业绩总结 - 截至2019年9月30日，总资产约为9.78亿美元，投资于109个物业[24] - 2019年第三季度的总运营收入为28,667千美元，较2018年同期的26,591千美元增长7.8%[65] - 2019年第三季度的净收入为2,191千美元，较2018年同期的2,677千美元下降18.1%[66] - 2019年前九个月的净收入为9,068千美元，较2018年同期的9,807千美元下降7.5%[66] - 2019年前九个月的总运营收入为85,001千美元，较2018年同期的79,538千美元增长6.2%[65] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.2年，整体出租率为98.8%[32] - 当前物业的入住率为98.8%，自成立以来，入住率从未低于96%[96] - 主要五大租户占租金的16%和占用面积的12%[33] - 前五大租户占年化租金收入的4%，而其他租户占84%[98] - 47%的租户为私营企业，53%为上市公司[98] 财务数据 - 第三季度产生的FFO和核心FFO为1260万美元，合每股稀释收益0.39美元[38] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的基本值为12,332千美元，较2018年同期的11,637千美元增长5.9%[66] - 2019年第三季度的FFO可供普通股股东和非控股OP单位的稀释值为12,558千美元，较2018年同期的11,872千美元增长5.8%[66] - 截至2019年9月30日，净总债务与企业价值的比率为39.6%[32] - 截至2019年9月30日，现金及现金等价物为620万美元，循环信贷设施下的可用额度为2580万美元[34] 未来展望 - 2019年到2025年，预计到期租金的年化租金收入总计为112,215千美元，其中55.2%将在2025年及以后到期[101] - 2019年到期的租金占年化租金收入的2.5%，2020年为8.1%，2021年为8.0%，2022年为5.9%，2023年为9.1%，2024年为11.2%[101] 资本结构与融资 - 通过ATM计划发行普通股获得净收益740万美元[45] - 将现有信贷设施的定期贷款承诺从7500万美元增加至1.6亿美元[48] - 截至2019年9月30日，总负债为634,161千美元，较2018年12月31日的598,758千美元增长5.9%[68] - 截至2019年9月30日，股东权益总额为258,253千美元，较2018年12月31日的254,419千美元增长1.5%[68] 资产与市场扩张 - 公司在美国拥有109个物业，分布在24个州，主要集中在中西部（27%）、东南部（33%）、西南部（25%）和东北部（15%）[96] - 物业类型多样化，办公物业占60%，工业物业占35%，零售物业占3%，医疗办公物业占2%[96] - 购买德克萨斯州一处78450平方英尺的物业，交易金额为650万美元，剩余租期为12年[40] 负面信息 - 2019年第三季度的总运营费用为19,445千美元，较2018年同期的17,422千美元增长11.6%[65] - 2019年第三季度的利息支出为7,170千美元，较2018年同期的6,531千美元增加9.8%[65] - 截至2019年9月30日，累计其他综合收益为(2,483)千美元，较2018年12月31日的(148)千美元显著下降[68]

物业组合与运营状况 - 截至2019年10月30日，公司拥有109处物业，总面积达1310万平方英尺，出租率为98.8%[109] - 投资组合的平均剩余租期为7.1年，抵押贷款加权平均剩余期限为5.8年，加权平均利率为4.53%[109] - 截至2019年9月30日，公司空置面积占总面积的1.2%，年持有成本约为50万美元[115] - 公司总资产组合加权平均收益率在2019年9月30日和2018年9月30日分别为8.6%和8.7%[149] 收购与租赁活动 - 2019年前九个月，公司收购了9处物业，总购买价格为6727.2万美元，总面积为146.38万平方英尺，加权平均租期为14.8年，年化GAAP租金为543.7万美元[119] - 2019年前九个月，公司执行了5份租约，总面积23.03万平方英尺，加权平均剩余租期8.8年，年化GAAP租金为336.6万美元[120] - 同期收购及处置物业的租赁收入为6657万美元，同比增长292.5%[155] 收入表现 - 截至2019年9月30日的三个月内，公司总租金收入为2867万美元，同比增长7.8%（2018年同期为2659万美元）[136][137] - 截至2019年9月30日的三个月，租赁收入为2866.7万美元，同比增长7.8%[151] - 截至9月30日的九个月总营业收入为8.5001亿美元，同比增长6.9%[153] - 截至9月30日的九个月，同店物业租赁收入为7.609亿美元，同比增长1.1%[155] 利润与费用 - 截至2019年9月30日的三个月，基本管理费为129.2万美元，同比增长4.0%[151] - 截至2019年9月30日的三个月，激励费为96.5万美元，同比增长22.9%[151] - 截至9月30日的三个月，物业运营费用为3202万美元，同比增长21.4%[157] - 