Franklin Street Properties Corp. (NYSE:FSP) Q2 2021 Earnings Conference Call August 4, 2021 11:00 AM ET Company Participants Scott Carter - Executive Vice President, General Counsel and Secretary John Demeritt - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer George Carter - Chief Executive Officer and Chairman of the Board John Donahue - President of FSP Property Management and Executive Vice President Jeffrey Carter - President and Chief Investment Officer Conference Call Participants Rob ...

Franklin Street Properties Corp. Supplemental Operating & Financial Data 401 Edgewater Place ~Wakefield, MA 01880 781.557.1300.~ www.fspreit.com Second Quarter 2021 Table of Contents | --- | --- | --- | --- | |--------------------------------------|-------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------| | | | Page Page | | | Company Information | 3 | Tenant Analysis and Leasing Activity | | | | | Tenants by Industry 18 | | | Key Financ ...

物业分布情况 - 截至2021年6月30日，约660万平方英尺（占总自有投资组合约79%）的物业位于亚特兰大、达拉斯、丹佛、休斯顿和明尼阿波利斯[104] 物业处置计划与执行情况 - 2021年公司计划处置部分物业，预计总毛收入在3.5亿至4.5亿美元之间，短期内收入和运营资金可能减少，处置所得将主要用于偿还债务，短期利息支出可能降低[106] - 2021年5月27日，公司出售亚特兰大的三处物业，总毛收入约2.195亿美元；6月29日，出售弗吉尼亚州的一处物业，毛收入约1725万美元；截至6月30日的三个月内，偿还约1.55亿美元定期贷款债务和约4750万美元循环信贷额度借款[107][109] - 2021年5月27日，公司出售佐治亚州亚特兰大的三处办公物业，总售价约2.195亿美元，净收益约2270万美元；6月29日，出售弗吉尼亚州杜勒斯的一处办公物业，亏损210万美元，处置所得主要用于偿还未偿债务[124] 信用评级与利息成本变化 - 2021年6月15日，穆迪将公司高级无担保债务信用评级从Baa3下调至Ba1，预计2021年剩余时间将增加约160万美元利息成本，全年将增加约330万美元利息成本[112] 现金状况与资金需求 - 2021年上半年，公司收取了超过99%的应收租金，截至6月30日，现金、现金等价物和受限现金为2420万美元，预计现有现金、运营内部产生的现金和BAML循环信贷额度（截至6月30日为6亿美元）足以满足至少未来12个月的营运资金需求和预期资本支出[114][116] 房地产投资组合运营情况 - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合包括29处运营物业和1处再开发物业，29处运营物业的出租率为79.5%，较2020年12月31日的85.0%下降5.5%，空置面积从约139.7万平方英尺增加到约168.4万平方英尺[118] - 2021年上半年，公司租赁约56.3万平方英尺办公空间，其中约46.5万平方英尺租给现有租户，加权平均租期为8.3年，平均租户改进费用为每平方英尺16.62美元，租赁佣金为每平方英尺10.03美元，租金减免约为八个月免租期，平均公认会计原则基础租金为每平方英尺29.51美元，较2020年12月31日增长0.8%[118] - 截至2021年6月30日，公司唯一的再开发物业是弗吉尼亚州尚蒂伊的Stonecroft，预计再开发成本（不包括租赁成本）为450万美元，已发生约300万美元，预计8月31日完成再开发，7月9日已签订出售协议，售价约4000万美元[120] - 截至2021年6月30日，公司拥有的投资组合中约1.7%和8.4%的面积租约分别将于2021年和2022年到期[122] 营收情况 - 2021年Q2总营收为5614.5万美元，较2020年同期减少466.3万美元，主要因租金收入减少约470万美元，运营物业出租率从2020年6月30日的84.5%降至2021年的79.5%[128][129] - 