公司业务板块概况 - 公司有四个可报告业务板块，分别是瓦伦西亚、旧金山、大公园和商业板块[31] - 公司为其他企业提供开发管理服务，其中金银岛社区和康科德社区的管理服务分别于2018年和2020年初终止，烛台社区零售项目的管理服务于2019年初停止[59] - 公司是加利福尼亚州混合用途、总体规划社区的所有者和开发商[388] 各业务板块项目规划 - 瓦伦西亚社区占地约15000英亩，规划约21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间[42] - 旧金山烛台点和造船厂社区占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[45] - 大公园社区占地约2100英亩，规划约10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[50] 各业务板块项目进展 - 2019年公司签订出售瓦伦西亚社区使命村781个住宅用地协议，四季度完成711个，其余预计2020年上半年完成[44] - 美国国防部2018年拨款3600万美元、2019年拨款6040万美元用于旧金山造船厂地块重新采样[48] - 2019年旧金山项目终止零售项目，偿还6510万美元债务及约550万美元应计利息[48] - 2019年10月公司获旧金山烛台点一期修订开发计划批准，含约75万平方英尺办公空间、1600套住宅等[49] - 截至2019年12月31日，大公园项目已出售6161个住宅用地和可开发200万平方英尺商业空间的土地[53] - 2017年公司持股75%的商业项目收购大公园社区约73英亩商业用地，含约100万平方英尺研发和办公空间[56] 公司竞争与成本情况 - 公司与加州南北部市场的其他房地产开发商竞争，有效竞争因素包括社区规模、设施、商业中心、与建筑商关系及与大都市的距离等[61] - 过去10到15年公司为社区获取主要开发权（总体规划和分区批准）产生了重大成本[63] 公司环保相关情况 - 旧金山造船厂和大公园社区部分地块因历史运营被列入美国环保署国家优先清理名单，大公园社区清理基本完成，旧金山造船厂部分地块未来几年有大量清理工作[68] 公司投资与运营策略 - 公司预计主要通过对瓦伦西亚、烛台和旧金山造船厂、大公园社区的开发运营实现投资目标，未来可能收购其他物业[85] - 公司可能与第三方合作进行房地产开发运营，也可能用股份等换取房地产权益[87] - 公司会限制证券投资，避免被定义为《1940年投资公司法》下的“投资公司”[88] - 董事会可决定投资房地产抵押贷款，但目前无此计划[89] - 公司目前不打算投资从事房地产活动实体的证券或其他发行人证券，但未来可能会[90] 公司人员与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司约有175名员工[92] - 截至2019年12月31日，公司未偿合并债务为6.16亿美元，均无浮动利率计息[367] 公司财务关键指标变化 - 2019年和2018年公司总资产分别为30.047亿美元和29.23892亿美元[376] - 2019年和2018年公司总负债分别为10.959亿美元和10.75375亿美元[376] - 2019年、2018年和2017年公司总收入分别为1.8438亿美元、4899万美元和1.39431亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司总成本和费用分别为2.34756亿美元、1.27857亿美元和2.29267亿美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司净收入（亏损）分别为2226.8万美元、 - 6794.5万美元和2419.6万美元[379] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的净收入（亏损）分别为903.3万美元、 - 3471.4万美元和7323.5万美元[379] - 2019年、2018年和2017年公司综合收入（亏损）分别为2332.8万美元、 - 6910.7万美元和2492万美元[381] - 2019年、2018年和2017年归属于公司的综合收入（亏损）分别为969.5万美元、 - 3543.2万美元和7365.7万美元[381] - 2017年1月1日，A类普通股股份为37,426,008股，B类普通股股份为74,320,576股，总资本为1,508,113美元[384] - 2017年净收入为24,196美元，2018年净亏损为67,945美元，2019年净收入为22,268美元[384][386] - 2017 - 2019年，股份支付费用分别为18,421美元、11,464美元、13,631美元[384][386] - 2017年A类普通股首次公开募股净收益为316,806美元，扣除承销折扣和发行成本21,294美元[384] - 2017 - 2019年，经营活动净现金使用量分别为58,143美元、343,296美元、232,040美元[386] - 2017 - 2019年，投资活动净现金提供（使用）量分别为 - 56,765美元、579美元、311美元[386] - 2017 - 2019年，融资活动净现金提供（使用）量分别为900,206美元、 - 10,131美元、83,206美元[386] - 2017 - 2019年，现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为849,945美元、497,097美元、348,574美元[386] - 2019年高级票据发行所得款项为125,000美元，2017年为500,000美元[386] 公司上市相关情况 - 2017年5月15日，控股公司完成首次公开募股，出售2415万股A类普通股，总收益3.381亿美元，扣除承销折扣和佣金后，公司的总净收益为3.197亿美元[390] - 首次公开募股同时，公司与Lennar Corporation的关联公司完成私募配售，运营公司出售714.2857万个A类普通股单位，控股公司出售同等数量的B类普通股，私募配售总收益为1亿美元[391] - 2017年3月30日，控股公司董事会批准，3月31日公司实施1比6.33的反向股票拆分，涉及控股公司A类和B类普通股、运营公司A类和B类普通股单位以及运营公司合并子公司的A类和B类单位[392] 公司会计政策与准则采用情况 - 公司于2018年1月1日采用ASC 606，在此之前的报告期按ASC 605和其他行业特定指南报告[400][403] - 公司将于2020年1月1日采用ASU No. 2016 - 13，预计对合并财务报表无重大影响[434] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2018 - 07，对合并财务报表无重大影响[435] - 公司于2019年1月1日采用ASU No. 2016 - 02及相关准则，采用修改追溯法[438] - 公司于2018年1月1日采用ASC Topic 606，采用修改追溯法[441] 公司收入与费用确认原则 - 土地销售收入在公司满足履约义务、土地控制权转移给客户时确认，部分住宅用地销售协议包含利润分成和营销费条款[401] - 管理服务收入在客户消耗履约义务的利益时确认，交易价格可能包含固定和可变部分，激励补偿收入在预期合同期内均匀确认[404] 公司资产处理原则 - 长期资产在出现减值迹象且预计未折现现金流量低于账面价值时进行减值测试，减值损失将资产账面价值减记至估计公允价值[408] - 股份支付在服务期内按直线法基于计量日公允价值确认，如有没收情况在发生期间处理[412] 公司费用指标变化 - 2019、2018和2017年资本化计入存货的利息费用分别为4970万美元、5480万美元和940万美元[419] - 2019、2018和2017年广告费用分别为170万美元、200万美元和430万美元[419] - 