UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-39153 Healthcare Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdictio ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-39153 Healthcare Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 38-38 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-39153 Healthcare Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 38-3888962 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-39153 Healthcare Trust, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 38-3888 ...

投资组合资产构成与规模 - 公司投资组合总资产价值为25.64亿美元，包括150处医疗办公楼（MOB）和52处老年住房运营物业（SHOP）[20] - 医疗办公楼（MOB）资产价值为14.24亿美元，占投资组合总价值的55.5%[20] - 老年住房运营物业（SHOP）资产价值为11.41亿美元，占投资组合总价值的44.5%[20] - 投资组合总可出租面积为912.14万平方英尺，其中MOB为509.10万平方英尺（占55.8%），SHOP为403.04万平方英尺（占44.2%）[20] - 截至2022年底，公司SHOP业务拥有4,374个可出租单元，包括2,352个辅助生活单元、1,109个记忆护理单元和882个独立生活单元[20][36] 收入来源与地区分布 - 公司投资组合年化租金收入为3.14亿美元，其中南部地区贡献最大，为1.25亿美元，占总收入的39.9%[21] - 佛罗里达州的年化租金收入占比最高，为19.2%，是唯一一个占比超过10%的州[29] - 公司收入大部分来自保险支付，其余来自医疗保险（Medicare）、医疗补助（Medicaid）报销和私人支付[69] 医疗办公楼（MOB）业务表现 - 在MOB投资组合中，非附属物业（78处）多于附属物业（72处），但附属物业的可出租面积更大，为292.03万平方英尺[35] - 公司MOB投资组合中，校外物业（131处）远多于校内物业（19处），校内物业可出租面积为111.13万平方英尺[35] - 公司MOB（医疗办公楼）板块自2020年12月31日之后未再签订任何租金延期协议，且此前所有延期租金已全部收回[45] - 截至2023年2月28日，医疗办公大楼（MOB）板块在截至2022年12月31日的年度现金收款率接近100%[99] - 医疗办公楼(MOB)板块约90%的租约包含租金递增条款，平均年增幅为2.3%[125] - MOB租约中，约86%为固定费率递增，4.1%与消费者物价指数(CPI)挂钩，10%无递增条款[125] 老年住房运营物业（SHOP）业务表现 - SHOP（高级住房和养老社区）板块入住率自2020年3月至2021年6月呈下降趋势，此后趋于稳定并开始复苏[46] - SHOP板块运营成本自2020年3月起显著上升，主要受通胀、临时合同工使用增加以及第三方供应商工资上涨等因素驱动[46] - SHOP板块收入极少来自医疗保险和医疗补助，仅有一处物业接收相关付款，辅助生活收入中有一小部分来自医疗补助[56] - 公司SHOP业务板块中，仅有一处物业接收医疗保险和医疗补助支付，且来自参与医疗补助的辅助生活设施的收入占比较小[72] - 自2020年3月以来，高级住房（SHOP）板块的入住率相比下降，且运营成本（如服务、劳动力和防护装备）大幅上升[100] - 公司采用RIDEA结构投资SHOPs，截至2022年12月31日，有4家合格独立承包商运营着52处SHOPs（含两块地皮）[146] - 公司SHOPs的运营面临入住率下降风险，自疫情开始以来入住率已出现下滑[147] - 劳动力短缺和通胀压力迫使运营商提高薪酬福利以竞争人员，但可能无法通过提高向居民收费来抵消成本增加[147] 债务与资本结构 - 截至2022年12月31日，公司净债务总额为11亿美元，现金及现金等价物为5370万美元[51] - 截至2022年12月31日，公司总债务杠杆率（净债务/总资产价值）约为41.5%[51] - 截至2022年12月31日，公司总资产价值为26亿美元[51] - 公司有大量债务，利率上升可能增加偿债金额，且未来可能产生更多债务[90] - 公司总未偿债务为11亿美元（截至2022年12月31日）[205] - 信贷协议要求公司维持现金、现金等价物及循环信贷额度可用资金总额至少为5000万美元，截至2022年12月31日，公司拥有现金及现金等价物5370万美元，循环信贷额度可用资金为2.034亿美元[211] 股息与分配政策 - 公司作为REIT，必须将至少90%的应税收入分配给股东以维持税务资格[52] - 