财务数据和关键指标变化 - 第四季度租金收入为4770万美元，较第三季度的4700万美元增加65.7万美元，主要因收到约130万美元与前租户相关现金、CPI上调带来租金增加18.2万美元、现金会计租户现金收款减少42.7万美元、将一租户转为现金会计核算冲销直线租金应收款44万美元 [7][17] - 本季度正常化FFO较上年同期下降0.8%至3700万美元，正常化FAD下降1.9%至3900万美元；摊薄后正常化FFO降至每股0.38美元，正常化FAD降至每股0.40美元 [16] - 净债务与正常化EBITDA比率为3.7倍，低于4 - 5倍的既定范围；净债务与企业价值比率为28%；固定费用覆盖率为6.5倍 [8] - 利息收入因第三季度完成的业务增长86万美元，利息支出因利率上升增加130万美元，部分被循环信贷额度下借款减少抵消 [73] - 第四季度额外计提减值540万美元，G&A费用较第三季度减少34.6万美元，主要因薪酬费用减少61.8万美元，部分被其他公司相关项目抵消 [86] - 第四季度现金收款为合同租金的95.5%，含75万美元保证金；若不含保证金，现金收款为合同现金租金的94%；1月现金收款为合同租金的94.5% [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - 出售13处房产，售价6880万美元，这些房产2022年基本未支付租金；保留14处房产，2022年收取约520万美元租金，占合同租金860万美元的一部分；预计2023年其中8处房产产生约350万美元现金租金 [5][13] - 原32处资产中，剩余5处较小的老年住房设施待售，其中2处已签订出售合同，1处有意向书，2处正在积极营销；仅1处去年支付租金，共计37.7万美元 [13] - 中西部一家占租金2.8%的运营商自11月以来未支付租金，2022年因部分付款已用完120万美元保证金，1月和2月暂无租金支付 [68] - 前十大租户代表89%的合同租金，物业层面EBITDAR租赁覆盖率为2.01倍（不包括HHS资金） [82] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房、熟练护理和行为健康交易增多，许多待售设施为陷入困境的老年住房资产，业主面临高息可变利率贷款而需出售 [6] - 熟练护理业务交易持续增加，主要是对卖方非战略性或处于运营困境的少量资产交易；随着公共卫生紧急状态结束，这一趋势可能加速 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借强大资产负债表和资金渠道，专注于有有利医疗补助费率、劳动力充足的州，以及有现有运营商资源或正建立新合作关系的地区进行收购 [70] - 收购管道规模在1 - 1.25亿美元之间，主要包括熟练护理资产，也有部分老年住房资产，涵盖标准的一到两处设施收购机会及中小型投资组合 [71] - 公司与运营商采用并行承保方法，共同应对当前环境下劳动力、入住率等假设难题 [85] - 价格发现仍在进行，有迹象显示部分卖家开始调整预期，公司将保持谨慎，等待卖家预期进一步调整 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储应对通胀的措施影响信贷市场，虽公司杠杆率领先，但利率上升仍影响收益和FFO每股增长率；不过，即使资本成本上升，公司仍可进行增值投资 [58][59] - 信贷市场收紧对公司有利，卖家更看重交易确定性；若经济衰退，运营商的人员配置问题可能得到缓解 [59] - 公司预计下个季度能提供更明确的租金起租时间信息，并有望发布年度指引 [9][87] - 公司将与中西部运营商合作寻找解决方案，但目前讨论初期，无法确定结果；该运营商所在的爱荷华州对疗养院提供商支持不足，不过7月将有医疗补助费率上调 [60][89] 其他重要信息 - 公司第四季度通过ATM发行240万股，获得4810万美元毛收入，并将循环信贷额度延长四年；目前流动性强劲，现金约2000万美元，循环信贷额度可用4.65亿美元 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何不发布今年的官方指引 - 公司表示因保留设施租金起租时间和中西部运营商情况存在不确定性，预计下个季度有更多明确信息后发布指引 [9][87] 问题: 租金减免的原因及幅度确定方式 - 未在记录中明确提及相关回答内容 问题: 中西部运营商是否仍采用权责发生制会计，是否有望收回未支付租金，是否可能按当前租金续约 - 该运营商采用现金会计；公司与他们的对话刚开始，难以判断今年情况，但对方表示致力于投资组合和业务转型 [21] 问题: 此前提及的中西部运营商约500 - 550万美元合同租金中，与市场租金的差距是否仍在数百万美元，如何考虑租金减免或出售社区 - 公司认为这些建筑价值观点近几个季度未变，其业绩基本持平且EBITDAR为负；目前处于讨论阶段，暂不适合公开谈论相关内容 [22] 问题: 保留的8个租户资产虽支付了2022年所有合同租金，但最初被列入投资组合优化名单，原因是什么 - 去年宣布计划时，公司是因部分运营商经营困难，对投资组合进行评估，这些设施因此被列入名单 [26] 问题: 第四季度使用ATM筹集股权资金，在低溢价和隐含资本化率情况下，如何考虑在无公开确定投资机会时筹集资金，是否会继续这种趋势以创造未来外部增长能力 - 公司看到未来几个月有可执行的项目管道，且有能力偿还部分债务，因此本季度启动ATM；关于是否继续该趋势未明确回复 [11] 问题: 预计的350万美元租金是否已开始支付，支付时间安排如何 - 公司无法明确具体时间，预计今年能收到部分82.5万美元的租金；所有重建和重新租赁过渡完成后，房产将按全年1租金5.7%计算，随后第二年升至6.7%，下个季度会有更明确时间信息 [101][103] 问题: 2.8%租户第四季度支付了多少租金，是否支付了全部合同租金 - 该运营商第四季度部分支付租金，最后一次付款在11月；第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，但仍有不足 [30][123] 问题: 计划保留的14处房产将由多少不同运营商运营，是新运营商还是原运营商 - 14处房产中有新运营商入驻，包括两处转为行为健康的房产将由新运营商运营；8处保留房产仍由原两个运营商运营 [31] 问题: 收购管道情况，资本化率的变化和趋势 - 公司认为租赁收益率有所上升，熟练护理资产尝试在10%或高9%的水平投入资金，老年住房资产在中低9%水平，正努力寻找合适机会 [44] 问题: 如何看待2023年将部分浮动利率债务转为固定利率债务 - 预计全年浮动利率债务占总债务比例将增加，公司将使用循环信贷额度匹配资金进行交易，也可能使用ATM为投资提供资金 [45] 问题: 2.8%租户第四季度租金总额是多少，其中75万美元来自保证金 - 未在记录中明确提及相关回答内容 问题: 保留设施中四处房产的租金起租时间是2023年还是2024年，未来是按现金还是GAAP基础核算，对FFO有何影响 - 预计今年能收到部分82.5万美元租金，但无法明确具体时间；所有过渡完成后，房产将按全年1租金5.7%计算，随后第二年升至6.7%，下个季度会有更明确时间信息；关于核算基础和FFO影响未明确回复 [101][103] 问题: 这对覆盖率或平均EBITDAR在2023年下半年至2024年有何潜在影响 - 总体而言可能对租赁覆盖率有负面影响，因为理论上部分业务的熟练护理组合可能下降，若入住率持平，利润率将受影响；但如果入住率持续回升，可能会抵消这种影响，目前较难判断 [98] 问题: 官方宣布公共卫生紧急状态结束，对平均SNF提供商的EBITDAR平均负面影响百分比是多少，是否重大 - 这难以回答，因不同州情况不同；部分州对已达到历史熟练护理组合水平的运营商影响不大，这些州已提高医疗补助费率；而其他州可能有影响 [108][109] 问题: 2.8%租户支付的租金是否反映第四季度全部合同租金 - 该运营商处于持续逾期付款状态，第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，但仍有不足 [115][123] 问题: 保留房产中老年人住房和熟练护理的比例，以及两处行为健康房产情况 - 14处房产均为老年住房，两处行为健康房产由老年住房转换而来 [29] 问题: 2.8%租户第四季度实际支付租金情况 - 第四季度使用约75万美元保证金弥补欠款，仍有不足；2022年合同租金为5.1%，降至3.48% [122][123] 问题: 对2.8%租户的最终计划是等待其恢复支付租金还是出售相关资产 - 目前讨论刚开始，暂无法评论 [124] 问题: 未来交易的初始租金设定和基本面恢复时的上行参与情况如何考虑 - 公司与即将入驻的运营商密切合作，根据历史数据和当地情况，共同确定劳动力和入住率等假设，以制定稳定的租金结构；若需要租金调整，公司持开放态度并考虑其他创新方式帮助运营商稳定运营 [49][50]

