财务数据和关键指标变化 - 本季度标准化每股FFO同比增长10.2%至0.37美元，标准化每股FAD同比增长12.3%至0.40美元；标准化FFO同比增长11.4%至3580万美元，标准化FAD同比增长13.5%至3810万美元 [35] - 公司将此前发布的标准化每股FFO指引上调至1.48 - 1.50美元，标准化每股FAD指引上调至1.57 - 1.59美元 [37] - 二季度发行4亿美元2028年到期的新优先票据，利率3.875%，所得款项用于偿还2025年到期的3亿美元、利率5.25%的优先票据及相关赎回溢价和发行费用，剩余资金用于偿还循环信贷安排至约5000万美元 [36] - 季度末净债务与标准化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为22.1%，实现固定费用覆盖率8.1倍 [41] - 二季度现金租金收款率达100%，7月为96.2%，预计8月与7月情况相近，且预计年底能收齐所有到期租金 [12][41] - 本季度通过ATM出售28.8万股，平均每股超过24美元，筹集约700万美元股权资金 [14][40] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务（SNF） - 截至5月，18%的SNF和园区达到或超过疫情前入住率，整体入住率从1月的约67%升至6月的约70%，每月恢复率约60个基点 [16][17] - 季度末熟练护理组合的熟练占比仍比疫情前正常水平高出约150个基点，有助于在入住率恢复期间抵消部分收入损失 [18] 老年住房业务 - 疫情前平均入住率为84.5%，3月降至73.5%的低点，截至6月保持稳定，预计未来会恢复并超过疫情前水平，但辅助生活业务的恢复速度远慢于熟练护理业务，该业务占公司投资组合约17% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理和老年住房市场目前资产定价与物业层面表现脱节，但公司会谨慎评估，寻找适合自身及运营伙伴的机会 [32] - 熟练护理市场交易流在过去几周和几个月较为稳定，有一些单体熟练护理设施上市，但中小型投资组合交易量很少；老年住房市场则涵盖从半空置的转型项目到优质A级物业的各种类型 [31][32] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将更多设施交到最强运营方手中，继续执行长期业务计划，尽管面临疫情带来的短期挑战，但仍在积极收购优质设施、 refinance高成本债务、筹集股权资金等 [7][8] - 公司在收购方面保持积极态度，本季度完成两笔投资，未来将继续推进收购，希望实现外部增长 [27] - 公司认为熟练护理和老年住房行业仍在从疫情导致的入住率下降中恢复，行业需要政府提供更多直接财政支持，尤其是老年住房行业 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前Delta变种感染浪潮带来不确定性，但熟练护理和老年住房设施已成为老年人和术后患者安全健康的场所，公司对自身和行业未来持建设性看法 [8] - 公司认为行业有望获得剩余的提供者救济资金，这将有助于缓解行业面临的压力，如入住率下降和运营成本增加等问题 [9] - 公司对老年住房业务的入住率恢复持乐观态度，目前已看到部分地区出现积极势头 [44] 其他重要信息 - 公司在财报补充文件中继续加强疫情期间的信息披露，报告了基于EBITDAR和EBITDARM的租赁覆盖率，包括和不包括CARES法案资金的情况 [19] - 公司的投资管道已恢复到1 - 1.25亿美元的历史范围，主要由单体和双体项目组成，也有一些潜在的夹层贷款关系机会 [33][34] - CMS已同意至少在2022年10月前不改变PDPM公式，这对仍在应对疫情影响的行业来说是个好消息 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 老年住房业务辅助生活方面入住率持平的原因是什么？ - 公司从运营商处了解到，当地探视限制和人员配备问题是入住率增长的挑战，但目前已有一些实时信息显示情况正在改善，部分地区入住率有上升势头 [44] 问题2: 目前的探视限制是自我施加还是地方当局规定的？ - 目前大部分限制已解除，各运营商的政策有所不同，部分较为谨慎，但除一处因Delta变种出现小规模疫情的建筑外，所有设施均已开放营业和接纳新入住者 [45] 问题3: 公司在资产负债表方面是否愿意更激进地投资？ - 公司一直愿意在有合适机会时更激进地投资，目前保持较低杠杆是为了在大交易出现时能够把握机会，当前资产定价与正常承保标准和实际情况脱节，公司会等待时机 [46] 问题4: 公司目前在收购方面的情况如何，大型投资组合为何较少？ - 市场上有一些大型投资组合，但通常价格较高，在当前环境下难以达到合适的定价，且与运营商合作时情况可能会发生变化，因此公司目前主要关注小型交易 [48][49][50] 问题5: 剩余的520亿美元提供者救济资金预计如何分配，老年住房业务是否有机会获得？ - 预计最终520亿美元都会进行分配，可能会预留部分资金用于纠正之前阶段的错误，但没有理由扣留提供者的资金；此阶段的资金分配预计会包括老年住房运营商，但不能完全确定 [51] 问题6: 与Ensign的此次合作是开始更积极的合作关系还是一次性交易？ - 公司一直希望与Ensign合作，认为其是优秀的运营商，但此前因需要分散投资组合而减少了合作；此次交易是因为找到了适合Ensign的资产，希望未来能有更多合作 [53][54] 问题7: 公司在各州的租金多元化情况如何，是否有州对运营商缺乏COVID - 19报销救济？ - 目前公司未看到运营表现与州的COVID - 19报销救济情况有明显关联，总体上对各州和联邦政府的响应感到满意，但仍希望看到后续资金获批和分配 [57] 问题8: 三天住院停留要求暂停的持续时间以及熟练占比入住率在2021年剩余时间的走势如何？ - 目前三天住院停留要求的暂停措施预计持续到今年年底；公司从运营商处了解到，预计今年熟练占比入住率将维持在略高于疫情前的水平 [60][61] 问题9: 公司投资管道中是否有更多运营商退出业务，是否与潜在税收影响有关？ - Ensign替换的运营商并非退出业务，只是退出特定设施；公司偶尔会听到有人因担心未来资本利得税增加而出售资产，但这并非主要动机 [64] 问题10: 租金收款未来情况如何，为何指引中不包括租金短缺？ - 预计8月收款情况与7月相似，但公司预计年底能收齐所有到期租金，目前对相关租户按应计制处理，因为认为收款可能性较大 [67][69] 问题11: 契约护理（Covenant care）的覆盖率下降情况如何，是否有担忧？ - 契约护理受疫情影响较大，入住率从疫情前的约90%降至70%，劳动力成本也受到冲击，但公司认为其已触底回升，母公司信用状况短期内无需担忧 [70] 问题12: 当前环境下是否有机会出售部分物业进行资本再循环？ - 公司目前仅计划出售一处规模极小、无关紧要的设施，由于投资组合较新，增值空间不大，因此目前未看到大规模出售物业的机会，但不排除这种可能性 [73]

公司资产与运营规模 - 截至2021年6月30日，公司拥有并出租223处设施，含23301个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[94] 救济资金情况 - 运营商已获批、收到并留存的联邦和州救济资金约1.322亿美元，截至2021年6月30日，有两家运营商返还部分或全部救济资金[98] 租金收款率 - 2021年第二季度合同租金收款率约100%，7月约96.2%[100] 疫苗接种情况 - 截至2021年8月5日，近四分之三运营商的居民已完全接种疫苗，近一半员工至少接种一剂[101] 票据发行与赎回 - 2021年6月17日，子公司完成4亿美元3.875% 2028年到期优先票据私募发行，净收益约3.938亿美元[104] - 2021年7月1日，子公司赎回全部3亿美元5.25% 2025年到期优先票据，赎回价格为面值102.625%加应计未付利息[105] - 2021年6月17日，发行人完成4亿美元2028年到期3.875%高级无抵押票据私募发行，按面值发行，扣除费用后净收益约3.938亿美元，年利率3.875%，半年付息一次[138] - 