文章核心观点 文章围绕Independence Realty Trust和Armada Hoffler Properties两家房地产公司展开，分析了Independence Realty Trust的季度财务表现、股价走势及未来展望，同时给出了Armada Hoffler Properties的业绩预期 [1][9] Independence Realty Trust财务表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.28美元，符合Zacks共识预期，与去年同期持平，上一季度FFO预期为每股0.28美元，实际为0.27美元，意外偏差-3.57% [1] - 过去四个季度仅一次超过FFO共识预期 [2] - 截至2024年6月季度营收1.581亿美元，未达Zacks共识预期1.58%，去年同期为1.6396亿美元，过去四个季度有两次超过营收共识预期 [2] Independence Realty Trust股价表现 - 自年初以来股价上涨约21.9%，而标准普尔500指数涨幅为14% [3] Independence Realty Trust未来展望 - 股价短期走势及未来FFO预期主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 可通过公司FFO展望评估股票未来表现，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 盈利报告发布前，公司预期修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [6] - 未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前季度FFO共识预期为每股0.29美元，营收1.6158亿美元，本财年FFO为每股1.14美元，营收6.4737亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和住宅股权信托行业目前处于250多个Zacks行业前24%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] Armada Hoffler Properties业绩预期 - 预计8月7日公布2024年6月季度财报，预计季度每股收益0.31美元，同比变化-3.1%，过去30天该季度每股收益共识预期上调1.7% [9] - 预计营收6189万美元，较去年同期增长3.2% [10]

财务业绩 - 第二季度净收入可供普通股股东的10.4百万美元，与2023年同期的10.7百万美元相比有所下降[13] - 每股摊薄收益为0.05美元，与2023年同期的0.05美元持平[14] - 核心基金营运(CFFO)为63.6百万美元，与2023年同期的63.7百万美元基本持平。每股CFFO为0.28美元，与2023年同期的0.28美元持平[14] - 调整后EBITDA为83.6百万美元，与2023年同期的89.2百万美元相比有所下降[14] - 公司净收入(损失)为1,035.4万美元[49] - 每股摊薄收益(损失)为0.05美元[49] - 租金及其他物业收入为1.581亿美元[49] - 物业运营费用为6,088.3万美元[49] - 净经营收益(NOI)为9,722.1万美元,NOI利润率为61.5%[49] - 调整后EBITDA为8,360.9万美元[49] - 每股FFO为0.28美元,每股CFFO为0.28美元[49] - 每股股息为0.16美元,CFFO派息率为57.1%[49] 同店物业经营 - 同店物业净营业收入(NOI)增长2.8%[14] - 同店物业营业收入为153,969万美元，同比增长3.6%[63] - 同店物业营业费用为59,041万美元，同比增长4.9%[63] - 同店物业NOI利润率为61.7%，同比下降0.4个百分点[63] - 公司在2024年上半年同店组合的净营业收入增长2.8%[66] - 公司在2024年上半年的平均月租金为1,555美元，同比增长1.6%[66] - 公司在2024年上半年的平均出租率为95.4%，同比提高1.2个百分点[66] 资产优化和开发 - 完成378个单元的价值增值改造项目，平均投资回报率为15.7%[24] - 出售最后一处资产,完成资产优化和去杠杆策略,共出售10处资产,总销售额为5.253亿美元,偿还债务5.171亿美元[26] - 确定一处资产为待售资产,后于2024年7月以7.08亿美元的价格出售[27] - 公司预计2024年将收购1处价值8000万至8200万美元的物业,并出售价值3.95亿美元的资产[4] - 公司预计2024年将投入7600万美元至7800万美元用于价值提升和非经常性资本支出[7] - 公司预计2024年将投入5450万美元至5550万美元用于开发项目[8] - 公司正在进行27个价值增值项目，涉及8,881个单元，已完成4,289个单元，平均每单元装修成本为19,142美元，平均租金溢价为20.6%[73][74][75] - 公司在2024年2月至4月期间共完成6个资产的出售，总销售价格为3.25亿美元，平均每单元售价为18.6万美元[77] - 