公司为IPO直接发生的费用总计290万美元，冲减成员实缴资本[429] - 2019、2018和2017年杂项其他收入分别为4.8万美元、857.3万美元和9.3万美元[434] 公司新租赁准则调整情况 - 采用新租赁准则对2019年1月1日合并资产负债表的调整：关联方资产增加1881.1万美元，其他资产增加1142.5万美元，应付账款及其他负债增加1142.5万美元，关联方负债增加1881.1万美元[440] 公司合同资产情况 - 2019年公司合同资产期初余额为5060万美元，期末余额为7300万美元，增加了2240万美元[443] - 2018年公司合同资产期初余额为3900万美元，期末余额为5060万美元，增加了1160万美元[444] 公司受限交易价格情况 - 截至2019年12月31日，与A&R DMA相关的部分未履行履约义务分配的受限交易价格总计为3720万美元[446] 公司合资企业情况 - 截至2019年12月31日，公司持有大公园合资企业37.5%的百分比权益[448] - 截至2019年12月31日，大公园合资企业已向遗留权益持有人分配总计3.55亿美元，2020年1月又分配了7630万美元[448] - 2019年大公园合资企业实现土地销售收入2.7097亿美元，净利润3488.6万美元，公司享有的净利润份额为1308.2万美元[452] - 2017年8月4日，公司向门户商业合资企业出资1.065亿美元，获得75%的权益[453] - 2019年和2018年，门户商业合资企业从租赁安排中分别确认了830万美元和110万美元的租金收入[456] - 2019年门户商业合资企业净亏损514万美元，公司享有的亏损份额为385.5万美元[457] - 截至2019年12月31日，控股公司及其全资子公司拥有运营公司约62.4%的A类普通股单位和100%的B类普通股单位[458] - 2019年2月13日，旧金山合资企业向Lennar的关联方发行2500万个C类新单位，获得2500万美元出资[464] 公司税收与负债情况 - 2019年和2018年12月31日，公司根据税收应收协议的应付款分别为1.726亿美元和1.695亿美元[469] 公司合资企业财务情况 - 2019年12月31日，旧金山合资企业总资产11.971亿美元，主要包括11.862亿美元存货；总负债1.192亿美元，包括1.024亿美元关联方负债[471] - 2018年12月31日，旧金山合资企业总资产11.514亿美元，主要包括11.37亿美元存货；总负债2.608亿美元，包括1.689亿美元关联方负债和6510万美元应付票据[472] - 2019年12月31日，FP LP和FPL合并资产9亿美元，主要包括7.036亿美元存货；合并负债1.268亿美元，包括1.176亿美元应付账款及其他负债[476] - 2018年12月31日，FP LP和FPL合并资产7.453亿美元，主要包括5.591亿美元存货；合并负债1.181亿美元，包括1.086亿美元应付账款及其他负债[478] 公司折旧与摊销费用情况 - 2019 - 2017年折旧费用分别为120万美元、80万美元和110万美元[480] - 2019 - 2018年无形资产摊销费用分别为1560万美元和1250万美元[482] 公司管理服务收入情况 - 2019 - 2018年公司确认管理服务收入分别为3690万美元、3510万美元和1620万美元[487] 公司资产重新分类情况 - 2019年1月1日，公司将600万美元的现有预付租金重新分类至使用权资产计量中[489] 公司权益投资情况 - 2018年6月，公司通过权益法投资购买大公园项目间接权益，2018和2019年末账面价值均为180万美元[490] 公司项目收益情况 - 2018年1月，瓦伦西亚高尔夫球场以570万美元净现金出售，公司确认670万美元收益[481] - 2019年终止零售项目及相关协议，旧金山风险投资公司获得6490万美元收益[493] 公司偿还义务与利息情况 - 2019和2018年末，公司对CPHP或其子公司的偿还义务余额分别为1.024亿美元和1.027亿美元，2019 - 2017年每年利息均为420万美元，2019年末加权平均利率为4.1%，2020 - 2022年预计本金还款分别为9500万美元、420万美元和320万美元[494] 公司权益持有人支付情况 - 2017年1月，管理公司向B类权益持有人支付4310万美元[496] 公司不同区域服务收入情况 - 2019 - 2017年，公司旧金山湾区开发管理服务收入分别为240万美元、440万美元和580万美元[497] - 2019 - 2017年，公司网关商业风险投资物业管理服务收入分别为30万美元、150万美元和50万美元[498] 公司住宅用地销售情况 - 2019年，公司出售711个住宅用地，初始毛收入1.352亿美元，预计可变营销费用收入470万美元[499] - 2017年1月，旧金山风险投资公司出售待售住宅用地，毛收入9140万美元[500] 公司项目协议终止情况 - 2019年初，因零售项目终止，计划中的多户住宅用地买卖协议终止[500]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并收入总计1200万美元，主要反映管理服务产生的收入确认 [12] - 第三季度来自两个非合并实体的权益损失为180万美元，其中大公园合资企业净亏损240万美元，公司按比例分担损失70万美元，门户商业合资企业亏损140万美元，公司分担约110万美元 [12] - 第三季度合并成本和费用约为3500万美元，其中销售、一般和行政费用为2590万美元 [13] - 第三季度净亏损约为2300万美元，其中1230万美元分配给非控股权益，归属于公司的亏损为105 - 1070万美元 [13] - 截至2019年9月30日，总流动性约为4.54亿美元，包括现金及现金等价物3.3亿美元和1.25亿美元循环信贷额度下的借款能力 [18] - 季度末债务与总资本比率为25.1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 巴伦西亚业务线 - 第三季度收入为20万美元，主要与农业和能源业务相关 [14] - 销售、一般和行政费用总计370万美元 [14] - 该季度亏损490万美元 [14] 旧金山业务线 - 收入约为100万美元，主要与管理服务和前期土地销售确认的营销费用相关 [15] - 销售、一般和行政费用为440万美元 [15] - 该季度净亏损370万美元 [15] 大公园业务线 - 收入为4950万美元，其中3860万美元与大公园合资企业相关 [16] - 大公园合资企业本季度完成89个住宅地块销售，初始销售总收入为3530万美元，代表基础购买价格 [16] - 除基础购买价格外，大公园合资企业确认约80万美元的估计可变营销费用收入 [16] - 该季度销售毛利率约为32.3% [16] - 该季度净收入总计100万美元，包括管理公司为大公园合资企业提供服务的约330万美元收入，抵消大公园合资企业运营的240万美元净亏损 [17] 商业业务线 - 收入为870万美元 [17] - 运营费用、利息、折旧和摊销总计1000万美元 [17] - 该季度亏损130万美元，包括管理公司管理费用的10万美元收入，抵消商业门户合资企业运营的140万美元亏损 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业岗位创造与建筑许可比例在3.5 - 6个岗位对应一个许可，供应不足、需求高且就业岗位创造多，市场表现良好 [35] - 公司在市场中努力优化销售速度，目标是每月每个产品销售约3套房屋 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年是公司的关键转折点，年初将举办投资者日，展示公司真正价值 [12] - 公司计划利用资产和资金优势，在未来3 - 4年内在社区内建设数百万平方英尺的商业空间，与尔湾现有的Five