业绩总结 - IRT与STAR合并后，公司的股本市值约为56亿美元，总企业价值约为81亿美元[5] - IRT的总投资组合占用率为96.4%，同比增长14.7%的净营业收入（NOI）[3] - IRT的季度股息预计为每股0.12美元，股息支付将取决于公司的财务状况和运营结果[11] - IRT的总资产达到62亿美元，展现出强劲的市场增长潜力[3] - 公司的历史项目在约4400个单位中产生了17.6%的投资回报率，带来了超过980万美元的增量价值创造[3] 用户数据 - IRT的平均有效租金为每月1288美元，平均社区年龄为22年[3] - IRT的前十大市场中，亚特兰大和达拉斯/沃斯堡分别占有15%和11%的单位[14] - 2021年，亚特兰大地区的NOI占公司整体的15.9%[51] - 2021年，达拉斯-沃斯堡地区的NOI占公司整体的12.2%[60] - 2021年，哥伦布地区的NOI占公司整体的6.2%[57] 未来展望 - 预计通过对约12,000个STAR社区单位进行翻新，产生15%的投资回报率[20] - 公司的长期增长前景通过价值提升项目得以改善，预计将解锁额外的净营业收入[21] - 预计到2022年底，净债务与调整后EBITDA的比率将降至中7倍，2023年底降至中6倍[41] - 预计通过非核心资产销售和收益增长进一步降低资本结构的杠杆[43] 新产品和新技术研发 - 公司的价值提升项目预计将为合并公司带来38亿至41百万美元的增量净营业收入[22] - 公司的联合投资项目包括在核心非门户市场开发402个单位的社区和504个单位的三个社区[25] 市场扩张和并购 - 合并后，IRT在美国高增长的阳光地带拥有119个社区，覆盖37,828个单位[13] - 公司的目标是在核心市场中以3.5-4%的资本化率收购具有吸引力的房地产[26] 负面信息 - 截至2021年9月30日，总债务为1,018,729千美元，净债务为1,010,009千美元[110] - 2021年9月30日的利息支出为8,700千美元，较2021年6月30日的8,559千美元略有上升[115] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的资本结构为69%的普通股和31%的债务，总资本化为81亿美元[38] - 公司的债务结构以89%为固定利率或对冲，11%为浮动利率，进一步降低了资产负债表的风险[39] - 公司的投资策略专注于非核心市场，识别出潜在的15%至20%的独立回报机会[43]

业绩总结 - 2021年第四季度可供普通股东的净收入为2860万美元，较2020年第四季度的1330万美元增长了115.0%[8] - 2021年全年可供普通股东的净收入为4460万美元，较2020年的1480万美元增长了200.0%[11] - 2021年第四季度每股摊薄收益为0.23美元，较2020年第四季度的0.14美元增长了64.3%[8] - 2021年全年每股摊薄收益为0.41美元，较2020年的0.16美元增长了156.3%[11] - 2021年第四季度同店净营业收入（NOI）增长15.1%[8] - 2021年全年同店净营业收入（NOI）增长11.4%[11] - 2021年全年核心运营资金（CFFO）为9200万美元，较2020年的6890万美元增长了33.5%[11] - 2021年全年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.289亿美元，较2020年的1.053亿美元增长了22.4%[11] 用户数据 - IRT同店组合的平均入住率在2021年第四季度为95.9%，2022年第一季度为95.4%[19] - IRT同店组合的新租赁有效租金增长率在2021年第四季度为18.8%，2022年第一季度为16.4%[19] - 2021年，公司的平均入住率为95.7%，较2020年提高2.3%[46] - 2021年，公司的有效每月租金为1,209美元，同比增长5.9%[46] 市场扩张与并购 - 通过与Steadfast Apartment REIT, Inc.的合并，增加了68个物业，合计21394个可出租单位[10] - 2021年收购的总单位数为21,988，收购价格为4,817,438千美元，单位平均租金为1,385美元[50][51] - 2021年处置的总单位数为824，处置价格为179,600千美元，单位平均租金为1,290美元[52][53] 未来展望 - 2022年CFFO每股指导中点为1.02美元，预计同店NOI增长为11.0%[11] - 2022年每股收益（EPS）预计在0.32美元至0.36美元之间[25] - 2022年物业收入增长预计在8.1%至9.1%之间[28] - 2022年总运营费用增长预计在4.0%至5.5%之间[28] - 2022年可控运营费用增长预计在2.5%至3.5%之间[28] - 2022年资本支出预计为1850万美元至2150万美元[28] - 2022年处置资产的预计总额为1.57亿美元[28] 负面信息 - 2021年12月31日的资金来源于运营（FFO）为-22,957千美元，较2020年同期的19,282千美元下降218.9%[39] - 2021年第四季度的利息费用为10,757千美元，较2020年同期的8,872千美元增长21.3%[40] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，IRT完成了253个单位的翻新，预计在2018年1月以来的价值提升计划中完成了4,672个单位的翻新，投资回报率为18.0%[20] - 2021年第四季度的资本支出为180万美元，全年资本支出为680万美元，单位资本支出分别为112美元和422美元[23] - 公司在2021年第四季度的净运营收入（NOI）为95,726千美元，反映出核心物业运营的表现[70] - 公司预计在2023年第二季度完成的“Destination Arista”项目，预计开发成本为102,200千美元，剩余成本为70,253千美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2021年末公司与STAR合并后，股权市值约59亿美元，企业总价值86亿美元 [8] - 2021年第四季度，公司同店NOI增长15.1%，全年增长11.4%；季度核心FFO同比增长58%，年度核心FFO同比增长34% [10] - 2021年第四季度净收入为2860万美元，高于2020年同期的1330万美元；全年净收入为4460万美元，高于2020年的1480万美元 [34] - 2021年第四季度核心FFO增长57.9%至3100万美元，核心FFO每股增长14.3%至0.24美元；全年核心FFO增长33.6%至9200万美元，核心FFO每股增长15.1%至0.84美元 [35] - 2021年末净债务与调整后EBITDA比率为7.7倍，完成资产出售后降至7.5倍 [14][43] - 2022年公司EPS指引为0.32 - 0.36美元/股，核心FFO指引为1 - 1.4美元/股；预计同店组合NOI增长11%，同店收入增长8.6%，平均入住率为95.7%，平均租金上涨10% [45] - 