公司业务概况 - 公司主要业务是在美国收购、拥有、资产管理和翻新高级酒店物业，其酒店组合集中在主要门户城市和度假胜地[132] - 公司旗下酒店由第三方管理，包括独立运营商或品牌运营商，如万豪国际集团[132] 公司战略与目标 - 公司目标是通过股息和持续的资本增值，为股东带来长期回报，超过同行水平[130] - 公司战略是进行严格的资本配置，专注于北美城市和度假市场的优质酒店资产，积极进行资产管理，并采用保守的杠杆水平[130] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括经济负面变化、行业竞争加剧、战略执行失败、酒店翻新和管理风险等[127] 酒店资产分布 - 截至2019年3月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村，共10,093间客房，分布在北美和美属维尔京群岛的21个不同市场[128] 业务收入占比 - 2019年第一季度，客房收入约占公司总收入的68%[135] 财务评估指标 - 公司使用入住率、平均每日房价、每间可售房收入、息税折旧摊销前利润等指标评估财务状况和经营业绩[134] - 公司使用EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDA、FFO和调整后FFO等非GAAP财务指标评估酒店业绩，但这些指标有局限性，应与GAAP指标结合使用[182][183] 酒店运营指标整体变化 - 2019年第一季度，公司旗下酒店整体入住率为73.1%，平均每日房价为216.45美元，每间可售房收入为158.30美元，较2018年同期下降0.2%[139] - 2019年第一季度酒店入住率72.9%，较2018年同期的73.6%下降0.7%；平均每日房价215.83美元，较2018年同期增长0.1%；每间可售房收入157.38美元，较2018年同期下降0.8%[143] 单家酒店运营指标变化 - 2019年第一季度，哈瓦那小屋基韦斯特酒店每间可售房收入同比增长100.0%，涨幅最大；丹佛樱桃溪JW万豪酒店每间可售房收入同比下降36.4%，降幅最大[139] 总营收变化 - 2019年第一季度总营收2.024亿美元，较2018年同期的1.815亿美元增长11.5%，即2090万美元[141] 酒店运营费用变化 - 2019年第一季度酒店运营费用1.586亿美元，较2018年同期的1.394亿美元增长13.8%，即1920万美元[147] 折旧和摊销费用变化 - 2019年第一季度折旧和摊销费用较2018年同期增加410万美元，增幅16.4%[149] 公司费用变化 - 2019年第一季度公司费用710万美元，较2018年同期的980万美元下降27.8%，即270万美元[150] 业务中断保险收入变化 - 2019年第一季度公司确认业务中断保险收入880万美元，2018年同期为600万美元[152] 利息费用变化 - 2019年第一季度利息费用1170万美元，2018年同期为990万美元[153] 所得税收益变化 - 2019年第一季度记录所得税收益380万美元，2018年同期为20万美元[154] 未偿还债务情况 - 截至2019年3月31日，公司有10亿美元未偿还债务，加权平均利率4.13%，加权平均到期日约4.2年[162] - 截至2019年3月31日，未偿还债务面值为10亿美元，其中3亿美元为浮动利率债务[204] 资产负债表灵活性 - 公司31家酒店中有23家未被抵押债务所累，资产负债表具有灵活性[162] 股权分销协议情况 - 公司有一项最高2亿美元的股权分销协议（当前ATM计划），但尚未出售任何股份[164] 股票回购计划情况 - 董事会批准了2.5亿美元的股票回购计划，2019年第一季度回购3143922股，均价9.52美元，总价3000万美元，截至2019年5月9日剩余授权额度1.878亿美元[165] 高级无担保信贷安排情况 - 公司有一项3亿美元的高级无担保信贷安排，2020年5月到期，可延期一年，截至2019年3月31日已借款6000万美元，之后又借了3000万美元[167] 无担保定期贷款情况 - 公司有1亿美元、2亿美元和5000万美元的无担保定期贷款，分别于2021年5月、2022年4月和2023年10月到期[170] 现金流量情况 - 2019年第一季度运营活动提供净现金2190万美元，投资活动使用净现金3030万美元，融资活动提供净现金20万美元[172][173][174] 公司现金情况 - 截至2019年3月31日，公司有3650万美元的无限制公司现金、4690万美元的受限现金，高级无担保信贷安排下有2.4亿美元的借款额度[171] 股息分配计划 - 公司计划向股东分配至少等于REIT应税收入的股息，以避免缴纳公司所得税和消费税，并符合REIT的税收优惠条件，每年分配比例至少为90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）加上90%的止赎财产净收入超过相关税收的部分，减去任何超额非现金收入[176] 