财务数据和关键指标变化 - 公司报告了2024年第一季度资金运营(FFO)约为420万美元或每股0.04美元,GAAP净亏损约760万美元或每股0.07美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司直接拥有的物业组合在第一季度末的租赁率约为73.3%,较2023年末的74.0%有所下降,主要是由于第一季度有一处物业被出售 [18] - 公司直接拥有的物业组合在第一季度末的经济占用率约为71.3%,较2023年四季度的70.1%有所上升,主要是由于新租赁开始部分抵消了出售物业的影响 [19] - 公司在2024年第一季度完成了约19.7万平方英尺的总租赁,其中包括约13.6万平方英尺的续租和扩租,以及6.1万平方英尺的新租赁 [20] - 公司目前正在跟踪超过70万平方英尺的潜在新租户,其中约35万平方英尺的租户已将公司资产列入其候选名单 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司位于休斯顿郊区和丹佛市中心的资产在过去5-6个月内见证了整体新租户活动的增加 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续沿着物业处置和租赁的道路,寻找最佳的机会和时机来创造新的增加股东价值的来源和途径 [11] - 公司认为目前的资本市场环境,包括股权和债务市场,流动性有限,成本昂贵,这给传统投资者收购办公物业资产带来了困难 [12][26] - 公司认为后疫情时代员工返回办公室的进度仍然缓慢,办公租赁市场距离疫情前的占用水平还有很长的路要走 [13][14] - 公司认为投资者和租户对办公资产类别的未来看法存在从传统周期性到更长期基本面结构性变化的不同观点 [14] - 公司认为最近加剧的通胀担忧和联储未来利率走向的不确定性也成为了关注的重点 [15] - 公司认为在这种挑战中,凭借进一步降低负债和物业组合内在价值增长的潜力,公司仍处于有利位置去创造增加股东价值的机会 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前的处置市场环境比过去2年更加困难,有大量办公物业债务即将到期,加上更多陷入困境的业主和贷款人试图以低价抛售资产,这加剧了竞争压力 [12] - 公司认为尽管存在挑战,但仍将继续努力进行选择性的物业处置和租赁,以期进一步降低负债,创造增加股东价值的机会 [16][24][29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Dumanski 提问** 我注意到本季度续租速度有所提升,你是否预计这种租赁速度会持续下去? [33] **John Donahue 回答** 我们确实希望如此,我们正在与许多即将到期的租户进行接触,未来18-24个月内也是如此。我们发现更多租户总体上更加积极主动,这是一个好兆头。一些较小的租户可能会扩张或搬迁,一些较大的租户也可能会适度缩小面积以换取延长租期。所以我们目前看到更多租户参与谈判,这是非常鼓舞人心的。[34] 问题2 **Steve Dumanski 提问** 您是否发现某一特定面积范围的物业受到更大的需求或关注? 租户是否主要在寻求缩小面积还是维持现有面积? [35] **John Donahue 回答** 这个问题的答案是"视情况而定"。回顾过去4年,我们发现主要是较小面积的需求占主导,大约5,000到10,000平方英尺左右。但在过去6-12个月,我们注意到一些较大租户也开始更积极地参与谈判。我们目前看到25,000平方英尺以上的潜在租户数量有所上升。这些租户是否在寻求缩小面积?在很多情况下是的,但我们也有最近在Richmond的一个案例,一个原来占用4万平方英尺的租户几乎翻了一番。所以情况确实因地而异。我们在郊区的经验是较小租户通常在寻求扩张,而较大租户可能会略微缩小面积,而在市中心,租户更多是在寻求减少一个楼层或部分面积。[36][37][38] 问题3 **Steve Dumanski 提问** 在租赁方面,租户是否可以要求更高的装修费用标准? 租赁佣金和装修费用的趋势如何,新老租户之间是否存在差异? [39] **John Donahue 回答** 在装修费用方面的趋势,与过去5-10年非常相似。大多数租户希望全包装修。无论成本如何,都取决于他们所看中的空间质量。但由于供应链问题和通胀,从劳动力到材料的各项成本都有所上升。所以从总体金额来看,当然会高于5年前,但如果剔除通胀因素,实际上是相当可比的。不过目前租户占据主动地位,预计他们会继续期望全包装修。我们最近的平均租期在6-7年之间,很多续租是3-5年,特别是对于较小的租户。所以租赁成本,包括装修费和佣金,实际上并没有大幅上升,保持相当稳定,可以在补充材料的第20页找到历年的具体数据。[40][41][42][43] 问题4 **Steve Dumanski 提问** 您如何看待共享工作空间,它们是否会为您的投资组合带来好处? [44] **John Donahue 回答** 我们确实认为灵活办公或共享工作空间在投资组合中有一席之地。空间大小和物业位置在很大程度上决定了适用情况。过去,我们曾使用不同的运