2021年上半年总营收为1.15184亿美元，较2020年同期减少860.7万美元，主要因租金收入减少约860万美元，运营物业出租率从2020年6月30日的84.5%降至2021年的79.5%[138][139] 费用情况 - 2021年Q2总费用为6039.9万美元，较2020年同期减少242万美元，主要因房地产运营费用、税费和保险减少约50万美元，折旧和摊销减少约310万美元[128][130] - 2021年上半年总费用为1.25831亿美元，较2020年同期减少97.4万美元，主要因房地产运营费用、税费和保险减少约130万美元，折旧和摊销减少约110万美元[138][140] 净收入情况 - 2021年Q2净收入为1614.9万美元，而2020年同期净亏损207.5万美元，主要因物业销售净收益约2270万美元和债务清偿损失16.7万美元[128][133][134][136] - 2021年上半年净收入为968.9万美元，而2020年同期净亏损314.6万美元，主要因物业销售净收益约2270万美元和债务清偿损失16.7万美元[138][143][144][146] 资金运营收益情况 - 2021年Q2资金运营收益（FFO）为1472.2万美元，2020年同期为2019.4万美元[151] - 2021年上半年资金运营收益（FFO）为3272.7万美元，2020年同期为4148.6万美元[151] 净运营收入情况 - 2021年Q2净运营收入（NOI）计算涉及多项调整，与其他房地产投资信托基金定义可能不同[152][154] - 2021年上半年净运营收入（NOI）计算涉及多项调整，与其他房地产投资信托基金定义可能不同[152][154] - 2021年上半年与2020年上半年相比，物业净营业收入（NOI）从65070000美元降至57761000美元，降幅为11.2%[155] - 2021年上半年与2020年上半年相比，东部地区物业NOI从2114000美元降至1277000美元，降幅为39.6%[155] - 2021年上半年与2020年上半年相比，中西部地区物业NOI从10574000美元增至10630000美元，增幅为0.5%[155] - 2021年上半年与2020年上半年相比，南部地区物业NOI从20287000美元降至18762000美元，降幅为7.5%[155] - 2021年上半年与2020年上半年相比，西部地区物业NOI从22674000美元降至20271000美元，降幅为10.6%[155] 季度净收入对比 - 2021年第二季度公司净收入为16149000美元，第一季度净亏损为6460000美元；2020年第二季度净亏损为2075000美元，第一季度净亏损为1071000美元[155] 其他费用对比 - 2021年上半年折旧和摊销费用为43517000美元，2020年上半年为44583000美元[155] - 2021年上半年利息费用为18654000美元，2020年上半年为18043000美元[155] - 2021年上半年管理费用收入为868000美元，2020年上半年为924000美元[155] 现金、现金等价物和受限现金变化 - 2021年6月30日和2020年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为2420万美元和420万美元，增加2000万美元[163] 各活动现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供现金610万美元，主要归因于净收入970万美元、非现金费用加回4250万美元和租户租金应收款减少450万美元等[164] - 2021年上半年投资活动提供现金1.917亿美元，主要来自四处房产出售所得2.287亿美元减去其他房地产资产和办公设备投资购买3700万美元[165] - 2021年上半年融资活动使用现金1.778亿美元，主要用于偿还JPM定期贷款1亿美元、BMO定期贷款5500万美元、BAML循环信贷350万美元和向股东支付股息1930万美元[166] 债务偿还与损失情况 - 2021年6月4日，公司偿还JPM定期贷款剩余1亿美元，产生债务清偿损失10万美元[167] - 2021年6月4日，公司偿还BMO定期贷款A类贷款5500万美元，产生债务清偿损失10万美元，B类贷款1.65亿美元将于2024年1月31日到期[169] 信贷与贷款情况 - 截至2021年6月30日，BAML循环信贷无未偿还借款，利率为1.65%，加权平均利率约为1.31%；2020年12月31日有350万美元未偿还借款，加权平均利率约为1.65%[175][176] - BAML定期贷款为4000万美元，将于2023年1月12日到期，截至2021年6月30日，有效利率为2.87%[180][182] - 截至2021年6月30日，BAML循环信贷协议利率为伦敦银行同业拆借利率加155个基点，即年利率1.65%，未提取款项[202] - 截至2021年6月30日，BAML定期贷款利率为2.87%，BMO定期贷款利率为4.04%[203] - 截至2021年6月30日，公司合同性可变利率借款总额为7.65亿美元，各笔借款在不同年份有相应还款安排[209][210] - BAML循环信贷协议到期日为2022年1月12日，可付费并满足条件后延长至2023年1月12日；BAML定期贷款到期日为2023年1月12日；BMO定期贷款B类到期日为2024年1月31日；A类票据到期日为2024年12月20日；B类票据到期日为2027年12月20日[209] - 