财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司净亏损4050万美元,而2022年同期净利润为3360万美元 [31][32] - 2023年全年,公司净亏损1720万美元,而2022年全年净利润为11720万美元 [31][32] - 2023年第四季度,核心FFO每股增加至0.3美元,而2022年同期为0.29美元 [33] - 2023年全年,核心FFO每股增加至1.15美元,同比增长6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司同店NOI增长3.3%,主要由于租金收入增长3.7% [33] - 2023年第四季度,平均月租金增长2.4%至1551美元,平均出租率增加70个基点至94.5% [33] - 2023年全年,公司同店收入和NOI均增长5.7%,平均月租金增长6.4%至1537美元 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在中西部地区的物业占比为20%,为公司提供了对抗日光地区新增供给的独特对冲 [19] - 2023年,日光地区如纳什维尔、奥兰多、达拉斯和亚特兰大的新增供给较高,而中西部市场如哥伦布、印第安纳波利斯和路易斯维尔的供给和吸纳相对平衡 [18][19] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在执行资产优化和去杠杆策略,计划出售10处物业,预计将减少净债务/调整后EBITDA比率约0.8倍 [15][16][40] - 公司将继续进行价值增值改造,2023年完成2455套改造,平均投资回报率为16.1% [20][21] - 公司预计2024年市场租金增长0%-1%,新增供给仍将是一大挑战 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对自身的业务模式和战略充满信心,相信能在所有市场周期中取得增长 [22] - 公司预计2024年将实现增长,主要来自于出租率提升和租金增长 [22] - 公司认为,其资产所在的市场具有强劲的就业增长和人口迁移,前景乐观 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 如何得出2024年95.2%的平均出租率预测,在某些市场供给压力较大的情况下 [50][51][52] **Mike Daley 回答** 公司将通过更强的续租策略和保持率来维持高出租率,同时也在积极拓展新租赁 [51][52] 问题2 **Brad Heffern 提问** 公司是否会有进一步的资产优化和去杠杆计划 [57][58] **Scott Schaeffer 回答** 公司会继续评估资产组合,未来可能会有更多的资本回收和再投资或进一步去杠杆的计划 [57][58] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 公司如何看待未来续租增长对于达成55%保持率和提升出租率的影响 [63][64][65][66][67] **Janice Richards 和 Jim Sebra 回答** 公司预计2024年续租增长率为1.8%,可以支持55%的保持率目标 [65][66][67]

公司物业资产情况 - [截至2023年9月30日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，共35,427套单元，分布于多个州，还拥有科罗拉多州两个房地产开发项目，建成后将有621套单元，以及四个非合并合资企业权益，涉及1,463套单元（建成后）][121][122] - [截至2023年9月30日，公司拥有并合并120处多户公寓物业，其中115处为同店组合][139] - [2023年8月1日起，公司开始合并Virtuoso合资企业的资产、负债和经营成果，该企业位于阿拉巴马州亨茨维尔，有178套单元（未经审计）][131] - [作为与Steadfast Apartment REIT, Inc.合并的一部分，公司收购科罗拉多州丹佛两块土地用于开发多户住宅，建成后将有621套单元，截至2023年9月30日和2022年12月31日，房地产开发投资分别为8354.7万美元和1.05518亿美元][133] 公司物业运营业绩 - [2023年第三季度，公司物业总净营业收入为1.04943亿美元，加权平均入住率为94.4%，平均有效月租金为1,556美元][125] - [与2022年同期相比，2023年第三季度同店组合物业数量不变，非同店组合减少2处，降幅28.6%；单元数量同店不变，非同店减少749个，降幅37.8%][140] - [2023年第三季度，公司合并投资组合的租金和其他物业收入增至1.684亿美元，较2022年同期增加810万美元，主要因同店租金和其他物业收入增加820万美元，平均有效月租金增长4.4%，平均入住率增长0.4%][140][141] - [2023年第三季度，物业运营费用增至6330万美元，较2022年同期增加330万美元，主要因同店物业运营费用增加360万美元，受通胀压力影响][140][142] - [2023年第三季度，物业管理费用增至720万美元，较2022年同期增加150万美元，主要因人员成本和股票薪酬增加][140][143] - [2023年第三季度，一般及行政费用降至370万美元，较2022年同期减少200万美元，主要因2023年高管离职导致人员成本降低][140][144] - [2023年第三季度，折旧和摊销费用增至5550万美元，较2022年同期增加580万美元，主要因物业购置和折旧时间不同][140][145] - [2023年第三季度，公司对一处物业记录了1130万美元的减值费用][140][148] - [2023年前九个月，公司综合投资组合的租金及其他物业收入增至4.931亿美元，较2022年同期增加2820万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加2830万美元，平均有效月租金增长7.7%，但平均入住率下降1.2%部分抵消了增长][150][151] - [2023年前九个月，物业运营费用增至1.846亿美元，较2022年同期增加980万美元，主要因同店物业运营费用增加1040万美元，受通胀压力影响，保险费、合同服务、维修保养、广告和公用事业费用增加][150][152] - [2023年前九个月，物业管理费用增至2040万美元，较2022年同期增加300万美元，主要因人员成本和股票薪酬增加，以及社区呼叫中心的推出成本增加][150][153] - [2023年前九个月，一般及行政费用降至1770万美元，较2022年同期减少280万美元，主要因2023年高管离职导致人员成本降低，包括奖金和股票奖励的没收][150][154] - [2023年前九个月，折旧和摊销费用降至1.631亿美元，较2022年同期减少3760万美元，主要因STAR合并中收购的无形资产在2023年前九个月已完全摊销，无形资产摊销费用降低][150][155] - [2023年前九个月，公司因三处物业火灾产生90万美元的伤亡损失，而2022年同期因保险理赔收入超过损失账面价值，确认了720万美元的净伤亡收益][150][156] - [2023年前九个月，利息费用增至6640万美元，较2022年同期增加280万美元，主要因利率上升影响了公司的浮动利率贷款][150][157] - [2023年前九个月，出售一处多户住宅物业获得100万美元收益，但因伊利诺伊州芝加哥一处物业账面价值超过预期售价减去交易成本，记录了1130万美元的减值费用；2022年同期出售四处多户住宅物业获得9470万美元收益][150][158] - [2023年前三季度净收入为2384.7万美元，较2022年的8613.5万美元下降72.3%，第三季度净收入为398.6万美元，较2022年的1665.3万美元下降76.1%][164][169] - [2023年前三季度FFO为19848.5万美元，较2022年的19291.5万美元增长2.9%，第三季度FFO为7095.7万美元，较2022年的6738.8万美元增长5.3%][164] - [2023年前三季度CFFO为19517.8万美元，较2022年的18063.3万美元增长8.1%，第三季度CFFO为6900.3万美元，较2022年的6433.2万美元增长7.3%][164] - [2023年前三季度同店组合NOI为29721.8万美元，较2022年的27933.7万美元增长6.4%，第三季度同店组合NOI为10101.2万美元，较2022年的9639.6万美元增长4.8%][169][171] - [2023年前三季度同店组合平均入住率为93.9%，较2022年的95.1%下降1.2%，第三季度同店组合平均入住率为94.6%，较2022年的94.2%增长0.4%][171] - [2023年前三季度同店组合每单位平均有效月租金为1536美元，较2022年的1426美元增长7.7%，第三季度同店组合每单位平均有效月租金为1549美元，较2022年的1484美元增长4.4%][171] 