文章核心观点 - 富兰克林街房产公司本季度运营资金和营收情况及与预期和去年同期对比，其股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论和运营资金展望，当前扎克斯评级为卖出，行业排名靠后；同行业的奥特方传媒公司即将公布一季度财报，预计盈利和营收有增长 [1][3][4][7][11] 富兰克林街房产公司（FSP）情况 运营资金（FFO） - 本季度每股运营资金为0.04美元，符合扎克斯共识预期，去年同期为0.08美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期每股运营资金0.07美元，实际为0.07美元，无意外情况；过去四个季度未超共识预期 [2] - 未来季度和本财年当前共识运营资金预期分别为每股0.03美元和0.13美元 [8] 营收情况 - 截至2024年3月季度营收3123万美元，低于扎克斯共识预期1.78%，去年同期为3777万美元；过去四个季度有三次超共识营收预期 [3] - 未来季度和本财年预期营收分别为3070万美元和1.2409亿美元 [8] 股价表现 - 年初以来股价下跌约23.8%，而标准普尔500指数上涨7.3% [4] 评级与展望 - 财报发布前估计修正趋势不利，当前扎克斯评级为4（卖出），预计近期股价表现逊于市场 [7] - 未来走势取决于管理层财报电话会议评论和运营资金展望，投资者可关注估计修正趋势和扎克斯评级 [4][5][6] 行业情况 - 扎克斯房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前排名处于250多个扎克斯行业的后40%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [9] 奥特方传媒公司（OUT）情况 财报预期 - 预计2024年3月季度财报每股收益0.14美元，同比增长180%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [11] - 预计该季度营收4.0863亿美元，较去年同期增长3.2% [11] 财报发布时间 - 预计5月2日发布2024年3月季度财报 [10]

Exhibit 99.2 Franklin Street Properties Corp. Supplemental Operating & Financial Data 401 Edgewater Place ~Wakefield, MA 01880 781.557.1300.~ www.fspreit.com First Quarter 2024 Table of Contents | | Page | | Page | | --- | --- | --- | --- | | Company Information | 3 | Tenant Analysis and Leasing Activity | | | | | Tenants by Industry | 17 | | Key Financial Data | | 20 Largest Tenants with Annualized Rent and Remaining Term | 18-19 | | Financial Highlights | 4 | Leasing Activity | 20 | | Income Statements | ...

物业分布与出租情况 - 截至2024年3月31日，约480万平方英尺（占公司总自有和合并投资组合的约87.7%）位于达拉斯、丹佛、休斯顿和明尼阿波利斯[94] - 截至2024年3月31日，公司自有物业约73.3%已出租，较2023年12月31日的74.0%有所下降[105] - 截至2024年3月31日，公司自有物业空置面积约为140.5万平方英尺，低于2023年12月31日的约144.5万平方英尺[105] - 2024年第一季度，公司自有物业租赁了约19.7万平方英尺办公空间，其中约13.6万平方英尺租给现有租户，加权平均租期为6.8年[105] - 截至2024年3月31日，公司自有和合并物业中约5.6%和8.0%的租赁面积将于2024年和2025年到期[107] - 截至2024年3月31日，公司自有和合并物业的出租率为70.6%，2023年3月31日为71.5%[126] - 截至2024年3月31日，公司拥有和合并物业加权平均入住率为68.5%，加权平均GAAP租金为每平方英尺30.81美元[137] - 纪念碑广场可出租面积约21.4万平方英尺，2024年第一季度租金收入约7.1万美元，运营费用约28.9万美元，出租率为4.1%[152] 物业处置与收益 - 2024年第一季度和2023年全年，公司处置策略带来的总毛销售收益分别为3500万美元和1.545亿美元[98] - 