2022年预计同店运营费用增长4.75%，其中不可控费用增长7.5%，可控运营费用增长3% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度，公司同店入住率同比增长90个基点至95.7%，全年增长230个基点至95.7% [18] - 2021年第四季度，公司同店新租约租金上涨22.3%，续租租金上涨8%，综合租金上涨15.2%；与STAR合并后，同店新租约租金上涨18.8%，续租租金上涨10.2%，综合租金同比上涨14.2% [19][20] - 2022年第一季度，公司同店新租约租金上涨16.4%，续租租金上涨10.2%，综合租金上涨12.4% [21] 增值改造业务 - 2021年第四季度完成253个单元改造，全年完成953个单元改造，投资回报率近30%；自2018年1月项目启动以来，已完成4672个单元改造，投资回报率18%，平均月租金上涨19.6% [24] - 目前有11个社区正在进行改造，2022年计划新增5个社区，其中2个已开始改造；8个社区已完成超90%单元改造 [25] - 与STAR合并后，增值改造单元管道约2万个，2022年预计改造2000个单元，之后每年增至4000个单元，预计投资回报率15% - 20% [26] 合资开发业务 - 2021年第三季度在纳什维尔与合资伙伴开发三个社区，共504个单元，公司投入1440万美元，总资本8300万美元；首个社区于2022年第一季度交付 [27][28] - 在里士满投资1640万美元开发402个单元社区，预计2023年第二季度完成，公司有购买权 [29] 资产处置业务 - 2021年第四季度出售亚特兰大两个社区，2022年第一季度出售印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和路易斯维尔四个物业，总售价2.97亿美元，处置总收益1.72亿美元，综合经济资本化率3.8% [31] - 2021年第四季度STAR出售三个社区，总售价1.065亿美元，综合经济资本化率3.7% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在阳光地带的NOI占比约70%，预计该地区因生活成本低、税收政策好和经济机会多，将持续吸引人口迁入，增长基本面强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦完成STAR整合，实现至少2800万美元年度协同效应；利用宏观趋势和居民需求维持入住率和推动租金增长；通过增值计划加速有机增长；通过资本循环和合资开发计划优化投资组合，扩大在核心高增长市场的份额 [50] - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司出色的一年，不仅业绩强劲，还完成与STAR的合并，未来机会众多 [8] - 多户住宅行业需求持续增长，供应滞后，预计到2030年需新增460万套公寓以满足需求，公司作为合并后的企业，增长前景广阔 [17][18] - 公司团队努力使同店实现有吸引力的增长，并通过增值计划和合资开发投资获得额外机会 [11] - 公司对2022年业绩有信心，预计核心FFO增长约21%，并创造大量现金流用于未来增长和维持最佳杠杆水平 [51] 其他重要信息 - 公司将在2022年第一季度开始同时报告传统定义和与STAR合并后的同店业绩，合并后同店业绩将成为主要指标 [44] - 公司预计2022年资本支出为：经常性维护2000万美元，增值和非经常性支出4500万美元，开发支出7000万美元，主要由2022年产生的超额现金流（约1.05亿美元）提供资金 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何将STAR资产过渡到IRT操作系统，目前进展如何，以及当前入住率情况 - 公司在去年12月后两周迁移STAR一半资产到Entrada物业管理系统，今年1月前两周迁移另一半；同时将收入管理平台从YieldStar迁移到LRO，以确保在租赁季前完成过渡，减少摩擦 [55] - STAR入住率在第一季度略有下降，目前开始缓慢回升，公司认为这是短期现象，无需过度担忧 [56] 问题2: 合并后股东周转率和指数纳入情况 - 预计S&P 600、MSCI系列指数和Russell系列指数将在重新平衡时增加对公司的持仓，预计这三个指数带来的增量购买需求约7.5亿美元 [60][61] - 估计自合并完成以来，零售交易量增加约1500 - 1600万美元，与预计25% - 30%的STAR股东最终退出相符，目前已完成约一半 [62] 问题3: 整合仍存在的主要风险，以及协同效应的实现情况和潜在上行空间 - 主要整合工作基本完成，仅剩合并两个工资系统，预计未来几周完成，风险不大 [65] - 原预计800万美元的物业管理费用协同效应已锁定600万美元，预计可全部实现；租赁保险计划可能带来额外上行空间，但仍在确定中 [66] - 原承诺2000万美元的G&A协同效应已全部锁定，预计还有200 - 300万美元的额外上行空间 [67] 问题4: 随着短期利率上升，公司是否会面临竞争压力缓解，以及增长资本分配策略如何变化 - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] - 增值改造仍将是优先事项和重点，STAR合并增加了1.2万个增值单元管道，可满足未来四到五年的改造需求 [73][74] - 公司将继续推进合资开发计划，会谨慎管理风险，同时寻找更多机会 [75] 问题5: 租金增长强劲，租金收入比趋势如何，租户承受进一步涨价的能力如何，以及装修成本趋势和对预期投资回报率的影响 - 公司租户租金收入比为19%，租户有能力应对通胀环境，公司也有较大租金上涨空间 [79] - 疫情初期供应链问题带来成本压力，公司通过多元化供应商和供应链缓解；虽然装修成本略有增加，但通过提高效率和推动租金上涨，投资回报率仍在提高 [81] 问题6: 如何为开发项目资金缺口、增值改造和优先购买权提供资金，以及对股息和目标派息率的影响，未来大型交易的考虑因素 - 开发项目资金为多年支出，公司预计用运营现金流提供资金，目前运营现金流充足，无需增加杠杆 [86][87] - 董事会将综合考虑派息率、同行情况和留存收益等因素，未来再决定股息政策 [88] - 公司将坚持资本循环和内部机会，同时寻找有意义且增值的收购机会，如STAR交易那样合适的机会出现时会积极把握 [89][90] 问题7: 公司2022年FFO增长指引为行业最高，STAR合并的增值效应与独立IRT增长的关系，当前主租赁情况、市场租金增长预期及有效租赁增长情况，纳什维尔合资项目收购可能性、定价和收益率情况 - 粗略计算，独立IRT业务核心FFO每股增长约10%，但实际受多种因素影响 [93] - 目前整个投资组合的租金损失率在10% - 20%之间，平均约15%；预计全年平均入住率95.7%，租金上涨约10%，上半年与第一季度情况一致，下半年考虑到2021年下半年租金增长情况会更谨慎 [95] - 纳什维尔首个96单元项目已完成，公司有意行使购买权，将按市场价格购买，实际购买价格略高于5%的资本化率 [96][97] 问题8: 可控费用增长指引为2.5% - 3.5%，实现较低端指引的驱动因素 - 实现较低端指引的驱动因素是计划推出的技术效率措施的时机和效果，可抵消通胀压力；公司规模扩大也有助于实现较低端目标 [101]

