公司物业持有情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营119处多户公寓物业，共35,249个单元，还持有五个非合并合资企业的权益，建成后将有1,641个单元[103] - 截至2023年3月31日，公司合并的119处多户公寓物业中，116处构成同店组合[114] 物业出售情况 - 2023年第一季度，公司出售一处多户公寓社区，总售价3730万美元，确认出售收益100万美元，所得款项用于偿还债务[107] - 2023年第一季度出售一处多户住宅物业，净收益为100万美元；2022年同期出售四处多户住宅物业，净收益为9470万美元[123] 非合并房地产投资情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在非合并房地产的投资分别为92,882美元和80,220美元[109] - 2023年第一季度对非合并房地产实体的投资损失为80万美元，主要因公司承担非合并房地产实体确认的折旧和摊销费用中的50万美元[121] 单元翻新情况 - 2023年第一季度，公司完成635个单元的翻新，自2018年1月增值计划启动至2023年3月31日，已完成5,951个单元的翻新，投资回报率达19.1%[111] 利率互换合同情况 - 2023年3月16日，公司签订利率互换合同，名义价值200,000美元，执行利率3.39%，到期日为2030年3月17日[112] 各市场物业数据情况 - 亚特兰大市场有13处物业、5,180个单元，房地产资产10.7005亿美元，期末入住率92.8%，月租金1,637美元，净营业收入1526.7万美元[106] - 达拉斯市场有14处物业、4,007个单元，房地产资产8.5487亿美元，期末入住率94.2%，月租金1,783美元，净营业收入1240万美元[106] - 丹佛市场有9处物业、2,292个单元，房地产资产6.06372亿美元，期末入住率94.0%，月租金1,698美元，净营业收入837.9万美元[106] - 哥伦布市场有10处物业、2,510个单元，房地产资产3.68862亿美元，期末入住率95.4%，月租金1,356美元，净营业收入661.6万美元[106] 租金及其他物业收入情况 - 2023年第一季度合并投资组合的租金及其他物业收入增至1.611亿美元，较2022年同期的1.5亿美元增加1120万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加1100万美元，平均有效月租金同比增长10.8%[116] 物业运营费用情况 - 2023年第一季度物业运营费用增至5930万美元，较2022年同期的5590万美元增加340万美元，主要因同店物业运营费用增加350万美元，源于维修和保养费用增加[117] 物业管理费用情况 - 2023年第一季度物业管理费用增至640万美元，较2022年同期的560万美元增加80万美元，主要因通胀压力导致工资、员工股票补偿、IT支持服务和软件许可证费用增加[118] 一般及行政费用情况 - 2023年第一季度一般及行政费用增至820万美元，较2022年同期的790万美元增加20万美元，主要因通胀压力导致员工股票补偿和专业服务费用增加[119] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧和摊销费用降至5350万美元，较2022年同期的7820万美元减少2460万美元，主要因与Steadfast Apartment REIT, Inc.合并收购的无形资产已完全摊销[120] 利息费用情况 - 2023年第一季度利息费用增至2210万美元，较2022年同期的2050万美元增加160万美元，主要因利率上升影响可变利率贷款[122] 遣散费情况 - 2023年第一季度公司因某些部门重组产生约320万美元的遣散费[123] 运营表现衡量指标说明 - 公司使用资金运营收益（FFO）和核心资金运营收益（CFFO）衡量运营表现，但计算方法可能与其他房地产投资信托不同，且不等同于按照GAAP确定的净收入或经营活动产生的现金[124][126][127] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为887.2万美元，2022年同期为7688万美元，同比下降88.5%[128][131] 资金运营（FFO）情况 - 2023年第一季度资金运营（FFO）为6226.3万美元，2022年同期为6011.1万美元，同比增长3.6%[128] 核心资金运营（CFFO）情况 - 2023年第一季度核心资金运营（CFFO）为6249.3万美元，2022年同期为5771万美元，同比增长8.3%[128] 同店投资组合净营业收入（NOI）情况 - 2023年第一季度同店投资组合净营业收入（NOI）为9930.3万美元，2022年同期为9176.6万美元，同比增长8.2%[131][132] 同店投资组合平均入住率情况 - 2023年第一季度同店投资组合平均入住率为93.1%，2022年同期为95.3%，同比下降2.2%[132] 同店投资组合每单位平均有效月租金情况 - 2023年第一季度同店投资组合每单位平均有效月租金为1530美元，2022年同期为1381美元，同比增长10.8%[132] 现金及现金等价物和受限现金情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金约为3480万美元，2022年同期约为5080万美元[136] 经营活动现金流量情况 - 2023年第一季度经营活动产生的现金流量为4691.1万美元，2022年同期为4058万美元[136] 投资活动现金流量情况 - 2023年第一季度投资活动使用的现金流量为1952.1万美元，2022年同期为提供12706.6万美元[136] 融资活动现金流量情况 - 2023年第一季度融资活动使用的现金流量为3657.4万美元，2022年同期为使用18255.7万美元[136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长8.2%，核心资金流（FFO）增长8.3%，平均租金同比增长10.8%，带动收入增长7.5% [5][6] - 第一季度核心FFO增至6250万美元，核心FFO每股从去年的0.25美元增长8%至0.27美元 [35] - 第一季度净收入为860万美元，而2022年第一季度为7460万美元 [35] - 截至3月31日，流动性头寸为3.27亿美元，其中无限制现金约1200万美元，无担保信贷额度额外提供3.5亿美元的资金 [37] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率从去年的7.6倍降至7.3倍，公司仍有望在2023年底前实现净债务与EBITDA比率达到6倍多的目标 [38] - 目前浮动利率债务占总债务的比例仅为3%，到2025年底到期的债务占比为9.8%，在同行中处于最低水平 [39] - 重申2023年每股收益（EPS）指引为0.23 - 0.27美元，核心FFO指引为每股1.12 - 1.16美元 [16][40] - 同店运营指引保持不变，收入增长6.4%，运营费用增长6.1%，NOI增长6.5%（均为指引范围的中点） [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 价值增值改造计划在第一季度翻新了635个单元，基于内部装修成本的投资回报率为19.1%，包括公共区域改善的总投资回报率为17.8% [6] - 截至目前，同店非增值投资组合的入住率为94.7%，同店增值投资组合的入住率为92.3%，整体同店投资组合的入住率为94.3%，自3月初运营更新以来提高了约130个基点 [5][29] - 截至目前，同店投资组合的租赁率为96.7% [29] - 2023年第一季度新签租约的平均租金收入比为22%，租约有效租金同比增长3.1%，第二季度新租约价差提高至4.2% [34] - 第一季度租户留存率为48.2%，第二季度至今提高至56.7% [34] - 2023年第一季度续约租金增长率为4.8%，第二季度至今为1.7%，6月和7月续约租金增长率分别为2.6%和4.2% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业迁入增长积极，推动住宅需求 [8] - 第一季度在罗利 - 达勒姆、坦帕、夏洛特、默特尔比奇、丹佛和查尔斯顿等关键市场实现了两位数的NOI增长 [31] - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布（7%）、俄克拉荷马（5.4%）和亚特兰大（5%） [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进价值增值计划，预计2023年翻新2500 - 3000个单元，目前在10个市场的20处物业进行翻新，并计划在2023年增加5个有翻新团队的市场，新项目预计实现约20%的投资回报率 [7] - 增加了有大型多元化公寓社区运营经验的高级领导，改进租赁和销售流程，增强本地市场定价反馈速度，以实时调整价格 [9] - 建立24/7呼叫中心以捕获所有潜在客户，扩大销售培训计划，利用技术支持流程变革，提高潜在客户转化率 [33] - 实施平衡策略，优化新租约增长，同时通过续约和改进留存计划留住租户 [11] - 利用采购团队重新招标合同，采用技术解决方案降低成本 [12] - 进行运营和收入管理团队重组，虽产生一次性遣散成本，但预计2023年剩余时间的一般及行政费用将降低 [13] - 签订新的SOFR掉期协议，立即降低浮动利率借款风险，预计2023年减少利息支出100万美元 [14] - 持续审慎管理杠杆，监控利率风险和到期期限，确保公司无过度风险敞口 [30] - 目前不假设任何收购量，但已完成印第安纳波利斯一处社区的出售，售价3730万美元，经济资本化率为4.8%，目前预计无其他处置计划 [41] - 公司认为新供应对其影响不大，随着利率上升和潜在衰退，预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56] - 公司价值增值社区为租户提供了比新建项目更具性价比的选择，在通胀压力下，公司定位于成本效益高、维护良好的中端市场社区 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济持续波动和不确定，但公司投资组合表现出韧性，所在关键阳光地带市场使其在市场周期各阶段都有良好表现，市场暂无明显压力迹象 [31] - 公司对实现2023年指引充满信心，租赁旺季来临，入住率有望继续上升 [5] - 公司认为目前实施的运营变革是入住率增长的主要驱动力，对未来入住率稳定充满信心 [47] - 随着入住率在第二至第三季度上升，同店收入增长轨迹将取决于入住率增长，公司对入住率和收入预测假设充满信心 [65] 其他重要信息 - 第一季度维修和维护成本增加，原因包括租户留存率较低导致更多单元需要周转，以及在租赁旺季前进行了更多季节性维护项目 [36] - 第一季度坏账占收入的2%，全年指引为1.5%，预计随着时间推移坏账率将下降并稳定在该水平 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待指引中入住率和租约增长率假设，以及同店收入全年走势 - 指引假设入住率为94.5%，2023年全年混合租金增长率为3%，目前对这些假设仍有信心，年初至今混合租金增长率略高于3% [19] 问题: 96.7%的租赁率与入住率更稳定时期相比如何，续约租金增长率还有多少提升空间 - 入住率更稳定时，租赁率与实际入住率差距较小，目前的差距表明入住率将保持稳定并在旺季继续上升 [21] 问题: 价值增值项目的回报如何影响续约和新租约租金增长，未来趋势如何 - 同店运营指标数据区分了新租约增长和续约租金增长，增值单元在翻新后出租，新租约增长未体现20%的租金增长，因为组合中还有其他新租约，增值单元需求旺盛，未来30天交付的增值单元均已预租，对业务计划充满信心 [54][74][75] 问题: 新供应对定价策略的影响，以及2023年新开工项目趋势 - 目前新供应对公司投资组合无实际影响，公司会细分市场进行监测，随着利率上升和潜在衰退，预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56][77] 问题: 7月续约租金增长率4.2%是已签约数据还是预期数据，与报价的差异如何 - 4.2%是7月续约已签约数据，与报价基本一致 [79] 问题: 租户因找室友或与家人同住而搬走的趋势是否持续 - 从季度数据看，租户搬走原因无明显变化，就业市场强劲和人口迁入使情况未发生显著改变 [93] 问题: 在只有一两个资产的市场是否处于劣势，收入管理系统能否平衡竞争 - 拥有多个社区在运营效率上有优势，但收入管理系统可平衡定价方面的竞争，公司计划通过资产回收计划整合投资组合，退出一些单一社区市场，但目前交易市场冻结，待交易活跃后可能会有所行动 [96] 问题: 哪些市场或地区的租赁增长率表现更好，中西部市场情况如何 - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布（7%）、俄克拉荷马（5.4%）和亚特兰大（5%），中西部市场表现强劲，公司密切关注亚特兰大市场，虽市场表现良好，但仍在寻求提高运营效率和资产价值的方法 [98][99][100] 问题: 运营方面的改进是否已达最优，年内是否还有改进计划 - 公司对目前的运营情况和团队有信心，认为已完成组织变革，结果呈积极趋势 [135] 问题: 是否面临来自其他参与者价值增值项目的竞争 - 目前未看到太多竞争，过去的竞争对手多为小型杠杆运营商，如今融资难度增加，公司的价值增值项目旨在与新建项目竞争，提供性价比更高的产品，在经济变化和潜在衰退时更具优势 [105] 问题: 中西部市场如印第安纳波利斯、哥伦布和俄克拉荷马城的供应前景和需求驱动因素 - 目前未看到这些市场有大量新产品上线，市场看起来较为稳定，公司过去在哥伦布和印第安纳波利斯有收购，未来会根据市场基本面决定是否增加投资 [109][110] 问题: 6月和7月续约情况，与往年同期相比如何 - 6月大部分续约已完成，7月约30%已续约，高于去年同期 [121] 问题: 目前交易市场的资本化率和多户住宅资产的融资情况 - 收购团队监测到市场上有更多物业挂牌，经纪人透露卖家接受的资本化率为5% - 5.5%，具体取决于市场和物业质量，但买卖双方仍存在分歧 [114] 问题: 与收入管理系统的互动有何不同，运营团队有哪些不同协议 - 公司将资产管理、收入管理和营销整合在一个统一领导团队下，强调改进销售和营销培训，实施了六周的销售培训工作坊，专业教练和开发团队将持续监测潜在客户管理和团队销售表现，与运营副总裁和整个营销及收入团队协同工作，以确保2023年持续表现良好 [68][71][72]

债务结构与利率情况 - 截至2022年12月31日，公司25.864亿美元总未偿合并债务中，有8.155亿美元按可变利率计息，占比约31.5%[156] - 公司对5.5亿美元可变利率债务进行利率互换和利率区间交易，利率上升100个基点将使年利息费用增加270万美元[156] - 截至2022年12月31日，公司未偿债务的融资安排可能要求在2024 - 2030年到期时进行约24.546亿美元的一次性或“气球式”付款[159] - 2022年7月25日，公司将循环信贷安排重组为基于SOFR而非LIBOR计息，截至2022年12月31日，有7.66亿美元此类无担保债务及名义价值总计5.5亿美元的利率互换和利率区间交易与SOFR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司循环信贷安排下有3.34亿美元可用流动性，借款时将与SOFR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务本金为25.9亿美元，其中固定利率债务17.7亿美元，浮动利率债务8.2亿美元[340] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务本金为26.5亿美元，其中固定利率债务18.2亿美元，浮动利率债务8.3亿美元[341] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为16.3亿美元和19.0亿美元[342] - 截至2022年12月31日，公司利率互换和利率上限期权的合并资产公允价值为4110万美元[343] - 若SOFR或LIBOR利率曲线瞬间上升100个基点，可变利率债务的利息费用将增加269.7万美元，固定利率债务的公允价值将减少7438.2万美元[344] - 若SOFR或LIBOR利率曲线瞬间下降100个基点，可变利率债务的利息费用将减少319.9万美元，固定利率债务的公允价值将增加7869.1万美元[344] 债务相关风险 - 公司部分未偿抵押贷款债务包含锁定期条款，可能限制公司出售、处置或再融资房产的能力[157] - 遵守REIT要求可能限制公司有效对冲风险的能力，不符合规定的套期保值交易收入不被视为合格收入[158] - 公司面临债务再融资风险，若信贷环境受限或再融资时利率上升，将影响现金流和向股东分配的能力[159] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使公司难以融资或再融资房产，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[160] - 公司部分抵押贷款可能有“出售即付”条款，影响房产收购、出售和融资方式[161] 税务相关情况 - 公司股息不适用15%的最高税率（应税收入高于一定门槛的为20%），但根据TCJA可享受20%的扣除，实际最高税率为29.6%，收入超过20万美元（单身）或25万美元（已婚联合申报）还需缴纳3.8%的医疗保险附加税[184] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则将对未分配的应税收入和净资本收益征收联邦所得税，并对未达要求的分配额征收4%的消费税[190][191] - 公司至少75%的总资产在每个日历季度末须由房地产资产、政府证券和现金或现金等价物组成，持有单一发行人的证券一般不超过公司总资产价值的5%或该发行人已发行证券投票权或价值的10%[193] - 公司REIT的净禁止交易收入需缴纳100%的惩罚性税，禁止交易一般指销售或处置库存或主要为销售给客户而持有的非止赎财产[194][195] - 公司使用应税REIT子公司（TRS）会增加整体税务负担，TRS需缴纳联邦和州所得税，与TRS的非公平交易将征收100%的消费税[196] - 公司若未能保持REIT资格，将按普通公司税率对应税收入征税，未来四年一般会被取消REIT资格，减少向股东分配的现金[190] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT选举，若不再符合REIT资格，将对股东总回报产生不利影响[189] - 外国投资者普通收入分配需缴纳30%美国预扣税，除非有适用条约减免[199] - 若公司未能符合“国内控制”条件，外国投资者出售股票收益可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [200] - 