财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度总收入为6450万美元，同比增长50% [107] - 第一季度净收入为3470万美元，摊薄每股收益为132美元 [110] - 第一季度调整后的运营资金（AFFO）为5380万美元，摊薄每股收益为204美元 [112] - 公司支付了每股175美元的季度股息，年化股息为7美元，同比增长33% [113] - 第一季度资本化成本约为127亿美元，用于物业改善和建设活动 [116] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在佛罗里达州、德克萨斯州、宾夕法尼亚州和加利福尼亚州的物业投资显著增加，特别是在佛罗里达州的Parallel和Kings Garden项目 [12][71] - Parallel在佛罗里达州的物业投资总额达到5150万美元，包括温室和工业空间的扩建 [36][49] - Kings Garden在加利福尼亚州的物业投资总额超过1亿美元，包括多个工业空间的收购和改造 [71][74] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州的医用大麻市场在2021年实现了13亿美元的销售额，预计到2025年将成为第四大合法大麻市场 [20][21] - 德克萨斯州的大麻市场虽然限制较多，但长期前景看好，预计未来将有更多合法化进展 [24][25] - 宾夕法尼亚州的医用大麻市场在2021年实现了强劲增长，预计到2026年销售额将达到22亿至27亿美元 [27] - 加利福尼亚州的大麻市场在2021年实现了52亿美元的销售额，但面临高税收和非法市场的挑战 [29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第二季度财报中引入投资者补充材料，提供更多物业级别的详细信息 [11] - 公司将继续专注于支持现有租户关系，并通过收购和物业改善来推动增长 [176] - 公司认为其物业组合的替代成本远高于当前基础，特别是在建筑成本大幅上涨的背景下 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对行业的长期增长前景持乐观态度，预计到2025年行业总收入将达到460亿美元 [126] - 管理层认为当前的行业低迷为并购提供了更多机会，特别是对于实力较强的租户 [130] - 管理层强调，尽管面临挑战，但公司将继续通过谨慎的分析和承销来保护股东利益 [120] 其他重要信息 - 公司计划在第二季度财报中提供更多关于租户名册的详细信息，特别是针对私有公司的披露 [96] - 公司将继续通过物业改善和建设活动来支持租户的增长需求 [115] - 公司目前的债务总额为31亿美元，债务与总资产比率为14% [116] 问答环节所有的提问和回答 问题: 当租户的业务发生变化时，公司的角色是什么？ - 公司通过企业担保获得某些权利，能够审查和批准任何转让 [123] - 公司会与租户密切合作，了解他们的业务目标，并在必要时提供支持 [124] 问题: 当前行业低迷是否与以往不同？ - 管理层认为当前低迷与以往类似，行业总收入预计将继续增长 [126] - 行业的新州批准和项目扩展将继续推动增长 [127] 问题: 公司是否看到类似以往低迷时期的交易机会？ - 公司看到对售后回租交易的需求增加，特别是在资本压力下 [132] - 公司将继续通过售后回租等方式为租户提供资本支持 [133] 问题: 公司在租户承销中是否会调整抵押要求？ - 公司在租户请求额外资本时会重新评估租户的财务状况，并可能延长租期 [136] - 公司已收取所有计划收取的租金，尽管有一个租户仍在支付部分租金 [137] 问题: 如果租户关闭，现有投资能否被重复使用？ - 公司认为这些设施具有长期通用价值，特别是公司支付的改进部分 [147] - 公司在其六年的经验中只重新租用了一个物业 [146] 问题: 许可证是否可转让？ - 许可证通常可转让，但需要州政府的批准 [152] - 许可证转让过程可能需要12至24个月 [154] 问题: 公司如何持续监控租户的财务健康状况？ - 公司每年和每季度都会审查租户的财务信息，并在租户请求改进资金时进行深入分析 [166] - 公司通常只在全球大流行等特殊情况下考虑延期租金 [168] 问题: 公司如何看待租户集中度和新租户的引入？ - 公司专注于支持现有租户关系，并谨慎扩展新租户关系 [176] - 公司目前有29个租户关系，并计划继续扩展 [177] 问题: 小租户面临的挑战是什么？ - 小租户的资本成本上升，特别是由于通货膨胀和建设成本增加 [183] - 公司将继续评估社会公平机会，同时保护股东利益 [185] 问题: 长期来看，联邦合法化和州际贸易对公司的影响？ - 公司认为其室内种植设施具有高价值，不会与低成本设施竞争 [191] - 公司强调其设施的高质量和复杂性，确保租户不会轻易搬迁 [188] 问题: 如果租户违约，许可证是否与物业绑定？ - 许可证需要与特定地点关联，租户不能轻易搬迁 [196] - 公司将通过企业担保追讨租金，确保租户支付 [197]