公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有并运营57处多户公寓物业，共16,109个单元，总房地产资产为20.49487亿美元，平均月租金为1,212美元，净营业收入为3732.5万美元[100][102][103] - 截至2021年9月30日，公司同店投资组合包括47处多户公寓物业，共12,838个单元[103] 公司合并相关情况 - 2021年7月26日，公司与Steadfast Apartment REIT, Inc.及其运营合伙企业达成合并协议，预计2021年12月完成合并，STAR普通股将按0.905的兑换比例转换为IRT普通股[105][106][107] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月内，公司因合并产生约530万美元的交易成本[108] - 截至2021年9月30日的九个月，与STAR的拟议合并产生约520万美元的合并相关交易成本[133] 公司物业买卖及投资情况 - 2021年5 - 7月，公司分别以6650万美元和7340万美元购买夏洛特和麦金尼的物业，以4010万美元出售圣路易斯的物业并获得1150万美元收益[110] - 截至2021年9月30日，公司有6处物业待售，预计2021年第四季度或2022年第一季度完成交易[111] - 2021年6月和9月，公司分别对里士满和纳什维尔的合资项目进行初始投资，预计分别投入1640万美元和1440万美元[112][113] 公司物业增值改造情况 - 截至2021年9月30日，公司确定7851个单元进行增值改造，已改造4419个单元，平均每单元成本12,783美元，总改造成本回报率为17.6% [114] 公司股票发行情况 - 2021年7月，公司与承销商达成协议，发行1610万股普通股，若实物结算，将获得2.722亿美元额外收益，预计2022年7月30日前完成结算[115][116] 公司财务指标季度变化情况 - 2021年第三季度，公司合并租赁及其他物业收入从5400万美元增至6060万美元，增长12.2%[117][118] - 2021年第三季度，公司物业运营费用从2210万美元增至2320万美元，增长4.7%[117][119] - 2021年第三季度，公司净收入从109.2万美元增至1156.4万美元，增长959.0%[117] - 2021年第三季度，公司物业数量从58处减至57处，减少1.7%；单位数量从15805个增至16109个，增长1.9%[117] - 2021年第三季度，公司平均有效月租金从1118美元增至1212美元，增长8.4%[117] 公司财务指标前三季度变化情况 - 2021年前三季度，公司合并租赁及其他物业收入从1.57244亿美元增至1.72689亿美元，增长9.8%[126] - 2021年前三季度，公司物业运营费用从6284万美元增至6630万美元，增长5.5%[126] - 2021年前三季度，公司净收入从151.7万美元增至1606.4万美元，增长958.9%[126] - 2021年前三季度，公司物业数量从58处减至57处，减少1.7%；单位数量从15805个增至16109个，增长1.9%[126] - 2021年前三季度，公司平均有效月租金从1107美元增至1175美元，增长6.1%[126] 公司九个月财务指标变化情况 - 截至2021年9月30日的九个月，租赁及其他物业收入从1.572亿美元增至1.727亿美元，增加了1550万美元，主要因同店收入增加1030万美元（平均有效月租金增长4.6%和平均入住率提高270个基点）和非同店收入增加520万美元[127] - 截至2021年9月30日的九个月，物业运营费用从6280万美元增至6630万美元，增加了350万美元，主要因同店费用增加230万美元和非同店费用增加120万美元[128] - 截至2021年和2020年9月30日的九个月，物业管理费用均为630万美元[129] - 截至2021年9月30日的九个月，一般及行政费用从1190万美元增至1420万美元，增加了230万美元，主要因薪酬费用增加200万美元[130] - 截至2021年9月30日的九个月，折旧和摊销费用从4530万美元增至5070万美元，增加了540万美元，主要因增值物业折旧费用增加290万美元和2020年9月30日后收购物业折旧费用240万美元[131] - 截至2021年9月30日的九个月，利息费用从2760万美元降至2560万美元，减少了200万美元，主要因利率降低[132] 公司资金运营指标情况 - 截至2021年9月30日的三个月，资金运营（FFO）为1703.9万美元，核心资金运营（CFFO）为2273.1万美元；截至2020年9月30日的三个月，FFO为1808.7万美元，CFFO为1816.4万美元[138] - 截至2021年9月30日的九个月，FFO为5469.4万美元，CFFO为6090.5万美元；截至2020年9月30日的九个月，FFO为4839.3万美元，CFFO为4915.9万美元[139] 公司净运营收入定义情况 - 公司将净运营收入（NOI）定义为总物业收入减去总物业运营费用，不包括利息费用、折旧和摊销、物业管理费用和一般及行政费用，用于评估同店和非同店业绩[141] 公司与2020年同期对比财务指标情况 - 2021年三季度租赁及其他物业收入4894.2万美元，较2020年的4473.4万美元增长9.4%；2021年前三季度为1.41767亿美元，较2020年的1.31482亿美元增长7.8%[143] - 2021年三季度净营业收入3045万美元，较2020年的2654.7万美元增长14.7%；2021年前三季度为8743.8万美元，较2020年的7944万美元增长10.1%[143] - 2021年三季度平均入住率96.0%，较2020年的93.8%增长2.2%；2021年前三季度为95.6%，较2020年的92.9%增长2.7%[143] - 2021年三季度每单位平均有效月租金1227美元，较2020年的1143美元增长7.3%；2021年前三季度为1190美元，较2020年的1138美元增长4.6%[143] 公司现金流及资金来源情况 - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1490万美元和1710万美元[146] - 2021年前三季度经营活动现金流为7372.5万美元，2020年为6056.6万美元[146] - 2021年前三季度投资活动现金流为 - 1.45437亿美元，2020年为 - 7843.3万美元[146] - 2021年前三季度融资活动现金流为7295.5万美元，2020年为2054.3万美元[146] - 2021年前三季度公司主要因发行2亿美元无担保定期贷款、从无担保信贷安排提取1.875亿美元等产生融资现金流入[148] 公司其他情况 - 