公司面临的经营风险 - 公司因投资大公园项目预计土地销售和分配延迟，导致投资公允价值下降，产生2690万美元减值[106] - 公司业务受新冠疫情影响，可能面临资产减值，若疫情长期对经济产生重大负面影响，公司经营和财务状况将受不利影响[106] - 公司开发和建设项目存在风险，可能导致项目无法按预算和进度完成，影响财务状况和经营成果[107][110] - 公司需在实现重大收入前对物业进行大量投资，若无法获得额外融资或履约保函、信用证，可能导致项目延迟或成本增加[111] - 公司社区均位于加利福尼亚州，易受该州经济、政治、竞争和监管环境变化以及自然灾害影响[112][113] - 公司高度依赖与房屋建筑商的关系，若建筑商不认为公司社区适合建房或无法完成土地购买承诺，公司土地销售和收入将受影响[114][115] - 公司物业产权可能存在缺陷，即使持有产权保险也可能无法覆盖所有损失[116][117][118] - 通货膨胀可能增加公司材料和劳动力成本，同时影响房屋需求和债务融资成本，降低公司利润率[119] - 公司在加利福尼亚州市场面临激烈竞争，可能影响其吸引买家、销售或租赁物业以及获取资源的能力[120] - 房地产价值波动可能导致公司对房地产资产或投资进行减值，影响财务状况和经营成果[121][123] - 公司项目面临审批时间长和复杂的问题，可能导致住宅和商业地产需求下降，被迫低价出售或出租物业，降低利润率甚至造成亏损[128] - 公司项目受环境规划和保护法律法规约束，获取和维护许可证及审批需投入大量时间和费用，未来要求可能更严格[129] - 公司可能因环境问题承担责任，包括调查和清理污染的费用，保险覆盖可能有限[132][135] - 公司可能面临诉讼，导致辩护成本、和解金、罚款或判决，影响财务状况和经营成果[137] - 公司保险成本可能增加或保险范围受限，若保险公司破产，更换保险可能不利[139][140] - 公司依赖关键人员，若人员离职，可能影响经营成果和财务状况[141] - 网络攻击或网络恐怖主义行为可能扰乱公司业务运营和信息技术系统，导致机密或敏感信息泄露，《2018年加州隐私法》（CCPA）生效，公司若应对不当可能面临声誉损害、成本增加和法律责任[193][194] 公司股权结构与股东情况 - 截至2020年12月31日，公司在运营公司的所有权权益为62.5%，运营公司按比例向公司进行税务分配[142] - 截至2020年12月31日，Lennar持有公司约39%的有表决权股份，Lennar和Castlelake及其各自关联方分别持有公司约39%和17%的有表决权股份，合计约56%[146][148] - 公司与Lennar有交易且可能存在竞争，Lennar在收购公司物业时可能有优势[146][147] - 运营公司有限合伙协议规定，“感兴趣股东”指直接或间接拥有公司15%或更多流通投票股份的人，其三年内进行某些业务组合会受影响[160] - 截至2020年12月31日，公司有69,051,284股A类普通股流通在外，另有79,257,314股A类普通股预留用于运营公司A类单位的交换和B类普通股的转换[187] - 公司有一份有效的S - 3表格上架注册声明，用于某些现有股东持有的A类普通股的转售以及公司可能发行的用于交换运营公司A类单位或旧金山风险投资A类单位的A类普通股，此外，激励奖励计划下有4,689,214股A类普通股可供未来发行[189] - 公司拥有A类和B类两种流通股，两类股东每股均有一票表决权且同时获分配，B类每股分配额为A类的0.0003倍[347][354] - 2018 - 2020年，A类普通股分别为66,810,980股、68,788,257股、69,051,284股；B类普通股分别为78,838,736股、79,233,544股、79,233,544股[347] - 2018年1月1日，A类普通股62,314,850股，B类普通股81,463,433股，总资本1,905,609美元[347] - 截至2020年12月31日，控股公司及其子公司持有运营公司约62.5%的A类普通股和100%的B类普通股，剩余37.5%为非控股权益[426] - 2020 - 2019年公司通过股权交易增加了在运营公司的所有权权益[429] 公司债务与融资情况 - 截至2020年12月31日，公司7.875% 2025年到期的高级票据总债务约为6.25亿美元，循环信贷安排下有1.247亿美元可借款[166] - 公司可能需额外资本执行垂直开发计划，但无法保证能以有利条件获得新的债务或股权融资[161] - 公司预计部分资本来自公共融资，如CFD债券发行、税收增量融资和州及联邦赠款，其受多种外部因素影响[162] - 公司债务违约可能导致债权人加速相关债务，循环信贷安排下的贷款人可终止信贷承诺[167] - 若公司无法按时偿还债务，可能需再融资，若利率上升会影响现金流和经营业绩，无法再融资则可能处置资产或违约[168] - 公司可能增加杠杆执行开发计划，董事会可随时改变目标债务水平，增加债务会加剧相关风险[169] - 公司未来债务融资和股权证券发行可能影响A类普通股市场价格，稀释现有股东持股[171] - 公司循环信贷安排下的借款按伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加适用利差计息，英国金融行为监管局计划在2021年底前逐步淘汰LIBOR，美国替代参考利率委员会提议有担保隔夜融资利率（SOFR）作为美元LIBOR的替代[176][177] - 公司市场风险主要来自债务，截至2020年12月31日，公司有6.176亿美元的未偿合并债务，均按固定利率计息，未使用衍生金融工具或衍生商品工具进行交易[328][329] 公司财务报告审计情况 - 独立注册公共会计师事务所德勤对公司截至2020年和2019年12月31日的合并财务报表以及2020年12月31日结束的三年期间的相关报表发表了无保留审计意见，并对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[331][332] 公司关键财务指标变化 - 2020年总资产为2961985千美元，较2019年的3004700千美元下降1.42%[338] - 2020年总负债为1051887千美元，较2019年的1095900千美元下降4.02%[338] - 2020年总资本为1885098千美元，较2019年的1883800千美元增长0.07%[338] - 2020年总营收为153619千美元，较2019年的184380千美元下降16.79%[341] - 2020年总成本和费用为194870千美元，较2019年的234756千美元下降17.08%[341] - 2020年净收入为1094千美元，较2019年的22268千美元下降95.08%[341] - 2020年归属于公司的净亏损为428千美元，2019年为净收入9033千美元[341] - 2020年综合收入为859千美元，较2019年的23328千美元下降96.31%[344] - 2020年归属于公司的综合亏损为575千美元，2019年为综合收入9695千美元[344] - 2020年A类普通股基本加权平均流通股数为66722187股，2019年为66261968股[341] - 2018年净亏损67,945美元，2019年净收入22,268美元，2020年净收入1,094美元[347][350] - 2020年经营活动净现金使用78,499千美元，2019年为232,040千美元，2018年为343,296千美元[350] - 2020年投资活动净现金提供52,940千美元，2019年为311千美元，2018年为579千美元[350] - 2020年融资活动净现金使用23,541千美元，2019年提供83,206千美元，2018年使用10,131千美元[350] - 2020年末现金及现金等价物和受限现金为299,474千美元，2019年末为348,574千美元，2018年末为497,097千美元[350] - 2019年公司进行B类普通股发行，收益3千美元，高级票据发行收益125,000千美元[350] - 2020 - 2019 - 2018年公司总营收分别为1.53619亿美元、1.8438亿美元、4899万美元[400] - 2020 - 2018年杂项其他收入分别为35.6万美元、4.8万美元、857.3万美元，其中2018年出售高尔夫俱乐部运营物业获670万美元收益[394] - 2020 - 2019年公司合同资产期初余额分别为7300万美元、5060万美元，期末余额分别为8510万美元、7300万美元，分别增加1210万美元、2240万美元[401][403] - 2020年和2019年公司客户合同应收款和合同负债的期初和期末余额不显著[404] 公司业务运营与收入确认准则 - 公司是加利福尼亚州混合用途、总体规划社区的所有者和开发商，通过运营公司及其子公司开展业务[353] - 截至2020年12月31日，公司及其非合并实体的库存和物业均位于加利福尼亚州[359] - 公司自2018年1月1日起采用ASC Topic 606准则确认收入[363] - 土地销售收入在土地控制权转移给客户时确认，部分住宅用地销售协议含利润分成和营销费条款[364] - 管理服务收入在客户消耗服务利益时确认，交易价格含固定和可变部分[365] - 农业作物和能源收入在控制权转移给客户时确认，农业租赁收入按适用租赁会计准则确认[367] - 长期资产在出现减值迹象且预计未折现现金流低于账面价值时计提减值[368] - 公司对无形资产在预期合同期内按预期经济利益模式摊销费用[382] - 2020年1月1日公司采用ASU No. 2016 - 13，对财务报表无重大影响，且截至2020年12月31日无重大信用损失准备金[396][398] 各项目业务数据关键指标变化 - 2020年公司确认与大公园项目相关的非暂时性减值费用2690万美元，2018和2019年未发现非暂时性减值[378] - 2020、2019和2018年，公司发生的利息费用（包括债务发行成本摊销）均资本化计入存货，分别为5520万美元、4970万美元和5480万美元[379] - 2020、2019和2018年，公司广告费用分别为330万美元、170万美元和200万美元[379] - 截至2020年12月31日，公司对大公园合资企业A&R DMA未履行完的履约义务分配的受限交易价格为1650万美元[405] - 大公园合资企业的优先权益持有人有权获得总计4.76亿美元的优先分配，以及最多8900万美元的后续现金分配，截至2020年12月31日已分配4.313亿美元[407] - 截至2020年12月31日，运营公司持有大公园合资企业37.5%的百分比权益[407] - 2018年1月出售瓦伦西亚高尔夫球场获570万美元净现金收益，确认670万美元收益[395] - 2020年公司对大公园项目投资确认2690万美元减值损失[411] - 2020 - 2018年大公园项目土地销售给关联方收入分别为2700万、1.333亿、3900万美元，给第三方收入分别为2.21亿、1.377亿、1.718亿美元[413] - 2020 - 2018年大公园项目净（亏损）收入分别为 - 2940.6万、3488.6万、306.8万美元，公司份额分别为 - 1102.7万、1308.2万、115.1万美元[415] - 2017年公司向门户商业项目出资1.065亿美元，获75%权益[416] - 2020年门户商业项目两次资产出售分别获利约7480万、3740万美元，公司分别获分配约8030万、5630万美元[419][420] - 2020 - 2018年门户商业项目租金收入分别为8400万、8300万、1100万美元[421] - 2020 - 2019年门户商业项目净收入（亏损）分别为1.11845亿、 - 514万美元，公司权益收益（亏损）分别为8388.4万、 - 385.5万美元[422] - 2020年公司向瓦伦西亚土地银行项目出资420万美元，获10%权益，当年确认权益亏损160万美元[424][425] 公司税收分配与合资企业情况 - 公司与运营公司A类单位持有人和旧金山风险投资A类单位持有人签订TRA，需支付其所得税现金节省额的85%[152] - 若TRA于2020年12月31日终止，估计终止付款约为1.085亿美元，假设LIBOR为0.34%[154] - 2020年1月向管理合伙人支付460万美元税收分配款，源于2018年和2019年分配给其的应税收入[431] - 2021年1月运营公司向所有合伙人进行税收分配，总计290万美元（扣除应分配给控股公司的金额），管理合伙人分得140万美元[431] - 2016年5月运营公司通过收购旧金山合资企业所有已发行的B类单位，获得该合资企业的控股权[432] - 旧金山合资企业的A类单位持有人可随时按1:1比例（有调整情况）赎回单位，换取运营公司的A类普通股单位