公司基本情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有107处物业，总面积约800万可出租平方英尺，分布于19个州，加权平均剩余租期约16.5年，总投资约19亿美元，另有约2.287亿美元用于建设和改善物业[129] - 截至2022年3月31日，公司有21名全职员工[128] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度租金收入约6411.4万美元，较2021年同期的约4288.5万美元增加约2120万美元，增幅50% [141][142] - 2022年第一季度其他收入为39万美元，2021年同期无此项收入[141] - 2022年第一季度总营收约6450.4万美元，2021年同期约4288.5万美元[141] - 2022年第一季度物业费用约198.2万美元，较2021年同期的约77万美元增加约121.2万美元[141][144] - 2022年第一季度总费用约2462.7万美元，2021年同期约1520.9万美元[141] - 2022年第一季度运营收入约3987.7万美元，2021年同期约2767.6万美元[141] - 2022年第一季度净收入约3505万美元，2021年同期约2592.7万美元[141] - 2022年第一季度一般及行政费用约为880万美元，较2021年同期的约560万美元增加约320万美元[145] - 2022年第一季度利息及其他收入较2021年同期减少约6.7万美元[148] - 2022年和2021年第一季度利息费用中分别包含约36.5万美元和52.5万美元的非现金利息费用[149] - 2022年和2021年第一季度经营活动提供的现金流量分别约为5990万美元和4260万美元[151] - 2022年和2021年第一季度投资活动使用的现金流量分别约为8110万美元和1300万美元[152] - 2022年和2021年第一季度融资活动使用的现金流量分别约为2020万美元和3340万美元[153][154] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为34,712千美元，2021年为25,589千美元[179] - 2022年第一季度稀释后归属于普通股股东的FFO为48,914千美元，2021年为36,301千美元[179] - 2022年第一季度稀释后归属于普通股股东的AFFO为53,836千美元，2021年为38,410千美元[179] - 2022年第一季度摊薄后每股FFO为1.86美元，2021年为1.39美元[179] - 2022年第一季度摊薄后每股AFFO为2.04美元，2021年为1.47美元[179] 公司股权及资格规定 - 为符合REIT资格，任何人或实体不得拥有超过公司已发行股票或A类优先股总价值或数量的9.8% [138] 公司融资与票据情况 - 2021年5月公司运营合伙企业发行3亿美元2026年到期的票据[157] - 2022年第一季度，持有人交换约2390万美元可交换优先票据，公司发行365,842股普通股[158] - 2022年3月，公司通过ATM计划出售117,023股普通股，净收益约2110万美元，截至3月31日，该计划剩余可出售金额约2099万美元[159] - 截至2022年3月31日，公司合同义务总计约3.81161亿美元[166] - 2022年第一季度计算稀释后FFO时，可交换优先票据的现金和非现金利息费用加回FFO，稀释加权平均流通普通股增加507,181股[174] - 2021年第一季度计算稀释后FFO时，可交换优先票据的现金和非现金利息费用加回FFO，稀释加权平均流通普通股增加2,170,959股[175] - 2022年第一季度，授予某些员工的102,333股PSU在归属时具有稀释性，2021年第一季度未满足归属绩效门槛[176] - 截至2022年3月31日，公司有3亿美元2026年到期票据和约950万美元可交换优先票据按固定利率计息[194] - 可交换优先票据年利率为3.75%，2026年到期票据年利率为5.50%[197]

财务数据关键指标变化 - 2021年租赁收入2.04551亿美元，较2020年的1.16896亿美元增长75%；归属普通股股东净利润1.12638亿美元，较2020年的6437.8万美元增长75%；摊薄后每股净利润4.55美元，较2020年的3.27美元增长39%；调整后运营资金（AFFO）1.74984亿美元，较2020年的9807.8万美元增长78%；摊薄后每股AFFO为6.66美元，较2020年的5.01美元增长33%；普通股每股股息为5.72美元，较2020年的4.47美元增长28%[26] 债务发行与交易 - 2021年5月，公司运营合伙企业发行3亿美元2026年到期、利率5.50%的高级票据[27] - 2021年12月，运营合伙企业与可交换高级票据持有人进行交换交易，交付1684237股公司普通股并支付约230万美元现金，以交换约1.104亿美元本金的可交换高级票据，交易完成后，约3340万美元本金的可交换高级票据仍未偿还[28] 房产收购与分布 - 截至2021年12月31日，公司收购103处房产，租给持牌大麻运营商，加权平均剩余租赁期限约16.6年，且租金有合同约定的增长[31] - 截至2021年12月31日，公司在19个州拥有房产，目标市场为已建立受监管大麻计划的州[33][34] - 截至2022年2月23日，公司在19个州拥有房产，预计收购的房产也将集中在这些州和其他有大麻项目的州[145] - 截至2021年12月31日，公司共拥有103处房产[117] 市场规模预测 - 据BDSA预测，美国合法大麻销售额将从2020年的180亿美元增长到2026年的超470亿美元[40] 大麻法律民意调查 - 2019年昆尼皮亚克大学民意调查显示93%的美国人支持医生推荐下的医用大麻使用，2021年11月盖洛普民意调查显示68%的美国人支持大麻全面合法化[43] 大麻法律现状 - 截至2022年2月3日，37个州和哥伦比亚特区已通过医用大麻使用法律，18个州已将娱乐用大麻合法化[44] 业务优势 - 公司认为其售后回租和其他房地产解决方案为持牌大麻运营商提供了有吸引力的资本选择，因行业参与者获取传统融资受限[46][47] 租户收入占比 - 截至2021年12月31日，公司所有收入来自103处房产，前五大租户占总租金收入的47%，其中PharmaCann Inc.