2020年年度报告中合同承诺自提交后无重大变化，2021年前三季度无重大影响的表外安排、关键会计政策和市场风险无重大变化[149][150][151][152]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为1150万美元，较2020年第三季度的110万美元有所增加 [28] - 第三季度核心FFO为2270万美元，较2020年第三季度的1820万美元增长25%；核心FFO每股为0.21美元，较去年同期的0.19美元增长10.5% [28] - 截至9月30日，流动性状况为2.21亿美元，包括约870万美元的无限制现金和2.12亿美元的无担保信贷额度 [33] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于10月22日支付，派息率为63% [34] - 2021年EPS指引修订为每股摊薄0.18 - 0.23美元，核心FFO指引修订为每股0.80 - 0.82美元 [35] - 预计2021年同店社区NOI在中点增长10.25%，同店收入在中点增长7.5% [36] - 预计2021年总同店房地产运营费用在中点增长2.75% [37] - 2021年预计处置量在1.7 - 1.8亿美元之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店平均入住率增至96%，同比增加220个基点；10月总投资组合平均入住率为96.2%，同比提高130个基点 [12][20] - 第三季度平均有效月租金每单位增长7.3%；第三季度同店新租约租金增长19.8%，续租租金增长5%，综合租约租金增长10.5% [12][21] - 第四季度至今，新租约租金增长24.1%，续租租金增长9.4%，同店综合租约租金增长14.2% [21] - 第三季度租金收取率超过98%，已收取第二季度租金的99.4%；10月已收取近96%的租金 [12][13] 增值业务 - 第三季度完成330个单位的翻新，自增值计划开始已完成4419个单位，平均成本为每单位12783美元，平均每月租金溢价为188美元，未杠杆化ROI约为18% [14] - 目前在20处房产进行翻新，2022年将开始翻新1295个单位 [22] - 已指定7个社区完成翻新，预计年底前共完成1000个单位的翻新 [23] 合资业务 - 第三季度与合作伙伴在纳什维尔达成合资协议，开发三个共504个单位的社区，投资1440万美元，有权在社区建成后购买 [25] 处置业务 - 本季度完成圣路易斯King's Landing物业的出售，实现处置收益1150万美元 [26] - 计划出售9项资产，6项来自IRT，3项来自STAR，预计价值在3.75 - 3.85亿美元之间，收益将用于合并后公司的去杠杆化 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行增值计划，合并后将有20000个增值单位的管道，2022年预计翻新2000个单位，此后每年增至4000个单位 [14][24] - 评估市场，重新评估长期投资吸引力，开展多户住宅开发的合资关系 [15] - 与STAR的合并预计在12月中旬完成，预计实现每年2800万美元的协同效应，对核心FFO每股立即增值约11% [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求趋势良好，公司业务持续增长，10月业绩强劲，预计第四季度租金继续增长 [11][13] - 评估通胀、劳动力短缺和供应链中断对业务的影响，预计工资上涨，但投资物业科技和自动化可缓解成本压力 [41][42] - 预计增值翻新计划的材料成本增加，但升级后单位的租金溢价需求将保持强劲，ROI仍在15% - 20%之间 [43] - 市场数据显示2022年租金将继续两位数增长，公司计划管理租金增长和入住率以实现最高收入 [44] 其他重要信息 - 电话会议进行网络直播，可在公司网站观看回放 [6] - 电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [7] - 参与者可能讨论非GAAP财务指标，相关信息可在公司网站获取 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何消除与STAR合并过程中的潜在问题 - 公司与STAR运营系统和文化相似，整合进展顺利；公司刚完成操作系统从Yardi到Entrata的转换，有经验将STAR物业迁移到Entrata；保留STAR现场人员，多数区域和运营人员也将加入；每周举行全员整合会议，成立委员会监督流程 [52][53][55] 问题2: 如何确保增值平台有足够材料执行计划 - 公司不进行实际的新建项目，未遇到木材和石膏板问题，但有电器和台面等问题；公司两年前建立采购供应链团队，努力缓解短缺问题，预计未来材料价格上涨，团队将利用平台规模获取最佳价格 [58] 问题3: 强劲需求的驱动因素是什么 - 市场供需失衡，公司所在市场基本面超过全国平均水平，加上COVID影响，多数市场需求是供应的两倍；公司市场人口增长和就业创造高于其他地区，住房短缺，且居民租金支出占收入比例低，工资上涨为提高租金提供动力 [59][60] 问题4: 全年指导中隐含的混合租赁利率与年初至今的情况对比 - 指导中的收入增长中点为7.5%；第四季度租金增长约24%，续租增长9%，混合租赁增长14%；年初至今混合租金增长约9% [64] 问题5: 对STAR投资组合的预期资本支出、ROI和潜在延迟维护问题的更新 - 尽职调查显示STAR无延迟维护问题，其经常性资本支出与公司大致相同，每年每门约550美元；STAR投资组合有大量增值潜力，预计能实现与公司大致相同的ROI [65] 问题6: 董事会对股息的最新想法 - 公司希望完成合并和整合后再考虑股息问题，目前派息率已大幅下降 [66] 问题7: 多久能将STAR资产加入重建计划并开始工作 - 公司将从已进入的市场开始，预计明年增加少量资产到翻新平台，2023年全面开展STAR投资组合的工作 [70] 问题8: 剔除六处房产对同店指导的影响 - 第三季度47处同店增长为14.7%，若包含六处处置房产，同店增长为14.2%，较为一致；从处置角度看，对全年收益影响很小，且不影响全年指导 [71][72] 问题9: 如何处理STAR非交易型REIT股东潜在的销售回流问题 - 公司不打算进行回购；预计合并后前六个月约20% - 25%的零售股东将退出，但指数买入应能抵消；股东出售股份可能面临税务问题，且有永久流动性，不会立即全部出售 [74][75] 问题10: STAR股东换股后的股息情况 - 考虑到0.905的换股比率，股息略有下降，但幅度非常小 [77][79] 问题11: 是否会设立回购计划 - 目前没有回购计划，但公司一直在与董事会讨论并将继续考虑 [81] 问题12: STAR投资组合第三季度表现与公司现有投资组合的对比及与初始承保的比较 - STAR表现与公司非常一致，租赁增长相似，入住率略高为96.5%，说明物业位置相近，业务实践和文化相似，运营结果相似 [87] 问题13: 在去杠杆和股价处于历史高位的情况下，对加速去杠杆的最新想法 - 合并中确定出售的9项资产初始估值为3.4亿美元，现在预计收益可达3.8 - 