外国投资者获得资本利得股息时，若股息源于美国不动产权益销售收益，可能需缴纳FIRPTA税，除非持股不超10% [201] 股权与公司治理相关 - 为维持REIT资格，五个或更少个人不得在应税年度后半段拥有超50%已发行和流通股票价值[204] - 公司章程禁止任何人受益或推定拥有超9.8%已发行普通股或资本股票价值或股数[205] - 马里兰州普通公司法禁止公司与持股10%或以上的利益相关股东进行业务合并五年[207] - 五年期限过后，业务合并需获至少80%有表决权股票持有者和三分之二非利益相关股东投票赞成[212] - 公司董事会可不经股东批准发行额外普通股或优先股，可能延迟或阻止控制权变更[212][214] - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业及其子公司现金流，股东索赔权在其债务之后[215] - 公司章程指定巴尔的摩市巡回法院为某些诉讼的唯一专属法庭，证券法案相关索赔需在联邦地方法院提起[217] 公司运营风险 - 公司可能因未能遵守《美国残疾人法案》《公平住房修正案法案》等法规产生成本，影响净收入和运营结果[177][179] - 公司所在市场的租金控制、租户权利等法律法规变化可能对运营结果和财产价值产生不利影响[180] - 公司可能为满足REIT最低分配要求借款，这会增加费用、减少净收入并可能减少未来向股东的分配[185] - 公司未来成功取决于能否招聘和留住有经验的管理、运营和营销人员，否则投资策略实施可能受阻，普通股交易价格可能受不利影响[220] - 公司可能遭受未投保或超出保险范围的损失，可能失去投资资本和预期利润[221] - 公司资产公允价值下降可能需确认减值费用，对财务状况、流动性、经营成果和普通股市场价格产生重大不利影响[222] - 美国会计准则的变化可能对公司报告的经营成果产生重大不利影响[223] 财务关键指标变化 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为65.32095亿美元和65.06696亿美元[367] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为27.94228亿美元和28.6462亿美元[367] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总股本分别为37.37867亿美元和36.42076亿美元[367] - 2022年、2021年和2020年公司总营收分别为6.28525亿美元、2.50252亿美元和2.11906亿美元[369] - 2022年、2021年和2020年公司总费用分别为5.26551亿美元、1.98669亿美元和1.68095亿美元[369] - 2022年、2021年和2020年公司净收入分别为1.20659亿美元、4552.9万美元和1487.7万美元[369] - 2022年、2021年和2020年归属于普通股的净收入分别为1.17249亿美元、4458.9万美元和1476.8万美元[369] - 2022年、2021年和2020年基本每股收益分别为0.53美元、0.41美元和0.16美元[369] - 2022年、2021年和2020年摊薄每股收益分别为0.53美元、0.41美元和0.16美元[369] - 2022年、2021年、2020年净收入分别为120,659美元、45,529美元、14,877美元[372][377] - 2022年、2021年、2020年其他综合收益（损失）分别为48,375美元、21,617美元、-21,824美元[372] - 2022年、2021年、2020年综合收益（损失）分别为164,291美元、66,471美元、-6,955美元[372] - 2022年、2021年、2020年经营活动产生的净现金分别为249,537美元、52,257美元、74,959美元[377] - 2022年、2021年、2020年投资活动使用的净现金分别为-135,766美元、-216,124美元、-124,540美元[377] - 2022年、2021年、2020年融资活动（使用）提供的净现金分别为-135,425美元、215,923美元、48,763美元[377] - 2022年、2021年、2020年末现金、现金等价物和受限现金分别为44,017美元、65,671美元、13,615美元[377] - 2022年折旧和摊销为252,849美元，2021年为76,909美元，2020年为60,687美元[377] - 2022年收购房地产物业支出为201,777美元，2021年为139,516美元，2020年为145,278美元[377] - 2022年发行普通股所得款项为48,651美元，2021年为317,024美元，2020年为148,213美元[377] - 2022年和2021年年底，公司现金及现金等价物分别为16,084千美元和35,972千美元[378] - 2022年和2021年年底，公司受限现金分别为27,933千美元和29,699千美元[378][388] - 2022年和2021年，公司收购的在位租约价值分别为1,136千美元和58,806千美元[393] - 2022年、2021年和2020年，公司无形资产摊销费用分别为54,006千美元、5,125千美元和631千美元[393] - 2022年、2021年和2020年，公司分别记录减值费用3,529千美元、0千美元和1,840千美元[397] - 2022年、2021年和2020年，公司折旧费用分别为197,539千美元、70,578千美元和60,056千美元[398] - 2022年、2021年和2020年，公司房地产开发投资资本化利息费用分别为2,291千美元、1,336千美元和0千美元[400] - 2022年、2021年和2020年，公司非合并房地产实体投资资本化利息费用分别为1,601千美元、339千美元和0千美元[404] - 2022年、2021年和2020年总营收分别为628,525千美元、250,252千美元和211,906千美元[407] - 2022年、2021年和2020年广告费用分别为5,414千美元、2,511千美元和2,338千美元[410] - 截至2022年12月31日，现金及现金等价物账面价值和公允价值均为16,084千美元，受限现金为27,933千美元，衍生资产为41,109千美元[418] - 截至2022年12月31日，无担保循环贷款账面价值为164,283千美元，公允价值为169,842千美元；无担保定期贷款账面价值为596,612千美元，公允价值为611,265千美元[418] - 截至2022年12月31日，公司有3,079千美元的办公租赁使用权资产和3,401千美元的租赁负债[420] - 2022年、2021年和2020年总经营租赁费用分别为1,320千美元、706千美元和616千美元[420] - 2022年、2021年和2020年公司均未记录所得税费用[421] - 2022年99%的股息为资本利得分配，1%为普通收入；2021年100%为资本利得分配；2020年20%为资本利得分配，37%为普通收入，43%为资本返还[425] - 2022年公司收到员工留用信贷退款总计6238美元，在各项费用中确认了相应金额[431] 房地产相关业务数据 - 截至2022年12月31日，公司房地产投资净额为619.0209亿美元[354] - 截至2022年12月31日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，包含35,526个单元[380] - 2022年北卡罗来纳州、佐治亚州、得克萨斯州、佛罗里达州、田纳西州、俄亥俄州和肯塔基州的租金收入分别占公司租金收入的9.02%、15.36%、20.46%、4.92%、8.91%、7.43%和5.38%[408] - 截至2022年12月31日，公司房地产投资包括120个含35526个单元的公寓物业，投资净额为6190209美元[445] - 2022年公司进行三项资产收购，共678个单元，购买价格总计203440美元[448] - 2022年资产收购中，收购资产公允价值总计202976美元，承担负债总计1199美元，净收购资产估计公允价值为201777美元[450] - 2021年公司进行两项资产收购，共594个单元，购买价格总计139916美元[450] - 2022年物业处置总售价为257,050千美元，总收益为111,756千美元[453] - 2021年物业处置总售价为179,600千美元，总收益为87,737千美元

