 循环信贷额度到期日为2023年2月8日，有两次六个月延期选择权；定期贷款到期日为2026年2月8日[154] - 修订信贷安排由公司及其子公司担保，包含限制公司及其子公司资产抵押、举债等的契约，以及财务维护契约和违约事件条款[155][157] - 公司修订后的信贷协议规定，银团和其他金融机构提供的循环信贷承诺本金总额为6亿美元[165] - 循环信贷工具贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%，定期贷款为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20% [165] - 截至2021年6月30日，公司有2亿美元定期贷款和5000万美元循环信贷工具未偿还[165] 财务契约遵守情况 - 截至2021年6月30日，公司遵守票据、2025年票据和修订信贷协议的所有适用财务契约[141][151][157] 债务到期情况 - 公司各项债务总计10.89335亿美元，其中1年内到期3.30323亿美元，1 - 3年到期0.88635亿美元，3 - 5年到期2.36314亿美元，超过5年到期4.34063亿美元[159] 资本改进项目资金承诺 - 截至2021年6月30日，公司已承诺为某些三网租赁设施的资本改进项目提供总计1310万美元资金，其中1160万美元在提供资金时会提高租金[160] 利率上升影响 - 若利率上升100个基点，2021年上半年利息费用将增加约130万美元[166] 各项债务金额 - 2025年高级无担保票据于2021年7月1日赎回，金额为3.09187亿美元[159] - 2028年高级无担保应付票据总额为5.09103亿美元，其中包含1.091亿美元利息支付[159] - 高级无担保定期贷款金额为2.1493亿美元，包含1490万美元利息支付[159] - 无担保循环信贷工具金额为5245.3万美元，包含150万美元信贷安排费和100万美元利息支付[159]

业绩总结 - CareTrust REIT截至2021年5月6日的房地产投资组合包括223个净租赁医疗物业，覆盖28个州，运营床位/单位总数为23,345[24] - CareTrust REIT的2020年1年总回报率为13.7%，在医疗行业中排名第一[30] - CareTrust REIT的2020年3年总回报率为53.2%，在医疗行业中排名第三[31] - CareTrust REIT的投资总额为19.4亿美元，涵盖223个物业[27] - CareTrust REIT的市值为22.3亿美元，企业价值为28.66亿美元，流通股数为9670万股[27] 用户数据 - 2020年1月至2021年4月，CareTrust的熟练护理入住率在69%至78%之间波动[44] - 2020年1月至2021年4月，CareTrust的整体入住率在15%至26%之间波动[46] - 2021年3月31日，CareTrust的前五大租户占总租金的比例为31.0%[54] - 前五大租户的总投资为1,135,202千美元，占总投资的58.7%[55] - 前十大租户的总投资为1,477,454千美元，占总投资的76.5%[56] 财务指标 - CareTrust REIT的债务与EBITDA比率为3.19倍[33] - 2020年12月31日，医疗物业的债务与EBITDA比率为7.96倍[33] - 2020年3月31日，前10大租户的EBITDAR覆盖率为2.06倍，较2019年有所下降[51] - 2020年12月31日，前10大租户的EBITDARM覆盖率为2.87倍，显示出疫情后的恢复趋势[51] - 2021年3月31日，所有其他租户的EBITDAR覆盖率为1.06倍，显示出整体租户的财务健康状况[52] 市场展望 - 预计未来20年，SNF行业将迎来有利的市场趋势[36] - 预计40%的65岁以上人士在其一生中会进入护理院[37] - COVID-19疫情导致整体护理设施的入住率下降，但高利润的熟练护理入住率有所增加[43] 投资与扩张 - 2021年总投资额为2,075,897美元，涉及253个设施，初始租金总额为195,843美元[50] - 2021年总投资（剔除分拆后）为1,574,224美元，涉及159个设施，初始租金总额为139,843美元，初始收益率为8.9%[50] - 2021年4月30日，Bayshire Senior Communities的初始租金为803美元，初始投资为9,800美元，初始收益率为8.2%[50] - 2021年3月1日，CareTrust与Senior Communities签署的初始租金为8,604美元，初始投资为126,058美元，初始收益率为6.8%[50] 风险因素 - CareTrust REIT面临的风险因素包括COVID-19疫情对业务的影响及租户履约能力[2] - 在COVID-19疫情期间，CMS取消了“熟练”状态的3天住院要求[46] - CareTrust的估计联邦和州国家紧急救助总额为165,331,881美元[43]