2021年7月1日，发行人赎回全部3亿美元2025年到期5.25%高级无抵押票据，该票据2017年5月10日按面值公开发行，扣除费用后净收益约2.94亿美元，年利率5.25%，半年付息一次[142] 资产出售与收购 - 2021年2月1日，公司出售一处含90张床位的护理机构，账面价值720万美元，净收益700万美元，亏损20万美元[106] - 2021年1月1日至8月5日，公司以约1.836亿美元收购4处护理机构和4处综合服务园区，预计年现金收入约1310万美元，初始综合收益率约7.3%[108] 股权发行情况 - 2021年第二季度和上半年，公司通过“按市价”股权发行计划分别出售28.8万股和99万股，平均售价分别为每股24.05美元和23.74美元，总收益分别为692.6万美元和2350.5万美元[111] - 截至2021年6月30日，“按市价”股权发行计划剩余可用额度4.765亿美元[111] - 2021年Q2和上半年，公司通过ATM计划分别出售28.8万股和99万股普通股，总收益分别为690万美元和2350万美元[129] 租赁收入情况 - 2021年Q2租赁收入4774.4万美元，较2020年同期增加523.7万美元，增幅12%[112] - 2021年上半年租赁收入9299万美元，较2020年同期增加801.9万美元，增幅9%[118] 利息及其他收入情况 - 2021年Q2利息及其他收入51.4万美元，较2020年同期减少53.2万美元，降幅51%[112] - 2021年上半年利息及其他收入101.9万美元，较2020年同期减少127.8万美元，降幅56%[118] 折旧和摊销费用情况 - 2021年Q2折旧和摊销费用1384.3万美元，较2020年同期增加60.4万美元，增幅5%[112] - 2021年上半年折旧和摊销费用2731.6万美元，较2020年同期增加91.7万美元，增幅3%[118] 现金及受限现金情况 - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为3.11亿美元，其中受限现金3.092亿美元与赎回2025年票据有关[129] 循环信贷安排情况 - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排下有5000万美元借款未偿还，剩余可用额度为5.5亿美元[130] 经营活动现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为7055.7万美元，较2020年同期增加260万美元[135] 投资活动现金流量情况 - 2021年上半年投资活动使用现金，主要包括1.485亿美元房地产收购和其他贷款投资、350万美元设备等购置，部分被680万美元房地产销售净收益和10万美元其他应收贷款还款抵消；2020年上半年投资活动提供现金，主要包括6930万美元优先股投资和应收贷款还款、210万美元房地产销售净收益，部分被3990万美元房地产收购和房地产抵押贷款投资、620万美元家具等购置抵消[136] 融资活动现金流量情况 - 2021年上半年融资活动提供现金，主要包括4亿美元票据发行所得、2290万美元普通股发行净收益，部分被4950万美元股息支付、560万美元递延融资成本支付和130万美元受限股净结算调整抵消；2020年上半年融资活动使用现金，主要包括4540万美元股息支付、200万美元受限股净结算调整、40万美元普通股发行相关成本支付和6000万美元修订信贷安排下的净还款[137] 修订信贷协议情况 - 2019年2月8日，运营合伙企业等签订修订信贷协议，包括6亿美元无抵押循环信贷额度（含10%信用证子额度和10%备用贷款子额度）和2亿美元无抵押定期贷款额度[152] - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%；运营合伙企业需支付循环信贷额度承诺费0.15% - 0.35% [153] - 截至2021年6月30日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有5000万美元未偿还；2021年6月30日后，循环信贷额度又借款5000万美元用于收购[153] - 循环信贷额度到期日为2023年2月8日，有两次六个月延期选择权；定期贷款到期日为2026年2月8日[154] - 修订信贷安排由公司及其子公司担保，包含限制公司及其子公司资产抵押、举债等的契约，以及财务维护契约和违约事件条款[155][157] - 公司修订后的信贷协议规定，银团和其他金融机构提供的循环信贷承诺本金总额为6亿美元[165] - 循环信贷工具贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%，定期贷款为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20% [165] - 截至2021年6月30日，公司有2亿美元定期贷款和5000万美元循环信贷工具未偿还[165] 财务契约遵守情况 - 截至2021年6月30日，公司遵守票据、2025年票据和修订信贷协议的所有适用财务契约[141][151][157] 债务到期情况 - 公司各项债务总计10.89335亿美元，其中1年内到期3.30323亿美元，1 - 3年到期0.88635亿美元，3 - 5年到期2.36314亿美元，超过5年到期4.34063亿美元[159] 资本改进项目资金承诺 - 截至2021年6月30日，公司已承诺为某些三网租赁设施的资本改进项目提供总计1310万美元资金，其中1160万美元在提供资金时会提高租金[160] 利率上升影响 - 若利率上升100个基点，2021年上半年利息费用将增加约130万美元[166] 各项债务金额 - 2025年高级无担保票据于2021年7月1日赎回，金额为3.09187亿美元[159] - 2028年高级无担保应付票据总额为5.09103亿美元，其中包含1.091亿美元利息支付[159] - 高级无担保定期贷款金额为2.1493亿美元，包含1490万美元利息支付[159] - 无担保循环信贷工具金额为5245.3万美元，包含150万美元信贷安排费和100万美元利息支付[159]

业绩总结 - CareTrust REIT截至2021年5月6日的房地产投资组合包括223个净租赁医疗物业，覆盖28个州，运营床位/单位总数为23,345[24] - CareTrust REIT的2020年1年总回报率为13.7%，在医疗行业中排名第一[30] - CareTrust REIT的2020年3年总回报率为53.2%，在医疗行业中排名第三[31] - CareTrust REIT的投资总额为19.4亿美元，涵盖223个物业[27] - CareTrust REIT的市值为22.3亿美元，企业价值为28.66亿美元，流通股数为9670万股[27] 用户数据 - 2020年1月至2021年4月，CareTrust的熟练护理入住率在69%至78%之间波动[44] - 2020年1月至2021年4月，CareTrust的整体入住率在15%至26%之间波动[46] - 2021年3月31日，CareTrust的前五大租户占总租金的比例为31.0%[54] - 前五大租户的总投资为1,135,202千美元，占总投资的58.7%[55] - 前十大租户的总投资为1,477,454千美元，占总投资的76.5%[56] 财务指标 - CareTrust REIT的债务与EBITDA比率为3.19倍[33] - 2020年12月31日，医疗物业的债务与EBITDA比率为7.96倍[33] - 2020年3月31日，前10大租户的EBITDAR覆盖率为2.06倍，较2019年有所下降[51] - 2020年12月31日，前10大租户的EBITDARM覆盖率为2.87倍，显示出疫情后的恢复趋势[51] - 2021年3月31日，所有其他租户的EBITDAR覆盖率为1.06倍，显示出整体租户的财务健康状况[52] 市场展望 - 预计未来20年，SNF行业将迎来有利的市场趋势[36] - 预计40%的65岁以上人士在其一生中会进入护理院[37] - COVID-19疫情导致整体护理设施的入住率下降，但高利润的熟练护理入住率有所增加[43] 投资与扩张 - 2021年总投资额为2,075,897美元，涉及253个设施，初始租金总额为195,843美元[50] - 2021年总投资（剔除分拆后）为1,574,224美元，涉及159个设施，初始租金总额为139,843美元，初始收益率为8.9%[50] - 