公司在2024年6月30日持有一处位于伯明翰的354个单元的资产待售[79] - 公司于2024年7月17日以7,080万美元的总销售价格出售了Tapestry Park物业，并计划在2024年第三季度利用所得款项在佛罗里达州坦帕收购一处物业[80] - 公司正在开发的两个房地产项目为Destination at Arista和Flatiron Flats，其中Destination at Arista项目已完成78.4%的计划单元交付，Flatiron Flats项目尚未交付任何单元[81] 财务状况 - 总资产规模为66.84亿美元,总债务占总资产比例为33.7%[49] - 净债务/调整后EBITDA比率为6.5倍[49] - 公司的总债务规模为22.53亿美元，其中包括5.86亿美元的有抵押信贷融资和9.35亿美元的抵押贷款，加权平均利率为4.1%[85][86][87][88][89] - 公司维持了一系列利率掉期和利率上下限合约以有效固定部分浮动利率债务[90] - 公司的无担保资产占总资产的53.7%，无担保资产的2024年第二季度NOI占比为55.4%[93] - 公司的合并杠杆率为31.5%，固定收益比率为2.8倍，均符合相关债务契约要求[91][92] - 公司总债务为22.53亿美元，现金及现金等价物为2.10亿美元，贷款折扣和溢价净额为3.73亿美元，总净债务为21.94亿美元[103] 指引和风险因素 - 公司将2024年每股收益、FFO和CFFO指引的中值上调[1][2] - 2024年全年每股收益预计在0.36美元至0.38美元之间[1] - 2024年全年FFO每股预计在1.18美元至1.20美元之间[1] - 2024年全年CFFO每股预计在1.14美元至1.16美元之间[1] - 公司更新了2024年同店物业收入增长、可控运营费用增长、房地产税和保险费用增长等指引[3] - 公司表示实际业绩可能与预测存在重大差异,并列举了相关风险因素[45][46][47] 非GAAP财务指标 - 公司披露了非GAAP财务指标FFO、CFFO、NOI和调整后EBITDA的定义和调节[41] - 公司使用净经营收入(NOI)这一非GAAP财务指标来评估公司的经营表现[105,106] - 公司将同店和非同店物业的NOI分别列示[109,110] - 公司通过对装修单元的租金溢价、装修成本和投资回报率来评估装修项目的收益[111,112,113] - 公司将总资产加上累计折旧和摊销计算总资产总额[114,115]

文章核心观点 - 独立房地产信托基金（Independence Realty Trust）是2024年少数实现正回报的房地产投资信托基金之一，有望凭借6.8%的有吸引力的市场资本化率、个位数的低租金增长和不断改善的入住率继续跑赢先锋房地产指数基金ETF（VNQ），是保守投资者和价值投资者的不错选择 [1] 公司概况 - 独立房地产信托基金是一家住宅房地产投资信托基金，管理着111处物业的约32,877套单元房，主要但不限于专注于阳光地带市场，其中亚特兰大（占净营业收入的15.2%）和达拉斯（占13.9%）是该信托基金的两个最大市场 [2] 运营概况 - 2024年第一季度，公司核心每股运营资金（FFO）为0.27美元，与去年同期持平，运营费用增加被利息费用降低所抵消 [3] - 季度末入住率为95%，同比增长0.9%，同店净营业收入同比增长2.4%（实际净营业收入因资产处置而较小） [3] - 公司非核心资产处置策略进展顺利，计划处置的十项资产中仅一项仍待出售（预计2024年第二季度完成交易），其余九项资产已出售，总收益达5亿美元 [3] 2024年展望更新 - 公司基本确认了2024年的初步指引，预计核心每股运营资金约为1.14美元，同比下降1%，同店净营业收入在2024年增长2.5% [4] - 展望中唯一的小变化是处置量超出预期（2024年增加7000万美元至3.94亿美元），公司还预计将花费2000万美元用于收购，而初始展望中没有收购计划 [4] 债务状况 - 近期的资产处置增强了公司的资产负债表，2024年第一季度末，净债务为22亿美元（不包括待售房地产相关债务），占公司企业价值的38% [5] - 公司加权平均利率为4.2%，颇具吸引力，但债务期限仅3.9年，不过2024年只有1%的债务到期，2025年为6%，2026年为20% [6] - 由于所有浮动利率债务都有套期保值，公司的债务成本只会逐渐变化，大部分债务到期时间在2028年，届时利率锁定在3.9%至4.6%之间 [6] 市场隐含资本化率 - 预计2024年公司将产生约4亿美元的净营业收入，与约59亿美元的企业价值相比，市场资本化率为6.8%，对于净营业收入和入住率都在增长的住宅房地产投资信托基金来说是一个极具吸引力的数字 [7] - 2024年第一季度，一般及行政费用同比增长2.8%，假设全年增幅相似，公司2024年此类费用约为2300万美元，对市场资本化率的影响为0.4%，降至6.4%，这似乎也合理 [8] 风险 - 公司资产负债表强劲，主要风险是能否继续实现运营改善，目前95%的投资组合入住率略低于住宅房地产投资信托基金的预期水平，但过去一年入住率同比提高了0.9%，在市场需求旺盛的情况下继续提高入住率是关键 [9] - 虽然阳光地带地区新供应持续增加，但公司以B级为主的投资组合在一定程度上免受其影响，管理层有信心应对这些挑战 [10] 结论 - 公司杠杆率低、套期保值良好（尽管是短期的）且市场估值有吸引力，加上入住率提高和个位数的低租金增长，可能为企业价值带来高个位数回报 [11] - 由于管理费用可控以及低锁定利率为普通股股东带来的好处，股东有望获得更好的回报，因此公司既是保守投资者的好选择，也是价值投资者的理想之选 [11]

