物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，共35,594个单元，另有四处非合并合资企业开发项目，完工后将新增1,588个单元[114] - 2021年12月16日完成与STAR和STAR OP的合并，收购68处含21,394个单元的公寓社区及2处在建项目，完工后将新增621个单元[118] - 2022年上半年出售四个社区，总售价1.58亿美元，确认销售收益9470万美元[119] - 2022年4月6日，公司以2540万美元从非合并合资企业购买纳什维尔96单元社区，因股权获得440万美元销售收益[121] - 截至2022年6月30日，公司拥有并合并120处多户公寓物业，其中113处为综合同店组合[136] - 截至2022年6月30日，公司有两处物业待售，预计2022年下半年完成出售[120] - IRT同店组合包含48处房产，STAR同店组合包含65处房产，合并同店组合包含113处房产[169][170][171] 合资企业投资情况 - 截至2022年6月30日，公司在一处合资企业承诺投资3710万美元，已出资1640万美元；在另一处合资企业承诺投资2970万美元，已出资1460万美元[124][125] - 2022年6月30日止六个月，公司在非合并合资企业投资损失90万美元，由非合并房地产实体折旧导致[158] 单元翻新情况 - 2022年第二季度完成195个单元翻新，2018年1月至2022年6月完成4203个单元翻新，投资回报率21.7%，月租金平均增长24.1%[127] 股权分销与远期销售情况 - 公司有最高1.5万美元的股权分销协议，2022年第二季度未进行远期销售交易[129] 股息与股票回购情况 - 2022年5月18日，董事会批准普通股季度股息为每股0.14美元，较上一季度增长17%[130] - 2022年5月18日，董事会批准最高25万美元的股票回购计划[131] - 2022年5月18日，董事会授权最高25万美元的普通股回购计划[177] 信贷协议情况 - 2022年7月25日公司签订新信贷协议，可借款总额达11亿美元，较之前增加1亿美元[132] - 新协议下有一笔4亿美元定期贷款，到期日为2028年1月28日，用于偿还2024年到期定期贷款和减少1亿美元循环信贷额度借款[132] - IROP有权在满足条件下将信贷协议总额从11亿美元提高至最高15亿美元[133] - 2028年定期贷款利率为SOFR利率加115 - 180个基点或基准利率加15 - 80个基点，较之前降低5个基点[134] 综合同店物业财务指标情况 - 2022年第二季度综合同店物业平均有效月租金为1412美元，较2021年增长12.0%[137] - 2022年第二季度综合同店物业租金及其他物业收入为1.46556亿美元，较2021年增长11.4%[137] - 2022年第二季度综合物业运营费用为5900万美元，较2021年增长3670万美元，主要因STAR合并[140] - 2022年第二季度折旧和摊销费用为7280万美元，较2021年增长5600万美元，主要因STAR合并[143] - 2022年第二季度利息费用为2100万美元，较2021年增长1240万美元，主要因STAR合并承担债务[146] - 2022年6月30日止六个月，合并投资组合的租赁及其他物业收入从1.121亿美元增至3.046亿美元，增加1.925亿美元，主要归因于STAR合并及租金增长[152] - 2022年6月30日止六个月，物业运营费用从4310万美元增至1.149亿美元，增加7170万美元，主要由于STAR合并[153] - 2022年6月30日止六个月，物业管理费用从410万美元增至1170万美元，增加760万美元，因STAR合并带来员工成本增加[154] - 2022年6月30日止六个月，一般及行政费用从1020万美元增至1490万美元，增加470万美元，主要因STAR合并相关员工成本增加[155] - 2022年6月30日止六个月，折旧及摊销费用从3330万美元增至1.51亿美元，增加1.177亿美元，主要源于STAR合并所获物业[156] - 2022年6月30日止六个月，公司确认净意外收益700万美元，2021年同期因风暴产生意外损失40万美元[157] - 2022年6月30日止六个月，利息费用从1690万美元增至4150万美元，增加2460万美元，主要因STAR合并承担债务[159] - 2022年6月30日止六个月，公司产生约320万美元STAR合并相关整合成本，出售四处多户住宅物业获利9470万美元[160] - 2022年6月30日止六个月，公司净收入从450万美元增至6948.2万美元，增加6498.2万美元[149] - 2022年Q2净亏损739.9万美元，2021年Q2净利润340.7万美元；2022年上半年净利润6948.2万美元，2021年上半年净利润450万美元[165][166] - 2022年Q2资金运营现金流（FFO）为6541.4万美元，核心资金运营现金流（CFFO）为5858.9万美元；2022年上半年FFO为1.25526亿美元，CFFO为1.163亿美元[165][166] - 2022年Q2合并同店组合租金及其他物业收入1.46556亿美元，同比增长11.4%；2022年上半年为2.88262亿美元，同比增长11.2%[174] - 2022年Q2合并同店组合总物业运营费用5582.1万美元，同比增长6.9%；2022年上半年为1.08358亿美元，同比增长5.0%[174] - 2022年Q2合并同店组合净运营收入9073.5万美元，同比增长14.4%；2022年上半年为1.79904亿美元，同比增长15.3%[174] - 2022年Q2合并同店组合净运营利润率为61.9%，同比增长1.6%；2022年上半年为62.4%，同比增长2.2%[174] - 2022年Q2合并同店组合平均入住率为95.5%，同比下降0.7%；2022年上半年为95.4%，同比下降0.3%[174] - 2022年Q2合并同店组合每单位平均有效月租金为1412美元，同比增长12.0%；2022年上半年为1392美元，同比增长11.2%[174] 现金流量情况 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4240万美元和1400万美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司经营活动产生的现金流量分别为1.11587亿美元和4325.2万美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司投资活动产生的现金流量分别为6516.9万美元和 - 1.6668亿美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司融资活动产生的现金流量分别为 - 2.00032亿美元和1.2382亿美元[178] - 2022年上半年，公司投资活动现金流入主要源于四项物业处置所得1.556亿美元和保险理赔所得1550万美元[180] - 2022年上半年，公司投资活动现金流出主要包括对非合并房地产实体投资3350万美元、资本支出2910万美元等[180] - 2021年上半年，公司投资活动现金流出主要是收购两项物业花费1.392亿美元和资本支出1720万美元[180] - 2022年上半年，公司融资活动现金流出主要是无抵押循环信贷净还款1.45亿美元和支付普通股及非控股权益股息4450万美元[181] - 2021年上半年，公司融资活动现金流入主要是无抵押信贷安排和定期贷款所得3.695亿美元，部分被信贷安排还款2.348亿美元和普通股股息2470万美元抵消[181] REIT资格相关情况 - 公司需将至少90%的REIT应纳税所得额进行分配以维持REIT资格[178]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO从去年同期的2020万美元增长至5860万美元，核心FFO每股从0.20美元增长30%至0.26美元 [32] - 第二季度净亏损720万美元，去年同期为净收入340万美元，主要因与STAR合并相关的折旧和摊销费用增加 [32] - 第二季度综合同店NOI增长14.4%，由11.4%的收入增长驱动 [33] - 第二季度综合同店运营费用增长6.9%，主要因维修保养成本、合同服务和工资增加 [34] - 截至6月30日，流动性头寸为4.29亿美元，包括110万美元无限制现金、3.68亿美元信贷额度和5000万美元ATM收益 [37] - 季度末净债务与EBITDA比率从去年的8.5倍降至7.4倍，目标是年底降至低7倍，2023年底降至中6倍 [39] - 上调2022年全年指导，核心FFO每股中点为1.07美元，较之前指导增加0.82美元 [39] - 2022年综合同店NOI预计增长13.75%，收入预计增长10.9%，运营费用预计增长6.3% [40][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度平均入住率为95.7%（排除增值装修物业），7月平均入住率为95.3% [18] - 第二季度新租约租金增长17.2%，续约租金增长9.7%，混合租约租金增长12.7% [19] - 第三季度新租约租金增长20.8%，续约租金增长11.4%，混合租约租金增长13.4% [21] - 第三季度居民保留率为59.8%，较第二季度提高520个基点 [22] 增值业务 - 第二季度完成195个单元装修，年初至今共完成338个单元，每单元装修成本为11959美元，每月租金平均增加333美元，无杠杆投资回报率为33.5% [24] - 全年预计装修约1800个单元，低于最初预计的2000个单元，主要因路易斯维尔的Meadows物业待售及增值社区保留率提高 [25] - 增值计划目前包括13个正在装修的社区，预计今年剩余时间再增加8个社区，预计第三季度完成约775个单元，第四季度完成650个单元 [26] 合资业务 - 4月以2540万美元从合资伙伴处收购纳什维尔的三个社区，有效经济资本化率为5.5% [28] - 6月与奥斯汀的一个378单元社区开发项目建立合资企业，预计2024年5月完工，已承诺投资2970万美元，其中1470万美元已投入，项目单位成本为5.75% [28][29] 物业销售业务 - 路易斯维尔的Meadows社区已签约，预计9月完成交易，预计实现约2000万美元销售收益，经济资本化率为4.1% [30] - 特雷霍特的社区正在营销，初步定价经济资本化率为5.4%，两个待售社区综合资本化率为4.7% [30] - 8月预计完成北卡罗来纳州夏洛特社区的收购，该社区有234个单元，收购时入住率为86%，收购价格为8000万美元，稳定经济资本化率为4.3% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 非门户市场特别是阳光地带地区目前约占公司NOI的70%，这些市场住宅需求高，就业机会和工资增加导致人口增长超过新供应 [10] - 市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，目前价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，亚特兰大、达拉斯、罗利等市场目前资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大在阳光地带市场的业务，通过合资开发项目和增值计划增加投资 [11][12] - 积极投资现有社区的增值计划，计划明年将装修单元数量增加到4000个 [27] - 优先将资本分配到增值业务，同时评估合资开发机会，在市场条件允许时考虑一次性收购交易 [58][59] - 自2019年以来，公司累计综合同店NOI增长31%，高于公共公寓同行平均的11%，反映了公司社区和市场的优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计未来宏观经济存在不确定性和波动性，但公司凭借强大的投资组合和战略举措，有能力继续取得强劲业绩 [12] - 认为当前环境对多户住宅行业有利，房价和抵押贷款利率上升导致对经济适用公寓租金的需求增加 [14] - 有信心实现上调后的2022年全年指导，预计下半年能够继续推动租金增长，同时管理运营费用的通胀压力 [15] 其他重要信息 - 公司完成了4亿美元的无担保定期贷款，用于偿还2024年到期债务和减少信贷额度借款，将3亿美元定期贷款到期日延长至2028年，增加了1亿美元流动性，同时降低了利率利差 [13] - 公司完成了销售和居民服务两个运营领域的集中化，预计第四季度初完成后每年可节省约250万美元工资成本 [35] - 公司将在第三季度财报电话会议上提供2023年增值装修单元数量的季度预期 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：同店收入指导上调至10.9%，但仍低于过去12个月的租赁增长率，还有什么因素能使收入达到新范围的中点？ - 指导中全年平均入住率为95.3%，考虑到当前更广泛的经济环境，对第四季度租赁收入增长持谨慎态度 [47] 问题2：市场出现了至少一笔资本化率压缩的交易，如何评价这一动态？买家对近期增长的承保条款是什么？公司如何应对市场的强劲需求？ - 目前市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，最近价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，目前亚特兰大、达拉斯、罗利等市场资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 问题3：公司在负杠杆基础上的收购意愿如何？更注重开发项目还是有机会进行增值收购？ - 公司会根据每个交易的自身情况进行评估，保持纪律性，仅在对公司整体有利时进行增长，不会进行负杠杆收购，但在有合适机会且公司有充足流动性时会进行评估 [52] 问题4：在当前经济衰退、利率上升、估值寻找新平衡点的环境下，公司的资本优先事项、来源和用途有何变化？ - 资本分配的首要任务是增值业务，其次是评估合资开发机会，但会放慢速度，最后是寻找有吸引力的一次性收购交易 [58][59] 问题5：夏洛特社区的资本化率4.3%是经济还是名义资本化率？ - 是经济资本化率，假设入住率达到94%，稳定后需要几个月时间 [60] 问题6：公司租户的租金收入比约为20%，租户的人口特征如何？租金上涨是否有阻力？是否有科技或其他行业裁员影响特定资产和市场？ - 公司提供经济适用的小型公寓，目标客户是美国的上班族，需求强劲，租金收入比约为20%，租户在经济衰退期间仍有能力支付租金，且目前失业率为3.6%，就业机会充足，未受到衰退的明显影响 [62][63] 问题7：从运营表现来看，是否有宏观经济压力的迹象，如拖欠率增加？ - 未看到任何异常情况 [68] 问题8：7月同店入住率下降了50个基点，是什么原因导致的？指导显示入住率可能会回升，有何看法？ - 年初公司专注于合并整合期间的入住率，第二季度开始提高租金，目前正在收获租金增长和租赁损失的好处，结合强劲的流量，有信心实现全年入住率指导 [69][70] 问题9：考虑到收购、处置和合资开发活动，公司的资本需求如何？如何考虑资金来源？ - 大部分资本需求通过公司的自由现金流满足，包括增值业务、常规资本支出和明年的4000个单元装修，还有额外现金流可用于投资合资企业，因此很少需要通过借款或股权融资来满足业务活动的资金需求 [71] 问题10：奥斯汀和纳什维尔的投资，对未来几年的供应和需求有何预期？为什么现在进入或增加这些市场的投资有吸引力？ - 由于建筑成本增加和建筑债务成本上升、杠杆降低，未来交付量可能会放缓，而纳什维尔、奥斯汀和达拉斯等市场有大量人口流入，未来几年需求将强劲 [74] 问题11：在宏观经济环境变化时，如何快速调整资本投入到增值计划中？ - 首先关注增值社区的流量，流量是基于宏观经济、租金压力和就业情况的重要指标，且公司可以完全控制增值业务，市场变化时可以相对快速地关闭该业务 [76][77] 问题12：在甲级资产合资项目有吸引力的情况下，何时会重新关注增值一次性交易？ - 公司一直在关注，增值业务的吸引力在于以较低价格提供与新建项目竞争的公寓社区，之前转向甲级投资是因为甲级资产的资本化率倒挂，未来如果情况改变，公司可以迅速调整，重新关注增值社区 [82][84] 问题13：目前物业税评估的比例是多少？是否有可能成功上诉以降低评估增加的影响？ - 约三分之二的投资组合已进行评估，尚未收到正式税单和税率，评估高于预期，公司将进行上诉，希望能取得更好的结果，达拉斯和亚特兰大是房地产税的两个特殊市场 [85] 问题14：7月入住率下降，何时需要降低新租约和续约租金的增长以稳定或提高入住率？ - 公司认为95%的入住率即为满入住率，重点是平衡租金增长和入住率以实现最高收入，只要入住率能保持在95% - 95.5%的范围内，就会继续提高租金，如果入住率下降，将根据流量和宏观经济情况调整租金增长 [87] 问题15：公司有股票回购计划且覆盖率历史较低，是否有增加处置资产和回购股票的意愿？ - 公司一直在考虑，这是一个资本分配问题，会综合考虑社区销售、市场购买机会、股票回购和去杠杆等因素 [91] 问题16：第三季度入住率下降，是否是因为未支付租金的租户离开？ - 多户住宅运营商在疫情期间存在少量影子空置，随着法院处理驱逐程序，对入住率产生了一定的下行压力 [93] 问题17：租金上涨对入住率有影响，但保留率却在上升，如何平衡两者关系？如何在当前周期中推动新租约和续约租金增长？ - 租金上涨对新租约转化率有一定下行压力，同时增值业务的启动也会影响入住率，因为每个单元装修时会离线约30天，但增值业务的高回报率值得承受一定的入住率压力 [98] 问题18：增值业务管道明年目标是4000个单元，今年目标是1800个单元，但资本预算未变，是否有一些预期工作将在明年实现？ - 1800个单元是最初预计2000个单元的调整，因为决定出售路易斯维尔的Meadows物业，减少了约150个单元，每个单元成本约12000美元，100 - 200个单元的变化对整体影响较小，今年增值业务支出约2500万美元，2023年约5000万美元 [100]

业绩总结 - 公司在2022年第一季度的同店净营业收入（NOI）增长为16.2%[6] - 合并后的公司总资产达到62亿美元，整体入住率为95.4%[4][6] - 2022年第一季度的净收入为76,880千美元，较2021年同期增长6880.05%[120] - 2022年第一季度的每股收益（EPS）为0.23美元[106] - 2022年第一季度的核心资金运营（CFFO）为1.15亿美元[112] - 预计2022年同店净营业收入增长将达到12.5%[6][13] - 预计2022年每股收益（EPS）在0.50至0.52美元之间[14] 用户数据 - 公司在高增长的美国阳光带地区拥有120个社区，覆盖超过35,000个单位[3][18] - 2022年第一季度的同店平均入住率为76%[110] - 2022年，Class B公寓的空置率为4.7%，Class A公寓的空置率为7.0%[54] 财务状况 - 合并后，公司的股本市值约为56亿美元，总企业价值约为81亿美元[7] - 截至2022年3月31日，IRT的总债务为25.42亿美元，净债务为24.49亿美元[115] - 预计到2023年第四季度，净债务与调整后EBITDA比率将降至中6倍[49] - 通过出售9个非核心资产，获得4.03亿美元的销售收入，降低了净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率至7.6倍[8] 未来展望 - 公司计划在未来进行约20%的单位翻新，预计将实现15%的投资回报率[16][17] - 预计增值项目的增量净运营收入（NOI）将在未来达到28-30百万美元[29] - 公司识别出约12,000个前STAR单位和约8,000个IRT单位进行增值翻新，预计将为股东创造超过8亿美元的增量价值[28] 新产品和新技术研发 - 公司在新开发的多家庭项目中投资了2540万美元，预计经济资本化率为5.47%[32] - Stonebridge Crossing项目完成率为81.6%，租金溢价为18.1%[55] - 总体项目完成率为66.8%，租金增长率为21.9%[55] 市场扩张和并购 - 公司计划通过272百万美元的股权融资和出售9处物业来降低杠杆[47] - 预计2022年将实现2300万美元的年度一般和行政费用协同效应，以及800万美元的物业运营协同效应[8] - 合并后，预计每年将实现3100万美元的运营协同效应[15] 负面信息 - 公司预计未来的经营表现和财务结果将受到多种风险和不确定性的影响，包括COVID-19的影响[121] - 2022年第一季度的利息支出为20,531千美元，较2021年同期增长144.56%[120]

合资企业投资情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对合资企业投资的账面价值分别为43,541,000美元和24,999,000美元，2022年和2021年第一季度权益法投资损失分别为63,000美元和0美元[45] 广告费用情况 - 2022年和2021年第一季度，公司广告费用分别为1,272,000美元和544,000美元[49] 现金及受限现金情况 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物账面价值和公允价值均为23,971,000美元，2021年12月31日为35,972,000美元；受限现金账面价值和公允价值2022年3月31日为26,789,000美元，2021年12月31日为29,699,000美元[55] - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为5080万美元和1310万美元[137] 衍生资产与负债情况 - 截至2022年3月31日，公司衍生资产账面价值和公允价值均为12,944,000美元，2021年12月31日为2,488,000美元；衍生负债账面价值和公允价值2022年3月31日为128,000美元，2021年12月31日为11,896,000美元[55] 信贷安排与贷款情况 - 截至2022年3月31日，公司无担保信贷安排账面价值为114,733,000美元，公允价值为114,479,000美元；2021年12月31日账面价值和公允价值均为274,109,000美元[55] - 截至2022年3月31日，公司无担保定期贷款账面价值为498,103,000美元，公允价值为498,513,000美元；2021年12月31日账面价值和公允价值均为497,951,000美元[55] - 截至2022年3月31日，公司有担保信贷安排账面价值为663,646,000美元，公允价值为631,435,000美元；2021年12月31日账面价值为664,618,000美元，公允价值为668,352,000美元[55] - 截至2022年3月31日，公司抵押贷款账面价值为1,265,606,000美元，公允价值为1,213,026,000美元；2021年12月31日账面价值为1,268,658,000美元，公允价值为1,282,495,000美元[55] - 截至2022年3月31日，无抵押循环信贷额度最高为5亿美元，已使用1.17503亿美元[65] - 截至2022年12月31日，无抵押循环信贷额度最高为5亿美元，已使用2.77003亿美元[70] 办公租赁情况 - 截至2022年3月31日，公司办公租赁的使用权资产为2,808,000美元，租赁负债为3,139,000美元，2022年第一季度总经营租赁费用为461,000美元[57] 房产处置与收购情况 - 2022年第一季度公司处置房产总价为158,050,000美元，总收益为94,712,000美元；2022年4月6日，公司以25,440,000美元收购96单元房产[63][64] - 2022年第一季度，公司出售四个社区，总售价1.58亿美元，确认销售收益9470万美元[101] - 2022年4月6日，公司以2540万美元从非合并合资企业购买纳什维尔96单元社区，因股权获得440万美元销售收益[103] - 2022年第一季度出售四处多户物业，实现净收益9471.2万美元[119] - 2022年第一季度投资活动现金流入主要来自1.556亿美元的四项物业处置收益和990万美元的保险理赔款，部分被1860万美元对非合并房地产实体的投资、1180万美元的资本支出和800万美元对在建房地产的投资所抵消[138] 总债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总债务为25.42088亿美元，加权平均利率为3.4%，加权平均到期年限为5.4年[65] - 截至2022年12月31日，公司总债务为27.05336亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均到期年限为5.6年[69] 衍生工具名义金额情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，衍生工具的合计名义金额均为4亿美元[72] 收益重新分类情况 - 2022年第一季度，公司将180.5万美元已实现损失重新分类至利息费用中的收益，并预计未来12个月将有129.5万美元从累计其他综合收益重新分类至收益[73] 股息派发情况 - 2022年3月14日，公司董事会宣布对普通股每股派息0.12美元，于4月22日支付[76] ATM计划情况 - 截至2022年3月31日，ATM计划下约有5683.6万美元可供发行[77] IROP单位兑换情况 - 2022年第一季度，IROP单位持有人将10848个单位兑换为10848股普通股，截至3月31日，第三方持有的697.0993万个IROP单位仍未偿还[80] 每股收益情况 - 2022年第一季度，公司基本每股收益和摊薄每股收益均为0.34美元，2021年同期均为0.01美元[87] 物业持有与开发情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有并运营119处多户公寓物业，共35,498个单元，另有三个非合并合资企业正在开发多户公寓社区，完工后将有1,306个单元[96] - 2021年12月16日，公司完成与STAR和STAR OP的合并，收购68个公寓社区共21,394个单元，另有两个在建社区完工后将有621个单元[100] - 截至2022年3月31日，公司有两个物业被归类为待售，预计2022年下半年完成出售[102] - 截至2022年3月31日，公司已为里士满402单元社区项目全额出资1680万美元，预计2023年上半年完工[105] - 公司预计纳什维尔Views of Music City项目二期209个单元2023年第四季度完工，The Jackson项目199个单元2022年底完工[106] - 2022年3月31日，公司成立合资企业收购亨茨维尔400个单户住宅租赁单元项目，已承诺投资3710万美元，截至当日已出资1640万美元[107] - 截至2022年3月31日，公司拥有并合并119处多户公寓物业，其中113处组成合并同店投资组合[111] 单元翻新情况 - 2022年第一季度，公司完成143个单元翻新，2018年1月至2022年3月共完成4,815个单元翻新，投资回报率18.8%，月租金平均增长21.4%[108][109] 股权分销协议情况 - 2020年11月13日，公司签订股权分销协议，可不时发售普通股，总发行价最高15万美元，也可进行普通股远期销售交易[110] 物业收入与费用变化情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，合并同店物业平均有效月租金从1244美元增至1373美元，涨幅10.4%；合并非同店物业从898美元增至1397美元，涨幅55.6%[112] - 2022年第一季度与2021年同期相比，合并同店物业租金及其他物业收入从1.27667亿美元增至1.41706亿美元，涨幅11.0%；合并非同店物业从827.9万美元降至827.1万美元，降幅0.1%；合并后总收入从5481.1万美元增至1.49977亿美元，涨幅173.97%[112] - 2022年第一季度与2021年同期相比，物业运营费用从2083.8万美元增至5588.3万美元，涨幅168.18%，主要因STAR合并贡献了3355.6万美元的合并前费用[112][114] - 2022年第一季度与2021年同期相比，物业管理费用从194.3万美元增至555.6万美元，涨幅185.95%，因STAR合并带来员工成本增加[112][115] - 2022年第一季度与2021年同期相比，一般及行政费用从594.2万美元增至792.8万美元，涨幅33.42%，主要因STAR合并带来员工成本增加[112][116] - 2022年第一季度与2021年同期相比，折旧和摊销费用从1655.2万美元增至7817.4万美元，涨幅372.30%，主要因STAR合并收购的物业带来更高折旧和摊销[112][117] - 2022年第一季度与2021年同期相比，利息费用从838.5万美元增至2053.1万美元，涨幅144.85%，主要因STAR合并承担了债务[112][119] STAR合并相关成本情况 - 2022年第一季度公司产生约190万美元的STAR合并相关整合成本[120] 资金运营现金流情况 - 2022年第一季度资金运营现金流（FFO）为6011.1万美元，核心资金运营现金流（CFFO）为5771万美元；2021年同期FFO为1756.5万美元，CFFO为1800.4万美元[125] 加权平均流通股和单位情况 - 2022年第一季度加权平均流通股和单位为2.27778484亿股，2021年同期为1.0235338亿股[126] 合并同店投资组合情况 - 2022年第一季度合并同店投资组合租金及其他物业收入为1.41706亿美元，同比增长11%；净营业收入为8916.9万美元，同比增长16.2%；NOI利润率为62.9%，同比增长2.8%；平均入住率为95.4%，同比增长0.1%；平均有效月租金为1373美元，同比增长10.4%[134] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动现金流为4058万美元，投资活动现金流为1.27066亿美元，融资活动现金流为 - 1.82557亿美元；2021年同期经营活动现金流为2063.8万美元，投资活动现金流为 - 728.1万美元，融资活动现金流为 - 1387万美元[137] - 2022年第一季度融资活动现金流出主要是1.76亿美元的无抵押循环贷款还款和1710万美元的普通股及非控股权益股息支付，部分被1650万美元的无抵押循环贷款新借款抵消[140] 同店投资组合构成情况 - 公司IRT同店投资组合包含48处物业，STAR同店投资组合包含65处物业，合并同店投资组合包含113处物业[129][130][131] 合同承诺情况 - 公司2021年年度报告10 - K表格中的合同承诺自提交以来无重大变化[141] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日的三个月内，公司不存在对财务状况、经营成果等有重大影响的表外安排[142]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为7460万美元，高于2021年第一季度的110万美元 [36] - 2022年第一季度GAAP净收入包含9470万美元的四项房地产资产处置收益和2900万美元与STAR合并产生的一次性摊销费用 [36] - 2022年第一季度核心FFO增至5770万美元，高于一年前的8000万美元，核心FFO每股增长39%，从2021年第一季度的每股0.18美元增至每股0.25美元 [37] - 2022年第一季度合并同店NOI增长16.2%，由11%的收入增长推动 [38] - 截至3月31日，公司流动性状况为4.57亿美元，有2400万美元的无限制现金、3.83亿美元的无担保信贷额度额外容量和5000万美元的境外股权销售ATM收益 [42] - 季度末净债务与EBITDA之比为7.6倍，低于一年前的8.2倍，公司期望在今年年底实现低七倍的杠杆目标，到2023年底实现中六倍 [43] - 2022年全年指导更新，EPS稀释后每股范围为0.50 - 0.52美元，核心FFO每股范围为1.04 - 1.06美元，核心FFO每股指导中点1.05美元较之前指导增加0.03美元 [44] - 2022年预计合并同店投资组合NOI增长12.5%，中点增加150个基点 [44] - 2022年指导平均入住率中点为95.6%，平均租金率增长10.5% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度平均入住率为95.4%，较去年同期上升10个基点，平均有效租金率增长10.4%，均基于合并同店物业基础 [20] - 第一季度合并同店投资组合新租约租金率增长15.7%，续约租金率增长10.2%，混合租约租金率增长12.8% [21] - 第二季度新租约租金率增长15.8%，续约租金率增长9.5%，截至目前第二季度居民保留率为54.6%，较2022年第一季度上升约370个基点 [22] 物业翻新业务 - 第一季度完成143个单元的翻新，翻新成本为每单元12436美元，单元月租金较可比未翻新单元平均增加331美元，无杠杆投资回报率为32% [25][26] - 价值增值计划目前有12个社区正在进行翻新，今年将新增10个社区，已指定7个社区完成翻新 [26] - 价值增值单元管道约有20000个，包括约12000个前STAR单元，今年预计从合并投资组合中翻新2000个单元，此后每年增至4000个单元 [27] 合资业务 - 2021年9月投资的合资企业开发的三个社区中的第一个社区于上月以2540万美元收购，有效经济资本化率为5.47% [28][29] - 3月31日进入名为Virtuoso的合资企业，位于阿拉巴马州亨茨维尔，分两期开发400个单户住宅租赁单元，一期178套房屋于2021年末完成，目前入住率为85%，平均租赁率为每月1563美元或每平方英尺1.79美元，预计二期222套房屋于2022年第二季度完成并由合资企业收购，IRT预计总投资3710万美元，其中1640万美元已于3月31日出资 [30][31] 物业出售业务 - 截至第一季度末，已确定两个待售物业，一个位于路易斯维尔，另一个位于印第安纳州特雷霍特，预计这些处置的混合经济税率为3.9%，预计于2022年第三季度完成交易，公司倾向于将净收益再投资于具有更具吸引力的长期增长前景的物业和市场 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司增加了对阳光地带非门户市场的敞口，目前该地区约占NOI的71%，这些市场住宅需求高，人口增长超过新供应，预计这种趋势将持续，阳光地带地区将受益于就业机会增加和工资上涨 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为有长期增长空间，将通过投资现有社区或扩大在当前市场的业务来实现增长，有大量翻新管道，并将继续通过长期的价值增值计划进行再开发投资，该计划历史上无杠杆投资回报率约为20%，预计将为股东创造超过8亿美元的增量增长和价值 [12][13] - 探索新的投资机会，推进合资企业关系，已进入单户住宅租赁市场，专注于阳光地带非门户市场 [13][14] - 保持耐心和纪律，实施战略举措，捕捉增量增长，加强公司平台，提高规模经济 [17][18] - 关注宏观趋势和居民需求，通过价值增值计划加速有机增长，通过资本回收和合资企业开发计划优化投资组合，扩大在核心高增长市场的业务 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在逆风，但公司对实现2022年全年指导有信心，进入租赁旺季有较强的可见性，将继续为利益相关者创造长期价值 [17][18] - 公司认为单户住宅租赁市场是一个机会，随着购房变得更加困难，该市场有增长潜力，且公司在相关市场有管理能力 [53] - 公司预计在未来2 - 6个月内，随着利率上升对杠杆买家的影响，可能会出现更多收购价值增值物业的机会，但目前仍需耐心观察市场变化 [69] 其他重要信息 - 公司物业和收入管理系统集成已完成，预计实现3100万美元的协同效应，包括800万美元的年度运营协同效应和2300万美元的年度公司费用节省 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司考虑单户住宅租赁投资的时间、资本使用优先级及单户住宅租赁投资管道情况 - 公司考虑单户住宅租赁投资已有一段时间，将其视为水平的多户住宅，认为随着购房变得更加困难，这是一个机会，且符合现有资本分配战略，目前投资管道不深，正在考虑一些现有IRT市场的机会 [53][56] 问题2: 是否计划将单户住宅租赁业务运营收归内部及所需运营平台建设情况 - 公司认为无需额外建设运营平台，将在未来合适时间收购合资伙伴股份并接管管理，该业务适合现有运营平台 [55] 问题3: 从回报角度如何看待进入单户住宅租赁市场及与其他资本用途的比较 - 公司认为单户住宅租赁投资回报与合资企业计划中的其他投资相似，能够以较高的资本化率购买已建成的运营租赁住房，相比当前火热的收购市场更具吸引力 [60] 问题4: 单户住宅租赁交易的IRR计算中租金增长情况 - 公司不主要使用IRR进行投资决策，而是关注第一年、第二年的现金流和股权回报率，该单户住宅租赁项目预计整个期间年租金增长3% - 5% [61][62] 问题5: 合并协同效应从2800万美元增加到3100万美元的原因及是否为最终数字 - 额外的300万美元来自各种小服务和费用的节省，如审计费、税费、专业服务和IT服务等，3100万美元基本为最终数字，不太可能有重大差异 [63] 问题6: 利率上升对传统多户住宅收购市场的影响及公司是否有机会更积极地收购价值增值物业 - 利率上升影响了杠杆买家，公司预计未来2 - 6个月可能会出现更多机会，但目前仍需观察市场变化，一些三级市场和较差位置的物业已开始出现重新定价情况 [68][69] 问题7: 合资企业开发业务的管道深度、目标市场、规模、经济和交易结构情况 - 公司关注阳光地带现有运营市场，采用在开发项目前期工作完成后进入的策略，以减少对周期变化的暴露，有较深的管道，并优先考虑能够降低额外风险的市场和开发商 [71][73] 问题8: 续约率下降的原因及后续情况 - 目前仍处于第二季度早期，新租约的组合将有助于提高本季度后期的混合租金增长率，公司利用现场团队和收入管理系统，有能力在租赁旺季推动租金增长，同时考虑到潜在的经济疲软，保留了一定的提价空间，约14.5%的租金损失和非门户市场对中等收入公寓的需求为2022年物业收入和NOI增长提供了基础 [75][76] 问题9: 公司市场的迁入情况及新租户特征 - 公司市场有明显的迁入趋势，如奥斯汀、纳什维尔、罗利、佛罗里达等城市，这些城市具有商业友好、人口和就业增长、生活质量高、税收低等特点，需求增长但供应未跟上，为公司提供了定价权 [80][81] 问题10: 公司B级公寓市场的趋势 - B级公寓市场需求稳定，在经济好和不好的时候都有一定的抗通胀能力，中等收入租户对B级公寓的粘性较高，公司租金收入比约为19%，吸引了更多居民 [82] 问题11: 单户住宅租赁社区的供应和开发前景 - 单户住宅租赁市场目前以小型开发为主，大型开发项目向郊区转移，需求预计在短期内将远超供应，市场从几乎没有产品发展到目前每年约8000个单元，预计未来几年需求将是供应的三到四倍，公司将在有吸引力的市场机会时进行投资 [84] 问题12: 公司资产出售和收购的回报指标量化情况 - 公司在资本回收时尽量匹配资产，在市场中能够将认为较差的市场和资产置换为更好的增长市场和资产，买卖资产的资本化率约在高3%左右，对收益影响中性，收购资产的收入增长预期高于出售资产，同时收购资产的运营成本更低 [87][91]

业绩总结 - IRT的总资产达到62亿美元，拥有119个社区，单位总数为35,498，平均入住率为95.3%[3] - 2021年第四季度同店净营业收入（NOI）增长15.1%，平均有效租金为1,266美元，同比增长9.7%[3] - 合并后公司的股本市值约为56亿美元，总企业价值约为81亿美元[6] - 预计2022年同店NOI增长目标为11%，核心每股基金运营（Core FFO）增长目标为21%[3] - 2022年公司每股核心现金流（CFFO）指导范围为1.00美元至1.04美元[36] - 2021年12月31日的同店净运营收入为32,662千美元，较2021年9月30日的30,450千美元增长7.2%[114] - 2021年12月31日的净收入为29,465千美元，较2021年9月30日的11,564千美元增长154.1%[114] 用户数据 - 合并后的同店组合包括115个物业和34,454个单位，整体表现强劲，入住率达到95.5%[8] - IRT在美国南部市场的单位占比达到70%，展现出强劲的市场增长潜力[10] - 预计2022年平均租金增长10%，并保持95.7%的平均入住率[35] 未来展望 - 预计2022年将实现2000万至2300万美元的管理费用协同效应，至少实现800万美元的物业运营协同效应[7] - 预计通过整合最佳实践，年均可实现至少2800万美元的运营协同效应[10] - 预计2022年公司同店净运营收入（NOI）增长为10%至12%[36] - 预计2023年净债务与调整后EBITDA比率将降至低7倍，2024年目标为中6倍[45] 新产品和新技术研发 - 公司在价值提升改造项目中识别出约12,000个前STAR单位和约8,000个IRT单位，预计将产生超过8亿美元的增量股东价值[20] - 公司计划在未来几年内进行约20,000个单位的价值提升改造，预计将产生16亿至18亿美元的增量净运营收入[21] 市场扩张和并购 - 公司在东南部和更广泛的阳光带地区看到有利的供需动态，计划优先投资这些市场[17] - 公司通过出售9个非核心资产，IRT获得了4.03亿美元的销售收入，净债务与EBITDA比率降至7.5倍[7] 负面信息 - COVID-19及其他传染病的影响可能会对公司的财务状况和运营结果产生重大影响[115] - 市场对租赁公寓的需求和定价压力可能会限制公司的租赁能力或提高租金[115] - 由于通货膨胀，公司的成本可能会增加[115] - 租户未能履行租金和其他租赁义务的风险可能导致坏账损失超出预期[115] - STAR合并后，整合过程中可能会出现意外成本或延误[115] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在核心非门户市场关闭了两个联合投资项目，分别为402个单位和504个单位的多家庭开发[18] - 公司通过处置非核心资产获得了4.03亿美元的总收入，blended经济资本化率为3.8%[23] - 公司董事会对普通股股息的宣告将取决于多种因素，包括运营结果和财务状况[115]

债务结构与规模 - 截至2021年12月31日，公司27.053亿美元总未偿债务中，8.265亿美元为可变利率债务，占比约30.55%[156] - 截至2021年12月31日，公司未偿债务融资安排可能要求在2022 - 2030年到期时进行约25.53亿美元的一次性或“气球式”付款[160] - 截至2021年12月31日，公司有8.265亿美元无担保债务及名义价值总计4亿美元的利率互换和利率区间交易与LIBOR挂钩，还有2.23亿美元无担保循环信贷额度借款时将与LIBOR挂钩[163] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务本金为26.507亿美元，其中固定利率为18.242亿美元，浮动利率为8.265亿美元；2020年12月31日，未偿还债务本金为9.499亿美元，其中固定利率为4.651亿美元，浮动利率为4.848亿美元[324] 利率风险与对冲 - 公司对4亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，若利率上升100个基点，年利息费用将增加350万美元[156] - 公司可变利率债务面临利率风险，使用利率对冲可能成本高且无效，使用衍生金融工具对冲还可能面临信用、基差和法律可执行性风险[156][157] - 公司无担保循环信贷协议规定，2023年7月1日或可能更早，基于LIBOR的债务基准将使用SOFR确定，除非SOFR不可用[163] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为19.032亿美元和4.799亿美元[325] - 截至2021年12月31日，公司利率互换和利率上限期权的资产公允价值合计为250万美元，负债公允价值合计为1190万美元[326] - 若LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务的利息费用将增加348.1万美元，固定利率债务的公允价值将减少1.02492亿美元；若下降100个基点，可变利率债务的利息费用将减少40.3万美元，固定利率债务的公允价值将增加1.09398亿美元[327] 债务限制与风险 - 公司部分未偿抵押贷款有锁定期条款，可能限制公司出售、处置或再融资房产的能力[158] - 遵守REIT要求可能限制公司有效对冲风险的能力，部分套期保值交易收入可能不被视为符合75%或95%毛收入测试的合格收入[159] - 公司面临债务再融资风险，若信贷环境受限或再融资时利率上升，将影响现金流和向股东分配的能力[160] 法规合规成本与风险 - 公司面临环境法规合规成本、室内空气质量和霉菌修复成本等问题，可能对业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[166][174] - 公司需遵守《美国残疾人法案》《公平住房修正案法案》等法律，不遵守可能导致高额成本，影响经营业绩、财务状况和向股东分配的能力[175][176] - 公司需遵守因COVID - 19大流行颁布的联邦、州和地方法律法规，不遵守可能导致高额成本或业务中断[177] - 市场上租金控制、租金稳定、驱逐、租户权利等相关法律法规的出台或变更，可能对公司经营业绩和物业价值产生不利影响[178] REIT相关要求与风险 - 公司需满足每年至少将90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）分配给股东的要求，否则将面临美国联邦所得税和4%的不可扣除消费税[189] - 公司至少75%的总资产在每个日历季度末必须由房地产资产、政府证券以及现金或现金等价物构成，且持有单一发行人的证券一般不超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[191] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的惩罚性税，公司处置被视为库存或主要为销售给客户而持有的财产（非止赎财产）时，可能需缴纳此税[192][193] - 公司使用应税REIT子公司（TRS）开展活动，其相关收入将需缴纳全额美国联邦企业所得税，与TRS的非公平交易还将产生100%的消费税[192][194] - REIT支付的股息一般不符合现行法律规定的15%的最高股息减税税率（应税收入超过一定门槛的为20%），但根据《减税与就业法案》，REIT的定期股息可享受20%的扣除，实际按个人边际税率的80%征税，最高税率为29.6%，且收入超过20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）的纳税人还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[183] - 若公司未能保持REIT资格，将无法在计算应税收入时扣除向股东的分配，需按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且一般在失去资格后的四个纳税年度内无资格被视为REIT，还可能需借款或出售资产来支付企业税义务[187] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销REIT选举，若不再保持REIT资格，公司将需缴纳美国联邦所得税，且不再需要将大部分应税收入分配给股东，可能对股东总回报产生不利影响[188] 外国投资者税收 - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[197] - 若公司未能“国内受控”，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [198][199] - 外国投资者获得资本利得股息时，若归因于美国不动产权益销售收益，可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [200] 股权结构与限制 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[203] - 公司章程限制任何人受益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股价值或股数[204] - 马里兰州普通公司法禁止公司与持股10%或以上的利益相关股东进行业务合并五年[206] - 五年期限过后，业务合并需获80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东表决权股票持有者赞成票[208][211] - 公司董事会可不经股东批准发行额外普通股或优先股，可能阻止控制权变更[211] 公司运营与财务风险 - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业及其子公司现金流，股东索赔权在其债务之后[214] - 公司章程指定巴尔的摩市巡回法院为某些诉讼的唯一专属法庭，证券法案相关索赔只能在联邦地方法院提起[216] - 公司可能因无法留住或获得关键人员，阻碍投资策略实施，影响分红和普通股交易价格[218] - 公司可能遭受未投保或超出保险范围的损失，导致投资资本和预期利润受损[219] - 公司资产公允价值下降可能需确认减值费用，对财务状况、流动性、经营成果和普通股市场价格产生重大不利影响[220] - 美国会计准则的变化可能对公司报告的经营成果产生重大不利影响[221] - 公司发行新股可能导致普通股股东的所有权百分比被稀释[225] - 市场利率上升可能对公司普通股市场价格产生不利影响[227]

业绩总结 - IRT与STAR合并后，公司的股本市值约为56亿美元，总企业价值约为81亿美元[5] - IRT的总投资组合占用率为96.4%，同比增长14.7%的净营业收入（NOI）[3] - IRT的季度股息预计为每股0.12美元，股息支付将取决于公司的财务状况和运营结果[11] - IRT的总资产达到62亿美元，展现出强劲的市场增长潜力[3] - 公司的历史项目在约4400个单位中产生了17.6%的投资回报率，带来了超过980万美元的增量价值创造[3] 用户数据 - IRT的平均有效租金为每月1288美元，平均社区年龄为22年[3] - IRT的前十大市场中，亚特兰大和达拉斯/沃斯堡分别占有15%和11%的单位[14] - 2021年，亚特兰大地区的NOI占公司整体的15.9%[51] - 2021年，达拉斯-沃斯堡地区的NOI占公司整体的12.2%[60] - 2021年，哥伦布地区的NOI占公司整体的6.2%[57] 未来展望 - 预计通过对约12,000个STAR社区单位进行翻新，产生15%的投资回报率[20] - 公司的长期增长前景通过价值提升项目得以改善，预计将解锁额外的净营业收入[21] - 预计到2022年底，净债务与调整后EBITDA的比率将降至中7倍，2023年底降至中6倍[41] - 预计通过非核心资产销售和收益增长进一步降低资本结构的杠杆[43] 新产品和新技术研发 - 公司的价值提升项目预计将为合并公司带来38亿至41百万美元的增量净营业收入[22] - 公司的联合投资项目包括在核心非门户市场开发402个单位的社区和504个单位的三个社区[25] 市场扩张和并购 - 合并后，IRT在美国高增长的阳光地带拥有119个社区，覆盖37,828个单位[13] - 公司的目标是在核心市场中以3.5-4%的资本化率收购具有吸引力的房地产[26] 负面信息 - 截至2021年9月30日，总债务为1,018,729千美元，净债务为1,010,009千美元[110] - 2021年9月30日的利息支出为8,700千美元，较2021年6月30日的8,559千美元略有上升[115] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的资本结构为69%的普通股和31%的债务，总资本化为81亿美元[38] - 公司的债务结构以89%为固定利率或对冲，11%为浮动利率，进一步降低了资产负债表的风险[39] - 公司的投资策略专注于非核心市场，识别出潜在的15%至20%的独立回报机会[43]

业绩总结 - 2021年第四季度可供普通股东的净收入为2860万美元，较2020年第四季度的1330万美元增长了115.0%[8] - 2021年全年可供普通股东的净收入为4460万美元，较2020年的1480万美元增长了200.0%[11] - 2021年第四季度每股摊薄收益为0.23美元，较2020年第四季度的0.14美元增长了64.3%[8] - 2021年全年每股摊薄收益为0.41美元，较2020年的0.16美元增长了156.3%[11] - 2021年第四季度同店净营业收入（NOI）增长15.1%[8] - 2021年全年同店净营业收入（NOI）增长11.4%[11] - 2021年全年核心运营资金（CFFO）为9200万美元，较2020年的6890万美元增长了33.5%[11] - 2021年全年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.289亿美元，较2020年的1.053亿美元增长了22.4%[11] 用户数据 - IRT同店组合的平均入住率在2021年第四季度为95.9%，2022年第一季度为95.4%[19] - IRT同店组合的新租赁有效租金增长率在2021年第四季度为18.8%，2022年第一季度为16.4%[19] - 2021年，公司的平均入住率为95.7%，较2020年提高2.3%[46] - 2021年，公司的有效每月租金为1,209美元，同比增长5.9%[46] 市场扩张与并购 - 通过与Steadfast Apartment REIT, Inc.的合并，增加了68个物业，合计21394个可出租单位[10] - 2021年收购的总单位数为21,988，收购价格为4,817,438千美元，单位平均租金为1,385美元[50][51] - 2021年处置的总单位数为824，处置价格为179,600千美元，单位平均租金为1,290美元[52][53] 未来展望 - 2022年CFFO每股指导中点为1.02美元，预计同店NOI增长为11.0%[11] - 2022年每股收益（EPS）预计在0.32美元至0.36美元之间[25] - 2022年物业收入增长预计在8.1%至9.1%之间[28] - 2022年总运营费用增长预计在4.0%至5.5%之间[28] - 2022年可控运营费用增长预计在2.5%至3.5%之间[28] - 2022年资本支出预计为1850万美元至2150万美元[28] - 2022年处置资产的预计总额为1.57亿美元[28] 负面信息 - 2021年12月31日的资金来源于运营（FFO）为-22,957千美元，较2020年同期的19,282千美元下降218.9%[39] - 2021年第四季度的利息费用为10,757千美元，较2020年同期的8,872千美元增长21.3%[40] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，IRT完成了253个单位的翻新，预计在2018年1月以来的价值提升计划中完成了4,672个单位的翻新，投资回报率为18.0%[20] - 2021年第四季度的资本支出为180万美元，全年资本支出为680万美元，单位资本支出分别为112美元和422美元[23] - 公司在2021年第四季度的净运营收入（NOI）为95,726千美元，反映出核心物业运营的表现[70] - 公司预计在2023年第二季度完成的“Destination Arista”项目，预计开发成本为102,200千美元，剩余成本为70,253千美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2021年末公司与STAR合并后，股权市值约59亿美元，企业总价值86亿美元 [8] - 2021年第四季度，公司同店NOI增长15.1%，全年增长11.4%；季度核心FFO同比增长58%，年度核心FFO同比增长34% [10] - 2021年第四季度净收入为2860万美元，高于2020年同期的1330万美元；全年净收入为4460万美元，高于2020年的1480万美元 [34] - 2021年第四季度核心FFO增长57.9%至3100万美元，核心FFO每股增长14.3%至0.24美元；全年核心FFO增长33.6%至9200万美元，核心FFO每股增长15.1%至0.84美元 [35] - 2021年末净债务与调整后EBITDA比率为7.7倍，完成资产出售后降至7.5倍 [14][43] - 2022年公司EPS指引为0.32 - 0.36美元/股，核心FFO指引为1 - 1.4美元/股；预计同店组合NOI增长11%，同店收入增长8.6%，平均入住率为95.7%，平均租金上涨10% [45] - 2022年预计同店运营费用增长4.75%，其中不可控费用增长7.5%，可控运营费用增长3% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度，公司同店入住率同比增长90个基点至95.7%，全年增长230个基点至95.7% [18] - 2021年第四季度，公司同店新租约租金上涨22.3%，续租租金上涨8%，综合租金上涨15.2%；与STAR合并后，同店新租约租金上涨18.8%，续租租金上涨10.2%，综合租金同比上涨14.2% [19][20] - 2022年第一季度，公司同店新租约租金上涨16.4%，续租租金上涨10.2%，综合租金上涨12.4% [21] 增值改造业务 - 2021年第四季度完成253个单元改造，全年完成953个单元改造，投资回报率近30%；自2018年1月项目启动以来，已完成4672个单元改造，投资回报率18%，平均月租金上涨19.6% [24] - 目前有11个社区正在进行改造，2022年计划新增5个社区，其中2个已开始改造；8个社区已完成超90%单元改造 [25] - 与STAR合并后，增值改造单元管道约2万个，2022年预计改造2000个单元，之后每年增至4000个单元，预计投资回报率15% - 20% [26] 合资开发业务 - 2021年第三季度在纳什维尔与合资伙伴开发三个社区，共504个单元，公司投入1440万美元，总资本8300万美元；首个社区于2022年第一季度交付 [27][28] - 在里士满投资1640万美元开发402个单元社区，预计2023年第二季度完成，公司有购买权 [29] 资产处置业务 - 2021年第四季度出售亚特兰大两个社区，2022年第一季度出售印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和路易斯维尔四个物业，总售价2.97亿美元，处置总收益1.72亿美元，综合经济资本化率3.8% [31] - 2021年第四季度STAR出售三个社区，总售价1.065亿美元，综合经济资本化率3.7% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在阳光地带的NOI占比约70%，预计该地区因生活成本低、税收政策好和经济机会多，将持续吸引人口迁入，增长基本面强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦完成STAR整合，实现至少2800万美元年度协同效应；利用宏观趋势和居民需求维持入住率和推动租金增长；通过增值计划加速有机增长；通过资本循环和合资开发计划优化投资组合，扩大在核心高增长市场的份额 [50] - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司出色的一年，不仅业绩强劲，还完成与STAR的合并，未来机会众多 [8] - 多户住宅行业需求持续增长，供应滞后，预计到2030年需新增460万套公寓以满足需求，公司作为合并后的企业，增长前景广阔 [17][18] - 公司团队努力使同店实现有吸引力的增长，并通过增值计划和合资开发投资获得额外机会 [11] - 公司对2022年业绩有信心，预计核心FFO增长约21%，并创造大量现金流用于未来增长和维持最佳杠杆水平 [51] 其他重要信息 - 公司将在2022年第一季度开始同时报告传统定义和与STAR合并后的同店业绩，合并后同店业绩将成为主要指标 [44] - 公司预计2022年资本支出为：经常性维护2000万美元，增值和非经常性支出4500万美元，开发支出7000万美元，主要由2022年产生的超额现金流（约1.05亿美元）提供资金 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何将STAR资产过渡到IRT操作系统，目前进展如何，以及当前入住率情况 - 公司在去年12月后两周迁移STAR一半资产到Entrada物业管理系统，今年1月前两周迁移另一半；同时将收入管理平台从YieldStar迁移到LRO，以确保在租赁季前完成过渡，减少摩擦 [55] - STAR入住率在第一季度略有下降，目前开始缓慢回升，公司认为这是短期现象，无需过度担忧 [56] 问题2: 合并后股东周转率和指数纳入情况 - 预计S&P 600、MSCI系列指数和Russell系列指数将在重新平衡时增加对公司的持仓，预计这三个指数带来的增量购买需求约7.5亿美元 [60][61] - 估计自合并完成以来，零售交易量增加约1500 - 1600万美元，与预计25% - 30%的STAR股东最终退出相符，目前已完成约一半 [62] 问题3: 整合仍存在的主要风险，以及协同效应的实现情况和潜在上行空间 - 主要整合工作基本完成，仅剩合并两个工资系统，预计未来几周完成，风险不大 [65] - 原预计800万美元的物业管理费用协同效应已锁定600万美元，预计可全部实现；租赁保险计划可能带来额外上行空间，但仍在确定中 [66] - 原承诺2000万美元的G&A协同效应已全部锁定，预计还有200 - 300万美元的额外上行空间 [67] 问题4: 随着短期利率上升，公司是否会面临竞争压力缓解，以及增长资本分配策略如何变化 - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] - 增值改造仍将是优先事项和重点，STAR合并增加了1.2万个增值单元管道，可满足未来四到五年的改造需求 [73][74] - 公司将继续推进合资开发计划，会谨慎管理风险，同时寻找更多机会 [75] 问题5: 租金增长强劲，租金收入比趋势如何，租户承受进一步涨价的能力如何，以及装修成本趋势和对预期投资回报率的影响 - 公司租户租金收入比为19%，租户有能力应对通胀环境，公司也有较大租金上涨空间 [79] - 疫情初期供应链问题带来成本压力，公司通过多元化供应商和供应链缓解；虽然装修成本略有增加，但通过提高效率和推动租金上涨，投资回报率仍在提高 [81] 问题6: 如何为开发项目资金缺口、增值改造和优先购买权提供资金，以及对股息和目标派息率的影响，未来大型交易的考虑因素 - 开发项目资金为多年支出，公司预计用运营现金流提供资金，目前运营现金流充足，无需增加杠杆 [86][87] - 董事会将综合考虑派息率、同行情况和留存收益等因素，未来再决定股息政策 [88] - 公司将坚持资本循环和内部机会，同时寻找有意义且增值的收购机会，如STAR交易那样合适的机会出现时会积极把握 [89][90] 问题7: 公司2022年FFO增长指引为行业最高，STAR合并的增值效应与独立IRT增长的关系，当前主租赁情况、市场租金增长预期及有效租赁增长情况，纳什维尔合资项目收购可能性、定价和收益率情况 - 粗略计算，独立IRT业务核心FFO每股增长约10%，但实际受多种因素影响 [93] - 目前整个投资组合的租金损失率在10% - 20%之间，平均约15%；预计全年平均入住率95.7%，租金上涨约10%，上半年与第一季度情况一致，下半年考虑到2021年下半年租金增长情况会更谨慎 [95] - 纳什维尔首个96单元项目已完成，公司有意行使购买权，将按市场价格购买，实际购买价格略高于5%的资本化率 [96][97] 问题8: 可控费用增长指引为2.5% - 3.5%，实现较低端指引的驱动因素 - 实现较低端指引的驱动因素是计划推出的技术效率措施的时机和效果，可抵消通胀压力；公司规模扩大也有助于实现较低端目标 [101]