截至2021年6月30日，公司合同浮动利率借款总计7.65亿美元，其中2023年到期需支付4亿美元，2024年到期需支付2.81亿美元，2027年及以后到期需支付8400万美元[210] 高级无担保票据情况 - 2017年12月20日，公司发行2亿美元高级无担保票据，包括1.16亿美元A系列票据和8400万美元B系列票据[185] - 截至2021年6月30日，A系列票据年利率为4.49%，B系列票据年利率为4.76%[186] - 高级票据财务契约要求维持至少1.50的固定费用覆盖率，最高杠杆率和无担保杠杆率不超过60%（重大收购短期内为65%）[187] - 公司在2021年6月30日遵守高级票据财务契约[189] 股票回购计划 - 2021年6月23日公司宣布最高5000万美元的股票回购计划，截至6月30日未回购，仍有5000万美元可用于回购[190] 有担保贷款情况 - 截至2021年6月30日，公司有一笔向赞助房地产投资信托基金提供的2100万美元本金的有担保贷款[192] 历史物业租金与费用情况 - 2020年3月和6月，除Stonecroft外各物业租金收入超过费用，Stonecroft在2020年3月和6月无租金收入，运营费用分别为27.4万美元和44.6万美元[198][199] 利率变动影响 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，若BAML循环信贷协议未偿还借款市场利率到期时提高10%，利息费用增加将使未来收益和现金流分别减少0美元和5000美元[202] 利率互换协议情况 - 2021年6月4日，公司支付约120万美元终止2019 JPM利率互换协议，支付约60万美元终止2019 BMO利率互换协议中5500万美元名义价值部分[203] - 公司通过利率互换协议固定BMO定期贷款、BAML定期贷款和JPM定期贷款部分的基准利率，2021年6月4日，支付约120万美元终止2019 JPM利率互换协议，支付约60万美元终止2019 BMO利率互换协议中5500万美元名义价值部分[203] - 2021年6月30日，2017利率互换名义价值4亿美元，执行利率1.12%，公允价值为 - 99.2万美元；2019 JPM利率互换名义价值1亿美元，执行利率2.44%；2019 BMO利率互换名义价值从2.2亿美元降至1.65亿美元，执行利率2.39%，公允价值为 - 843.3万美元[204] 衍生工具风险情况 - 公司BMO定期贷款、BAML定期贷款和JPM定期贷款套期交易使用的衍生工具存在对手方信用风险等额外风险[206] 衍生品记录情况 - 公司的衍生品按公允价值记录在合并资产负债表的其他资产和负债中，其公允价值的有效部分记录在合并综合收益表的其他综合收益（损失）中[208]

Franklin Street Properties Corp. (NYSE:FSP) Q1 2021 Results Conference Call May 5, 2021 11:00 AM ET Company Participants Scott Carter - General Counsel George Carter - CEO John Demeritt - CFO Jeff Carter - President and CIO John Donahue - President, FSP Property Management LLC Toby Daley - EVP of FSP Property Management Will Friend - EVP of FSP Property Management Conference Call Participants Tak-Sun Lee - BMO Rob Stevenson - Janney Dave Rodgers - Baird Scott Carter Good morning, and welcome to the Franklin ...

物业分布情况 - 截至2021年3月31日，约780万平方英尺（占公司总自有投资组合约80%）的物业位于亚特兰大、达拉斯、丹佛、休斯顿和明尼阿波利斯[101] 物业处置计划 - 2021年公司计划处置部分物业，预计总毛收入在3.5亿美元至4.5亿美元之间，已签订协议的物业总毛收入约2.195亿美元，预计在2021年第二季度完成交易[103] 财务资金状况 - 截至2021年3月31日，公司已收取3月到期租金的99%以上，现金、现金等价物和受限现金为410万美元，BAML循环信贷额度为5.725亿美元[107] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别为410万美元和420万美元，减少了10万美元[143] 房地产投资组合运营情况 - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合包括33处运营物业和1处再开发物业，运营物业出租率为81.9%，较2020年12月31日的85.0%下降3.1%[109] - 