公司战略与资产处置 - [2023年10月26日，董事会批准投资组合优化和去杠杆战略，目标是出售多达10处位于七个市场的物业以去杠杆，部分物业出售可能导致2023年第四季度确认减值损失][127][128] - [2023年第一季度，公司出售一处多户公寓社区，总售价3730万美元，确认出售收益100万美元，所得款项用于偿还债务][129] 公司增值计划 - [公司增值计划通过针对性单元翻新提高长期增长，2023年第三季度完成709套单元翻新，2018年1月至2023年9月30日，完成增值计划中7285套单元翻新，投资回报率为17.9%（内部翻新成本回报率约19.5%）][135] 公司金融交易 - [2023年7月28日，公司签订股权分销协议，可不时发售和出售普通股，总发售价格最高达45万美元][136] - [2023年3月16日，公司签订利率互换合约，名义价值20万美元，执行利率3.39%，到期日为2030年3月17日][137] 公司现金与流动性 - [截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1720万美元][173] - [公司预计现有现金余额、融资安排和运营现金流足以满足未来十二个月及可预见未来现有投资组合的流动性需求][172] - [公司主要现金需求包括投资增值项目、偿还债务、维护物业、完成房地产开发、支付运营费用、分配REIT应税收入等][173] - [公司将通过使用现金及现金等价物、现有和未来无担保融资等方式满足流动性需求][173] - [截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4900万美元和5960万美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司经营活动产生的现金流量分别为2.02992亿美元和1.91241亿美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司投资活动使用的现金流量分别为1.42617亿美元和1.74162亿美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司融资活动使用的现金流量分别为5540.4万美元和2316.8万美元][175] - [2023年前九个月，公司投资活动现金流出主要源于1.119亿美元资本支出、2320万美元对非合并房地产实体的投资和4850万美元对在建房地产的投资，部分被3560万美元一处房产处置所得抵消][176] - [2022年前九个月，公司投资活动现金流出主要源于2.018亿美元房地产收购、5560万美元资本支出、5140万美元对非合并房地产实体的投资和4000万美元对在建房地产的投资，部分被四处房产处置所得1.556亿美元和保险理赔所得1570万美元抵消][176] - [2023年前九个月，公司融资活动现金流出主要源于支付普通股和非控股权益股息1.016亿美元，部分被无担保循环信贷额度净提款5750万美元抵消][177] - [2022年前九个月，公司融资活动现金流出主要源于信贷安排和定期贷款还款6.665亿美元以及支付普通股和非控股权益股息7640万美元，部分被无担保信贷安排和定期贷款重组所得6.875亿美元以及普通股发行所得4880万美元抵消][177] 公司其他费用与成本 - [2022年前九个月，公司产生约350万美元与STAR合并相关的整合成本，主要包括技术迁移和实施、咨询和专业费用以及员工遣散费][150][159] - [2023年前九个月，公司因某些部门重组产生约320万美元的遣散费用，影响了有限数量的员工][150][160] 公司合同与表外安排 - [自提交2022年10 - K年度报告以来，公司合同义务无重大变化][178] - [2023年前九个月，公司不存在对财务状况、财务状况变化、收入或费用、经营成果、流动性、资本支出或资本资源有重大影响的表外安排][179] 公司对非合并房地产实体投资 - [截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司对非合并房地产实体的投资分别为8759.2万美元和8022万美元，2023年前三季度未进行新投资，但继续为现有投资提供资金][132]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为390万美元,去年同期为1620万美元,下降主要是由于计提了与优化组合和去杠杆策略相关的资产减值 [34] - 第三季度核心FFO每股增长7.1%至0.30美元,去年同期为0.28美元,反映了公司本季度的租金和NOI增长 [35] - 公司同店NOI增长4.8%,主要由于租金收入增长5.4%,平均每月租金上涨4.4%至1,549美元 [36] - 同店运营费用增加6.3%,主要是保险费和合同服务费用上涨以及为提高出租率而增加的广告费用 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店平均出租率为94.6%,环比和同比均增加40个基点,较今年第一季度增加150个基点 [24] - 截至目前,公司同店出租率为94.6%,同店非增值出租率为95% [25] - 第三季度新租金增长率下降80个基点,主要是为保持出租率而提供了更多优惠 [26] - 第三季度续租租金增长率为4.8%,第四季度至今为5% [27] - 第四季度至今的整体租金增长率为2.3% [27] - 多个市场实现了两位数的NOI增长,如休斯顿、坦帕、路易斯维尔和列克星敦 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和纳什维尔等市场受到新增供给的影响,出现了出租率和租金定价压力 [15][22][23] - 预计2024年上半年新增供给压力将有所缓解 [94] - 公司核心市场的需求基本面仍然良好,未来6-12个月内新增供给压力将有所缓解 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在加速实施优化组合和去杠杆策略,计划出售10处非核心资产,所得款项用于立即偿还债务 [18][39][40] - 该策略预计将使公司的净债务/EBITDA比率下降接近1个整数,并大幅降低2024年和2025年的债务到期 [44] - 公司将继续专注于价值增值改造项目,这是公司的核心优势,将在整个周期中为公司带来持续的有机增长 [54] - 公司正在部署新的技术解决方案,以提高租户筛选的准确性和效率,并于2024年初推出新的收入验证解决方案 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司及行业正面临更加具有挑战性的环境,出现了出租率增长放缓和租金定价压力 [15][22][23] - 预计2024年上半年新增供给压力将有所缓解,公司核心市场的需求基本面仍然良好 [20][94] - 公司正采取措施优化组合和去杠杆,以应对利率持续较高的环境,并为未来做好准备 [18][39][40][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问资产出售是否以组合方式进行,以及公司对执行该策略的信心 [58][60] **Scott Schaeffer 回答** 资产出售以单独交易的方式进行,公司已经与多个买家达成协议或意向,对执行该策略充满信心 [59][61] 问题2 **John Kim 提问** 询问坏账率的情况及未来预期 [67][68] **Jim Sebra 回答** 第三季度坏账率为1.9%,预计全年将维持在2%左右,未来将随着新的身份和收入验证工具的部署而逐步下降 [68][69] 问题3 **Bradley Heffern 提问** 询问公司现在实施优化组合和去杠杆策略的原因 [77][78] **Scott Schaeffer 回答** 公司认为利率将持续较高,且不再存在资产层面的提前偿还成本,因此决定现在实施该策略 [78][79][80]

