文章核心观点 - 邀请用户参加High Yield Landlord的2周免费试用以获取表现出色的投资组合和当前热门选择 [1] 公司相关 - High Yield Landlord的领导者Jussi Askola实时分享自己的REIT投资组合和交易 [1] - High Yield Landlord有核心、退休、国际三个投资组合 、买卖提醒及可直接向Jussi及其分析师团队提问的聊天室 [1] - Jussi Askola是Leonberg Capital总裁 该公司为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询 [1] - Jussi Askola撰写过关于REIT投资的获奖学术论文 通过了全部三级CFA考试 并与许多顶级REIT高管建立了关系 [1] 行业相关 - 许多公司股价跌至十年来最低水平 但仍维持甚至增加股息 [1]

文章核心观点 公司宣布将发布2024年第四季度和全年财务结果，并举办电话会议和网络直播讨论业绩 [1][2] 财务结果发布 - 公司将于2025年2月27日纽约证券交易所收盘后发布2024年第四季度和全年财务结果 [1] 会议安排 - 公司将于2025年2月28日上午11点举办电话会议和网络直播，讨论第四季度和全年业绩并提供业务表现评论 [2] - 会议由公司管理团队主持，随后将有问答环节 [2] 会议参与方式 - 电话会议可通过免费拨号1 - 877 - 407 - 0792或国际拨号1 - 201 - 689 - 8263接入 [3][4] - 网络直播可通过公司网站“投资者关系”板块收听，需提前15分钟注册并下载音频软件 [3] - 会议重播从2025年2月28日下午2点至5月28日可通过国内免费拨号1 - 844 - 512 - 2921、国际拨号1 - 412 - 317 - 6671及重播号码13750621收听，也可在公司网站获取 [3][4] 公司简介 - 公司是在纽约证券交易所上市的房地产投资信托公司，专注于收购和管理美国、西欧和北欧的净租赁资产组合 [5] 联系方式 - 投资者关系邮箱为investorrelations@globalnetlease.com，电话为(332) 265 - 2020 [7]

投资团队情况 - Brad与HOYA Capital共同领导投资团队iREIT®+HOYA Capital ，该服务涵盖REITs、BDCs、MLPs、优先股等收益型投资选择 [1] - 分析师团队拥有超100年经验 ，成员包括前对冲基金经理、尽职调查官、投资组合经理等 [1] 核心人物情况 - Brad Thomas有超30年房地产投资经验 ，经手超10亿美元商业地产交易 [2] - Brad Thomas曾被《巴伦周刊》《彭博社》《福克斯商业》等媒体报道 ，著有四本书 ，包括《REITs For Dummies》 [2]

公司动态 - 公司完成了2024年战略处置计划 总交易额达8.35亿美元 超过了6.5亿至8亿美元的高端指导范围 [1] - 公司通过出售非核心资产 减少了未偿债务 并降低了净债务与调整后EBITDA的比率 [2] - 公司以7.1%的现金资本化率出售了8.35亿美元的资产 达到了目标资本化率范围的高端 [2] 公司背景 - 公司是一家在纽交所上市的房地产投资信托基金 专注于收购和管理美国及西欧和北欧地区的净租赁资产组合 [3] 投资者关系 - 投资者可通过电子邮件investorrelations@globalnetlease.com或电话(332) 265-2020联系公司投资者关系部门 [5]

公司公告 - Global Net Lease Inc (GNL) 宣布了其未偿还优先股的季度股息 具体包括 7 25% Series A 累计可赎回优先股每股 0 453125 美元 6 875% Series B 累计可赎回永久优先股每股 0 4296875 美元 7 50% Series D 累计可赎回永久优先股每股 0 46875 美元 7 375% Series E 累计可赎回永久优先股每股 0 4609375 美元 所有股息将于 2025 年 1 月 15 日支付 记录日期为 2025 年 1 月 3 日 [1] 公司概况 - Global Net Lease Inc 是一家在纽交所上市的房地产投资信托基金 专注于收购和管理美国 西欧和北欧的净租赁资产组合 公司通过净租赁模式获取收入 [2] 联系方式 - 投资者关系可通过邮箱 investorrelations@globalnetlease com 或电话 (332) 265-2020 联系 [4]