占12%，SH Parent, Inc.占10%，Ascend Wellness Holdings, Inc.占9%，Cresco Labs Inc.和Kings Garden Inc.各占8%[49] - 2021年，PharmaCann Inc.、Parallel、Ascend Wellness Holdings, Inc.、Cresco Labs Inc.和Kings Garden Inc.分别占公司租赁收入（含租户报销）的12%、10%、9%、8%和8%[117] 各州租赁收入情况 - 2021年，公司在19个州的房产租赁收入总计204,551千美元，其中宾夕法尼亚州占比最高为15.9%，收入32,526千美元，其次是伊利诺伊州占14.1%，收入28,808千美元，马萨诸塞州占12.8%，收入26,057千美元[52] 投资指南与计划 - 公司投资指南规定，新借款时，总借款（有担保和无担保）不超过有形资产成本的50%，具体由董事会决定[55] - 截至2021年12月31日，公司拥有103处房产，长期来看，公司计划单一房产不超过总资产的20%，单一租户（及其附属公司）租赁的房产不超过总资产的20%[57] 租户租金支付情况 - 公司预计租户将继续通过出售房产或动用手头现金支付租金，而非运营资金，且租户的成功和支付租金能力取决于州市场的发展[58] 竞争风险 - 公司面临来自多种市场参与者的竞争，可能导致无法获取理想房产或提高房产收购价格，影响盈利能力[61][62] 联邦法律风险 - 大麻（除干重四氢大麻酚含量不超过0.3%的大麻）在美国联邦法律下非法，联邦政府可能对符合州法律的公司执行联邦毒品法[64] - 2013年8月29日，美国司法部发布“科尔备忘录”，对遵守州大麻法律的参与者不优先执法；2018年1月4日，该备忘录被撤销[65][67] - 美国司法部长威廉·巴尔表示不打算追究依赖“科尔备忘录”遵守州法律的各方；现任司法部长梅里克·加兰未明确针对州合法大麻活动的政策[68][69] - 公司部分租户在设施内种植、加工和销售成人用大麻，面临更大联邦法律风险[71][72] - 若联邦政府改变执法立场，公司可能无法执行商业计划并遭受重大投资损失[73] - 2018年1月美国司法部撤销“科尔备忘录”，检察官可自行决定起诉符合州法律的大麻相关行为主体[168] - 2021年3月10日梅里克·加兰被确认为美国总检察长，未就州合法大麻相关活动提供明确政策指示[169] - 包含禁止美国司法部阻止各州实施医用大麻法律的条款将于2022年3月11日到期，不确定未来拨款法案是否会有类似规定[170] - 美国第九巡回上诉法院裁定该条款仅适用于阿拉斯加、亚利桑那、加利福尼亚、夏威夷和爱达荷州，不严格遵守州法律的人可能被起诉[170] - 2014年2月14日金融犯罪执法网络备忘录概述金融机构为州批准大麻企业提供银行服务的途径，不确定现政府是否会继续遵循[173] - 公司部分租户从事成人用大麻业务，可能面临更多风险，如协助违反《管制物质法》和联邦洗钱法的起诉风险[175] - 若联邦政府将大麻合法化，FDA可能对其进行监管，公司或租户可能无法按当前形式运营业务[179] 法律政策动态 - 罗赫拉巴赫 - 布卢门瑙尔修正案将应用延长至2022年3月11日[70] - 2022年2月，SAFE Banking Act在美国众议院第六次重新提出并通过，预计将在美国参议院重新提出审议[122] - 2021年7月，CAO Act初步草案推出，参议员Chuck Schumer表示将于2022年4月推出修订版[122] - 2021年11月，States Reform Act推出[122] 州法律差异风险 - 各州和地方关于大麻的法律和规定差异大，租户违约时公司可能难寻新租户[74] 银行服务风险 - 许多银行因法律风险，不愿为大麻相关企业提供银行服务，影响公司运营[76][79] 物业法规约束 - 公司物业受州、地方和联邦政府关于农业的法律、条例和规定约束，用水需许可[82][84][85] - 政府对种植作物的化学品和材料使用有规定，违规将面临处罚[86] - 公司物业受联邦、州和地方环境法律、条例和规定约束，可能产生成本和责任[90] - 公司物业管理活动可能受州房地产经纪法律和规定约束[92] - 公司所有物业需遵守美国残疾人法案，租户通常承担合规成本[93] 员工福利 - 员工每年有四周带薪休假，服务五年后增加到五周，服务十年后增加到六周[104] - 公司为员工401(k)计划提供匹配供款[104] - 公司为员工捐赠合格教育机构提供每年最高2500美元的一对一匹配供款[104] 其他风险因素 - 新冠疫情或类似未来疫情可能对租户及其运营产生重大不利影响，进而影响公司业务[105,112] - 公司有限的运营历史可能使其无法继续成功经营业务[105] - 单个租户无法支付租金可能对公司业务产生不利影响[105] - 收购适合受监管大麻运营的房产竞争激烈，可能使新收购变得困难或经济吸引力降低[107] - 公司增长依赖外部资本来源，但可能无法以有利条件获得[108] - 公司现有和未来债务可能减少可分配现金并使其面临违约风险[111] - 