物业持有与处置情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有并运营119处多户公寓物业，共35,249个单元，还持有5个非合并合资企业的权益，建成后将有1,641个单元[107] - 2023年第一季度，公司出售一处多户公寓社区，总售价3730万美元，确认出售收益100万美元[113] - 截至2023年6月30日，公司有一处含374个单元的社区待售，预计2023年下半年完成处置[114] - 2023年第二季度末，公司物业数量为119处，较2022年同期的120处减少1处；单元数量为35249个，较2022年同期的35594个减少345个[124] - 2023年6月30日止六个月，出售一处多户住宅物业获得100万美元收益，而2022年同期出售四处多户住宅物业获得9470万美元收益[133][142] 房地产投资情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对非合并房地产实体的投资分别为99,968千美元和80,220千美元[116] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对在建房地产的投资分别为121,733千美元和105,518千美元[117] - 2023年第二季度，公司对非合并房地产实体的投资损失为120万美元，主要由公司承担的非合并房地产实体的利息、折旧和摊销费用所致[132] - 2023年6月30日止六个月，公司在非合并房地产实体投资中确认200万美元损失，主要包括在非合并实体中承担的130万美元利息和100万美元折旧及摊销[133][144] 物业翻新情况 - 2023年第二季度，公司完成625个单元的翻新，自2018年1月至2023年6月30日，完成6,576个单元翻新，投资回报率达18.5% [119] 公司计划与合同情况 - 2023年6月14日，公司更换了新的暂搁注册声明，拟实施新的ATM计划[120] - 2023年3月16日，公司签订利率互换合同，名义价值200,000千美元，执行利率3.39%，到期日为2030年3月17日[121] 物业组合整体财务数据 - 截至2023年6月30日，公司合并的119处多户公寓物业中，115处构成同店投资组合[123] - 截至2023年6月30日，公司合并物业组合的总房地产资产为6,681,153千美元，平均有效月租金为1,538美元，净营业收入为101,584千美元，平均入住率为94.6% [111] 第二季度财务指标变化 - 2023年第二季度，公司合并投资组合的租金及其他物业收入增至1.636亿美元，较2022年同期的1.546亿美元增加900万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加920万美元，平均有效月租金同比增长8.0%[125] - 2023年第二季度，公司物业运营费用增至6210万美元，较2022年同期的5900万美元增加310万美元，主要因同店物业运营费用增加340万美元[126] - 2023年第二季度，公司物业管理费用增至680万美元，较2022年同期的610万美元增加70万美元，主要因通胀压力导致薪资、员工股票补偿、IT支持服务和软件许可证费用增加[127] - 2023年第二季度，公司一般及行政费用降至590万美元，较2022年同期的700万美元减少110万美元，主要因人员费用和基于公司业绩的激励措施减少[128] - 2023年第二季度，公司折旧及摊销费用降至5400万美元，较2022年同期的7280万美元减少1880万美元，主要因STAR合并中收购的无形资产已全部摊销[129] - 2023年第二季度，公司因两处物业火灾产生70万美元的净伤亡损失，而2022年同期因保险理赔收入超过损失确认了560万美元的净伤亡收益[130] - 2023年第二季度，公司利息费用增至2220万美元，较2022年同期的2100万美元增加120万美元，主要因利率上升影响了可变利率贷款[131] - 2022年第二季度，公司产生约130万美元的STAR合并相关整合成本，主要包括技术迁移和实施、咨询和专业费用[131] 半年期财务指标变化 - 2023年6月30日止六个月，合并投资组合的租金及其他物业收入增至3.247亿美元，较2022年同期的3.046亿美元增加2010万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加2010万美元，平均有效月租金同比增长9.4%[133][135] - 2023年6月30日止六个月，物业运营费用增至1.213亿美元，较2022年同期的1.149亿美元增加650万美元，主要因同店物业运营费用增加680万美元[133][136] - 2023年6月30日止六个月，物业管理费用增至1320万美元，较2022年同期的1170万美元增加150万美元，主要因通胀压力导致薪资、员工股票补偿、IT支持服务和软件许可证费用增加[133][137] - 2023年6月30日止六个月，一般及行政费用降至1410万美元，较2022年同期的1490万美元减少80万美元，主要因绩效激励减少[133][138] - 2023年6月30日止六个月，折旧及摊销费用降至1.075亿美元，较2022年同期的1.51亿美元减少4340万美元，主要因STAR合并中收购的无形资产在2023年上半年已全部摊销[133][139] - 2023年6月30日止六个月，公司因三处物业火灾产生80万美元的伤亡损失，而2022年同期因保险理赔收入超过损失确认了700万美元的净伤亡收益[133][140] - 2023年6月30日止六个月，利息费用增至4440万美元，较2022年同期的4150万美元增加280万美元，主要因可变利率贷款受利率上升影响[133][141] - 2023年6月30日止六个月，公司因部门重组产生约320万美元的遣散费[133][145] 同店组合财务指标变化 - 2023年Q2同店组合净营业收入（NOI）为1.0153亿美元，2022年Q2为0.95667亿美元，同比增长6.1%；2023年H1为2.03409亿美元，2022年H1为1.89763亿美元，同比增长7.2%[155] - 2023年Q2同店组合NOI为0.9813亿美元，2022年Q2为0.92283亿美元，同比增长6.3%；2023年H1为1.96205亿美元，2022年H1为1.82944亿美元，同比增长7.2%[155] - 2023年Q2同店组合租金及其他物业收入为1.58124亿美元，2022年Q2为1.48927亿美元，同比增长6.2%；2023年H1为3.1294亿美元，2022年H1为2.92876亿美元，同比增长6.9%[157] - 2023年Q2同店组合总物业运营费用为0.59994亿美元，2022年Q2为0.56644亿美元，同比增长5.9%；2023年H1为1.16734亿美元，2022年H1为1.09934亿美元，同比增长6.2%[157] - 2023年Q2同店组合NOI利润率为62.1%，2022年Q2为62.0%，同比增长0.1%；2023年H1为62.7%，2022年H1为62.5%，同比增长0.2%[157] - 2023年Q2同店组合平均入住率为94.2%，2022年Q2为95.5%，同比下降1.3%；2023年H1为93.6%，2022年H1为95.4%，同比下降1.8%[157] 关键财务指标对比 - 2023年Q2净收入为1.0988亿美元，2022年Q2净亏损为0.7399亿美元；2023年H1净收入为1.9861亿美元，2022年H1净收入为6.9482亿美元[150] - 2023年Q2资金运营（FFO）为6.5264亿美元，2022年Q2为6.5414亿美元；2023年H1为12.753亿美元，2022年H1为12.5526亿美元[150] - 2023年Q2核心资金运营（CFFO）为6.3682亿美元，2022年Q2为5.8589亿美元；2023年H1为12.6176亿美元，2022年H1为11.63亿美元[150] 现金相关情况 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为1430万美元[160] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4250万美元和4240万美元[162] - 2023年和2022年上半年经营活动产生的现金流量分别为1.27194亿美元和1.11587亿美元[162] - 2023年和2022年上半年投资活动产生（使用）的现金流量分别为 - 8395.9万美元和6516.9万美元[162] - 2023年和2022年上半年融资活动使用的现金流量分别为 - 4474万美元和 - 2.00032亿美元[162] - 2023年上半年投资活动现金流出主要源于6720万美元资本支出、2170万美元对非合并房地产实体的投资和3060万美元对在建房地产的投资，部分被3560万美元一处房产处置所得抵消[163] - 2022年上半年投资活动现金流入主要源于1.556亿美元四处房产处置所得和1550万美元保险理赔所得，部分被3350万美元对非合并房地产实体的投资、2910万美元资本支出、2600万美元房地产收购和2070万美元对在建房地产的投资抵消[163] - 2023年上半年融资活动现金流出主要源于6470万美元普通股和非控股权益股息支付，部分被2750万美元无担保循环信贷额度净提款抵消[164] - 2022年上半年融资活动现金流出主要源于1.45亿美元无担保循环信贷额度净还款和4450万美元普通股和非控股权益股息支付[164] 其他情况 - 自提交2022年10 - K表格年度报告以来，公司合同承诺无重大变化[165] - 2023年上半年公司不存在对财务状况、经营成果等有重大影响的表外安排[166]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度核心FFO增长8.7%至6.37亿美元，核心FFO每股从去年的0.26美元增长7.7%至0.28美元 [102] - 