Point Gateway园区互补 [11] - 公司将以战略眼光看待每个商业机会，不进行投机性建设，部分项目为定制建设 [23] - 公司注重产品多元化和空间效率，以满足不同市场需求和应对土地价格上涨问题 [31] - 公司关注电动汽车发展，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内将有2000个充电站 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场表现良好，供应不足和高需求以及就业岗位创造导致市场存在大量潜在需求 [35] - 2020年公司将迎来重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，商业机会成熟并将开始确认收入，公司将成为正现金流公司 [40] - 公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会 [42] 其他重要信息 - 公司在巴伦西亚和洛杉矶县的土地开发活动按计划进行，预计下个月交付首批住宅地块，第四季度将开始产生收入 [7] - 尔湾大公园社区获得多项批准，包括12.5万平方英尺健身设施、42.8万平方英尺混合用途零售和商业中心、先进的运动场馆和世界级水上运动中心 [8][9] - 旧金山烛台项目第一阶段修订计划获得批准，包括约1600套住宅、75万平方英尺办公空间和30万平方英尺生活方式零售空间 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 巴伦西亚地块销售是否受火灾影响，预计本次销售地块数量、产品类型及经济情况如何？ - 公司未受火灾影响，对新开发项目的防火要求有信心，预计销售地块数量将超过500个，产品将有7 - 8种以上，覆盖广泛价格范围，目前暂无法透露经济情况，四季度报告时可关注 [21] 问题2: 本季度进行资本融资，是否因商业机会而筹集资金，如何看待商业机会？ - 筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，未来3 - 4年有能力建设数百万平方英尺商业空间，不进行投机性建设，已有一个项目完成，还有2 - 3个项目在进行中，将使用资产负债表上的现金作为股权，进行建设融资并根据市场情况转换为永久性融资，未来2 - 3或4个季度将有更多商业机会确定 [23] 问题3: 2020年商业方面，门户净营业收入（NOI）2700万美元的估计是否合理，大公园非门户资产、新大厅和造船厂何时能确认NOI收入，有无相关比较数据帮助评估长期NOI及增长情况？ - 公司将战略看待每个商业机会，大公园与希望之城的合作有望带来更大医疗保健机会，随着开发完成，未来3 - 4年有能力建设200 - 250万平方英尺商业空间，预计回报与市场预期一致，2020年主要进行工程和规划，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长，且有长期增长潜力 [26][27][29] 问题4: 200 - 250万平方英尺商业建设如何在各资产间分配，何时能产生收入，纽黑文和造船厂情况如何？ - 2020年不会有收入，2020年主要进行工程和规划，部分项目有望在2020年末或2021年初开始建设，建设周期约18个月 - 2年，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长 [29] 问题5: 巴伦西亚项目能否适应人们居住方式的变化，如何应对电动汽车、自动驾驶汽车、单户出租、多代住房等趋势？ - 大公园项目是适应市场和展望未来的范例，有多种多代产品，能满足不同文化需求，注重产品价格和生活方式的多样性，覆盖广泛价格范围，同时关注空间效率，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内有2000个充电站，但在自动驾驶汽车方面需保持设计灵活性 [31][32] 问题6: 公司市场表现如何，巴伦西亚交付是否会延迟以利用价格改善环境？ - 公司市场表现良好，供应不足、需求高且就业岗位创造多，存在大量潜在需求，公司会优化供应速度，避免过快或过慢影响定价和回报，目标是每月每个产品销售约3套房屋，实时监控产品销售情况并适时推出新产品 [35] 问题7: 希望之城合作进展如何？ - 合作进展顺利，已从最初小交易扩展到更大交易，希望之城对合作感到兴奋，公司希望城市能尽快批准建筑转换为医疗用途，以便希望之城进行租户改进并于2021年初开业，合作吸引了其他医疗保健提供商的关注 [36] 问题8: 公司称2020年表现强劲，是基于广泛项目还是特定项目，与建筑商的合作意向如何？ - 2020年公司将有重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，此前因诉讼问题被市场低估，现在该项目将使市场更清晰看到公司的收入能力，同时公司商业机会成熟，将开始确认更稳定的季度收入，与建筑商的合作正在进行中，但细节暂未确定 [39][40] 问题9: 未来一两年现金流的来源和用途如何，是否仅依靠现金流，有无其他来源和用途？ - 公司土地开发资金充足，此前筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，目前公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会，但不排除有好机会时考虑筹集资金 [42] 问题10: 商业资产何时能实现更稳定、持续的NOI水平？ - 公司NOI将随着建设推进而增长，有2300万平方英尺商业开发机会，未来3 - 5年可建设数百万平方英尺，因项目多有租户，建筑完成后在传统意义上可实现稳定，NOI金额将在未来几年持续增长 [44] 问题11: 公共和私人建筑商的兴趣水平如何，是否有变化？ - 市场格局从过去以私人建筑商为主转变为现在以公共建筑商为主，公司土地价格较高，多数私人建筑商资产负债表和能力有限，公司希望有1 - 2家私人建筑商参与以形成良好组合，但目前公共建筑商兴趣更高 [46] 问题12: 加州房价尤其是旧金山房价增长放缓甚至下跌，对土地价格和公司业务有何影响，公司如何应对，是否会吸引更多私人建筑商参与？ - 公司不在旧金山销售住宅，不受当地住宅市场问题影响，在销售市场中，成品住宅地块价值占房价的比例在洛杉矶市场约为35% - 36%，公司仍看到房价上涨，这会转化为土地价格上涨 [48] 问题13: 卡登斯或建筑商在诺韦尔公园还剩多少地块，销售是否达到每月3套的目标，是否会影响2020年？ - 销售情况符合季节性规律，仍有384个住宅地块待销售，约占该阶段的三分之一，预计明年年中下个社区开业时，这些地块将基本售罄并与新社区衔接 [50] 问题14: 尔湾牧场的住宅地块供应情况如何，销售完需要多长时间，对大公园的需求和价格有何影响？ - 市场研究显示，尔湾公司的可售住宅供应减少，公司预计明年及以后将在市场中占据更大份额，未来几年将成为市场主导 [51] 问题15: 第四季度巴伦西亚首批地块销售结果能否揭示价值创造机会，报告结果是否清晰？ - 报告结果将清晰且有揭示性，可看到利润率和价格情况，有助于推断该资产的真实价值，首个村庄有4000个住宅地块，目前约700个已开发，后续将继续根据市场需求开发 [54] 问题16: 纽黑文何时会有首个商业项目，当地商业与巴伦西亚现有项目的关联性如何，能否吸引外部市场？ - 纽黑文是一个全新城市，与大公园项目有相似之处，商业项目不仅是投资，也是为业主创造价值的重要配套，项目毗邻六旗魔术山，每年有400万游客，有助于商业项目的发展，2020年将开始规划和确定商业项目，随着时间推移会有更多信息公布 [55][56] 问题17: 与希望之城的交易何时完成，与购买价格相比是否盈利？ - 预计交易将在2020年第一季度完成，该交易盈利，公司对交易结果满意 [58][59] 问题18: 上季度末大公园合资企业有1.7亿美元现金，用途是什么，是分配还是用于垂直开发？ - 大公园项目自给自足且有大量现金，预计除保留用于未来开发的储备金外，会有一定分配，同时资产负债表上会保留现金用于未来开发机会 [61] 问题19: 2020年或2020年上半年、下半年，公司能否从大公园项目获得现金？ - 预计2020年将有分配，但具体是上半年还是下半年需与合作伙伴协商确定 [62] 问题20: 旧金山项目第一阶段是否获得城市最终批准，开始建设前还需进行多少场地工作，何时能交付住宅地块或开始建设商业建筑？ - 已获得城市的最终批准，2020年将进行工程和技术方面的工作，重新规划场地，该项目计划与至少一个合作伙伴合作，目前已有相关讨论，预计2021年后期开始建设 [65][66]