3.9亿美元；加上两家公司的强劲增长，预计明年年中至下半年达到净债务与EBITDA的目标，比原计划提前18个月，去杠杆将通过有机盈利增长继续进行 [89] 问题14: 合并是否有额外协同效应 - 公司仍有信心实现2800万美元的协同效应，并将继续寻求更多协同效应，完成合并后将提供全面更新 [93] 问题15: 处置资产的资本回报率范围 - 资本回报率范围较窄，均在3% - 4%之间 [94] 问题16: 处置资产是否属于增值管道 - 其中三项资产属于增值管道，但基本已完成增值工作 [95][96]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入为340万美元，较2020年二季度的80万美元增长 [22] - 二季度核心FFO增至2020万美元，较2020年二季度的1640万美元增长22.7%；二季度核心FFO每股为0.20美元，较去年二季度的0.17美元增长17.6% [22] - 二季度同店NOI增长9.6%，由8.5%的收入增长驱动；同店非增值社区NOI增长4.6% [23] - 截至目前，已收取二季度账单的98.4%；维持110万美元的坏账准备金，净应收账款余额为40万美元；二季度坏账费用为1% [24] - 二季度同店运营费用增长6.8%，主要由维修和维护费用增加驱动；房地产税增长相对较低，二季度为80个基点，年初至今为3.9% [25][26] - 截至6月30日，流动性状况为2.381亿美元，包括约80万美元的无限制现金和2.3亿美元的无担保信贷额度 [27] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于7月23日支付，派息率为67% [28] - 2021年修订后的EPS指引为每股摊薄0.09 - 0.11美元；核心FFO指引为每股0.76 - 0.78美元，高于之前的0.72 - 0.75美元 [29] - 预计2021年同店社区NOI增长7%（中点），高于之前指引的4.125%（中点） [29] - 预计2021年总同店运营费用增长3.5%（中点），低于之前指引的4.875% [30] - 预计2021年总非可控运营费用增长4.5%（中点），低于之前指引的7.5%（中点） [31] - 预计2021年处置规模为4000 - 1亿美元，收购规模为1 - 2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店入住率从去年的93.1%增长300个基点至96.1%；7月总投资组合平均入住率为96.1%，同比增长230个基点 [11][14] - 二季度同店投资组合新租约租金增长11.4%，续约租金增长3.7%，综合租约租金增长7.3%；三季度至今，新租约租金增长17.5%，续约租金增长4.6%，综合租约租金增长6.7% [14][15] - 二季度居民留存率为54.8%，与2021年二季度持平；7月留存率提高至64.1%，高于去年的59.1% [15] - 二季度完成228个单元的翻新；截至二季度末，自2018年1月增值计划启动以来，已完成4089个单元的翻新，内部翻新成本加权平均投资回报率为19.3% [16] - 目前正在21个社区进行翻新，6个社区的翻新计划接近完成；预计未来可对约5000个额外单元进行再开发，经济回报率与当前15% - 20%的投资回报率一致 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏洛特和达拉斯市场居民需求强劲，新收购的两个社区已达到95%的入住率，远超预期租赁进度 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 拟与Steadfast Apartment REIT进行全股票合并交易，Steadfast股东将获得0.905股IRT股票；预计四季度完成，需获得股东批准 [34][35] - 合并后公司预计股权市值约40亿美元，总企业价值约70亿美元，将立即增加核心FFO每股约11% [8][35] - 合并将整合两个优质投资组合，增加在亚特兰大、达拉斯等核心市场的敞口，进入丹佛、纳什维尔等新市场；增加B级社区投资组合广度，拥有约2万个可用于未来再开发的单元 [37][38] - 预计实现约2800万美元的年度协同效应，包括2000万美元的一般、行政和物业管理节省以及800万美元的运营协同效应 [39] - 合并后将整合最佳实践，创建更强大、更具竞争力的运营平台，预计在合并完成后的12个月内实现全面整合 [40] - 合并初期杠杆将增加，但预计通过股权发行收益和非核心资产出售（约3.4亿美元）快速去杠杆，预计2023年实现7.5倍净债务与EBITDA的中期目标 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，受益于非门户市场的资产组合，特别是阳光地带市场的人口和就业增长趋势 [9] - 基于二季度业绩和对剩余时间投资组合表现的乐观预期，上调2021年盈利指引，未考虑与Steadfast的合并影响 [10][28] - 认为与Steadfast的合并是自然的组合，将加强在多户住宅领域的地位，特别是在阳光地带市场，具有显著的短期利益和长期战略机会 [33][36] 其他重要信息 - 6月8日在弗吉尼亚州里士满完成一个402单元社区的合资项目，预计18个月完成，IRT投资1600万美元并有权在完成后购买该社区 [19] - 预计本周出售位于圣路易斯的唯一混合用途物业Kings Landing，预计处置收益为1150万美元，经济资本化率为4.5% [20] 问答环节所有提问和回答 本次财报电话会议无问答环节 [2]

公司物业资产现状 - 截至2021年6月30日，公司拥有并运营58处多户公寓物业，共16,261个单元，总房地产资产为20.69716亿美元，平均有效月租金为1171美元，净营业收入为3.5068亿美元，整体入住率为95.6%[96][98][99] - 截至2021年6月30日，公司同店组合包括53处多户公寓物业，共14843个单元[99] 公司业务合并情况 - 2021年7月26日，公司与Steadfast Apartment REIT, Inc.及其运营合伙企业达成合并协议，预计在2021年第四季度完成，STAR股东将获得约9980万股IRT普通股，STAR OP有限合伙人将获得约640万个IROP普通单位，交换比率为0.905[100][102][103][104] 公司物业买卖与投资情况 - 2021年5月，公司以6650万美元购买夏洛特一处272单元物业；6月，以7340万美元购买麦金尼一处322单元物业；截至6月30日，有一处物业待售，预计2021年第三季度完成出售[105] - 2021年6月，公司对里士满一个402单元社区的合资企业进行初始投资1020万美元，预计总投资1640万美元，项目预计2023年上半年完成[106] 公司物业增值改造情况 - 截至2021年6月30日，公司确定23处物业的7076个单元进行增值改造，已改造4089个单元，平均每单元成本12789美元，总改造成本回报率为17.1%，内部改造成本回报率约19.3%，预计2021 - 2022年完成剩余项目[107] 公司信贷与融资情况 - 