2021年4月30日，Bayshire Senior Communities的初始租金为803美元，初始投资为9,800美元，初始收益率为8.2%[50] - 2021年3月1日，CareTrust与Senior Communities签署的初始租金为8,604美元，初始投资为126,058美元，初始收益率为6.8%[50] 风险因素 - CareTrust REIT面临的风险因素包括COVID-19疫情对业务的影响及租户履约能力[2] - 在COVID-19疫情期间，CMS取消了“熟练”状态的3天住院要求[46] - CareTrust的估计联邦和州国家紧急救助总额为165,331,881美元[43]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO同比增长5.5%，达到3410万美元，即每股0.36美元；正常化FAD同比增长7.4%，达到3610万美元，即每股0.38美元 [31] - 第一季度股息提高6%，本季度派息率FFO为74%，FAD为70% [31] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，净债务与企业价值比率为22.1%，固定费用覆盖率为7.9倍 [32] - 提高2021年指导区间，正常化FFO每股为1.46 - 1.48美元，正常化FAD每股为1.55 - 1.57美元 [33] - 预计全年总租金收入约1.84亿美元，含不到6万美元直线租金；利息收入约200万美元；利息支出约2430万美元；G&A为1900 - 2090万美元 [34][35][36] - 年初至今以平均每股23.66美元出售约74万股，净收益约1730万美元；6亿美元循环信贷余额为1700万美元，现金约2400万美元 [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度熟练护理业务入住率在1月触底后，季度末有220个床位的适度恢复；熟练护理组合比例较疫情前规范高440个基点 [15][16] - 老年住房业务入住率在去年底和今年初受疫情冲击最大，目前似乎已触底并保持稳定 [17] - 剔除CARES法案资金后，整体投资组合覆盖率稳定，微升4个基点至2.12倍 [21] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借低杠杆、良好的运营商关系、充足的流动性和优秀团队，继续追求增长，将优秀运营商与有意义的机会配对，以改善行业 [14] - 2021年已投资1.517亿美元，交易流量近期有所增加，预计未来几个季度将继续增加，投资机会倾向于老年住房领域，也期待更多熟练护理机会 [23][26][27] - 目前投资管道已恢复到1.25 - 1.5亿美元的历史范围，主要是单资产和双资产交易，也在研究一些大型投资组合 [28] - 熟练护理资产收购竞争激烈，有很多资本等待进入市场，公司会坚持自身的投资标准和策略 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户在疫情中表现稳定，目前已收取第一季度和4月100%的合同租金，5月预计也能全额收取 [11] - 政府支持对行业至关重要，希望政府延长三天合格住院豁免期并提供更多救济资金 [13] - 预计入住率将恢复到疫情前水平，但时间不确定，且各地区和运营商的恢复速度将不同步 [18][19] 其他重要信息 - 仍有240亿美元未分配的CARES法案资金，新政府过渡减缓了资金处理进度，但目前已有进展；85亿美元已分配给农村供应商，约154个设施符合条件 [22] - CPI租金调整在年度续约日进行，部分租约有上限和零下限，因目前CPI涨幅超过2%，指导从1.25%提高到2% [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 熟练护理入住率恢复的波动性及家庭健康是否影响入住率 - 目前处于入住率触底后的早期阶段，不同设施和市场恢复情况不同，预计下季度能提供更多信息 [40][41] - 运营商未将入住率问题归因于家庭健康，主要受当地市场和医院受疫情影响程度的影响 [43] 问题2: 如何对交易进行承保以及小型运营商退出业务带来的投资机会 - 承保时需了解疫情前的利润率和入住率、2020年的费用情况，与运营商沟通确定哪些费用不会下降；不假设入住率能立即恢复到疫情前水平，会考虑不同入住率下的覆盖率 [46][47] - 预计会有更多小型运营商退出业务，大型运营商也可能剥离非战略资产，但收购熟练护理资产竞争激烈，公司将有一定机会 [49] 问题3: 大型交易的情况 - 公司在熟练护理和老年住房领域都看到了大型交易机会，但目前不便评论，需等待进一步发展 [51][52] 问题4: 相关人群的手术积压情况、转诊模式以及熟练组合的未来趋势 - 公司缺乏医院的实时信息，但从运营商和医院财报电话会议中了解到有一些乐观情绪，认为有被压抑的需求正在回归；入住率完全恢复可能需要等到与COVID相关的限制完全解除 [54][55] - 预计熟练组合比例将随着COVID病例减少而下降至疫情前水平，但下降速度不确定，公司会密切关注其与入住率恢复的匹配情况 [57][58] 问题5: 是否接近住院时长减少的下限 - 住院时长在过去几个月保持相对稳定，目前未看到相关压力 [59] 问题6: 目前对熟练和辅助生活交易的风险偏好以及承保情况 - 公司通常以9% - 9.25%的收益率为起点进行交易，愿意为覆盖率放弃一些收益率；一些私人投资者能够接受更低的收益率，公司会错过一些此类交易 [62] - 公司会确保交易结构对房东和运营商都合适，注重交易的整体合理性 [63] 问题7: 仅依靠债务市场为增长提供资金的意愿 - 利率仍然很低，债务融资是有吸引力的资金来源，但投资规模将决定融资方式；公司会利用ATM计划发行股票来匹配单资产和双资产交易的资金需求，并可能使用部分循环信贷 [64] 问题8: 观察名单的变化以及对特定运营商的看法 - 疫情前在观察名单上的运营商仍然在名单上，政府资金帮助他们维持运营；Premier和Noble运营商在疫情中表现良好，入住率相对稳定并开始回升 [67][68] 问题9: 农村资金分配的影响以及对CMS关于PDPM评论的看法 - 公司与顾问合作跟踪提供商救济资金情况，很多设施符合农村资金资格，但具体资金细节和使用方式尚不清楚，预计资金将有助于运营商恢复入住率 [69][70] - CMS关于PDPM的重新校准有实施的可能性，但目前有很多关于计算方法的评论，最可能的实施方式是分阶段进行；公司认为运营商能够应对，特别是风险最高的运营商也有较高的覆盖率 [71][72] 问题10: 投资管道中业务类型的情况以及PDPM对承保的影响 - 市场上的交易流量更多来自老年住房领域，但公司的投资管道和关注重点更侧重于熟练护理业务 [76] - 承保时会考虑Medicare费率，排除相关豁免因素，根据具体资产和运营商情况进行调整；同时会考虑Medicaid费率变化等因素，与运营商密切合作确定合理的费率假设 [77][82] 问题11: 关于ATM和杠杆率的短期和中期目标 - 公司希望杠杆率保持在4倍以下，目前的操作表明即使进行大规模投资也能控制在合理范围内，投资者对此表示满意 [85][86][87] 问题12: CPI租金调整的设置以及是否有来自潜在租户的阻力 - CPI租金调整在年度续约日进行，部分租约有上限和零下限，由于目前CPI涨幅超过2%，指导从1.25%提高到2% [89] - 大多数运营商喜欢CPI调整方式，认为它能更好地跟踪整体费用和劳动力成本，只要有上限限制，他们通常不会有太大阻力 [90][91]