自2020年以来，公司未以现金形式支付普通股股息，近期股息以普通股形式发放，按适用日期的每股估计资产净值计算[93] - 为维持REIT资格，公司需每年将至少90%的REIT应税收入分配给股东，可能为此借款[205] - 公司支付现金股息需满足多项条件，包括现金、现金等价物及循环信贷可用资金总额至少达1亿美元，合并总负债与总资产价值比率低于62.5%，以及最近四个财季的固定费用覆盖比率不低于1.50:1.00[209][211] - 信贷协议规定，任何连续四个财季的股息总额（包括优先股股息）不得超过同期调整后运营资金（Modified FFO）的95%[209] 财务风险与信贷条款 - 公司的信贷协议（Credit Facility）限制了其支付现金股息或回购普通股的能力，直至满足特定条件[87] - 信贷协议限制公司在满足特定条件前支付普通股现金股息或进行回购，并要求将资本事件（如资产出售、融资或股权发行）的全部净现金收益用于预付循环信贷额度[104] - 贷款方将调整后合并EBITDA与合并固定费用的最低比率要求从1.50:1.00阶段性下调：2022年6月30日至2023年6月30日期间为1.20:1.00，2023年9月30日至2023年12月31日期间为1.35:1.00，2024年3月31日及之后为1.45:1.00[210] - 公司预计截至2023年6月30日的运营业绩能满足阶段性下调后的条款，但可能无法满足自2023年9月30日起固定费用覆盖比率从1.20:1.00提高至1.35:1.00的要求[210] - 第四修正案将借款基础预付款率从55%降低至52.5%，这可能影响公司的信贷可用资金[213] - 公司未能在截至2022年12月31日的季度满足条件，以选择2023年3月31日结束的季度作为“起始季度”[211] - 在起始季度之前，公司必须将所有资本事件（如资产出售、融资或股权发行）的净现金收益用于偿还循环信贷额度下的未偿款项[211] - 借款基础中房地产资产的净营业收入下降，以及使用合同工和支付加班工资及奖金，对信贷可用资金产生了不利影响[212][213] 运营成本与费用 - 公司根据《CARES法案》获得的资金在2022年、2021年和2020年分别为450万美元、510万美元和360万美元，用于抵消运营成本[47] - 公司于2022年、2021年及2020年分别收到《关怀法案》拨款450万美元、510万美元及360万美元，并全额用于抵减物业运营费用[106] - 公司2022年、2021年及2020年因租户违约产生的坏账费用（含直线租金冲销）分别为320万美元、110万美元及270万美元[112] - 2022年全年消费者物价指数(CPI)增长率为6.5%[125] 资产减值与损失 - 公司已确认并可能需进一步确认资产减值损失[104] - 公司在截至2022年12月31日的年度内，发生了2760万美元的资产减值支出[154] 业务转型与资产处置 - 公司已大幅减少专业护理设施（SNF）业务，截至2022年底，其老年住房物业中仅包含31个SNF单元[41] - 公司通过RIDEA结构拥有SHOP资产，截至2022年12月31日，拥有52处高级住房物业（含两块地皮）并出租给其应税REIT子公司[53] 管理层讨论与指引 - 公司预计在2023年4月初由董事会确定新的每股估计资产净值，上次公布是在2022年4月1日，基准日为2021年12月31日[93] - 公司2021年12月31日每股资产净值（NAV）估计值为15.00美元，较2020年12月31日的14.50美元有所增长[83] 公司治理与外部依赖 - 公司为外部管理，没有雇员，日常运营依赖顾问（Advisor）和物业经理（Property Manager）[82] - 公司依赖顾问及其关联方的房地产专业人士寻找合适投资，无法保证能以具有财务吸引力的条款成功完成[92] - 若终止咨询协议进行内部化，公司可能需支付高达上一年度顾问薪酬4.5倍的过渡费[193] - 若发生控制权变更导致协议终止，公司可能需支付高达上一年度顾问薪酬4倍的终止费[194] - 咨询协议初始期限至2027年2月16日，之后自动续约10年，需提前365天通知终止[194] 市场与行业风险 - 经济衰退或美国住房市场低迷可能影响老年人支付高级住房费用的能力，从而对MOB板块的租赁空间需求和运营结果产生负面影响[97] - COVID-19疫情导致MOB板块非紧急就医意愿下降，可能造成患者数量减少、医疗供应链中断或人员短缺，影响租金收取[98] - 俄乌军事冲突加剧了通胀、大宗商品价格波动和供应链中断，可能影响美国及全球经济[158] - 对俄罗斯的制裁导致石油和天然气市场供应中断，可能继续造成能源价格大幅上涨，进而影响通胀并可能引发美国等地经济衰退[159] - 地缘政治不稳定可能使公司未来更难在有利条件下获得债务或股权融资[160] - 公司房地产投资集中在医疗保健相关资产，行业低迷可能特别影响租户支付租金的能力及公司向股东支付股息的能力[163] - 来自其他房地产投资者的竞争加剧，可能推高资产收购价格并影响公司吸引优质租户的能力[140][141] 租户与收款风险 - 租户或租约担保人破产可能导致租金支付减少或停止，从而影响公司现金流及向股东支付股息的能力[108][109] - 公司可能因租户财务状况恶化而无法全额或按时收取租金，且2022年的租金收取率未必能代表未来情况[114] - 