财务概况 - 截至2022年12月31日，CareTrust REIT的市场资本为18.50亿美元[23] - CareTrust REIT的企业价值为25.62亿美元[23] - 2022年总收入为196,132千美元，较2021年的192,351千美元增长约2.0%[56] - 2022年租金收入为187,506千美元，较2021年的190,195千美元下降约1.4%[56] - 2022年净收入为14,380千美元，较2021年的18,261千美元下降约21.0%[56] - 2022年每股基本收益为0.15美元，较2021年的0.19美元下降约21.1%[56] - 2022年可分配资金（FAD）为35,320千美元，较2021年的29,466千美元增长约19.9%[59] - 2022年每股可分配资金（FAD per share）为0.36美元，较2021年的0.30美元增长约20.0%[59] - 2022年总支出为192,767千美元，较2021年的109,465千美元增长约76.0%[56] - 2022年利息支出为30,008千美元，较2021年的23,677千美元增长约26.6%[56] 资产与负债 - 截至2022年12月31日，公司总资产为1,620,781千美元，较2021年12月31日的1,640,848千美元下降1.2%[61] - 2022年12月31日，公司总负债为771,408千美元，较2021年12月31日的725,091千美元增加6.4%[61] - 截至2022年12月31日，公司固定利率债务的净账面价值为395,150千美元，浮动利率债务的净账面价值为199,348千美元[68] - 2022年，公司总债务的加权平均利率为4.766%[68] 投资与租赁 - 截至2022年12月31日，CareTrust REIT拥有204个物业，提供21,795个运营床位/单位[24] - 2022年总投资额为1,788,305千美元，初始租金为157,260千美元，初始收益率为8.9%[27] - 2022年关闭的物业处置总数为13个，销售总价为68,800千美元，净销售收益为52,096千美元[29] - 2022年合同租金为2,341千美元，第一年合同租金为825千美元[29] - 2022年收集的租金为5,146千美元，预计租金开始日期为2024年第一季度[29] 租户与市场 - CareTrust REIT的租户数量已扩展至19个，覆盖23个州[19] - 前五大租户的租金总额为128,945千美元，占总租金的70.3%[42] - 加州的租金占总租金的27.2%，德克萨斯州占22.5%[45] - 截至2022年9月30日，前十大租户的EBITDAR覆盖率为2.13x，EBITDARM覆盖率为2.70x[32] 未来展望与风险 - CareTrust REIT的财务报告中包含的风险因素可能会对运营和未来前景产生重大不利影响[5] - CareTrust REIT在2022年第四季度的财务补充材料中包含前瞻性声明，涉及未来财务和融资计划[3]

房地产投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司房地产投资组合包含216处物业，有22,831个运营床位和单元，分布于28个州，其他房地产投资账面价值为1.564亿美元[107] 养老院熟练护理组合占比情况 - 2022年第四季度末，公司养老院熟练护理组合占比高于疫情前，但低于2020年12月的峰值，预计随着疫情缓解将继续下降[109] 物业处置与减值情况 - 2022年3月31日至12月31日，公司决定出售27处物业、重新规划3处物业，占合同现金租金约10%，全年确认总计7910万美元减值损失[112] 合同租金收取情况 - 2022年，公司从运营商处收取的合同租金，包含现金存款时，三个和十二个月分别为95.5%和95.2%；不包含现金存款时，均为94.0%；2023年1月为94.5%[109] 合同款项冲回情况 - 2022年，公司确定无法从五家运营商处收回大部分合同款项，冲回70万美元运营费用报销、20万美元合同租金和50万美元直线租金[109] 会计核算方法变更情况 - 2022年，公司将四家运营商的会计核算方法改为现金收付制[109] 养老院支付政策变化情况 - 2022年7月29日，CMS发布最终规则，2023财年养老院净支付总额将增加2.7%，预计增加约9.04亿美元[111] 物业出售收益情况 - 2022年，公司出售一处83张床位的养老院，获得100万美元净收益，记录20万美元收益；出售七处708张床位的物业，获得3280万美元净收益，记录210万美元损失；出售五处301张床位的物业，获得1100万美元净收益，记录170万美元损失[113] 租约签订情况 - 2022年，公司与两家Landmark公司签订两份租约，将两处辅助生活设施改建为行为健康治疗中心，租金将在租约开始12至18个月后或获得相关授权后开始[115] 疫情结束影响情况 - 2023年1月30日，美国卫生与公众服务部宣布，COVID - 19公共卫生紧急状态将于5月11日结束，养老院入住率或收入可能下降[109] 物业收购情况 - 2022年1月1日至2023年2月9日，公司以约2190万美元收购一处SNF和一处多服务园区，预计初始年现金收入约210万美元，初始综合收益率约9.4%[116] 贷款提供情况 - 2022年9月，公司向一家专业护理房地产所有者提供2490万美元定期贷款，“B”类贷款2025年9月8日到期，有两年展期选项，提前还款需支付1% - 3%的退出费加未付利息[116] - 2022年8月，公司向一家专业护理房地产所有者提供2230万美元定期贷款，“B”类贷款2025年8月1日到期，有两年展期选项，提前还款需支付2% - 3%的退出费加未付利息[116] - 2022年6月，公司向一家专业护理房地产所有者提供7500万美元定期贷款和2500万美元夹层贷款，“C”类贷款2027年6月30日到期，夹层贷款2032年6月30日到期[117][118] 股权发行情况 - 2022年，公司通过“按市价”股权发行计划出售240.5万股普通股，平均售价每股20美元，总收益4810万美元，截至2022年12月31日，该计划还有4.284亿美元额度可用[119] 收入指标变化情况 - 2022年与2021年相比，租金收入减少268.9万美元，降幅1%；利息及其他收入增加647万美元，增幅300%[121] 费用指标变化情况 - 2022年与2021年相比，折旧和摊销费用减少502.4万美元，降幅9%；利息费用增加633.1万美元，增幅27%[121][122] - 2022年与2021年相比，财产税增加75.9万美元，增幅21%；房地产投资减值损失7906.2万美元[121][122] 其他财务指标情况 - 2022年，公司计提贷款损失准备净额384.4万美元；确认物业运营费用503.9万美元[121][122] - 2022年，总合同现金租金减少120万美元，主要因部分租户租金收入减少1060万美元和租户报销费用减少80万美元，部分被新投资和现有租户租金增加所抵消[121] 年度费用对比情况 - 2022年12月31日止年度，一般及行政费用较2021年减少670.9万美元，其中基于股份的薪酬减少510万美元[123] 债务清偿损失情况 - 2021年12月31日止年度，公司记录了1080万美元的债务清偿损失，2022年无此项损失[123] 房地产销售净损失情况 - 2022年12月31日止年度，公司记录了380万美元的房地产销售净损失，2021年为20万美元[123] 其他房地产相关投资未实现损失情况 - 2022年12月31日止年度，公司记录了710万美元的其他房地产相关投资未实现损失，2021年无此项损失[123] REIT资格与分配情况 - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[125] 现金余额与信贷额度情况 - 截至2022年12月31日，公司现金余额为1320万美元，循环信贷额度可用借款能力为4.75亿美元[128] 现金流量情况 - 2022年12月31日止年度，经营活动提供的净现金为1.444亿美元，较2021年减少1250万美元[129] - 2022年12月31日止年度，投资活动使用的现金主要包括1.716亿美元的房地产收购等，2021年为1.94亿美元[129] - 2022年12月31日止年度，融资活动使用的现金主要包括1.061亿美元的股息支付等，2021年融资活动提供现金[129] 