2023年公司出售多处房产，包括伊利诺伊州埃尔克格罗夫的办公物业，售价2910万美元，获利约840万美元；北卡罗来纳州夏洛特的房产，售价920万美元，亏损80万美元等[113] - 截至2023年9月30日，公司与四个不同的非关联购买者签订了四处房产的潜在销售协议，其中三处被归类为待售资产；2023年10月26日和12月6日分别出售了得克萨斯州普莱诺的办公楼和佛罗里达州迈阿密的办公物业，售价分别为4800万美元和6800万美元，获利约1060万美元和亏损约1890万美元[113] - 一处待售资产预计售价4000万美元，亏损约2050万美元，但买家于2023年11月15日终止交易；2023年第四季度，公司签订协议出售得克萨斯州理查森的房产，预计售价3500万美元，亏损约210万美元，该房产于2024年1月26日出售[114] - 2024年第一季度与2023年同期相比，总收入减少650万美元至3120万美元，主要因2023年出售四处房产和2024年出售一处房产，以及租赁到期导致租金收入减少[125] 债务情况与处理 - 2024年2月21日，公司对多项贷款和票据进行修订，延长到期日并修改利率，同时偿还了总计1.02亿美元的债务本金[100] - 穆迪投资者服务公司于2023年4月12日将公司高级无担保债务信用评级从Ba1降至Ba3，6月14日进一步降至B3，截至2024年3月31日仍为该评级[101] - 截至2024年3月31日，公司约50.6%的总债务为无套期保值的浮动利率债务[105] - 2024年第一季度，公司将处置所得款项投资于有息账户，获得100万美元利息收入，并于2024年2月21日使用1.02亿美元处置所得款项偿还债务[132] - 2024年第一季度融资活动使用现金1.085亿美元，主要用于偿还部分贷款等[140] - 截至2024年3月31日，公司有一笔约8600万美元的BMO定期贷款，将于2026年4月1日到期[140] - BMO信贷协议将到期日从2024年10月1日延长至2026年4月1日，利率调整为SOFR加300基点（SOFR下限500基点）或基准利率加200基点（基准利率下限600基点）[143] - 截至2024年3月31日，BMO定期贷款未偿还本金约为8600万美元，年利率为8.44%，三个月加权平均可变利率为8.45%[143] - 2023年2月8日公司终止BMO定期贷款利率互换协议，2月10日获得约430万美元终止款项[143][145] - BMO信贷协议限制公司季度股息分配超每股0.01美元，但可按规定调整[145] - 截至2024年3月31日，BofA定期贷款未偿还金额约为6730万美元，到期日为2026年4月1日[145] - BofA定期贷款协议将到期日从2024年10月1日延长至2026年4月1日，利率调整为SOFR加300基点（SOFR下限500基点）[145] - 若2025年3月31日BMO定期贷款、BofA定期贷款和高级票据未偿还本金总额超2亿美元，SOFR或基准利率利差将永久增加100基点[143][145] - 资产处置等净现金收益需按比例强制提前偿还BMO定期贷款（25.55556%）、BofA定期贷款（20%）和高级票据（44.44444%），剩余10%公司留存[143][145] - BMO和BofA信贷协议要求公司子公司提供担保并质押股权作为抵押[143][145] - BMO和BofA信贷协议将最低固定费用覆盖率从1.50倍降至1.25倍，最低无担保利息覆盖率从1.75倍降至1.25倍[143][145] - 截至2024年3月31日，美国银行定期贷款未偿还本金总额约为6730万美元，年利率为8.44%，三个月加权平均可变利率为8.43%[148] - 截至2024年3月31日，高级票据本金总额约为1.496亿美元，A系列和B系列票据年利率均为8.00%，而2023年12月31日分别为4.49%和4.76%[148][150] - 2024年2月21日，公司偿还了美国银行循环信贷约2270万美元，偿还A系列票据约2920万美元，偿还B系列票据约2120万美元[148][150] - 若截至2025年3月31日，BMO定期贷款、美国银行定期贷款和高级票据未偿还本金总额超过2亿美元，相关利率将永久上调100个基点[148][150] - 美国银行信贷协议和票据购买协议限制公司季度股息分配超过每股0.01美元，但可基于应税收入估计等情况进行分配[148][150] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，美国银行定期贷款和美国银行循环信贷未偿借款市场利率到期时提高10%（约84和85个基点），利息费用增加将使未来收益和现金流分别减少约60万美元和80万美元[155] - 截至2024年3月31日，美国银行定期贷款利率为有担保隔夜融资利率（SOFR）加0.11448%再加300个基点，即每年8.44%；截至2023年12月31日，美国银行循环信贷利率为每年8.47%[155] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，美国银行定期贷款提款6730万美元，美国银行循环信贷提款9000万美元[155] - 