截至9月30日的九个月，利息费用为2.1406亿美元，同比增长11.1%[153] - 截至9月30日的九个月，房地产销售净收益为2952万美元，同比增长60.1%[153] 净利润与FFO - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为64.7万美元，同比增加280.6%[151] - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的基本及摊薄每股净亏损为0.02美元，同比增加100.0%[151] - 同期净收入为9068万美元，同比下降7.5%[153] - 同期归属于普通股股东和非控股OP单位持有者的净收入为556万美元，同比下降57.4%[153] - 截至2019年9月30日的三个月，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的基本FFO为1233.2万美元，同比增长6.0%[151] - 同期基本FFO为3.6215亿美元，同比增长4.6%[153] - 2019年第三季度基本FFO为1233.2万美元，同比下降2.5%（2018年同期为1163.7万美元）[187] - 2019年前九个月基本FFO为3621.5万美元，同比增长4.6%（2018年同期为3462.6万美元）[187] 每股FFO - 截至2019年9月30日的三个月，基本每股FFO为0.39美元，同比下降2.5%[151] - 2019年第三季度基本每股FFO为0.39美元，同比下降2.5%（2018年同期为0.40美元）[187] - 2019年前九个月基本每股FFO为1.17美元，同比下降3.3%（2018年同期为1.21美元）[187] 债务与融资活动 - 2019年前九个月，公司偿还了3864.2万美元抵押贷款，其中可变利率债务1360万美元（利率LIBOR+2.47%），固定利率债务2504.2万美元（利率4.18%）[121] - 2019年前九个月，公司新发行了4114万美元的固定利率抵押贷款，加权平均利率为3.95%[123] - 2019年7月2日，公司修订并扩大了信贷额度，将定期贷款从7500万美元增至1.6亿美元，循环信贷额度从8500万美元增至1亿美元，并将利率降低了10个基点[124] - 公司于2019年7月2日修订并扩大了信贷额度，将定期贷款从7500万美元增至1.6亿美元，循环信贷额度从8500万美元增至1亿美元[178] - 截至2019年9月30日，公司拥有47笔应付抵押票据，本金总额为4.387亿美元，剩余加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为4.58%[172] - 截至2019年9月30日，公司2019年剩余期间需支付的抵押债务本金为880万美元，2020年需支付3110万美元[174] - 截至2019年9月30日，信贷额度项下未偿余额为1.581亿美元，加权平均利率约为3.63%；信用证未偿余额为830万美元，加权平均利率为1.65%[179] - 截至2019年9月30日，公司合同义务总额为7.19893亿美元，其中一年内到期的为5980.8万美元[180] - 截至2019年9月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.478亿美元[192] 股权融资活动 - 2019年10月4日，公司公开发行276万股E系列优先股，筹集了6900万美元的总收益和约6660万美元的净收益[125] - 2019年10月28日，公司赎回了所有100万股A系列和126.4万股B系列优先股，总赎回价格约为5690万美元[126] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司通过普通股ATM计划出售了200万股普通股，筹集了4070万美元净收益[127] - 在截至2019年9月30日的九个月内，通过普通股ATM计划净筹资4070万美元，加权平均每股净价为20.81美元[167] - 公司于2019年10月4日完成276万股E系列优先股的公开发行，每股25美元，总收益6900万美元，净收益约6660万美元[169] - 公司于2019年9月27日将400万股已授权未发行的普通股重新分类为E系列优先股，使普通股授权总数从8770万股减少至8370万股[133] 流动性及资金来源 - 截至2019年9月30日，公司可用流动性为3200万美元，包括约620万美元现金及现金等价物和2580万美元信贷额度可用借款能力[164] - 在截至2019年9月30日的九个月内，经营活动产生的净现金为4310万美元，较2018年同期的4080万美元略有增加[175] - 在截至2019年9月30日的九个月内，投资活动使用的净现金为6360万美元，主要用于九处物业收购及资本性支出[176] - 在截至2019年9月30日的九个月内，融资活动提供的净现金为2040万美元，主要包括发行4120万美元普通股、从定期贷款借款4730万美元及发行4110万美元新抵押债务[177] 融资计划与额度 - 截至2019年9月30日，公司普通股ATM计划剩余发行能力为2870万美元[127] - 截至2019年9月30日，公司A系列和B系列优先股ATM计划剩余发行能力为3720万美元，但该计划已于2019年10月28日终止[128][129] - 