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，归属于普通股股东的净利润为3360万美元，高于2021年第四季度的2860万美元；2022年全年，归属于普通股股东的净利润为1.172亿美元，高于2021年全年的4460万美元 [25] - 2022年第四季度，核心FFO从一年前的3100万美元增至6680万美元，核心FFO每股收益同比增长20.8%至0.29美元；2022年全年，核心FFO从9200万美元增至2.474亿美元，核心FFO每股收益同比增长20.6%至1.80美元 [51] - 2022年第四季度，公司同店NOI增长13%，全年增长13.7%；平均租金率在2022年增长12%，支撑收入实现两位数增长；公司有效降低杠杆率，从一年前的7.7倍EBITDA降至2022年底的6.9倍，提前实现低7倍的目标 [16][26] - 2023年，公司预计同店组合的NOI增长6.5%，核心FFO每股收益在1.12 - 1.16美元之间，EPS指导范围为每股摊薄收益0.23 - 0.27美元 [53] - 2023年，公司预计同店运营费用增长6.1%，其中不可控费用（房地产税和保险）预计增长8.6%，可控运营费用预计增长4.4%；利息费用预计为1.055亿美元，较2022年增长7% [29][54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 增值计划方面，2022年第四季度完成656套单元的翻新，全年完成1451套单元的翻新，投资回报率超过24%；预计2023年翻新2500 - 3000套单元，目前有18处物业纳入增值计划，计划在2023年新增9处物业，预计新项目的内部成本平均投资回报率为22% [7][22] - 2022年第四季度，公司出售两处待售物业，总售价9900万美元，实现净收益1700万美元，处置的综合经济资本化率为4.5%；另有一处位于印第安纳波利斯的277套单元社区已转为待售状态，预计本月底完成出售，处置经济资本化率为4.8% [47][48] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司南部市场持续呈现强劲的人口迁移趋势，佛罗里达、得克萨斯、北卡罗来纳、南卡罗来纳、田纳西和佐治亚州是2022年国内净迁移增长最高的州，这六个州占公司NOI的60%以上，自2020年3月以来平均就业增长率达5% [10] - CoSTAR预计公司子市场的新交付量在2023年将增加至现有库存的2.8%，2024年降至2.4%，由于建筑成本上升和利率增加，许多项目已暂停 [23] - 市场租金增长方面，预计最高为3% - 4%，最低为1%左右 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进增值计划，提升物业价值和租金收入；计划在2023年投资200万美元开展电动汽车充电站项目的第一阶段，在32个社区安装192个充电站，以了解居民需求和使用情况，并计划在未来几年继续推广 [7][24] - 公司致力于提高非增值社区的入住率，目标为95%；通过改进运营团队、提升技术、加强销售培训等方式，优化租赁和销售流程 [20][36] - 公司计划通过出售印第安纳波利斯的物业偿还未偿债务，目标是在2023年底实现净债务与EBITDA比率达到中6倍 [27] - 行业竞争方面，公司认为其增值项目可使物业与较新的A类建筑直接竞争，但租金仍低于A类新租金，吸引不同的客户群体；预计A类公寓租金仍在上涨，公司的增值社区将受益于人们从A类公寓转移的需求 [82][91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2022年是公司的强劲一年，成功整合STAR投资组合，超出初始协同效应和全年运营指导；尽管预计2023年下半年会出现温和衰退，但公司凭借在关键阳光地带市场的投资组合，仍处于有利地位，有望实现持续增长 [6][17] - 公司对增值计划的潜力充满信心，将根据经济形势确定物业翻新的节奏和范围；相信通过改进运营和提升技术，能够提高入住率和租金收入，为股东创造价值 [7][37] 其他重要信息 - 公司预计2023年产生1.33亿美元的现金流，支付当前季度股息0.14美元后仍有剩余 [55] - 截至2022年12月31日，公司的流动性状况为3.5亿美元，其中无限制现金约1600万美元，无担保信贷额度额外可用3.34亿美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 运营团队人员配置、近期团队变化及应对市场变化能力 - 公司在第四季度对运营团队进行了调整，增加了具有多户住宅运营经验的高级领导，如聘请了有16年卡姆登经验的Janice Richards负责运营平台；同时改进技术，提高潜在客户转化为租赁的比例，目标是将非增值社区的入住率提高到95% [36][37] 问题: 此前与收入管理系统的交互情况及摩擦性空置对定价的影响 - 定价团队之前未能及时获取实时市场信息，市场在2022年第三季度至第四季度发生巨大变化，团队反应较慢；公司提前90天向租户发送续租函，导致部分租户因租金高于市场水平而离开，影响了入住率 [38] 问题: 新的6%损失到租赁数据变化的原因及信心来源 - 损失到租赁数据基于社区的要价租金与平均在租租金的比较；第四季度租金存在季节性因素，同时公司在第四季度和年初努力提高入住率，导致该估计值有所下降 [65] 问题: 收入增长指引中是否包含市场租金增长假设 - 收入增长指引中包含市场租金增长假设，预计市场租金增长在低个位数，即1% - 3%，公司对2023年持相对保守态度 [78] 问题: 3%租赁增长假设的依据 - 该假设是基于保守估计租赁节奏以推动入住率，增值项目在夏季租赁到期高峰时会提供支持，但考虑到年中宏观经济的不确定性，仍保持谨慎 [80] 问题: 入住率下降与增值项目租金提升的关系 - 增值项目针对不同的客户群体，改善后的物业可与较新的A类建筑竞争，但租金仍低于A类新租金，吸引愿意为更好产品支付更高租金的居民 [82][83] 问题: 今年增值项目加倍的原因 - 公司原本计划2023年翻新4000套单元，现在目标调整为2500 - 3000套，并非加倍 [85] 问题: 不同市场租金增长的差异范围 - 预计市场租金增长最高为3% - 4%，最低为1%左右 [86] 问题: 居民因高租金搬出后的去向及竞争格局变化 - 居民搬出可能是因为 affordability问题，部分人会搬到不同类型的社区；预计A类公寓租金仍在上涨，公司的增值社区将受益于人们从A类公寓转移的需求 [89][91] 问题: 第四季度处置收入未达预期的原因 - 市场利率上升，买家提出降价，公司经过与不同买家的多轮协商，决定出售位于Terre Haute的Sycamore Terrace资产，因为该资产在当地市场对公司没有增长价值 [107][108] 问题: 资产销售进度、定价和需求情况 - 公司有一处物业已签订合同，预计未来几周完成交易，买家已支付定金并安排好融资；目前整体交易 volume 大幅下降，买卖双方出价存在较大差距，市场需要利率稳定后交易才会增加 [99][100] 问题: 居民搬出的原因 - 居民搬出的原因多样，常见的是 affordability问题，部分人会与室友合住或搬回家住；但与往年相比，搬出原因没有显著变化，购买住房仍是首要原因，工作搬迁是第二原因，搬到单户租赁是第三原因 [102][103] 问题: 温和衰退假设是否适用于高低端指引及软着陆的潜在上行空间 - 温和衰退是高低端指引的基本假设；如果实现软着陆，市场租金可能会重新加速增长，进而推动入住率略有上升，对费用的影响不大，除非保险费用下降 [105] 问题: 年底留存率的预期 - 公司一直将留存率目标定在50% - 55%，基于指引，预计今年留存率约为53% [109]

业绩总结 - 2022年第四季度可供普通股的净收入为3360万美元，较2021年同期的2860万美元增长17.5%[4] - 2022年全年CFFO为2.474亿美元，较2021年的9200万美元增长169.6%[23] - 2022年第四季度调整后的EBITDA为9300万美元，较2021年同期的4230万美元增长119.0%[21] - 2022年全年每股收益为0.53美元，较2021年的0.41美元增长29.3%[22] - 2022年第四季度同店净运营收入（NOI）增长13.0%，全年增长13.7%[20][46] - 2022年全年总收入为628,525千美元，较2021年的250,252千美元增长151.5%[98] - 2022年全年净收入为120,659千美元，较2021年的45,529千美元增长164.5%[98] 用户数据 - 2022年第四季度的平均入住率为93.8%，较2021年同期下降220个基点[20] - 2022年第四季度的平均有效月租金为每单位1,514美元，较2021年增加12.2%[122] - 2022年平均入住率为93.8%，较2021年下降2.2%[125] - 2022年第四季度的NOI（净运营收入）为105,043千美元，较2021年同期的49,851千美元增长110.9%[94] 未来展望 - 2023年CFFO每股指导中值为1.14美元[24] - 2023年同店NOI增长预期为6.5%[49] - 2023年预计物业收入增长为5.7%至7.0%[87] - 2023年预计物业净运营收入（NOI）增长为5.0%至8.0%[87] 新产品和新技术研发 - 2022年完成的价值提升项目共计1451个单元，投资回报率为24.1%[5][29] - 公司的总装修成本为269百万美元，内部投资回报率（ROI）为24.5%[129] 市场扩张和并购 - 截至2022年12月31日，公司的总物业数量为120，单位总数为35,526，整体入住率为93.6%[127] - 在未来的项目中，亚特兰大市场的物业数量为2,644，达拉斯市场为3,876[129] 负面信息 - 2022年第四季度的平均入住率为93.8%，较2022年9月30日的94.2%下降0.4个百分点[101] - 2022年第四季度的稀释后每股收益为0.15美元，较2021年同期的0.23美元下降34.8%[94] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的利息覆盖率为4.0倍，与2022年第三季度持平[68] - 2022年总债务的加权平均利率为4.3%[135] - 2022年未担保杠杆比率为23.9%，低于60%的要求，符合债务契约[138]