截至2024年3月31日，公司认为美国银行定期贷款的利率风险并不重大[155] - 截至2024年3月31日，蒙特利尔银行定期贷款未偿借款市场利率到期时提高10%（约84个基点），利息费用增加将使未来收益和现金流减少约70万美元[155] - 截至2024年3月31日，蒙特利尔银行定期贷款利率为SOFR加0.11448%再加300个基点，即每年8.44%[155] - 截至2024年3月31日，美国银行定期贷款和蒙特利尔银行定期贷款B类分期的合同可变利率借款总额为1.5337亿美元，均于2026年4月1日到期[155] 财务指标与业绩 - 2024年第一季度租赁的平均公认会计原则基础租金为每平方英尺26.96美元，较2023年全年相应物业平均租金高13.8%[105] - 2024年第一季度与2023年同期相比，总费用减少440万美元至3960万美元，主要因房地产运营费用、税费和保险以及折旧和摊销减少[125] - 2024年第一季度与2023年同期相比，净亏损760万美元，而2023年同期净利润为240万美元，主要因收入减少和费用变化[125] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为419.3万美元，2023年同期为840.7万美元[133] - 2024年第一季度净运营收入（NOI）为1390.8万美元，2023年同期为1774万美元，同比下降21.6%[135] - 各地区NOI有不同变化，东部增长156.9%，中西部下降26.8%，南部增长2.7%，西部下降3.4%[135] - 2024年3月31日现金及现金等价物为3780万美元，较2023年12月31日的1.279亿美元减少9010万美元[139] - 2024年第一季度经营活动使用现金710万美元，主要因净亏损及相关费用变动[140] - 2024年第一季度投资活动提供现金2550万美元，主要源于资产出售所得[140] - 2024年和2023年第一季度，除纪念碑广场外，公司自有和合并房产租金收入超过运营费用[152] 公司战略与政策 - 公司当前战略是继续投资美国阳光地带和山区西部，出售认为已达到短期至中期估值潜力的特定房产，并努力出租空置空间，处置所得款项主要用于偿还债务[116][117] - 2023年10月、11月和12月，财务会计准则委员会分别发布ASU 2023 - 06、ASU 2023 - 07和ASU 2023 - 09，公司预计这些准则的采用不会对合并财务报表产生重大影响[122][123][124] - 公司某些关键会计政策需管理层判断和估计，公司根据历史经验和合理假设进行估计，并持续评估，若估计或假设与实际结果不同，将在后续期间进行调整[118] 其他事项 - 2021年6月23日，公司董事会授权回购至多5000万美元普通股，2023年2月10日该授权终止[150] - 赞助REIT贷款以房产抵押担保，期限不足一年，还款金额和时间取决于市场条件[152] - 公司的合同义务和资产负债表外安排与2023年年报相比无重大变化[153] - 截至2024年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[155] - 截至2024年3月31日的季度内，公司财务报告内部控制无重大变化[156] - 公司认为日常业务中的法律诉讼最终处理结果不会对财务状况、现金流或经营成果产生重大不利影响[158]

FSP股价及财务状况 - Franklin Street Properties (FSP)自上次被评级为卖出以来，股价下跌了约16%[1] - FSP的年化2023财年第四季度FFO为0.07美元，较去年同期的0.10美元下降了0.03美元[1] - FSP在第四季度偿还了1.02亿美元的债务[1] FSP资产处置及展期谈判 - FSP与债权人的展期谈判积极，所有债务均展期至2026年4月1日[1] - FSP的资产处置是价值的主要驱动因素，第四季度出售了两个办公物业，总收益为1.16亿美元[4] - FSP自2020年12月以来已经出售了10亿美元的房地产，平均每平方英尺的销售价格约为217美元[5] FSP潜在处置价值及未来展望 - FSP的潜在处置价值为8.37亿美元，远高于其市值的1.93亿美元[6] - FSP的股东有望在2024年获得显著收益，因为市场预期联邦基准利率将下调，而FSP的债务到2026年得到展期[8]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告2023年第四季度FFO为690万美元,全年FFO为3000万美元,每股分别为0.07美元和0.29美元 [11] - 公司报告2023年第四季度GAAP净收益为360万美元,全年GAAP净亏损为4810万美元,每股分别为0.03美元和-0.47美元 [11] - 公司已将债务到期日延长至2026年4月1日,截至2024年2月21日,剩余债务余额为3.03亿美元,现金和现金等价物为3920万美元 [12][13][14] - 公司自2020年第四季度开始债务偿还计划,已偿还约7亿美元债务,净债务/EBITDA比率为5.3倍,第四季度债务服务覆盖率为2.1倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司直接持有物业的租赁率由2022年末的75.6%下降至2023年末的74.0%,主要由于物业出售和租约到期 [25][26] - 2023年全年公司完成706,000平方英尺的租赁,其中478,000平方英尺为续租和扩租,228,000平方英尺为新租,较2022年增加62% [27][28] - 2024年租约到期面积约为412,000平方英尺,占公司直接持有物业的7.8%,公司正与现有租户就续租约400,000平方英尺进行洽谈 [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在休斯顿、达拉斯和里士满等郊区市场的需求呈现积极趋势 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续出售物业,并将大部分净收益用于偿还债务,以降低风险并提高投资价值 [12][17][20][21][22] - 公司认为当前投资销售市场环境严峻,买家融资困难,交易量大幅下降,但仍有部分买家看好办公物业的长期价值增长潜力 [35][36][37][38][39][40][41] - 公司将谨慎披露未来出售计划,以最大化股东利益 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年前景持乐观态度,认为公司已取得显著的去杠杆进展,并将继续寻找创造股东价值的机会 [22][24][55]

文章核心观点 - 富兰克林街地产公司（Franklin Street Properties）季度运营资金符合预期但同比下降，营收超预期但同比减少，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注运营资金展望和行业前景；同一行业的博彩与休闲地产公司（Gaming and Leisure Properties）未公布2023年12月季度财报，预计业绩同比增长 [1][3][4][11] 富兰克林街地产公司（Franklin Street Properties）情况 运营资金（FFO） - 本季度运营资金为每股0.07美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.10美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期和实际运营资金均为每股0.07美元，无意外情况，过去四个季度未超共识预期 [2] 营收情况 - 2023年12月季度营收3477万美元，超Zacks共识预期1.88%，去年同期为4121万美元，过去四个季度有三次超共识营收预期 [3] 股价表现 - 自年初以来，公司股价下跌约8.2%，而标准普尔500指数上涨6.7% [4] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注公司运营资金展望及预期变化 [4][5] - 目前Zacks排名为3（持有），预计近期表现与市场一致 [7] - 下一季度共识运营资金预期为每股0.07美元，营收3158万美元；本财年共识运营资金预期为每股0.30美元，营收1.2668亿美元 [8] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业前40%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [9] 博彩与休闲地产公司（Gaming and Leisure Properties）情况 业绩预期 - 预计2023年12月季度财报每股收益0.93美元，同比增长4.5%，过去30天共识每股收益预期上调0.2% [11] - 预计营收3.6267亿美元，较去年同期增长7.8% [12] 财报发布时间 - 预计2月27日发布2023年12月季度财报 [10]