公司股权结构 - 截至2019年9月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.4%的股份，在大公园合资企业中持股37.5%，在门户商业合资企业中持股75%[152] - 截至2019年9月30日，公司在运营公司的所有权百分比增至62.4%[228] - 截至2019年9月30日，公司运营公司的A类单位由公司持有的为6874.6555万个，非控股权益成员持有的为4140.4961万个[230] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年第三季度，公司收入为1200万美元，较2018年同期的1300万美元减少100万美元，降幅7.5%[158] - 2019年第三季度，管理服务成本为770万美元，较2018年同期的670万美元增加100万美元，增幅15.2%[159] - 2019年前三季度，公司收入为3750万美元，较2018年同期的4100万美元减少360万美元，降幅8.7%[163] - 2019年前三季度，管理服务成本为2280万美元，较2018年同期的2050万美元增加230万美元，增幅11.0%[164] - 2019年前三季度，销售、一般和行政费用为7760万美元，较2018年同期的8380万美元减少620万美元，降幅7.4%[165] - 2019年前三季度，其他收入主要包括旧金山部门因或有对价负债结算确认的6490万美元收益[167] - 2019年前三季度，来自非合并实体的权益收益为450万美元，较2018年同期的140万美元增加310万美元[168] - 2019年前三季度，税前收入为840万美元，产生130万美元的税收准备金；2018年前三季度，税前亏损4750万美元[169] - 2019年三季度营收从2018年同期的1130万美元增至4950万美元，增加3820万美元[197] - 2019年前三季度营收从2018年同期的2.022亿美元增至2.629亿美元，增加6060万美元[199] - 2019年三季度关联方管理费用从2018年同期的260万美元增至780万美元，增加520万美元[198] - 2019年前三季度关联方管理费用从2018年同期的1790万美元增至2440万美元，增加660万美元[201] - 截至2019年9月30日，公司合并现金及现金等价物为3.304亿美元，较2018年12月31日的4.957亿美元有所减少[216] - 2019年前三季度，公司经营活动净现金使用量为2.51193亿美元，较2018年同期增加1150万美元；投资活动净现金流入为51.7万美元，2018年同期为净现金使用379.6万美元；融资活动净现金流入为8573.1万美元，2018年同期为净现金使用1013.1万美元[221] - 2019年前三季度，公司发行了本金总额为1.25亿美元、利率为7.875%、2025年到期的高级票据[227] - 2019年7月，公司发行了额外的本金总额为1.25亿美元、利率为7.875%、2025年11月15日到期的无担保高级票据[231] - 截至2019年9月30日，公司未偿还信用证总额为240万美元，受限现金和存款证为140万美元，未偿还履约保证金为2.182亿美元[233] - 截至2019年9月30日，旧金山合资企业有未偿还担保，受益于市政机构的基础设施和某些公园及开放空间义务，最高总义务为1.978亿美元[234] - 截至2019年9月30日，公司未偿还合并净债务为6.157亿美元，均不基于浮动利率计息[241] 运营物业业务线数据关键指标变化 - 2019年第三季度，运营物业收入从140万美元降至10万美元，减少120万美元，降幅90.1%[174] - 2019年前九个月，运营物业收入从530万美元降至250万美元，减少290万美元，降幅53.6%[175] 关联方管理服务业务线数据关键指标变化 - 2019年第三季度，关联方管理服务收入从70万美元降至50万美元，减少10万美元，降幅20.9%[187] - 2019年前九个月，关联方管理服务收入从370万美元降至180万美元，减少190万美元，降幅51.5%[189] 商业板块业务线数据关键指标变化 - 2019年三季度商业板块营收从2018年同期的690万美元增至870万美元，增加170万美元，增幅25.0%[210] - 2019年前三季度商业板块营收从2018年同期的2010万美元增至2590万美元，增加590万美元，增幅29.3%[212] - 2019年三季度商业板块成本费用从2018年同期的700万美元增至1000万美元，增加300万美元，增幅43.0%[211] - 2019年前三季度商业板块成本费用从2018年同期的1920万美元增至2940万美元，增加1.02亿美元，增幅53.1%[213] 大公园项目公司数据关键指标变化 - 2019年三季度大公园项目公司净亏损237万美元，2018年同期亏损1003.3万美元[203] - 2019年前三季度大公园项目公司净收入2920.5万美元，2018年同期为1269.8万美元[203] 公司项目相关情况 - 瓦伦西亚物业约15000英亩，规划约21500个住宅用地和约1150万平方英尺商业空间，目前约20000户居民居住，约60000人在此工作[170] - 2018年1月，瓦伦西亚高尔夫球场出售，净现金收入570万美元，确认收益670万美元[176] - 2019年初，零售项目终止，公司确认收益6490万美元，偿还6510万美元债务及1110万美元应计利息[178] - 2019年10月，烛台点一期修订开发计划获批，含75万平方英尺办公空间、1600套住宅和30万平方英尺生活设施[179] - 2018年，旧金山开发协议修订，商业面积增加超200万平方英尺，总量达约630万平方英尺[180] - 2019年第一季度，大公园社区获批开发1056个住宅地块，现规划含约10500个住宅地块和约490万平方英尺商业空间[193] - 截至2019年9月30日，大公园合资企业向传统权益持有人累计分配3.55亿美元，传统权益持有人有权优先获得最高5.65亿美元分配[194] 公司财务报告内部控制情况 - 管理层评估认为，截至2019年9月30日，公司的披露控制和程序有效，且本报告期内公司财务报告内部控制无重大变化[243][244]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度综合收入为1240万美元，主要来自管理服务收入 [14] - 销售、一般和行政费用为2600万美元，两个非合并实体的权益和亏损为270万美元 [14] - 因大公园合资企业净亏损550万美元，公司按比例分担损失150万美元；Gateway商业合资企业亏损160万美元，公司分担约120万美元 [14][15] - 本季度净亏损2260万美元，其中1210万美元分配给非控股权益，公司承担1050万美元 [15] - 截至6月30日，总流动性约为4.17亿美元，包括2.93亿美元现金及现金等价物和1.24亿美元循环信贷额度 [26] - 总资本为19亿美元，资产29亿美元，负债和可赎回非控股权益10亿美元，季度末债务资本化比率为21% [28] - 7月，公司完成1.25亿美元2025年优先票据增额发行，调整后6月30日流动性增至约5.4亿美元，债务资本化比率从21%升至24.9% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 