业绩总结 - GNL在2024年第三季度实现了94%到96%的季度间租赁占用率增长，续租幅度为4.2%[10] - GNL在2024年第三季度的净亏损为7660万美元，核心运营资金（Core FFO）为5390万美元[14] - GNL的每股调整后运营资金（AFFO）指导范围为1.30美元至1.40美元[13] 财务状况 - GNL在2024年减少净债务4.45亿美元，净债务总额为48.43亿美元[10][24] - GNL的总债务为49.70亿美元，利息覆盖率为2.5倍，平均利率成本为4.8%[13] - GNL的总资产价值为84.75亿美元，净债务占总资产价值的57.1%[13] 资产与租赁情况 - 截至2024年第三季度，GNL的总资产组合包括1,223个物业，租赁面积为61.9百万平方英尺，租赁率为96%[35] - GNL的加权平均剩余租赁期限为6.3年，80%的租赁合同包含租金递增条款，平均年租金增长率为1.3%[35][42] - GNL的投资级租户占比为61%，前十大租户的集中度为22%[36][37] 处置与收益 - GNL在2024年预计产生6.5亿至8亿美元的处置收益[13] - GNL的处置管道总额为9.5亿美元，现金资本化率为7.1%[10][16] - GNL的总关闭及处置管道为204项，涉及金额为9.502亿美元，平均剩余租赁期限为5.1年[31] 租约与市场扩张 - 在2024年第三季度，GNL完成了79项租约续签和新租约，涉及超过1.2百万平方英尺，直线租金接近1600万美元[42] - 公司在法国与DCNS签署了一份为期9年的97,000平方英尺的办公室租约续签[43] - 截至2024年9月30日，公司总投资组合的年化直线租金(SLR)为6.844亿美元，其中单租户占73%[44] 其他信息 - GNL在合并和内部化后实现了8500万美元的成本协同效应，超出最初7500万美元的预期[10] - 公司将前首席执行官的补偿、与前顾问的过渡服务协议及前RTL董事的保险费用视为非正常经营费用，因此相应增加了AFFO[103] - 公司记录了一笔来自潜在买家的没收押金，计入合并财务报表中的其他收入，且将其视为非正常经营收入，因此相应减少了AFFO[103]

公司概况 - 公司于2023年9月12日完成了与The Necessity Retail REIT, Inc.的合并以及内部管理职能的整合[165] - 合并后公司拥有1,223处房地产资产,总租赁面积为61.9百万平方英尺,租赁率为96%,加权平均剩余租期为6.3年[164] - 公司房地产资产主要分布在美国和加拿大(80%)以及欧洲(20%),主要包括工业/仓储(33%)、多租户零售(27%)、单一租户零售(22%)和办公(18%)等四大类型[164] - 公司60.5%的租金收入来自于投资级租户,其中31.8%为实际投资级租户,28.7%为隐含投资级租户[164] 财务表现 - 2024年第三季度,公司净亏损为7,660万美元,较2023年同期的1.425亿美元有所下降[174] - 2024年第三季度,公司总租金收入为1.965亿美元,其中工业/仓储、多租户零售、单一租户零售和办公分别贡献5,965.4万美元、6,238.0万美元、3,837.8万美元和3,615.2万美元[175] - 2024年第三季度,公司工业/仓储、多租户零售和单一租户零售板块的租金收入分别为5,965.4万美元、6,238.0万美元和3,837.8万美元,同比有所增长[176][177][178] - 2024年第三季度,公司的办公板块租金收入为3,615.2万美元,较2023年同期的3,880.2万美元有所下降[175] - 物业运营费用总计从2023年第三季度的1.36亿美元增加至2024年第三季度的3.35亿美元[180] 资产处置和减值 - 公司在2024年第三季度确定有21处物业存在减值,计提减值准备3860万美元[186] - 公司在2023年第三季度确定有4处物业存在减值,计提减值准备6570万美元[186] - 公司在九个月内共出售了75处物业，其中64处是在REIT合并中获得的[210] - 公司在九个月内共获得了5.476亿美元的净处置收益[214] 