截至2021年3月31日，运营物业空置面积约172.5万平方英尺，较2020年12月31日的约139.7万平方英尺有所增加[109] - 2021年第一季度，公司租赁约37.7万平方英尺办公空间，其中约37万平方英尺租给现有租户，加权平均租期9.3年[109] - 上述租赁的平均GAAP基础租金为每平方英尺28.46美元，较2020年12月31日所在物业的平均租金低1.7%[109] - 2021年3月31日运营物业的出租率为81.9%，2020年3月31日为85.4%[122] - 截至2021年3月31日，公司自有投资组合中约4.9%和8.8%的面积租约分别将于2021年和2022年到期[113] - 截至2021年3月31日，公司所有自有物业加权平均占用率为78.8%，加权平均每平方英尺租金为29.89美元[141] 再开发物业情况 - 公司唯一的再开发物业Stonecroft面积约11.1万平方英尺，预计总再开发和租赁成本1850万美元，截至2021年3月31日已发生约230万美元，预计2021年7月31日完成[111] 特定物业完工及租赁情况 - 迈阿密的Blue Lagoon物业在2021年第一季度基本完工，截至2021年3月31日，已签约租赁并入住的面积占可出租面积的73.1%[112] 营收情况 - 2021年第一季度总营收为5903.9万美元，较2020年同期减少394.4万美元[120][122] 费用情况 - 2021年第一季度总费用为6543.2万美元，较2020年同期增加144.6万美元[120][123] - 2021年第一季度折旧和摊销费用约增加200万美元[125] - 2021年第一季度一般及行政费用增加60万美元[125] - 2021年第一季度房地产运营费用和房地产税及保险费用约减少80万美元[125] - 2021年第一季度利息费用约减少40万美元[125] 盈利情况 - 2021年第一季度净亏损为646万美元，而2020年同期净亏损为107.1万美元[121][124] 资金运营及物业净运营收入情况 - 2021年第一季度资金运营（FFO）为1800.5万美元，2020年同期为2129.2万美元[130] - 2021年第一季度物业净运营收入（NOI）为2976.1万美元，较2020年同期减少311.3万美元，降幅为9.5%[134] 现金流量情况 - 2021年第一季度，公司经营活动提供现金160万美元，主要源于净亏损650万美元加上2310万美元非现金费用的加回，以及租户租金应收款减少330万美元[144] - 2021年第一季度，公司投资活动使用现金1600万美元，主要用于购买其他房地产资产和办公设备投资[145] - 2021年第一季度，公司融资活动提供现金1430万美元，主要源于BAML循环信贷额度净借款2400万美元，部分被支付给股东的970万美元分配款抵消[146] 定期贷款情况 - JPM定期贷款本金为1.5亿美元，2020年12月24日偿还5000万美元，剩余1亿美元未偿还，截至2021年3月31日，有效利率为3.69%[147][149] - BMO定期贷款金额为2.2亿美元，由5500万美元的A类定期贷款和1.65亿美元的B类定期贷款组成，截至2021年3月31日，有效利率为3.64%[152][154] - BAML定期贷款金额为4亿美元，于2023年1月12日到期，BAML信贷安排有最多5亿美元的额外借款额度[164] - 2012年9月27日公司提取了BAML定期贷款全部4亿美元，截至2021年3月31日，按公司信用评级，利率为LIBOR加1.35%或基础利率加0.35%[166] - 2016年7月22日公司通过利率互换交易固定BAML定期贷款的基础LIBOR利率为1.12%，截至2021年3月31日，有效年利率为2.47%[167] 循环信贷额度情况 - 截至2021年3月31日，BAML循环信贷额度有2750万美元借款未偿还，利率为1.31%；2020年12月31日有350万美元借款未偿还，加权平均利率约为1.65%[160][161] - BAML循环信贷额度最高可借款6亿美元，初始到期日为2022年1月12日，公司有权将到期日延长至2023年1月12日[163] - BAML信贷安排包括一个可增加最高5亿美元借款额度的扩展功能[163] 高级无抵押票据情况 - 2017年10月24日公司私募发行2亿美元高级无抵押票据，包括1.16亿美元3.99%的A系列票据和0.84亿美元4.26%的B系列票据[170] 对外贷款情况 - 截至2021年3月31日，公司有一笔2100万美元的贷款提供给一家赞助REIT用于建设等用途[175] 利率变动影响情况 - 2021年3月31日和2020年12月31日，若BAML循环信贷到期时市场利率提高10%，利息费用增加将使未来收益和现金流分别减少3.6万美元和0.5万美元[186] - 若BAML循环信贷未偿借款市场利率在到期时提高10%，2021年3月31日和2020年12月31日分别约提高13个基点，利息费用增加将使未来年度收益和现金流分别减少3.6万美元和5000美元[186] 利率互换情况 - 2021年3月31日，2017利率互换名义价值4亿美元，公允价值 - 198.1万美元；2019 JPM利率互换名义价值1亿美元，公允价值 - 154万美元；2019 BMO利率互换名义价值2.2亿美元，公允价值 - 1017.7万美元[188] - 