收入82万美元，主要来自农业和能源业务 [16] - 销售、一般和行政费用390万美元，本季度亏损430万美元 [17] 旧金山（San Francisco）业务线 - 收入97.2万美元，主要来自管理服务和前期土地销售的营销费用 [18] - 销售、一般和行政费用520万美元，本季度净亏损450万美元 [18] 大公园（Great Park）业务线 - 收入4390万美元，其中3350万美元来自大公园合资企业 [21] - 本季度大公园合资企业售出60个住宅用地，初始毛收入3030万美元，预计还将获得约70万美元营销费用可变对价 [21] - 土地销售毛利率约为31.9%，本季度净亏损230万美元，其中管理公司服务收入320万美元，大公园合资企业运营亏损550万美元 [22] 商业（Commercial）业务线 - 收入890万美元，运营费用、利息、折旧和摊销总计1030万美元，本季度亏损140万美元，其中管理费用16万美元，商业Gateway合资企业运营亏损160万美元 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司管理层注重降低下行风险，同时在社区内创造新的增长机会 [11] - 与希望之城（City of Hope）建立合作关系，希望之城将投资10亿美元在五点门户园区建设和运营综合癌症中心，包括专业微型医院和研究中心，这不仅验证了公司的愿景，还将成为医疗园区的核心 [9][10] - 行业面临劳动力和材料短缺问题，导致成本增加和进度延迟，但公司凭借市场规模与相关行业建立战略关系，以应对这些挑战 [8] - 公司战略是将资本重新投入商业机会，尽可能独立或与运营伙伴一起拥有和运营创收项目，以增加净运营收入 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临劳动力和材料短缺挑战，但公司在瓦伦西亚的项目仍有望在今年第四季度交付首批住宅用地 [7][8] - 大公园项目持续收到建筑商对体育和娱乐设施的积极反馈 [8] - 贸易战相关噪音未对公司业务产生影响，建筑商表现出色，公司在社区早期阶段就获得了利润分成 [45][46] 其他重要信息 - 第二季度修订了循环信贷协议，将到期日延长至2022年4月，并增加了一项可根据条件增加最多5000万美元额度的条款 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：希望之城的合作情况，是否会占用现有办公空间、发展计划以及何时能看到合作带来的财务收益 - 希望之城将购买公司园区内约19.1万平方英尺的空置建筑，并在旁边建设微型医院，公司正与他们合作完成租户改进工作，希望之城CEO宣布目标是2021年初开业 [31][32] 问题2：旧金山坎德斯蒂克（Candlestick）项目的开发进展以及与合作伙伴的洽谈情况 - 预计今年年底获得该市对第一阶段项目的批准，该阶段包括约1600套住宅、75万平方英尺办公空间和28万平方英尺配套生活零售空间；目前与投资者交流较少，待获得批准并完善项目方案后，2020年将更适合与感兴趣的各方进行讨论 [34][35][36] 问题3：希望之城购买建筑是否会有现金流入 - 希望之城会购买建筑，交易将产生现金流入，但具体金额暂无法讨论 [38] 问题4：瓦伦西亚首批地块销售情况，预计销售数量和初始产品类型 - 与建筑商进行了多次讨论，他们反馈良好，因洛杉矶县供应短缺，建筑商对该项目兴趣浓厚；预计销售地块数量将超过500个，但具体数量需与建筑商进一步商讨产品细分后确定 [42][43] 问题5：中美贸易战对大公园销售趋势的影响 - 未看到贸易战相关噪音对业务产生影响，建筑商表现出色，公司在社区早期阶段就获得了利润分成，表明建筑商在提价且成本压力不大 [45][46] 问题6：公司对未来社区的愿景在过去三个月是否有变化，哪些设施和功能更具竞争力 - 公司战略是打造未来社区，前期注重娱乐和体育设施，吸引了众多知名品牌和大型体育场馆；目前关注健康和医疗领域，与希望之城的合作体现了这一转变；目标是打造能满足新经济公司吸引人才需求的社区，提供住房、娱乐和公共教育等全方位服务 [50][51][53] 问题7：建筑商对地块的需求是否有变化，单户住宅建设趋势是否增加 - 未看到单户住宅建设趋势增加，因为单户住宅会推高价格，超出市场承受范围；公司与建筑商合作注重产品的可负担性，开发的产品价格范围为市场中位房价的40%至1.7倍 [58][59] 问题8：建筑商减少对加州市场的投入以及增加期权而非购买地块的趋势对公司业务的影响 - 公司主要位于加州沿海市场，未看到建筑商需求下降；公司为建筑商提供接近其需求的土地开发模式，承担土地开发风险，提前建设配套设施，减少建筑商前期资金投入和开发时间，未来将继续与建筑商紧密合作，减轻其资产负债表压力 [62][63][66] 问题9：近期增发1.25亿美元债务的原因及资金使用计划 - 公司土地开发资金充足，增发资金是为了抓住医疗园区和商业项目的发展机会；公司战略是将资本重新投入商业项目，增加净运营收入，这笔资金将在未来用于推动这些项目发展 [68][69][71]

公司股权结构 - 截至2019年6月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.4%的股份，运营公司持有大公园合资企业37.5%的股份和门户商业合资企业75%的股份[149] - 2019年6月30日，公司在运营公司的所有权百分比增至62.4%[222] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司持有的运营公司A类单位分别为68746555个和66810980个[224] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度和第二季度，公司总收入分别为1238.7万美元和2546万美元，较2018年同期分别下降0.7万美元（5.4%）和260万美元（9.3%）[154][155][159] - 2019年第一季度和第二季度，销售、一般和行政费用分别为2599.3万美元和5176.6万美元，较2018年同期分别下降300万美元（10.4%）和580万美元（10.1%）[154][156][160] - 2019年第二季度，其他收入为6965.9万美元，主要包括旧金山部门确认的6490万美元与或有对价负债结算相关的收益[154][161] - 2019年第二季度，来自非合并实体的权益收益为621.3万美元，较2018年同期增加80万美元（15.1%）[154][162] - 2019年第二季度，税前收入为3140万美元，产生了130万美元的税收准备金[154][164] - 2019年第二季度营收从2018年同期的1.805亿美元降至4390万美元，减少1.367亿美元[193] - 2019年上半年营收从2018年同期的1.91亿美元增至2.134亿美元，增加2240万美元[195] - 2019年第二季度销售、一般和行政费用从2018年同期的830万美元增至1050万美元，增加220万美元，增幅26.4%[194] - 截至2019年6月30日，公司合并现金及现金等价物为2.927亿美元，而2018年12月31日为4.957亿美元[211] - 2019年和2018年6月30日止六个月，经营活动净现金使用量分别为16472.5万美元和16494.6万美元，减少0.2万美元[216][217] - 2019年和2018年6月30日止六个月，投资活动净现金提供量分别为71万美元和517.2万美元，减少450万美元[216][218] - 2019年和2018年6月30日止六个月，融资活动净现金使用量分别为3870万美元和1013.1万美元[216][220] - 2019年6月30日止六个月，公司从Gateway Commercial Venture获得200万美元分红，2018年同期Valencia部门高尔夫球场运营物业出售净收益为570万美元[219] - 