财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并收入总计840万美元，主要来自关联方管理服务收入 [11] - 从两个非合并合资企业获得5240万美元收益，其中来自Five Point Gateway Campus出售两座建筑的Gateway Commercial Venture收益为5660万美元 [11] - 总合并成本和费用约为2450万美元，其中本季度销售、一般和行政费用为1770万美元 [12] - 本季度净收入为3640万美元，其中1950万美元分配给非控股权益，公司约为1700万美元 [12] - 本季度现金增加5550万美元，主要是由于Gateway Commercial Venture的8030万美元现金分配和1390万美元土地销售票据收款，部分被Valencia的库存支出和SG&A费用抵消 [21] - 截至2020年9月30日，总流动性约为3.952亿美元，包括2.706亿美元现金余额和1.25亿美元无担保循环信贷安排下的1.247亿美元借款额度 [22] - 资产负债率为25% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 Valencia业务线 - 本季度亏损320万美元，主要是销售、一般和行政费用 [13] - 收回与今年早些时候土地销售相关的土地销售票据1390万美元 [13] 旧金山业务线 - 本季度净亏损180万美元，主要是SG&A费用 [13] 大公园业务线 - 第三季度收入为810万美元，主要来自管理协议收入 [16] - 第三季度净亏损总计1020万美元，包括管理公司180万美元净收入和大公园合资企业运营1200万美元亏损 [16] - 公司在大公园合资企业的投资确认亏损420万美元 [16] 商业业务线 - 本季度收入为7560万美元，主要与Five Point Gateway Campus出售两座办公楼有关 [18] - 这两座建筑以3.55亿美元出售，合资企业偿还2.45亿美元项目级债务，并向成员进行1.07亿美元现金分配，公司获得8030万美元 [18] - 公司在Gateway Commercial Venture的投资确认约5660万美元收入 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶和奥兰治县市场过去12个月房价分别上涨8.2%和4.7%，预计未来12个月将分别上涨8.1%和7.4% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司维持保持强大资产负债表并继续投资社区的战略，通过投资基础设施和配套设施为不同人群创造优质生活、工作和社交空间，从而提升价值 [5] - 公司认为自身在洛杉矶县和奥兰治县市场具有独特优势，是满足住房市场需求的主要参与者，且消费者对公司社区的兴趣因疫情而增加 [24][25] - 公司计划明年举办投资者活动，若条件不允许则举办虚拟会议，以帮助投资者了解公司价值 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场表现良好，得益于历史低位的利率和各目标社区对住房的高需求 [7] - 消费者对开放空间、步道、低密度和配套设施的社区兴趣增加，这对公司业务有利 [25] - 房价上涨是供需失衡的结果，短期内供应不会增加，需求可能继续上升 [26] - 公司认为2021年是重要一年，若疫情得到控制，将加大房屋销售和交付力度 [64] 其他重要信息 - 公司账面价值约为20亿美元，相当于每股14美元，若将Valencia资产调整至市场价值，公司认为每股价值在17 - 18美元之间 [60][61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待近期房价上涨趋势以及对Newhall和大公园未来现金流和投资变现的影响 - 公司认为自身社区具有独特性，在市场上具有优势，消费者对公司社区的兴趣增加，房价上涨是供需失衡的结果，短期内供应不会增加，需求可能继续上升 [24][26] - 公司会谨慎考虑增加住宅用地供应，以确保首批建筑商能够盈利并为社区创造良好势头，同时基础设施建设进度也会限制供应 [27][28] 问题2: 公司长期房价升值假设是否有变化 - 公司通常关注未来两到四年的现金流，目前没有改变假设，因为已有健康的利润率，改变假设只会影响利润率 [29] 问题3: 如何看待近期消费者行为变化以及对餐饮和娱乐场所偏好的长期影响 - 公司会观察消费者行为变化，短期内社区的开放空间和配套设施满足了消费者需求，长期来看，公司认为疫情过后人们对社交生活的需求将增加，会加速和加强生活方式和娱乐场所的建设，但办公空间配置可能会发生变化 [32][33] 问题4: 本季度房屋建筑商销售趋势如何，10月是否有季节性放缓 - 大公园的房屋销售从第一季度开始增加，过去90天每周约销售12套，高于之前的每周10套，且这种增长趋势持续到了报告期（上周） [36][37] 问题5: 建筑商是否更愿意为大公园和Valencia的住宅用地支付更高价格，是否已重新启动开发活动 - 大公园计划明年下半年再推出新一轮住宅用地，目前尚未定价，但市场土地价格在上涨；Valencia未改变要价，过去60天建筑商的参与度和兴趣增加，希望年底能分享相关交易情况 [38][39] 问题6: Valencia目前待售的250块成品地块和100 - 150块部分开发地块是否在与建筑商洽谈并可能在年底前出售 - 250块待售地块已在洽谈中，预计年底或之后不久能完成交易，目标是达到350 - 400块住宅用地 [43] 问题7: 从现金流角度看，能否将疫情前季度库存增加约7000 - 8000万美元作为未来参考 - 土地开发支出季度间不稳定，不应期望与前期为第一阶段销售做准备时的支出相同，Valencia的基础设施建设与住宅用地数量关系不大 [44][45] 问题8: 大公园下一次地块销售是否与首次合资企业分配时间一致 - 预计明年大公园有足够的住宅用地销售和收入，公司将在满足遗留分配后开始获得分配，销售速度将决定何时推出更多住宅用地 [47] 问题9: 选举后加州当地政治环境变化对公司业务的影响 - 当地选举结果让公司感到放心，与欧文市、洛杉矶县和旧金山的合作关系稳固，州层面的变化对公司也没有影响 [48][49] 问题10: 大公园与New Home Company合作项目的最新情况以及当前市场反弹是否仍有必要 - New Home Company项目正在建设中，合作并非因为市场疲软或产品销售困难，而是为了保持产品细分和组合的完整性 [51][52] 问题11: Valencia房屋建筑商销售情况如何，是否已开始预售 - 房屋建筑商尚未开始预售，原计划3月举行盛大开业活动，目前正在进行实体和虚拟开业的并行准备工作 [53][54] 问题12: 2021年大公园和Valencia的地块销售目标是多少 - 公司认为第一年能销售750块住宅用地是不错的成绩，目前已超过预期，若能达到每年1000块并逐步增加到1500块将是良好的开端，实际情况可能会更多 [55][56] 问题13: 公司是否计算基于市场价值的账面价值，以及认为的合理股价范围是多少 - 公司账面价值约为20亿美元，相当于每股14美元，若将Valencia资产调整至市场价值，公司认为每股价值在17 - 18美元之间，且过去两年由于房价上涨和价值创造，公司认为自身价值被低估 [60][61]

公司股权结构 - 截至2020年9月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.5%的股份，在大公园合资企业中持股37.5%，在门户商业合资企业中持股75%[134] 门户商业合资企业资产出售情况 - 2020年8月，门户商业合资企业出售了总面积约66万平方英尺的两栋建筑，售价3.55亿美元，净收益约7480万美元，还偿还债务2.45亿美元，并向成员分配约1.07亿美元，其中公司获得约8030万美元[135] - 2020年8月，Gateway Commercial Venture出售两栋建筑，总价3.55亿美元，净收益约7480万美元[199] - 2020年5月，Gateway Commercial Venture出售土地和建筑，总价1.08亿美元，净收益约3740万美元[202] 五点门户园区资产出售现金分配 - 自2020年5月以来，五点门户园区的资产出售为公司带来了总计1.365亿美元的现金分配[136] 2020年第三季度财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度，公司收入为840万美元，较2019年同期的1200万美元减少360万美元，降幅30.3%[140] - 2020年第三季度，管理服务成本为610万美元，较2019年同期的770万美元减少160万美元，降幅20.5%[141] - 2020年第三季度，销售、一般和行政费用为1770万美元，较2019年同期的2590万美元减少820万美元，降幅31.7%[142] - 2020年第三季度销售、一般和行政费用从2019年的440万美元降至200万美元，减少了240万美元，降幅55.2%[167] - 2020年第三季度营收从2019年同期的4950万美元降至810万美元，减少4130万美元[177] - 2020年第三季度管理服务成本和费用从2019年同期的750万美元降至610万美元，减少140万美元，降幅18.1%[179] - 