业绩总结 - 截至2021年3月31日，CareTrust REIT的市场资本为22.52亿美元[15] - 截至2021年3月31日，CareTrust REIT的企业价值为28.92亿美元[15] - 2021年第一季度租金收入为45,246,000美元，较2020年同期的42,464,000美元增长了4.2%[35] - 2021年第一季度净收入为20,486,000美元，相比2020年同期的19,325,000美元增长了6.0%[35] - 2021年第一季度每股收益（基本和稀释）均为0.21美元，较2020年同期的0.20美元增长了5.0%[35] - 2021年第一季度EBITDA为41,306,000美元，较2020年同期的40,083,000美元增长了3.1%[36] - 2021年第一季度的资金运营（FFO）为34,144,000美元，较2020年同期的32,525,000美元增长了5.0%[36] - 2021年第一季度的每股正常化FFO为0.36美元[55] - 2021年净收入指导范围为0.90至0.92美元[42] - 正常化的FFO（运营资金）指导范围为1.46至1.48美元[43] 用户数据 - CareTrust REIT的运营床位/单位总数为23,345个，覆盖28个州[13] - CareTrust REIT的租赁物业总数为223个[13] - 前五大租户的投资占总投资的58.7%，租金占总租金的62.4%[25] - 前十个州的投资总额为16.12720亿美元，占总投资的83.4%；租金为156511千美元，占总租金的84.9%[30] 资产与负债 - CareTrust REIT的总资产为19.297亿美元[16] - 截至2021年3月31日，总负债为708,658,000美元，较2020年12月31日的589,417,000美元增长了20.2%[39] - 截至2021年3月31日，公司总债务为670,000千美元，平均利率为3.138%[41] - 高级无担保票据的本金为300,000千美元，占总债务的44.8%[41] 投资与收益 - 2021年总投资达到1,574,224千美元，运营床位总数为14,441[18] - 2021年总租金收入为139,844千美元，初始租金为151,658千美元[18] - 2021年投资的当前收益率为9.6%[21] - 2021年技能护理资产占总投资的67.8%，租金占比为69.9%[21] - 2021年多服务校园资产占总投资的19.5%，租金占比为16.6%[21] - 2021年老年住房资产占总投资的12.7%，租金占比为13.5%[21] 现金流与股息 - 2021年第一季度的现金及现金等价物为30,469,000美元，较2020年12月31日的18,919,000美元增长了60.5%[39] - 2021年第一季度的股息每股为0.265美元，较2020年同期的0.25美元增长了6.0%[35] - 2021年第一季度的每股正常化FFO派息比率为64.1%[49] 未来展望 - 截至2021年3月31日，公司在新ATM计划下可用于未来发行的资金为483.4百万美元[47]

公司资产与业务布局 - 截至2021年3月31日，公司拥有并出租222处设施，含23,222个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1520万美元的夹层贷款应收款[95] - 2021年2月1日，公司出售一处含90张床位的护理设施，账面价值720万美元，净销售收益700万美元，记录损失20万美元[106] - 2021年1月1日至5月6日，公司以约1.512亿美元收购2处护理设施和4处多服务园区，预计初始年现金收入约1090万美元，初始综合收益率约7.2%[107] 新冠相关救济资金情况 - 运营商报告的已获批、已收到和留存的联邦和州新冠相关救济资金约为1.661亿美元，截至2021年3月31日，两家运营商已返还或计划返还部分资金[100] 租金收取情况 - 2021年第一季度和4月，公司已收取约100.0%的合同租金[102] 新ATM计划情况 - 截至2021年3月31日，公司在新ATM计划下有4.834亿美元可用于未来发行[109] - 截至2021年3月31日，公司有现金及现金等价物30.5百万美元，第一季度按新ATM计划出售702,000股普通股，收益16.6百万美元，该计划还有483.4百万美元额度可用于未来发行[121] 财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度与2020年同期相比，租金收入增加278.2万美元，增幅7%[111] - 2021年第一季度与2020年同期相比，独立生活设施收入减少62.5万美元，降幅100%[111] - 2021年第一季度与2020年同期相比，利息和其他收入减少74.6万美元，降幅60%[111] - 2021年第一季度与2020年同期相比，房地产销售损失增加13.6万美元，增幅243%[111] - 独立生活设施（ILFs）收入减少0.6百万美元，降幅100%，费用减少0.5百万美元，降幅100%，原因是2020年11月出售剩余的一家ILF[112] - 利息和其他收入减少0.7百万美元，降幅60%，主要因2020年部分公司偿还贷款致利息收入减少1.2百万美元，部分被夹层贷款利息收入0.5百万美元抵消[113] - 折旧和摊销增加0.3百万美元，增幅2%，主要因2020年1月1日后新房地产投资折旧摊销增加0.7百万美元，部分被资产折旧和处置相关费用减少抵消[114] - 利息费用减少1.0百万美元，降幅14%，主要因加权平均利率降低，部分被2021年第一季度较高的加权平均债务余额23.9百万美元抵消[115] - 2021年第一季度出售一家熟练护理机构产生0.2百万美元房地产销售损失，2020年第一季度出售六家产生0.1百万美元损失[119] - 2021年第一季度经营活动净现金流入33,949千美元，较2020年减少2.6百万美元；投资活动净现金流出133,300千美元；融资活动净现金流入110,901千美元[127] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司有未偿还借款170.0百万美元，循环信贷额度下还有430.0百万美元可用额度[122] - 2017年5月10日，发行人公开发行300.0百万美元本金的5.25%高级无抵押票据，2025年6月1日到期[130] - 修订信贷安排包括6亿美元的循环信贷安排和2亿美元的无抵押定期贷款信贷安排[144] - 循环信贷安排贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%，定期贷款信贷安排贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%[145] - 截至2021年3月31日，定期贷款未偿还金额为2亿美元，循环信贷安排未偿还金额为1.7亿美元[145] - 循环信贷安排到期日为2023年2月8日，有两次六个月展期选择权；定期贷款到期日为2026年2月8日[146] 契约遵守与合同义务 - 截至2021年3月31日，公司遵守契约下所有适用财务契约[141] - 截至2021年3月31日，公司的合同义务和承诺总计7.66074亿美元，其中一年内到期2229.2万美元，一至三年到期2.10902亿美元，三至五年到期5.29804亿美元，五年以上到期307.6万美元[150] - 截至2021年3月31日，公司已承诺为某些三网租赁设施的资本改进项目提供1410万美元资金，其中1310万美元在提供资金时会提高租金[151] 市场风险与应对 - 公司主要市场风险是可变利率债务的利率风险[153] - 若LIBOR在2023年6月30日后停止，公司需修改修订信贷协议，无法预测替代指数[155] - 基于2021年3月31日的未偿还债务余额和利率，假设可变利率债务利率提高100个基点，2021年第一季度利息费用将增加约90万美元[155] - 截至2021年3月31日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议，预计通过维持固定和可变利率债务组合管理利率风险[156]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司新增投资1.053亿美元，全年新增投资同样为1.053亿美元 [35] - 第四季度，经调整后的运营资金（FFO）同比增长5%，达到3420万美元，即每股0.36美元；经调整后的可分配资金（FAD）增长5%，达到3570万美元，即每股0.37美元 [40] - 公司的派息率保持在理想水平，经调整FFO的派息率约为69%，经调整FAD的派息率约为68% [40] - 杠杆率处于历史低位，净债务与经调整EBITDA的比率为3.3倍，净债务与企业价值的比率在季度末为20%，第四季度实现了8倍的固定费用覆盖率 [41] - 公司预计2021年经调整后的FFO每股为1.40 - 1.42美元，经调整后的FAD每股为1.49 - 1.51美元 [42] - 预计2021年总租金收入约为1.75亿美元，其中直线租金不到8万美元 [42] - 预计2021年利息收入约为180万美元，利息支出约为2300万美元 [43] - 预计2021年一般及行政费用（G&A）在1750 - 1940万美元之间，较2020年增加120 - 310万美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理设施（SNF） - 第四季度，SNF入住率环比下降154个基点，但熟练护理业务占比从第三季度到第四季度增加了270个基点 [26] - 剔除CARES法案资金后，整体投资组合的租赁覆盖率保持稳定，仅下降2个基点，至2.07倍 [30] 老年住房 - 第三季度老年住房入住率约为82.5%，第四季度降至80.4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2月5日，除2家运营商外，公司其他运营商的居民疫苗接种参与率为67.6%，员工接种参与率为42.6%。