债务发行情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875% 2028年到期高级无抵押票据的私募发行[131][132] 信贷协议情况 - 2022年12月16日公司签订第二份修订和重述信贷及担保协议，包括6亿美元无抵押循环信贷额度和2亿美元无抵押定期贷款信贷额度[133] 贷款未偿还情况 - 截至2022年12月31日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有1.25亿美元未偿还[133] 贷款利率情况 - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或调整后SOFR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或调整后SOFR加1.50% - 2.20% [133] 项目资金承诺情况 - 截至2022年12月31日，公司承诺为某些三净租赁设施的扩建、建设和资本改进项目提供资金1570万美元，其中270万美元在提供资金时会有租金增加[134] 股息支付情况 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计按季度现金分红，年股息金额不少于年度REIT应纳税所得额的90% [135] 房地产收购估值情况 - 房地产收购估值需对收购成本进行相对公允价值分配，不同假设会影响分配金额和折旧费用[137] 资产减值评估情况 - 每个报告期评估长期资产是否减值，当预计未来未折现现金流低于资产账面价值时确认减值损失[137][138] 租赁收入确认情况 - 公司按ASC 842确认租赁收入，对租户应收账款可收回性的评估影响收入确认时间[139] 其他房地产相关投资计量情况 - 公司对其他房地产相关投资采用公允价值计量，使用现值技术和现金流折现模型确定公允价值[139] 租金收入影响因素情况 - 公司未来租金收入受通胀影响，几乎所有三净租赁协议有基于CPI的年度租金上调机制[140] 修订信贷协议详情情况 - 公司第二份修订信贷协议包括6亿美元无担保循环信贷额度和2亿美元无担保定期贷款信贷额度[142] - 循环信贷额度下信用证子额度和周转贷款子额度各占当时可用循环承诺的10%[142] - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或调整后SOFR加1.10% - 1.55%[142] - 定期贷款信贷额度贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或调整后SOFR加1.50% - 2.20%[142] 利率变动影响情况 - 假设2022年12月31日可变利率债务利率提高100个基点，2022年利息费用将增加约330万美元[142] - 利率上升会使公司收购融资成本增加，也会增加可变利率债务成本[142] - 利率上升可能限制公司债务到期再融资能力或导致再融资利率上升[142] 利率风险对冲情况 - 截至2022年12月31日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议[143] 利率风险管理情况 - 公司预计通过维持固定和可变利率债务组合来管理利率风险敞口[143]

业绩总结 - CareTrust REIT截至2022年9月30日的市场资本为17.57亿美元[17] - 2022年总收入为144,322千美元，较2021年的142,614千美元增长了1.2%[34] - 2022年净收入为(21,886)千美元，较2021年的53,721千美元下降了140.8%[34] - 2022年每股基本收益为(0.23)美元，2021年为0.56美元[34] - 2022年租金收入为139,831千美元，较2021年下降了0.9%[34] 用户数据 - CareTrust REIT的运营物业数量为198个，提供21,505个运营床位/单位[17] - 截至2022年9月30日，公司的总投资为2,289,978千美元，运营床位/单位为28,184[21] - 截至2022年9月30日，前五大租户的租金总额为127,574千美元，占总租金的71.1%[22] - 截至2022年9月30日，前十大租户的租金总额为161,622千美元，占总租金的90.1%[22] 财务指标 - 2022年第三季度的资金运营（FFO）为27,569千美元，较2021年9月30日的25,882千美元增长了6.5%[36] - 2022年9月30日的可分配资金（FAD）为29,466千美元，较2021年9月30日的28,197千美元增长了4.5%[36] - 2022年6月30日的EBITDA为22,700千美元，较2021年6月30日的40,925千美元下降了44.4%[35] - 2022年9月30日的每股FFO为0.28美元，较2022年6月30日的0.36美元下降了22.2%[36] - 2022年9月30日的每股FAD为0.30美元，较2022年6月30日的0.38美元下降了21.1%[36] 负面信息 - 2022年9月30日的净收入为709千美元，较2021年9月30日的11,918千美元下降了94.1%[35] - 2022年净债务与企业价值比率为4.3，显示出公司财务杠杆的增加[39] - 2022年净债务与年化正常化EBITDA比率为30.6%，表明公司在财务管理方面的压力[39] 未来展望 - CareTrust REIT在2022年第三季度的财务结果未提供具体数字，但强调了未来财务和融资计划的前瞻性声明[1] - 截至2022年9月30日，公司在ATM计划下可用于未来发行的资金为476.5百万美元[41] 其他信息 - CareTrust REIT的信用评级为Ba2（稳定）和BB+（稳定）[17] - 2022年，熟练护理资产占总投资的74.2%，租金占总租金的75.5%[21] - 2022年，初始投资的EBITDAR覆盖率为2.13x，EBITDARM覆盖率为2.70x[20]

财务数据和关键指标变化 - 本季度经调整的FFO同比下降1.7%至3610万美元，经调整的FAD下降2.6%至3800万美元；经调整的FFO每股下降0.01美元至0.37美元，经调整的FAD每股也下降0.01美元至0.39美元 [20] - 本季度租金收入为4700万美元，较第二季度增加20万美元，主要因CPI上调增加39.4万美元，现金制租户现金收款减少14.5万美元，以及物业费用报销减少3.6万美元 [20] - 利息收入增加250万美元，主要因上季度末完成的贷款；利息支出较第二季度增加210万美元，主要因LIBOR利率上升和循环信贷额度借款增加 [20][21] - 本季度对待售资产额外计提减值1230万美元；物业运营费用为380万美元，主要与俄亥俄州设施出售有关 [21] - G&A费用较第二季度增加18.1万美元，因薪酬相关项目增加30.2万美元，其他公司相关项目减少12.1万美元，预计今年G&A费用约2000万美元 [21] - 贷款组合确认470万美元未实现损失，因利率上升导致公允价值下降，但不影响本息收回 [22] - 本季度现金收款为合同租金的93.4%，含42.4万美元保证金；不含保证金时为92.5%；10月含保证金收款为95.6%，不含为92.7%，预计11月收款情况与10月相似且无保证金应用 [22] - 公司流动性极强，现金约1900万美元，循环信贷额度可用4.05亿美元；杠杆率良好，净债务与经调整EBITDA比率为4.2倍，净债务与企业价值比率为30.6%，固定费用覆盖率为5.9倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成俄亥俄州7处设施出售，总价5200万美元，含6处熟练护理设施和1处多服务园区，约600张熟练护理床位和100套老年住房单元 [13] - 第三季度完成两笔房地产担保组合贷款，8月完成2230万美元B类贷款，由加州5处熟练护理设施担保，利率基于SOFR且下限为8.5%；9月提供2490万美元B类贷款，由佐治亚州4处熟练护理设施担保，固定利率9%；2022年至今投资总额近1.7亿美元，平均收益率约9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率上升使过桥贷款机构利差扩大、承销标准收紧，推动公司交易流量增加；卖家仍期望达到2021年和2022年初的峰值价格，价格发现期时长未知 [17] - 预计未来几个月估值将进一步下降，因部分运营商退出市场需以更符合历史资本化率和每床位价值的价格交易 [18] - 目前收购管道规模在1 - 1.25亿美元之间，主要为熟练护理和行为健康资产 [19] - 