2020年第三季度销售、一般和行政费用从2019年同期的970万美元降至880万美元，减少80万美元，降幅8.7%[180] - 2020年第三季度关联方管理费用从2019年同期的780万美元降至340万美元，减少440万美元，降幅56.0%[181] - 2020年第三季度营收为530万美元，较2019年同期的870万美元减少340万美元，降幅39.3%[198] - 2020年第三季度成本和费用为450万美元，较2019年同期的1000万美元减少550万美元，降幅54.8%[200] 2020年前三季度财务数据关键指标变化 - 2020年前三季度，公司收入为4190万美元，较2019年同期的3750万美元增加440万美元，增幅11.8%[145] - 2020年前三季度，管理服务成本为1660万美元，较2019年同期的2280万美元减少620万美元，降幅27.2%[146] - 2020年前三季度，销售、一般和行政费用为5860万美元，较2019年同期的7760万美元减少1900万美元，降幅24.5%[147] - 2020年前三季度，来自非合并实体的权益收益为4540万美元，较2019年同期的450万美元增加4100万美元，增幅主要源于门户商业合资企业的收益增加，但被大公园合资企业土地销售活动的变化所抵消，且在2020年第一季度末，公司对大公园合资企业的投资确认了2690万美元的非暂时性减值[148] - 2020年前三季度收入从2019年的260万美元增至1890万美元，增加了1630万美元，主要因土地销售[155] - 2020年前三季度土地销售成本为1190万美元，占同期土地销售总收入的69.4%[156] - 2020年前三季度销售、一般和行政费用从2019年的1140万美元降至920万美元，减少了210万美元，降幅18.7%[157] - 2020年前三季度关联方管理服务收入从2019年的180万美元降至80万美元，减少了100万美元[168] - 2020年前九个月营收从2019年同期的2.629亿美元降至4450万美元，减少2.184亿美元[183] - 2020年和2019年前九个月土地销售成本分别为1530万美元和1.535亿美元，分别占该时期土地销售总收入的66.4%[184] - 2020年前九个月管理服务成本和费用从2019年同期的2190万美元降至1610万美元，减少580万美元，降幅26.6%[185] - 2020年前九个月销售、一般和行政费用从2019年同期的2680万美元增至2960万美元，增加280万美元，增幅10.5%[187] - 2020年前九个月关联方管理费用从2019年同期的2440万美元降至760万美元，减少1680万美元，降幅68.8%[188] - 2020年前九个月营收为2240万美元，较2019年同期的2590万美元减少350万美元，降幅13.5%[201] - 2020年前九个月成本和费用为2230万美元，较2019年同期的2940万美元减少710万美元，降幅24.2%[204] 2019年相关事件 - 2019年初因零售项目终止，公司确认了6490万美元的收益，并偿还了6510万美元的债务及1110万美元的应计利息[159] - 2019年10月，旧金山烛台点一期修订开发计划获批，预计包括约75万平方英尺办公空间、1600套住宅和30万平方英尺生活设施[160] - 美国国防部在2018年和2019年分别拨款3600万美元和6040万美元用于旧金山造船厂的重新采样工作[163] - 2019年第三季度土地销售成本为2450万美元，占该时期土地销售总收入的63.5%[178] 大公园项目情况 - 公司在大公园项目中拥有37.5%的权益，2020年初大公园项目向遗留权益持有人分配了7630万美元[171][173] - 大公园社区占地约2100英亩，设计包括约10500个住宅用地和约490万平方英尺商业空间[172] 现金及等价物与资金活动情况 - 截至2020年9月30日，公司合并现金及现金等价物为2.706亿美元，低于2019年12月31日的3.468亿美元[207] - 2020年前九个月经营活动净现金使用量较2019年同期减少1.355亿美元[213] - 2020年前九个月投资活动提供净现金5710万美元，2019年同期为51.7万美元[214] - 2020年前九个月融资活动净现金使用量为1810万美元，2019年同期为提供净现金8570万美元[216] 公司单位持有情况 - 截至2020年9月30日，运营公司A类单位由公司持有的数量为69,051,284，非控股权益成员持有的数量为41,363,271，总计110,414,555；2019年12月31日对应数量分别为68,788,257、41,363,271和110,151,528[221] - 截至2020年9月30日，旧金山风险投资的A类单位由非控股权益成员持有的数量为37,870,273，与2019年12月31日相同；两者合计数量2020年9月30日为148,284,828，2019年12月31日为148,021,801[221] - 截至2020年9月30日，运营公司非控股权益成员和旧金山风险投资的A类单位持有人持有79,233,544股B类普通股，转换比例为每1股B类普通股转换为0.0003股A类普通股[221] 关联方报销义务与支付计划 - 2020年4月1日，公司有1860万美元的关联方报销义务，其中1260万美元延期五年支付，年利率6%，已支付600万美元；公司预计2020年剩余时间、2021年、2022年和2025年分别进行2280万、2050万、3850万和1260万美元的本金报销支付[223] 信用证、受限现金、履约保证金及担保义务情况 - 2020年9月30日和2019年12月31日，未偿还信用证分别为130万和240万美元；对应受限现金和存款证分别为100万和140万美元；截至2020年9月30日，使用循环信贷额度约30万美元支持信用证[225] - 截至2020年9月30日，未偿还履约保证金为2.293亿美元[225] - 截至2020年9月30日，公司为市政机构提供的基础设施和公园建设担保的最大义务总额为1.983亿美元[226] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，公司未偿合并净债务为6.172亿美元，均无浮动利率计息[233] 公司控制程序与财务报告内部控制情况 - 管理层评估认为截至2020年9月30日，公司的披露控制和程序有效[235] - 本季度内公司财务报告内部控制无重大变化[236]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度合并收入总计2430万美元，主要包括瓦伦西亚的土地销售产生的1700万美元以及管理服务产生的收入 [13] - 从两个合资企业获得2390万美元收益，其中包括从网关商业合资企业75%的权益中获得的2800万美元收益 [13] - 合并成本和费用约为3430万美元，其中包括与瓦伦西亚土地销售相关的1190万美元销售成本，以及本季度1630万美元的销售、一般和行政费用 [14] - 本季度净收入约为1420万美元，其中760万美元分配给非控股股东权益，公司应占660万美元 [14] - 截至2020年6月30日，总流动性约为3.397亿美元，包括总计2.15亿美元的现金及现金等价物，以及无担保循环信贷额度下1.247亿美元的借款能力 [23] - 资产负债表稳健，债务与总资本比率为25.4% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 收入为1790万美元，主要与本季度70个住宅用地的交易有关，基本购买价格为1660万美元 [15] - 该销售产生了30%的毛利率，结构为10%的现金付款和一笔1490万美元的票据，该票据将于2020年12月到期，第三季度提前偿还了约1390万美元 [15] - 本季度业务线收入为170万美元 [15] 旧金山业务线 - 本季度净亏损为250万美元，主要是销售、一般和行政费用 [16] 大公园业务线 - 第二季度收入为680万美元，主要是根据管理协议确认的收入 [17] - 第二季度净亏损总计1020万美元，包括与管理公司相关的180万美元净收入和大公园合资企业运营的1200万美元亏损 [18] - 公司在大公园合资企业的投资确认了410万美元的亏损 [18] 商业业务线 - 本季度业务线收入为3740万美元，主要与向希望之城出售11英亩土地和18.9万平方英尺建筑有关，该房地产以1.08亿美元出售 [21] - 公司在网关商业合资企业的投资确认了约2800万美元的收入 [21] - 网关商业合资企业本季度向其成员进行了7500万美元的现金分配，五点公司占75%，即5630万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度每周房屋销售中位数为10套，第二季度为每周8套，截至目前本季度为每周12套 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于建设完全集成的多代社区，提供世界级的体育和娱乐设施以及优质的公立学校，吸引了购房者、投资者和商业空间用户 [9] - 在新冠疫情之前，公司就开始向医疗保健相关领域转型，未来医疗保健需求将增加，娱乐业务暂时搁置，办公方面除医疗保健外暂无计划 [38] - 对于大公园的住宅用地销售，公司会根据销售速度和产品情况调整销售计划，避免价格下行压力；若某些产品不受建筑商青睐，公司会自己建造并与新住宅公司合作 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司实施了新冠疫情应急计划，重点是保持强大的流动性，可在短时间内关闭三分之二的运营支出，50%的与就业相关的一般和行政费用是可自由支配的 [4] - 目前房屋销售情况良好，建筑商对购买住宅用地表现出积极态度，公司社区因低密度、开放空间等特点对购房者有吸引力 [6][7] - 由于市场条件仍不确定，特别是临近选举季，公司会谨慎行事，在看到未来几个月的情况后再做进一步判断 [29] 其他重要信息 - 公司董事长兼首席执行官被邀请担任政府商业和就业复苏特别工作组金融和基础设施委员会的联合主席，住房被确定为首要任务 [10] - 本月公司推出了新网站fivepoint.com，可用于了解公司战略和社区建设方法 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 瓦伦西亚的土地开发活动是否恢复，是否预计在年底前出售500个地块？ - 公司在瓦伦西亚第一阶段有1038个住宅用地进行了土地开发，之前提到的500个是2019年预计的潜在数量，实际2019年销售了781个，剩余257个 [26] - 目前有多家建筑商对超过400个住宅用地感兴趣，公司可能会进行更多土地开发以满足需求，待与建筑商达成租赁协议后推进 [27] 问题2: 从现金流角度看，未来一两个季度开发活动是否会恢复到疫情前水平？ - 由于市场条件仍不确定，特别是临近选举季，难以预测未来项目情况，公司会谨慎观察未来几个月的发展 [29] 问题3: 大公园的下一阶段情况如何，特别是费用建设关系方面？ - 就住宅用地销售而言，今年暂无销售计划，但会关注销售速度，若销售加速，可提前推出住宅用地 [30] - 对于某些建筑商不太感兴趣的产品，公司不会打折出售土地，而是会自己建造，并与新住宅公司合作 [31] 问题4: 费用建设关系实现后如何影响财务报表？ - 会通过房屋销售体现 [35] 问题5: 大公园还剩下多少地块？ - 大约有4000个地块 [36][64] 问题6: 本季度网关方面的现金分配预计会确认多少收益？ - 基于购买价格和初步分析，合资企业可能会在此次销售中确认7000万 - 7500万美元的收益，其中75%将归五点公司 [37] 问题7: 零售娱乐办公环境发生了巨大变化，公司商业业务在三个项目上有何变化以及未来将商业项目推向市场的时间安排？ - 公司在新冠疫情前就开始向医疗保健相关领域转型，如与希望之城的交易 [38] - 娱乐业务暂时搁置，公司认为社交互动、餐饮和娱乐环境未来会恢复，且需求可能会增加 [39] - 办公方面除医疗保健外暂无计划，需观察雇主、员工和消费者的行为调整 [39] 问题8: 之前提到的销售数据是针对大公园还是瓦伦西亚？ - 销售数据是针对大公园的，瓦伦西亚尚未开始销售房屋 [42] 问题9: 能否提供五点网关园区两座建筑购买者的更多细节、现金分配时间以及最后一栋建筑的开发计划？ - 现金分配可能在未来30天内进行，这将增强公司的流动性 [46][47] - 目前有能力建造约20万平方英尺的办公空间或10万平方英尺的医疗空间，考虑建造医疗空间，以配合希望之城的业务 [48] - 近期计划开始规划约9.5万平方英尺的设施，可能用于门诊手术、脊柱和影像等，已有相关需求和用户 [49] 问题10: 瓦伦西亚下半年的开发计划和销售情况如何，为何在下半年难以达成更多交易？ - 公司没有劳动力方面的限制，主要考虑与建筑商达成合适的交易结构，以确保土地价值和建筑商的执行舒适度 [51] - 公司会根据业务情况选择合适的建筑商，不急于在年底前完成交易，因为公司有现金和流动性支持 [52] 问题11: 市场需求是否存在波动，还是只是出于保守考虑？ - 市场需求没有出现波动，公司的谨慎态度是由于对疫情和选举等因素的担忧，担心购房者会受到相关言论影响而犹豫 [56] 问题12: 大公园的房价走势如何，近期是否有上涨趋势？ - 公司没有密切关注房价走势，过去五六周房价可能较为平稳，建筑商更关注销售而非提价 [58] 问题13: 网关的10万平方英尺医疗空间开发是否有特殊趋势，使得新建空间比改造空间更有优势？ - 人们在选择办公空间（包括医疗和研发）时，不仅关注建筑本身，还看重社区的综合配套，如住房、公共教育、开放空间等，这些元素的协同效应推动了溢价 [60] 问题14: 除了10万平方英尺的医疗空间，是否还有一定面积的土地有未来开发权？ - 公司向博通出售土地时带有200万平方英尺的开发权，目前只开发了约100万平方英尺，若决定加强网关土地的开发，还可轻松增加约100万平方英尺的建筑面积 [61]

公司股权结构 - 截至2020年6月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.5%的股份，运营公司持有大公园合资企业37.5%的股份和门户商业合资企业75%的股份[131] - 2020年上半年公司在运营公司的所有权比例增至62.5%，主要因运营公司向公司发行额外A类单位，且公司为所得税预扣目的从员工手中回购约40万股受限A类普通股[218] - 截至2020年6月30日，公司持有运营公司A类单位6905.6591万个，较2019年12月31日的6878.8257万个增加；非控股股东持有4136.3271万个，数量未变[220] - 截至2020年6月30日，运营公司非控股股东和旧金山风险投资A类单位持有人持有7923.3544万个B类普通股，将按0.0003的比例自动转换为A类普通股[220] 门户商业合资企业交易情况 - 2020年5月，门户商业合资企业以1.08亿美元出售约11英亩土地和约18.9万平方英尺的建筑，实现净收益约3740万美元，同时偿还债务3000万美元，并向成员分配约7500万美元，其中公司获得约5630万美元[132] - 2020年6月，门户商业合资企业签订协议，以3.55亿美元出售校园内剩余三栋建筑中的两栋，预计2020年8月完成交易[133] - 公司持有Gateway Commercial Venture 75%的权益，该项目拥有约73英亩土地的五点门户园区，2020年5月出售了18.9万平方英尺的第四栋建筑及约11英亩土地[194][195] - 2020年6月，Gateway Commercial Venture签订出售Broadcom租赁的两栋建筑的协议，预计8月完成交易[196] - 2020年5月，Gateway Commercial Venture以1.08亿美元出售约11英亩土地和约18.9万平方英尺建筑，产生约3740万美元净收益，同时偿还3000万美元债务并向成员分配约7500万美元，其中约5630万美元分配给公司[201][204] 瓦伦西亚业务交易及财务数据 - 2020年5月，公司在瓦伦西亚完成70个先前出售的住宅用地交易，基础购买价格为1660万美元，部分款项以有担保票据形式支付，大部分于2020年7月支付，余额将于2020年12月到期[134] - 瓦伦西亚分部2020年第二季度收入从2019年同期的82万美元增至1790万美元，增长1700万美元；上半年收入从2019年同期的243.5万美元增至1865.7万美元，增长1620万美元[153][154][158] - 瓦伦西亚分部2020年第二季度土地销售成本为1190万美元，占土地销售总收入的69.6%；上半年土地销售成本同样为1190万美元，占比69.6%[153][155][159] - 瓦伦西亚分部2020年第二季度销售、一般和行政费用从2019年同期的390万美元降至270万美元，减少120万美元，降幅30.3%；上半年从770.1万美元降至644.6万美元，减少130万美元，降幅16.3%[153][157][160] 公司整体收入情况 - 2020年第二季度，公司收入为2430万美元，较2019年同期的1240万美元增长1190万美元，增幅96.2%，主要得益于瓦伦西亚的土地销售，但大公园的管理服务收入有所下降[139] - 2020年上半年，公司收入为3350万美元，较2019年同期的2550万美元增长810万美元，增幅31.7%，主要得益于瓦伦西亚的土地销售，但大公园的管理服务收入有所下降[145] 公司管理服务成本情况 - 2020年第二季度，管理服务成本为440万美元，较2019年同期的750万美元下降310万美元，降幅41.0%，主要由于大公园的无形资产摊销费用减少[141] - 2020年上半年，管理服务成本为1050万美元，较2019年同期的1510万美元下降460万美元，降幅30.7%，主要由于大公园的无形资产摊销费用减少[146] 公司销售、一般和行政费用情况 - 2020年第二季度，销售、一般和行政费用为1630万美元，较2019年同期的2600万美元下降970万美元，降幅37.2%，主要由于员工相关费用减少[142] 公司在非合并实体的权益情况 - 2020年上半年，公司在非合并实体的权益损失为700万美元，而2019年同期为收益620万美元，主要由于大公园合资企业土地销售活动的变化，以及对大公园合资企业的投资确认了2690万美元的非暂时性减值[148] 旧金山分部项目情况 - 旧金山分部烛台点和旧金山造船厂项目占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和约630万平方英尺商业空间[161] - 2019年初，旧金山分部因终止零售项目确认6490万美元收益，偿还6510万美元债务及1110万美元应计利息[162] - 2019年10月，烛台点一期修订开发计划获批，规划约75万平方英尺办公空间、1600套住宅和30万平方英尺生活设施，最终预计约7000套住宅[163] - 旧金山造船厂约408英亩土地归美国海军所有，因承包商问题延迟交付，美国国防部2018年拨款3600万美元、2019年拨款6040万美元用于重新采样[165] - 旧金山分部2020年第二季度销售、一般和行政费用从2019年同期的520万美元降至260万美元，减少260万美元，降幅49.4%；上半年从970万美元降至620万美元，减少350万美元，降幅35.9%[169][170][172] - 旧金山分部2020年上半年关联方管理服务收入从2019年同期的130万美元降至80万美元，减少40万美元[169][171] 大公园分部业务情况 - 大公园分部在大公园合资企业中拥有37.5%的权益，采用权益法核算投资[174] - 大公园社区约2100英亩，围绕约1300英亩的橙县大公园建设，规划约10500个住宅用地和约490万平方英尺商业空间[175] - 大公园项目遗留权益持有人可获最高5.65亿美元优先分配，2020年初已分配7630万美元，剩余约1.34亿美元，其中4500万美元将在向百分比权益持有人分配前支付[176] - 2020年第二季度大公园业务收入682.7万美元，较2019年同期的4385.4万美元减少3700万美元[178][179] - 2019年第二季度土地销售成本2110万美元，占土地销售收入的63.3%[180] - 2020年第二季度管理服务成本和费用440万美元，较2019年同期的720万美元减少280万美元，降幅39.1%[181] - 2020年上半年大公园业务收入3635.5万美元，较2019年同期的2.13413亿美元减少1.771亿美元[178][185] - 2020年和2019年上半年土地销售成本分别为1530万美元和1.29亿美元，均占土地销售收入的67.0%[186] - 2020年第二季度和上半年大公园业务净亏损分别为409.2万美元和3445.2万美元，2019年同期分别亏损149.6万美元和盈利794.8万美元[192] 公司营收、成本和费用情况 - 2020年第二季度营收为860万美元，较2019年同期的890万美元减少30万美元，降幅3.5%；2020年上半年营收为1720万美元，较2019年同期的1730万美元减少10万美元，降幅0.5%[200][203] - 2020年第二季度成本和费用为860万美元，较2019年同期的1030万美元减少170万美元，降幅16.7%；2020年上半年成本和费用为1780万美元，较2019年同期的1940万美元减少160万美元，降幅8.5%[202][205] 公司现金及现金等价物、信贷额度情况 - 截至2020年6月30日，公司合并现金及现金等价物为2.151亿美元，低于2019年12月31日的3.468亿美元；运营公司1.25亿美元循环信贷额度未提取资金，但已开具并未偿还信用证30万美元，可用额度为1.247亿美元[208] 公司各活动净现金情况 - 2020年上半年经营活动净现金使用量为1.48383亿美元，较2019年同期的1.64725亿美元减少1630万美元[212][213] - 2020年上半年投资活动净现金流入为3410万美元，2019年同期为71万美元[212][214] - 2020年上半年融资活动净现金使用量为1750万美元，较2019年同期的3870万美元减少[212][216] 公司报销款支付情况 - 2020年4月1日公司需支付关联方报销款1860万美元，其中1260万美元延期五年支付，年利率6%，已支付600万美元[222] - 