而CDC报告的熟练护理居民接种参与率中位数为77.8%，员工接种参与率中位数为37.5% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司秉持以运营商为先的投资理念，注重与优质运营商合作，以实现资产和股东价值的增长 [13] - 公司计划继续寻找投资机会，预计2021年将是活跃的一年，随着疫情得到控制，更多小运营商可能退出市场，公司将密切关注并寻找合适的投资标的 [37] - 公司在交易结构设计上采取定制化策略，以帮助运营商应对疫情相关的不确定性，保障运营商的利益 [50] - 公司希望与现有租户和新的优质运营商建立更紧密的合作关系，扩大业务规模 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年面临疫情带来的前所未有的挑战，但公司凭借保守的资产负债表、优秀的运营商团队和充足的资金储备，实现了资产和股东价值的增长 [10] - 公司对运营商的能力充满信心，相信他们能够应对疫情挑战，因此维持了股息和业绩指引 [13] - 政府的支持措施，如CARES法案资金和3天住院资格豁免，对行业和公司的运营起到了重要的帮助作用，公司希望政府能够继续延长相关政策 [14] - 疫苗接种有望成为推动生活和业务恢复正常的催化剂，进而促进医院出院模式和SNF入住率的恢复 [25] - 公司认为，尽管今年仍存在一些不确定性，但结合过去的经验和行业所获得的监管及财政支持，公司仍有合理的路径实现增长 [33] 其他重要信息 - 公司本周进行了重要的人事变动，Dave Sedgwick被任命为总裁兼首席运营官，Lauren Beale晋升为高级副总裁兼财务总监，James Callister加入公司担任总法律顾问兼秘书 [18][19][20] - Fitch今日发布了对公司的BB +评级，展望稳定，这是公司发展的重要一步 [16] - 公司欢迎Noble Senior Services进入前十大运营商名单，该运营商在弗吉尼亚州的老年住房资产表现出色 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍本季度的运营商过渡情况，以及Noble在2019年接管物业的进展 - 2019年Noble接管了四个州的7处设施，表现出色，稳定了资产并提高了入住率。其中1处设施即将开业，开业后其业绩将更出色。由于其表现良好，公司将弗吉尼亚州的资产交给他们管理，原运营商认为这些资产由Noble管理更能满足租金支付义务 [47][48] 问题2: 补充材料中显示的Noble租赁覆盖率是否包括1处关闭但仍支付租金的物业 - 是的，包括该物业 [49] 问题3: 请详细解释交易管道中提到的定制化结构 - 在疫情期间，为应对入住率和收入的不确定性，确保运营商在接管物业时不受损失，公司会采取一些保护措施，如设置资金留存或其他创造性方式。同时，会有追补机制，根据新运营商使物业恢复到疫情前水平的速度，对其进行补偿 [50][52] 问题4: 请谈谈股票薪酬指引和新的绩效激励计划的变化 - 公司采用了更传统的长期激励计划，与之前的后端加载计划不同，今年会有前期发行的费用，预计仅今年会有双重股票费用。公司认为新计划总体更好，股东咨询服务等机构可能会更喜欢，相关细节将在即将发布的代理文件中公布 [54][55] 问题5: 请分析熟练护理设施（SNF）运营中EBITDAR改善的根本驱动因素，以及COVID患者是否对SNF盈利有贡献 - EBITDAR改善的主要驱动因素是熟练护理业务占比的提高，抵消了整体入住率下降的影响。此外，PDPM报销制度的实施也起到了重要作用，该制度根据患者的临床特征进行报销，COVID患者的相关费用能得到更好的体现。部分运营商设立了专门的COVID病房，成为当地的COVID治疗首选机构，这也促进了业绩的提升 [57][58][59] 问题6: 关于Ensign在第四季度收购的额外物业，公司在其中的参与情况及相关细节 - Ensign收购的加利福尼亚州的3处物业是另一家运营商的业务转移，涉及另一位房东。公司11月收购的Ensign物业是从另一位房东处购买的，Ensign的租约早已存在。公司会不时向Ensign展示交易机会，希望与他们扩大合作 [62][63] 问题7: CPI每变动100个基点对FFO的影响是多少 - 2021年，1.25%的CPI变动对FFO的影响约为每股0.01美元，这是基于所有租约的综合影响 [65][66] 问题8: 请谈谈在评估老年住房资产时，对定价、覆盖率和入住率的考虑 - 首先会考虑公司现有的老年住房运营商中哪些有扩张需求，同时关注原运营商的情况以及资产对他们的战略重要性，还有资产在费用方面的改善空间。从承保角度看，EBITDAR覆盖率通常在1.2 - 1.25倍之间。入住率因地区而异，公司认为现有运营商能够较快提高入住率。交易初始的覆盖率预计在1.10 - 1.25倍之间，稳定后的覆盖率预计高于1.25倍 [67][68][71] 问题9: 请介绍投资组合中面临压力较大的租户情况，以及是否有租户租金支付存在问题 - 老年住房运营商Premier和Noble获得的HHS资金较少，在没有该支持的情况下仍表现较好。熟练护理运营商Trillium受疫情影响，入住率和费用方面面临挑战，运营成本因疫情上涨了9%。目前没有租户租金支付存在问题，公司预计本月租金收取率将达到100%，租户有足够的资金来应对当前的困难 [74][76][78] 问题10: 从运营商处了解到的紧急卫生期剩余时长预期，以及HHS支持措施逐步退出的时间 - 紧急卫生期已延长至今年年底，这意味着隔离、联邦医疗补助匹配率（FMAP）和3天住院资格豁免等重要支持措施将持续到年底。目前仍有大约270亿美元的前期刺激资金未分配，行业的复苏情况预计将不均衡。一些运营商在疫情缓解地区已看到熟练护理入住率的上升 [80][81] 问题11: 如何看待公司目前的资产负债表和目标杠杆率范围，以及未来收购的资金来源 - 只要股价保持稳定，公司会采用匹配资金的方式进行交易。如果有大型交易机会，公司可能会考虑利用高收益市场融资。目前公司的杠杆率略低，预计未来会有轻微上升 [82] 问题12: 疫情期间投资规模较小，目前市场上是否有大型投资组合出现 - 目前市场上的交易主要是单个或少量物业的交易，没有大型的、具有重大变革性的投资组合。不过公司正在跟踪几个大型投资组合，这些运营商希望在业绩恢复到疫情前水平后再进行交易 [83] 问题13: 家庭健康服务对公司熟练护理业务的影响，以及出院模式是否会发生永久性变化 - 家庭健康服务在疫情期间反弹较快，但认为其会永久性抢占熟练护理业务市场份额的观点是错误的。熟练护理设施中的居民和患者大多有实际需求，家庭健康服务在处理高 acuity患者方面存在局限性。随着时间推移，出院到熟练护理和家庭健康服务的比例将重新平衡。一家大型地区性家庭健康运营商在第四季度将30%的新患者转至熟练护理设施 [86][88][90] 问题14: 对于Ensign将房地产业务拆分，公司是否认为有机会帮助其实现房地产价值的货币化 - 公司尚未与Ensign就此事进行沟通，了解的信息与提问者相同。Ensign是优秀的运营商和租户，公司希望有机会与他们扩大合作 [93] 问题15: 关于第一季度开始的7处物业租户购买选择权的情况，以及如果行使该选择权，交易完成的时间 - 目前预计租户今年不会行使该选择权。公司与运营商保持着良好的沟通，会在选择权窗口开启前几个季度与他们讨论相关计划 [95] 问题16: 租户购买选择权是否为遗留协议，公司近期交易中是否包含该条款 - 租户购买选择权大多是由于过去的重组和重新租赁工作，为激励运营商接管高风险物业而设置的，并非公司的常规做法。近期偶尔会在新投资中为吸引运营商而提供该条款 [96] 问题17: 请谈谈未来政府对PDPM报销制度的调整预期，以及医疗保险预付款和支付期限延长的情况 - 对于PDPM报销制度，行业普遍预计在新政府领导下，今年不太可能进行调整，但明年在疫情结束后有可能进行重新评估和调整。关于医疗保险预付款，公司有一家运营商参与过，但具体情况需进一步核实，政府可能会继续延长支付期限 [99][100][102] 问题18: 公司在2021年的业绩指引中未包含收购项目的原因 - 公司从未在业绩指引中包含收购项目，因为认为这会给公司带来不切实际的约束。公司不想承诺无法完成的收购金额，而是会根据市场情况进行交易，并及时报告实际交易情况 [104]