2019 BMO利率互换名义价值将于2021年11月30日降至1.65亿美元[188] - 2021年3月31日，2017利率互换名义价值4亿美元，公允价值为 - 198.1万美元；2019 JPM利率互换名义价值1亿美元，公允价值为 - 154万美元；2019 BMO利率互换名义价值2.2亿美元，公允价值为 - 1017.7万美元；2013 BMO利率互换名义价值2.2亿美元，2020年公允价值为 - 161.6万美元[188] 贷款到期日情况 - 截至2021年3月31日，公司BAML循环信贷2022年1月12日到期，JPM定期贷款2021年11月30日到期，BAML定期贷款2023年1月12日到期等[193] - BAML循环信贷到期日为2022年1月12日，JPM定期贷款到期日为2021年11月30日，BAML定期贷款到期日为2023年1月12日，BMO定期贷款A类到期日为2021年11月30日，BMO定期贷款B类到期日为2024年1月31日，A类票据到期日为2024年12月20日，B类票据到期日为2027年12月20日[193] - BAML循环信贷和JPM定期贷款有权在支付费用并满足特定条件下将初始到期日分别延长至2023年1月12日和2022年11月30日[193] 还款计划情况 - 2021年应还款总额为15.5万美元，2022年为2.75万美元，2023年为40万美元，2024年为28.1万美元，2025年无还款，之后为8.4万美元[194] - BAML循环信贷总额2.75万美元，2022年到期需还款[194] - JPM定期贷款总额10万美元，2021年到期需还款[194] - BAML定期贷款总额40万美元，2023年到期需还款[194]

Franklin Street Properties Corp. (NYSE:FSP) Q4 2020 Earnings Conference Call February 17, 2021 11:00 AM ET Company Participants Scott Carter - General Counsel George Carter - CEO John Demeritt - CFO John Donahue - President, FSP Property Management LLC Jeffrey Carter - President and CIO Conference Call Participants Dave Rodgers - Baird Frank Lee - BMO Rob Stevenson - Janney Dave Rodgers - Baird Operator Good day and welcome to the Franklin Street Properties Corp. Q4 2020 and Year-End Earnings Call. [Operato ...

办公物业情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有34处办公物业，分布在10个不同州，包括32处运营物业和2处重建物业[25] - 2020年12月23日，公司出售位于北卡罗来纳州达勒姆的一处办公物业，售价约8970万美元，获利约4190万美元，2018 - 2019年未出售任何物业[26] - 2021年公司计划处置部分物业，预计总收益在3.5亿 - 4.5亿美元之间，收益主要用于偿还债务[27] 员工情况 - 截至2021年2月5日和2020年12月31日，公司有37名员工，女性占48.6%，其中担任管理/领导角色的占50.0%[38] 公司管理层情况 - 乔治·J·卡特（George J. Carter），72岁，自2002年起担任公司首席执行官兼董事会主席[42] - 约翰·N·伯克（John N. Burke），59岁，自2004年起担任公司董事，自2004年6月起担任审计委员会主席[45] - 布莱恩·N·汉森（Brian N. Hansen），49岁，自2012年起担任公司董事，2021年2月起担任薪酬委员会主席[46] - 肯尼斯·A·霍克西（Kenneth A. Hoxsie），70岁，自2016年1月起担任公司董事，2021年2月起担任提名与公司治理委员会主席[47] - 丹尼斯·J·麦吉利卡迪（Dennis J. McGillicuddy），79岁，自2002年5月起担任公司董事[48] - 乔治亚·默里（Georgia Murray），70岁，自2005年4月起担任公司董事，自2014年2月起担任首席独立董事[50] - 公司高管包括72岁的CEO兼董事长George J. Carter、49岁的总裁兼首席投资官Jeffrey B. Carter等[53] 利率及利息费用影响情况 - 若BAML Revolver和JPM Term Loan浮动利率部分在到期时市场利率增加10%，2020年和2019年每年利息费用增加将使未来收益和现金流分别减少约5000美元和15.3万美元[281] - 2020年12月31日，BAML Revolver利率为LIBOR加120个基点，即每年1.34%；2019年12月31日，JPM Term Loan未进行利率互换交易的5000万美元部分利率为LIBOR加125个基点，即每年2.96%[281] 