公司物业资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有并运营111处多户公寓物业，共32,877套单元，总房地产资产62.12024亿美元，平均入住率95.0%，月均每单元租金1,550美元，净营业收入9,638.1万美元[120][122][123] - 截至2024年3月31日，公司拥有并合并两项科罗拉多州在建房地产投资项目，完工后将有621套单元；拥有四处非合并合资企业权益，两处运营中的物业共810套单元，两处在建物业完工后共653套单元[120] - 截至2024年3月31日，公司拥有并合并111处多户公寓物业，其中108处为同店组合[139] 公司物业出售与减值情况 - 2023年10月26日公司董事会批准优化投资组合和去杠杆化战略，截至2024年4月30日，10处物业全部出售，总售价5.253亿美元，所得款项用于偿还5.171亿美元债务[125] - 2024年第一季度，公司出售5处物业，总售价2.961亿美元，净收益2560万美元[126] - 2024年第一季度，资本回收计划中，公司认定阿拉巴马州伯明翰一处资产待售，确认减值损失1510万美元，预计7月完成出售[129] - 2024年第一季度出售5处多户公寓物业，实现收益2560万美元，同时对一处待售物业计提减值损失1510万美元[148] 公司投资情况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司对非合并房地产实体的投资分别为8948.7万美元和8904.4万美元[131] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司对在建房地产的投资分别为1.09338亿美元和9836.5万美元，分别扣除已投入使用的7752万美元[132] 公司单元翻新情况 - 2024年第一季度，公司完成320套单元的翻新；自2018年1月增值计划启动至2024年3月31日，已完成8091套单元翻新，投资回报率17.5%（内部装修成本回报率约19.3%）[134] 公司股权发售情况 - 2023年6月14日公司更换新的暂搁注册声明，7月28日签订股权分销协议，可不时发售普通股，总发行价最高45万美元；截至2024年3月31日无远期销售交易，第一季度未通过该计划出售普通股[136] 公司业务目标与投资策略 - 公司主要业务目标是通过投资组合管理、运营表现和资本回报最大化股东价值，投资策略聚焦非门户城市关键子市场、提升现有物业现金流、收购和开发优质物业[121] 公司评级情况 - 2024年3月4日，公司获得惠誉评级的投资级评级，长期发行人违约评级为'BBB'，展望稳定[137] 公司同店与非同店组合物业数量变化 - 与2023年第一季度相比，2024年第一季度同店组合物业数量不变，非同店组合物业数量从11处减至3处，降幅72.7%[140] 公司同店组合运营指标变化 - 2024年第一季度同店组合平均入住率为94.4%，较去年同期增长1.2%；平均有效月租金为1551美元，同比增长1.5%[140] - 2024年第一季度同店组合平均入住率为94.4%，2023年同期为93.2%，同比增长1.2%；平均有效月租金为1551美元，2023年同期为1528美元，同比增长1.5%[165] - 2024年第一季度同店组合NOI为9437.1万美元，2023年同期为9213.7万美元，同比增长2.4%[161][165] 公司收入与费用变化 - 2024年第一季度合并投资组合的租金及其他物业收入降至1.603亿美元，较去年同期减少80.4万美元，主要因非同店物业收入减少570万美元[140][141] - 2024年第一季度物业运营费用增至6000万美元，较去年同期增加70万美元，主要因同店物业运营费用增加270万美元[140][142] - 2024年第一季度利息费用降至2060万美元，较去年同期减少150万美元，主要因出售9处物业[140][147] 公司历史费用情况 - 2023年第一季度，公司因部门重组产生约320万美元的遣散费[149] 公司财务指标定义 - 公司认为资金运营能力（FFO）和核心资金运营能力（CFFO）是衡量房地产投资信托基金运营表现的非GAAP财务指标[151] 公司净收入与运营能力指标变化 - 2024年第一季度净收入为1796.1万美元，2023年同期为887.2万美元，同比增长102.4%[155][161] - 2024年第一季度FFO为6234万美元，2023年同期为6226.3万美元；CFFO为6145.4万美元，2023年同期为6249.3万美元[155] 公司现金及现金流量情况 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金约为4190万美元，2023年同期约为3480万美元[168] - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量为4405.7万美元，2023年同期为4691.1万美元[168] - 