公司财务表现 - 公司总收入在2023年第四季度为34,771千美元，较上一季度略有下降[6] - 净利润为3,575千美元，较上一季度大幅增长，显示公司盈利能力有所改善[6] - 调整后的EBITDA为13,112千美元，较上一季度略有下降，但仍保持在较高水平[6] - FFO为6,938千美元，较上一季度有所下降，但仍为正值，显示公司经营活动仍有盈利[6] - AFFO为-4,462千美元，较上一季度有所下降，显示公司在运营方面仍有一定挑战[6] - 公司总资产净值为1,169,330千美元，较上一季度略有增长，显示公司资产规模在扩大[6] - 总负债净值为456,525千美元，较上一季度略有增长，但公司负债水平仍在可控范围内[6] - 公司总市值为669,782千美元，较上一季度有所增长，显示投资者对公司前景持乐观态度[6] - 公司资产总额在2023年9月达到了1,213,682千美元，较2022年12月的1,337,120千美元有所下降[10] - 经营活动现金流量在2023年达到了17,866千美元，较2022年的15,234千美元有所增长[11] - 公司的净营业收入在2023年同店比较中略有增长，达到了56,822千美元[13] - 2023年第四季度，公司的净收入为2,406千美元，较上一季度的8,420千美元亏损有所改善[14] - 2023年第四季度，公司的NAREIT FFO为8,329千美元，较上一季度的7,019千美元有所增长[14] - 2023年第四季度，公司的调整后资金运营活动净额(AFFO)为1,810千美元，较上一季度的903千美元有所下降[14] - 公司的EBITDA在2023年第四季度达到22,988千美元，较上一季度的12,372千美元有显著增长[15] - 2023年第四季度，公司的调整后EBITDA为14,269千美元，较上一季度的13,178千美元略有增长[15] - 公司的物业净营业收入(NOI)在2023年第四季度达到17,740千美元，较上一季度的16,571千美元有所增长[16] 公司资产情况 - 公司总资产净值为1,169,330千美元，较上一季度略有增长，显示公司资产规模在扩大[6] - 公司总市值为669,782千美元，较上一季度有所增长，显示投资者对公司前景持乐观态度[6] - 公司资产总额在2023年9月达到了1,213,682千美元，较2022年12月的1,337,120千美元有所下降[10] - 公司现金、现金等价物和受限现金为13,110美元，总流动资金为88,110美元[21] - 公司的资产总市值为2.64782亿美元，股票总数为103,430.4股，每股收盘价为2.56美元[39] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司的债务总额为475,000千美元，其中已使用的金额为405,000千美元[17] - 公司的BofA Revolver和BMO Term Loan Tranche B的利率分别为SOFR + 3.00%和4.49%[17] - 公司在2024年2月21日对BofA Revolver进行了修订，将到期日延长至2026年4月1日，同时部分债务得到偿还[18] - 公司在2024年2月21日对Senior Notes进行了修订，将到期日延长至2026年4月1日，同时部分债务得到偿还[19] - 公司总债务（不包括未摊销融资成本）为400,000美元，总市值为562,080美元[21] 公司租赁情况 - 公司拥有的物业总数为18个，总面积为5,779,542平方英尺，租赁率为71.5%[22] - 公司东部地区物业租赁率为90.5%，中西部地区物业租赁率为59.0%[23] - 公司前20大租户占据32.0%的总面积，年租金总额为58,862,509美元[26] - 公司新租赁面积为228,000平方英尺，续租和扩展面积为478,000平方英尺，平均租期为6.8年[29] - 公司租赁活动中的平均GAAP租金为29.71美元，租户改善费用为22.42美元[29] - 2023年12月31日，公司拥有的和合并的物业中，即将到期的租赁面积为4,129,594平方英尺，年化租金总额为1.26533905亿美元，年化租金每平方英尺为30.64美元[31] 公司业务评估 - 公司将业绩评估基于资产总市值、同店净营业收入、物业净营业收入等指标[39] 重要财务指标定义 - EBITDA被定义为净收入或净亏损加上利息费用、所得税费用和折旧及摊销费用[48] - 调整后的EBITDA排除了对冲失效、债务清偿的收益或损失、出售资产或股权投资的收益和损失或对待售资产或股权投资的准备金[48] - NOI被定义为净收入或净亏损加上一般和行政费用、折旧和摊销、利息费用，减去非合并REIT的股权收益、利息收入、管理费收入、对冲失效、债务清偿的收益或损失、资产出售的收益或损失，并排除非特定于物业的收入和支出[48]

公司投资目标 - 公司的投资目标是通过增加来自租金、股息、利息和费用收入以及出售房地产的净收益，增加可供分配给股东的股利形式的现金，创造股东价值[11] 房地产出售情况 - 公司在2023年3月10日出售了位于伊利诺伊州埃尔克格罗夫的一处办公楼，总销售价格为2910万美元，获利约840万美元[11] - 公司在2023年8月9日出售了位于北卡罗来纳州夏洛特的一处房产，总销售价格为920万美元，亏损80万美元[11] - 公司在2023年10月26日出售了位于德克萨斯州普莱诺的一处办公楼，总销售价格为4800万美元，获利1060万美元[11] - 公司在2023年12月6日出售了位于佛罗里达州迈阿密的一处办公楼，总销售价格为6800万美元，亏损约1890万美元[11] - 