债务偿还情况 - 2020年12月24日，公司偿还了JPM Term Loan中5000万美元的浮动利率部分[281] 贷款利率情况 - 2020年12月31日，BAML Term Loan利率为每年2.47%，BMO Term Loan利率为每年3.64%，JPM Term Loan 1亿美元部分利率为每年3.69%[282] 利率互换情况 - 2017 Interest Rate Swap名义价值4亿美元，执行利率1.12%，2020年12月31日公允价值为 - 294.7万美元，2019年为302.2万美元[283] - 2019 JPM Interest Rate Swap名义价值1亿美元，执行利率2.44%，2020年12月31日公允价值为 - 210.2万美元，2019年为 - 163.4万美元[283] - 2019 BMO Interest Rate Swap名义价值2.2亿美元，执行利率2.39%，2020年12月31日公允价值为 - 1226.2万美元，2019年为 - 510.7万美元，2021年11月30日名义价值将降至1.65亿美元[283] 债务到期情况 - 公司BAML Revolver于2022年1月12日到期，JPM Term Loan于2021年11月30日到期等，部分借款有延期权利[287] - BAML循环信贷总额为3500千美元，2022年到期[288] - JPM定期贷款总额为100000千美元，2021年到期[288] - BAML定期贷款总额为400000千美元，2023年到期[288] - BMO定期贷款A类总额为55000千美元，2021年到期[288] - BMO定期贷款B类总额为165000千美元，2024年到期[288] - A类票据总额为116000千美元，2024年到期[288] - B类票据总额为84000千美元，此后到期[288] - 2021年到期债务总额为155000千美元[288] - 2022年到期债务总额为3500千美元[288] - 2023年到期债务总额为400000千美元[288] 衍生品记录情况 - 公司衍生品按公允价值记录在合并资产负债表的其他资产和负债中，有效部分记录在其他综合收益中[286]

Franklin Street Properties Corp (NYSE:FSP) Q3 2020 Earnings Conference Call November 4, 2020 11:00 AM ET Company Participants Scott Carter - EVP, General Counsel & Secretary George Carter - Chairman & CEO John Demeritt - EVP, CFO & Treasurer John Donahue - EVP & President, FSP Property Management LLC Jeffrey Carter - President & CIO Conference Call Participants David Rodgers - Robert W. Baird & Co. Robert Stevenson - Janney Montgomery Scott Frank Lee - BMO Capital Markets Operator Good day, and welcome to t ...

物业分布与出租情况 - 截至2020年9月30日，约780万平方英尺（占公司总自有投资组合约78%）的物业位于亚特兰大、达拉斯、丹佛、休斯顿和明尼阿波利斯[102] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资组合包括32处运营物业和3处再开发物业，运营物业出租率为85.6%，较2019年12月31日的87.6%下降2.0%[110] - 截至2020年9月30日，Forest Park出租率约为78.4%[115] - 截至2020年9月30日，公司自有投资组合中约0.8%和8.2%的面积租约分别将于2020年和2021年到期[116] - 截至2020年9月30日九个月，东部、中西部、南部、西部可出租面积分别为8280千平方英尺、15642千平方英尺、39934千平方英尺、33650千平方英尺，同比变化分别为1.8%、0.1%、-14.9%、2.2%[150] - 截至2020年9月30日，东部、中西部、南部、西部物业加权平均出租率分别为67.6%、88.9%、73.7%、88.3%，加权平均每平方英尺租金分别为24.65美元、28.89美元、29.29美元、33.07美元[154][156] - 截至2020年9月30日，所有自有物业加权平均出租率为79.5%，加权平均每平方英尺租金为29.92美元[156] - 截至2020年9月30日，801 Marquette已与三个租户签订了11.9万平方英尺的租约，占该物业可出租面积的91.8%，其中两个租户已开始租赁，占用4.8万平方英尺，占可出租面积的37%[199] 租金收取情况 - 截至2020年10月31日，公司已收取10月到期租金收据的约98%[107] 现金与信贷额度情况 - 