2023年第二季度净收入为1070万美元，而2022年第二季度亏损720万美元 [65] - 2023年第二季度同店NOI增长6.3%，由6.2%的收入增长推动，平均月租金率增长8%至每月1531美元，同店运营费用增长5.9% [11] - 截至6月30日，流动性头寸为3.03亿美元，无限制现金约1400万美元，无担保信贷额度额外提供2.89亿美元的资金 [81] - 2023年全年总运营费用增长指导中点维持在6.1%，可控运营费用增长5.1%，房地产税和保险费用增长7.8% [13] - 2023年全年GAAP和物业管理费用范围上限下调至中点5100万美元，全年利息费用范围和中点下调至1.03亿美元 [37] - 2023年全年EPS指导范围为0.25 - 0.27美元/稀释股，核心FFO指导范围为1.14 - 1.16美元/股，中点均提高0.01美元 [104] - 同店运营指导范围收窄，收入增长和NOI增长中点分别维持在6.35%和6.5% [104] - 预计2023年经常性维护资本支出中点为2100万美元，增值和非经常性支出为8000万美元，开发资本支出为8500万美元 [105] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至7月24日，同店入住率达到94.8%，同店非增值投资组合入住率为95.3%，较第二季度平均水平提高60个基点 [6][9] - 2023年至今，潜在客户转化为租约的转化率从去年的7.9%提高110个基点至9%，第二季度新签租约的平均租金收入比为22%，租约续租有效租金增长2.8% [33] - 第二季度续租租约的租约续租租金增长为2.3%，2023年第三季度至今提高至4.5% [101] - 第二季度翻新625个单元，上半年翻新1260个单元，实现17%的无杠杆投资回报率，预计2023年交付2500 - 2700个翻新单元 [75][61] - 丹佛正在开发的物业中，Arista社区已完成44%，已完成单元的出租率为42%，预计2025年第一季度实现稳定运营，预计无杠杆成本收益率为6.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年，在达拉斯、罗利 - 达勒姆、坦帕、夏洛特和默特尔比奇等关键市场实现了两位数的NOI增长，中西部市场如印第安纳波利斯和哥伦布也持续实现强劲的NOI增长 [31] - 这些市场的平均月租金实现了两位数增长，受益于就业增长和工资上涨 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于增加在有吸引力市场的规模，同时在条件允许时从缺乏吸引力的市场回收资本 [62] - 资本配置将专注于持续减少债务和投资增值计划 [69] - 公司正在积极评估新技术以推动更好的底线增长，致力于优化成本结构和降低成本 [103] - 公司认为新供应对其影响不大，因其单元通常为B级，租金价格点不同，且社区平均房龄为12 - 15年，位置更好 [117] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年剩余时间的运营表现持乐观态度，预计将继续受益于对中端市场社区的高需求 [10] - 公司有信心实现全年运营和杠杆目标，关键市场的需求基本面仍然有利，受益于积极的人口迁移、人口结构和就业趋势 [7] - 公司认为通胀压力继续影响运营成本，但通过采购团队和技术解决方案尽可能降低成本 [80] - 公司预计到2025年底实现净债务与EBITDA比率达到中5倍的目标，以实现投资级评级 [67][113] 其他重要信息 - 过去一年，通过集中居民服务和销售绩效管理团队，每年节省约250万美元 [35] - 公司目前仅持有一项待售资产，即伊利诺伊州的一处房产，预计2023年第四季度初完成出售，预期经济资本化率为5%，出售所得主要用于偿还债务 [99] - 公司目前的租金损失率为5%，认为这将有助于支持租金增长 [84] - 公司认为目前交易的买卖价差仍然存在，利率波动也影响交易完成 [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司预计下半年租金增长加速的信心来源 - 公司目前的租金损失率为5%，有助于支持3.5%的基本租金增长；第三季度至今，租约续租增长为3.9%，10月续约租金在4% - 5%之间；入住率恢复正常水平，能够提高并维持租金 [84] 问题: 公司何时出售其他单一资产市场以及资金再分配方向 - 公司正在不断评估投资组合，但目前无法给出具体的出售时间；资金使用将根据当时的资本化率情况决定，是继续去杠杆还是再投资 [50][51] 问题: 公司对10月实现更高租金差价的信心来源 - 目前租金损失率为5%，实现4% - 5%的续约租金增长，只需达到3.5%甚至略高于3%的增长即可；公司年初至今的入住率提升，为下半年提供了有力支撑 [96] 问题: 公司是否有新的入住率目标以及何时平衡入住率和租金增长 - 公司7月继续专注于提高入住率，非增值投资组合的新租约在7月后半段呈上升趋势；4.2%的混合租约增长中，新租约部分在3%以上，10月续约租金为4% - 5% [89] 问题: 公司2024年的盈利预期 - 目前给出2024年的盈利数字还为时过早，只能进行大致估算 [85] 问题: 公司如何应对新供应 - 公司在必要时会使用有针对性的优惠措施，但新供应对其影响不大，因其单元通常为B级，租金价格点不同，且社区位置更好 [25][117] 问题: 公司新租约租金增长趋势以及如何从4.2%的下半年混合租约增长中推算新租约租金增长假设 - 7月数据显示新租约样本量较小且增值单元权重较高，非增值投资组合的新租约在7月后半段呈上升趋势；4.2%的混合租约增长中，新租约部分在3%以上，10月续约租金为4% - 5% [89] 问题: 公司今年增值翻新数量减少的原因以及2024年翻新规模的考虑 - 翻新物业的租户保留率较高，因此可进行增值翻新的单元减少；预计2024年仍将翻新约2500 - 3000个单元 [90] 问题: 随着入住率回升，增值和非增值部分的回报是否会改善 - 公司预计随着入住率稳定，回报和租金溢价将得到改善 [91] 问题: 市场上资产出售情况、卖家动机以及资本化率趋势 - 目前交易的买卖价差仍然存在，利率波动也影响交易完成；公司认为资本化率目前在5.25% - 5.5%之间趋于稳定 [97][53]

公司物业持有情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营119处多户公寓物业，共35,249个单元，还持有五个非合并合资企业的权益，建成后将有1,641个单元[103] - 截至2023年3月31日，公司合并的119处多户公寓物业中，116处构成同店组合[114] 物业出售情况 - 2023年第一季度，公司出售一处多户公寓社区，总售价3730万美元，确认出售收益100万美元，所得款项用于偿还债务[107] - 2023年第一季度出售一处多户住宅物业，净收益为100万美元；2022年同期出售四处多户住宅物业，净收益为9470万美元[123] 非合并房地产投资情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在非合并房地产的投资分别为92,882美元和80,220美元[109] - 2023年第一季度对非合并房地产实体的投资损失为80万美元，主要因公司承担非合并房地产实体确认的折旧和摊销费用中的50万美元[121] 单元翻新情况 - 2023年第一季度，公司完成635个单元的翻新，自2018年1月增值计划启动至2023年3月31日，已完成5,951个单元的翻新，投资回报率达19.1%[111] 利率互换合同情况 - 2023年3月16日，公司签订利率互换合同，名义价值200,000美元，执行利率3.39%，到期日为2030年3月17日[112] 各市场物业数据情况 - 亚特兰大市场有13处物业、5,180个单元，房地产资产10.7005亿美元，期末入住率92.8%，月租金1,637美元，净营业收入1526.7万美元[106] - 达拉斯市场有14处物业、4,007个单元，房地产资产8.5487亿美元，期末入住率94.2%，月租金1,783美元，净营业收入1240万美元[106] - 丹佛市场有9处物业、2,292个单元，房地产资产6.06372亿美元，期末入住率94.0%，月租金1,698美元，净营业收入837.9万美元[106] - 哥伦布市场有10处物业、2,510个单元，房地产资产3.68862亿美元，期末入住率95.4%，月租金1,356美元，净营业收入661.6万美元[106] 租金及其他物业收入情况 - 2023年第一季度合并投资组合的租金及其他物业收入增至1.611亿美元，较2022年同期的1.5亿美元增加1120万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加1100万美元，平均有效月租金同比增长10.8%[116] 物业运营费用情况 - 2023年第一季度物业运营费用增至5930万美元，较2022年同期的5590万美元增加340万美元，主要因同店物业运营费用增加350万美元，源于维修和保养费用增加[117] 物业管理费用情况 - 2023年第一季度物业管理费用增至640万美元，较2022年同期的560万美元增加80万美元，主要因通胀压力导致工资、员工股票补偿、IT支持服务和软件许可证费用增加[118] 一般及行政费用情况 - 2023年第一季度一般及行政费用增至820万美元，较2022年同期的790万美元增加20万美元，主要因通胀压力导致员工股票补偿和专业服务费用增加[119] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧和摊销费用降至5350万美元，较2022年同期的7820万美元减少2460万美元，主要因与Steadfast Apartment REIT, Inc.