公司在2022年出售了两处位于科罗拉多州布鲁姆菲尔德的办公楼，总销售收入为1.025亿美元，获利2410万美元[11] - 公司在2021年出售了位于四个不同州的10处办公楼，总销售收入为6.027亿美元，净获利1.131亿美元[11] 贷款和利率风险 - 公司在2023年12月31日持有1家赞助的REIT贷款，总额为2400万美元[136] - 公司暴露于利率变动的市场风险，主要来自浮动利率借款安排[136] - 如果在2023年12月31日和2022年12月31日，公司未来收益和现金流将分别减少约800万美元和300万美元，如果其BofA Revolver的市场利率上涨10%[136] - 我们的利率互换工具是唯一的衍生工具，截至2022年12月31日[137] - 2023年2月8日，我们终止了所有适用于BMO Term Loan的利率互换，收到了约430万美元，其中约100万美元与应收利息相关[137] - 如果在2023年12月31日，我们的BMO Term Loan的市场利率在到期时上涨10%，即比当前浮动利率高约85个基点，利息支出的增加将使未来收益和现金流减少约100万美元[137]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度资金运营(FFO)约750万美元,每股0.07美元,GAAP净亏损约4570万美元,每股0.44美元 [10][11] - 截至9月30日,公司总债务395百万美元,其中包括80百万美元的循环贷款,当时可用约70百万美元,现金约1060万美元,总流动性约8060万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司直接持有物业的租赁率为74.8%,较上季度75.7%和去年末75.6%有所下降,主要是由于丹佛和明尼阿波利斯的租约到期以及今年前9个月的物业出售 [26] - 直接持有物业的经济占用率为71.9%,较上季度72.1%略有下降,主要是由于第三季度有多个租户退租 [27] - 公司在2023年前9个月完成了约57.1万平方英尺的总租赁,其中包括约36.5万平方英尺的续租和扩租,以及20.6万平方英尺的新租 [28] - 2023年的总租赁面积已超过2022年全年,新租户需求正在增加,管线约90万平方英尺,其中500多万平方英尺的潜在客户已将公司资产列入候选名单 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 郊区市场(休斯顿、达拉斯、里士满)的租赁活动呈积极趋势,丹佛市中心也有增加的看房和预约活动 [29] - 2023年剩余时间的租约到期约9万平方英尺,占直接持有物业的1.5% [30] - 公司正在与超过25万平方英尺的现有租户就续租进行接洽,还包括5-7万平方英尺的扩租 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续出售部分物业,以减少债务,并寻求通过出租空置空间来提高出租率,以增加股东价值 [15] - 公司已出售约9.09亿美元的物业,约410万平方英尺,平均价格约220美元/平方英尺,未来还有约1.53亿美元的物业待出售 [17][18][33][34] - 公司债务将从约10亿美元降至3-2.2亿美元,降幅70%-78% [23][24] - 办公物业销售和融资市场仍然充满挑战,买家数量减少,但公司仍能找到看重长期价值和增长前景的买家 [36][37][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前股价未能准确反映其资产价值,将通过出售物业和提高出租率来增加股东价值 [14][15] - 公司认为每平方英尺220美元的平均价格是一个有意义的估值指标,目前债务占资产价值约30%,未来将进一步降低 [19][20][21][22] - 公司对新租户需求和现有租户续租前景持乐观态度,认为市场正在逐步改善 [28][29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steven Dumanski 提问** 公司是否计划分发特别股息,如果有,金额会是多少? [42] **John Demeritt 回答** 目前没有分发特别股息的计划 [43] **George Carter 回答** 公司今年不会触发必须分红的法律要求,将把出售收益用于偿还债务 [44] 问题2 **Steven Dumanski 提问** 能否提供更多关于3笔待售物业的信息,是否在之前提到的每平方英尺价格范围内? [45] **Jeff Carter 回答** 3笔待售物业总额约1.53亿美元,平均每平方英尺227美元,在之前提到的价格范围内 [46][47] 问题3 **Steven Dumanski 提问** 关于EMC公司的租约,续租谈判进展如何? [47] **John Donahue 回答** 有一个分租客入驻部分空间,我们正在与EMC公司进行接洽,会继续向市场通报进展 [48]