截至2020年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为480万美元，BAML循环信贷额度可用余额为5.7亿美元[107] - 2020年9月30日和2019年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为480万美元和980万美元，减少500万美元[158] - 经营活动提供资金5600万美元，投资活动使用资金6200万美元，融资活动提供资金100万美元[158] - 2020年前9个月经营活动提供现金5600万美元，主要归因于净亏损480万美元、非现金费用6630万美元的加回以及应付账款和应计薪酬增加280万美元[159] - 2020年前9个月投资活动使用现金6200万美元，主要用于购买其他房地产资产和办公设备投资[160] - 2020年前9个月融资活动提供现金100万美元，主要来自BAML循环信贷的净借款3000万美元，部分被支付给股东的2900万美元分配所抵消[161] 租赁业务情况 - 2020年9月30日止九个月，公司租赁约60.6万平方英尺办公空间，其中约25.9万平方英尺租给现有租户，加权平均租期7.8年[110] - 上述租赁的平均GAAP基础租金为每平方英尺29.61美元，较2019年12月31日止年度相应物业的平均租金高11.8%[110] 物业再开发情况 - 截至2020年9月30日，Stonecroft再开发已产生约140万美元成本，预计总再开发和租赁成本为1850万美元，预计2021年6月30日完成[113] - 截至2020年9月30日，Blue Lagoon再开发已产生约1650万美元总成本，预计总修复、再开发和租赁成本为3990万美元，预计2020年底完成[114] 财务标准采用情况 - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13、ASU 2018 - 13和ASU 2019 - 04标准，对合并财务报表无重大影响[122][123][125] - 公司目前正在评估采用ASU 2020 - 04对合并财务报表的潜在影响[126] 营收情况 - 2020年第三季度总营收降至6220万美元，较2019年同期减少630万美元，主要因租金收入减少约630万美元，运营物业出租率从89.7%降至85.6%[127][128] - 2020年前九个月总营收降至1.86亿美元，较2019年同期减少1400万美元，主要因租金收入减少约1220万美元，出租率从89.7%降至85.6%，赞助REIT贷款利息收入减少约180万美元[136][137][138] 费用情况 - 2020年第三季度总费用降至6390万美元，较2019年同期减少220万美元，主要因房地产运营费用、税费和保险减少约150万美元，折旧和摊销减少约50万美元[127][129][130] - 2020年前九个月总费用降至1.906亿美元，较2019年同期减少640万美元，主要因房地产运营费用和税费保险减少约440万美元，折旧和摊销减少约120万美元，利息费用减少约80万美元[136][137][138] 利润情况 - 2020年第三季度净亏损170万美元，2019年同期净利润240万美元，所得税中的修订德州特许经营税减少4.2万美元[127][132][133] - 2020年前九个月净亏损480万美元，2019年同期净利润280万美元，所得税中修订德州特许经营税减少7.4万美元，联邦和其他所得税福利减少11.2万美元[136][139][140] - 2020年第一、二、三季度净亏损分别为1071千美元、2075千美元、1679千美元，九个月累计净亏损4825千美元；2019年第一、二、三季度净利润分别为1205千美元、1633千美元、2399千美元，九个月累计净利润2827千美元[150] 资金运营情况 - 2020年第三季度资金运营（FFO）为2044.6万美元，2019年同期为2490.8万美元；2020年前九个月FFO为6193.2万美元，2019年同期为7078.7万美元[146] 净运营收入情况 - 公司按净运营收入（NOI）评估物业表现，NOI定义为净收入或亏损加销售、一般和行政费用、折旧和摊销等，减非合并REIT的收益权益等[147] - 截至2020年9月30日九个月，物业运营净营业收入（NOI）为97506千美元，同比下降5.9%；处置和再开发物业NOI为 - 239千美元，同比下降1.1%；物业NOI为97267千美元，同比下降7.0%[150] - 截至2020年9月30日九个月，同店NOI为97506千美元，同比下降5.9%；扣除NOI中非经常性项目后为96319千美元，同比下降3.1%[150] 资金需求与股息情况 - 公司认为现有现金、运营预计产生的现金和现有债务融资足以满足至少未来12个月的营运资金需求和预期资本支出[158] - 公司维持或提高股东股息水平在很大程度上取决于房地产物业的租金收入水平[158] 贷款情况 - JPM定期贷款本金1.5亿美元，2020年9月30日，1亿美元部分的有效利率为3.69%，未对冲的5000万美元部分有效利率为1.44%，前9个月加权平均利率约为2.05%[162][164][165] - BMO定期贷款本金2.2亿美元，由5500万美元的A类定期贷款和1.65亿美元的B类定期贷款组成，2020年9月30日有效利率为3.64%[167][170] - 