2024年第一季度投资活动产生的现金流量为25540.3万美元，2023年同期为 - 1952.1万美元[168] - 2024年第一季度融资活动使用的现金流量为 - 30829.2万美元，2023年同期为 - 3657.4万美元[168] - 2024年第一季度投资活动现金流入主要源于2.927亿美元的物业处置收益和270万美元的保险理赔款[169] - 2024年第一季度融资活动现金流出主要是3.627亿美元的信贷安排和抵押贷款本金偿还以及3710万美元的股息支付[170] 公司市场风险情况 - 公司2023年10 - K表年度报告包含定性和定量市场风险讨论[175] - 截至2024年3月31日的三个月内，公司定性和定量市场风险与2023年10 - K表年度报告披露相比无重大变化[175]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入可供普通股股东为1760万美元,较2023年同期860万美元大幅增加 [24] - 核心FFO为6150万美元,核心每股FFFO为0.27美元 [24] - 公司同店NOI增长2.4%,主要由于收入增长3.4% [24] - 同店平均月租金增长1.5%至1551美元,平均入住率增加120个基点至94.4% [24] - 同店运营费用增加5%,主要由于保险费用上升和广告及人员费用增加 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未提供各业务线的具体数据和指标变化 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部地区同店NOI增长约4.5%,优于日光地带的2%增长 [53] - 日光地带部分市场如罗利、夏洛特和查尔斯顿出现一定程度的租金优惠和入住率下降 [81] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续看好日光地带长期发展前景,未来将重点关注该地区的扩张和资产优化 [49][51] - 公司正在实施资产优化和去杠杆策略,已完成9处非核心资产的出售,并计划出售最后1处资产 [11][29] - 公司获得了惠誉的投资级信用评级,有利于进一步优化资本成本和获取更多资本来源 [12] - 公司将继续推进价值提升改造计划,预计2024年完成约2100套单元的改造 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的B类物业组合在当前新增供给压力下相对更有抗压能力 [14] - 管理层对公司在当前经营环境下的业绩表现和未来发展前景表示乐观 [35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 对于2024年5月和6月85%的续租,续租率是多少,剩余15%的续租增幅会有何变化 [39][40] **Scott Schaeffer 回答** 公司将继续保持对续租率的关注,预计续租增幅在3-3.5%左右,不会大幅超出此前的指引 [41][42] 问题2 **Nick Joseph 提问** 公司是否还有其他资产出售计划,未来的资本配置策略是什么 [44][45][46][47][48] **Scott Schaeffer 回答** 目前没有其他具体的出售计划,公司将继续关注长期的市场布局和资产组合优化,未来可能会在一些次要市场减少敞口,增加在日光地带的投资 [49] 问题3 **John Kim 提问** 新租和续租价差收窄,公司对2024年新租的预期如何 [58][59] **Scott Schaeffer 回答** 公司将保持平衡的定价策略,在保持高入住率的同时适当提升新租价格,整体指引不会发生大的变化 [59]

同店业务数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店收入增长3.4%，平均入住率同比提高120个基点至94.4%，4月升至95.0%[14] - 2024年第一季度同店投资组合净营业收入（NOI）增长2.4%[15] - 2024年第一季度同店投资组合物业运营费用增长5.0%，NOI利润率下降50个基点至62.7%，平均租金率增长1.5%至1551美元[16] - 同店组合2024年第一季度净营业收入（NOI）为94,371,000美元，2023年同期为92,137,000美元，同比增长2.4%[57] - 同店组合2024年第一季度NOI利润率为62.7%，2023年同期为63.2%，略有下降[57] - 同店组合2024年第一季度平均入住率为94.4%，2023年同期为93.2%，同比增长1.2%[57] - 2024年第一季度同店组合净营业收入总计9.4371亿美元，较2023年的9.2137亿美元增长2.4%[62] - 2024年第一季度平均入住率为94.4%，较2023年的93.2%增长1.2%[62] - 2024年第一季度每月每单位租金为1551美元，较2023年的1528美元增长1.5%[62] - 