公司预计在2020年剩余时间、2021年、2022年和2025年分别支付报销款4940万美元、600万美元、2690万美元和1260万美元[222] 公司信用证、受限现金、履约保证金及担保义务情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，未偿还信用证分别为180万美元和240万美元[223] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司均有140万美元受限现金和定期存款用于担保部分信用证[223] - 截至2020年6月30日，公司使用循环信贷额度约30万美元支持信用证发行[223] - 截至2020年6月30日，公司未偿还履约保证金为2.437亿美元[223] - 截至2020年6月30日，公司为市政机构基础设施和公园建设提供的担保最高义务为1.983亿美元[224] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，公司未偿还合并净债务为6.168亿美元，均为固定利率债务[230] 公司内部控制情况 - 截至2020年6月30日，公司披露控制和程序有效[232] - 本季度公司内部控制在财务报告方面无重大变化[233]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度合并收入总计920万美元，主要反映管理服务产生的收入确认 [17] - 两个非合并实体的股权和损失为3090万美元，其中包括对大公园合资企业投资记录的2690万美元减值 [17] - 总合并成本和费用为3260万美元，其中包括本季度2460万美元的销售、一般和行政费用 [18] - 本季度净亏损为5320万美元，其中2840万美元分配给非控股权益，2480万美元归属于公司 [18] - 截至季度末，总流动性约为3.72亿美元，包括总计2.48亿美元的现金及现金等价物和公司循环信贷下1.24亿美元的借款额度 [25] - 资产负债表债务与总资本比率为2550万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 收入为80万美元，主要与农业和能源业务相关 [18] - SG&A费用总计370万美元，本季度业务线亏损480万美元 [19] 旧金山业务线 - 收入约为100万美元，主要与管理服务相关 [19] - SG&A费用为360万美元，本季度业务线亏损210万美元 [19] 大公园业务线 - 收入为2950万美元，其中2220万美元与大公园合资企业相关，730万美元与管理公司相关 [21] - 大公园合资企业本季度关闭35个住宅用地，基本购买价格为2030万美元 [22] - 第一季度净亏损总计250万美元，包括管理公司180万美元的净收入和大公园合资企业运营430万美元的亏损 [22] - 公司对大公园合资企业的投资确认了3040万美元的损失，包括公司在大公园合资企业的亏损份额和对投资余额确认的2690万美元减值 [23] 商业业务线 - 收入为860万美元 [24] - 运营费用、利息、折旧和摊销总计920万美元，本季度业务线亏损60万美元，包括管理公司10万美元的收入和Gateway商业合资企业运营70万美元的亏损 [24] - 公司对Gateway商业合资企业的投资确认了60万美元的损失 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 大公园住宅销售方面，居家令前几周销售正常，居家令开始后五周销售受影响，近四周销售逐渐回升至接近疫情前水平，上周净销售10套，接近历史平均水平 [11][12][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 考虑到2020年剩余时间瓦伦西亚和大公园可能无土地销售，公司管理土地开发运营以支持合作建筑商的建设活动；若建筑商需求提前，大公园完成开发约需45天，瓦伦西亚有库存可提前销售 [6] - 公司约三分之二的总支出为可变成本，且50%的G&A与就业成本和1月支付的酌情奖金相关，公司可通过不支付或减少奖金大幅降低G&A，而无需裁员 [6][7] - 公司修订内部财务授权政策，限制签订新合同或批准发票的权限，仅CFO、COO、CLO和CEO有此权限 [7] - 公司与希望之城建立战略合作伙伴关系，出售五点门户园区的办公楼用于开发和运营综合癌症中心，未来计划将部分非住宅用地用于医疗保健和研究 [9][10][11] - 公司在设计社区时会考虑消费者行为变化，如可能设计配备更完善办公室的住宅，关注家庭技术诊断和远程医疗的发展 [30][31] - 公司在大公园根据销售节奏和产品情况推出新住宅用地，避免产品过度重叠以维护房价；若销售维持当前水平，可能在年底前出售住宅用地 [51][52][54] - 公司在商业地产方面向医疗保健相关用途转型，大公园、瓦伦西亚和旧金山项目均有相关规划 [73][74][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情导致消费者行为发生变化，但目前难以判断哪些变化是暂时的，哪些是持久的，公司需等待疫情结束后观察消费者需求再做决策 [28][29][32] - 住宅市场因库存不足和低抵押贷款利率，有助于维持房价，对住宅市场未来前景有利 [12] - 大公园项目的设计，如大量步道和开放空间，在疫情期间对居民有帮助 [32] - 公司认为医疗保健相关用途的商业地产在当前环境下较为安全，有较大发展潜力 [77] 其他重要信息 - 自3月16日起，公司要求员工在家工作，并实施应对疫情的计划，包括调整土地开发运营、控制G&A、修订财务授权政策等 [5][6][7] - 3月中旬至加州居家令期间，公司完成大公园34个住宅用地的第二次收购，金额为2030万美元，以及瓦伦西亚此前出售的70个住宅用地，金额为1650万美元 [8] - 公司CEO受邀加入政府商业和就业复苏特别工作组，参与资本市场和基础设施相关工作 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情对购房和休闲态度的转变中，哪些是暂时的，哪些是持久的，以及对未来总体规划社区设计的影响 - 公司认为目前难以从当下情况推断消费者行为变化的持久性，需等待疫情结束后观察；工作模式可能改变，公司会考虑设计配备完善办公室的住宅，家庭技术诊断和远程医疗可能会更受关注；大公园项目的设计在疫情期间对居民有帮助，但目前不会急于下结论 [28][30][32] 问题2: 纽霍尔下一轮土地销售的时间及公司想法的变化 - 公司此前预计销售约500个住宅用地，实际完成784个，目前库存约257个；有建筑商已表达兴趣，公司会根据建筑商意愿推进交易，不强制销售，也不会折价出售土地，近期可能会有相关交易公告 [34][35][36] 问题3: 2700万美元股权减值的原因及假设 - 公司对全资资产采用静态分析判断是否减值，对非合并合资企业需分析其分配现金流的净现值；因假设2020年房价持平且土地销售延迟，导致分配现金流推迟，按9%的折现率计算产生负套利，从而对投资进行减值；该减值与资产价值无关，仅因非合并合资企业的会计核算方法 [39][41][43] 问题4: 若现在进行减值分析，是否还会对土地进行减值处理 - 公司与会计师讨论过将此情况视为临时情况，等待后续再做减值决策，但基于当前现金流的计算结果显示减值，公司决定按会计要求进行减值处理，以避免给人试图避免减值的印象 [45][46] 问题5: 3 - 5月大公园建筑商订单节奏、激励措施情况，以及2020年地块销售的想法和建筑商增加地块储备的意愿 - 公司提供了年初至5月每周的净销售数据，显示销售受疫情影响后逐渐回升；公司会根据销售节奏和产品情况推出新住宅用地，避免产品过度重叠；若销售维持当前水平，可能在年底前出售住宅用地；目前未看到建筑商激励措施有重大变化 [49][51][54] 问题6: 2月底或3月初销售大幅增长以及近期销售波动的驱动因素 - 2月底或3月初销售增长可能是因为诺维尔公园的小而实惠产品受利率下降预期影响，以及新项目开盘带来的兴奋和买家转化；近期销售受新闻报道等情绪因素影响，难以明确波动原因 [58][59][60] 问题7: 土地开发活动及预期住宅用地交付时间的想法 - 瓦伦西亚有257个住宅用地库存，可快速开发另外230个，目前已停止未来交付的土地开发，仅支持建筑商施工活动；大公园目前预计2021年才有住宅用地销售，已停止土地开发，若销售情况改善，重新开始开发后45天可完成交付 [62][63][64] 问题8: 大公园现金流入时间和预期金额 - 若按现有计划执行，大公园2020年无分配，2021年有分配；该资产可自我融资，延迟分配对公司流动性和运营无影响 [69][70] 问题9: 如何看待商业房地产未来，是否会调整旧金山项目计划 - 公司已将商业地产用途向医疗保健相关转型，大公园、瓦伦西亚和旧金山项目均有相关规划；工业和医疗保健相关商业地产目前较为安全 [73][74][77] 问题10: 建筑商对土地的需求情况，是否有谈判延期收购，以及何时能恢复到之前的水平 - 建筑商分为三类：一类仍与公司积极合作，根据需求调整交易方式；一类此前沉默，近一两周开始考虑重新进行土地收购；一类仍受公司禁止收购的指令限制；总体涉及的建筑商数量不多 [80][83][84] 问题11: 第三类建筑商数量是否在减少 - 总体建筑商数量不多，约不到10家，第一类约3家，第二类约2 - 3家，第三类数量大致相同 [86]