熟练护理资产收益率从10%起，行为健康资产收益率在9% - 10%之间，辅助生活资产收益率在中低9% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前经济环境带来机遇和挑战，医疗保健行业历史上可抵御衰退压力，利率上升有利于收购，但债务市场收紧影响待处置资产出售 [8] - 10月举办运营商会议，对2023年恢复增长持谨慎乐观态度，将与行业内精英运营商合作 [9] - 公司正推进资产处置和重新租赁工作，目标是降低投资组合风险并有效配置资本；部分待售资产已签署购买协议，部分正考虑出售或重新租赁并行方案 [13][14] - 公司将继续与现有和新运营商密切合作，评估和构建每个收购机会，确保投资对公司和租户有利 [18] - 公司在收购方面将保持积极态度，预计未来几个月有很多机会，可能会与新运营商合作进行一些需要一定时间实现租金增长的交易 [49] - 公司在战略上未放弃老年住房业务，但目前熟练护理业务机会更多，且熟练护理业务的运营商资源更丰富，对熟练护理、老年住房和行为健康业务均持开放态度 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年恢复增长持谨慎乐观态度，认为随着公共卫生紧急状态的结束，投资组合整体实力较强 [9][10] - 尽管面临疫情、熊市和资产重新定位等挑战，公司仍实现了5年22.2%的总股东回报率，随着投资组合优化工作的完成，将有更多增长机会 [11] - 管理层认为当前市场环境下，卖家和买家都面临挑战，但公司有能力通过重新租赁或其他方式保护资产价值 [39] - 管理层预计熟练护理资产估值将在未来6 - 12个月显著下降，届时公司将有更多机会进行收购 [48] 其他重要信息 - 公司CFO Bill Wagner因兄弟去世未参加本次电话会议，公司代表其感谢大家的慰问和关心 [6][7] - 公司在电话会议中提及非GAAP指标，如EBITDA、FFO、FAD和经调整的EBITDA、FFO、FAD，认为这些指标与GAAP结果结合可更全面了解公司业务，但提醒不应忽视GAAP报告 [5] - 公司昨日提交了10 - Q表格、新闻稿和季度财务补充文件，可在公司网站投资者关系板块查阅，本次电话会议回放也将在网站提供一段时间 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年住房待处置资产中支付和未支付租金的比例 - 公司表示过去未公布过该细分数据，将在未来电话会议中讨论 [26] 问题2: 请更新Covenant Care、Bayshire和Aspen投资组合的情况，包括EBITDAR覆盖率、是否为熟练护理组合、位置以及支付租金的前景 - Bayshire和Aspen是公司前十大租户，位于加州优质市场，收购时需进行一些转型工作，目前情况向好，预计未来覆盖率将提高，不会出现违约问题；Covenant Care更换了管理层，预计未来几个季度覆盖率将增加，租金支付也不会有问题 [27] 问题3: 如何权衡公司经济利益和资产价值保护与引入新运营商并使其成功运营的关系 - 每个交易情况不同，公司会综合考虑现有关系和对运营商的信心，选择能最大程度保护公司价值且对运营商可持续发展有利的策略，包括处置、重新租赁、减租留用运营商或重新定位等 [29] 问题4: 其他租户类别中，之前拉低EBITDAR覆盖率的负覆盖率运营商的最新情况，以及该类别中其他租户的覆盖率 - 该运营商情况自上季度以来无变化，排除该运营商后，覆盖率从1.11倍提高到1.94倍，总投资组合覆盖率提高到2.11倍；该运营商目前支付的合同租金远高于重新租赁或资产循环利用可能获得的收益，公司将继续耐心等待其转型 [31] 问题5: 该负覆盖率运营商的背后支持是什么 - 该运营商有一群投资者持续为其转型战略提供资金 [32] 问题6: 请说明资产重新定位（通过资产出售或重新租赁）的进展情况，以及预计出售或转型的资产价值和数量 - 约一半待售资产已签署购买协议，预计年底或稍晚完成交易；另一半资产正在考虑重新租赁或出售的并行方案，公司未提供预计最终价值的指导，因为情况随时可能变化 [33] 问题7: 1 - 1.25亿美元收购管道的预期收益率是多少，目前各主要类别（熟练护理、行为健康、老年住房）的资本化率情况如何 - 熟练护理资产收益率从10%起，行为健康资产收益率在9% - 10%之间，辅助生活资产收益率在中低9%；目前收购管道主要由熟练护理和行为健康资产组成 [34] 问题8: 在降低浮动利率债务风险方面，公司是否有计划或行动 - 公司约一半债务为浮动利率债务，出售待售资产后该比例将下降；公司考虑过将定期贷款转换为固定利率，但与收益率曲线相比，转换利率不具吸引力，因此未来6个月左右利率风险可能会有波动，但公司对此感到安心 [35] 问题9: 请详细说明与潜在买家的讨论情况，是否每个资产只与一个买家合作，是否需要重新谈判或寻找更多买家；考虑到融资市场困难和公司的浮动利率风险，是否会考虑提供卖方融资以促成交易 - 由于市场变化，潜在买家要求延长尽职调查时间或提出其他要求是正常现象，公司对此并不担心，可通过重新租赁等方式保护资产价值；公司会在必要时提供一定程度的卖方融资，但不会过度依赖 [39][42] 问题10: 俄亥俄州资产出售提前完成的原因是什么，收益率是多少，除现金外对公司还有什么影响；租户未支付或未全额支付租金的保证金余额是多少 - 公司未披露保证金余额；Trio投资组合今年未支付租金，出售该组合的直接影响是偿还债务，重新配置资金后有望实现增长 [44] 问题11: 请比较熟练护理设施和老年住房市场的交易情况，是否同意私人市场熟练护理设施估值保持较好，而老年住房市场存在更多担忧的观点 - 公司同意老年住房市场（尤其是中端市场）面临压力的观点；对于熟练护理设施市场，过去几周情况发生了变化，价格开始下降，债务条件不足以支撑高估值 [47] 问题12: 熟练护理设施估值与公司可接受的购买价格还有多大差距 - 这取决于具体资产，公司通常寻找有改善空间的资产；预计明年年中市场将出现更多困境资产，目前市场上有很多亏损的投资组合；公司认为价格可能在未来6 - 12个月显著下降到符合资产经济价值的水平，但在此期间也会寻找适合运营商的特定资产进行收购 [48] 问题13: 公司在收购方面的积极程度如何，是否愿意为使交易可行而对EBITDA增长进行大幅预测 - 公司将积极进行收购，未来几个月将有很多机会，可能会与新运营商合作进行一些需要一定时间实现租金增长的交易；公司会对每个交易进行单独评估 [49] 问题14: 公司目前是否主要关注熟练护理设施资产，是否也会考虑老年住房资产 - 公司在战略上未放弃老年住房业务，但目前熟练护理业务机会更多，且熟练护理业务的运营商资源更丰富，对熟练护理、老年住房和行为健康业务均持开放态度 [50] 问题15: 在租金覆盖率方面，公司更关注EBITDAR还是EBITDARM比率；对于EBITDAR覆盖率低于1但EBITDARM覆盖率高于1的租户，公司是否担心其支付租金的能力 - 公司通过统一应用5%的管理费将EBITDARM转换为EBITDAR进行评估；公司对前十大租户的租金支付能力有信心，尽管部分租户EBITDAR覆盖率低于1，但公司认为其较大的企业信用、积极的发展势头以及与公司的透明沟通关系将使其覆盖率很快提高到1以上；管理费并非完全用于后台和企业服务，部分会为租户产生额外现金流，但不同运营商的使用情况有所不同 [52] 问题16: 投资组合优化过程的更新时间表，是否仍按计划在年底完成，还是会推迟到2023年 - 约一半资产已签署购买协议，大部分目标是在年底完成交易，但由于市场情况不稳定，部分交易可能会推迟到明年 [54] 问题17: 公司是否能在第四季度业绩公布时提供2023年FFO指导 - 公司希望能够提供，但需根据资产处置的时间来确定 [55] 问题18: 本季度有一项资产从重新定位机会池中退出，原因是什么 - 在对某行为健康资产进行许可证尽职调查时，发现重新定位的时间比运营商预期的要长，因此公司和运营商协商后决定重新租赁该资产，而不是等待更长时间收取租金 [56] 问题19: 新闻稿中关于入住率趋势的评论是否针对第三季度，这是否意味着覆盖率已触底，或者费用压力是否会继续抵消入住率增长的影响 - 入住率数据是第三季度的，实际财务数据出来后入住率可能会有波动；未来覆盖率受多种因素影响，包括熟练护理比例、整体入住率和劳动力市场情况，目前难以预测，希望下个季度能有更清晰的信息 [57] 问题20: 公司正在评估的新交易，是会集中在公司业务集中的前五大州，还是会有更广泛的机会以在业务覆盖较少的州扩大规模 - 公司愿意与任何希望合作的运营商在任何地区开展业务，既会有机会在现有地区扩大与现有运营商的合作，也会培养与新运营商的关系，希望在未来一年达成合作协议 [58] 问题21: Ensign与Sabra的合作是否会影响公司与Ensign的关系，是否会减少未来合作的机会 - 公司认为Ensign与Sabra的合作不会影响与公司的关系，公司与Ensign有良好的合作关系，对其工作质量高度认可，如果有机会，未来会继续扩大合作 [62] 问题22: 为什么Ensign之前倾向于建立自己的REIT，现在又决定成为租户租赁资产 - Ensign一直优先考虑收购房地产，但同时也进行了很多租赁业务；该公司在增长和机会选择上非常有纪律性，会根据实际情况灵活选择通过房地产收购或租赁来实现发展 [64] 问题23: 公司目前持谨慎乐观态度，但也提到环境仍存在不确定性，未来1 - 2个季度公司会关注哪些数据点来确认情况已经好转 - 公司希望看到第三方临时机构人员的使用量显著下降，因为这不仅成本高，还会影响护理质量和设施文化；在该指标居高不下的情况下，入住率增长和恢复到疫情前状态会受到一定限制 [65]