财产改善基金情况 - 截至2019年3月31日，公司已为资本项目在财产改善基金中预留4260万美元，包含在受限现金中[179] 资本改善支出情况 - 2019年第一季度资本改善支出约2110万美元，预计2019年酒店资本改善支出约1.25亿美元[180] 净利润变化 - 2019年第一季度净利润为898万美元，2018年同期为433.8万美元[192][194] EBITDA变化 - 2019年第一季度EBITDA为4578.9万美元，2018年同期为3893.2万美元[192] 调整后EBITDA变化 - 2019年第一季度调整后EBITDA为4916.8万美元，2018年同期为4343.9万美元[192] FFO变化 - 2019年第一季度FFO为3797.6万美元，2018年同期为2924万美元[194] 调整后FFO变化 - 2019年第一季度调整后FFO为4192.7万美元，2018年同期为3374.7万美元[194] 遣散费情况 - 2018年第一季度遣散费584.7万美元，包括前首席财务官离职的300万美元和纽约列克星敦酒店员工自愿买断的280万美元[192][193][194][196] 酒店经理过渡和开业前项目费用变化 - 2019年第一季度酒店经理过渡和开业前项目费用29.7万美元，为酒店重新开业的开业前成本；2018年同期为 - 218.3万美元，为管理协议终止的关键资金加速摊销[192][194][196] 浮动利率债务影响 - 浮动利率债务市场利率波动100个基点，每年利息费用将增减300万美元[204] 物业和设备折旧情况 - 物业和设备按直线法折旧，建筑物、土地改良和建筑改良折旧年限为5 - 40年，家具和设备为1 - 10年[198]

公司基本信息 - 公司于2004年7月开始运营，2005年5月成为公开报告公司[22] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为“DRH”[22] 员工与酒店数量 - 截至2018年12月31日，公司拥有31家全职员工[22] - 截至2018年12月31日，公司拥有31家高级酒店和度假村[26] - 截至2018年12月31日，公司有31名全职员工[53] 投资组合收益来源 - 2018年全年，公司超90%的投资组合EBITDA来自核心城市和度假目的地酒店[28] 酒店抵押与债务情况 - 截至2018年12月31日，公司31家酒店中的23家未被抵押债务所累，3亿美元高级无担保信贷安排下无未偿还借款[35] - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务包括特定物业抵押贷款和无担保企业定期贷款[38] 运营合伙企业权益结构 - 公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接或间接拥有运营合伙企业99.6%的有限合伙单位，其余0.4%由第三方持有[39] - 截至2018年12月31日，有限合伙人持有796,684个运营合伙单位[39] 公司收购策略 - 过去八年公司收购主要聚焦有独特增值机会的酒店[30] 税务相关情况 - 自2018年9月1日起，公司运营合伙企业按美国联邦所得税法被视为合伙企业[63] - 2018年9月，公司间接子公司DiamondRock Cayman Islands, Inc.和CPFB Holdings, LLC选择作为应税子公司[67] - 2018年9月，美国国税局发布指引，全球无形低税收入（GILTI）计入应税收入时符合95%总收入测试的合格房地产投资信托基金（REIT）收入[68] - 2018年12月18日，美国国税局发布拟议的外国账户税收合规法案（FATCA）法规，消除对可产生美国来源利息或股息的财产处置所得总收益的FATCA预扣[69] - 2018年12月21日，美国国税局采用最终合伙企业审计法规，保留房地产投资信托基金使用不足股息程序的能力[71] 市场供应预测 - 2019年，公司预计前25大城市市场酒店供应将增长2.9%[79] - 截至2018年12月31日，公司在纽约市拥有4家酒店，占客房总数的15%，预计2019年纽约市市场供应将增长7.5%[80] - 截至2018年12月31日，公司在波士顿拥有2家酒店，约占客房总数的12%，预计2019年波士顿市场供应将增长4.8%[80] 酒店经营影响因素 - 公司酒店受季节性波动影响，会导致财务状况和经营业绩波动[81] 酒店协议限制 - 公司酒店管理和特许经营协议初始期限一般为5 - 40年，部分续约期为5 - 45年，可能影响酒店出售价格[95] - 公司抵押协议转让需获贷款人同意，支付固定比例费用及相关成本，限制酒店出售[97] - 公司部分酒店地面租赁协议转让需出租人同意，剩余期限少于40年的租赁物业出售或遇困难[99] 