公司股权结构 - 截至2020年3月31日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.5%的股份，运营公司持有大公园合资企业37.5%的股份和门户商业合资企业75%的股份[128] - 截至2020年3月31日，公司在运营公司的所有权百分比增至62.5%[187] 大公园合资企业业务数据 - 2020年第一季度大公园合资企业第二次交割的土地销售毛收入为2030万美元，对应35个住宅用地，另有38个住宅用地合同预计在2020年下半年完成交割[131] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度公司总收入为922万美元，较2019年同期的1307.3万美元减少390万美元，降幅29.5%[134][135] - 2020年第一季度管理服务成本为605.1万美元，较2019年同期的761.6万美元减少160万美元，降幅20.5%[134][136] - 2020年第一季度销售、一般和行政费用为2462.6万美元，较2019年同期的2577.3万美元减少110万美元，降幅4.5%[134][137] - 2020年第一季度非合并实体的权益亏损为3091.1万美元，而2019年同期为收益888.2万美元，主要因大公园地块土地销售活动变化及2690万美元的减值损失[134][138] - 2020年第一季度税前亏损5321.9万美元，无税收抵免或优惠；2019年第一季度税前收入5400万美元，税收抵免130万美元[134][139] - 2020年第一季度公司总营收97.5万美元，较2019年的109.3万美元有所下降；总成本和费用406.7万美元，较2019年的488.9万美元减少；其他收入方面，2019年有6487万美元的或有对价结算收益，2020年为零；该季度公司亏损309.2万美元，而2019年盈利6107.4万美元[153] - 2020年第一季度销售、一般和行政费用为360万美元，较2019年的450万美元减少90万美元，降幅20.4%，主要因员工相关费用减少[154] 瓦伦西亚地块业务数据 - 瓦伦西亚地块约15000英亩，规划约21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间，2019年签订781个住宅用地销售协议，已完成711个，其余预计2020年上半年完成[140][141] - 2020年第一季度瓦伦西亚地块运营物业收入为78万美元，较2019年同期的155.1万美元减少80万美元，降幅49.7%[143][144] 旧金山地块业务数据 - 旧金山地块约800英亩，规划约12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间，2019年终止零售项目，确认6490万美元收益，偿还6510万美元债务及1110万美元利息[145][147] 烛台项目业务数据 - 烛台项目一期计划包含约75万平方英尺办公空间、1600套住宅和30万平方英尺生活配套设施，最终预计包含约7000套住宅[148] 烛台和旧金山造船厂项目相关情况 - 烛台和旧金山造船厂项目不受旧金山M号提案增长控制措施限制，2018年协议修订后商业使用面积增加超200万平方英尺，总商业面积约630万平方英尺[149] 旧金山造船厂项目资金及开发情况 - 美国国防部在2018年和2019年分别拨款3600万美元和6040万美元用于旧金山造船厂重新采样工作，土地转让延迟或影响开发计划[151] 大公园项目业务数据 - 公司在大公园项目中拥有37.5%权益，大公园社区约2100英亩，计划包含约10500个住宅用地和约490万平方英尺商业空间[156][157] - 2020年初大公园项目向遗留权益持有人分配7630万美元，剩余待分配金额约1.34亿美元，其中4500万美元将在向百分比权益持有人分配前支付[158] - 2020年第一季度大公园项目营收2952.8万美元，较2019年的1.69559亿美元减少1.4亿美元；总成本和费用3298.1万美元，较2019年的1.2985亿美元有所变化；该季度亏损254.2万美元，而2019年盈利4026.8万美元[161] Gateway Commercial Venture业务数据 - 公司在Gateway Commercial Venture中拥有75%权益，五点门户园区约73英亩，计划用于研发和办公的面积约100万平方英尺，博通租赁约66万平方英尺[167][168][169] 商业项目业务数据 - 2020年第一季度商业项目营收857.3万美元，较2019年的834.9万美元增长20万美元，增幅2.7%；总成本和费用921.1万美元，较2019年的913万美元略有增加；该季度亏损63.8万美元，较2019年的78.1万美元有所收窄[171][172] 公司现金及等价物情况 - 截至2020年3月31日，公司合并现金及现金等价物为2.478亿美元，而2019年12月31日为3.468亿美元[175] 公司现金流关键指标变化 - 2020年第一季度，公司经营活动净现金使用量为8942.6万美元，2019年同期为8365.2万美元，同比增加580万美元[179][181] - 2020年第一季度，公司投资活动净现金流入为101.7万美元，2019年同期为26.7万美元[179] - 2020年第一季度，公司融资活动净现金使用量为1066.9万美元，2019年同期为3868.2万美元[179] 公司关联方报销款项情况 - 2020年4月1日，公司需支付1860万美元关联方报销款项，其中1260万美元延期五年支付，年利率6%，已支付600万美元[191] 公司未偿还相关债务情况 - 截至2020年3月31日，公司未偿还信用证总额为180万美元，2019年12月31日为240万美元[192] - 截至2020年3月31日，公司未偿还履约保证金为2.281亿美元[192] - 截至2020年3月31日，公司为市政机构提供的基础设施和公园建设担保的最高债务总额为1.978亿美元[193] - 截至2020年3月31日，公司未偿还合并净债务为6.164亿美元，均为固定利率债务[200] 公司财务报告内部控制情况 - 本季度10 - Q报告期内，公司财务报告内部控制无重大影响变化[203]

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度收入为1.47亿美元，全年收入为1.84亿美元 [14] - 第四季度净利润为1510万美元，全年净利润为2230万美元 [14] - 扣除非控股权益后，第四季度归属于公司的净利润为640万美元，全年为900万美元 [14] - 公司流动性状况良好，年末现金余额为3.47亿美元，未使用1.25亿美元的循环信贷额度 [22] - 债务与总资本比率稳定在25% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 在Valencia地区，公司完成了首次土地销售，共售出711个住宅地块，收入为1.4亿美元，毛利率为31% [14][15] - Great Park社区全年售出587个住宅地块，总销售额为2.55亿美元 [18] - Five Point Gateway园区约80%已出租，公司在该资产中持有75%的权益，第四季度亏损110万美元，全年亏损390万美元 [20] - 在旧金山，公司修改了Candlestick的土地规划，减少了零售面积，增加了办公面积，并在2019年初因解除与Macerich的交易获得了6500万美元的非现金收益 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - Great Park社区在2020年初的销售数据显示，尽管市场环境变化，住宅销售并未显著下降，但客流量有所减少 [26] - Valencia地区的住宅销售预计将在2020年底开始，尽管当前环境不确定，但公司预计销售活动将在年底前启动 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调其资产负债表是应对当前不确定性的第一道防线，流动性为4.71亿美元，其中现金为3.37亿美元 [8] - 超过60%的支出为可变成本，公司有权在30天内暂停或终止工作，以应对市场恶化 [9] - 公司计划根据市场情况调整土地开发活动的节奏，减少现金支出 [9] - 公司认为低利率环境将有利于住宅房地产市场，并预计人们将在家中寻求安全感 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司已为当前的不确定性做好了充分准备，并将继续适应不断变化的环境 [10] - 尽管当前环境充满挑战，但公司预计住宅房地产市场将在长期内受益于低利率和人们对家庭安全的重视 [11] 其他重要信息 - 公司在Great Park社区的37.5%权益在第四季度亏损110万美元，但全年贡献了620万美元的收入 [17] - 公司在2020年初向遗产权益持有人分配了7600万美元，自2017年底以来，累计分配了4.31亿美元 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2020年开发成本的预期 - 公司表示其60%以上的支出为可变成本，可以根据市场情况调整开发节奏，目前尚未决定暂停任何项目 [24] 问题: Valencia地区的销售计划 - 公司预计Valencia地区的住宅销售将在2020年底开始，尽管当前环境不确定，但销售活动预计将在年底前启动 [25] 问题: Great Park社区的销售趋势 - 公司提供了2020年初的销售数据，显示尽管市场环境变化，住宅销售并未显著下降，但客流量有所减少 [26] 问题: Valencia地区的开发暂停点 - 公司表示在Valencia地区，大部分基础设施已经完成，可以根据市场情况决定是否暂停开发 [29] 问题: Valencia地区土地销售的毛利率 - 公司表示首次土地销售的毛利率为31%，并预计在正常市场条件下，毛利率将逐步上升 [30] 问题: Valencia地区的买家概况 - 公司表示买家概况没有显著变化，主要买家为本地居民，且未看到投资者购买的情况 [33] 问题: 旧金山Candlestick项目的进展 - 公司详细介绍了Candlestick项目的进展，包括与Macerich交易的解除和新的土地规划批准 [35][36]

公司业务板块概况 - 公司有四个可报告业务板块，分别是瓦伦西亚、旧金山、大公园和商业板块[31] - 公司为其他企业提供开发管理服务，其中金银岛社区和康科德社区的管理服务分别于2018年和2020年初终止，烛台社区零售项目的管理服务于2019年初停止[59] - 公司是加利福尼亚州混合用途、总体规划社区的所有者和开发商[388] 各业务板块项目规划 - 瓦伦西亚社区占地约15000英亩，规划约21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间[42] - 旧金山烛台点和造船厂社区占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[45] - 大公园社区占地约2100英亩，规划约10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[50] 各业务板块项目进展 - 2019年公司签订出售瓦伦西亚社区使命村781个住宅用地协议，四季度完成711个，其余预计2020年上半年完成[44] - 美国国防部2018年拨款3600万美元、2019年拨款6040万美元用于旧金山造船厂地块重新采样[48] - 2019年旧金山项目终止零售项目，偿还6510万美元债务及约550万美元应计利息[48] - 2019年10月公司获旧金山烛台点一期修订开发计划批准，含约75万平方英尺办公空间、1600套住宅等[49] - 截至2019年12月31日，大公园项目已出售6161个住宅用地和可开发200万平方英尺商业空间的土地[53] - 2017年公司持股75%的商业项目收购大公园社区约73英亩商业用地，含约100万平方英尺研发和办公空间[56] 公司竞争与成本情况 - 公司与加州南北部市场的其他房地产开发商竞争，有效竞争因素包括社区规模、设施、商业中心、与建筑商关系及与大都市的距离等[61] - 过去10到15年公司为社区获取主要开发权（总体规划和分区批准）产生了重大成本[63] 公司环保相关情况 - 旧金山造船厂和大公园社区部分地块因历史运营被列入美国环保署国家优先清理名单，大公园社区清理基本完成，旧金山造船厂部分地块未来几年有大量清理工作[68] 公司投资与运营策略 - 公司预计主要通过对瓦伦西亚、烛台和旧金山造船厂、大公园社区的开发运营实现投资目标，未来可能收购其他物业[85] - 公司可能与第三方合作进行房地产开发运营，也可能用股份等换取房地产权益[87] - 