合并收购的无形资产已完全摊销[120] 利息费用情况 - 2023年第一季度利息费用增至2210万美元，较2022年同期的2050万美元增加160万美元，主要因利率上升影响可变利率贷款[122] 遣散费情况 - 2023年第一季度公司因某些部门重组产生约320万美元的遣散费[123] 运营表现衡量指标说明 - 公司使用资金运营收益（FFO）和核心资金运营收益（CFFO）衡量运营表现，但计算方法可能与其他房地产投资信托不同，且不等同于按照GAAP确定的净收入或经营活动产生的现金[124][126][127] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为887.2万美元，2022年同期为7688万美元，同比下降88.5%[128][131] 资金运营（FFO）情况 - 2023年第一季度资金运营（FFO）为6226.3万美元，2022年同期为6011.1万美元，同比增长3.6%[128] 核心资金运营（CFFO）情况 - 2023年第一季度核心资金运营（CFFO）为6249.3万美元，2022年同期为5771万美元，同比增长8.3%[128] 同店投资组合净营业收入（NOI）情况 - 2023年第一季度同店投资组合净营业收入（NOI）为9930.3万美元，2022年同期为9176.6万美元，同比增长8.2%[131][132] 同店投资组合平均入住率情况 - 2023年第一季度同店投资组合平均入住率为93.1%，2022年同期为95.3%，同比下降2.2%[132] 同店投资组合每单位平均有效月租金情况 - 2023年第一季度同店投资组合每单位平均有效月租金为1530美元，2022年同期为1381美元，同比增长10.8%[132] 现金及现金等价物和受限现金情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金约为3480万美元，2022年同期约为5080万美元[136] 经营活动现金流量情况 - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为4691.1万美元，2022年同期为4058万美元[136] 投资活动现金流量情况 - 2023年第一季度投资活动使用的现金流量为1952.1万美元，2022年同期为提供12706.6万美元[136] 融资活动现金流量情况 - 2023年第一季度融资活动使用的现金流量为3657.4万美元，2022年同期为使用18255.7万美元[136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长8.2%，核心资金流（FFO）增长8.3%，平均租金同比增长10.8%，带动收入增长7.5% [5][6] - 第一季度核心FFO增至6250万美元，核心FFO每股从去年的0.25美元增长8%至0.27美元 [35] - 第一季度净收入为860万美元，而2022年第一季度为7460万美元 [35] - 截至3月31日，流动性头寸为3.27亿美元，其中无限制现金约1200万美元，无担保信贷额度额外提供3.5亿美元的资金 [37] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率从去年的7.6倍降至7.3倍，公司仍有望在2023年底前实现净债务与EBITDA比率达到6倍多的目标 [38] - 目前浮动利率债务占总债务的比例仅为3%，到2025年底到期的债务占比为9.8%，在同行中处于最低水平 [39] - 重申2023年每股收益（EPS）指引为0.23 - 0.27美元，核心FFO指引为每股1.12 - 1.16美元 [16][40] - 同店运营指引保持不变，收入增长6.4%，运营费用增长6.1%，NOI增长6.5%（均为指引范围的中点） [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 价值增值改造计划在第一季度翻新了635个单元，基于内部装修成本的投资回报率为19.1%，包括公共区域改善的总投资回报率为17.8% [6] - 截至目前，同店非增值投资组合的入住率为94.7%，同店增值投资组合的入住率为92.3%，整体同店投资组合的入住率为94.3%，自3月初运营更新以来提高了约130个基点 [5][29] - 截至目前，同店投资组合的租赁率为96.7% [29] - 2023年第一季度新签租约的平均租金收入比为22%，租约有效租金同比增长3.1%，第二季度新租约价差提高至4.2% [34] - 第一季度租户留存率为48.2%，第二季度至今提高至56.7% [34] - 2023年第一季度续约租金增长率为4.8%，第二季度至今为1.7%，6月和7月续约租金增长率分别为2.6%和4.2% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业迁入增长积极，推动住宅需求 [8] - 第一季度在罗利 - 达勒姆、坦帕、夏洛特、默特尔比奇、丹佛和查尔斯顿等关键市场实现了两位数的NOI增长 [31] - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布（7%）、俄克拉荷马（5.4%）和亚特兰大（5%） [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进价值增值计划，预计2023年翻新2500 - 3000个单元，目前在10个市场的20处物业进行翻新，并计划在2023年增加5个有翻新团队的市场，新项目预计实现约20%的投资回报率 [7] - 增加了有大型多元化公寓社区运营经验的高级领导，改进租赁和销售流程，增强本地市场定价反馈速度，以实时调整价格 [9] - 建立24/7呼叫中心以捕获所有潜在客户，扩大销售培训计划，利用技术支持流程变革，提高潜在客户转化率 [33] - 实施平衡策略，优化新租约增长，同时通过续约和改进留存计划留住租户 [11] - 利用采购团队重新招标合同，采用技术解决方案降低成本 [12] - 进行运营和收入管理团队重组，虽产生一次性遣散成本，但预计2023年剩余时间的一般及行政费用将降低 [13] - 签订新的SOFR掉期协议，立即降低浮动利率借款风险，预计2023年减少利息支出100万美元 [14] - 持续审慎管理杠杆，监控利率风险和到期期限，确保公司无过度风险敞口 [30] - 目前不假设任何收购量，但已完成印第安纳波利斯一处社区的出售，售价3730万美元，经济资本化率为4.8%，目前预计无其他处置计划 [41] - 公司认为新供应对其影响不大，随着利率上升和潜在衰退，预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56] - 公司价值增值社区为租户提供了比新建项目更具性价比的选择，在通胀压力下，公司定位于成本效益高、维护良好的中端市场社区 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济持续波动和不确定，但公司投资组合表现出韧性，所在关键阳光地带市场使其在市场周期各阶段都有良好表现，市场暂无明显压力迹象 [31] - 公司对实现2023年指引充满信心，租赁旺季来临，入住率有望继续上升 [5] - 公司认为目前实施的运营变革是入住率增长的主要驱动力，对未来入住率稳定充满信心 [47] - 随着入住率在第二至第三季度上升，同店收入增长轨迹将取决于入住率增长，公司对入住率和收入预测假设充满信心 [65] 其他重要信息 - 第一季度维修和维护成本增加，原因包括租户留存率较低导致更多单元需要周转，以及在租赁旺季前进行了更多季节性维护项目 [36] - 第一季度坏账占收入的2%，全年指引为1.5%，预计随着时间推移坏账率将下降并稳定在该水平 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待指引中入住率和租约增长率假设，以及同店收入全年走势 - 指引假设入住率为94.5%，2023年全年混合租金增长率为3%，目前对这些假设仍有信心，年初至今混合租金增长率略高于3% [19] 问题: 96.7%的租赁率与入住率更稳定时期相比如何，续约租金增长率还有多少提升空间 - 入住率更稳定时，租赁率与实际入住率差距较小，目前的差距表明入住率将保持稳定并在旺季继续上升 [21] 问题: 价值增值项目的回报如何影响续约和新租约租金增长，未来趋势如何 - 同店运营指标数据区分了新租约增长和续约租金增长，增值单元在翻新后出租，新租约增长未体现20%的租金增长，因为组合中还有其他新租约，增值单元需求旺盛，未来30天交付的增值单元均已预租，对业务计划充满信心 [54][74][75] 问题: 新供应对定价策略的影响，以及2023年新开工项目趋势 - 目前新供应对公司投资组合无实际影响，公司会细分市场进行监测，随着利率上升和潜在衰退，预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56][77] 问题: 7月续约租金增长率4.2%是已签约数据还是预期数据，与报价的差异如何 - 4.2%是7月续约已签约数据，与报价基本一致 [79] 问题: 租户因找室友或与家人同住而搬走的趋势是否持续 - 从季度数据看，租户搬走原因无明显变化，就业市场强劲和人口迁入使情况未发生显著改变 [93] 问题: 在只有一两个资产的市场是否处于劣势，收入管理系统能否平衡竞争 - 拥有多个社区在运营效率上有优势，但收入管理系统可平衡定价方面的竞争，公司计划通过资产回收计划整合投资组合，退出一些单一社区市场，但目前交易市场冻结，待交易活跃后可能会有所行动 [96] 问题: 哪些市场或地区的租赁增长率表现更好，中西部市场情况如何 - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布（7%）、俄克拉荷马（5.4%）和亚特兰大（5%），中西部市场表现强劲，公司密切关注亚特兰大市场，虽市场表现良好，但仍在寻求提高运营效率和资产价值的方法 [98][99][100] 问题: 运营方面的改进是否已达最优，年内是否还有改进计划 - 公司对目前的运营情况和团队有信心，认为已完成组织变革，结果呈积极趋势 [135] 问题: 是否面临来自其他参与者价值增值项目的竞争 - 目前未看到太多竞争，过去的竞争对手多为小型杠杆运营商，如今融资难度增加，公司的价值增值项目旨在与新建项目竞争，提供性价比更高的产品，在经济变化和潜在衰退时更具优势 [105] 问题: 中西部市场如印第安纳波利斯、哥伦布和俄克拉荷马城的供应前景和需求驱动因素 - 目前未看到这些市场有大量新产品上线，市场看起来较为稳定，公司过去在哥伦布和印第安纳波利斯有收购，未来会根据市场基本面决定是否增加投资 [109][110] 问题: 6月和7月续约情况，与往年同期相比如何 - 6月大部分续约已完成，7月约30%已续约，高于去年同期 [121] 问题: 目前交易市场的资本化率和多户住宅资产的融资情况 - 收购团队监测到市场上有更多物业挂牌，经纪人透露卖家接受的资本化率为5% - 5.5%，具体取决于市场和物业质量，但买卖双方仍存在分歧 [114] 问题: 与收入管理系统的互动有何不同，运营团队有哪些不同协议 - 公司将资产管理、收入管理和营销整合在一个统一领导团队下，强调改进销售和营销培训，实施了六周的销售培训工作坊，专业教练和开发团队将持续监测潜在客户管理和团队销售表现，与运营副总裁和整个营销及收入团队协同工作，以确保2023年持续表现良好 [68][71][72]

债务结构与利率情况 - 截至2022年12月31日，公司25.864亿美元总未偿合并债务中，有8.155亿美元按可变利率计息，占比约31.5%[156] - 公司对5.5亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，利率上升100个基点将使年利息费用增加270万美元[156] - 截至2022年12月31日，公司未偿债务的融资安排可能要求在2024 - 2030年到期时进行约24.546亿美元的一次性或“气球式”付款[159] - 2022年7月25日，公司将循环信贷安排重组为基于SOFR而非LIBOR计息，截至2022年12月31日，有7.66亿美元此类无担保债务及名义价值总计5.5亿美元的利率互换和利率区间交易与SOFR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司循环信贷安排下有3.34亿美元可用流动性，借款时将与SOFR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务本金为25.9亿美元，其中固定利率债务17.7亿美元，浮动利率债务8.2亿美元[340] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务本金为26.5亿美元，其中固定利率债务18.2亿美元，浮动利率债务8.3亿美元[341] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为16.3亿美元和19.0亿美元[342] - 截至2022年12月31日，公司利率互换和利率上限期权的合并资产公允价值为4110万美元[343] - 若SOFR或LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务的利息费用将增加269.7万美元，固定利率债务的公允价值将减少7438.2万美元[344] - 若SOFR或LIBOR利率曲线瞬间下降100个基点，可变利率债务的利息费用将减少319.9万美元，固定利率债务的公允价值将增加7869.1万美元[344] 债务相关风险 - 公司部分未偿抵押贷款债务包含锁定期条款，可能限制公司出售、处置或再融资房产的能力[157] - 遵守REIT要求可能限制公司有效对冲风险的能力，不符合规定的套期保值交易收入不被视为合格收入[158] - 公司面临债务再融资风险，若信贷环境受限或再融资时利率上升，将影响现金流和向股东分配的能力[159] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[160] - 公司部分抵押贷款可能有“出售即付”条款，影响房产收购、出售和融资方式[161] 税务相关情况 - 公司股息不适用15%的最高税率（应税收入高于一定门槛的为20%），但根据TCJA可享受20%的扣除，实际最高税率为29.6%，收入超过20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[184] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则将对未分配的应税收入和净资本收益征收联邦所得税，并对未达要求的分配额征收4%的消费税[190][191] - 公司至少75%的总资产在每个日历季度末须由房地产资产、政府证券和现金或现金等价物组成，持有单一发行人的证券一般不超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[193] - 公司REIT的净禁止交易收入需缴纳100%的惩罚性税，禁止交易一般指销售或处置库存或主要为销售给客户而持有的非止赎财产[194][195] - 公司使用应税REIT子公司（TRS）会增加整体税务负担，TRS需缴纳联邦和州所得税，与TRS的非公平交易将征收100%的消费税[196] - 公司若未能保持REIT资格，将按普通公司税率对应税收入征税，未来四年一般会被取消REIT资格，减少向股东分配的现金[190] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT选举，若不再符合REIT资格，将对股东总回报产生不利影响[189] - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[199] - 若公司未能符合“国内控制”条件，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [200] - 外国投资者获得资本利得股息时，若股息源于美国不动产权益销售收益，可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [201] 股权与公司治理相关 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[204] - 公司章程禁止任何人受益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股票价值或股数[205] - 马里兰州普通公司法禁止公司与持股10%或以上的利益相关股东进行业务合并五年[207] - 五年期限过后，业务合并需获至少80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东投票赞成[212] - 公司董事会可不经股东批准发行额外普通股或优先股，可能延迟或阻止控制权变更[212][214] - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业及其子公司现金流，股东索赔权在其债务之后[215] - 公司章程指定巴尔的摩市巡回法院为某些诉讼的唯一专属法庭，证券法案相关索赔需在联邦地方法院提起[217] 公司运营风险 - 公司可能因未能遵守《美国残疾人法案》《公平住房修正案法案》等法规产生成本，影响净收入和运营结果[177][179] - 公司所在市场的租金控制、租户权利等法律法规变化可能对运营结果和财产价值产生不利影响[180] - 公司可能为满足REIT最低分配要求借款，这会增加费用、减少净收入并可能减少未来向股东的分配[185] - 公司未来成功取决于能否招聘和留住有经验的管理、运营和营销人员，否则投资策略实施可能受阻，普通股交易价格可能受不利影响[220] - 公司可能遭受未投保或超出保险范围的损失，可能失去投资资本和预期利润[221] - 公司资产公允价值下降可能需确认减值费用，对财务状况、流动性、经营成果和普通股市场价格产生重大不利影响[222] - 美国会计准则的变化可能对公司报告的经营成果产生重大不利影响[223] 财务关键指标变化 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为65.32095亿美元和65.06696亿美元[367] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为27.94228亿美元和28.6462亿美元[367] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总股本分别为37.37867亿美元和36.42076亿美元[367] - 2022年、2021年和2020年公司总营收分别为6.28525亿美元、2.50252亿美元和2.11906亿美元[369] - 2022年、2021年和2020年公司总费用分别为5.26551亿美元、1.98669亿美元和1.68095亿美元[369] - 2022年、2021年和2020年公司净收入分别为1.20659亿美元、4552.9万美元和1487.7万美元[369] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股的净收入分别为1.17249亿美元、4458.9万美元和1476.8万美元[369] - 2022年、2021年和2020年基本每股收益分别为0.53美元、0.41美元和0.16美元[369] - 2022年、2021年和2020年摊薄每股收益分别为0.53美元、0.41美元和0.16美元[369] - 2022年、2021年、2020年净收入分别为120,659美元、45,529美元、14,877美元[372][377] - 2022年、2021年、2020年其他综合收益（损失）分别为48,375美元、21,617美元、-21,824美元[372] - 2022年、2021年、2020年综合收益（损失）分别为164,291美元、66,471美元、-6,955美元[372] - 2022年、2021年、2020年经营活动产生的净现金分别为249,537美元、52,257美元、74,959美元[377] - 2022年、2021年、2020年投资活动使用的净现金分别为-135,766美元、-216,124美元、-124,540美元[377] - 2022年、2021年、2020年融资活动（使用）提供的净现金分别为-135,425美元、215,923美元、48,763美元[377] - 2022年、2021年、2020年末现金、现金等价物和受限现金分别为44,017美元、65,671美元、13,615美元[377] - 2022年折旧和摊销为252,849美元，2021年为76,909美元，2020年为60,687美元[377] - 2022年收购房地产物业支出为201,777美元，2021年为139,516美元，2020年为145,278美元[377] - 2022年发行普通股所得款项为48,651美元，2021年为317,024美元，2020年为148,213美元[377] - 2022年和2021年年底，公司现金及现金等价物分别为16,084千美元和35,972千美元[378] - 2022年和2021年年底，公司受限现金分别为27,933千美元和29,699千美元[378][388] - 2022年和2021年，公司收购的在位租约价值分别为1,136千美元和58,806千美元[393] - 2022年、2021年和2020年，公司无形资产摊销费用分别为54,006千美元、5,125千美元和631千美元[393] - 2022年、2021年和2020年，公司分别记录减值费用3,529千美元、0千美元和1,840千美元[397] - 2022年、2021年和2020年，公司折旧费用分别为197,539千美元、70,578千美元和60,056千美元[398] - 2022年、2021年和2020年，公司房地产开发投资资本化利息费用分别为2,291千美元、1,336千美元和0千美元[400] - 2022年、2021年和2020年，公司非合并房地产实体投资资本化利息费用分别为1,601千美元、339千美元和0千美元[404] - 2022年、2021年和2020年总营收分别为628,525千美元、250,252千美元和211,906千美元[407] - 2022年、2021年和2020年广告费用分别为5,414千美元、2,511千美元和2,338千美元[410] - 截至2022年12月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为16,084千美元，受限现金为27,933千美元，衍生资产为41,109千美元[418] - 截至2022年12月31日，无担保循环贷款账面价值为164,283千美元，公允价值为169,842千美元；无担保定期贷款账面价值为596,612千美元，公允价值为611,265千美元[418] - 截至2022年12月31日，公司有3,079千美元的办公租赁使用权资产和3,401千美元的租赁负债[420] - 2022年、2021年和2020年总经营租赁费用分别为1,320千美元、706千美元和616千美元[420] - 2022年、2021年和2020年公司均未记录所得税费用[421] - 2022年99%的股息为资本利得分配，1%为普通收入；2021年100%为资本利得分配；2020年20%为资本利得分配，37%为普通收入，43%为资本返还[425] - 2022年公司收到员工留用信贷退款总计6238美元，在各项费用中确认了相应金额[431] 房地产相关业务数据 - 截至2022年12月31日，公司房地产投资净额为619.0209亿美元[354] - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，包含35,526个单元[380] - 2022年北卡罗来纳州、佐治亚州、得克萨斯州、佛罗里达州、田纳西州、俄亥俄州和肯塔基州的租金收入分别占公司租金收入的9.02%、15.36%、20.46%、4.92%、8.91%、7.43%和5.38%[408] - 截至2022年12月31日，公司房地产投资包括120个含35526个单元的公寓物业，投资净额为6190209美元[445] - 2022年公司进行三项资产收购，共678个单元，购买价格总计203440美元[448] - 2022年资产收购中，收购资产公允价值总计202976美元，承担负债总计1199美元，净收购资产估计公允价值为201777美元[450] - 2021年公司进行两项资产收购，共594个单元，购买价格总计139916美元[450] - 2022年物业处置总售价为257,050千美元，总收益为111,756千美元[453] - 2021年物业处置总售价为179,600千美元，总收益为87,737千美元

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，归属于普通股股东的净利润为3360万美元，高于2021年第四季度的2860万美元；2022年全年，归属于普通股股东的净利润为1.172亿美元，高于2021年全年的4460万美元 [25] - 2022年第四季度，核心FFO从一年前的3100万美元增至6680万美元，核心FFO每股收益同比增长20.8%至0.29美元；2022年全年，核心FFO从9200万美元增至2.474亿美元，核心FFO每股收益同比增长20.6%至1.80美元 [51] - 2022年第四季度，公司同店NOI增长13%，全年增长13.7%；平均租金率在2022年增长12%，支撑收入实现两位数增长；公司有效降低杠杆率，从一年前的7.7倍EBITDA降至2022年底的6.9倍，提前实现低7倍的目标 [16][26] - 2023年，公司预计同店组合的NOI增长6.5%，核心FFO每股收益在1.12 - 1.16美元之间，EPS指导范围为每股摊薄收益0.23 - 0.27美元 [53] - 2023年，公司预计同店运营费用增长6.1%，其中不可控费用（房地产税和保险）预计增长8.6%，可控运营费用预计增长4.4%；利息费用预计为1.055亿美元，较2022年增长7% [29][54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 