公司收入在很大程度上依赖于租户的成功和经济生存能力，租户财务状况恶化可能影响其支付租金的能力[159] - 入住率下降或租赁缓慢（受COVID-19等因素影响）可能对收入产生不利影响[190] 物业运营与空置风险 - 物业空置期过长将直接影响公司收入、净收益及现金流[115] - 运营费用（如税率、公用事业成本、保险费）上升可能减少现金流，尤其当租赁非净租约或租户未能支付相关费用时[123] 融资与再融资风险 - 公司可能无法获得未来租户改善或资本需求的资金，若无法获得融资将影响物业价值或租赁条件[121] - 债务市场波动和利率上升可能增加公司的借贷成本，并影响其以有利条件融资或再融资的能力[215][216][218] - 锁定期条款可能限制公司出售或处置物业、再融资的能力，并可能要求支付收益率维持溢价，从而影响现金流[122] 法律与监管风险 - 医疗行业监管严格，租户或运营商若未能获得或失去所需的许可证或CON（需求证明），可能对其收入产生不利影响，进而影响其向公司支付租金的能力[167] - 平价医疗法案持续面临法律挑战和立法倡议，其未来状态存在不确定性，可能对公司租户履行合同义务的能力产生重大不利影响[168] - 2017年《减税与就业法案》废除个人强制参保罚款，以及支持医疗补助工作要求的行动，可能影响市场，导致联邦和州医疗保健计划的当前及未来付款不足以维持设施运营[169] - 租户若未能遵守平价医疗法案的超额付款报告和返还要求，可能面临根据《虚假申报法》和《民事金钱处罚法》的重大经济处罚，并被排除在医疗保险和医疗补助计划之外[172] - 医疗保险（Medicare）正从按服务收费模式向基于价值的按人头付费和捆绑支付模式过渡，这将给医疗服务提供商带来挑战[73] - 2015年医疗保险准入和CHIP再授权法案（MACRA）为医生提供了至2019年每年0.5%的费率增长，但规定2020年至2025年费率更新冻结六年[74] - CMS正在将医疗保险从传统的按服务收费模式过渡到按人头付费系统以及基于价值和捆绑支付方式，这种转变正在并将持续为供应商带来前所未有的挑战，影响其支付租金的能力[181] 支付方与报销风险 - 来自医疗保险和医疗补助等第三方付款方的报销减少、变更或延迟，可能对公司租户和运营商的盈利能力产生不利影响，并阻碍其支付租金的能力[173] - 医疗补助计划支出可能因州预算压力而削减，历史上一些州曾试图通过限制福利和收紧资格要求来减少医疗补助支出，这可能对公司租户和运营商的业务运营能力产生负面影响[175] - 支付方组合持续从按服务收费模式转向管理式医疗，以及基于价值的购买计划，可能对公司部分或全部物业租户的财务状况产生重大不利影响，限制其支付租金的能力[176] - 熟练护理设施的医疗保险支付费率降低，可能对公司某一租户的医疗保险报销产生不利影响，导致其报销费率和费用面临削减[179] - 公司拥有的熟练护理设施资产依赖医疗补助或医疗保险收入，可能经历有限的增长或支付减少，例如CMS旨在通过识别、报告和实施行动来减少其认为的支付错误[180] - 公司部分设施可能受到政府当局的支付前后审查和审计，如果发现不合规，可能导致款项追回、拒付或延迟支付，从而对公司租户的盈利能力及其支付租金的能力产生不利影响[182] - 公司收入主要依赖政府报销项目（如Medicare和Medicaid），可能受报销率降低或政策变化负面影响[190] 税务与REIT资格风险 - 若抵押贷款违约导致止赎，且债务余额超过物业税基，公司将确认应税收入但无现金流入，可能影响REIT资格维持[208] 保险风险 - 恐怖主义风险保险法案(TRIA)将于2027年12月31日到期，其不续期可能增加公司获得保险的难度和成本[132] 物业特定风险 - 公司物业组合高度集中于单一州，截至2022年12月31日财年，佛罗里达州产生的直线法租金收入占比为19.2%[89] - 公司可能面临因佛罗里达州朱庇特市物业开发延误而产生的额外成本和损失[139] - 公司物业可能因气候相关事件（如极端天气、海平面上升）遭受物理损坏或需求下降[129] - 公司面临因物业税评估价值增加而导致税费上涨的风险，且可能无法转嫁给租户[137] - 与建筑商或开发伙伴相关的风险，包括未能按计划、预算施工，可能导致项目成本增加或投资损失[139] 环境与合规风险 - 公司截至2022年12月31日的财年及预计2023年均未因环境、健康和安全法规产生重大资本支出[81] - 公司截至2022年12月31日的财年及预计2023年均未因其他法规（如美国残疾人法案、分区法规等）产生重大资本支出[78] - 环境法规合规或污染修复可能导致公司产生重大资本支出[142][143][144] 网络安全风险 - 网络安全事件可能导致重大补救成本、收入损失及隐私法下的巨额罚款[197] 投资风险 - 公司可能投资抵押贷款支持证券（CMBS）、优先股等，面临利率风险、违约风险和房地产市场波动[203] 其他重要内容 - 美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）成功降低了2020年和2021年的医疗保险不当支付率[72] - 如果连续六个或更多季度未支付A系列或B系列优先股股息，其持有人有权选举两名额外董事加入董事会[93]