并购和整合 - 公司收购RTL后,工业和分销、多租户零售和单租户零售分部收入大幅增加,主要由于2024年前9个月全期计入收入,而2023年前9个月仅计入18天收入[196][197][198] - 公司收购RTL后,工业和分销分部、多租户零售分部和单租户零售分部的物业运营费用大幅增加,主要由于2024年前9个月全期计入费用,而2023年前9个月仅计入18天费用[199,201,202] - 公司于2023年9月完成内部管理整合,不再支付给关联方的运营费用[204] 费用和成本 - 2024年第三季度并购、交易和其他成本为190万美元,较2023年第三季度的4380万美元大幅下降[186] - 2023年第三季度确认1460万美元的和解费用[186] - 公司在2024年前9个月的并购、交易和其他成本下降,主要由于2023年前9个月发生了更多并购相关的咨询、法律等专业费用[204] - 公司在2024年前9个月的一般管理费用增加,主要由于完成内部管理整合后计入了更多员工薪酬等费用[205] 现金流和资本结构 - 公司在九个月内共获得了2.247亿美元的经营活动现金流[213] - 公司在九个月内共获得了5.153亿美元的投资活动现金流[214] - 公司在九个月内共使用了7.303亿美元的融资活动现金流[215][217] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司总债务分别为50亿美元和540万美元,加权平均年利率分别为4.8%和4.8%[222] - 截至2024年9月30日,91%的总债务为固定利率或已掉期为固定利率,加权平均利率为4.7%;9%为浮动利率,加权平均利率为6.3%[222] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司的债务杠杆比率分别为64.0%和65.0%,加权平均债务期限为3.2年[222] 股息政策 - 公司将Common Stock的年度股息率从1.60美元降至1.10美元[235] - 公司支付优先股股息的年化率为7.25%、6.875%、7.50%和7.375%[235] - 公司过去曾使用调整后FFO105%的例外情况支付股息,未来可能会再次使用该例外[235] 风险因素 - 公司面临汇率波动风险,使用外汇衍生工具管理外汇风险[240] - 公司选择作为房地产投资信托(REIT)运营,需满足相关税收要求[241,242] - 公司面临通胀风险,但大部分租约包含租金上涨条款,可部分抵消通胀影响[243] - 公司面临一些不确定因素和风险,可能会对经营业绩产生不利影响[162]

非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标评估业绩，包括FFO、Core FFO、AFFO、Adjusted EBITDA、NOI和Cash NOI[3] - FFO计算遵循NAREIT标准，排除房地产折旧、摊销及出售房地产资产的损益[5] - Core FFO在FFO基础上排除非核心项目，如并购、交易成本及债务清偿成本[6] - AFFO在Core FFO基础上排除投资活动相关的收入或支出，如债务提前清偿损益及非现金项目[7] - 公司强调非GAAP指标应与GAAP净收入结合使用，以全面评估运营表现[4] - 公司提醒投资者FFO、Core FFO和AFFO不反映可用于现金分配的现金情况[4] - 公司认为FFO、Core FFO和AFFO有助于比较不同时期和其他REITs的运营表现[5] - 公司指出非GAAP指标的定义和计算方法可能与其他REITs不同，导致可比性受限[4] - 公司认为FFO、Core FFO和AFFO提供了更全面的运营表现理解，尤其是与同行相比[5] - 公司提醒非GAAP指标不应被视为净收入或现金流的替代指标[7] 财务表现 - 公司第三季度总收入为1.965亿美元，净亏损为7657万美元，每股亏损0.33美元[9] - 公司第三季度现金净营业收入（Cash NOI）为1.595亿美元，调整后EBITDA为1.506亿美元[9] - 公司第三季度AFFO（可分配资金）为7386万美元，季度股息为每股0.275美元，年化股息收益率为15.0%[9] - 公司总资产为73.36亿美元，总债务为49.7亿美元，净债务为48.43亿美元，净债务与总资产比率为57.1%[9] - 