截至2019年6月30日，公司未偿还合并净债务为4.925亿美元，均无浮动利率[235] 瓦伦西亚部门业务线数据关键指标变化 - 瓦伦西亚物业约15000英亩，计划包括约21500个住宅用地和约1150万平方英尺的商业空间，预计2019年末开始向建筑商交付住宅用地[165] - 2019年第一季度和第二季度，瓦伦西亚部门总收入分别为82万美元和243.5万美元，较2018年同期分别下降42.2万美元和160.5万美元[168] - 2019年第一季度，运营物业收入为79.6万美元，较2018年同期下降40万美元（35.8%），主要归因于向客户转移农产品的时间变化[168][169] - 2019年第一季度和第二季度，瓦伦西亚部门亏损分别为426.1万美元和834.5万美元，2018年同期分别为426.4万美元和120.1万美元[168] - 2018年1月出售瓦伦西亚高尔夫球场，净现金收入570万美元，确认收益670万美元[171] 旧金山地块及项目相关情况 - 旧金山地块约800英亩，规划12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[172] - 2019年初终止零售项目，公司确认收益6490万美元，偿还6510万美元债务及1110万美元应计利息[174] - 公司与旧金山合作的烛台点一期修订开发计划，包括75万平方英尺办公空间、1600套住宅和30万平方英尺生活设施[175] - 2018年与旧金山的协议将商业使用面积增加超200万平方英尺，使总商业面积达约630万平方英尺[176] - 美国国防部为旧金山造船厂重新采样拨款，2018年3600万美元，2019年6040万美元[178] - 截至2019年6月30日，旧金山合资企业为市政机构提供的基础设施和公园建设担保最高义务为1.978亿美元[228] 管理服务业务线数据关键指标变化 - 2019年第二季度管理服务收入较2018年同期减少90万美元，降幅60%，至60万美元[183] - 2019年上半年管理服务收入较2018年同期减少180万美元，降幅58.4%，至130万美元[185] 大公园社区相关情况 - 大公园社区获批开发1056个住宅用地，现规划约10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[189] - 截至2019年6月30日，大公园合资企业向传统权益持有人累计分配3.55亿美元，传统权益持有人有权优先分配最高5.65亿美元[190] 商业板块业务线数据关键指标变化 - 2019年第二季度商业板块营收从2018年同期的630万美元增至890万美元，增加260万美元，增幅40.8%[204] - 2019年上半年商业板块营收从2018年同期的1310万美元增至1730万美元，增加410万美元，增幅31.5%[206] - 2019年第二季度商业板块成本和费用从2018年同期的610万美元增至1030万美元，增加420万美元，增幅68.1%[205] - 2019年上半年商业板块成本和费用从2018年同期的1220万美元增至1940万美元，增加720万美元，增幅58.8%[208] 公司信贷及资金使用情况 - 截至2019年6月30日，运营公司1.25亿美元循环信贷安排未提取资金，但已开具100万美元信用证，可用额度降至1.24亿美元[211] - 2019年7月，运营公司及其子公司发行1.25亿美元7.875%无担保优先票据，到期日为2025年11月15日[211] - 2019年6月30日和2018年12月31日，未偿还信用证总额均为240万美元，受限现金和存款证均为140万美元[226] - 截至2019年6月30日，公司使用循环信贷额度约100万美元支持信用证，未偿还履约保证金为8700万美元[226]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度合并收入为1300万美元，主要来自管理服务收入 [18] - 第一季度销售、一般和行政费用为2580万美元 [18] - 第一季度来自两个非合并实体的收益权益为890万美元 [19] - 第一季度净收入为5270万美元，其中2890万美元分配给非控股股东权益，公司应占2380万美元 [20] - 截至2019年3月31日，总流动性约为4.97亿美元，包括3.73亿美元现金及现金等价物和1.25亿美元无担保循环信贷安排下1.24亿美元的借款额度 [30] - 截至季度末，债务资本化比率为24%，低于2018年末的24.6% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 第一季度收入为160万美元，主要与农业和能源业务相关 [21] - 第一季度运营费用为190万美元，销售、一般和行政费用为380万美元 [21] - 第一季度业务线亏损410万美元 [21] 旧金山（San Francisco）业务线 - 第一季度收入为100万美元，主要来自管理服务和前期土地销售确认的营销费用 [22] - 第一季度销售、一般和行政费用为450万美元 [22] - 烛台点（Candlestick）零售合资企业终止带来6490万美元收益，第一季度业务线净收入为6110万美元 [22] 大公园（Great Park）业务线 - 第一季度收入为1.696亿美元，其中1.592亿美元与大公园合资企业相关 [24] - 大公园合资企业在约29.5英亩土地上售出369个住宅地块，初始总收益为1.519亿美元，毛利率约为30.9% [24] - 第一季度还从房屋建筑商处获得约350万美元利润分成收入 [24] - 第一季度净收入为4030万美元，其中约320万美元与为大公园合资企业提供服务的管理公司相关 [25] 商业（Commercial）业务线 - 第一季度收入为830万美元 [27] - 运营费用、利息、折旧和摊销总计910万美元 [27] - 第一季度业务线亏损78.1万美元，公司承担亏损56.2万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是加利福尼亚大型综合社区的所有者和开发商，长期战略基于对加州的信心，其在创新、经济产出和应对气候变化方面处于全球领先地位 [5][14] - 公司社区建设预计将创造近30万个就业机会，带来22亿美元州和地方税收收入以及540亿美元经济活动，并提供约6000套低收入住房 [14] - 公司认为自身能解决雇主吸引人才的挑战，为年轻工人提供合适的居住和生活环境 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局势头良好，欧文大公园的购房环境健康 [7] - 随着社区各组成部分的完成，将形成良性循环，提升整个社区价值，大公园社区已开始从建筑商处获得有意义的利润分成 [11] - 公司对市场需求环境持乐观态度，自上次交流以来，市场环境变好，建筑商兴趣加深 [33][34] - 预计今年第四季度能在瓦伦西亚交付超过500个住宅地块 [36] - 有信心在今年获得烛台点一期项目的批准，并在2020年提供更多项目时间和产品方面的信息 [39] - 预计明年年初满足大公园合资企业的遗留优先资本要求，并在2020年开始获得分红 [43] 其他重要信息 - 1月1日起采用新租赁会计准则ASC 842，确认了使用权资产和租赁负债，对合并资本无影响 [28] - 烛台点零售合资企业终止，公司偿还6510万美元本金及利息，确认6490万美元收益 [20] - 收到莱纳（Lennar）关联公司2500万美元出资，发行新的可赎回C类所有权权益单位，将用旧金山梅洛 - 鲁斯社区设施区最多2500万美元收益的50%赎回 [29] 问答环节所有提问和回答 问题1: 过去几个月市场需求环境有何变化，瓦伦西亚土地销售的建筑商兴趣如何 - 市场环境变好，建筑商兴趣加深，瓦伦西亚虽未达成交易但正在进行讨论且接近收到报价，大公园建筑商销售业绩逐月上升并已开始有利润分成 [33][34] 问题2: 洛杉矶县天气对成本和开发进度有何影响，今年预计交付多少地块 - 成本无变化，合同和定价已锁定，团队有管理经验，项目仍按计划进行，预计今年第四季度交付超过500个住宅地块 [36] 问题3: 烛台点项目提交计划后，通常多久能得到城市回复，需经过多少次迭代才能获得最终批准 - 这不是全新的开发权申请，只是提交一期项目总体规划，有信心今年获得批准，2020年可提供更多时间和产品信息 [39] 问题4: 纽霍尔（Newhall）使命村（Mission Village）已投资多少，完成超级地块还需投资多少 - 目前已花费约3.5 - 4亿美元，大部分平整土地成本已支出，目前处于基础设施建设阶段 [41] 问题5: 大公园何时能向公司分红，现金流情况如何 - 维持明年分红的立场，预计明年年初满足遗留优先资本要求，2020年开始分红 [43] 问题6: 大公园新增住宅地块批准情况，包括密度、是否有土地预售计划等 - 批准建设1056套住宅，土地已确定，产品密度和类型将根据市场需求决定，这些地块将纳入总规划 [44] 问题7: 烛台点Macerich协议的结束是否是新计划获批的前提 - 是的，烛台点一期项目启动区域原计划用于奥特莱斯项目，必须等Macerich协议结束才能推进新计划，公司提前进行了新一期规划，所以能快速提交给城市 [47] 问题8: 旧金山合资企业C类权益的支付时间和规模如何 - C类单位赎回资金来源是社区设施区（CFD）收益，需等旧金山房屋开发并出售债券，用新房房产税偿还债券，债券收益的50%将用于赎回C类单位，直至全部赎回，这将在房屋开发完成后很久才会发生 [49] 问题9: 今年销售、一般和行政费用（SG&A）预期如何，本季度2500万美元左右的费用是否是后续季度的合理水平 - 本季度费用是一个比较合理的季度运行水平 [51] 问题10: 大公园土地销售每英亩价值与去年相比有明显提升，与周边市场相比情况如何，是什么推动土地价值上升 - 土地价值上升是因为周边配套设施如学校、体育和娱乐设施等建成，提升了土地溢价，反映在每英亩价格上；由于欧文市场只有公司和欧文公司两个开发商，且欧文公司不披露土地销售信息，所以无法提供周边市场对比数据，但公司房屋销售价格高于周边部分地区 [53][54] 问题11: 旧金山新获批计划的规模，以英亩为单位是多少 - 一期项目包括1600套住宅、75万平方英尺办公空间和30万平方英尺生活娱乐设施（主要是餐饮），目前无法提供英亩数据，后续可让鲍勃跟进提供 [55]

公司股权与项目权益情况 - 截至2019年3月31日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.4%的股份，运营公司持有大公园项目37.5%的股份和门户商业项目75%的股份[143] - 公司在大公园项目中拥有37.5%的权益，2019年第一季度大公园社区获批开发1056个住宅用地，项目设计包括约10500个住宅用地和约490万平方英尺的商业空间[174][175] - 截至2019年3月31日，公司在运营公司的所有权百分比增至62.4%[205] - 截至2019年3月31日，公司持有的运营公司A类单位为6874.6555万个，2018年12月31日为6681.098万个[207] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总营收为1307.3万美元，较2018年同期的1496.7万美元减少190万美元，降幅12.7%[148][149] - 2019年第一季度销售、一般和行政费用为2577.3万美元，较2018年同期的2859.6万美元减少280万美元，降幅9.9%[148][150] - 2019年第一季度其他收入为6733.4万美元，主要是旧金山部门确认的6490万美元与或有对价负债结算相关的收益[148][151] - 2019年第一季度来自非合并实体的权益收益为888.2万美元，而2018年同期亏损360.7万美元，主要因大公园部门土地销售收入增加[148][152] - 2019年第一季度税前收入5400万美元，产生130万美元的税收支出；2018年第一季度税前亏损1430万美元[148][153] - 2019年第一季度与关联方的管理服务收入降至70万美元，较2018年减少90万美元，降幅56.9%[171] - 2019年第一季度公司因解除零售项目相关义务确认了6490万美元的收益[173] - 2019年第一季度销售、一般和行政费用降至660万美元，较2018年减少190万美元，降幅22.5%[181] - 截至2019年3月31日，公司合并现金及现金等价物为3.733亿美元，低于2018年12月31日的4.957亿美元；1.25亿美元的循环信贷安排未提取资金，但已开具10万美元的信用证，可用额度为1.24亿美元[193][194] - 2019年3月31日止三个月，经营活动净现金使用量为8365.2万美元，较2018年同期增加1250万美元[198][200] - 2019年3月31日止三个月，投资活动净现金流入为30万美元，较2018年同期减少580万美元[201] - 2019年3月31日止三个月，融资活动净现金使用量为3870万美元，2018年同期为510万美元[203] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，未偿还信用证总额均为240万美元[210] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司分别有140万美元受限现金和存款证用于担保部分信用证[210] - 截至2019年3月31日，公司使用循环信贷额度约100万美元支持信用证发行[210] - 截至2019年3月31日，公司未偿还履约保证金为7400万美元[210] - 截至2019年3月31日，公司未偿还合并债务为4.922亿美元，均无浮动利率计息[218] 瓦伦西亚项目情况 - 瓦伦西亚项目占地约15000英亩，计划建设约21500个住宅用地和约1150万平方英尺商业空间，预计2019年末开始向建筑商交付住宅用地[156] - 2019年第一季度瓦伦西亚部门亏损408.4万美元，而2018年同期盈利306.3万美元，主要因运营物业收入和费用减少[158] 旧金山项目情况 - 旧金山项目放弃零售项目，确认6490万美元收益，偿还6510万美元债务及1110万美元应计利息，获得550万美元注资[163] - 旧金山项目正在与旧金山市合作制定修订后的开发计划，预计年底前获批，计划包括约75万平方英尺办公空间、1600套住宅和约30万平方英尺生活设施[164] - 美国国防部在2018年拨款3600万美元、2019年拨款6040万美元用于旧金山造船厂的重新采样工作[167] - 2019年第一季度旧金山业务段总营收为109.3万美元，低于2018年的202.2万美元；总成本和费用为488.9万美元，低于2018年的678.5万美元；业务段收入为6107.4万美元，而2018年为亏损47.63万美元[170] 大公园项目情况 - 截至2019年3月31日，大公园项目向传统权益持有人的累计分配总额为3.55亿美元，传统权益持有人有权获得最高5.65亿美元的优先分配[176] - 2019年第一季度大公园业务段总营收为1.696亿美元，较2018年增加1.591亿美元；总成本和费用为1.2985亿美元，2018年为2280.9万美元；业务段收入为4026.8万美元，2018年为亏损1136.6万美元[179] 商业业务段情况 - 2019年第一季度商业业务段总营收为834.9万美元，较2018年增加160万美元，增幅22.9%；总成本和费用为913万美元，较2018年增加300万美元，增幅49.5%；业务段亏损78.1万美元，2018年为收入68.6万美元[188][189][190]