截至2019年9月30日，公司D系列优先股ATM计划剩余发行能力为1860万美元[130] - 截至2019年9月30日，公司根据通用货架注册声明（Universal Shelf）可发行的证券额度剩余4.623亿美元[134] 收入集中度与构成 - 在截至2019年9月30日的九个月内，公司最大租户的租金收入占比仅为4.3%[136] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司租金收入按行业划分，前三大来源为：电信业（1.433亿美元，占17.0%）、汽车业（1.133亿美元，占13.3%）、多元化/综合服务业（1.132亿美元，占13.3%）[136] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司租金收入按州划分，前三大来源为：德克萨斯州（1.204亿美元，占14.2%）、佛罗里达州（1.144亿美元，占13.5%）、宾夕法尼亚州（1.015亿美元，占11.9%）[137] 利率风险与管理 - 利率上升1个百分点将导致年利息支出增加150.3万美元，净利润相应减少150.3万美元[191] - 利率下降1个百分点将导致年利息支出减少206.5万美元，净利润相应增加206.5万美元[191] - 若利率变动1个百分点，公司债务工具的公允价值将减少1660万美元或增加1770万美元[192] - 截至2019年9月30日，公司有效平均LIBOR为2.02%[190] - 公司已使用利率上限和利率互换等衍生工具来管理利率风险[188] 管理费与激励费计算 - 基本管理费按总股本（经调整）的1.5%年费率计算，季度计提费率为0.375%[143] - 激励费按季度核心FFO超过调整后股东权益8.0%年化门槛率部分的15.0%计算，且单季度激励费不得超过前四个季度平均季度激励费的15.0%[144] 内部控制与披露 - 截至2019年9月30日，公司首席执行官和首席财务官评估认为其披露控制和程序是有效的[196] - 在截至2019年9月30日的季度内，公司财务报告内部控制未发生重大变更[197]

物业投资组合概况 - 截至2019年7月30日，公司拥有107处物业，总面积达1290万平方英尺，出租率为98.8%[103] - 投资组合的平均剩余租期为7.1年，抵押贷款加权平均剩余期限为5.8年，加权平均利率为4.61%[103] - 截至2019年6月30日，公司总资产组合的加权平均收益率为8.7%[139] 物业收购与处置 - 2019年上半年，公司出售一处非核心物业，销售价格为685万美元，实现净收益295.2万美元[112] - 2019年上半年，公司收购六处物业，总购买价格为4655.7万美元，年化GAAP租金为381.9万美元[113] - 2019年7月30日，公司以650万美元收购一处工业地产，年化GAAP租金为50万美元[114] 租赁活动 - 2019年上半年，公司签订五份新租约，总年化GAAP租金为336.6万美元，加权平均剩余租期为8.8年[115] 债务融资活动 - 2019年上半年，公司偿还2504.2万美元固定利率抵押贷款，利率为4.18%[116] - 2019年上半年，公司发行或承担4114万美元固定利率债务，加权平均利率为3.95%[118] - 公司于2019年7月2日修订信贷协议，将定期贷款额度从7500万美元增至1.6亿美元，循环信贷额度从8500万美元增至1亿美元[119] - 信贷额度修订后，定期贷款从7500万美元增至1.6亿美元，循环贷款从8500万美元增至1亿美元，定期贷款期限延长至2024年7月2日，循环贷款期限延长至2023年7月2日[164] - 信贷额度修订相关费用约为130万美元[164] - 截至2019年6月30日，信贷额度下未偿余额为1.26亿美元，加权平均利率为4.12%，信用证未偿余额为740万美元，加权平均利率为1.75%[165] - 截至2019年7月30日，公司可从信贷额度中提取的最大额外金额为4060万美元[165] - 截至2019年6月30日，公司信贷额度下加权平均利率约为4.12%[165] - 截至2019年6月30日，公司有49笔应付抵押票据，本金总额为4.559亿美元，加权平均利率为4.63%，剩余加权平均期限为5.9年[159] - 截至2019年6月30日，公司债务义务总额为5.81892亿美元，利息义务总额为1.07119亿美元[166] 股权融资活动 - 2019年上半年，公司通过普通股ATM计划出售160万股，筹集净收益3330万美元[120] - 2019年上半年，公司通过普通股ATM计划筹集了3330万美元净收益，加权平均每股净价为20.55美元[157] - 截至2019年6月30日，公司D系列优先股ATM计划剩余发行能力为1860万美元[122] - 公司通用货架注册声明允许发行最多5亿美元证券，截至2019年6月30日剩余发行能力为4.698亿美元[125] - 截至2019年7月30日，公司可通过通用储架发行筹集高达4.671亿美元的额外股权资本[158] 租户与行业集中度 - 截至2019年6月30日的六个月，最大租户仅占总租赁收入的4.3%[126] - 2019年第二季度，电信行业租赁收入为480.5万美元，占总收入17.1%；汽车行业为378.1万美元，占13.4%[126] - 