公司加权平均债务利率为4.8%，加权平均债务到期年限为3.2年，利息覆盖率为2.5倍[9] - 公司流动性为2.527亿美元，包括1.254亿美元的信贷额度和1.272亿美元的现金及现金等价物[9] - 公司第三季度调整后EBITDA年化值为6.024亿美元，净债务与年化EBITDA比率为8.0倍[9] - 2024年第三季度公司净亏损为6563.5万美元，较上一季度的3566.4万美元有所扩大[11] - 2024年第三季度公司EBITDA为9827万美元，较上一季度的1.4339亿美元有所下降[12] - 2024年第三季度公司调整后EBITDA为1.5059亿美元，较上一季度的1.5357亿美元略有下降[12] - 2024年第三季度公司现金NOI为1.5951亿美元，较上一季度的1.6431亿美元有所下降[12] - 2024年第三季度公司现金支付的利息为6047.8万美元，较上一季度的6315.5万美元有所下降[12] - 2024年第三季度公司收入为1.9656亿美元，较上一季度的2.0329亿美元有所下降[11] - 2024年第三季度公司折旧和摊销费用为8543万美元，较上一季度的8949.3万美元有所下降[12] - 2024年第三季度公司利息费用为7713万美元，较上一季度的8981.5万美元有所下降[12] - 2024年第三季度公司减值费用为3858.3万美元，较上一季度的2740.2万美元有所增加[11] - 2024年第三季度公司运营费用为1.7434亿美元，较上一季度的1.7154亿美元有所增加[11] - 公司2024年第三季度净亏损为7657.1万美元，较上一季度的4660万美元有所扩大[13] - 公司2024年第三季度FFO（运营资金）为5172.2万美元，较上一季度的3619.3万美元增长43%[13] - 公司2024年第三季度AFFO（调整后运营资金）为7385.6万美元，较上一季度的7669.2万美元略有下降[13] 债务与资本结构 - 公司总债务为49.7亿美元，其中非追索债务占48%，追索债务占52%[14] - 公司加权平均债务利率为4.8%，加权平均债务到期年限为3.2年，利息覆盖率为2.5倍[9] - 公司净债务为48.43亿美元，净债务与总资产比率为57.1%[9] 房地产投资组合 - 公司房地产投资组合包括1223处物业，总面积为6190万平方英尺，出租率为96%，加权平均剩余租期为6.3年[9] - 公司工业与分销物业占总年化直线租金的33%，占总投资组合面积的52%[18] - 公司多租户零售物业占总年化直线租金的27%，占总投资组合面积的25%[18] - 公司单租户零售物业占总年化直线租金的22%，占总投资组合面积的13%[18] - 公司办公物业占总年化直线租金的18%，占总投资组合面积的10%[18] - 工业与分销部门的年化基础租金为219,053美元，占总租金的比例为33%，占投资组合面积的52%[20] - 多租户零售部门的年化基础租金为185,864美元，占总租金的比例为28%，占投资组合面积的25%[20] - 单租户零售部门的年化基础租金为139,735美元，占总租金的比例为21%，占投资组合面积的13%[20] - 办公室部门的年化基础租金为127,674美元，占总租金的比例为18%，占投资组合面积的10%[20] 租户与租金收入 - 金融服务业租户的年化直线租金为47,824美元，占总直线租金的比例为7%，占租赁面积的5%[21] - 汽车制造业租户的年化直线租金为43,568美元，占总直线租金的比例为6%，占租赁面积的7%[21] - 医疗保健业租户的年化直线租金为38,890美元，占总直线租金的比例为6%，占租赁面积的3%[21] - 折扣零售业租户的年化直线租金为36,128美元，占总直线租金的比例为5%，占租赁面积的6%[21] - 前20大租户的年化直线租金总额为232,427美元，占总直线租金的比例为33.9%[22] - 剩余投资组合的年化直线租金为452,246美元，占总直线租金的比例为66.1%[22] - 美国地区年化租金收入为545,579千美元，占总租金收入的79.7%[23] - 英国地区年化租金收入为72,136千美元，占总租金收入的10.5%[23] - 荷兰地区年化租金收入为17,329千美元，占总租金收入的2.5%[23] - 德国地区年化租金收入为10,573千美元，占总租金收入的1.5%[23] - 