公司会限制证券投资，避免被定义为《1940年投资公司法》下的“投资公司”[88] - 董事会可决定投资房地产抵押贷款，但目前无此计划[89] - 公司目前不打算投资从事房地产活动实体的证券或其他发行人证券，但未来可能会[90] 公司人员与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司约有175名员工[92] - 截至2019年12月31日，公司未偿合并债务为6.16亿美元，均无浮动利率计息[367] 公司财务关键指标变化 - 2019年和2018年公司总资产分别为30.047亿美元和29.23892亿美元[376] - 2019年和2018年公司总负债分别为10.959亿美元和10.75375亿美元[376] - 2019年、2018年和2017年公司总收入分别为1.8438亿美元、4899万美元和1.39431亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司总成本和费用分别为2.34756亿美元、1.27857亿美元和2.29267亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司净收入（亏损）分别为2226.8万美元、 - 6794.5万美元和2419.6万美元[379] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的净收入（亏损）分别为903.3万美元、 - 3471.4万美元和7323.5万美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司综合收入（亏损）分别为2332.8万美元、 - 6910.7万美元和2492万美元[381] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的综合收入（亏损）分别为969.5万美元、 - 3543.2万美元和7365.7万美元[381] - 2017年1月1日，A类普通股股份为37,426,008股，B类普通股股份为74,320,576股，总资本为1,508,113美元[384] - 2017年净收入为24,196美元，2018年净亏损为67,945美元，2019年净收入为22,268美元[384][386] - 2017 - 2019年，股份支付费用分别为18,421美元、11,464美元、13,631美元[384][386] - 2017年A类普通股首次公开募股净收益为316,806美元，扣除承销折扣和发行成本21,294美元[384] - 2017 - 2019年，经营活动净现金使用量分别为58,143美元、343,296美元、232,040美元[386] - 2017 - 2019年，投资活动净现金提供（使用）量分别为 - 56,765美元、579美元、311美元[386] - 2017 - 2019年，融资活动净现金提供（使用）量分别为900,206美元、 - 10,131美元、83,206美元[386] - 2017 - 2019年，现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为849,945美元、497,097美元、348,574美元[386] - 2019年高级票据发行所得款项为125,000美元，2017年为500,000美元[386] 公司上市相关情况 - 2017年5月15日，控股公司完成首次公开募股，出售2415万股A类普通股，总收益3.381亿美元，扣除承销折扣和佣金后，公司的总净收益为3.197亿美元[390] - 首次公开募股同时，公司与Lennar Corporation的关联公司完成私募配售，运营公司出售714.2857万个A类普通股单位，控股公司出售同等数量的B类普通股，私募配售总收益为1亿美元[391] - 2017年3月30日，控股公司董事会批准，3月31日公司实施1比6.33的反向股票拆分，涉及控股公司A类和B类普通股、运营公司A类和B类普通股单位以及运营公司合并子公司的A类和B类单位[392] 公司会计政策与准则采用情况 - 公司于2018年1月1日采用ASC 606，在此之前的报告期按ASC 605和其他行业特定指南报告[400][403] - 公司将于2020年1月1日采用ASU No. 2016 - 13，预计对合并财务报表无重大影响[434] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2018 - 07，对合并财务报表无重大影响[435] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02及相关准则，采用修改追溯法[438] - 公司于2018年1月1日采用ASC Topic 606，采用修改追溯法[441] 公司收入与费用确认原则 - 土地销售收入在公司满足履约义务、土地控制权转移给客户时确认，部分住宅用地销售协议包含利润分成和营销费条款[401] - 管理服务收入在客户消耗履约义务的利益时确认，交易价格可能包含固定和可变部分，激励补偿收入在预期合同期内均匀确认[404] 公司资产处理原则 - 长期资产在出现减值迹象且预计未折现现金流量低于账面价值时进行减值测试，减值损失将资产账面价值减记至估计公允价值[408] - 股份支付在服务期内按直线法基于计量日公允价值确认，如有没收情况在发生期间处理[412] 公司费用指标变化 - 2019、2018和2017年资本化计入存货的利息费用分别为4970万美元、5480万美元和940万美元[419] - 2019、2018和2017年广告费用分别为170万美元、200万美元和430万美元[419] - 公司为IPO直接发生的费用总计290万美元，冲减成员实缴资本[429] - 2019、2018和2017年杂项其他收入分别为4.8万美元、857.3万美元和9.3万美元[434] 公司新租赁准则调整情况 - 采用新租赁准则对2019年1月1日合并资产负债表的调整：关联方资产增加1881.1万美元，其他资产增加1142.5万美元，应付账款及其他负债增加1142.5万美元，关联方负债增加1881.1万美元[440] 公司合同资产情况 - 2019年公司合同资产期初余额为5060万美元，期末余额为7300万美元，增加了2240万美元[443] - 2018年公司合同资产期初余额为3900万美元，期末余额为5060万美元，增加了1160万美元[444] 公司受限交易价格情况 - 截至2019年12月31日，与A&R DMA相关的部分未履行履约义务分配的受限交易价格总计为3720万美元[446] 公司合资企业情况 - 截至2019年12月31日，公司持有大公园合资企业37.5%的百分比权益[448] - 截至2019年12月31日，大公园合资企业已向遗留权益持有人分配总计3.55亿美元，2020年1月又分配了7630万美元[448] - 2019年大公园合资企业实现土地销售收入2.7097亿美元，净利润3488.6万美元，公司享有的净利润份额为1308.2万美元[452] - 2017年8月4日，公司向门户商业合资企业出资1.065亿美元，获得75%的权益[453] - 2019年和2018年，门户商业合资企业从租赁安排中分别确认了830万美元和110万美元的租金收入[456] - 2019年门户商业合资企业净亏损514万美元，公司享有的亏损份额为385.5万美元[457] - 截至2019年12月31日，控股公司及其全资子公司拥有运营公司约62.4%的A类普通股单位和100%的B类普通股单位[458] - 2019年2月13日，旧金山合资企业向Lennar的关联方发行2500万个C类新单位，获得2500万美元出资[464] 公司税收与负债情况 - 2019年和2018年12月31日，公司根据税收应收协议的应付款分别为1.726亿美元和1.695亿美元[469] 公司合资企业财务情况 - 2019年12月31日，旧金山合资企业总资产11.971亿美元，主要包括11.862亿美元存货；总负债1.192亿美元，包括1.024亿美元关联方负债[471] - 2018年12月31日，旧金山合资企业总资产11.514亿美元，主要包括11.37亿美元存货；总负债2.608亿美元，包括1.689亿美元关联方负债和6510万美元应付票据[472] - 2019年12月31日，FP LP和FPL合并资产9亿美元，主要包括7.036亿美元存货；合并负债1.268亿美元，包括1.176亿美元应付账款及其他负债[476] - 2018年12月31日，FP LP和FPL合并资产7.453亿美元，主要包括5.591亿美元存货；合并负债1.181亿美元，包括1.086亿美元应付账款及其他负债[478] 公司折旧与摊销费用情况 - 2019 - 2017年折旧费用分别为120万美元、80万美元和110万美元[480] - 2019 - 2018年无形资产摊销费用分别为1560万美元和1250万美元[482] 公司管理服务收入情况 - 2019 - 2018年公司确认管理服务收入分别为3690万美元、3510万美元和1620万美元[487] 公司资产重新分类情况 - 2019年1月1日，公司将600万美元的现有预付租金重新分类至使用权资产计量中[489] 公司权益投资情况 - 2018年6月，公司通过权益法投资购买大公园项目间接权益，2018和2019年末账面价值均为180万美元[490] 公司项目收益情况 - 2018年1月，瓦伦西亚高尔夫球场以570万美元净现金出售，公司确认670万美元收益[481] - 2019年终止零售项目及相关协议，旧金山风险投资公司获得6490万美元收益[493] 公司偿还义务与利息情况 - 2019和2018年末，公司对CPHP或其子公司的偿还义务余额分别为1.024亿美元和1.027亿美元，2019 - 2017年每年利息均为420万美元，2019年末加权平均利率为4.1%，2020 - 2022年预计本金还款分别为9500万美元、420万美元和320万美元[494] 公司权益持有人支付情况 - 2017年1月，管理公司向B类权益持有人支付4310万美元[496] 公司不同区域服务收入情况 - 2019 - 2017年，公司旧金山湾区开发管理服务收入分别为240万美元、440万美元和580万美元[497] - 2019 - 2017年，公司网关商业风险投资物业管理服务收入分别为30万美元、150万美元和50万美元[498] 公司住宅用地销售情况 - 2019年，公司出售711个住宅用地，初始毛收入1.352亿美元，预计可变营销费用收入470万美元[499] - 2017年1月，旧金山风险投资公司出售待售住宅用地，毛收入9140万美元[500] 公司项目协议终止情况 - 2019年初，因零售项目终止，计划中的多户住宅用地买卖协议终止[500]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并收入总计1200万美元，主要反映管理服务产生的收入确认 [12] - 第三季度来自两个非合并实体的权益损失为180万美元，其中大公园合资企业净亏损240万美元，公司按比例分担损失70万美元，门户商业合资企业亏损140万美元，公司分担约110万美元 [12] - 第三季度合并成本和费用约为3500万美元，其中销售、一般和行政费用为2590万美元 [13] - 第三季度净亏损约为2300万美元，其中1230万美元分配给非控股权益，归属于公司的亏损为105 - 1070万美元 [13] - 截至2019年9月30日，总流动性约为4.54亿美元，包括现金及现金等价物3.3亿美元和1.25亿美元循环信贷额度下的借款能力 [18] - 季度末债务与总资本比率为25.1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 巴伦西亚业务线 - 第三季度收入为20万美元，主要与农业和能源业务相关 [14] - 销售、一般和行政费用总计370万美元 [14] - 该季度亏损490万美元 [14] 旧金山业务线 - 收入约为100万美元，主要与管理服务和前期土地销售确认的营销费用相关 [15] - 销售、一般和行政费用为440万美元 [15] - 该季度净亏损370万美元 [15] 大公园业务线 - 收入为4950万美元，其中3860万美元与大公园合资企业相关 [16] - 大公园合资企业本季度完成89个住宅地块销售，初始销售总收入为3530万美元，代表基础购买价格 [16] - 除基础购买价格外，大公园合资企业确认约80万美元的估计可变营销费用收入 [16] - 该季度销售毛利率约为32.3% [16] - 该季度净收入总计100万美元，包括管理公司为大公园合资企业提供服务的约330万美元收入，抵消大公园合资企业运营的240万美元净亏损 [17] 商业业务线 - 收入为870万美元 [17] - 运营费用、利息、折旧和摊销总计1000万美元 [17] - 该季度亏损130万美元，包括管理公司管理费用的10万美元收入，抵消商业门户合资企业运营的140万美元亏损 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业岗位创造与建筑许可比例在3.5 - 6个岗位对应一个许可，供应不足、需求高且就业岗位创造多，市场表现良好 [35] - 公司在市场中努力优化销售速度，目标是每月每个产品销售约3套房屋 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年是公司的关键转折点，年初将举办投资者日，展示公司真正价值 [12] - 公司计划利用资产和资金优势，在未来3 - 4年内在社区内建设数百万平方英尺的商业空间，与尔湾现有的Five Point Gateway园区互补 [11] - 公司将以战略眼光看待每个商业机会，不进行投机性建设，部分项目为定制建设 [23] - 公司注重产品多元化和空间效率，以满足不同市场需求和应对土地价格上涨问题 [31] - 公司关注电动汽车发展，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内将有2000个充电站 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场表现良好，供应不足和高需求以及就业岗位创造导致市场存在大量潜在需求 [35] - 2020年公司将迎来重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，商业机会成熟并将开始确认收入，公司将成为正现金流公司 [40] - 公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会 [42] 其他重要信息 - 公司在巴伦西亚和洛杉矶县的土地开发活动按计划进行，预计下个月交付首批住宅地块，第四季度将开始产生收入 [7] - 尔湾大公园社区获得多项批准，包括12.5万平方英尺健身设施、42.8万平方英尺混合用途零售和商业中心、先进的运动场馆和世界级水上运动中心 [8][9] - 旧金山烛台项目第一阶段修订计划获得批准，包括约1600套住宅、75万平方英尺办公空间和30万平方英尺生活方式零售空间 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 巴伦西亚地块销售是否受火灾影响，预计本次销售地块数量、产品类型及经济情况如何？ - 公司未受火灾影响，对新开发项目的防火要求有信心，预计销售地块数量将超过500个，产品将有7 - 8种以上，覆盖广泛价格范围，目前暂无法透露经济情况，四季度报告时可关注 [21] 问题2: 本季度进行资本融资，是否因商业机会而筹集资金，如何看待商业机会？ - 筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，未来3 - 4年有能力建设数百万平方英尺商业空间，不进行投机性建设，已有一个项目完成，还有2 - 3个项目在进行中，将使用资产负债表上的现金作为股权，进行建设融资并根据市场情况转换为永久性融资，未来2 - 3或4个季度将有更多商业机会确定 [23] 问题3: 2020年商业方面，门户净营业收入（NOI）2700万美元的估计是否合理，大公园非门户资产、新大厅和造船厂何时能确认NOI收入，有无相关比较数据帮助评估长期NOI及增长情况？ - 公司将战略看待每个商业机会，大公园与希望之城的合作有望带来更大医疗保健机会，随着开发完成，未来3 - 4年有能力建设200 - 250万平方英尺商业空间，预计回报与市场预期一致，2020年主要进行工程和规划，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长，且有长期增长潜力 [26][27][29] 问题4: 200 - 250万平方英尺商业建设如何在各资产间分配，何时能产生收入，纽黑文和造船厂情况如何？ - 2020年不会有收入，2020年主要进行工程和规划，部分项目有望在2020年末或2021年初开始建设，建设周期约18个月 - 2年，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长 [29] 问题5: 巴伦西亚项目能否适应人们居住方式的变化，如何应对电动汽车、自动驾驶汽车、单户出租、多代住房等趋势？ - 大公园项目是适应市场和展望未来的范例，有多种多代产品，能满足不同文化需求，注重产品价格和生活方式的多样性，覆盖广泛价格范围，同时关注空间效率，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内有2000个充电站，但在自动驾驶汽车方面需保持设计灵活性 [31][32] 问题6: 公司市场表现如何，巴伦西亚交付是否会延迟以利用价格改善环境？ - 公司市场表现良好，供应不足、需求高且就业岗位创造多，存在大量潜在需求，公司会优化供应速度，避免过快或过慢影响定价和回报，目标是每月每个产品销售约3套房屋，实时监控产品销售情况并适时推出新产品 [35] 问题7: 希望之城合作进展如何？ - 合作进展顺利，已从最初小交易扩展到更大交易，希望之城对合作感到兴奋，公司希望城市能尽快批准建筑转换为医疗用途，以便希望之城进行租户改进并于2021年初开业，合作吸引了其他医疗保健提供商的关注 [36] 问题8: 公司称2020年表现强劲，是基于广泛项目还是特定项目，与建筑商的合作意向如何？ - 2020年公司将有重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，此前因诉讼问题被市场低估，现在该项目将使市场更清晰看到公司的收入能力，同时公司商业机会成熟，将开始确认更稳定的季度收入，与建筑商的合作正在进行中，但细节暂未确定 [39][40] 问题9: 未来一两年现金流的来源和用途如何，是否仅依靠现金流，有无其他来源和用途？ - 公司土地开发资金充足，此前筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，目前公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会，但不排除有好机会时考虑筹集资金 [42] 问题10: 商业资产何时能实现更稳定、持续的NOI水平？ - 公司NOI将随着建设推进而增长，有2300万平方英尺商业开发机会，未来3 - 5年可建设数百万平方英尺，因项目多有租户，建筑完成后在传统意义上可实现稳定，NOI金额将在未来几年持续增长 [44] 问题11: 公共和私人建筑商的兴趣水平如何，是否有变化？ - 市场格局从过去以私人建筑商为主转变为现在以公共建筑商为主，公司土地价格较高，多数私人建筑商资产负债表和能力有限，公司希望有1 - 2家私人建筑商参与以形成良好组合，但目前公共建筑商兴趣更高 [46] 问题12: 加州房价尤其是旧金山房价增长放缓甚至下跌，对土地价格和公司业务有何影响，公司如何应对，是否会吸引更多私人建筑商参与？ - 公司不在旧金山销售住宅，不受当地住宅市场问题影响，在销售市场中，成品住宅地块价值占房价的比例在洛杉矶市场约为35% - 36%，公司仍看到房价上涨，这会转化为土地价格上涨 [48] 问题13: 卡登斯或建筑商在诺韦尔公园还剩多少地块，销售是否达到每月3套的目标，是否会影响2020年？ - 销售情况符合季节性规律，仍有384个住宅地块待销售，约占该阶段的三分之一，预计明年年中下个社区开业时，这些地块将基本售罄并与新社区衔接 [50] 问题14: 尔湾牧场的住宅地块供应情况如何，销售完需要多长时间，对大公园的需求和价格有何影响？ - 市场研究显示，尔湾公司的可售住宅供应减少，公司预计明年及以后将在市场中占据更大份额，未来几年将成为市场主导 [51] 问题15: 第四季度巴伦西亚首批地块销售结果能否揭示价值创造机会，报告结果是否清晰？ - 报告结果将清晰且有揭示性，可看到利润率和价格情况，有助于推断该资产的真实价值，首个村庄有4000个住宅地块，目前约700个已开发，后续将继续根据市场需求开发 [54] 问题16: 纽黑文何时会有首个商业项目，当地商业与巴伦西亚现有项目的关联性如何，能否吸引外部市场？ - 纽黑文是一个全新城市，与大公园项目有相似之处，商业项目不仅是投资，也是为业主创造价值的重要配套，项目毗邻六旗魔术山，每年有400万游客，有助于商业项目的发展，2020年将开始规划和确定商业项目，随着时间推移会有更多信息公布 [55][56] 问题17: 与希望之城的交易何时完成，与购买价格相比是否盈利？ - 预计交易将在2020年第一季度完成，该交易盈利，公司对交易结果满意 [58][59] 问题18: 上季度末大公园合资企业有1.7亿美元现金，用途是什么，是分配还是用于垂直开发？ - 大公园项目自给自足且有大量现金，预计除保留用于未来开发的储备金外，会有一定分配，同时资产负债表上会保留现金用于未来开发机会 [61] 问题19: 2020年或2020年上半年、下半年，公司能否从大公园项目获得现金？ - 预计2020年将有分配，但具体是上半年还是下半年需与合作伙伴协商确定 [62] 问题20: 旧金山项目第一阶段是否获得城市最终批准，开始建设前还需进行多少场地工作，何时能交付住宅地块或开始建设商业建筑？ - 已获得城市的最终批准，2020年将进行工程和技术方面的工作，重新规划场地，该项目计划与至少一个合作伙伴合作，目前已有相关讨论，预计2021年后期开始建设 [65][66]