截至2020年9月30日，BAML循环信贷有3000万美元借款未偿还，利率为1.35%，前9个月加权平均利率约为1.76%[174][175] - BAML定期贷款本金4亿美元，2020年9月30日有效利率为2.47%[180][184] - 公司于2017年10月24日私募发行2亿美元高级无抵押票据，包括1.16亿美元利率3.99%的A系列票据和8400万美元利率4.26%的B系列票据[183] - 截至2020年9月30日，公司有一笔与一家赞助房地产投资信托的未偿还贷款，本金为2100万美元[189] 贷款契约情况 - JPM定期贷款、BMO定期贷款、BAML信贷工具均包含常规的肯定和否定契约及财务契约，公司截至2020年9月30日均符合相关财务契约[166][171][181] - 高级票据的财务契约要求维持至少1.50的固定费用覆盖率，最高杠杆率和无担保杠杆率不超过60%（若短期内有重大收购则为65%）[187] 贷款额度与融资情况 - BAML循环信贷额度为6亿美元，BAML定期贷款额度为4亿美元，两者均有最高5亿美元的增额功能[176][184] - 2017年12月20日，高级票据完成融资，所得款项用于减少美银美林循环信贷的未偿还余额[186] 利率与利息费用影响情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，若美银美林循环信贷和摩根大通定期贷款浮动利率部分的市场利率在到期时提高10%，利息费用的增加将使未来年度收益和现金流分别减少10万美元和20万美元[201] - 截至2020年9月30日，美银美林循环信贷的利率为伦敦银行同业拆借利率加120个基点，即每年1.35%；摩根大通定期贷款中不受利率互换交易影响的5000万美元部分的利率为基于伦敦银行同业拆借利率的利率加125个基点，即每年1.44%[201] - 截至2020年9月30日，美银美林定期贷款的利率为每年2.47%，蒙特利尔银行定期贷款的利率为每年3.64%，摩根大通定期贷款中1亿美元部分的利率为每年3.69%[202] - 截至2020年9月30日，BAML定期贷款年利率为2.47%，BMO定期贷款年利率为3.64%，JPM定期贷款中1亿美元部分年利率为3.69%[202] 利率互换情况 - 2017年利率互换的名义价值为4亿美元，公允价值为 - 388.6万美元；2019年摩根大通利率互换的名义价值为1亿美元，公允价值为 - 263.8万美元；2019年蒙特利尔银行利率互换的名义价值为2.2亿美元（2021年11月30日将降至1.65亿美元），公允价值为 - 1363.3万美元[203] - 2017利率互换名义价值4亿美元，执行利率1.12%，公允价值为 - 388.6万美元[203] - 2019 JPM利率互换名义价值1亿美元，执行利率2.44%，公允价值为 - 263.8万美元[203] - 2019 BMO利率互换名义价值2.2亿美元，执行利率2.39%，公允价值为 - 1363.3万美元，2021年11月30日名义价值将降至1.65亿美元[203] 合同性可变利率借款还款情况 - 截至2020年9月30日，公司的合同性可变利率借款中，2020年需支付20.5万美元，2021年需支付100万美元，2022年需支付3万美元，2023年需支付40万美元，2024年需支付28.1万美元，之后需支付8.4万美元[207] 贷款到期日情况 - BAML循环信贷协议到期日为2022年1月12日，可付费并满足条件后延长至2023年1月12日[206] - JPM定期贷款到期日为2021年11月30日[206] - BAML定期贷款到期日为2023年1月12日[206] - BMO定期贷款A类到期日为2021年11月30日[206] - BMO定期贷款B类到期日为2024年1月31日[206] 还款金额情况 - 截至2020年9月30日，2020年需还款2.05亿美元，2021年需还款10亿美元，2022年需还款3000万美元，2023年需还款4亿美元，2024年需还款2.81亿美元，之后需还款8400万美元[207]

Franklin Street Properties Corp. (NYSE:FSP) Q2 2020 Results Earnings Conference Call August 5, 2020 11:00 AM ET Company Participants Scott Carter - General Counsel George Carter - Chief Executive Officer John Demeritt - Chief Financial Officer Jeff Carter - President and CIO John Donahue - President, FSP Property Management Conference Call Participants Rob Stevenson - Janney Frank Lee - BMO Nick Thillman - Baird Operator Good morning. Welcome to Franklin Street Properties Corporation Second Quarter 2020 Res ...