公司资产与业务布局 - 截至2022年9月30日，公司拥有并出租221处设施，含23135个运营床位和单元，分布于29个州，另有其他房地产相关投资账面价值达1.587亿美元[104] 租金收取情况 - 2022年第三和前九个月，公司分别收取了93.4%和94.2%的合同租金（含现金存款抵租金缺口），不含现金存款则为92.5%和93.1%；2022年10月，含现金存款收取了95.6%的合同租金，不含则为92.7%[113] 房产处置与减值情况 - 2022年第一季度，公司决定出售27处房产、重新规划3处房产，占2022年3月31日合同现金租金约10%，并对20处待售房产确认5970万美元减值损失[117] - 2022年第三季度，公司对16处待售房产确认1230万美元减值损失，截至9月30日，19处待售房产账面价值7770万美元[118] - 2022年第二季度，公司对一处养老院确认170万美元减值损失，将其账面价值从280万美元减记至110万美元[119] - 2022年第一季度，公司将一处辅助生活设施从待售资产重新分类，账面价值480万美元，并记录约10万美元补提折旧[121] - 2022年第一季度，公司出售一处含83张床位的养老院，账面价值80万美元，净销售收益100万美元，前九个月记录20万美元收益[122] - 2022年第三季度，公司将账面价值490万美元的一处ALF从待售资产中重新分类，其公允价值约为490万美元[123] - 2022年第三季度，公司出售6家SNF和1个多服务园区，净收益3280万美元，产生210万美元销售损失，同时提供700万美元定期贷款（利率8.5%，2025年9月30日到期）和500万美元过桥贷款（利率8.5%，2022年11月29日到期）[124] 费用冲回与核算方式变更 - 2022年3月31日止三个月，公司冲回70万美元运营费用报销、20万美元合同租金和10万美元直线租金，并将两家运营商改为现金收付制核算；6月30日止三个月，又将一家运营商改为现金收付制核算[114] 行业政策动态 - 2022年7月29日，CMS发布最终规则，2023财年养老院净支付总额将增加2.7%，预计比2022财年增加约9.04亿美元医疗保险A部分付款，支付率于10月1日生效[116] - 自2022年4月1日起，1%的医疗保险扣押削减生效至6月30日，之后恢复2%削减；临时6.2%的联邦医疗援助百分比增加自2020年1月1日追溯批准，有效期至2023年3月31日[110] 公司收购与贷款业务 - 2022年1月1日至11月8日，公司收购1家SNF和1个多服务园区，花费约2190万美元，预计初始年现金收入约210万美元，初始综合收益率约9.4%[126] - 2022年9月，公司提供2490万美元定期贷款，构成“B”级贷款全部，2025年9月8日到期，有提前还款费用（1% - 3%），满足条件有470万美元收益预支[128] - 2022年8月，公司提供2230万美元定期贷款，构成“B”级贷款全部，2025年8月1日到期，提前还款费用为2% - 3%[129] 公司股权发行计划 - 截至2022年9月30日，公司“按市价发行”普通股计划剩余4.765亿美元可用于未来发行[130] 季度财务指标对比 - 2022年第三季度与第二季度相比，租金收入增加21.2万美元，利息及其他收入增加252.8万美元（338%），折旧和摊销减少30.3万美元（2%）[133] - 2022年第三季度与第二季度相比，利息费用增加205.2万美元（33%），物业税减少56.3万美元（45%），房地产投资减值增加1062.1万美元（624%）[133] - 2022年第三季度与第二季度相比，物业运营费用增加371.9万美元，一般及行政费用增加18.1万美元（4%）[133] - 2022年第三季度，公司记录228.7万美元房地产销售损失和470.6万美元其他房地产相关投资未实现损失[133] 年度财务指标对比 - 租赁收入为1.39831亿美元，较2021年减少124.6万美元，降幅1%[142] - 利息及其他收入为449.1万美元，较2021年增加295.4万美元，增幅192%[142] - 折旧和摊销费用为3839万美元，较2021年减少289.4万美元，降幅7%[142] - 利息费用为2040万美元，较2021年增加241.2万美元，增幅13%[142] - 财产税为336.5万美元，较2021年增加89.9万美元，增幅36%[142] - 2022年前九个月，公司确认房地产投资减值损失7370.6万美元，2021年无此项损失[147] - 2022年前九个月，公司记录贷款损失拨备净额384.4万美元，2021年无此项损失[142] - 2022年前九个月，公司确认房地产销售净损失210.1万美元，较2021年增加190.9万美元，增幅994%[142] - 2022年前九个月，公司记录其他房地产相关投资未实现损失470.6万美元，2021年无此项损失[142] 公司资金状况 - 截至2022年9月30日，公司现金余额490万美元，循环信贷额度可用借款能力4.2亿美元，ATM计划可用额度4.765亿美元[159] 公司注册声明情况 - 公司已向美国证券交易委员会提交自动暂搁注册声明，将于2023年3月到期，预计届时或之前提交新声明[160] 现金流量情况 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1.10672亿美元，较2021年同期减少770万美元；投资活动使用的净现金为1.41759亿美元；融资活动提供的净现金为1605.3万美元；现金及现金等价物净减少1503.4万美元，期末余额为486.1万美元[164] - 2022年前九个月投资活动现金主要用于1.716亿美元的房地产收购等，部分被3410万美元的房地产销售净收益等抵消；2021年同期主要用于1.841亿美元的房地产收购等，部分被680万美元的房地产销售净收益等抵消[165] - 2022年前九个月融资活动现金主要来自修订信贷安排下的1亿美元净借款，部分被7950万美元的股息支付等抵消；2021年同期主要来自4亿美元的票据发行所得等，部分被3亿美元的赎回先前高级票据支付等抵消[166] 公司债务情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875%高级无抵押票据的私募发行，年利率3.875%，每半年付息一次，截至2022年9月30日，遵守所有适用财务契约[167] - 修订后的信贷协议提供6亿美元的无抵押循环信贷额度和2亿美元的无抵押定期贷款信贷额度，截至2022年9月30日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环信贷额度有1.8亿美元未偿还[169][170] - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%，均基于合并子公司的债务与资产价值比率[171] 公司资金承诺情况 - 截至2022年9月30日，公司已承诺为某些三网租赁设施的扩建等提供1610万美元资金，其中390万美元在提供资金时会有租金增加[173] 公司股息政策 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计按季度以现金支付股息，年股息金额不少于年度REIT应纳税所得额的90%[174] 利率变动影响 - 假设2022年9月30日相关可变利率债务的利率提高100个基点，九个月的利息费用将增加约290万美元[181] 公司内部控制情况 - 截至2022年9月30日，公司披露控制与程序有效[183] - 2022年第三季度末，公司财务报告内部控制无重大变化[184]