业绩总结 - 公司在2022年的同店净营业收入（NOI）预计将实现双位数增长[8] - 公司在2022年的每股核心基金运营收益（CORE FFO）预计在1.07美元至1.08美元之间[8] - 公司在2022年的物业收入增长预计在10.6%至10.8%之间[8] - 公司在2022年的物业NOI增长预计在13.25%至14.25%之间[8] - 公司在2022年的可控运营费用增长预计在3.8%至4.3%之间[8] - 公司在2022年的总运营费用增长预计在5.3%至5.8%之间[8] - 2022年同店租金增长率为12.7%[3] - 2022年第一季度翻新单位为143个，预计2023年第一季度翻新单位为450至550个，增长约214%[42] - 2022年第四季度的翻新单位预计为605个，而2023年第四季度预计为300至400个，下降约33%[42] - 2022年增值翻新项目产生了27.1%的投资回报率[42] 用户数据 - IRT的居民平均年龄为36岁，年收入约为89,000美元，租金占收入的比例为22%[32] - IRT的居民主要为中等收入群体，租房需求强劲，且对住房条件有较高要求[34] - 2022年IRT居民的平均租金收入比为44%[120] - 22%的居民来自外州，其中29%来自西海岸、伊利诺伊州或东北部[119] 市场展望 - IRT市场的公寓需求在2023年和2024年预计将超过新供应，历史数据表明需求增长率为5.6%[30] - 预计2025年前，佛罗里达州的就业增长年均为3.4%，高于全国的1.7%[115] - 2022年全国平均人口增长率为0.29%，而主要市场的增长率为0.80%[72] - 2022年全国平均就业增长率为3.15%，主要市场的增长率为4.76%[72] 资本支出与收购 - 公司在2022年的资本支出预计在55.7百万美元至75.9百万美元之间[8] - 公司在2022年的收购量预计为2.03亿美元，处置量预计在1.57亿美元至2.6亿美元之间[8] - 预计剩余的翻新成本在1.48亿到1.6亿美元之间，增量净运营收入预计在3,200万到3,500万美元之间[40] 财务状况 - 公司的债务结构中，89%的债务为固定利率或对冲，降低了财务风险[55] - 2022年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍，预计到2023年第四季度将降至中6倍[59] - 截至2022年9月30日，IRT的总债务为27.14亿美元[132] - 截至2022年9月30日，IRT的净债务为26.27亿美元[132] - 截至2022年9月30日，总资产为6,633,533千美元，较2022年6月30日的6,386,634千美元增长了3.9%[135] 其他信息 - IRT的价值提升项目预计将为股东创造超过9亿美元的增量价值，历史项目的投资回报率为21.6%[39] - 目前在建的价值提升项目包括9,633个单位，未来管道中有3,224个单位，总计12,857个单位[40] - IRT的市场供需基本面在多个经济周期中保持稳定，租金年变化率在18%至6%之间波动[35]

物业持有与投资情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有并运营122处多户公寓物业，共36,176套单元，还持有五个非合并合资企业的权益，建成后将有1,863套单元[109] - 2021年12月16日完成与STAR和STAR OP的合并，收购68处含21,394套单元的公寓社区和2处在建、建成后含621套单元的公寓社区，通过一系列交易去杠杆化6亿美元[113] - 2022年4月6日，公司以2540万美元从非合并合资企业购买纳什维尔96套单元的社区，因股权获得440万美元销售收益[116] - 截至2022年9月30日，公司在非合并房地产实体的投资中，对Huntsville项目承诺投资3710万美元，已出资1640万美元；对Lakeline Station项目承诺投资2970万美元，已出资1860万美元；对The Mustang项目承诺投资2560万美元，已出资920万美元[120][121][122] - 截至2022年9月30日，公司拥有并合并122处多户公寓物业，其中113处组成综合同店投资组合[131] 物业出售情况 - 2022年前九个月，公司出售四个社区，总售价1.58亿美元，确认销售收益9470万美元[114] - 截至2022年9月30日，公司有两处物业被归类为待售，Meadows Apartments于10月26日完成出售，Sycamore Terrace预计在第四季度完成出售[115] - 2022年前九个月出售四处多户住宅物业获利9470万美元，2021年同期出售一处获利1150万美元[152] 物业翻新与增值计划 - 2022年第三季度，公司完成457套单元的翻新，2018年1月至2022年9月30日，完成4,660套单元翻新，投资回报率21.6%，平均月租金增长23.9%[124] - 2022年12月31日前三个月，公司将10处含3350套单元的物业加入增值计划，预计2022年和2023年完成剩余项目[124] 股票结算情况 - 2022年9月28日，公司按每股24.97美元的当前加权平均销售价格，全额实物结算200万股先前按远期基础出售的股票，扣除销售佣金后净收入约4993.5万美元[125] 物业组合数据指标 - 截至2022年9月30日，公司合并物业组合中，亚特兰大物业数量13处、单元数5180套、毛房地产资产10.57156亿美元、期末入住率93.1%、有效月租金每单元1578美元、净营业收入1455.6万美元；整体物业数量122处、单元数36,176套、毛房地产资产67.23694亿美元、期末入住率94.6%、有效月租金每单元1484美元、净营业收入1.00406亿美元[112] 信贷协议情况 - 2022年7月25日，公司签订第四次修订、重述和合并信贷协议，借款总额增至11亿美元，较先前协议增加1亿美元[126] - 新协议下有一笔4亿美元定期贷款，到期日为2028年1月28日，用于偿还2024年到期定期贷款和减少循环信贷额度下1亿美元未偿借款[126] - 2028年定期贷款利率为SOFR利率加115 - 180个基点或基准利率加15 - 80个基点，较偿还的定期贷款利差降低5个基点[127] - 公司有权申请将修订后信贷协议总额从11亿美元增至最高15亿美元[129] 综合同店投资组合数据对比 - 2022年第三季度与2021年同期相比，综合同店投资组合平均有效月租金增长13.3%，达到1479美元[132] - 2022年第三季度与2021年同期相比，综合物业租赁及其他收入增长9970万美元，达到1.603亿美元[132][133] - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用增长3680万美元，达到6000万美元[132][134] - 2022年第三季度与2021年同期相比，折旧和摊销费用增长3230万美元，达到4970万美元[132][137] - 2022年第三季度与2021年同期相比，利息费用增长1.34亿美元，达到2.21亿美元[132][139] 前九个月财务数据对比 - 截至2022年9月30日的九个月，合并投资组合的租金及其他物业收入从1.727亿美元增至4.649亿美元，增加了2.922亿美元，主要归因于STAR合并及平均有效月租金增长11.9%[143] - 同期物业运营费用从6630万美元增至1.748亿美元，增加了1.085亿美元，主要因STAR合并及通胀导致房地产税和维修保养费用增加[144] - 物业管理费用从630万美元增至1740万美元，增加了1110万美元，因STAR合并后员工成本增加[145] - 一般及行政费用从1420万美元增至2050万美元，增加了640万美元，主要是STAR合并带来的员工成本增加[146] - 折旧及摊销费用从5070万美元增至2.007亿美元，增加了1.5亿美元，主要源于STAR合并收购物业的折旧和摊销增加[147] - 2022年前九个月净伤亡收益为720万美元，2021年同期伤亡损失为40万美元[148] - 2022年前九个月其他收入（费用）主要是利率上限公允价值变动120万美元，未合并合资企业投资损失240万美元[149] - 利息费用从2560万美元增至6360万美元，增加了3800万美元，主要因STAR合并承担债务[150] - 2022年前九个月STAR合并相关整合成本约350万美元，2021年同期为520万美元[151] 季度与前九个月收益数据对比 - 2022年第三季度净收入为16,653,000美元，每股0.07美元；2021年同期净收入为11,564,000美元，每股0.11美元[157] - 2022年前九个月净收入为86,135,000美元，每股0.38美元；2021年同期净收入为16,064,000美元，每股0.16美元[158] - 2022年第三季度FFO为67,388,000美元，每股0.30美元；2021年同期FFO为17,039,000美元，每股0.16美元[157] - 2022年前九个月FFO为192,915,000美元，每股0.85美元；2021年同期FFO为54,694,000美元，每股0.53美元[158] - 2022年第三季度CFFO为64,332,000美元，每股0.28美元；2021年同期CFFO为22,731,000美元，每股0.21美元[157] - 2022年前九个月CFFO为180,633,000美元，每股0.79美元；2021年同期CFFO为60,905,000美元，每股0.59美元[158] 综合同店组合数据增长情况 - 2022年第三季度综合同店组合租金及其他物业收入为151,030,000美元，同比增长10.6%；前九个月为439,292,000美元，同比增长11.0%[167] - 