2024年3月31日同店组合NOI为9437.1万美元，2023年12月31日为9716.4万美元[100] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度归属于普通股的净收入为1760万美元，2023年同期为860万美元；摊薄后每股收益为0.08美元，2023年同期为0.04美元[15] - 2024年第一季度核心资金运营（CFFO）为6150万美元，2023年同期为6250万美元；每股CFFO为0.27美元，与2023年第一季度持平[15] - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为8470万美元，2023年同期为8760万美元[15] - 2024年预计摊薄后每股收益在0.34 - 0.38美元之间[29] - 2024全年每股收益指引从0.40 - 0.44美元调整为0.34 - 0.38美元，中点下降0.06美元[30] - 2024年3月31日净利润为1757.7万美元，摊薄后每股收益为0.08美元[46] - 2024年3月31日租金及其他物业收入为1.60331亿美元，物业运营费用为5997.1万美元[46] - 2024年3月31日净营业收入为1.0036亿美元，利润率为62.6%[46] - 2024年3月31日总债务为2.277098亿美元，总债务与总资产比率为34.1%[46] - 2024年3月31日市场股权市值为3.726224亿美元，总市值为6.003322亿美元[46] - 2024年3月31日流通股数量为2.25070396亿股，加权平均普通股和运营合伙单位为2.30570707亿股[46] - 截至2024年3月31日的五个季度，剔除相关项目调整后，净债务与调整后EBITDA的比率分别为6.5倍、6.5倍、7.0倍、7.2倍和7.3倍[48] - 2024年3月31日，公司总资产为5972848千美元，较2023年12月31日的6280175千美元有所下降[50] - 2024年3月31日，公司总负债为2413745千美元，较2023年12月31日的2712981千美元有所下降[50] - 2024年第一季度，公司总营收为160534千美元，较上一季度的167046千美元有所下降[51] - 2024年第一季度，公司净收入为17961千美元，而上一季度为亏损41654千美元[51] - 2024年第一季度，公司资金运营现金流（FFO）为62340千美元，较上一季度的71984千美元有所下降[51] - 2024年第一季度，公司核心资金运营现金流（CFFO）为61454千美元，较上一季度的68749千美元有所下降[51] - 2024年第一季度，基本每股收益为0.08美元，上一季度为亏损0.18美元[51] - 2024年第一季度，FFO每股收益为0.27美元，上一季度为0.31美元[51] - 2024年第一季度，CFFO每股收益为0.27美元，上一季度为0.30美元[51] - 2024年第一季度总营收为160,534,000美元，2023年同期为161,374,000美元，略有下降[52] - 2024年第一季度净收入为17,961,000美元，2023年同期为8,872,000美元，同比增长102.4%[52] - 2024年第一季度基本每股收益为0.08美元，2023年同期为0.04美元，同比增长100%[52] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为62,340,000美元，2023年同期为62,263,000美元，基本持平[52] - 2024年第一季度核心资金运营（CFFO）为61,454,000美元，2023年同期为62,493,000美元，略有下降[52] - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为84,683,000美元，2023年同期为87,594,000美元，略有下降[54] - 2024年第一季度利息覆盖率为4.1倍，2023年同期为4.0倍，略有提升[54] - 2024年第一季度总营收为15.0618亿美元，较2023年的14.5701亿美元增长3.4%[62] - 2024年第一季度物业运营费用为5.6247亿美元，较2023年的5.3564亿美元增长5.0%[62] - 2024年3月31日净收入为1796.1万美元，2023年12月31日净亏损为4165.4万美元[100] - 2024年3月31日NOI为1.0036亿美元，2023年12月31日为1.07027亿美元[100] - 2024年3月31日非同店组合NOI为598.9万美元，2023年12月31日为986.3万美元[100] - 2024年3月31日总资产为59.72848亿美元，2023年12月31日为62.80175亿美元[108] - 2024年3月31日累计折旧为6.30743亿美元，2023年12月31日为6.06404亿美元[108] - 2024年3月31日累计摊销为6999.8万美元，2023年12月31日为7397.5万美元[108] - 2024年3月31日总毛资产为66.73589亿美元，2023年12月31日为69.60554亿美元[108] 业务处置与资产情况 - 