2021年5月18日，公司签订第二份修订和重述信贷协议，获得5.5亿美元无担保信贷安排，包括3.5亿美元循环信贷额度和2亿美元新高级定期贷款，可增至6亿美元，新定期贷款期限至2026年5月18日，发生前期成本120万美元[109] - 2020年11月13日，公司达成股权分销协议，可出售最高1.5亿美元普通股，2020年第四季度和2021年上半年，通过ATM计划远期出售290万股，2021年6月29日结算，获得4170万美元收益[110] 公司投资与业务目标 - 公司投资策略聚焦在非门户城市关键子市场扩大规模、提升现有物业现金流、收购优质或有潜力物业[98] - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值[98] 2021年Q2业务数据对比2020年Q2变化 - 2021年Q2同店物业数量为53个，非同店物业数量为5个，合计58个，与2020年Q2相比均无变化[111] - 2021年Q2单位数量合计16,261个，较2020年Q2增加456个，增幅2.9%，其中非同店物业单位数量增幅达47.4%[111] - 2021年Q2平均入住率合计95.9%，较2020年Q2提升3.0%[111] - 2021年Q2每单位平均有效月租金合计1,171美元，较2020年Q2增加63美元，增幅5.7%，其中非同店物业增幅达21.2%[111] - 2021年Q2租金及其他物业收入合计5728.6万美元，较2020年Q2增加519.9万美元，增幅10.0%[111] - 2021年Q2物业运营费用合计2229.8万美元，较2020年Q2增加132.4万美元，增幅6.3%[111] - 2021年Q2净收入为340.7万美元，较2020年Q2增加260.8万美元，增幅326.4%[111] 2021年上半年业务数据对比2020年上半年变化 - 2021年上半年租金及其他物业收入合计1.12097亿美元，较2020年上半年增加885.4万美元，增幅8.6%[118] - 2021年上半年物业运营费用合计4313.6万美元，较2020年上半年增加242.5万美元，增幅6.0%[118] - 2021年上半年净收入为450万美元，较2020年上半年增加407.5万美元，增幅958.8%[118] 2021年上半年各项费用变化 - 2021年上半年物业运营费用从4070万美元增至4310万美元，增加240万美元[122] - 2021年上半年物业管理费用从420万美元降至410万美元，减少10万美元[123] - 2021年上半年一般及行政费用从900万美元增至1020万美元，增加120万美元[124] - 2021年上半年折旧和摊销费用从3010万美元增至3330万美元，增加320万美元[125] - 2021年上半年利息费用从1870万美元降至1690万美元，减少180万美元[126] 2021年资金运营相关数据 - 2021年第二季度，资金运营（FFO）为2009万美元，核心资金运营（CFFO）为2017万美元；2021年上半年，FFO为3765.5万美元，CFFO为3817.4万美元[132] 2021年同店业务数据及同比变化 - 2021年第二季度，同店净营业收入为3204.3万美元，2021年上半年为6352.4万美元，同比分别增长9.6%和7.5%[135] - 2021年第二季度，同店租金及其他物业收入为5281.9万美元，2021年上半年为10399.1万美元，同比分别增长8.5%和7.1%[135] - 2021年第二季度，同店总物业运营费用为2077.6万美元，2021年上半年为4046.7万美元，同比分别增长6.8%和6.5%[135] 公司现金流及流动性情况 - 公司认为现有现金余额、融资安排和运营现金流足以满足未来十二个月及可预见未来现有投资组合的流动性需求[136] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1400万美元和1820万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司经营活动现金流分别为4325.2万美元和3433.9万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司投资活动现金流分别为-16668万美元和-6768.8万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司融资活动现金流分别为12382万美元和3707.7万美元[138] - 2021年和2020年上半年，公司现金及现金等价物和受限现金净变化分别为392000美元和372.8万美元[138] - 2021年上半年，公司融资活动现金流入主要源于发行2亿美元无担保定期贷款、提取1.695亿美元无担保信贷安排和4160万美元远期销售协议结算[140] - 2020年上半年，公司融资活动现金流入主要源于提取6550万美元无担保信贷安排和5000万美元远期销售协议结算[140] 公司REIT相关情况 - 公司需将至少90%的REIT应纳税所得额进行分配以维持REIT资格[141] 公司现金及资产负债表外安排情况 - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为760万美元[141] - 2021年上半年无对公司利益有重大影响的资产负债表外安排[142]

物业持有与运营情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有并运营56处多户公寓物业，共15,667个单元[82][85] - 公司同一门店组合包含54处多户公寓物业，共14995个单元[86] 物业运营财务指标 - 2021年第一季度，公司物业组合净营业收入为3403万美元，加权平均入住率为95.5%，平均有效月租金为1142美元[86] - 2021年第一季度公司合并投资组合的租金及其他物业收入增至5480万美元，较2020年同期增加360万美元，增幅7.1%[92][93] - 2021年第一季度公司物业运营费用增至2080万美元，较2020年同期增加110万美元，增幅5.6%[92][94] - 2021年第一季度公司物业管理费用降至190万美元，较2020年同期减少30万美元，降幅9.9%[92][95] - 2021年第一季度公司一般及行政费用增至590万美元，较2020年同期增加50万美元，增幅10.5%[92][96] - 2021年第一季度公司折旧及摊销费用增至1660万美元，较2020年同期增加180万美元，增幅11.6%[92][97] - 2021年第一季度公司因暴风雪产生40万美元的伤亡损失，而2020年同期无此项损失[92][98] - 2021年第一季度公司利息费用降至840万美元，较2020年同期减少110万美元，降幅11.7%[92][98] - 2021年第一季度公司净收入为109.3万美元，较2020年同期增加146.7万美元，增幅392.2%[92] - 2021年第一季度公司资金运营（FFO）为1756.5万美元，较2020年同期增加321.4万美元；核心资金运营（CFFO）为1800.4万美元，较2020年同期增加342万美元[104] - 2021年第一季度租赁及其他物业收入为5187.8万美元，较2020年的4912.1万美元增长5.6%[108] - 