2022年第三季度综合同店组合净营业收入为94,566,000美元，同比增长11.5%；前九个月为274,470,000美元，同比增长14.0%[167] - 2022年第三季度综合同店组合平均有效月租金为每单位1,479美元，同比增长13.3%；前九个月为每单位1,421美元，同比增长11.9%[167] 流动性与资金安排 - 公司认为可用现金余额、融资安排和运营现金流足以满足未来十二个月及可预见未来现有投资组合的流动性需求[169] 股票回购计划 - 2022年5月18日，董事会授权最高25万美元的普通股回购计划[170] 现金及现金流情况 - 截至2022年9月30日和2021年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为5960万美元和1490万美元[171] - 2022年前九个月经营活动产生的现金流为19124.1万美元，2021年同期为7372.5万美元[171] - 2022年前九个月投资活动使用的现金流为17416.2万美元，2021年同期为14543.7万美元[171] - 2022年前九个月融资活动使用的现金流为2316.8万美元，2021年同期为7295.5万美元[171] - 2022年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少608.9万美元，2021年同期净增加124.3万美元[171] - 2022年前九个月投资活动现金流出主要源于2.018亿美元的房地产收购等，部分被1.556亿美元的物业处置收益等抵消[173] - 2021年前九个月投资活动现金流出主要源于1.392亿美元的物业收购等，部分被3920万美元的物业处置收益抵消[173] - 2022年前九个月融资活动现金流出主要源于6.665亿美元的信贷安排和定期贷款还款等，部分被6.875亿美元的无担保信贷安排收益等抵消[174] - 2021年前九个月融资活动现金流入主要源于3.875亿美元的无担保信贷安排和定期贷款收益，部分被2.348亿美元的信贷安排还款等抵消[174]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为1620万美元，去年同期为1150万美元 [21] - 第三季度核心FFO从去年的2270万美元增至6430万美元，核心FFO每股从0.21美元增至0.28美元，同比增长33% [21] - 第三季度综合同店NOI增长11.5%，由10.6%的收入增长驱动，同店非增值社区NOI增长11.9% [22] - 第三季度综合同店运营费用增长9.1%，主要因维修保养、公用事业成本、房地产税和财产保险增加 [23] - 截至9月30日，流动性为3.26亿美元，无限制现金约2400万美元，信贷额度可用3.02亿美元 [24] - 9月底按加权平均售价25美元结算200万股，公司获得净收益5000万美元 [24] - 季度末净债务与EBITDA比率为7.2倍，去年为8.2倍，目标是年底降至7倍多，2022年底降至6倍多 [24] - 维持全年综合同店NOI增长13.75%的指引，核心FFO每股增长指引提高半美分至1.075美元，物业收入增长指引降至10.7%，运营费用增长预测降至5.5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度平均租金上涨13.3%，高于第二季度的12%，第四季度新租约增长7.1%，续约租约增长8%，综合租约租金增长7.7% [7][11][12] - 截至9月30日，租约损失率为12%，第三季度平均租户保留率为57%，第四季度为50% [13] - 第三季度搬出买房或租房的居民比例降至18%，低于第二季度的21%，过去90天新居民平均收入约9万美元，22%从其他州迁入 [14] 增值业务 - 第三季度完成457套单元翻新，每套翻新成本14022美元，月租金较未翻新单元平均增加262美元，无杠杆投资回报率22.4%，年初至今完成795套，投资回报率27.1% [15] - 预计2022年翻新约1400套，低于此前目标1800套，2023年预计翻新2500 - 3000套 [15][16] 资本循环业务 - 截至季度末，有两处物业待售，预计总售价约1.03亿美元，预计综合资本化率4.7%，其中路易斯维尔物业已于昨日完成出售 [17] - 8月以8000万美元收购夏洛特234套多户社区，9月以9800万美元收购坦帕348套多户社区，综合稳定经济资本化率5.2% [17] - 与他人合资开发达拉斯275套多户社区，预计2024年第三季度完成，已承诺投资256亿美元，上月已投入93亿美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年子市场预计新增交付单元占现有库存的2.2%，2024年降至1.8%，大部分为A类，与公司B类社区无直接竞争，新建社区平均租金比公司社区高521美元/月 [19] - 预计2023年和2024年市场公寓需求分别增长2.3%和2.4% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续平衡入住率和租金增长以实现长期收入最大化，推进增值项目和资本循环战略，在当前经济环境下谨慎选择性地分配资本 [7][8] - 2023年将适度调整增值计划，推迟新市场社区翻新，预计完成2500 - 3000套单元 [9] - 公司认为房地产基本面强劲，在多户住宅领域地位有利，STAR合并增强了规模和运营平台，执行组合战略将推动长期价值 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合和战略有信心，预计2023年NOI和核心FFO每股将继续增长，将在年终财报电话会议提供更详细展望 [9][10] - 预计2023年通胀压力将影响各项费用，租约租金增长将放缓，但2022年的租金增长将为2023年带来收入增长，运营重点将包括进一步实施自动化和提高效率 [25] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州和卡罗来纳州受飓风伊恩影响的物业未遭受重大损失 [6] - 公司推出集中化举措，预计每年节省约200万美元的未来工资成本 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前需求和优惠情况是否处于正常季节性水平 - 从宏观层面看，需求与供应总体匹配，部分小市场供应可能略超前，但大市场如达拉斯、亚特兰大、丹佛等供应增长2% - 3%，人口增长足以应对供应 [29] - 第四季度业务已恢复到疫情前的正常季节性水平，由于第四季度到期租约较少，仍有良好的租赁需求，9月和10月初提供了优惠，目前已停止 [30] 问题2: 第四季度运营费用指引较低的原因及2023年预期 - 2022年运营费用的重大变化是房地产税，公司积极应对评估并取得良好反馈，因此修改了全年指引 [32] - 2023年预计维修保养、公用事业等关键类别将受通胀压力影响，呈中个位数增长，但公司推出的集中化服务将有助于控制成本 [32] 问题3: 优惠是否集中在增值项目或特定市场 - 优惠集中在空置率较高的物业，目的是提高入住率，目前优惠已结束，未来12个月将全额收取租金 [35] 问题4: 2023年2500 - 3000套的翻新速度是否合适，是否会在不确定性消除后增加到4000套 - 公司预计在不确定性消除后将翻新速度提高到4000套，当前减少翻新是为避免在无历史经验的新市场组建团队，同时减轻对入住率的压力 [36] 问题5: 如何看待增值项目的入住率以及如何管理整体投资组合的入住率 - 不包括增值项目的投资组合目前入住率为95.5%，增值项目入住率约为92%，比整体投资组合低300 - 350个基点 [37][39] 问题6: 翻新项目的目标回报率以及是否会重新加速至30%以上 - 历史目标回报率为20%，过去18个月因租金大幅增长和成本压力较小而超过该目标，预计未来将回归20%的正常水平 [42] 问题7: 当前租约损失率以及翻新回报低于预期时能否轻易缩减项目 - 当前投资组合的租约损失率为12% [46] - 可以轻易缩减翻新项目，如在疫情期间公司就大幅缩减了项目 [47] 问题8: 当前处置和收购的资本化率情况 - 第三季度资本化率在4% - 5%之间，交易数据较少，由于国债收益率上升，买家不确定债务成本，导致交易减少，公司出售物业的综合资本化率为5.45%，收购物业为5.22% [48] 问题9: 迁入人口是否会因公司恢复办公而逆转 - 从数据看，卡罗来纳州、佛罗里达州、达拉斯、亚特兰大等市场的人口和就业增长将保持稳定 [53] - 疫情前市场就有正向迁入人口，疫情期间加速，未来可能会有所缓和，但仍会有人们为了生活质量和就业机会迁入 [54] 问题10: 11 - 1月续约和新租约的租金情况以及第四季度末租金是否会略有上升 - 续约和新租约的租金增长趋势与之前披露的第四季度情况相似，入住率回到95%左右后，租金可能会略有上升，但对季度整体租约租金增长影响不大 [55] 问题11: 增值项目和整体投资组合入住率差异的原因 - 开始增值项目时，每个单元翻新期间会空置30 - 35天，本季度启动了8个新项目，导致入住率下降，而过去大部分增值工作在已开展多年的社区进行，空置单元较少 [59] 问题12: 减少明年翻新计划是否因为租户不愿支付更高租金 - 未看到租户的抵触情绪，增值项目提供了高品质的公寓，需求旺盛 [61][62] 问题13: 收购资产目前的定价情况以及投标竞争深度 - 优质资产和优质市场仍有买家，但数量减少，资本化率随国债收益率变化，目前买家因不确定债务成本而难以确定价格，市场情况不明朗 [63] 问题14: 对奥兰治县租金控制条例提案的参与情况和评论 - 公司在该县仅有一处资产，一群房东已对该提案提出质疑，法官允许其进入投票环节，但认为其违反现有法律，若通过将在法庭上进行抗争，历史上此类提案多以失败告终 [64] 问题15: 新租约居民平均收入的历史情况和未来趋势 - 过去90天新居民平均收入为9万美元，该数据呈稳步上升趋势，一年前约为7.8万美元，2020年初约为7.2万美元 [67] 问题16: 哪些市场供应可能成为挑战，哪些市场供应风险被高估 - 较小市场如亨茨维尔、威尔明顿、默特尔比奇供应较高，但预计2024年将缓解，较大市场中纳什维尔和休斯顿有供应担忧，但人口迁入应能消化，亚特兰大、达拉斯和丹佛供应增长2% - 3%，较为健康 [68] 问题17: 2023年房地产税的预期 - 2023年2月将提供正式指引，初步迹象显示房地产税增长将在中个位数范围（4% - 6%），此前有观点认为可能出现负增长，但可能性不大 [72] 问题18: 2023年翻新2500 - 3000套社区的团队组建流程 - 公司在亚特兰大、坦帕等市场已有团队，只需适度扩大团队规模以应对新增的增值项目 [73] 问题19: 未来如何优化收入 - 公司通过收入管理系统和团队平衡入住率和租金增长，根据市场情况调整策略，目标是保持95% - 96%的入住率，同时获取市场允许的最大收入增长 [76]

物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，共35,594个单元，另有四处非合并合资企业开发项目，完工后将新增1,588个单元[114] - 2021年12月16日完成与STAR和STAR OP的合并，收购68处含21,394个单元的公寓社区及2处在建项目，完工后将新增621个单元[118] - 2022年上半年出售四个社区，总售价1.58亿美元，确认销售收益9470万美元[119] - 2022年4月6日，公司以2540万美元从非合并合资企业购买纳什维尔96单元社区，因股权获得440万美元销售收益[121] - 截至2022年6月30日，公司拥有并合并120处多户公寓物业，其中113处为综合同店组合[136] - 截至2022年6月30日，公司有两处物业待售，预计2022年下半年完成出售[120] - IRT同店组合包含48处房产，STAR同店组合包含65处房产，合并同店组合包含113处房产[169][170][171] 合资企业投资情况 - 截至2022年6月30日，公司在一处合资企业承诺投资3710万美元，已出资1640万美元；在另一处合资企业承诺投资2970万美元，已出资1460万美元[124][125] - 2022年6月30日止六个月，公司在非合并合资企业投资损失90万美元，由非合并房地产实体折旧导致[158] 单元翻新情况 - 2022年第二季度完成195个单元翻新，2018年1月至2022年6月完成4203个单元翻新，投资回报率21.7%，月租金平均增长24.1%[127] 股权分销与远期销售情况 - 公司有最高1.5万美元的股权分销协议，2022年第二季度未进行远期销售交易[129] 股息与股票回购情况 - 2022年5月18日，董事会批准普通股季度股息为每股0.14美元，较上一季度增长17%[130] - 2022年5月18日，董事会批准最高25万美元的股票回购计划[131] - 2022年5月18日，董事会授权最高25万美元的普通股回购计划[177] 信贷协议情况 - 2022年7月25日公司签订新信贷协议，可借款总额达11亿美元，较之前增加1亿美元[132] - 新协议下有一笔4亿美元定期贷款，到期日为2028年1月28日，用于偿还2024年到期定期贷款和减少1亿美元循环信贷额度借款[132] - IROP有权在满足条件下将信贷协议总额从11亿美元提高至最高15亿美元[133] - 2028年定期贷款利率为SOFR利率加115 - 180个基点或基准利率加15 - 80个基点，较之前降低5个基点[134] 综合同店物业财务指标情况 - 2022年第二季度综合同店物业平均有效月租金为1412美元，较2021年增长12.0%[137] - 2022年第二季度综合同店物业租金及其他物业收入为1.46556亿美元，较2021年增长11.4%[137] - 2022年第二季度综合物业运营费用为5900万美元，较2021年增长3670万美元，主要因STAR合并[140] - 2022年第二季度折旧和摊销费用为7280万美元，较2021年增长5600万美元，主要因STAR合并[143] - 2022年第二季度利息费用为2100万美元，较2021年增长1240万美元，主要因STAR合并承担债务[146] - 2022年6月30日止六个月，合并投资组合的租赁及其他物业收入从1.121亿美元增至3.046亿美元，增加1.925亿美元，主要归因于STAR合并及租金增长[152] - 2022年6月30日止六个月，物业运营费用从4310万美元增至1.149亿美元，增加7170万美元，主要由于STAR合并[153] - 2022年6月30日止六个月，物业管理费用从410万美元增至1170万美元，增加760万美元，因STAR合并带来员工成本增加[154] - 2022年6月30日止六个月，一般及行政费用从1020万美元增至1490万美元，增加470万美元，主要因STAR合并相关员工成本增加[155] - 2022年6月30日止六个月，折旧及摊销费用从3330万美元增至1.51亿美元，增加1.177亿美元，主要源于STAR合并所获物业[156] - 2022年6月30日止六个月，公司确认净意外收益700万美元，2021年同期因风暴产生意外损失40万美元[157] - 2022年6月30日止六个月，利息费用从1690万美元增至4150万美元，增加2460万美元，主要因STAR合并承担债务[159] - 2022年6月30日止六个月，公司产生约320万美元STAR合并相关整合成本，出售四处多户住宅物业获利9470万美元[160] - 2022年6月30日止六个月，公司净收入从450万美元增至6948.2万美元，增加6498.2万美元[149] - 2022年Q2净亏损739.9万美元，2021年Q2净利润340.7万美元；2022年上半年净利润6948.2万美元，2021年上半年净利润450万美元[165][166] - 2022年Q2资金运营现金流（FFO）为6541.4万美元，核心资金运营现金流（CFFO）为5858.9万美元；2022年上半年FFO为1.25526亿美元，CFFO为1.163亿美元[165][166] - 2022年Q2合并同店组合租金及其他物业收入1.46556亿美元，同比增长11.4%；2022年上半年为2.88262亿美元，同比增长11.2%[174] - 2022年Q2合并同店组合总物业运营费用5582.1万美元，同比增长6.9%；2022年上半年为1.08358亿美元，同比增长5.0%[174] - 2022年Q2合并同店组合净运营收入9073.5万美元，同比增长14.4%；2022年上半年为1.79904亿美元，同比增长15.3%[174] - 2022年Q2合并同店组合净运营利润率为61.9%，同比增长1.6%；2022年上半年为62.4%，同比增长2.2%[174] - 2022年Q2合并同店组合平均入住率为95.5%，同比下降0.7%；2022年上半年为95.4%，同比下降0.3%[174] - 2022年Q2合并同店组合每单位平均有效月租金为1412美元，同比增长12.0%；2022年上半年为1392美元，同比增长11.2%[174] 现金流量情况 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4240万美元和1400万美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司经营活动产生的现金流量分别为1.11587亿美元和4325.2万美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司投资活动产生的现金流量分别为6516.9万美元和 - 1.6668亿美元[178] - 2022年和2021年上半年，公司融资活动产生的现金流量分别为 - 2.00032亿美元和1.2382亿美元[178] - 2022年上半年，公司投资活动现金流入主要源于四项物业处置所得1.556亿美元和保险理赔所得1550万美元[180] - 2022年上半年，公司投资活动现金流出主要包括对非合并房地产实体投资3350万美元、资本支出2910万美元等[180] - 2021年上半年，公司投资活动现金流出主要是收购两项物业花费1.392亿美元和资本支出1720万美元[180] - 2022年上半年，公司融资活动现金流出主要是无抵押循环信贷净还款1.45亿美元和支付普通股及非控股权益股息4450万美元[181] - 2021年上半年，公司融资活动现金流入主要是无抵押信贷安排和定期贷款所得3.695亿美元，部分被信贷安排还款2.348亿美元和普通股股息2470万美元抵消[181] REIT资格相关情况 - 公司需将至少90%的REIT应纳税所得额进行分配以维持REIT资格[178]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO从去年同期的2020万美元增长至5860万美元，核心FFO每股从0.20美元增长30%至0.26美元 [32] - 第二季度净亏损720万美元，去年同期为净收入340万美元，主要因与STAR合并相关的折旧和摊销费用增加 [32] - 第二季度综合同店NOI增长14.4%，由11.4%的收入增长驱动 [33] - 第二季度综合同店运营费用增长6.9%，主要因维修保养成本、合同服务和工资增加 [34] - 