2020年公司向受影响租户提供临时基本租金延期[115] - 公司经营历史有限，可能无法成功运营业务或产生足够现金流维持向股东分配[116] - 公司房产集中在受监管的大麻行业，该行业处于发展早期，无法预测租户需求和竞争变化[116] - 公司租赁房产给有限数量的租户，单个租户无法支付租金会对业务和向股东分配能力产生不利影响[117] - 公司在收购适合受监管大麻业务的房产和提供资本方面面临竞争，可能影响盈利能力和现金流[119][120] - 若租户破产放弃租约，公司一般无担保债权上限为租户破产前未付租金（与终止无关）加上一年租金或剩余租期租金的15%（以较大者为准），但不超过三年租金[151] - 公司房地产投资主要是工业和温室房产，用于大麻种植和生产，这类房产流动性差，可能限制公司快速处置资产的能力，影响财务表现[137] - 租户可能无法续签或维持大麻经营许可证，导致违约，影响公司现金流和股东分红[141] - 公司收购房产“现状交付”，若发现房产缺陷或环境问题，可能无法向卖方索赔，损害公司业务和财务状况[144] - 公司面临房产开发和重建风险，如成本超支、施工延误等，可能影响租户运营和租金收入[148] - 租户可能受税法第280E条影响，无法扣除某些税款，影响财务状况和支付租金能力[152] - 公司收购的大麻零售店和药房存在额外风险，如零售模式演变、客户看法和安全风险等[153] - 公司面临未来气候变化潜在影响，如极端天气、监管风险等，可能影响房产租赁、销售和抵押借款[157] - 因疾病控制与预防中心发现与 vaping 相关的肺损伤病例，部分州和地方政府实施临时禁令，可能对租户运营产生重大不利影响[177] - 联邦资产没收新政策允许州和地方机构保留高达80%的没收收入[188] - 公司难以与银行建立关系，租户也可能难以开户和使用银行服务，影响业务和证券交易价格[182][183] - 公司获取外部资本可能受限，影响业务增长和财务状况[193][194][195] - 公司债务可能导致现金不足、违约等风险，影响财务状况和股东分配[198][200][204] - 公司信用评级下调会对资本成本和可用性产生不利影响[201] - 2026年到期票据的契约限制公司行动，违反可能导致债务违约[202][203] - 公司物业受法规限制，可能产生高额成本并影响业务[190] 公司治理与股权规定 - 公司高级管理团队在投资方面有广泛自由裁量权，董事会可改变投资目标和策略[204][205][206] - 马里兰州法律规定，公司与持股10%及以上的“利益股东”进行“业务合并”，在利益股东成为利益股东后五年内被禁止[208] - 业务合并需经公司董事会推荐，并获至少80%有表决权的流通股股东和除利益股东及其关联方外至少三分之二有表决权股东的赞成票[214] - 收购“控制股”的股东若无公司股东至少三分之二赞成票（排除收购方、公司高管和董事的投票），则无投票权[211] - 公司董事会罢免董事需获至少三分之二有表决权股东的赞成票，且需有正当理由[212] - 公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人，持有其100%的合伙权益[217] - 为符合REIT资格，公司股票需在12个月纳税年度的至少335天内由100人以上持有，且最后半年内不得有超过50%的股票由五人或更少个人持有[221] - 任何人或实体不得直接或间接持有公司超过9.8%的流通股或普通股或任何类别或系列的优先股[221] 股票与股息情况 - 公司A类优先股股息率为9.00%[221] - 公司普通股和A类优先股的市场价格和交易量一直且可能继续波动[223] 公司业务性质 - 公司主要从事房地产投资业务，不打算根据《投资公司法》注册为投资公司[222] 房产开发与资金 - 截至2022年2月23日，公司有总计约240万可出租平方英尺的房产正在开发或重建，未来承诺提供的建设资金和租户改进资金总计高达约2.686亿美元[148] - 2021年6月公司与开发商签订建设贷款协议，将提供最高1850万美元用于加州受监管大麻种植和加工设施的开发[163] 地面租赁情况 - 地面租赁期限通常为50至99年，并有额外延期选项，公司作为承租人可能因违约或提前终止而失去物业[166] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司债务包括约3340万美元本金的可交换高级票据和约3亿美元本金的2026年到期票据，总年度固定现金利息义务约1780万美元，占总资产约22亿美元的15%，2022年和2023年无债务到期[37] - 截至2022年2月23日，公司有3亿美元2026年到期票据和约3340万美元可交换优先票据未偿还[198] 联邦所得税规定 - 美国联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的REIT应纳税所得[194]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司收入增长75%，调整后的运营资金（AFFO）增长78% [13] - 2021年第四季度总收入为5900万美元，同比增长59% [74] - 2021年全年总收入为2.05亿美元，AFFO为1.75亿美元 [82] - 2021年第四季度净收入为2800万美元，每股稀释收益为1.14美元 [75] - 2021年第四季度每股股息为1.50美元，同比增长21% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有105处物业，分布在19个州，总面积约800万平方英尺，加权平均租期超过16年 [12] - 2021年公司投资活动创纪录，总投资额达7.14亿美元，同比增长55% [40] - 2021年公司资本化成本约为3.84亿美元，用于物业的改进和建设活动 [84] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国合法大麻销售额估计增长至250亿美元，2020年为200亿美元 [31] - 2021年大麻行业并购交易超过210笔，总价值超过100亿美元 [10] - 2021年公司在新泽西州、密歇根州、马萨诸塞州等地进行了多项物业收购和投资 [45][46][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为大麻行业提供非稀释性永久增长资本，支持租户的扩展 [88] - 公司通过收购和投资扩大物业组合，同时通过长期租赁协议确保稳定的现金流 [12][40] - 公司认为大麻行业仍处于早期阶段，未来有巨大的增长潜力，尤其是在从非法市场向合法市场过渡的过程中 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为大麻行业在2021年表现出强劲的增长势头，尽管联邦监管环境的不确定性仍然存在 [9][29] - 公司预计2022年将继续看到大麻行业的增长，尤其是在新州推出成人使用计划的情况下 [18][21] - 管理层对公司的财务状况和租户的执行力表示满意，认为公司处于有利位置，能够继续执行其业务战略 [88] 其他重要信息 - 公司董事会每六个月审查一次股息政策，目标是将股息支付率维持在AFFO的75%至85%之间 [83] - 公司拥有22亿美元的总资产，债务占总资产的比例为15%，显示出强劲的资产负债表 [85][86] 问答环节所有的提问和回答 问题: 哪些州提供了近期的投资机会？ - 公司认为纽约、新泽西、宾夕法尼亚、密歇根和德克萨斯等州提供了近期的投资机会 [95][96] 问题: 公司是否看到更多的售后回租需求？ - 公司表示，随着资本市场的波动，售后回租需求有所增加，尤其是在2021年创纪录的投资活动之后 [98][99] 问题: 公司如何看待大麻价格压力对租户的影响？ - 公司认为其租户主要专注于室内种植和高端产品，因此不太受大麻价格压力的影响 [103] 问题: 公司如何看待资本市场的融资选择？ - 公司表示拥有多种融资选择，包括股权、债务和可转换债券，并将根据市场情况选择最有利的融资方式 [114][123] 问题: 公司如何看待联邦监管环境的变化？ - 公司认为当前的监管环境对其业务有利，但如果联邦监管发生变化，公司也将从中受益 [125][126]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED SEPTEMBER 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM _________ TO _________ Commission file number: 001-37949 Innovative Industrial Properties, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified i ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总收入为4890万美元，同比增长101%，主要驱动因素包括新物业的收购和租赁、部分物业的租户改善津贴以及合同租金调整 [57] - 公司第二季度净利润为2900万美元，摊薄后每股收益为117美元 [59] - 公司第二季度FFO（运营资金）为4070万美元，摊薄后每股FFO为156美元 [60] - 公司第二季度AFFO（调整后运营资金）为4300万美元，摊薄后每股AFFO为164美元 [61] - 公司第二季度支付了每股140美元的季度股息，较去年同期的股息增长了32% [61] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前拥有73处物业，分布在18个州，总面积达680万平方英尺，全部长期租赁给高质量的持牌大麻运营商 [10] - 公司在第二季度完成了5笔收购，涉及4个州，总投资额约为245百万美元 [8][30][33][35][36] - 公司在宾夕法尼亚州、伊利诺伊州、马萨诸塞州和密歇根州分别进行了新的物业收购和租赁，总投资额分别为6800万美元、5000万美元、1800万美元和1750万美元 [30][33][35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国大麻行业在2020年实现了超过50%的年增长率，销售额从2019年的130亿美元增长到2020年的200亿美元 [7] - 2021年第一季度，美国大麻销售额达到584亿美元的历史新高 [7] - 预计到2025年，美国大麻销售额将达到430亿美元 [12] - 康涅狄格州、新墨西哥州、纽约州和弗吉尼亚州通过了成人使用大麻的立法，阿拉巴马州通过了医用大麻的立法 [12][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行其收购和投资计划，第二季度完成了245百万美元的新交易，涉及新租户关系和现有长期租户的后续投资 [8] - 公司获得了投资级公司信用评级，并通过债券发行筹集了3亿美元，票面利率为55%，期限为5年 [11] - 公司继续关注ESG（环境、社会和治理）倡议，并在6月发布了首份ESG报告 