2021年第一季度总物业运营费用为1995.5万美元，较2020年的1879.1万美元增长6.2%[108] - 2021年第一季度净营业收入为3192.3万美元，较2020年的3033万美元增长5.3%[108] - 2021年第一季度平均入住率为95.3%，较2020年的92.7%增长2.6%[108] - 2021年第一季度每单位平均有效月租金为1129美元，较2020年的1097美元增长2.9%[108] 疫情相关租金情况 - 2020 - 2021年，公司为受疫情影响的居民提供278个延期付款计划，涉及租金0.5百万美元；截至2021年3月31日，有104个有效延期付款计划，未偿还延期租金应收款为0.1百万美元[88] 物业增值改造情况 - 截至2021年3月31日，公司确定7076个单元进行增值改造，已在3861个单元产生1300万美元改造成本，回报率为16.1% [89] - 2020年因疫情暂停1864个单元的改造项目，预计2021年恢复[89] 股权出售情况 - 2020年11月13日，公司签订股权分销协议，可出售最高1.5亿美元普通股；截至2021年3月31日，共出售2900股，净收益4117.7万美元[90][91] - 2020年第四季度出售900股，每股价格13.53美元，净收益1217.7万美元，合约到期日为2021年12月13日[91] - 2021年第一季度出售2000股，每股价格14.50美元，净收益2900万美元，合约到期日为2022年3月31日[91] 现金流情况 - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为1310万美元和6210万美元[110] - 2021年第一季度经营活动现金流为2063.8万美元，2020年为1168.4万美元[110] - 2021年第一季度投资活动现金流为 -728.1万美元，2020年为 -5917万美元[110] - 2021年第一季度融资活动现金流为 -1387万美元，2020年为9522.9万美元[110] 公司业务目标与分配计划 - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值[83] - 公司定义净营业收入（NOI）为总物业收入减去总物业运营费用，用于评估同店和非同店的业绩表现[106] - 公司计划将至少90%的REIT应税收入用于分配[112]

业绩总结 - 2021年第一季度可供普通股的净收入为110万美元，相较于2020年第一季度的净亏损40万美元[6] - 2021年第一季度每股摊薄收益为0.01美元，较2020年第一季度的0.00美元有所改善[6] - 2021年第一季度总收入为55,112千美元，较2020年同期的51,350千美元增长7.4%[35] - 2021年第一季度净收入为1,093千美元，而2020年同期为亏损374千美元，实现扭亏为盈[40] - 2021年第一季度核心运营资金（CFFO）为1800万美元，较2020年第一季度的1460万美元增长[7] - 2021年第一季度调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2640万美元，较2020年第一季度的2410万美元增长[8] - 2021年第一季度利息费用为8,385千美元，较2020年同期的9,497千美元下降11.7%[37] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为17,565千美元，较2020年同期的14,351千美元增长22.5%[36] 用户数据 - 2021年第一季度同店净营业收入（NOI）为31,923千美元，较2020年同期增长5.3%[40] - 同店物业运营收入中，租金及其他物业收入增长5.6%，物业运营费用增长6.2%[11] - 2021年第一季度同店平均出租率提高260个基点，达到95.3%[11] - 2021年第一季度的净坏账为43.3万美元，占收入的0.8%[15] - 2021年同店物业收入增长预期为3.75%至5.0%[26] 未来展望 - 2021年每股收益（EPS）预期在0.5至0.8美元之间，现金流从经营活动（CFFO）每股预期在0.72至0.75美元之间[24] - 公司预计2021年一般和行政费用在1650万至1800万美元之间，物业管理费用在825万至875万美元之间[26] - 2021年资本支出预期为700万至800万美元，增值及非经常性支出预期为2850万至3250万美元[26] 新产品和新技术研发 - 从2018年1月开始的增值项目中，已完成3861个单元的翻新，投资回报率为16.1%[19] - 公司计划在2021年6月底开始对梅多斯（Meadows）进行装修[45] 市场扩张和并购 - 公司在2020年11月13日启动了总额高达1.5亿美元的“市场销售计划”，并在2021年3月31日进行了200万股的前期销售交易，预计净收益约为2900万美元[20] - 截至2021年3月31日，公司的总债务为947,631千美元，平均加权利率为2.6%[46] 负面信息 - 2021年3月31日的调整后EBITDA为26,389万美元，较2020年12月31日的28,534万美元下降[33] - 由于COVID-19，2021年第一季度的净坏账为43.3万美元，占收入的0.8%[15] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2021年更新了CFFO的定义，包含股票补偿费用和递延融资成本的摊销[25] - 截至2021年3月31日，公司总流动性约为2.056亿美元，其中包括无条件现金、未担保信用额度的额外使用能力，以及290万股的前期销售协议预计收益4120万美元[21]

财务数据和关键指标变化 - 一季度归属于普通股股东的净利润为110万美元，而2020年一季度净亏损37.2万美元 [13] - 一季度核心FFO增至1800万美元，较2020年一季度的1460万美元增长23.5%；一季度核心FFO每股为0.18美元，较去年一季度的0.15美元/股高出12.5% [13] - 一季度同店NOI增长5.3%，由5.6%的收入增长推动；同店非增值社区NOI增长2.5% [14] - 一季度租金收款率达98.4%；截至目前，维持100万美元的坏账准备金，与季度末150万美元的未偿还应收账款总额相关，净应收账款余额为50万美元 [14] - 一季度坏账费用占收入的80个基点，与2020财年一致且优于原指引，因此将2021年全年更新指引中的坏账费用从收入的1.25%降至1% [15] - 一季度同店运营费用增长6.2%，主要因保险和房地产税增加；剔除不可控费用后，可控运营费用增长3.8% [15] - 2021年一季度G&A费用包含一次性股票补偿费用，若剔除该费用，G&A从2020年一季度到2021年一季度增长4.5% [15] - 截至3月31日，流动性头寸为2.06亿美元，包括约870万美元的无限制现金、1.557亿美元的无担保信贷额度额外额度以及4120万美元的远期销售协议结算所得款项 [16] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于4月23日支付，2021年一季度AFFO为0.17美元时，派息率为71% [16] - 