公司处置9处非核心资产，总售价4.968亿美元，偿还4.889亿美元债务，截至2024年3月31日流动性提高至4.12亿美元[15] - 2024同店组合物业数量从109处减至108处，单元数从32,507个减至32,153个[34] - 2024收购交易量预期从无变为0 - 4000万美元，中点增加2000万美元[34] - 2024处置交易量预期从3.24亿美元增至3.92 - 3.96亿美元，中点增加7000万美元[34] - 2024年已处置5处物业，总单元数1554个，总售价2.96125亿美元，平均每单元售价191美元，净销售收益2563.7万美元[70] - 截至2024年3月31日，公司持有待售物业2处，总单元数546个，减值损失1510.7万美元[71] - 2023年12月31日止三个月，公司在Villas at Kingwood等4处物业上确认了总计2582.1万美元的减值损失，其中包括921万美元的提前还款收益[70] 增值计划与项目情况 - 2024年第一季度增值计划完成320套单元翻新，投资回报率达18.0%[15] - 截至2024年3月31日，公司价值加总项目总计41个，待翻新单元13281个，已完成8091个，加权平均租金溢价232美元，租金涨幅20.5%，内部投资回报率（ROI - Interior）19.3%，总投资回报率（ROI - Total）17.5%[66] - 亚特兰大正在进行的价值加总项目中，4处物业待翻新单元1892个，已完成911个，租金溢价281美元，租金涨幅21.2%，内部投资回报率19.9%，总投资回报率17.8%[66] - 截至2024年4月，亚特兰大、达拉斯和丹佛各有一个新项目正在进行，列克星敦和俄克拉荷马城的项目预计分别在2024年第二季度和第三季度开始[68] - 亚特兰大一个包含496个单元的物业翻新项目因当前市场条件暂停[68] - 公司认为当超过85%的待翻新单元完成时，价值加总项目视为完成，后续会继续翻新剩余单元直至100%完成[69] - 在建房地产项目中，Destination at Arista计划单元325个，预计总成本102,800美元，截至2024年3月31日已交付73.5%；Flatirons Apartments计划单元296个，预计总成本119,900美元，截至该日交付0%，开发成本剩余36%待融资[72] - 截至2024年4月23日，Destination at Arista出租率88.7%，入住率70.3%[72] - 非合并房地产实体投资中，总预计交付单元1,463个，总建设预算371,069美元，总项目债务263,222美元，公司权益投资总计89,487美元[75] 各市场业务数据关键指标变化 - 亚特兰大市场2024年第一季度净营业收入为1463.5万美元，较2023年的1526.9万美元下降4.2%[62] - 达拉斯市场2024年第一季度净营业收入为1339.8万美元，较2023年的1240万美元增长8.0%[62] - 哥伦布市场2024年第一季度净营业收入为689.4万美元，较2023年的661.6万美元增长4.2%[62] - 丹佛市场2024年第一季度净营业收入为525.5万美元，较2023年的531.4万美元下降1.1%[62] - 印第安纳波利斯市场2024年第一季度净营业收入为525.1万美元，较2023年的498.1万美元增长5.4%[62] - 亚特兰大市场物业13处，单元数5180个，不动产资产10.92916亿美元，NOI为1463.3万美元，占比15.2%，入住率93.2%，平均有效月租金1622美元[63] 债务相关情况 - 截至2024年3月31日，公司总债务本金2,247,009千美元，加权平均合同利率4.8%，加权平均对冲有效利率4.2%，加权平均到期年限3.9年，总合并债务2,277,098千美元[78] - 公司维持多笔利率对冲，名义本金从100,000美元到200,000美元不等，利率范围从0.99%到3.39%，期限从2017年到2030年[81] - 债务契约方面，合并杠杆比率要求≤60%，实际为32.0%；合并固定费用覆盖率要求≥1.5x，实际为2.49x；无担保杠杆比率要求≤60%，实际为22.9%，均符合要求[84] - 未抵押资产有18,090个单元，占比55.0%，总资产3,561,045千美元，占比53.4%，Q1 2024净营业收入52,730千美元，占比54.7%；抵押资产有14,787个单元，占比45.0%，总资产3,112,544千美元，占比46.6%，Q1 2024净营业收入43,651千美元，占比45.3%[85] - 截至2024年3月31日，总债务2,277,098千美元，减去现金及现金等价物21,275千美元和贷款折扣及溢价净额39,804千美元后，净债务为2,216,019千美元[96] - 2023年3月31日至2024年3月31日期间，总债务从2,628,632千美元降至2,277,098千美元，净债务从2,559,928千美元降至2,216,019千美元[96] - 无担保循环信贷额度总容量500,000千美元，截至2024年3月31日已提取108,979千美元，借款到期日为2026年1月31日[78] 定义说明 - NOI定义为总物业收入减去总物业运营费用，不包括利息费用、折旧和摊销等[97] - ROI通过每月每单位租金溢价乘以12，再除以每单位内部装修成本或总装修成本计算得出[106]