法国地区年化租金收入为7,977千美元，占总租金收入的1.2%[23] - 美国地区未抵押资产年化租金收入为245,817千美元，占未抵押资产总租金收入的66.3%[23] - 英国地区未抵押资产年化租金收入为72,133千美元，占未抵押资产总租金收入的19.5%[23] - 荷兰地区未抵押资产年化租金收入为17,329千美元，占未抵押资产总租金收入的4.7%[23] - 德国地区未抵押资产年化租金收入为10,573千美元，占未抵押资产总租金收入的2.9%[23] - 法国地区未抵押资产年化租金收入为7,977千美元，占未抵押资产总租金收入的2.2%[23] 租约到期情况 - 2024年剩余时间内将有71份租约到期，涉及年化租金1215.9万美元，占总租金的1.8%[24] - 2025年将有168份租约到期，涉及年化租金4693.7万美元，占总租金的6.9%[24] - 2028年将有311份租约到期，涉及年化租金8574.2万美元，占总租金的12.5%[24] - 2029年将有295份租约到期，涉及年化租金8874.7万美元，占总租金的13.0%[24] - 2030年将有161份租约到期，涉及年化租金5966.9万美元，占总租金的8.7%[24] - 2034年将有86份租约到期，涉及年化租金2950.3万美元，占总租金的4.3%[24] - 2038年将有138份租约到期，涉及年化租金3098.0万美元，占总租金的4.5%[24] - 2038年之后的租约共有234份，涉及年化租金7155.7万美元，占总租金的10.5%[24] - 截至2024年9月30日，公司总租约数为2308份，总年化租金为6.8467亿美元[24] - 2028年到期租约涉及的租赁面积为887.6万平方英尺，占总可租赁面积的15.0%[24] 未来租金收入 - 公司未来最低租金收入为46.46亿美元，其中2024年剩余时间为1.63亿美元[16]

公司介绍 - iREIT on Alpha 提供包括 REITs mREIT Preferreds BDCs MLPs ETFs 以及最近新增的 Prop Tech SPACs 在内的深度研究服务 并推出全新的评级追踪工具 iREIT Buy Zone 帮助会员筛选价值标的 提供免费两周试用 [1] - iREIT®+HOYA Capital 由 Brad 和 HOYA Capital 领导 专注于 REITs BDCs MLPs Preferreds 及其他收益导向型替代投资 分析师团队拥有超过 100 年的综合经验 成员包括前对冲基金经理 尽职调查官 投资组合经理 博士 退伍军人及前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas 拥有超过 30 年的房地产投资经验 参与过超过 10 亿美元的商业房地产交易 曾在 Barron's Bloomberg Fox Business 等媒体亮相 并著有四本书 包括最新的《REITs For Dummies》 [3] 投资组合 - 分析师持有 IRM ADC DLR EPRT IRET 的多头头寸 通过股票所有权 期权或其他衍生工具实现 [4] 行业研究 - iREIT on Alpha 提供 REITs 的深度研究 包括推荐和避免的 REITs 列表 [1]

公司概况 - 公司于2023年9月12日完成了RTL的收购和内部管理整合[172,173,174,175] - 公司拥有1,242处物业,总租赁面积6,433.5万平方英尺,整体出租率94%,加权平均剩余租期6.5年[178,179] - 公司的物业组合包括31%工业及仓储物业、28%多租户零售物业、21%单一租户零售物业和20%办公物业[178] - 公司58.8%的租金收入来自于评级为投资级的租户[171] - 公司物业80%位于美国和加拿大,20%位于欧洲[171] - 公司拥有1,242处物业,总可租赁面积64.3百万平方英尺,租赁率94%,加权平均剩余租期6.5年[171] - 公司物业组合包括31%工业及分销物业、28%多租户零售物业、21%单一租户零售物业和20%办公物业[171] - 公司58.8%租金收入来自于投资级租户,其中31.9%为实际投资级租户,26.9%为隐含投资级租户[171] 财务表现 - 总收入从2023年6月30日的1.90亿美元增加到2024年6月30日的4.09亿美元[196] - 工业和分销分部的收入从2023年6月30日的1.04亿美元增加到2024年6月30日的1.23亿美元[196] - 多租户零售分部的收入为1.34亿美元，这是由于2023年9月12日收购RTL公司的资产[196] - 单租户零售分部的收入从2023年6月30日的8,259万美元增加到2024年6月30日的7,973万美元[196] - 办公室分部的收入从2023年6月30日的7.78亿美元下降到2024年6月30日的7.24亿美元[196] - 公司在2024年第二季度出售了36处房地产资产，其中34处是在REIT合并中获得的，并录得3,410万美元的净收益[192] - 2024年第二季度的利息费用从2023年同期的2,770万美元增加到8,980万美元，主要是由于总债务规模的增加[192] - 2024年第二季度确认了2,740万美元的减值损失，主要是由于之前收购的GNL公司的资产[189] - 2024年第二季度的一般管理费用从2023年同期的1,070万美元增加到1,520万美元，主要是由于管理职能的内部化[189] - 2024年第二季度的优先股股息从2023年同期的510万美元增加到1,090万美元[195] - 工业和分销分部的租金收入从2023年上半年的1.041亿美元增加到2024年上半年的1.234亿美元，主要由于收购RTL公司资产带来的1.62亿美元收入以及其他2023年1月1日后收购的资产带来的全年收入增加[197] - 多租户零售分部的租金收入为1.338亿美元，这是由于2024年上半年收购RTL公司资产所致[198] - 单租户零售分部的租金收入从2023年上半年的830万美元增加到2024年上半年的7970万美元，主要由于收购RTL公司资产带来的6830万美元收入[198] - 办公分部的租金收入从2023年上半年的7780万美元下降到2024年上半年的7240万美元，主要由于现有物业收入下降和资产出售所致[198] - 公司在2024年上半年出售了55处物业，其中51处是从RTL公司收购的，实现了4000万美元的净收益[206] - 公司的总债务从2023年6月30日的25亿美元增加到2024年6月30日的51亿美元，主要是由于在REIT合并中承担的债务以及从循环信贷融资中增加的借款[206] - 公司在2024年上半年确认了3170万美元的减值损失，主要是由于GNL公司遗留资产的估值下降[202] - 公司在2024年上半年确认了2300万美元的并购、交易和其他成本，较2023年上半年的6400万美元有所下降[203] - 公司在2024年上半年确认了3140万美元的一般及行政费用，较2023年上半年的1630万美元有所增加，主要是由于管理职能内部化带来的员工薪酬和其他成本增加[204] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的经营活动现金流反映了2.71亿美元的净亏损，经过非现金项目调整为9.47亿美元[211] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的投资活动现金流为2.811亿美元，主要来自于2.996亿美元的资产处置净收益[212] - 公司在2024年6月30日结束的六个月内的融资活动现金流为-4.501亿美元，主要用于偿还2.663亿美元的抵押贷款本金和支付各类股息[213] 债务管理 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的总债务分别为51亿美元和54亿美元，平均利率分别为4.7%和4.8%[218] - 公司于2024年6月30日的债务杠杆率为63.7%，平均债务期限为3.3年[218] - 公司已签署合计3.565亿美元的资产处置协议和意向书，用于偿还债务[214] - 公司于2024年6月30日的可动用信贷额度为9810万美元[220] - 公司已完成2.37亿美元的CMBS贷款融资，用于偿还信贷额度借款[219] - 公司已偿还了1.275亿美元的英国资产抵押贷款和1.163亿美元的荷兰和卢森堡资产抵押贷款[219] - 公司于2024年6月30日符合3.75%优先票据、4.50%优先票据和信贷协议下的契约[222] - 公司于2024年6月30日除4项物业级别债务工具外,其他物业级别债务契约均符合[222] - 公司采取了补救措施,如提供信用证或限制受影响物业的剩余净现金流[222] 非