上调2021年指引，预计2021年EPS稀释后为0.05 - 0.08美元/股，核心FFO为0.72 - 0.75美元/股 [16] - 预计2021年同店社区NOI增长3.25% - 5%，此前指引为1.5% - 3.5%；预计同店收入增长3.75% - 5% [17] - 预计2021年同店总相关运营费用增长4.25% - 5.5%，可控运营费用增长3% - 4%，非可控费用（包括税收和保险）增长7% - 8% [17] - 预计2021年处置规模高达1亿美元，收购规模在1 - 2亿美元之间 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度入住率从去年的92.7%增长260个基点至95.3%；4月总投资组合平均入住率为96%，同比提高330个基点 [6][10] - 一季度平均有效月租金每单元增长2.9%；同店组合新租约租金增长6.8%，续租租金增长4.8%，综合租约租金增长5.9% [6][10] - 二季度至今，新租约租金增长9.6%，续租租金增长3.7%，同店组合综合租约租金增长4.6% [10] - 一季度完成142个单元的翻新；目前在20个社区进行翻新工作 [11] - 今年预计翻新约1300个单元，大部分在二、三季度进行 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 卡罗来纳州的物业流入纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场的人口占比约为6% - 8% [25] - 亚特兰大在过去几个季度是表现强劲的市场 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进增值计划，自2018年1月启动至一季度末，已完成3861个单元的翻新，内部装修成本加权平均投资回报率为18.5% [7] - 继续专注资本回收计划下的物业收购和剥离，并探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系 [7] - 计划通过向核心非门户市场的第三方开发商提供优先股投资，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率，并能以5% - 5.5%的有吸引力的资本化率购买新开发社区，已签署三份意向书，总投资5600万美元，预计下半年完成交易 [8] - 目前有两个社区正在进行收购，分别位于达拉斯和夏洛特，总价约1.4亿美元，综合稳定经济资本化率为4.5%，预计30天内完成交易 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年及未来实现增长潜力更乐观，因投资组合表现强劲、过去12个月取得进展，且疫苗分发加速、经济前景改善和有利的迁移趋势带来需求增长 [5] - 鉴于前景改善和强大的市场地位，公司对未来一年感到兴奋并上调2021年指引 [6] 其他重要信息 - 一季度更改核心FFO定义，使其更符合行业规范，更新了财务报表和补充资料中的历史数据 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业进展、投资规模及类型 - 公司仍希望将此类项目投资限制在1亿美元；已签署三份新建设社区的意向书，这些项目有吸引力的回报和购买选择权，旨在用有限资本建立未来收购管道 [21] - 是合资企业关系，也会有优先股投资 [22] - 这三个项目基本是用于开发的合资企业股权 [23] 问题2: 市场迁入情况 - 从数据看，过去一年迁入情况较稳定，卡罗来纳州的物业迁入人口主要来自纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场，占比约6% - 8% [25] 问题3: 收购交易与意向书关系 - 两个收购合同交易与三份意向书项目相互独立 [26] 问题4: 优先股股权开发合资企业的市场、结构及开发商出资情况 - 三个项目分别位于里士满郊外、德克萨斯州奥斯汀和田纳西州纳什维尔 [28] - 这些是公司目标市场，此前因价格等原因未进入，通过该项目可获得立足点并在未来拓展 [29] - 合资企业中开发商贡献土地，已完成分区和其他法规工作，也有数字股权投入，具体比例约为80 - 20，项目接近开工状态 [30][31] 问题5: 达拉斯和夏洛特新收购项目的资本化率及稳定情况 - 是租赁期项目，达拉斯项目有防御和进攻双重意义，夏洛特项目位置优越且未来竞争小 [32] - 是第二年稳定税收调整后的资本化率 [33] - 初始资本化率约为4%，达到约70%入住率需4 - 6个月实现稳定 [34] 问题6: 高入住率对租金推动及不同市场租金情况 - 因增值计划，新租约价格更好；续租需求良好，续租率自去年三季度以来持续上升，公司会在保持入住率95% - 96%的范围内推动租金增长 [36] - 亚特兰大是过去几个季度表现强劲的市场 [38] 问题7: 通过扩大股权基础去杠杆的意愿 - 公司会持续关注，但目前无通过增发股权去杠杆的计划；预计通过有机增长，年底杠杆率将降至7倍左右 [39] 问题8: 提前大幅上调指引的原因 - 最初调整指引时疫苗尚未分发，经济情况存在诸多未知；目前认为新指引合理且偏保守，仍存在一些未知因素，如驱逐禁令可能延长及部分租户利用禁令推迟支付租金 [41] 问题9: 新租约加速增长和续租放缓的解读 - 公司认为在疫情结束前，高入住率是保护投资组合和实现业绩的最佳方式；会根据租赁到期情况调整续租率以维持入住率；新租约受益于增值计划，可获得18% - 20%的溢价 [42] 问题10: 合资企业未杠杆内部收益率的构成及收益支付方式 - 暂无未杠杆内部收益率构成的具体数据，会后续提供 [44] - 预计以现金支付收益，具体细节后续提供 [45] 问题11: 资本来源的优先级 - 公司优先将留存收入用于增值项目，其次考虑处置资产，股权融资优先级较低 [48] 问题12: 拟处置资产的资本化率及资本回收价差 - 市场上一些增值交易的资本化率低于4%，公司认为目前市场平均资本化率约为4% [49] 问题13: 新建设收购项目的价值驱动因素和竞争优势 - 达拉斯项目可利用当地现有社区资源，夏洛特项目位置优越且与现有社区距离近；公司通过直接关系获得略低于市场的价格，承担最低租赁风险 [50] 问题14: 投资组合内增值项目的机会 - 公司在印第安纳波利斯和俄克拉荷马城等市场尚未开展增值项目，仍有机会；公司有优秀的平台，翻新成本低，但市场上合适项目难找 [53] 问题15: 再开发和维护资本支出的价格压力及对投资回报率的影响 - 翻新项目未受到木材成本影响，电器价格压力不大，主要挑战是寻找优质劳动力 [54] - 公司运营高效，成本有所下降，预计未来几个季度翻新成本回报率将提高 [55] 问题16: 公司股票估值 - 从市场资本化率看，公司股价被低估；公司有引人注目的故事和增长机会，运营平台强大且可扩展，理论上股价应更高 [58][59] 问题17: 合资企业的管理费及运营计划 - 公司在每个交易中有购买权，计划在项目完成后购买并进行管理，交易完成前无管理费 [60]