财务数据和关键指标变化 - 本季度正常化FFO较上一季度略有下降0.7%，至3560万美元；正常化FAD略有下降1.7%，至3750万美元 [25] - 正常化FFO每股与去年同期持平，为0.37美元；正常化FAD每股略有下降2.5%，至0.30美元 [25] - 本季度租金收入为4680万美元，较第一季度的4600万美元增加80万美元 [26] - 利息支出较第一季度增加56.1万美元，主要由于更高的LIBOR利率和循环信贷下更高的借款 [27] - G&A费用较第一季度下降23.7万美元，预计今年G&A费用约为2000万美元 [27] - 本季度现金收款为合同租金的93.9%，包括90万美元保证金的应用；不包括保证金，现金收款为合同现金租金的92.1% [27] - 7月，公司收取了运营商到期合同现金租金的102.1%，不包括现金存款，合同现金租金收取率为94.1%，预计8月收款情况与7月相似 [28] - 公司流动性极强，现金约1600万美元，循环信贷额度下可用资金3.85亿美元；杠杆率也很强，净债务与正常化EBITDA比率为4.3倍，净债务与企业价值之比为30.2%，固定费用覆盖率为7.5倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度熟练护理运营商的平均季度入住率较第一季度增长1.4%（98个基点），老年住房入住率较第一季度增长2.8%（215个基点） [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理设施的收购机会有所增加，市场从拍卖过程转向更看重公司交易能力和付款能力的软市场 [20][39] - 部分市场每床位价格大幅下降，但目前尚不清楚资本化率的具体变化情况 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2月宣布对投资组合进行去风险计划，采取出售和重新租赁并行的方式，目标是在第四季度完成大部分处置工作，以实现投资组合的大幅去风险 [10][17] - 公司将继续执行有纪律的增长收购策略，优先考虑传统收购，贷款投资主要用于建立与运营商的关系 [22][46] - 公司预计未来将涉足行为健康等投资领域，并希望发展该领域的投资 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀飙升、利率上升和衰退言论对公司和运营商产生影响，但熟练护理行业并非全是逆风，历史上该行业在衰退时期是净受益者 [10][12] - 监管环境方面，CMS最终市场篮子调整为2.7%，好于预期，且CMS决定分两年重新校准PDPM，公司对此感到鼓舞 [14] - 公司认为随着利率上升和贷款机构更加谨慎，收购定价将趋于合理，卖家会更倾向于选择公司这样能提供确定性的买家 [11] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成了一笔7500万美元的C类贷款，利率为8.4%，期限为五年，并发起了一笔2500万美元的夹层贷款，利率为11%，期限为10年；本周一，完成了一笔2230万美元的B类贷款，贷款基于SOFR利率，下限为8.5%，2022年至今贷款总额达1.44亿美元，平均利率约为9% [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司是否会更多地重新租赁资产，以及为何不抓住交易市场的趋势出售资产 - 情况较为灵活，一方面部分运营商实力增强，重新租赁的选择有吸引力；另一方面，为谨慎起见，公司需要有备用计划 [31] 问题: 重新租赁资产是否反映了投资组合和基本面的改善，以及重新租赁与稳定收购的时间和流程对比 - 部分运营商投资组合的改善使他们有动力从防御转向进攻；一般来说，重新租赁比出售过程更快，公司仍有信心在年底前完成大部分工作 [32] 问题: 公司在决策中如何权衡避免稀释与公司长期利益，以及如何看待当前过程中的短期稀释与六个月前的预期对比 - 公司2月决定进行资产管理和处置去风险过程时的思路未变，多数情况下仍倾向于处置资产，因为从长期分析，处置资产对收益的好处更大，公司更看重投资组合的长期财务实力 [35][36] 问题: 交易市场的变化对资本化率和覆盖率的影响，以及每单位定价下降的情况 - 目前尚不清楚资本化率的具体变化情况，市场正从拍卖过程转向更看重公司交易能力和付款能力的软市场；部分市场每床位价格大幅下降 [38][40][41] 问题: 8月是否没有安全存款用于支付现金租金 - 公司预计现金收款率约为94%，不包括使用任何安全存款 [42] 问题: Noble从顶级租户名单中消失的原因 - 本季度补充资料的变化是为了预览处置和重新租赁工作完成后的预期情况 [44] 问题: 与传统收购相比，公司如何看待发放更多贷款，以及在新兴收购管道中的平衡 - 公司始终倾向于传统收购，这是长期增长的核心；今年贷款投资是在传统机会缺乏时资金投入的重要途径，也有助于深化与运营商的关系；未来公司将优先考虑传统收购，但也会关注债务投资机会 [46][48] 问题: 投资管道中是否包括行为健康等不同产品类型 - 目前1.25亿美元的投资管道中没有此类投资，但公司预计未来会涉足该领域，并希望发展相关投资 [49] 问题: 投资机会的来源 - 机会来自过去合作过的经纪人、买家和运营商等各方 [51] 问题: 如何看待老年住房和熟练护理设施领域的潜在工资增长 - 从公司投资组合分析，工资在2 - 3月达到峰值，此后略有下降；近期与运营商交流得知，求职申请增加，代理使用量下降，预计工资将再次出现缓和迹象 [53] 问题: 公司能否提供销售和重新租赁对收入影响的相关信息 - 公司预计在下一次电话会议上能够提供相关信息，目前时机尚不成熟，与同行相比，公司的资产管理和重组工作启动较晚 [56] 问题: 剔除27项资产后，部分租户租金覆盖率较低，如何看待这些新租户对熟练护理和老年住房的前景 - 数据反映的是截至今年3月的艰难时期；与前十大运营商保持着健康、积极和透明的关系，短期内不担心违约问题；对于其他租户，剔除一个负覆盖率的运营商后，覆盖率有明显提升，该运营商正在实施扭亏计划并持续改善 [57][58][59] 问题: 债务市场收紧对公司出售资产的影响，以及潜在卖家如何评估租金覆盖率较低的资产池 - 公司资产分布分散，新运营商可以向贷款机构讲述资产故事，利用现有社区增强贷款机构信心；市场在变化，但一些资产有机会吸引有业绩记录和市场动力的运营商 [61]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有并出租228处物业，含23,876个运营床位和单元，分布于29个州，其他房地产投资账面价值总计1.152亿美元[91] 物业入住率情况 - 2022年第二季度末，公司老年住房入住率较2021年第四季度略有上升，但仍低于疫情前水平；SNFs入住率自2021年2月至2022年第二季度缓慢上升，但未达疫情前水平[96] 租金收取情况 - 2022年3月31日和6月30日止三个月，公司分别收取了应计租金的93.9%和94.4%（含现金存款），92.1%和92.0%（不含现金存款）；2022年7月，收取了应计租金的102.1%（含现金存款），94.1%（不含现金存款）[100] 运营费用及核算调整情况 - 2022年3月31日止三个月，公司冲回0.7百万美元运营费用报销、0.2百万美元合同租金和0.1百万美元直线租金，并将两名运营商改为现金收付制核算；6月30日止三个月，又将一名运营商改为现金收付制核算[101] SNFs支付政策变化 - 2023财年，CMS最终规则将使SNFs的总净支付增加2.7%，预计Medicare A部分支付将比2022财年增加约9.04亿美元，支付率于2022年10月1日生效[104] 物业出售、规划及减值情况 - 2022年第一季度，公司决定出售27处物业、重新规划3处物业，占截至6月30日合同现金租金的约9%；确认20处待售物业的减值损失5970万美元，截至6月30日，这些物业的账面价值为1.418亿美元[105] - 2022年第二季度，公司确认一处SNF的减值损失170万美元，将其账面价值从280万美元减记至110万美元[106] 物业资产分类调整情况 - 2022年第一季度，公司将一处账面价值480万美元的ALF从待售资产中重新分类，并记录约10万美元的补提折旧[107] 物业出售收益情况 - 2022年第一季度，公司出售一处位于华盛顿的SNF，账面价值80万美元，净销售收益100万美元，记录收益20万美元[108] 物业重新规划情况 - 2022年第二季度，公司与Landmark签订租赁协议，将一处现有ALF和另外两处Noble设施重新规划为行为健康治疗中心[110] 物业收购情况 - 2022年1月1日至8月4日，公司收购1个SNF和1个多服务园区，花费约2190万美元，预计初始年现金收入约210万美元，初始混合收益率约9.4%[111] 贷款发放情况 - 