增值计划方面，2022年第四季度完成656套单元的翻新，全年完成1451套单元的翻新，投资回报率超过24%；预计2023年翻新2500 - 3000套单元，目前有18处物业纳入增值计划，计划在2023年新增9处物业，预计新项目的内部成本平均投资回报率为22% [7][22] - 2022年第四季度，公司出售两处待售物业，总售价9900万美元，实现净收益1700万美元，处置的综合经济资本化率为4.5%；另有一处位于印第安纳波利斯的277套单元社区已转为待售状态，预计本月底完成出售，处置经济资本化率为4.8% [47][48] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司南部市场持续呈现强劲的人口迁移趋势，佛罗里达、得克萨斯、北卡罗来纳、南卡罗来纳、田纳西和佐治亚州是2022年国内净迁移增长最高的州，这六个州占公司NOI的60%以上，自2020年3月以来平均就业增长率达5% [10] - CoSTAR预计公司子市场的新交付量在2023年将增加至现有库存的2.8%，2024年降至2.4%，由于建筑成本上升和利率增加，许多项目已暂停 [23] - 市场租金增长方面，预计最高为3% - 4%，最低为1%左右 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进增值计划，提升物业价值和租金收入；计划在2023年投资200万美元开展电动汽车充电站项目的第一阶段，在32个社区安装192个充电站，以了解居民需求和使用情况，并计划在未来几年继续推广 [7][24] - 公司致力于提高非增值社区的入住率，目标为95%；通过改进运营团队、提升技术、加强销售培训等方式，优化租赁和销售流程 [20][36] - 公司计划通过出售印第安纳波利斯的物业偿还未偿债务，目标是在2023年底实现净债务与EBITDA比率达到中6倍 [27] - 行业竞争方面，公司认为其增值项目可使物业与较新的A类建筑直接竞争，但租金仍低于A类新租金，吸引不同的客户群体；预计A类公寓租金仍在上涨，公司的增值社区将受益于人们从A类公寓转移的需求 [82][91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2022年是公司的强劲一年，成功整合STAR投资组合，超出初始协同效应和全年运营指导；尽管预计2023年下半年会出现温和衰退，但公司凭借在关键阳光地带市场的投资组合，仍处于有利地位，有望实现持续增长 [6][17] - 公司对增值计划的潜力充满信心，将根据经济形势确定物业翻新的节奏和范围；相信通过改进运营和提升技术，能够提高入住率和租金收入，为股东创造价值 [7][37] 其他重要信息 - 公司预计2023年产生1.33亿美元的现金流，支付当前季度股息0.14美元后仍有剩余 [55] - 截至2022年12月31日，公司的流动性状况为3.5亿美元，其中无限制现金约1600万美元，无担保信贷额度额外可用3.34亿美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 运营团队人员配置、近期团队变化及应对市场变化能力 - 公司在第四季度对运营团队进行了调整，增加了具有多户住宅运营经验的高级领导，如聘请了有16年卡姆登经验的Janice Richards负责运营平台；同时改进技术，提高潜在客户转化为租赁的比例，目标是将非增值社区的入住率提高到95% [36][37] 问题: 此前与收入管理系统的交互情况及摩擦性空置对定价的影响 - 定价团队之前未能及时获取实时市场信息，市场在2022年第三季度至第四季度发生巨大变化，团队反应较慢；公司提前90天向租户发送续租函，导致部分租户因租金高于市场水平而离开，影响了入住率 [38] 问题: 新的6%损失到租赁数据变化的原因及信心来源 - 损失到租赁数据基于社区的要价租金与平均在租租金的比较；第四季度租金存在季节性因素，同时公司在第四季度和年初努力提高入住率，导致该估计值有所下降 [65] 问题: 收入增长指引中是否包含市场租金增长假设 - 收入增长指引中包含市场租金增长假设，预计市场租金增长在低个位数，即1% - 3%，公司对2023年持相对保守态度 [78] 问题: 3%租赁增长假设的依据 - 该假设是基于保守估计租赁节奏以推动入住率，增值项目在夏季租赁到期高峰时会提供支持，但考虑到年中宏观经济的不确定性，仍保持谨慎 [80] 问题: 入住率下降与增值项目租金提升的关系 - 增值项目针对不同的客户群体，改善后的物业可与较新的A类建筑竞争，但租金仍低于A类新租金，吸引愿意为更好产品支付更高租金的居民 [82][83] 问题: 今年增值项目加倍的原因 - 公司原本计划2023年翻新4000套单元，现在目标调整为2500 - 3000套，并非加倍 [85] 问题: 不同市场租金增长的差异范围 - 预计市场租金增长最高为3% - 4%，最低为1%左右 [86] 问题: 居民因高租金搬出后的去向及竞争格局变化 - 居民搬出可能是因为 affordability问题，部分人会搬到不同类型的社区；预计A类公寓租金仍在上涨，公司的增值社区将受益于人们从A类公寓转移的需求 [89][91] 问题: 第四季度处置收入未达预期的原因 - 市场利率上升，买家提出降价，公司经过与不同买家的多轮协商，决定出售位于Terre Haute的Sycamore Terrace资产，因为该资产在当地市场对公司没有增长价值 [107][108] 问题: 资产销售进度、定价和需求情况 - 公司有一处物业已签订合同，预计未来几周完成交易，买家已支付定金并安排好融资；目前整体交易 volume 大幅下降，买卖双方出价存在较大差距，市场需要利率稳定后交易才会增加 [99][100] 问题: 居民搬出的原因 - 居民搬出的原因多样，常见的是 affordability问题，部分人会与室友合住或搬回家住；但与往年相比，搬出原因没有显著变化，购买住房仍是首要原因，工作搬迁是第二原因，搬到单户租赁是第三原因 [102][103] 问题: 温和衰退假设是否适用于高低端指引及软着陆的潜在上行空间 - 温和衰退是高低端指引的基本假设；如果实现软着陆，市场租金可能会重新加速增长，进而推动入住率略有上升，对费用的影响不大，除非保险费用下降 [105] 问题: 年底留存率的预期 - 公司一直将留存率目标定在50% - 55%，基于指引，预计今年留存率约为53% [109]

业绩总结 - 2022年第四季度可供普通股的净收入为3360万美元，较2021年同期的2860万美元增长17.5%[4] - 2022年全年CFFO为2.474亿美元，较2021年的9200万美元增长169.6%[23] - 2022年第四季度调整后的EBITDA为9300万美元，较2021年同期的4230万美元增长119.0%[21] - 2022年全年每股收益为0.53美元，较2021年的0.41美元增长29.3%[22] - 2022年第四季度同店净运营收入（NOI）增长13.0%，全年增长13.7%[20][46] - 2022年全年总收入为628,525千美元，较2021年的250,252千美元增长151.5%[98] - 2022年全年净收入为120,659千美元，较2021年的45,529千美元增长164.5%[98] 用户数据 - 2022年第四季度的平均入住率为93.8%，较2021年同期下降220个基点[20] - 2022年第四季度的平均有效月租金为每单位1,514美元，较2021年增加12.2%[122] - 2022年平均入住率为93.8%，较2021年下降2.2%[125] - 2022年第四季度的NOI（净运营收入）为105,043千美元，较2021年同期的49,851千美元增长110.9%[94] 未来展望 - 2023年CFFO每股指导中值为1.14美元[24] - 2023年同店NOI增长预期为6.5%[49] - 2023年预计物业收入增长为5.7%至7.0%[87] - 2023年预计物业净运营收入（NOI）增长为5.0%至8.0%[87] 新产品和新技术研发 - 2022年完成的价值提升项目共计1451个单元，投资回报率为24.1%[5][29] - 公司的总装修成本为269百万美元，内部投资回报率（ROI）为24.5%[129] 市场扩张和并购 - 截至2022年12月31日，公司的总物业数量为120，单位总数为35,526，整体入住率为93.6%[127] - 在未来的项目中，亚特兰大市场的物业数量为2,644，达拉斯市场为3,876[129] 负面信息 - 2022年第四季度的平均入住率为93.8%，较2022年9月30日的94.2%下降0.4个百分点[101] - 2022年第四季度的稀释后每股收益为0.15美元，较2021年同期的0.23美元下降34.8%[94] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的利息覆盖率为4.0倍，与2022年第三季度持平[68] - 2022年总债务的加权平均利率为4.3%[135] - 2022年未担保杠杆比率为23.9%，低于60%的要求，符合债务契约[138]