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管面临疫情和经济收缩的挑战，美国大麻行业表现出了强大的韧性，并继续保持强劲增长 [7] - 管理层对联邦大麻立法的进展表示乐观，特别是《安全银行法案》和《大麻机会再投资和清除法案》的重新引入 [13][22] - 管理层预计，随着新市场的开放和现有市场的强劲增长，美国大麻销售额将在2022年超过300亿美元 [24] 其他重要信息 - 公司继续为其租户提供资本支持，帮助其扩展业务，第二季度资本化成本约为176百万美元，实际支付了152百万美元用于租户改善和物业建设 [63] - 公司的主要租户包括Parallel、PharmaCann、Kings Garden、Green Thumb、Cresco Labs等，这些租户占公司合同租金的75%以上 [40][42][43][44][45][46][48][49][51][52][53] 问答环节所有提问和回答 问题: 2021年收购的平均交易规模显著增加，公司如何看待未来的收购管道？ - 公司表示，收购管道非常强劲，预计在未来6到9个月内将继续保持活跃，交易规模的变化反映了行业内高质量租户的崛起，公司将继续为这些租户提供资本支持 [71][72] 问题: 公司如何评估早期阶段的公司并决定是否投资其房地产资产？ - 公司表示，评估早期阶段公司的过程包括对管理团队的深入分析、其财务实力以及投资者的支持程度，公司将继续寻找有潜力的新兴运营商 [73] 问题: 公司在新的成人使用大麻市场中的机会如何？ - 公司表示，随着新市场的开放，现有运营商需要大量资本来扩展其设施，公司将继续为其提供资本支持，并关注新的单州运营商的机会 [75] 问题: 公司如何看待社会公平计划中的机会？ - 公司表示，正在与一些州合作，支持社会公平计划中的新兴运营商，并期待这些机会能够为公司带来新的租户 [79] 问题: 公司如何看待竞争格局和资本成本的变化？ - 公司表示，随着更多竞争资本的进入，大型运营商能够获得更具竞争力的资本，但公司仍将继续为新兴运营商提供资本支持，并预计收益率将在95%到15%之间 [81][83] 问题: 公司如何看待联邦大麻立法的进展？ - 公司表示，尽管联邦大麻立法的进展缓慢，但公司对参议员舒默提出的法案表示满意，并预计该法案将在明年重新引入 [89]

公司物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有72处物业，总面积约660万平方英尺，加权平均剩余租赁期限约16.7年，累计投资约13亿美元，另有约3.478亿美元承诺投资[118] - 截至2021年6月30日，公司带有购买选择权的物业总投资约为3050万美元，该购买选择权在当日不可行使[186] 租户租金延期情况 - 2020年，公司为3个受影响租户提供临时基本租金和物业管理费延期支付，约94万美元保证金用于支付2020年3月和4月租金，约150万美元租金延期至2020年5月和6月支付[126] - 2020年4月，公司对部分物业租约进行修订，提供临时基本租金和物业管理费延期至2020年6月30日[184] 租金收入情况 - 2021年第二季度，公司租金收入4886.7万美元，2020年同期为2434.6万美元；2021年上半年租金收入9175.2万美元，2020年同期为4547.6万美元[133] - 2021年Q2租赁收入约4890万美元，较2020年同期的约2430万美元增长约2460万美元，增幅101%；2021年上半年租赁收入约9180万美元，较2020年同期的约4550万美元增长约4630万美元，增幅102%[134][136] 总费用情况 - 2021年第二季度，公司总费用1592.7万美元，2020年同期为1017万美元；2021年上半年总费用3113.6万美元，2020年同期为1902.3万美元[133] 营业收入情况 - 2021年第二季度，公司营业收入3294万美元，2020年同期为1417.6万美元；2021年上半年营业收入6061.6万美元，2020年同期为2645.3万美元[133] 净收入情况 - 2021年第二季度，公司净收入2933.9万美元，2020年同期为1331万美元；2021年上半年净收入5526.6万美元，2020年同期为2518.2万美元[133] 归属于普通股股东的净收入情况 - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为2900.1万美元，2020年同期为1297.2万美元；2021年上半年为5459万美元，2020年同期为2450.6万美元[133] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为29001千美元，2020年同期为12972千美元；2021年H1归属于普通股股东的净收入为54590千美元，2020年同期为24506千美元[166] 公司员工情况 - 截至2021年6月30日，公司有19名全职员工[117] 公司性质及股权限制 - 公司为符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金（REIT），任何人或实体不得拥有超过9.8%的已发行股票或A类优先股[131] - 公司组织运营业务以符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，可在确定应税收入时扣除支付给股东的股息[188] 市场竞争情况 - 