2022年6月，公司向一家熟练护理房地产所有者提供7500万美元定期贷款和2500万美元夹层贷款，“C”级定期贷款利率8.375%，夹层贷款利率11%[112] - 2022年8月1日，公司向一家熟练护理房地产所有者提供2230万美元“B”级担保定期贷款，利率基于有担保隔夜融资利率，下限约8.5%[113] ATM计划情况 - 截至2022年6月30日，公司“按市价”股权发行计划（ATM计划）剩余4.765亿美元额度可用于未来发行[115] - 2021年3 - 6月和6 - 6月，ATM计划分别发行28.8万股和99万股，平均售价分别为每股24.05美元和23.74美元，总收益分别为692.6万美元和2350.5万美元[116] 财务指标季度对比情况 - 2022年3 - 6月与3 - 3月相比，租金收入增加79.9万美元（2%），利息及其他收入增加27.8万美元（59%），折旧和摊销减少101.6万美元（7%）[117] - 2022年3 - 6月与3 - 3月相比，利息费用增加56.1万美元（10%），财产税减少16.6万美元（12%），房地产投资减值减少5798.2万美元（97%）[117] 财务指标半年度对比情况 - 2022年上半年与2021年上半年相比，租金收入减少17.7万美元，利息及其他收入增加19.7万美元（19%），折旧和摊销减少118.2万美元（4%）[128] - 2022年上半年与2021年上半年相比，利息费用减少25.1万美元（2%），财产税增加121.2万美元（83%），房地产投资减值增加6138.4万美元[128] - 2022年上半年与2021年上半年相比，贷款损失准备金增加384.4万美元，物业运营费用增加53.6万美元，一般及行政费用减少74.7万美元（7%）[128] 房地产投资减值费用情况 - 2022年上半年，公司确认了6140万美元的房地产投资减值费用，涉及20处待售房产和1处投资性房产，2021年同期无减值费用[134] 贷款损失准备情况 - 2022年上半年，公司记录了460万美元的贷款损失准备，部分被80万美元的贷款回收抵消，2021年同期无贷款损失准备[135] 一般及行政费用情况 - 2022年上半年，公司的一般及行政费用减少70万美元，降幅为7%，主要因激励薪酬、股票薪酬、专业服务和其他行政费用减少，部分被现金工资增加抵消[137] 资金状况及需求情况 - 截至2022年6月30日，公司现金余额3030万美元，循环信贷额度可用借款能力3.95亿美元，ATM计划可用额度4.765亿美元，预计可满足至少未来12个月的资金需求[143] 现金流量情况 - 2022年上半年，公司经营活动提供的净现金为6830.2万美元，较2021年同期减少230万美元；投资活动使用的净现金为1.25644亿美元；融资活动提供的净现金为6771.4万美元[148] 高级无抵押票据发行情况 - 2021年6月17日，公司子公司完成4亿美元3.875%高级无抵押票据的私募发行，年利率3.875%，每半年付息一次，截至2022年6月30日，公司遵守所有适用财务契约[151] 信贷协议额度及余额情况 - 公司修订后的信贷协议提供6亿美元无抵押循环信贷额度和2亿美元无抵押定期贷款额度，截至2022年6月30日，定期贷款余额2亿美元，循环信贷额度余额2.05亿美元[153][154] 贷款利率情况 - 循环信贷额度贷款利率为基准利率加0.10% - 0.55%或LIBOR加1.10% - 1.55%；定期贷款利率为基准利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%，截至2022年6月30日，公司遵守所有适用财务契约[155][156] 资金承诺情况 - 截至2022年6月30日，公司承诺为某些三网租赁设施的扩建、建设和资本改进提供720万美元资金，其中190万美元在资金到位时租金将增加，预计在未来一到两年内支付[157] 股息支付情况 - 公司需支付股息以维持REIT地位，预计按季度现金分红，年股息金额不少于年度REIT应纳税所得额的90% [158] 修订信贷协议额度规定情况 - 修订信贷协议规定循环信贷承诺本金总额为6亿美元，无担保定期贷款额度本金总额为2亿美元[162] 贷款未偿还情况 - 截至2022年6月30日，公司有2亿美元定期贷款未偿还，循环信贷安排下有2.05亿美元未偿还[163] 贷款适用利率情况 - 循环信贷安排下贷款适用利率为基础利率加0.10% - 0.55%或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加1.10% - 1.55%；定期贷款适用利率为基础利率加0.50% - 1.20%或LIBOR加1.50% - 2.20%[163] LIBOR相关情况 - 2022年6月30日后，FCA不再说服或强迫银行提交LIBOR计算利率，美元LIBOR部分期限推迟至2023年6月30日停止发布[165] 利率变动对利息费用影响情况 - 假设2022年6月30日公司可变利率债务利率提高100个基点，2022年上半年利息费用将增加约200万美元[165] 利率风险对冲情况 - 截至2022年6月30日，公司没有用于对冲利率风险的掉期协议[166] 公司披露控制和程序情况 - 截至2022年6月30日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[168] 财务报告内部控制情况 - 截至2022年6月30日的季度内，公司财务报告内部控制没有发生重大影响的变化[169]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，CareTrust REIT的市场资本为18.73亿美元，企业价值为25.52亿美元[16] - 2022年第一季度，总收入为46,476千美元，较2021年同期的45,751千美元增长1.6%[31] - 2022年第一季度，净亏损为43,264千美元，而2021年同期净收入为20,486千美元[31] - 2022年第一季度，普通股每股亏损为0.45美元，而2021年同期为盈利0.21美元[31] - 2022年3月31日的净收入为20,486千美元，2021年12月31日为18,261千美元[33] 用户数据 - CareTrust REIT的投资组合包括228个净租赁医疗保健物业，运营床位/单位总数为23,834[14] - 截至2022年3月31日，租户数量已扩展至22个运营商[14] - 2022年3月31日，前十大租户的总租金为162,643千美元，占总租金的83.4%[23] - 2022年3月31日，前五大租户的租金总额为125,484千美元，占总租金的64.3%[23] - 2022年3月31日，所有其他租户的租金为32,362千美元，占总租金的16.6%[23] 财务指标 - 2022年第一季度，正常化的资金运营（FFO）为29,804千美元[32] - 2022年3月31日的资金可分配总额（FAD）为36,204千美元，2021年12月31日为38,347千美元[33] - 2022年3月31日的每股FAD为0.38美元，2021年12月31日为0.40美元[33] - 2022年3月31日的每股正常化FAD为0.38美元，2021年12月31日为0.41美元[33] - 2022年3月31日的总负债为749,358千美元，2021年12月31日为725,091千美元[35] 投资与收益 - 2022年第一季度，CareTrust REIT的初始投资总额为21.43亿美元，初始租金为2.00亿美元[19] - 2022年第一季度，初始收益率为8.9%[19] - 2022年3月31日，公司的总净租赁资产为1,997,972千美元，年化租金为195,005千美元，当前收益率为9.8%[22] - 2022年3月31日，技能护理资产类型的投资占总投资的68.1%，年化租金占总租金的70.2%[22] - 2022年3月31日，技能护理资产的投资为1,361,526千美元，当前收益率为10.0%[22] 地理分布 - 截至2022年3月31日，加州的租金收入为48,816千美元，占总租金的25.0%[26] - 截至2022年3月31日，德克萨斯州的租金收入为40,620千美元，占总租金的20.8%[26] - 2022年3月31日，前五个州的租金收入占总租金的68.4%[26] - 2022年3月31日，地理多样化的租金占比为7%[24] 负面信息 - 2022年第一季度，折旧和摊销费用为13,575千美元，较2021年同期的13,473千美元略有增加[31] - 2022年第一季度，物业税支出为1,420千美元，较2021年同期的696千美元显著增加[31] 未来展望 - 2024年的租金到期金额为1,537千美元，占总租金的0.8%[27] - 2022年3月31日的净债务与企业价值比率为3.7，2021年12月31日为3.9[36] - 2022年3月31日的总资产为1,593,941千美元，2021年12月31日为1,640,848千美元[35]