公司投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司房地产投资组合包含218处设施，有22466个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1500万美元的夹层贷款应收款[20] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括177处熟练护理设施、39处辅助生活设施、2处独立生活设施和20处多服务园区[23][25] - 公司在28个州拥有218处房产，共22,466个床位/单元，其中SNFs设施157处，床位16,238个[30] - 截至2020年12月31日，公司房地产投资组合包括218处设施，含22466个运营床位和单元，分布在28个州[148] 公司物业收购与出售情况 - 2020年1月1日至2021年2月10日，公司以约8980万美元收购6处熟练护理设施、1处多服务园区和1处辅助生活设施，预计初始年现金收入约760万美元，初始综合收益率约8.5%，还发放一笔账面价值1500万美元、固定利率12.0%的夹层贷款[20] - 2020年2月14日，公司出售6家熟练护理设施，售价3600万美元，确认损失约10万美元；2020年11月1日，出售1家独立生活设施，售价450万美元，确认收益2万美元[163] - 2020年1月1日至2021年2月10日，公司收购物业花费约8980万美元，预计初始年现金收入约760万美元，初始综合收益率约8.5%；2020年11月提供夹层贷款约1500万美元，年利率12%[166] - 2019年9月1日公司出售俄亥俄州三处熟练护理物业，售价2800万美元，处置前在截至9月30日的三个月记录约780万美元减值；同期对Metron运营的六处设施记录约880万美元减值；2020年无房地产投资减值[176] 行业市场规模预测 - 2018 - 2028年，养老院护理设施和持续护理退休支出预计从约1690亿美元增长至约2660亿美元，复合年增长率为5.0%[22] 租户租金收入占比情况 - 截至2020年12月31日，恩赛因主租赁的年化合同租金收入为5340万美元，占比31%，所有恩赛因租赁的年化合同租金收入为5720万美元，占比33.0%[26] - 截至2020年12月31日，公司向恩赛因子公司租赁89处设施，有9546个运营床位，向潘南特租赁11处设施，有1193个运营床位，恩赛因和潘南特分别占公司合同租金收入的33%和5%[26] - 截至2020年12月31日，15处物业租给优先管理集团子公司，有2145个运营床位，优先管理集团占公司合同租金收入的16%[26] - 2020年Ensign和PMG分别占公司总租金收入的32%和16%（均不含运营费用报销）[40] - 截至2020年12月31日，Ensign租赁物业的年化租金收入为5720万美元，占公司租金收入的33%；Ensign担保的Pennant租赁物业年化租金收入为780万美元，占公司租金收入的5%[75] 租金调整条款 - 恩赛因主租赁租金每年6月上调，另外四处租给恩赛因的设施租金12月上调，上调幅度为消费者物价指数变化百分比（不低于零）和2.5%中的较小值与上一年租金的乘积[26] - 潘南特主租赁初始年现金租金约780万美元，初始期限15年，有两个5年续约选项和基于消费者物价指数的租金上调条款[26] 物业入住率情况 - 2020年末，租赁给租户的SNFs、多服务园区、ALFs和ILFs的入住率分别为75%、73%、86%，2019年末分别为78%、76%、83%；公司运营的ILFs 2020年末入住率为91%，2019年末为89%[32] 租金收入情况 - 2020年租赁给第三方租户的房产总租金收入为173,612千美元，其中SNFs为127,200千美元，占比73%；多服务园区为21,517千美元，占比13%；ALFs和ILFs为24,895千美元，占比14%[34] - 2019年租赁给第三方租户的房产总租金收入为155,667千美元，其中SNFs为115,362千美元，占比74%；多服务园区为18,109千美元，占比12%；ALFs和ILFs为22,196千美元，占比14%[34] - 2020年加利福尼亚州租金收入为36,853千美元，占总租金收入的21%；2019年为35,297千美元，占比23%[36] - 2020年得克萨斯州租金收入为33,276千美元，占总租金收入的19%；2019年为32,364千美元，占比21%[36] - 2020年租赁收入为1.736亿美元，较2019年增加1790万美元，增幅12%[169] 公司自有运营ILF情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有并运营位于得克萨斯州达拉斯的一处ILF，有168个单元；2020年第四季度出售该ILF，截至2020年12月31日无自有运营的ILF[37] 公司投资目标与策略 - 公司投资目标是增加现金流、提供季度现金股息、最大化房产价值和收购有现金流增长潜力的房产[38] - 公司主要投资于SNFs和老年住房，未来可能扩大投资至医疗办公楼、长期急性护理医院和 inpatient 康复设施[38] - 公司目前投资主要为自有不动产，未来可能包括第一抵押贷款、夹层债务等证券或与REITs等实体的合资企业[38] - 公司主要目标是通过支付稳定现金股息和扩大资产基础创造长期股东价值[43] - 公司业务策略包括资产组合多元化、保持资产负债表实力和流动性、发展新租户关系等[43][44] 公司人员情况 - 截至2020年12月31日，公司约有15名全职员工（包括高管），2020年有2名全职员工离职（均非高管）[50] - 公司首席执行官有超30年房地产和医疗行业经验，总裁兼首席运营官有超20年专业护理和老年住房行业经验，首席财务官有超25年会计和金融经验[40] 公司竞争情况 - 公司与其他REITs、投资公司等竞争房地产投资，竞争受多种因素影响[46] 公司可持续实践 - 公司致力于实施可持续实践，为租户提供教育、支持和激励，以减少对环境的负面影响[49] 相关法律法规处罚 - 违反反回扣法刑事处罚为最高5年监禁、最高25000美元罚款和强制排除参与联邦医疗保健计划，民事处罚为每次违规50000美元罚款和不超过报酬总额3倍的评估[54] - 虚假索赔法案规定每笔索赔民事罚款为5500 - 11000美元加政府损失的3倍，举报人在政府介入案件中获赔比例为15% - 25%，未介入案件中为25% - 30%[54] - 违反斯塔克法需退还已收款项，每项自我转诊服务最高可处15000美元民事罚款，参与规避计划最高可处100000美元民事罚款[56] - SNF VBP计划将所有熟练护理机构的医疗保险支付减少2%，并将其中高达70%的资金重新分配给高绩效机构[59] - 未按第1150B条报告犯罪的个人最高可处300000美元民事罚款并可能被排除参与联邦医疗保健计划[60] - 违反HIPAA要求每次违规最高可处50000美元民事罚款，日历年同一要求违规最高处罚为150万美元[62] 公司REIT相关情况 - 公司自2014年12月31日结束的纳税年度起选择按美国房地产投资信托（REIT）纳税[67] - 公司需每年向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持REIT身份[20] - 公司须将90%的REIT应税收入进行分配以维持REIT资格，这可能限制其依靠租赁物业租金或后续收购物业租金为收购融资的能力[83] - 