公司面临来自其他公司、独立投资者、对冲基金等市场参与者的竞争，可能影响其获取理想物业的机会和财务结果[128] 一般及行政费用情况 - 2021年Q2一般及行政费用约560万美元，较2020年同期的约300万美元增加约260万美元；2021年上半年一般及行政费用约1120万美元，较2020年同期增加约480万美元[139] 利息及其他收入情况 - 2021年Q2利息及其他收入较2020年同期减少约89.8万美元；2021年上半年利息及其他收入较2020年同期减少约220万美元[141] 利息费用情况 - 2021年Q2利息费用包含约64.9万美元非现金利息费用，2020年同期为约50.7万美元；2021年上半年利息费用包含约120万美元非现金利息费用，2020年同期为约100万美元[142] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的现金流量约8940万美元，2020年同期约4310万美元；投资活动使用的现金流量2021年上半年约28720万美元，2020年同期约50100万美元；融资活动提供的现金流量2021年上半年约22810万美元，2020年同期约40230万美元[143][145][146][147][148] 公司评级及融资情况 - 2021年5月公司获得投资级评级，并于5月25日完成运营合伙企业3亿美元无担保优先票据的私募配售[151] 普通股发售情况 - 截至2021年6月30日，公司通过“市价”发行计划（ATM计划）有最高5亿美元的普通股可供发售，其中约2.317亿美元的普通股仍可发行，且上半年未发行普通股[153] 股息支付情况 - 2021年上半年公司宣布的普通股和A类优先股股息支付金额分别为3166万美元、33.8万美元、3358.4万美元和33.8万美元[157] 合同义务情况 - 截至2021年6月30日，公司的合同义务总计约5.39803亿美元，其中无担保优先票据3亿美元，可交换优先票据1.43749亿美元，利息9510.1万美元，办公室租金95.3万美元[158] 未使用承诺情况 - 截至2021年6月30日，公司有未使用的租户改良津贴承诺约2.872亿美元，建设贷款承诺1250万美元[158] FFO相关计算情况 - 2021年Q2和H1计算FFO（摊薄）时，可交换优先票据的现金和非现金利息费用加回FFO，稀释加权平均流通普通股增加2182691股，2020年同期该票据为反稀释[164] 房地产折旧情况 - 2021年Q2房地产折旧为9841千美元，2020年同期为6746千美元；2021年H1房地产折旧为18680千美元，2020年同期为11653千美元[166] 基本FFO相关情况 - 2021年Q2基本FFO归属于普通股股东为38842千美元，2020年同期为19718千美元；2021年H1基本FFO归属于普通股股东为73270千美元，2020年同期为36159千美元[166] - 2021年Q2基本FFO每股为1.63美元，2020年同期为1.12美元；2021年H1基本FFO每股为3.07美元，2020年同期为2.17美元[166] 摊薄FFO相关情况 - 2021年Q2摊薄FFO归属于普通股股东为40721千美元，2020年同期为19718千美元；2021年H1摊薄FFO归属于普通股股东为77022千美元，2020年同期为36159千美元[166] - 2021年Q2摊薄FFO每股为1.56美元，2020年同期为1.12美元；2021年H1摊薄FFO每股为2.94美元，2020年同期为2.16美元[166] AFFO相关情况 - 2021年Q2 AFFO归属于普通股股东为42971千美元，2020年同期为21047千美元；2021年H1 AFFO归属于普通股股东为81372千美元，2020年同期为38814千美元[166] - 2021年Q2基本AFFO每股为1.74美元，2020年同期为1.20美元；2021年H1基本AFFO每股为3.29美元，2020年同期为2.33美元[166] - 2021年Q2摊薄AFFO每股为1.64美元，2020年同期为1.19美元；2021年H1摊薄AFFO每股为3.11美元，2020年同期为2.31美元[166] 租约核算情况 - 公司租赁分类为经营租赁，按现金基础记录物业收入，租户可报销收入和物业费用分别以毛额列报为租金收入和物业费用[183] - 公司选择实用权宜方法，无需评估因新冠疫情提供的租金减免是否为租约修改[184] - 非新冠疫情相关的租约修订，若满足特定条件，将作为与原租约分开的新租约核算[185] 公司负债情况 - 截至2021年6月30日，公司有3亿美元的无担保优先票据和约1.4375亿美元的可交换优先票据未偿还，利率固定[192] - 公司可交换优先票据年利率为3.75%，无担保优先票据年利率为5.50%，直至到期[195] 公司其他情况 - 公司无未合并投资或其他资产负债表外安排[191] - 公司业务目前和未来预计不会受到重大季节性波动影响[194]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE QUARTERLY PERIOD ENDED MARCH 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM _________ TO _________ Commission file number: 001-37949 Innovative Industrial Properties, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in It ...