财务数据和关键指标变化 - 本季度，正常化FFO同比增长5.2%，达到3590万美元；正常化FAD同比增长4.8%，达到3790万美元 [21] - 摊薄后，正常化FFO同比增长2.8%，至每股0.37美元；正常化FAD同比增长2.6%，至每股0.39美元 [21] - 本季度租金收入为4600万美元，较2021年第四季度的4910万美元减少310万美元 [21] - 本季度现金收款率为合同现金租金的94.8%，包含150万美元保证金的使用；若不包含保证金使用，现金收款率为91.8%；4月现金收款率为合同现金租金的93.2%，无保证金使用；预计5月收款情况与4月相似 [23] - 公司流动性极强，现金约2500万美元，循环信贷额度下可用资金4.95亿美元；杠杆率也很强，净债务与正常化EBITDA比率为3.9倍，净债务与企业价值比率为27%，固定费用覆盖率为8.3倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度约95%的租金已收取，4月收取93%，5月收款情况与4月基本一致 [9] - 熟练护理业务入住率从第四季度到第一季度保持稳定，目前为71.4%，而疫情前入住率为78%，2021年1月最低为67% [9] - 老年住房业务入住率上升100个基点，目前为77%，疫情前入住率为84%，去年11月最低为75% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房资产持续涌入市场，机会范围广泛，从不稳定、非战略性资产到不符合三重净租赁结构的A类资产都有 [15] - 熟练护理业务方面，在公司有优势的地理区域，有更多稳定和非现金流收入的交易进入市场，但总体定价仍然过高 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售、重新租赁或重新利用32处受疫情影响的物业，其中已与Landmark Recovery签订租赁协议，将3处辅助生活物业改造为物质成瘾康复中心；另外27处资产处于销售初期；剩余2处尚未正式推向市场 [7][8] - 公司认为行为健康资产类别不仅为处理自身表现不佳的资产提供新途径，还带来高需求、供应不足的投资增长机会 [10] - 公司与熟练护理领域领先的过渡到HUD贷款机构合作，参与已知和希望建立新关系的运营商的增长 [11] - 公司进行了关键人事变动，聘请Scott Grossman为资产管理副总裁，释放关键人才专注于建立运营商和投资渠道，重点寻找非公开市场交易 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场紧张继续对入住率恢复和利润率造成压力，但运营商表示最困难时期已过去 [9] - 公司对行为健康资产类别增长潜力感到兴奋，虽处于发展运营商关系的早期阶段，但前景乐观 [10] - 公司谨慎乐观地认为，未来几个季度将获得更多类似第一季度的一次性交易，目前投资渠道规模在1.5亿至1.75亿美元之间 [18] 其他重要信息 - 公司在本季度记录了5970万美元的减值费用，原因是决定出售27处资产 [22] - 公司产生了120万美元与待售物业相关的未报销物业费用 [22] - 公司记录了380万美元的贷款损失准备金，其中包括460万美元的新准备金，部分被75万美元对已不在投资组合中的租户的先前预留贷款回收所抵消 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 27处待售资产的收益美元范围以及计算处置资本化率时所依据的租金或NOI是多少 - 公司表示目前仍处于早期阶段，在收到投标之前，不想过多透露收益范围 [26] 问题: 减值后新的账面价值是多少 - 公司表示该信息在10 - Q报告的附注3中可以找到 [27] 问题: 从第一季度到第二季度，除150万美元保证金使用消失外，还有哪些影响第二季度建模的变动因素 - 公司表示就租金而言，已提供4月和5月合同现金租金情况；关于下季度可加回的一次性成本，目前想不到其他项目，除非因出售资产产生物业类型费用 [28] 问题: 覆盖率是否已触底，是否会有新的关注租户出现 - 公司认为不会有新的租户加入关注名单，目前正在处理已出现问题的租户，但剩余运营商仍可能需要政府支持，政府支持取消后可能面临困难 [29] 问题: 32处重新定位资产中熟练护理设施和老年住房的比例 - 公司表示绝大多数是老年住房，有一组熟练护理设施待售，其余均为老年住房 [32] 问题: 是否有州暴露阈值限制公司在某些州的潜在机会，以应对州运营的医疗补助变化风险 - 公司表示不担心与加利福尼亚州和得克萨斯州的优秀运营商一起发展，只要根据当前现实进行承保即可；得克萨斯州在某些方面的举措有助于优质运营商，而加利福尼亚州市场上可获取的项目较少 [33][34] 问题: 佛罗里达州熟练护理业务的吸引力是否在公司关注范围内 - 公司表示一直在关注全国机会，但目前在佛罗里达州没有重要的运营合作伙伴，不过佛罗里达州绝对在关注范围内 [35] 问题: 过渡到HUD贷款计划的详情，以及运营商获得HUD债务融资后如何减少未来稀释 - 公司表示不会大幅增加该贷款计划的风险敞口，会尽力匹配资金流入和流出；该计划主要用于拓展现有租户关系或在未来发展售后回租关系；此外，给予该计划更多关注已带来一些超出2 - 3年展望的有趣机会 [36][38] 问题: 3处转换为住宅成瘾康复中心的物业，在成瘾康复业务成熟后，EBITDAR租金覆盖率和稳定入住率的预期是多少 - 公司表示仍需完成一些监管程序，租金将在重建工作完成后开始收取，预计每个设施重建成本约数百万美元；稳定租赁覆盖率将超过3倍，入住率应在90%以上，根据Landmark的过往记录，通常6个月内可达到该水平；预计若监管程序完成，开发工作将于今年夏天开始，租金将在12 - 18个月后开始收取 [41][42] 问题: 老年住房和熟练护理设施转换为成瘾康复中心哪个更容易 - 公司表示两种物业类型都适合转换，此次选择的是辅助生活物业，也曾考虑过熟练护理设施，但因某些原因未能与Landmark达成转换协议 [44] 问题: 当前投资市场的估值情况，利率上升是否影响估值，以及未来几个季度估值趋势 - 公司表示目前尚未看到利率上升对估值产生影响，但HUD贷款利率升至4%以上，预计未来几个季度会影响定价；市场在第一季度处于狂热状态，第二季度随着更多交易进入市场开始放缓，可能是供需关系的影响 [46] 问题: 过去几个季度估值高是因为产品供应不足和买家众多，现在是否仍然如此，更多产品进入市场是否会使估值正常化 - 公司认为随着更多熟练护理资产进入市场，定价将趋于正常化；虽然优质资产仍会被高价竞拍，但一些小市场和二级市场的定价有望下降，目前已开始出现这种趋势 [47][48] 问题: 上述情况是否适用于老年住房和熟练护理设施资产 - 公司表示更关注熟练护理业务的定价，因为其占当前投资组合的80% - 85%；对于老年住房业务，由于合作运营商所在市场有限，不太了解其定价情况 [49] 问题: 32处资产重新定位计划中，另外2处资产的处理方案是否确定 - 公司表示仍在评估，这2处资产目前正常支付租金，租户希望继续租赁，关键在于能否获得有吸引力的价格，目前分析尚未完成，尚未做出决定 [50] 问题: 是否有Pennant资产转移到Ensign，以及1.5亿至1.75亿美元投资渠道的资产组合和预期收益率 - 公司表示有3处Pennant资产转移到了Ensign；投资渠道主要是熟练护理资产，预期收益率在中高8% [52] 问题: 行为健康领域的竞争格局如何 - 公司认为该领域非常分散且不成熟，在机构管理和信用方面与30 - 40年前的熟练护理业务类似，寻找优秀运营商存在挑战，因此公司分配更多人才到投资部门以寻找最佳运营商 [54] 问题: 3处重新定位物业的全成本基础收益率，以及租金收取预期，未收租金是否与32处待重新定位资产有关 - 公司预计综合3处物业，在考虑所有投资后收益率将达到8%以上，但需考虑资产减值因素；目前难以准确说明未收租金的回收情况，因为涉及与租户的谈判、处理时间、收益以及租户合作等诸多变动因素 [55][56] 问题: 从5 - 10年来看，行为健康行业将如何发展，如何变得更具机构化，政府在此过程中扮演什么角色，行业增长前景如何 - 公司认为机构资本正在进入该领域，资金支持将吸引更成熟的运营商进入；该行业历史较短，2008年奥巴马总统的相关政策创造了市场；虽然难以预测其成熟所需时间，但预计5 - 10年后仍会存在从个体经营者到机构化的多种经营形式 [59][60]