若公司未能符合或保持房地产投资信托（REIT）资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负担，影响公司筹集资金或偿还债务的能力[95] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且未来四年无法重新选择按REIT纳税[97] - 若公司或10%以上股份的实益或推定所有者拥有租户10%以上投票权或股份总价值，租金可能不被视为符合条件的租金[98] - 美国公司支付给个人、信托和遗产的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，REIT股息一般无此优惠税率[99] - 2017年12月31日之后至2026年1月1日之前，非公司纳税人可扣除高达20%的合格REIT股息，有效最高联邦所得税率为29.6%[101] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT资格，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，不足最低金额将缴纳4%消费税[102] - 与TRS非公平交易的交易可能需缴纳100%消费税[103] - 某些套期交易收入可能不构成REIT总收入测试中的“总收入”[104] - 为符合REIT税收资格，公司流通股价值的不超过50%可由五人或更少人在每个纳税年度的最后半年内任何时间实益或推定拥有[116] - 至少100人必须在一个纳税年度（公司作为REIT的第一个纳税年度除外）的至少335天内实益拥有公司股票[116] - 除非获董事会豁免，任何人不得拥有超过公司流通普通股价值或数量的9.8%（以更严格者为准），或所有类别或系列流通股价值的9.8%[116] 公司运营合伙企业情况 - 运营合伙企业由公司全资子公司CareTrust GP, LLC管理，其持有1%已发行合伙权益，截至2020年12月31日，公司作为唯一有限合伙人持有99%已发行合伙权益[68] - 公司通过运营合伙企业开展业务，UPREIT结构能为公司提供资本、促进增长和实现税收递延[68][70] 公司面临的风险 - 公司依赖医疗运营商成功运营业务并支付租金，租户运营不佳可能对公司产生不利影响[75] - 公司要求租户维持物业相关保险，但不能保证租户会维持所需保险，保险不足可能对公司产生重大不利影响[71] - 新冠疫情及防控措施可能导致租户无法按时足额支付租金，公司可能需注销未付租金、承担租赁会计费用等[77] - 新冠疫情及防控措施可能使公司重新安置或转换租户的成本增加、延迟，影响公司收入和经营业绩[77] - 公司物业集中在加利福尼亚州、得克萨斯州、路易斯安那州、爱达荷州和亚利桑那州，当地经济、房地产市场等条件变化可能对租户产生不利影响[81] - 租户依赖政府和第三方付款人报销，未来立法改革若降低报销率，可能导致租户收入下降并影响其履行对公司的义务[79] - 租户破产、资不抵债或财务恶化可能导致公司无法收取租金、需寻找新租户，对公司业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[79] - 若租户终止或不续租，公司重新安置物业时租金可能下降或停止，还需承担相关费用，且可能难以找到合适替代租户[81] - 公司追求物业收购和战略机会可能消耗大量管理资源和成本，且不一定能实现潜在收益[83] - 医疗行业竞争激烈，租户面临劳动力市场竞争、成本上升等问题，可能影响其履行对公司的义务[83] - 开发老年住房设施若供过于求，市场饱和可能导致租户入住率下降，影响其履行对公司的义务[83] - 医疗物业转让需监管批准，可能导致公司无法收取物业租金[83] - 医疗改革立法影响无法准确预测，可能对公司经营业绩产生不利影响，相关举措包括废除先前对《患者保护与平价医疗法案》（PPACA）的放松管制和监管变更、扩大医保覆盖范围、向基于价值的医疗转变等[87][88][90] - 租户若不符合政府报销计划要求，可能停止运营或无法履行对公司的财务及合同义务，面临法定和监管变更、追溯费率调整等风险[90] - 若公司或租户未遵守隐私和安全法律，或遭遇安全事件或数据泄露，可能对公司或租户履行义务的能力产生重大不利影响[92] - 租户若不符合联邦、州和地方的许可、认证和检查法律法规，可能停止运营公司的医疗设施或无法履行对公司的财务及其他合同义务[92] - 环境合规成本和负债可能严重损害公司所拥有房产的价值，公司和租户均未为房产购买环境保险[93] - 房地产投资流动性较差，公司可能无法及时调整投资组合，房地产市场低迷可能影响房产价值和出售能力[85] - 公司或租户可能遭遇未投保或投保不足的损失，导致公司投资资本损失、预期未来收入减少或产生意外费用[85] - 公司首席执行官格雷戈里·K·斯塔普利（Gregory K. Stapley）持有恩赛、旗标和公司的普通股，可能产生或看似产生利益冲突[85] 公司财务指标变化 - 2019年第三季度，公司记录了约1670万美元的减值费用，导致该季度净亏损1010万美元[123] - 2020 - 2034年投资总额1786670千美元，2031年投资占比31.3%最高；租金总额173431千美元，2031年租金占比30.8%最高[129] - 2020年普通股息0.6435美元，非股息分配0.1065美元，总应税分配0.75美元，总分配1.00美元；2019年对应分别为0.8120美元、0.0880美元、0.90美元、0.90美元[137] - 2020年第四季度，公司从员工处回购533股普通股，每股均价17.10美元[138] - 2020年3月20日，董事会授权最高1.5亿美元的股票回购计划，有效期至2023年3月31日，2020年未回购[138] - 2015 - 2020年，公司股票累计总回报从100美元涨至256.27美元[142] - S&P 500、RMS、SNL US REIT Healthcare、S&P 500 Real Estate在2015 - 2020年累计总回报分别从100美元涨至203.04美元、126.65美元、129.69美元、141.44美元[142] - 2020年公司总收入为17.8332亿美元，2019年为16.3401亿美元，2018年为15.6941亿美元[144] - 2020年净收入为8.0867亿美元，2019年为4.6359亿美元

业绩总结 - 截至2020年9月30日，CareTrust REIT的市场资本为17.04亿美元[13] - 2020年第三季度总收入为45,687千美元，较2019年同期的33,314千美元增长37%[35] - 2020年前九个月总收入为134,195千美元，较2019年同期的119,173千美元增长12.6%[35] - 2020年第三季度净收入为21,552千美元，而2019年同期为亏损10,054千美元[35] - 2020年前九个月净收入为59,812千美元，较2019年同期的25,697千美元增长133.5%[35] - 2020年第三季度每股收益为0.23美元，2019年同期为每股亏损0.11美元[35] - 2020年第三季度总支出为24,135千美元，较2019年同期的43,585千美元下降44.0%[35] 用户数据 - 运营床位/单元总数为21,779个[13] - 拥有214个物业，分布在28个州[13][14][15] - 目前与23个运营商合作[9] - 2020年6月30日，前十大租户的EBITDAR覆盖率为1.88倍，较2020年3月31日的2.40倍有所下降[19] - 2020年6月30日，所有其他租户的EBITDAR覆盖率为1.08倍，较2020年3月31日的1.49倍有所下降[19] 财务数据 - 2020年第三季度的资金运营（FFO）为34,630千美元，较2019年同期的19,825千美元增长74.8%[36] - 2020年9月30日的总资产为1,453,816千美元，较2019年12月31日的1,518,861千美元下降4.3%[41] - 2020年9月30日的总负债为537,780千美元，较2019年12月31日的591,270千美元下降9.0%[40] - 截至2020年9月30日，公司总债务为500,000千美元，平均利率为3.810%[43] - 2020年净收入预期为0.83至0.84美元[44] - 2020年可分配资金（FAD）预期为1.44至1.45美元[44] - 2020年正常化可分配资金（Normalized FAD）预期为1.42至1.43美元[44] 投资与市场扩张 - CareTrust REIT的投资总额为17.44亿美元[16] - 2020年投资总额为42,691千美元，运营床位/单位为311，初始租金为3,809千美元，初始收益率为8.9%[18] - 2020年计划进行的后续股权发行总数为16,100千股，预计总收入为171,465千美元至195,385千美元[46] - 加州的投资为326,321千美元，占总投资的18.7%；租金为35,748千美元，占总租金的21.1%[29] - 德克萨斯州的投资为315,741千美元，占总投资的18.1%；租金为32,479千美元，占总租金的19.1%[29] 负面信息 - 2020年6月30日，前十大租户的EBITDAR覆盖率较2020年3月31日有所下降[19] - 2020年6月30日的EBITDARM覆盖率为19,331万美元，较2019年6月30日的27,059万美元下降了约28.9%[54] - 2020年6月30日的EBITDA为24,532万美元，较2019年6月30日的27,937万美元下降了约12.5%[55]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司正常化FFO为3250万美元，即每股0.34美元；正常化FAD为3390万美元，即每股0.36美元 [31] - 季度末，公司派息率处于同行最低水平，正常化FFO派息率约为74%，正常化FAD派息率为69% [31] - 净债务与正常化EBITDA比率处于历史最低水平，为3.1倍，净债务与企业价值比率为22% [32] - 公司上调2020年业绩指引，预计正常化FFO每股为1.36 - 1.37美元，正常化FAD每股为1.42 - 1.43美元 [15][33] - 预计全年租金收入约为1.7亿美元，利息收入为230万美元，利息支出约为2400万美元，G&A预计在1550 - 1600万美元之间 [34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 3 - 10月，公司老年公寓入住率与整体行业相比保持稳定，较6月仅下降100个基点；非Ensign的熟练护理业务整体入住率下降710个基点（约9%），但高利润率的熟练护理入住率增加480个基点（近31%） [20][21] - 第二季度，整体投资组合EBITDAR租赁覆盖率（TTM，剔除所有HHS资金）为1.94倍；无Ensign时，该覆盖率仍达1.28倍；仅看Q2，EBITDAR覆盖率（无HHS资金）为2.09倍，无Ensign时为1.30倍 [23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 医院急诊和电子手术量恢复到疫情前水平，但受病毒影响，恢复情况有限且因市场而异，预计未来会随感染浪潮起伏 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续为医疗保健提供商发声，并提供更多有意义的数据和透明度 [13] - 第三季度，公司与租户Eduro Healthcare完成一笔1660万美元的收购，使Eduro成为第五大客户，增加150万美元租金收入 [26] - 公司预计2021年收购活动将活跃，目前交易管道规模在1.5 - 1.75亿美元之间，包括小型投资组合和单项目，主要为SNFs和老年公寓 [28][29] - 行业竞争格局与过去12 - 24个月相似，有资金充足的私人买家和部分REIT同行参与竞争 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度运营基本符合预期，租金收取情况良好，检测能力提升，死亡率下降，熟练护理业务占比提高，虽入住率仍疲软，但运营比初期更稳定 [8] - 行业对第三波疫情的应对能力比6个月前更强，HHS提供商救济资金为熟练护理运营商提供了几个季度的运营支持 [8] - 若疫苗有效且快速推出，公司未来几个季度运营表现将可预测且可控；若进入长期恢复期，多数运营商也有软着陆的可能 [12] - 公司对未来3个季度的租金收取和外部增长前景感到乐观，看好2021年发展 [15] 其他重要信息 - 公司在计算救济资金对财务表现和运营商健康的影响时采用保守方法，将截至目前的所有收入在2020年4月至2021年6月30日的15个月内平均分配 [10] - 公司预计可能会有更多救济资金和使用时间，但在规则改变前将坚持保守测量方法 [11] - 自4月以来，公司共收取超过98%的租金，除一家小型老年公寓租户外，11月租金收取情况符合预期 [13] - 公司目前无循环信贷额度借款，持有2500万美元现金，2024年前无债务到期 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资管道的构成、定价情况以及更大规模机会的定义 - 现有管道主要由SNFs组成，有部分含老年公寓的园区项目，但无独立老年公寓项目 [38] - 未来可能出现的大规模交易规模在5000 - 1.5亿美元之间，为拍卖流程且资产质量较好 [39] 问题2: 承保SNFs时如何考虑入住率下降问题以及对覆盖率承保的影响 - 承保时需参考疫情前数据，了解熟练护理业务占比，考虑入住率下降是因熟练护理业务占比变化还是新患者增加 [41] - 通过合同条款设置安全网，考虑交易中的下行风险，且每笔交易情况不同，需综合评估运营商情况和潜在改善空间 [42] 问题3: 公司是否仍积极收购退出业务的小运营商房产并重新出租，此类交易是否因疫情更耗时 - 公司继续寻找此类机会，现有运营商对接手收购项目有信心 [45] - 疫情下承保和评估更复杂，交易文件处理时间增加，但交易执行本身并不复杂 [46][48] 问题4: 目前的竞争格局如何 - 与过去12 - 24个月类似，有资金充足的私人买家和部分REIT同行参与竞争 [50] 问题5: Trillium的EBITDAR覆盖率在第二季度下降的原因及后续情况 - Trillium因租金增加进入前十大租户，疫情第一季度劳动力成本增加和收入下降导致覆盖率下降 [53] - 第三季度情况好于第二季度，虽无HHS资金时覆盖率仍未达1倍，但已接近，公司认为其正在做出必要业务调整 [53][54] 问题6: 若1 - 2月投资进度缓慢，是否会大幅提高股息 - 公司未讨论此事，历史上既致力于维持股息增长，也注重保持派息率以留存资金用于公司发展 [56] - 交易有正常年度周期，11 - 12月通常交易较少，具体投资和股息情况需看未来几个月发展 [57] 问题7: 前十大租户中7家公司在6月季度租金覆盖率提高的共同运营特征是什么 - 公司前十大租户为优质运营商，业务对领导力和管理能力敏感，优秀管理是关键因素 [60] - 能够在内部提升熟练护理业务占比很重要，不仅能获得高利润患者，还能提升市场竞争力 [61] 问题8: Premier是否是名单中唯一主要专注老年公寓的公司 - 除Premier外，Pennant集团也是主要从事老年公寓业务，还提供家庭健康和临终关怀服务 [62] 问题9: 下一季度租赁覆盖率比率的趋势如何 - 结果会有差异，部分受疫情冲击大的运营商可能会有所改善，而部分在Q3受西部州第二波疫情影响的运营商情况不确定 [64][65] 问题10: 家庭健康领域的发展是否会对熟练护理行业和辅助生活入住率构成威胁 - 这一讨论并非新话题，疫情后更受关注，但公司认为传统熟练护理人群中可能转移的比例有限，且行业会恢复正常 [68][69] - 患者在医疗保健体系中的流动一直存在，预计医院会推动患者出院，熟练护理仍是多数患者的主要去处 [70] 问题11: 熟练护理行业的出院模式是否会恢复正常 - 现在判断熟练护理行业无法恢复正常还为时过早，公司认为疫情结束、生活恢复正常后，运营、劳动力和出院环境将回归疫情前状态 [72] 问题12: 公司管道中是否考虑夹层或优先股贷款交易 - 公司近期有考虑相关交易，但目前未计入管道，对优先股交易有较好前景，对夹层贷款不排斥，需看交易和抵押情况 [73] 问题13: 公司客户群体的择期手术量未恢复的原因以及是否存在份额流失 - 熟练护理患者大多从急诊科入院，择期手术患者占比过去10 - 15年已减少，入住率更取决于国家重新开放后急诊科就诊人数 [76] - 公司没有数据表明存在份额流失 [77] 问题14: 公司资产负债表状况良好，是为保护下行风险还是准备增加杠杆进行扩张 - 因疫情收购活动减少，杠杆率下降，公司预计未来根据交易情况，杠杆率可能会提高至4 - 5倍 [79]