资金留存限制 - 公司每年需至少分配90%的REIT应纳税收入以维持税收地位，限制资本支出资金留存[102] 酒店重建情况 - 公司预计2020年重新开放Frenchman's Reef酒店，但未与保险公司就重建范围和成本达成协议[106] 灾害地区酒店收入占比 - 2018年，位于易受灾害和恐怖袭击地区的酒店占公司总收入的72%[108] 酒店保险免赔额 - 公司佛罗里达和美属维尔京群岛酒店因命名风暴的免赔额为总保险价值的5%，加州酒店因地震的免赔额为总保险价值的5%[109] 酒店品牌运营情况 - 截至2018年12月31日，公司31家酒店中有19家运营万豪旗下品牌，3家运营希尔顿旗下品牌[118] - 截至2018年12月31日，公司有13家酒店根据万豪或希尔顿的特许经营协议运营[120] - 2016年万豪收购喜达屋酒店及度假村，导致公司万豪品牌酒店组合集中度增加，31家酒店中有19家为万豪品牌[128] 酒店土地租赁情况 - 公司9家酒店全部或部分土地持有租赁权或转租权，盐湖城万豪市中心酒店的土地租赁剩余期限为36年[133] 酒店罢工影响 - 2018年波士顿滨海威斯汀酒店罢工对酒店运营产生负面影响[140] 网络安全风险 - 公司和酒店经理面临网络安全风险，可能对业务运营、财务报告和声誉产生重大不利影响[147] - 公司和酒店经理购买网络保险，但网络攻击仍可能导致财产损失[148] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，未投保的法律费用支出会对财务状况和经营成果产生重大不利影响[150][151] 经济环境影响 - 经济衰退时公司借款困难，CMBS市场变化可能减少公司可用债务资本[154] - 经济增长停滞或衰退会导致公司平均每日房价、入住率和每间可售房收入下降，影响经营成果[155][156] 债务契约限制 - 公司现有债务的财务契约可能限制运营和向股东分配的能力，违约会产生重大不利影响[158][159][160][162] 债务再融资风险 - 公司债务存在再融资风险，若无法按可接受条款再融资，可能面临不利选择[165] 债务违约后果 - 若公司未来违约，贷款人可能对酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入确认[166][167] 环境法规影响 - 公司酒店受环境法规约束，可能承担污染清理费用，影响财务状况和股东分配能力[176][179] - 气候变化相关法规变化可能要求公司对酒店进行重大投资，增加能源成本，影响经营成果和股东分配能力[181] REIT资格维持与税收 - 为保持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配少于100%，将对未分配应纳税收入缴纳联邦企业所得税，若低于联邦税法规定的最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[192] - 公司TRS资产价值不得超过REIT总资产价值的20%，国内TRS需就其应纳税收入缴纳联邦和州所得税，非美国TRS可能在运营地纳税[193] - 与TRS的交易若未按公平交易原则进行，超额部分将面临100%的消费税[194] - 公司需满足两项总收入测试，TRS租户支付的租金需被视为“不动产租金”，否则将无法获得REIT资格[196] - 为保持REIT资格，任何应税年度后半段，不得有超过50%价值的流通股由五个或更少个人直接或间接持有，酒店经理不得直接或间接持有超过35%的公司股份[197][198] - 若公司未能获得REIT资格且不符合法定救济条款，将按企业税率缴纳联邦所得税，可能需借款或出售资产缴税，且无法重新选择REIT身份直至第五个日历年[188] - 若公司未能获得REIT资格但符合某些救济条款，可保留REIT身份，但可能需缴纳高额惩罚税[188] 股权限制 - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的已发行普通股或已发行股本价值，某些“穿透实体”可拥有至多15% [210] 股份发行权限 - 公司董事会有权发行至多4亿股普通股和1000万股优先股，可对未发行股份进行分类或重新分类，并设定相关条款[211] 股息税收情况 - 公司股息一般不符合降低税率条件，按普通所得税税率征税，2017年12月31日至2026年1月1日，非企业纳税人可扣除至多20%的普通REIT股息[202] 公司控制权限制 - 公司章程的提前通知条款可能限制第三方获得公司控制权[212] - 年度股东大会上，董事提名和其他事项提议有特定方式[212] - 特别股东大会上，仅通知中指定事项可提交，董事提名有特定方式[212] - 提前通知条款可能延迟、推迟或阻止涉及普通股溢价或符合股东利益的交易或控制权变更[212] - 马里兰州法律规定可能限制第三方获得公司控制权[213]