财务数据和关键指标变化 - 公司2020年第四季度总收入为3710万美元，同比增长110%，主要驱动因素包括新物业的收购和租赁、部分物业的租户改善津贴以及某些物业的合同租金上涨 [42] - 2020年第四季度净收入为2100万美元，首次将可转换票据视为稀释性证券，导致每股AFFO减少007美元 [45][46] - 公司2020年全年资本化成本约为301亿美元，用于租户改善和物业建设活动，实际支付了约290亿美元 [50] - 公司2020年第四季度支付了每股124美元的季度股息，较2019年第四季度增长24% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有67处物业，分布在17个州，总面积达580万平方英尺，其中200万平方英尺正在开发或重新开发中 [24] - 公司在2020年完成了20项新物业收购，总投资超过62亿美元 [7] - 公司在2020年第四季度和2021年前两个月，除洛杉矶物业外，所有租户均支付了合同规定的租金，仅有一名南加州租户支付了部分租金 [9] - 公司前十大租户占合同租金的75%以上，包括PharmaCann、Kings Garden、Ascend Wellness等 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州是美国最大的受监管大麻市场之一，2020年销售额达56亿美元，预计到2025年仍将占美国市场的20%以上 [25] - 佛罗里达州是美国最大的医用大麻市场，拥有近50万合格患者，公司在该州拥有4处物业，总面积约100万平方英尺 [27] - 华盛顿州是一个相对成熟的市场，2019年娱乐大麻销售额超过10亿美元 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为大麻行业提供非稀释性资本，平均交易规模超过3000万美元，主要面向大型租户和大型项目 [57] - 公司通过租户改善和扩建投资，支持租户的扩张需求，2020年完成了160亿美元的扩建投资 [78] - 公司预计2021年将继续保持11%至15%的收购收益率 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管面临疫情和经济衰退的挑战，受监管的大麻行业表现出显著的韧性，2020年销售额增长超过50% [6][20] - 管理层预计，随着更多州通过大麻合法化法案，行业将继续快速增长，2021年有11个州可能推进新的大麻项目 [15] - 管理层认为，联邦层面的监管改革可能会加速，特别是与银行安全和税收相关的法案 [18] 其他重要信息 - 公司2020年通过ATM计划筹集了263亿美元净收益，总资本筹集达到17亿美元 [50] - 公司资产负债表非常保守，无担保债务，可转换票据占总资产的不到8% [51] - 公司预计未来将继续通过ATM计划筹集资金，以支持其收购和扩张计划 [72] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租户如何看待房地产销售作为资本结构的一部分 - 公司认为，尽管租户可以通过其他方式筹集资本，但公司提供的非稀释性资本仍然是最具成本效益的选择 [56] 问题: 2021年收购管道的比较 - 公司表示，2021年的收购管道仍然强劲，平均交易规模超过3000万美元，预计资本将在6至9个月内部署 [57] 问题: 租户健康状况的指标 - 公司强调，租户的资本筹集能力和行业销售额的持续增长是衡量租户健康状况的重要指标 [69] 问题: ATM计划与收购的平衡 - 公司表示，由于无法获得信贷额度，ATM计划是其主要的资本来源，预计资本将在6至9个月内部署 [72] 问题: 竞争对资本化率的影响 - 公司认为，尽管竞争可能影响资本化率，但其交易仍将保持在11%至15%的范围内 [82]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-37949 Innovative Industrial Properties, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter ...