财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入为340万美元，较2020年二季度的80万美元增长 [22] - 二季度核心FFO增至2020万美元，较2020年二季度的1640万美元增长22.7%；二季度核心FFO每股为0.20美元，较去年二季度的0.17美元增长17.6% [22] - 二季度同店NOI增长9.6%，由8.5%的收入增长驱动；同店非增值社区NOI增长4.6% [23] - 截至目前，已收取二季度账单的98.4%；维持110万美元的坏账准备金，净应收账款余额为40万美元；二季度坏账费用为1% [24] - 二季度同店运营费用增长6.8%，主要由维修和维护费用增加驱动；房地产税增长相对较低，二季度为80个基点，年初至今为3.9% [25][26] - 截至6月30日，流动性状况为2.381亿美元，包括约80万美元的无限制现金和2.3亿美元的无担保信贷额度 [27] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于7月23日支付，派息率为67% [28] - 2021年修订后的EPS指引为每股摊薄0.09 - 0.11美元；核心FFO指引为每股0.76 - 0.78美元，高于之前的0.72 - 0.75美元 [29] - 预计2021年同店社区NOI增长7%（中点），高于之前指引的4.125%（中点） [29] - 预计2021年总同店运营费用增长3.5%（中点），低于之前指引的4.875% [30] - 预计2021年总非可控运营费用增长4.5%（中点），低于之前指引的7.5%（中点） [31] - 预计2021年处置规模为4000 - 1亿美元，收购规模为1 - 2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店入住率从去年的93.1%增长300个基点至96.1%；7月总投资组合平均入住率为96.1%，同比增长230个基点 [11][14] - 二季度同店投资组合新租约租金增长11.4%，续约租金增长3.7%，综合租约租金增长7.3%；三季度至今，新租约租金增长17.5%，续约租金增长4.6%，综合租约租金增长6.7% [14][15] - 二季度居民留存率为54.8%，与2021年二季度持平；7月留存率提高至64.1%，高于去年的59.1% [15] - 二季度完成228个单元的翻新；截至二季度末，自2018年1月增值计划启动以来，已完成4089个单元的翻新，内部翻新成本加权平均投资回报率为19.3% [16] - 目前正在21个社区进行翻新，6个社区的翻新计划接近完成；预计未来可对约5000个额外单元进行再开发，经济回报率与当前15% - 20%的投资回报率一致 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏洛特和达拉斯市场居民需求强劲，新收购的两个社区已达到95%的入住率，远超预期租赁进度 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 拟与Steadfast Apartment REIT进行全股票合并交易，Steadfast股东将获得0.905股IRT股票；预计四季度完成，需获得股东批准 [34][35] - 合并后公司预计股权市值约40亿美元，总企业价值约70亿美元，将立即增加核心FFO每股约11% [8][35] - 合并将整合两个优质投资组合，增加在亚特兰大、达拉斯等核心市场的敞口，进入丹佛、纳什维尔等新市场；增加B级社区投资组合广度，拥有约2万个可用于未来再开发的单元 [37][38] - 预计实现约2800万美元的年度协同效应，包括2000万美元的一般、行政和物业管理节省以及800万美元的运营协同效应 [39] - 合并后将整合最佳实践，创建更强大、更具竞争力的运营平台，预计在合并完成后的12个月内实现全面整合 [40] - 合并初期杠杆将增加，但预计通过股权发行收益和非核心资产出售（约3.4亿美元）快速去杠杆，预计2023年实现7.5倍净债务与EBITDA的中期目标 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，受益于非门户市场的资产组合，特别是阳光地带市场的人口和就业增长趋势 [9] - 基于二季度业绩和对剩余时间投资组合表现的乐观预期，上调2021年盈利指引，未考虑与Steadfast的合并影响 [10][28] - 认为与Steadfast的合并是自然的组合，将加强在多户住宅领域的地位，特别是在阳光地带市场，具有显著的短期利益和长期战略机会 [33][36] 其他重要信息 - 6月8日在弗吉尼亚州里士满完成一个402单元社区的合资项目，预计18个月完成，IRT投资1600万美元并有权在完成后购买该社区 [19] - 预计本周出售位于圣路易斯的唯一混合用途物业Kings Landing，预计处置收益为1150万美元，经济资本化率为4.5% [20] 问答环节所有提问和回答 本次财报电话会议无问答环节 [2]

公司物业资产现状 - 截至2021年6月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共16,261个单元，总房地产资产为20.69716亿美元，平均有效月租金为1171美元，净营业收入为3.5068亿美元，整体入住率为95.6%[96][98][99] - 截至2021年6月30日，公司同店组合包括53处多户公寓物业，共14843个单元[99] 公司业务合并情况 - 2021年7月26日，公司与Steadfast Apartment REIT, Inc.及其运营合伙企业达成合并协议，预计在2021年第四季度完成，STAR股东将获得约9980万股IRT普通股，STAR OP有限合伙人将获得约640万个IROP普通单位，交换比率为0.905[100][102][103][104] 公司物业买卖与投资情况 - 2021年5月，公司以6650万美元购买夏洛特一处272单元物业；6月，以7340万美元购买麦金尼一处322单元物业；截至6月30日，有一处物业待售，预计2021年第三季度完成出售[105] - 2021年6月，公司对里士满一个402单元社区的合资企业进行初始投资1020万美元，预计总投资1640万美元，项目预计2023年上半年完成[106] 公司物业增值改造情况 - 截至2021年6月30日，公司确定23处物业的7076个单元进行增值改造，已改造4089个单元，平均每单元成本12789美元，总改造成本回报率为17.1%，内部改造成本回报率约19.3%，预计2021 - 2022年完成剩余项目[107] 公司信贷与融资情况 - 2021年5月18日，公司签订第二份修订和重述信贷协议，获得5.5亿美元无担保信贷安排，包括3.5亿美元循环信贷额度和2亿美元新高级定期贷款，可增至6亿美元，新定期贷款期限至2026年5月18日，发生前期成本120万美元[109] - 2020年11月13日，公司达成股权分销协议，可出售最高1.5亿美元普通股，2020年第四季度和2021年上半年，通过ATM计划远期出售290万股，2021年6月29日结算，获得4170万美元收益[110] 公司投资与业务目标 - 公司投资策略聚焦在非门户城市关键子市场扩大规模、提升现有物业现金流、收购优质或有潜力物业[98] - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值[98] 2021年Q2业务数据对比2020年Q2变化 - 2021年Q2同店物业数量为53个，非同店物业数量为5个，合计58个，与2020年Q2相比均无变化[111] - 2021年Q2单位数量合计16,261个，较2020年Q2增加456个，增幅2.9%，其中非同店物业单位数量增幅达47.4%[111] - 2021年Q2平均入住率合计95.9%，较2020年Q2提升3.0%[111] - 2021年Q2每单位平均有效月租金合计1,171美元，较2020年Q2增加63美元，增幅5.7%，其中非同店物业增幅达21.2%[111] - 2021年Q2租金及其他物业收入合计5728.6万美元，较2020年Q2增加519.9万美元，增幅10.0%[111] - 2021年Q2物业运营费用合计2229.8万美元，较2020年Q2增加132.4万美元，增幅6.3%[111] - 2021年Q2净收入为340.7万美元，较2020年Q2增加260.8万美元，增幅326.4%[111] 2021年上半年业务数据对比2020年上半年变化 - 2021年上半年租金及其他物业收入合计1.12097亿美元，较2020年上半年增加885.4万美元，增幅8.6%[118] - 2021年上半年物业运营费用合计4313.6万美元，较2020年上半年增加242.5万美元，增幅6.0%[118] - 2021年上半年净收入为450万美元，较2020年上半年增加407.5万美元，增幅958.8%[118] 2021年上半年各项费用变化 - 2021年上半年物业运营费用从4070万美元增至4310万美元，增加240万美元[122] - 2021年上半年物业管理费用从420万美元降至410万美元，减少10万美元[123] - 2021年上半年一般及行政费用从900万美元增至1020万美元，增加120万美元[124] - 2021年上半年折旧和摊销费用从3010万美元增至3330万美元，增加320万美元[125] - 2021年上半年利息费用从1870万美元降至1690万美元，减少180万美元[126] 2021年资金运营相关数据 - 2021年第二季度，资金运营（FFO）为2009万美元，核心资金运营（CFFO）为2017万美元；2021年上半年，FFO为3765.5万美元，CFFO为3817.4万美元[132] 2021年同店业务数据及同比变化 - 2021年第二季度，同店净营业收入为3204.3万美元，2021年上半年为6352.4万美元，同比分别增长9.6%和7.5%[135] - 2021年第二季度，同店租金及其他物业收入为5281.9万美元，2021年上半年为10399.1万美元，同比分别增长8.5%和7.1%[135] - 2021年第二季度，同店总物业运营费用为2077.6万美元，2021年上半年为4046.7万美元，同比分别增长6.8%和6.5%[135] 公司现金流及流动性情况 - 公司认为现有现金余额、融资安排和运营现金流足以满足未来十二个月及可预见未来现有投资组合的流动性需求[136] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1400万美元和1820万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司经营活动现金流分别为4325.2万美元和3433.9万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司投资活动现金流分别为-16668万美元和-6768.8万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司融资活动现金流分别为12382万美元和3707.7万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司现金及现金等价物和受限现金净变化分别为392000美元和372.8万美元[138] - 2021年上半年，公司融资活动现金流入主要源于发行2亿美元无担保定期贷款、提取1.695亿美元无担保信贷安排和4160万美元远期销售协议结算[140] - 2020年上半年，公司融资活动现金流入主要源于提取6550万美元无担保信贷安排和5000万美元远期销售协议结算[140] 公司REIT相关情况 - 公司需将至少90%的REIT应纳税所得额进行分配以维持REIT资格[141] 公司现金及资产负债表外安排情况 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为760万美元[141] - 2021年上半年无对公司利益有重大影响的资产负债表外安排[142]

物业持有与运营情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有并运营56处多户公寓物业，共15,667个单元[82][85] - 公司同一门店组合包含54处多户公寓物业，共14995个单元[86] 物业运营财务指标 - 2021年第一季度，公司物业组合净营业收入为3403万美元，加权平均入住率为95.5%，平均有效月租金为1142美元[86] - 2021年第一季度公司合并投资组合的租金及其他物业收入增至5480万美元，较2020年同期增加360万美元，增幅7.1%[92][93] - 2021年第一季度公司物业运营费用增至2080万美元，较2020年同期增加110万美元，增幅5.6%[92][94] - 2021年第一季度公司物业管理费用降至190万美元，较2020年同期减少30万美元，降幅9.9%[92][95] - 2021年第一季度公司一般及行政费用增至590万美元，较2020年同期增加50万美元，增幅10.5%[92][96] - 2021年第一季度公司折旧及摊销费用增至1660万美元，较2020年同期增加180万美元，增幅11.6%[92][97] - 2021年第一季度公司因暴风雪产生40万美元的伤亡损失，而2020年同期无此项损失[92][98] - 2021年第一季度公司利息费用降至840万美元，较2020年同期减少110万美元，降幅11.7%[92][98] - 2021年第一季度公司净收入为109.3万美元，较2020年同期增加146.7万美元，增幅392.2%[92] - 2021年第一季度公司资金运营（FFO）为1756.5万美元，较2020年同期增加321.4万美元；核心资金运营（CFFO）为1800.4万美元，较2020年同期增加342万美元[104] - 2021年第一季度租赁及其他物业收入为5187.8万美元，较2020年的4912.1万美元增长5.6%[108] - 2021年第一季度总物业运营费用为1995.5万美元，较2020年的1879.1万美元增长6.2%[108] - 2021年第一季度净营业收入为3192.3万美元，较2020年的3033万美元增长5.3%[108] - 2021年第一季度平均入住率为95.3%，较2020年的92.7%增长2.6%[108] - 2021年第一季度每单位平均有效月租金为1129美元，较2020年的1097美元增长2.9%[108] 疫情相关租金情况 - 2020 - 2021年，公司为受疫情影响的居民提供278个延期付款计划，涉及租金0.5百万美元；截至2021年3月31日，有104个有效延期付款计划，未偿还延期租金应收款为0.1百万美元[88] 物业增值改造情况 - 截至2021年3月31日，公司确定7076个单元进行增值改造，已在3861个单元产生1300万美元改造成本，回报率为16.1% [89] - 2020年因疫情暂停1864个单元的改造项目，预计2021年恢复[89] 股权出售情况 - 2020年11月13日，公司签订股权分销协议，可出售最高1.5亿美元普通股；截至2021年3月31日，共出售2900股，净收益4117.7万美元[90][91] - 2020年第四季度出售900股，每股价格13.53美元，净收益1217.7万美元，合约到期日为2021年12月13日[91] - 2021年第一季度出售2000股，每股价格14.50美元，净收益2900万美元，合约到期日为2022年3月31日[91] 现金流情况 - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1310万美元和6210万美元[110] - 2021年第一季度经营活动现金流为2063.8万美元，2020年为1168.4万美元[110] - 2021年第一季度投资活动现金流为 -728.1万美元，2020年为 -5917万美元[110] - 2021年第一季度融资活动现金流为 -1387万美元，2020年为9522.9万美元[110] 公司业务目标与分配计划 - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值[83] - 公司定义净营业收入（NOI）为总物业收入减去总物业运营费用，用于评估同店和非同店的业绩表现[106] - 公司计划将至少90%的REIT应税收入用于分配[112]

业绩总结 - 2021年第一季度可供普通股的净收入为110万美元，相较于2020年第一季度的净亏损40万美元[6] - 2021年第一季度每股摊薄收益为0.01美元，较2020年第一季度的0.00美元有所改善[6] - 2021年第一季度总收入为55,112千美元，较2020年同期的51,350千美元增长7.4%[35] - 2021年第一季度净收入为1,093千美元，而2020年同期为亏损374千美元，实现扭亏为盈[40] - 2021年第一季度核心运营资金（CFFO）为1800万美元，较2020年第一季度的1460万美元增长[7] - 2021年第一季度调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2640万美元，较2020年第一季度的2410万美元增长[8] - 2021年第一季度利息费用为8,385千美元，较2020年同期的9,497千美元下降11.7%[37] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为17,565千美元，较2020年同期的14,351千美元增长22.5%[36] 用户数据 - 2021年第一季度同店净营业收入（NOI）为31,923千美元，较2020年同期增长5.3%[40] - 同店物业运营收入中，租金及其他物业收入增长5.6%，物业运营费用增长6.2%[11] - 2021年第一季度同店平均出租率提高260个基点，达到95.3%[11] - 2021年第一季度的净坏账为43.3万美元，占收入的0.8%[15] - 2021年同店物业收入增长预期为3.75%至5.0%[26] 未来展望 - 2021年每股收益（EPS）预期在0.5至0.8美元之间，现金流从经营活动（CFFO）每股预期在0.72至0.75美元之间[24] - 公司预计2021年一般和行政费用在1650万至1800万美元之间，物业管理费用在825万至875万美元之间[26] - 2021年资本支出预期为700万至800万美元，增值及非经常性支出预期为2850万至3250万美元[26] 新产品和新技术研发 - 从2018年1月开始的增值项目中，已完成3861个单元的翻新，投资回报率为16.1%[19] - 公司计划在2021年6月底开始对梅多斯（Meadows）进行装修[45] 市场扩张和并购 - 公司在2020年11月13日启动了总额高达1.5亿美元的“市场销售计划”，并在2021年3月31日进行了200万股的前期销售交易，预计净收益约为2900万美元[20] - 截至2021年3月31日，公司的总债务为947,631千美元，平均加权利率为2.6%[46] 负面信息 - 2021年3月31日的调整后EBITDA为26,389万美元，较2020年12月31日的28,534万美元下降[33] - 由于COVID-19，2021年第一季度的净坏账为43.3万美元，占收入的0.8%[15] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2021年更新了CFFO的定义，包含股票补偿费用和递延融资成本的摊销[25] - 截至2021年3月31日，公司总流动性约为2.056亿美元，其中包括无条件现金、未担保信用额度的额外使用能力，以及290万股的前期销售协议预计收益4120万美元[21]

财务数据和关键指标变化 - 一季度归属于普通股股东的净利润为110万美元，而2020年一季度净亏损37.2万美元 [13] - 一季度核心FFO增至1800万美元，较2020年一季度的1460万美元增长23.5%；一季度核心FFO每股为0.18美元，较去年一季度的0.15美元/股高出12.5% [13] - 一季度同店NOI增长5.3%，由5.6%的收入增长推动；同店非增值社区NOI增长2.5% [14] - 一季度租金收款率达98.4%；截至目前，维持100万美元的坏账准备金，与季度末150万美元的未偿还应收账款总额相关，净应收账款余额为50万美元 [14] - 一季度坏账费用占收入的80个基点，与2020财年一致且优于原指引，因此将2021年全年更新指引中的坏账费用从收入的1.25%降至1% [15] - 一季度同店运营费用增长6.2%，主要因保险和房地产税增加；剔除不可控费用后，可控运营费用增长3.8% [15] - 2021年一季度G&A费用包含一次性股票补偿费用，若剔除该费用，G&A从2020年一季度到2021年一季度增长4.5% [15] - 截至3月31日，流动性头寸为2.06亿美元，包括约870万美元的无限制现金、1.557亿美元的无担保信贷额度额外额度以及4120万美元的远期销售协议结算所得款项 [16] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于4月23日支付，2021年一季度AFFO为0.17美元时，派息率为71% [16] - 上调2021年指引，预计2021年EPS稀释后为0.05 - 0.08美元/股，核心FFO为0.72 - 0.75美元/股 [16] - 预计2021年同店社区NOI增长3.25% - 5%，此前指引为1.5% - 3.5%；预计同店收入增长3.75% - 5% [17] - 预计2021年同店总相关运营费用增长4.25% - 5.5%，可控运营费用增长3% - 4%，非可控费用（包括税收和保险）增长7% - 8% [17] - 预计2021年处置规模高达1亿美元，收购规模在1 - 2亿美元之间 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度入住率从去年的92.7%增长260个基点至95.3%；4月总投资组合平均入住率为96%，同比提高330个基点 [6][10] - 一季度平均有效月租金每单元增长2.9%；同店组合新租约租金增长6.8%，续租租金增长4.8%，综合租约租金增长5.9% [6][10] - 二季度至今，新租约租金增长9.6%，续租租金增长3.7%，同店组合综合租约租金增长4.6% [10] - 一季度完成142个单元的翻新；目前在20个社区进行翻新工作 [11] - 今年预计翻新约1300个单元，大部分在二、三季度进行 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 卡罗来纳州的物业流入纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场的人口占比约为6% - 8% [25] - 亚特兰大在过去几个季度是表现强劲的市场 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进增值计划，自2018年1月启动至一季度末，已完成3861个单元的翻新，内部装修成本加权平均投资回报率为18.5% [7] - 继续专注资本回收计划下的物业收购和剥离，并探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系 [7] - 计划通过向核心非门户市场的第三方开发商提供优先股投资，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率，并能以5% - 5.5%的有吸引力的资本化率购买新开发社区，已签署三份意向书，总投资5600万美元，预计下半年完成交易 [8] - 目前有两个社区正在进行收购，分别位于达拉斯和夏洛特，总价约1.4亿美元，综合稳定经济资本化率为4.5%，预计30天内完成交易 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年及未来实现增长潜力更乐观，因投资组合表现强劲、过去12个月取得进展，且疫苗分发加速、经济前景改善和有利的迁移趋势带来需求增长 [5] - 鉴于前景改善和强大的市场地位，公司对未来一年感到兴奋并上调2021年指引 [6] 其他重要信息 - 一季度更改核心FFO定义，使其更符合行业规范，更新了财务报表和补充资料中的历史数据 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业进展、投资规模及类型 - 公司仍希望将此类项目投资限制在1亿美元；已签署三份新建设社区的意向书，这些项目有吸引力的回报和购买选择权，旨在用有限资本建立未来收购管道 [21] - 是合资企业关系，也会有优先股投资 [22] - 这三个项目基本是用于开发的合资企业股权 [23] 问题2: 市场迁入情况 - 从数据看，过去一年迁入情况较稳定，卡罗来纳州的物业迁入人口主要来自纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场，占比约6% - 8% [25] 问题3: 收购交易与意向书关系 - 两个收购合同交易与三份意向书项目相互独立 [26] 问题4: 优先股股权开发合资企业的市场、结构及开发商出资情况 - 三个项目分别位于里士满郊外、德克萨斯州奥斯汀和田纳西州纳什维尔 [28] - 这些是公司目标市场，此前因价格等原因未进入，通过该项目可获得立足点并在未来拓展 [29] - 合资企业中开发商贡献土地，已完成分区和其他法规工作，也有数字股权投入，具体比例约为80 - 20，项目接近开工状态 [30][31] 问题5: 达拉斯和夏洛特新收购项目的资本化率及稳定情况 - 是租赁期项目，达拉斯项目有防御和进攻双重意义，夏洛特项目位置优越且未来竞争小 [32] - 是第二年稳定税收调整后的资本化率 [33] - 初始资本化率约为4%，达到约70%入住率需4 - 6个月实现稳定 [34] 问题6: 高入住率对租金推动及不同市场租金情况 - 因增值计划，新租约价格更好；续租需求良好，续租率自去年三季度以来持续上升，公司会在保持入住率95% - 96%的范围内推动租金增长 [36] - 亚特兰大是过去几个季度表现强劲的市场 [38] 问题7: 通过扩大股权基础去杠杆的意愿 - 公司会持续关注，但目前无通过增发股权去杠杆的计划；预计通过有机增长，年底杠杆率将降至7倍左右 [39] 问题8: 提前大幅上调指引的原因 - 最初调整指引时疫苗尚未分发，经济情况存在诸多未知；目前认为新指引合理且偏保守，仍存在一些未知因素，如驱逐禁令可能延长及部分租户利用禁令推迟支付租金 [41] 问题9: 新租约加速增长和续租放缓的解读 - 公司认为在疫情结束前，高入住率是保护投资组合和实现业绩的最佳方式；会根据租赁到期情况调整续租率以维持入住率；新租约受益于增值计划，可获得18% - 20%的溢价 [42] 问题10: 合资企业未杠杆内部收益率的构成及收益支付方式 - 暂无未杠杆内部收益率构成的具体数据，会后续提供 [44] - 预计以现金支付收益，具体细节后续提供 [45] 问题11: 资本来源的优先级 - 公司优先将留存收入用于增值项目，其次考虑处置资产，股权融资优先级较低 [48] 问题12: 拟处置资产的资本化率及资本回收价差 - 市场上一些增值交易的资本化率低于4%，公司认为目前市场平均资本化率约为4% [49] 问题13: 新建设收购项目的价值驱动因素和竞争优势 - 达拉斯项目可利用当地现有社区资源，夏洛特项目位置优越且与现有社区距离近；公司通过直接关系获得略低于市场的价格，承担最低租赁风险 [50] 问题14: 投资组合内增值项目的机会 - 公司在印第安纳波利斯和俄克拉荷马城等市场尚未开展增值项目，仍有机会；公司有优秀的平台，翻新成本低，但市场上合适项目难找 [53] 问题15: 再开发和维护资本支出的价格压力及对投资回报率的影响 - 翻新项目未受到木材成本影响，电器价格压力不大，主要挑战是寻找优质劳动力 [54] - 公司运营高效，成本有所下降，预计未来几个季度翻新成本回报率将提高 [55] 问题16: 公司股票估值 - 从市场资本化率看，公司股价被低估；公司有引人注目的故事和增长机会，运营平台强大且可扩展，理论上股价应更高 [58][59] 问题17: 合资企业的管理费及运营计划 - 公司在每个交易中有购买权，计划在项目完成后购买并进行管理，交易完成前无管理费 [60]

债务结构与利率风险 - 截至2020年12月31日，公司9.457亿美元总未偿债务中，4.848亿美元为可变利率债务，占比约51.26%[142] - 公司对4亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，利率上升100个基点，年度利息费用将增加80万美元[142] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金为9.499亿美元，其中固定利率4.651亿美元，浮动利率4.848亿美元；有三个浮动转固定利率互换，总名义金额4.5亿美元，两个利率上限期权，总名义金额2.5亿美元[295] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务本金为9.912亿美元，其中固定利率5.049亿美元，浮动利率4.863亿美元；有两个浮动转固定利率互换，总名义金额3亿美元，两个利率上限期权，总名义金额2.5亿美元[296] - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为4.799亿美元和5.055亿美元[297] - 截至2020年12月31日，公司利率互换和利率上限期权的负债公允价值合计为2980万美元[298] - 若LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务利息费用增加84.8万美元，固定利率债务公允价值减少1360万美元[299] - 若LIBOR利率曲线瞬间下降100个基点，可变利率债务利息费用减少84.8万美元，固定利率债务公允价值增加1410.7万美元[299] 债务到期与再融资风险 - 截至2020年12月31日，公司未偿债务融资安排可能要求在2021 - 2026年到期时进行约9.213亿美元的一次性或“气球式”付款[145] - 公司债务存在再融资风险，若信贷环境受限或再融资时利率上升，将影响现金流和向股东分配的能力[145] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[146] 债务条款限制 - 公司部分未偿抵押贷款可能包含锁定期条款，限制公司出售、处置或再融资房产的能力[143] - 公司部分抵押贷款可能有“出售即付”条款，影响房产收购、出售和融资方式[147] 风险对冲限制 - 公司遵守REIT要求可能限制有效对冲风险的能力，部分套期保值交易收入可能不被视为符合75%或95%总收入测试的合格收入[144] 利率变化影响 - 公司可能受LIBOR报告实践、确定方法或替代参考利率变化的不利影响，影响融资成本和财务状况[148] 法律法规合规成本与限制 - 公司遵守法律法规可能增加成本或限制业务机会，环境法律法规合规成本可能影响净收入和可分配现金[150] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，否则合规成本可能影响经营业绩、财务状况和向股东分配的能力[160] - 公司需遵守《公平住房修正案法案》，否则可能面临罚款、赔偿、律师费、诉讼成本和整改成本[161] - 公司需遵守因COVID - 19大流行颁布的联邦、州和地方法律法规，违规可能导致高额成本或业务中断[162] 税收政策影响 - 2017年12月22日签署的《减税与就业法案》（TCJA）将企业和个人税率降低，限制净业务利息费用扣除不得超过企业“调整后应税收入”的30%，适用于个人的多数变更为临时措施，有效期为2017年12月31日至2026年1月1日[165] - REIT支付的股息一般不符合15%的最高减税税率（应税收入高于特定门槛的为20%），但根据TCJA，REIT的定期股息可享受20%的扣除，实际按个人边际税率的80%征税，最高税率为29.6%，收入高于20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）的纳税人还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[167] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得），未分配的应税收入和净资本利得需缴纳美国联邦所得税，分配不足还需缴纳4%的不可扣除消费税[174] - 每个日历季度末，公司至少75%的总资产须由房地产资产、政府证券以及现金或现金等价物组成，持有单一发行人的证券不得超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[176] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的惩罚性税，禁止交易一般指销售或处置库存或主要用于向客户销售的非止赎财产[177] - 公司与应税REIT子公司（TRS）的非公平交易将产生100%的消费税，公司虽打算进行公平交易，但无法保证不产生消费税[179] - 若公司运营合伙企业IROP不被视为美国联邦所得税目的的合伙企业或被忽视实体，其收入将被征税，这会减少分配给公司的金额，导致公司失去REIT资格并缴纳企业所得税[181] - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[183] - 若公司未能被认定为“国内控制”，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [184] - 外国投资者收到资本利得股息，若归因于美国不动产权益销售收益，可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [185] REIT资格维持要求 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[189] 股权限制与业务合并规定 - 公司章程禁止任何人实益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股票价值或股数[190] - 马里兰州普通公司法禁止公司与持股10%或以上的“利益相关股东”进行业务合并五年[192] - 五年期限过后，业务合并需获公司董事会推荐，并经80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东投票赞成[194][196] 股权发行与控制权变更 - 公司董事会可不经股东批准发行额外普通股或优先股，可能延迟或阻止控制权变更[199] 现金流依赖与股东索赔权 - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业IROP及其子公司现金流，股东索赔权在IROP及其子公司债务之后[200] 董事责任与赔偿 - 马里兰州普通公司法规定，董事在善意履职情况下无责任，公司将为董事和高管提供最大程度赔偿[201] 其他风险 - 公司可能遭受未投保或超出保险范围的损失，部分损失无法投保或投保成本高[204] - 公司资产公允价值下降可能需确认减值损失，影响财务状况和股价[205] - 美国会计准则变化可能对公司财务状况和经营成果产生重大影响[206] - 公司发行新股可能导致现有普通股股东股权被稀释[209]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，归属普通股股东的净收入为1330万美元，低于2019年第四季度的2380万美元，主要因2020年第四季度房地产资产出售收益为940万美元，低于2019年第四季度的2070万美元 [35] - 2020年全年，归属普通股股东的净收入为1480万美元，低于2019年全年的4590万美元，原因是2020年全年房地产资产出售收益为760万美元，低于2019年全年的3520万美元 [36] - 第四季度核心FFO增至2080万美元，较2019年第四季度的1860万美元增长11.7%；2020年全年核心FFO增至7590万美元，较2019年的6850万美元增长10.8% [37] - 第四季度核心FFO每股为0.22美元，较去年第四季度的0.20美元增长10%；2020年全年核心FFO每股为0.80美元，高于2019年全年的0.76美元 [37] - 截至2020年12月31日，标准化净债务与调整后EBITDA的比率为8.2倍，低于第三季度的9.1倍 [47] - 2021年EPS指引为每股摊薄0.04 - 0.08美元，核心FFO指引为每股0.78 - 0.82美元，基于2021年1.026亿股和单位流通在外的假设 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 同店业务 - 第四季度同店平均入住率同比增加250个基点至94.9%，每单位平均有效月租金季度增长2.6% [9] - 第四季度同店NOI增长4.4%，全年增长3.1% [10] - 第四季度同店租金收入增长5.4%，平均月租金为1117美元，较去年第四季度增长2.6%，自第三季度以来年化增长率加速至4% [38] - 2020年全年同店收入增长3.6%，几乎完全由平均租金率3.4%的增长推动 [39] - 第四季度同店运营费用增长7.3%，主要因房地产税和保险增加，以及疫情导致的维修保养和合同服务延迟增加；全年总运营费用仅增长4.5%，处于原2020年指引范围低端 [43][44] 增值业务 - 自2018年1月增值计划启动至2020年12月，已完成3719个单位的翻新，室内翻新成本加权平均投资回报率为18.3% [13] - 2020年第四季度完成230个单位翻新，全年完成1004个单位翻新，与未翻新单位相比，第四季度实现平均租金溢价21%，2020年实现18.8% [25] 资本循环业务 - 2020年第四季度出售三项资产，总售价5970万美元，调整后综合经济资本化率为5%，退出查塔努加和巴吞鲁日市场，实现净销售收益780万美元 [29] - 购买阿拉巴马州亨茨维尔一处421个单位的房产，总价9400万美元，首年承保资本化率为5.12%，将亨茨维尔的业务规模从178个单位扩大到599个单位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年1月总投资组合平均入住率为95.2%，较去年1月底提高290个基点，已收取1月租金的96.9%，与12月租金收取情况一致 [11] - 第四季度同店新租约租金率增长4.5%，续约租金率增长1.6%，综合租约租金率增长3.3%；年初至今第一季度，新租约增长7.7%，续约租金率增长4.4%，同店组合综合租约租金率增长5.4% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑人员需求，保护居民和员工健康，为有财务困难的居民提供灵活性，同时专注于提高入住率、推动租赁流量、保持财务灵活性和降低杠杆，加强资产负债表 [8][9] - 推进增值资本循环计划，2020年下半年市场条件稳定和翻新单位需求反弹后恢复活动，预计2021年翻新约1300个单位 [12][13] - 探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系，通过优先股投资和与第三方开发商的合资企业提供资金，目标是核心非门户市场，特别是东南部和更广泛的阳光地带地区，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率 [15][16] - 继续在非门户市场的中等郊区社区发展和加强业务，特别是阳光地带地区，该地区过去10年占美国人口增长的75%，预计未来10年将增加1900万居民 [31][32] - 行业竞争方面，公司所在市场资产类别有利，市场受欢迎，资本化率降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情带来的意外挑战，但团队坚持不懈，专注实现目标，取得了强劲的第四季度和全年业绩，为长期成功奠定了更好基础 [7] - 预计2021年市场将逐步复苏，行业基本面将改善，公司有信心凭借有韧性的资产组合和非门户市场的布局，受益于人口迁移和就业趋势，特别是在阳光地带 [17] - 虽然公司业务表现良好，但仍存在不确定性，如驱逐禁令的持续时间和结束方式，因此2021年的指引较为保守 [61][62] 其他重要信息 - 公司宣布扩大董事会规模并进一步多元化，任命Lisa Washington，她拥有超过25年的公司治理和上市公司合规经验 [21] - 2021年第一季度起，公司计划改变核心FFO的定义，不再排除股票薪酬费用和递延融资成本的摊销，目前发布的2021年核心FFO指引未反映这些调整，将在报告第一季度业绩时提供所有历史结果并更新指引 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于合资企业的详细情况及为何在当前股价有利时选择合资而非直接发行股权进行收购 - 公司认为合资并非复杂结构，而是额外的增长途径，当前一些历史类型资产的价格不太合理，新建筑在投资组合中有机会，且公司资产负债表去杠杆后处于更有利位置，愿意承担一定风险 [57][58] 问题2: 合资企业主要关注开发还是较新的物业，以及优先级如何 - 公司会同时考虑，以获得最佳风险调整回报，目前尚未进行任何交易，仍在探索中 [59] 问题3: 为何2021年的指引较为保守 - 公司认为自身处于良好位置，投资组合布局合理，但仍存在不确定性，如驱逐禁令，因此指引反映了部分不确定性，同时会持续评估市场条件并更新指引 [61][62] 问题4: 如何对合资企业交易进行承保，投资规模或平台占企业价值的比例，以及是否愿意扩展到更多A类资产 - 公司目前为该计划确定的目标不超过1亿美元，认为这将对新建筑非常有增值作用，是在喜欢的市场中分配资本和实现增长的好方式，会以有限和谨慎的方式进行 [68][70] 问题5: 对通过ATM或资本循环为初始优先股投资提供资金的看法 - 公司将其视为资本循环计划的一部分，不会为了资助该计划而发行股权，但资金具有可替代性，会继续利用机会并通过资本循环实现增长 [72][73] 问题6: 何时达到净债务与调整后EBITDA比率为中7倍的目标，以及2021年底预计的杠杆水平 - 公司仍有望在2022年底前实现该目标，2021年底杠杆率预计从目前的8.2%略微降至7%以上 [77][78] 问题7: 为何在疫情和驱逐禁令仍存在不确定性且杠杆取得进展的情况下，现在是执行合资企业计划的合适时机 - 公司认为疫情会结束，目前一些贷款人退出，开发商对资本需求增加，提供了更好的定价机会，且公司杠杆降低后更愿意承担一定风险，会谨慎探索 [79][80] 问题8: 价值增加管道中两个仍未启动项目的重启触发因素，以及现有投资组合中是否有机会增加更多项目 - 阿什维尔社区市场依赖旅游和服务业，目前市场情况无法实现18% - 20%的翻新回报；罗利的物业情况类似，但未来可能会加入增值管道，此外，公司认为如ND、印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和达拉斯等市场的社区最终也可能加入增值管道 [83][85] 问题9: 如何考虑以每股14美元的发行价格筹集资本的成本 - 公司在筹集股权资本时，会考虑资产的资本化率，确保从收益和资产净值角度具有增值作用，同时也会考虑增量去杠杆化 [86][87] 问题10: B类市场的趋势以及近期利率预期变化对资产竞争的影响 - 市场资本化率面临压力，降至4.5%，某些情况下甚至低于4%，竞争激烈，自去年第四季度以来，由于此前市场上许多交易搁置，需求被释放，更多人变得更加激进 [91][92] 问题11: 考虑合资企业的情况下，对市场中A类资产供应动态的看法 - 公司认为不能消除新供应带来的担忧，但会有针对性地选择能够吸收新供应的地点和市场，并确保物业位置优越和管理得当 [94] 问题12: 抵押贷款到期时，是否会将其再融资为抵押贷款还是转向无担保资产负债表 - 公司将转向无担保资产负债表，不会用抵押贷款进行再融资 [95]

公司物业整体情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共15,805个单元，总房地产资产为18.70632亿美元，加权平均入住率为94.4%，月平均每单元租金为1,113美元，净营业收入为3155.4万美元[95][97][98] - 公司同一门店组合包括51处多户公寓物业，共14189个单元[98] 疫情对公司业务影响 - 2020年前九个月，公司因新冠疫情影响，让263名居民加入延期付款计划，延期支付租金达50万美元[101] 物业收购与出售 - 2020年2月，公司以5120万美元收购位于德克萨斯州麦金尼的251个单元物业[102] - 2020年4月，公司放弃收购佐治亚州亚特兰大三个A级社区的非约束性意向书[103] - 2020年9月30日止三个月，公司将三处物业归类为待售；10月27日，以2000万美元出售田纳西州查塔努加的172个单元物业；还签订协议将出售田纳西州查塔努加123个单元物业（1430万美元）和路易斯安那州巴吞鲁日264个单元物业（2540万美元），预计11月完成交易[104] - 2020年11月初，公司预计以9500万美元收购阿拉巴马州亨茨维尔421个单元物业，该收购还包括一块可额外开发337个单元的毗连地块[105] 公司股票发行与结算 - 2020年2月20日，公司与承销商达成协议，发行1040万股普通股，每股价格14.688美元，2月24日完成发行[106] - 2020年3月31日，公司通过发行340万股股票，结算了远期销售协议下的5000万美元；截至9月30日，还有690万股待结算，若实物结算，按10月22日远期价格计算，将额外获得9880万美元收益[107] 公司物业翻新升级 - 公司价值提升计划选定23处物业共7076个单元进行翻新和升级，截至2020年9月30日，已完成3489个单元的翻新和升级[108] 2020年第三季度公司物业数量及单元数量变化 - 2020年第三季度公司物业数量从57个增至58个，增幅1.8%，单元数量从15,536个增至15,805个，增幅1.7%[110] 2020年第三季度公司租金及物业收入变化 - 2020年第三季度公司同店物业平均有效月租金从1,082美元增至1,106美元，增幅2.2%，非同店物业从1,110美元增至1,167美元，增幅5.2%[110] - 2020年第三季度公司租金及其他物业收入从5110万美元增至5400万美元，增幅5.8%，主要因同店收入增加140万美元和非同店收入增加160万美元[110][111] 2020年第三季度公司各项费用变化 - 2020年第三季度公司物业运营费用从2050万美元增至2210万美元，增幅7.7%，主要因同店费用增加130万美元和非同店费用增加30万美元[110][112] - 2020年第三季度公司物业管理费用从190万美元增至210万美元，增幅9.3%，主要因基于股票的薪酬增加[110][113] - 2020年第三季度公司一般及行政费用从310万美元降至290万美元，降幅6.5%，主要因薪酬和差旅费减少[110][114] - 2020年第三季度公司折旧和摊销费用从1340万美元增至1520万美元，增幅13.4%，主要因增值物业折旧费用增加130万美元和新收购物业折旧费用60万美元[110][115] - 2020年第三季度公司利息费用从980万美元降至890万美元，降幅8.9%，主要因利率降低[110][116] 2020年第三季度公司收入及权益分配变化 - 2020年第三季度公司净收入从491.2万美元降至109.2万美元，降幅77.8%[110] - 2020年第三季度分配给非控股权益的收入从4.9万美元增至2000美元，增幅95.9%[110] 2020年第三季度公司资产减值与收益情况 - 2020年第三季度，公司因预期出售路易斯安那州巴吞鲁日的房产记录了180万美元的减值费用；2019年同期，因出售阿肯色州小石城的两处房产获得240万美元收益[117] 截至2020年9月30日九个月公司各项收入及费用变化 - 截至2020年9月30日的九个月，公司合并投资组合的租金和其他物业收入从1.514亿美元增至1.572亿美元，增长580万美元，增幅3.9%[117][118] - 截至2020年9月30日的九个月，公司物业运营费用从6050万美元增至6280万美元，增长230万美元，增幅3.9%[117][119] - 截至2020年9月30日的九个月，公司物业管理费用从580万美元增至630万美元，增长50万美元，增幅9.3%[117][120] - 截至2020年9月30日的九个月，公司一般及行政费用从980万美元增至1190万美元，增长210万美元，增幅21.6%[117][121] - 截至2020年9月30日的九个月，公司折旧和摊销费用从3860万美元增至4530万美元，增长670万美元，增幅17.3%[117][122] - 截至2020年9月30日的九个月，公司利息费用从2940万美元降至2760万美元，减少180万美元，降幅5.9%[117][123] 截至2020年9月30日九个月公司资产减值与收益情况 - 截至2020年9月30日的九个月，公司因预期出售路易斯安那州巴吞鲁日的房产记录了180万美元的减值费用；2019年同期，因出售阿肯色州小石城的两处房产和伊利诺伊州芝加哥的一处房产获得1450万美元收益[117][124] 公司资金运营与核心资金运营情况 - 2020年第三季度，公司的资金运营（FFO）为1808.7万美元，每股0.19美元；核心资金运营（CFFO）为1942.7万美元，每股0.20美元[129] - 2019年第三季度，公司的资金运营（FFO）为1263.1万美元，每股0.14美元；核心资金运营（CFFO）为1699.9万美元，每股0.19美元[129] 2020年前三季度公司现金流情况 - 2020年前三季度资金运营现金流为6.06亿美元，2019年同期为5.94亿美元[138] - 2020年前三季度投资活动现金流为-7.84亿美元，2019年同期为-7.52亿美元[138] - 2020年前三季度融资活动现金流为2.05亿美元，2019年同期为1.53亿美元[138] 2020年前三季度公司同店业务数据变化 - 2020年前三季度同店租金及其他物业收入为1.41亿美元，2019年同期为1.37亿美元，同比增长3.0%[135] - 2020年前三季度同店净营业收入为8484.3万美元，2019年同期为8268.5万美元，同比增长2.6%[135] - 2020年前三季度同店平均有效月租金为1101美元，2019年同期为1061美元，同比增长3.7%[135] 公司现金及现金等价物和受限现金情况 - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1710万美元和1550万美元[138] 2020年前三季度公司现金流来源与流出方向 - 2020年前三季度资金运营现金流主要来自物业的持续运营[138] - 2020年前三季度投资活动现金流出主要是一项物业收购和资本支出[139] - 2020年前三季度融资活动现金流入主要是9950万美元的无担保信贷安排提款和5000万美元的远期销售协议结算[140]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为110万美元，较2019年第三季度的490万美元有所下降，本季度净收入受180万美元资产减值影响，去年同期净收入受益于240万美元资产出售净收益 [30] - 第三季度核心FFO增至1940万美元，较2019年第三季度的1700万美元增长14.3%，核心FFO每股0.20美元，较去年第三季度的0.19美元增长5.2% [31] - 第三季度同店NOI增长50个基点，全年至今总运营费用增长3.6%，预计2020年总运营费用低于年初指引 [32][37][38] - 截至9月30日，流动性为2.17亿美元，债务超10亿美元，2023年前无重大债务到期，第三季度末正常化净债务与调整后EBITDA之比为9.1倍，低于第二季度的9.2倍 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总投资组合平均入住率从去年的93.5%提高60个基点至94.1%，截至10月27日，入住率达95%，较去年10月底提高250个基点 [11][12] - 第三季度同店投资组合（不包括增值社区）平均入住率为94.6%，目前为95.3% [17] - 第三季度同店投资组合新租约租金上涨1.8%，续租租金上涨0.5%，综合租金上涨1.1%，第四季度新租约租金上涨7.4%，续租租金上涨1.3%，综合租金上涨3.9% [18] - 第三季度完成237套单元翻新，全年至今完成774套，平均租金溢价超18%，预计第四季度完成约275套，全年约1050套 [19][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 亨茨维尔市场过去三年有机市场租金平均增长6.6%，该市场房产99%已入住 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取谨慎方法将资本重新分配到人口结构良好、租金增长健康、入住率稳定或上升的市场，退出或减少在不太可行市场的业务 [13] - 计划在2021年上半年启动四个社区的增值项目，并继续评估另外两个社区的机会 [20] - 退出查塔努加和巴吞鲁日市场，出售三处资产预计获得5900万美元收益，同时收购阿拉巴马州亨茨维尔一处421单元房产，总价9500万美元 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司能够管理近期波动，为业务长期成功做规划，2020年底将专注于居民留存以保持高入住率 [15] - 虽有疫情反弹担忧，但公司会关注各州限制变化，遵守严格安全措施，保护员工和居民福祉 [15] - 灵活运营和投资模式以及强大资本状况使公司能够成功应对当前环境 [15] 其他重要信息 - 公司团队被评为Shelters to Shutters行业年度合作伙伴，该组织帮助当地社区提供就业和住房机会以减少无家可归问题 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 无回答内容 [50]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，IRT拥有58个社区，15,805个单位，资产总额为19亿美元[3] - 同店净营业收入（NOI）同比增长1.2%，平均有效租金为1,098美元，平均入住率为93.0%[4] - 2020年第二季度，IRT的租金收集率保持稳定，租金收集率为94.9%[10] - 截至2020年6月30日，公司在58个地点的整体出租率为93.5%[25] - 2020年第二季度，IRT的业务申请同比增长9.6%[22] 用户数据 - IRT在南部市场的物业占比为52%，该地区的平均有效月租金比IRT整体市场高出10%[23] - 2020年第二季度南部市场的物业入住率为93.9%[24] - IRT市场的人口增长率为1.07%，高于全国平均水平0.48%[46] - 2019年IRT市场的就业增长率为1.92%，高于全国平均水平1.40%[46] 未来展望 - 预计2020年下半年将完成约500个单位的翻新，总计约1,050个单位[32] - 预计剩余单位的物业重建将解锁额外410万美元的年净营业收入，投资回报率为15-20%[45] - 未来的经营策略和决策可能会受到市场需求、租金压力和经济波动的影响[91] 新产品和新技术研发 - 目前已识别出23个社区进行重建，其中17个项目正在进行，6个项目暂停，投资回报率为15.7%[4] - 目前正在进行的项目总投资预计约为6600万美元，预计年净营业收入（NOI）将增加1070万美元[32] 市场扩张和并购 - 在“村庄”项目中，翻新后资产价值为6560万美元，较收购时增加53%[36] - 在“峡谷岭”项目中，翻新后资产价值为9220万美元，较收购时增加90%[39] 负面信息 - 由于COVID-19等因素，公司的财务状况和运营结果可能会受到重大影响[91] - 2020年第二季度Class B物业的空置率为6.2%，Class A物业的空置率为11.1%[47] 其他新策略和有价值的信息 - IRT的管理团队平均拥有20年的行业经验，推动了长期利润增长[19] - IRT的资本结构简单，流动性充足，且没有显著的短期债务到期[11] - 通过持续评估投资组合，公司寻求额外的价值增值机会[40]