2019年上半年，电信行业租赁收入为957.3万美元，占总收入17.2%；汽车行业为755.4万美元，占13.4%[126] 地区收入表现 - 2019年第二季度，德克萨斯州租赁收入为400.2万美元，占总收入14.2%；佛罗里达州为378.0万美元，占13.4%[127] - 2019年上半年，德克萨斯州租赁收入为794.7万美元，占总收入14.1%；佛罗里达州为754.3万美元，占13.4%[127] 管理费用与协议 - 公司年度基本管理费为总股权的1.5%，按季度计算为调整后总股东权益的0.375%[133] - 总股权定义包括由非控股OP单位持有人持有的OP单位[132][133] - 咨询协议于2019年7月续签，有效期至2020年8月31日[131] 激励费计算 - 激励费计算的门槛率为季度核心FFO超过调整后股东权益的2.0%（年化8.0%），超过部分按15.0%计提[134] 季度收入与利润 - 公司第二季度租赁收入为2819.7万美元，同比增长6.0%[141] - 公司第二季度激励费为904万美元，同比大幅增长23.3%[141] - 公司第二季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为632万美元，同比扩大99.4%[141] - 公司第二季度基本每股FFO为0.38美元，同比下降5.0%[141] - 2019年第二季度租赁收入总额为2819.7万美元，同比增长6.0%，其中同店物业收入2517.7万美元，微增0.3%[145] 上半年收入与利润 - 公司上半年租赁收入为5633.4万美元，同比增长6.4%[143] - 公司上半年激励费为1755万美元，同比增长22.8%[143] - 公司上半年归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净利润为120.4万美元，同比下降18.3%[143] - 公司上半年基本每股FFO为0.78美元，同比下降3.7%[143] - 2019年上半年租赁收入总额为5633.4万美元，同比增长6.4%，其中收购与处置物业收入404.3万美元，大幅增长276.4%[145] 成本与费用 - 2019年第二季度物业运营费用为306.0万美元，同比增长8.7%，上半年为612.8万美元，同比增长9.3%[147][148] - 公司利息费用增加，主要由于在2018年6月30日后发行或承担了5280万美元的抵押贷款债务[150] 流动性状况 - 截至2019年6月30日，公司可用流动性为3060万美元，包括约760万美元现金及现金等价物和2300万美元信贷额度可用借款能力[154] 现金流量 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为2900万美元，较2018年同期的2600万美元略有增加[161] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为4190万美元，主要用于六处物业收购和资本性改善[162] 每股运营资金 - 2019年第二季度，公司基本每股运营资金为0.38美元，稀释后每股运营资金为0.38美元[172] - 2019年上半年，公司基本每股运营资金为0.78美元，稀释后每股运营资金为0.77美元[172] 利率敏感性分析（对净收入影响） - 利率敏感性分析显示，若一个月期LIBOR上升1%，公司年净收入将减少103.7万美元；若下降1%，年净收入将增加188.1万美元[176] - 利率变动对净收入影响：若一个月LIBOR下降2%，年利息支出减少375.4万美元，净收入增加375.4万美元[176] - 利率变动对净收入影响：若一个月LIBOR下降1%，年利息支出减少188.1万美元，净收入增加188.1万美元[176] - 利率变动对净收入影响：若一个月LIBOR上升1%，年利息支出增加103.7万美元，净收入减少103.7万美元[176] - 利率变动对净收入影响：若一个月LIBOR上升2%，年利息支出增加156.2万美元，净收入减少156.2万美元[176] - 利率变动对净收入影响：若一个月LIBOR上升3%，年利息支出增加208.7万美元，净收入减少208.7万美元[176] - 截至2019年6月30日，公司有效平均LIBOR为2.40%[175] 利率敏感性分析（对债务公允价值影响） - 截至2019年6月30日，公司抵押债务的公允价值为4.642亿美元，利率变动1个百分点将导致其公允价值减少1750万美元或增加1870万美元[177] - 截至2019年6月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.642亿美元[177] - 利率变动对债务公允价值影响：以2019年6月30日利率为基准，若利率上升1个百分点，债务公允价值将下降1750万美元[177] - 利率变动对债务公允价值影响：以2019年6月30日利率为基准，若利率下降1个百分点，债务公允价值将上升1870万美元[177] - 信贷额度的未偿还金额在2019年6月30日接近公允价值[178]

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Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...