截至6月30日，流动性头寸为4.29亿美元，包括110万美元无限制现金、3.68亿美元信贷额度和5000万美元ATM收益 [37] - 季度末净债务与EBITDA比率从去年的8.5倍降至7.4倍，目标是年底降至低7倍，2023年底降至中6倍 [39] - 上调2022年全年指导，核心FFO每股中点为1.07美元，较之前指导增加0.82美元 [39] - 2022年综合同店NOI预计增长13.75%，收入预计增长10.9%，运营费用预计增长6.3% [40][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度平均入住率为95.7%（排除增值装修物业），7月平均入住率为95.3% [18] - 第二季度新租约租金增长17.2%，续约租金增长9.7%，混合租约租金增长12.7% [19] - 第三季度新租约租金增长20.8%，续约租金增长11.4%，混合租约租金增长13.4% [21] - 第三季度居民保留率为59.8%，较第二季度提高520个基点 [22] 增值业务 - 第二季度完成195个单元装修，年初至今共完成338个单元，每单元装修成本为11959美元，每月租金平均增加333美元，无杠杆投资回报率为33.5% [24] - 全年预计装修约1800个单元，低于最初预计的2000个单元，主要因路易斯维尔的Meadows物业待售及增值社区保留率提高 [25] - 增值计划目前包括13个正在装修的社区，预计今年剩余时间再增加8个社区，预计第三季度完成约775个单元，第四季度完成650个单元 [26] 合资业务 - 4月以2540万美元从合资伙伴处收购纳什维尔的三个社区，有效经济资本化率为5.5% [28] - 6月与奥斯汀的一个378单元社区开发项目建立合资企业，预计2024年5月完工，已承诺投资2970万美元，其中1470万美元已投入，项目单位成本为5.75% [28][29] 物业销售业务 - 路易斯维尔的Meadows社区已签约，预计9月完成交易，预计实现约2000万美元销售收益，经济资本化率为4.1% [30] - 特雷霍特的社区正在营销，初步定价经济资本化率为5.4%，两个待售社区综合资本化率为4.7% [30] - 8月预计完成北卡罗来纳州夏洛特社区的收购，该社区有234个单元，收购时入住率为86%，收购价格为8000万美元，稳定经济资本化率为4.3% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 非门户市场特别是阳光地带地区目前约占公司NOI的70%，这些市场住宅需求高，就业机会和工资增加导致人口增长超过新供应 [10] - 市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，目前价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，亚特兰大、达拉斯、罗利等市场目前资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大在阳光地带市场的业务，通过合资开发项目和增值计划增加投资 [11][12] - 积极投资现有社区的增值计划，计划明年将装修单元数量增加到4000个 [27] - 优先将资本分配到增值业务，同时评估合资开发机会，在市场条件允许时考虑一次性收购交易 [58][59] - 自2019年以来，公司累计综合同店NOI增长31%，高于公共公寓同行平均的11%，反映了公司社区和市场的优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计未来宏观经济存在不确定性和波动性，但公司凭借强大的投资组合和战略举措，有能力继续取得强劲业绩 [12] - 认为当前环境对多户住宅行业有利，房价和抵押贷款利率上升导致对经济适用公寓租金的需求增加 [14] - 有信心实现上调后的2022年全年指导，预计下半年能够继续推动租金增长，同时管理运营费用的通胀压力 [15] 其他重要信息 - 公司完成了4亿美元的无担保定期贷款，用于偿还2024年到期债务和减少信贷额度借款，将3亿美元定期贷款到期日延长至2028年，增加了1亿美元流动性，同时降低了利率利差 [13] - 公司完成了销售和居民服务两个运营领域的集中化，预计第四季度初完成后每年可节省约250万美元工资成本 [35] - 公司将在第三季度财报电话会议上提供2023年增值装修单元数量的季度预期 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：同店收入指导上调至10.9%，但仍低于过去12个月的租赁增长率，还有什么因素能使收入达到新范围的中点？ - 指导中全年平均入住率为95.3%，考虑到当前更广泛的经济环境，对第四季度租赁收入增长持谨慎态度 [47] 问题2：市场出现了至少一笔资本化率压缩的交易，如何评价这一动态？买家对近期增长的承保条款是什么？公司如何应对市场的强劲需求？ - 目前市场资本化率正在扩大，估值在约6个月前达到峰值，交易在波动期间停滞，最近价格调整了5% - 15%，相当于资本化率扩大50 - 100个基点，目前亚特兰大、达拉斯、罗利等市场资本化率为4% - 4.5%，而峰值时为3% - 3.5% [51] 问题3：公司在负杠杆基础上的收购意愿如何？更注重开发项目还是有机会进行增值收购？ - 公司会根据每个交易的自身情况进行评估，保持纪律性，仅在对公司整体有利时进行增长，不会进行负杠杆收购，但在有合适机会且公司有充足流动性时会进行评估 [52] 问题4：在当前经济衰退、利率上升、估值寻找新平衡点的环境下，公司的资本优先事项、来源和用途有何变化？ - 资本分配的首要任务是增值业务，其次是评估合资开发机会，但会放慢速度，最后是寻找有吸引力的一次性收购交易 [58][59] 问题5：夏洛特社区的资本化率4.3%是经济还是名义资本化率？ - 是经济资本化率，假设入住率达到94%，稳定后需要几个月时间 [60] 问题6：公司租户的租金收入比约为20%，租户的人口特征如何？租金上涨是否有阻力？是否有科技或其他行业裁员影响特定资产和市场？ - 公司提供经济适用的小型公寓，目标客户是美国的上班族，需求强劲，租金收入比约为20%，租户在经济衰退期间仍有能力支付租金，且目前失业率为3.6%，就业机会充足，未受到衰退的明显影响 [62][63] 问题7：从运营表现来看，是否有宏观经济压力的迹象，如拖欠率增加？ - 未看到任何异常情况 [68] 问题8：7月同店入住率下降了50个基点，是什么原因导致的？指导显示入住率可能会回升，有何看法？ - 年初公司专注于合并整合期间的入住率，第二季度开始提高租金，目前正在收获租金增长和租赁损失的好处，结合强劲的流量，有信心实现全年入住率指导 [69][70] 问题9：考虑到收购、处置和合资开发活动，公司的资本需求如何？如何考虑资金来源？ - 大部分资本需求通过公司的自由现金流满足，包括增值业务、常规资本支出和明年的4000个单元装修，还有额外现金流可用于投资合资企业，因此很少需要通过借款或股权融资来满足业务活动的资金需求 [71] 问题10：奥斯汀和纳什维尔的投资，对未来几年的供应和需求有何预期？为什么现在进入或增加这些市场的投资有吸引力？ - 由于建筑成本增加和建筑债务成本上升、杠杆降低，未来交付量可能会放缓，而纳什维尔、奥斯汀和达拉斯等市场有大量人口流入，未来几年需求将强劲 [74] 问题11：在宏观经济环境变化时，如何快速调整资本投入到增值计划中？ - 首先关注增值社区的流量，流量是基于宏观经济、租金压力和就业情况的重要指标，且公司可以完全控制增值业务，市场变化时可以相对快速地关闭该业务 [76][77] 问题12：在甲级资产合资项目有吸引力的情况下，何时会重新关注增值一次性交易？ - 公司一直在关注，增值业务的吸引力在于以较低价格提供与新建项目竞争的公寓社区，之前转向甲级投资是因为甲级资产的资本化率倒挂，未来如果情况改变，公司可以迅速调整，重新关注增值社区 [82][84] 问题13：目前物业税评估的比例是多少？是否有可能成功上诉以降低评估增加的影响？ - 约三分之二的投资组合已进行评估，尚未收到正式税单和税率，评估高于预期，公司将进行上诉，希望能取得更好的结果，达拉斯和亚特兰大是房地产税的两个特殊市场 [85] 问题14：7月入住率下降，何时需要降低新租约和续约租金的增长以稳定或提高入住率？ - 公司认为95%的入住率即为满入住率，重点是平衡租金增长和入住率以实现最高收入，只要入住率能保持在95% - 95.5%的范围内，就会继续提高租金，如果入住率下降，将根据流量和宏观经济情况调整租金增长 [87] 问题15：公司有股票回购计划且覆盖率历史较低，是否有增加处置资产和回购股票的意愿？ - 公司一直在考虑，这是一个资本分配问题，会综合考虑社区销售、市场购买机会、股票回购和去杠杆等因素 [91] 问题16：第三季度入住率下降，是否是因为未支付租金的租户离开？ - 多户住宅运营商在疫情期间存在少量影子空置，随着法院处理驱逐程序，对入住率产生了一定的下行压力 [93] 问题17：租金上涨对入住率有影响，但保留率却在上升，如何平衡两者关系？如何在当前周期中推动新租约和续约租金增长？ - 租金上涨对新租约转化率有一定下行压力，同时增值业务的启动也会影响入住率，因为每个单元装修时会离线约30天，但增值业务的高回报率值得承受一定的入住率压力 [98] 问题18：增值业务管道明年目标是4000个单元，今年目标是1800个单元，但资本预算未变，是否有一些预期工作将在明年实现？ - 1800个单元是最初预计2000个单元的调整，因为决定出售路易斯维尔的Meadows物业，减少了约150个单元，每个单元成本约12000美元，100 - 200个单元的变化对整体影响较小，今年增值业务支出约2500万美元，2023年约5000万美元 [100]