公司主要业务及收入来源 - 公司主要业务是规划和开发三个综合用途、总体规划社区，主要收入来源是向建筑商和买家出售住宅和商业用地[27] 各社区规划情况 - 纽霍尔牧场社区占地约15000英亩，规划约21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间[36] - 烛台点和旧金山造船厂社区占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[39] - 大公园社区占地约2100英亩，规划约9500个住宅用地和490万平方英尺商业空间，截至2018年12月31日已售出5409个住宅用地和可开发200万平方英尺商业空间的土地[44][46] 其他物业收购情况 - 2017年8月，公司持有75%权益的Gateway Commercial Venture收购五点门户园区，占地约73英亩，建筑总面积约100万平方英尺[48] 政府拨款及项目终止情况 - 美国国防部在2018年国会支出法案中拨款3600万美元，2019年军事建设支出法案中批准6040万美元用于旧金山造船厂的重新采样工作[43] - 2019年2月13日，旧金山合资企业终止零售项目，偿还Macerich 6510万美元债务及约550万美元应计利息[43] 其他土地资源情况 - 公司拥有文图拉县约16000英亩土地用于农业和能源运营，洛杉矶县约500英亩剩余商业、住宅和开放空间土地计划在未来五年出售或转让[50] 公司服务业务情况 - 公司通过管理公司为大公园社区提供开发管理服务，为Gateway Commercial Venture提供物业管理服务[51] - 公司还为其他有Lennar投资的企业和Lennar - CL Venture提供部分开发管理服务[52] 市场竞争情况 - 公司与其他住宅、零售和商业地产开发商在加州南北市场竞争，有效竞争因素包括社区规模、配套设施等[53] 业务季节性影响情况 - 公司业务和运营结果不受季节性重大影响[54] 授权成本情况 - 过去10到15年公司为社区获取主要授权（总体规划和分区批准）产生大量成本[56] 物业污染及环境影响情况 - 公司部分物业受污染影响，旧金山造船厂部分地块未来几年需大量清理工作，会延迟地块转让[61][62] - 公司发展项目需遵循多项环境法律，可能导致成本增加、项目延迟或受限[63][64][66] - 公司在旧金山造船厂曾因未监测石棉粉尘受罚，未来可能再产生罚款或处罚[67] 公司目标及运营方式 - 公司目标是为股东创造可持续长期增长和价值，主要通过对社区的开发运营等实现投资目标[78][79] - 公司可能与第三方合作进行房地产开发运营，也可能用股份等换取房地产权益[80] 证券投资限制情况 - 公司会限制证券投资，避免被定义为“投资公司”[82] 员工数量情况 - 截至2018年12月31日，公司约有180名员工[86] 财务数据 - 债务情况 - 截至2018年12月31日，公司未偿合并债务为5.57亿美元[400] - 公司55700万美元未偿合并债务中，6510万美元按浮动利率计息[400] 财务数据 - 利率影响情况 - 若浮动利率债务的相关利率增减100个基点，利息费用每年将增减约70万美元[400] 市场风险及管理情况 - 公司主要市场风险来自固定和浮动利率的债务[399] - 公司未来可能通过掉期安排管理浮动利率债务的市场风险[399] 衍生工具交易情况 - 公司未进行任何使用衍生金融工具或衍生商品工具的交易[401]

财务数据和关键指标变化 - 截至2018年12月31日，公司总流动性为6.197亿美元，其中现金及现金等价物为4.957亿美元，未使用的循环信贷额度为1.24亿美元 [20] - 公司总资本为18亿美元，资产为29亿美元，负债为11亿美元，债务占总资本化比例为24.6%，与上一季度基本持平 [21] - 2018年第四季度合并收入为790万美元，主要来自管理服务收入 [22] - 2018年全年合并收入为4900万美元，主要来自管理服务 [26] - 2018年全年合并净亏损为6790万美元，其中归属于公司的净亏损为3470万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 Newhall业务线 - 2018年Newhall业务线收入为640万美元，主要来自能源和农业租赁活动 [28] - 2018年Newhall业务线亏损为670万美元 [30] - Newhall业务线的库存价值为5.6亿美元，较2018年增加了1.97亿美元 [30] San Francisco业务线 - 2018年San Francisco业务线收入为600万美元，主要来自管理服务 [31] - 2018年San Francisco业务线亏损为1810万美元 [31] - San Francisco业务线的库存价值为11.4亿美元，较2018年增加了7300万美元 [31] Great Park业务线 - 2018年Great Park业务线收入为2.11亿美元，其中1.66亿美元来自土地销售，3500万美元来自管理服务 [35] - 2018年Great Park业务线利润为1500万美元，其中300万美元来自Great Park Venture，1200万美元来自管理公司 [36] 商业业务线 - 2018年商业业务线收入为2800万美元，其中150万美元来自管理服务 [39] - 2018年商业业务线亏损为18.7万美元，主要来自Gateway Commercial Venture的170万美元亏损 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - Great Park社区已有3200户家庭入住，775,000平方英尺的办公空间已出租，社区内设有高中、两所学校、体育综合体、75英亩的公园和12,000个座位的FivePoint Amphitheater [10] - Newhall社区的土地开发正在进行中，预计将在2019年底交付第一批住宅用地，Mission Village将包括约4000套住宅和150万平方英尺的商业空间 [12] - San Francisco的Candlestick项目计划包括750,000平方英尺的办公空间、1600套住宅和300,000平方英尺的生活方式、零售和娱乐空间 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于在加州主要大都市区开发大型混合用途社区，提供居住、工作、娱乐、学习和连接的场所 [8] - 公司通过灵活的土地使用规划和与城市的紧密合作，能够根据市场需求调整商业和住宅用途的比例 [76] - 公司在San Francisco的办公空间不受城市其他办公开发项目的限制，能够一次性交付大量办公空间 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为加州新州长的住房政策将推动对符合可持续发展目标的新住房的需求，公司的社区能够提供符合这些目标的解决方案 [17] - 公司预计将在2019年底获得San Francisco Candlestick项目的城市批准，并计划在2020年及以后推进开发 [83] 其他重要信息 - 公司采用了新的收入会计准则，导致管理服务收入的加速确认 [22] - 公司通过长期合同和规模效应，成功控制了开发成本，避免了劳动力成本上涨的影响 [90][91] 问答环节所有提问和回答 问题: SG&A费用下降的原因 - SG&A费用下降主要由于长期股票补偿费用减少和Newhall诉讼相关法律费用减少 [42][43] 问题: Great Park土地销售的进展 - Great Park土地销售的时间推迟是为了配合建筑商的需求，销售条款的调整是为了最大化每英亩的价值 [45][46] - 目前有两家建筑商参与了土地销售，预计未来会有更多建筑商参与 [49] 问题: Newhall土地销售的预期 - 公司预计将在2019年交付超过500个住宅用地，具体数量和价格尚未确定 [53] 问题: San Francisco Candlestick项目的资本需求 - 公司将在年底评估Candlestick项目的资本需求，并考虑是否引入合作伙伴 [99] 问题: 劳动力成本上涨的影响 - 公司通过长期合同和规模效应，成功控制了劳动力成本上涨的影响 [90][91]