公司负债情况 - 公司负债总额为2,515.7亿美元，其中835.1亿美元的负债利率为浮动利率[71] - 公司已对7.5亿美元的浮动利率债务进行利率互换和领口交易，以固定利率支付[71] - 公司未来可能需要在2024年至2030年之间偿还约2,401.6亿美元的气球付款贷款[74] - 公司的未担保债务基准利率为SOFR，可能受到SOFR历史有限和波动性的影响[75] 环境法规风险 - 公司可能面临环境法规要求的巨额成本，包括清除或修复成本[77] - 未来可能需要大量支出以符合环境法规的限制[77] - 公司可能面临因未正确连接水或污水系统而导致微生物物质或其他污染的情况，从而产生重大的修复成本[77] - 公司可能受到电力输电线附近物业价值影响的风险，因为电力输电线可能导致人们暴露于电磁场[77] - 公司可能面临室内空气质量问题、湿气渗透和霉菌修复的成本[77] 法律法规遵从 - 公司必须遵守《1988年公平住房修正法》，否则可能面临巨额成本[78] - 公司必须遵守各种租金控制、租金稳定、驱逐、租户权利等法律法规，否则可能对业绩和资产价值产生不利影响[78] - 立法、监管或行政变化可能会对公司和股东产生不利影响[79] REIT税务风险 - REIT支付的股息不符合当前法律规定的减税率[80] - 公司可能决定借款以满足REIT最低分配要求，这可能会对整体财务表现产生不利影响[81] 公司财务测试 - 公司必须满足各种关于收入来源、资产性质和分散程度、向股东分配金额以及资本股份所有权等方面的测试[84] - 至少每个季度末，公司总资产的至少75%必须包括房地产资产、政府证券和现金或现金项目[84] - REIT的净收入来自被禁止的交易将受到100%的罚款税[84] 税务风险 - TRS的使用将增加公司的总税负[85] - 如果IRS成功挑战IROP的合作伙伴身份地位，将会减少IROP向公司支付的分配金额[86] - 分配给免税投资者的收入可能被归类为无关联的营业税收入，免税投资者将需要缴纳税款并提交所得税申报[86] - 外国投资者可能会受到普通的美国联邦所得税的影响，如果所得源自与外国投资者在美国从事贸易或业务有关的收入[87] - 外国投资者在出售公司股票时可能会受到FIRPTA税的影响[88] - 如果公司不符合“国内控制”的资格，外国投资者在出售公司股票时可能会受到FIRPTA税的影响[90] 公司股权结构 - 公司的授权但未发行的普通股和优先股可能阻止公司控制权的变更[96] 公司运营风险 - 公司依赖其运营合作伙伴IROP及其子公司的现金流，但在支付权利方面处于结构性次级地位[97] - 公司的主要资产是IROP的合作伙伴利益，未来的成功取决于IROP及其子公司的净收入和现金流的分配[97] - 公司的董事和股东对董事的索赔权利受到限制，可能会减少他们对董事的索赔[97] 公司风险管理 - 公司的使用社交媒体存在风险，可能导致品牌受损或意外信息披露[100] - 公司可能会面临诉讼或其他法律诉讼，这可能会导致巨额成本[102] 股票发行与市场风险 - 公司发行新股可能会导致任何普通股股东的持股比例被稀释[103] - 公司的普通股市场价格可能会波动，这可能与公司的表现或运营结果无关[107] 公司债务情况 - 2023年12月31日，公司未偿还的固定利率债务总额为25.2亿美元，其中16.8亿美元为固定利率，8.4亿美元为浮动利率[157] - 2023年12月31日，公司的利率互换和利率领口的资产公允价值合计为2990万美元[157] - 公司的固定利率债务公允价值分别为15.8亿美元和16.3亿美元，使用贴现现金流分析估算[157] - 公司的变动利率债务利息支出为85131美元，100个基点的SOFR利率曲线增加和减少对固定利率债务公允价值的影响分别为-61492美元和64564美元[158]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司净亏损4050万美元,而2022年同期净利润为3360万美元 [31][32] - 2023年全年,公司净亏损1720万美元,而2022年全年净利润为11720万美元 [31][32] - 2023年第四季度,核心FFO每股增加至0.3美元,而2022年同期为0.29美元 [33] - 2023年全年,核心FFO每股增加至1.15美元,同比增长6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司同店NOI增长3.3%,主要由于租金收入增长3.7% [33] - 2023年第四季度,平均月租金增长2.4%至1551美元,平均出租率增加70个基点至94.5% [33] - 2023年全年,公司同店收入和NOI均增长5.7%,平均月租金增长6.4%至1537美元 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在中西部地区的物业占比为20%,为公司提供了对抗日光地区新增供给的独特对冲 [19] - 2023年,日光地区如纳什维尔、奥兰多、达拉斯和亚特兰大的新增供给较高,而中西部市场如哥伦布、印第安纳波利斯和路易斯维尔的供给和吸纳相对平衡 [18][19] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在执行资产优化和去杠杆策略,计划出售10处物业,预计将减少净债务/调整后EBITDA比率约0.8倍 [15][16][40] - 公司将继续进行价值增值改造,2023年完成2455套改造,平均投资回报率为16.1% [20][21] - 公司预计2024年市场租金增长0%-1%,新增供给仍将是一大挑战 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对自身的业务模式和战略充满信心,相信能在所有市场周期中取得增长 [22] - 公司预计2024年将实现增长,主要来自于出租率提升和租金增长 [22] - 公司认为,其资产所在的市场具有强劲的就业增长和人口迁移,前景乐观 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 如何得出2024年95.2%的平均出租率预测,在某些市场供给压力较大的情况下 [50][51][52] **Mike Daley 回答** 公司将通过更强的续租策略和保持率来维持高出租率,同时也在积极拓展新租赁 [51][52] 问题2 **Brad Heffern 提问** 公司是否会有进一步的资产优化和去杠杆计划 [57][58] **Scott Schaeffer 回答** 公司会继续评估资产组合,未来可能会有更多的资本回收和再投资或进一步去杠杆的计划 [57][58] 问题3 **Austin Wurschmidt 提问** 公司如何看待未来续租增长对于达成55%保持率和提升出租率的影响 [63][64][65][66][67] **Janice Richards 和 Jim Sebra 回答** 公司预计2024年续租增长率为1.8%,可以支持55%的保持率目标 [65][66][67]

公司物业资产情况 - [截至2023年9月30日，公司拥有并运营120处多户公寓物业，共35,427套单元，分布于多个州，还拥有科罗拉多州两个房地产开发项目，建成后将有621套单元，以及四个非合并合资企业权益，涉及1,463套单元（建成后）][121][122] - [截至2023年9月30日，公司拥有并合并120处多户公寓物业，其中115处为同店组合][139] - [2023年8月1日起，公司开始合并Virtuoso合资企业的资产、负债和经营成果，该企业位于阿拉巴马州亨茨维尔，有178套单元（未经审计）][131] - [作为与Steadfast Apartment REIT, Inc.合并的一部分，公司收购科罗拉多州丹佛两块土地用于开发多户住宅，建成后将有621套单元，截至2023年9月30日和2022年12月31日，房地产开发投资分别为8354.7万美元和1.05518亿美元][133] 公司物业运营业绩 - [2023年第三季度，公司物业总净营业收入为1.04943亿美元，加权平均入住率为94.4%，平均有效月租金为1,556美元][125] - [与2022年同期相比，2023年第三季度同店组合物业数量不变，非同店组合减少2处，降幅28.6%；单元数量同店不变，非同店减少749个，降幅37.8%][140] - [2023年第三季度，公司合并投资组合的租金和其他物业收入增至1.684亿美元，较2022年同期增加810万美元，主要因同店租金和其他物业收入增加820万美元，平均有效月租金增长4.4%，平均入住率增长0.4%][140][141] - [2023年第三季度，物业运营费用增至6330万美元，较2022年同期增加330万美元，主要因同店物业运营费用增加360万美元，受通胀压力影响][140][142] - [2023年第三季度，物业管理费用增至720万美元，较2022年同期增加150万美元，主要因人员成本和股票薪酬增加][140][143] - [2023年第三季度，一般及行政费用降至370万美元，较2022年同期减少200万美元，主要因2023年高管离职导致人员成本降低][140][144] - [2023年第三季度，折旧和摊销费用增至5550万美元，较2022年同期增加580万美元，主要因物业购置和折旧时间不同][140][145] - [2023年第三季度，公司对一处物业记录了1130万美元的减值费用][140][148] - [2023年前九个月，公司综合投资组合的租金及其他物业收入增至4.931亿美元，较2022年同期增加2820万美元，主要因同店租金及其他物业收入增加2830万美元，平均有效月租金增长7.7%，但平均入住率下降1.2%部分抵消了增长][150][151] - [2023年前九个月，物业运营费用增至1.846亿美元，较2022年同期增加980万美元，主要因同店物业运营费用增加1040万美元，受通胀压力影响，保险费、合同服务、维修保养、广告和公用事业费用增加][150][152] - [2023年前九个月，物业管理费用增至2040万美元，较2022年同期增加300万美元，主要因人员成本和股票薪酬增加，以及社区呼叫中心的推出成本增加][150][153] - [2023年前九个月，一般及行政费用降至1770万美元，较2022年同期减少280万美元，主要因2023年高管离职导致人员成本降低，包括奖金和股票奖励的没收][150][154] - [2023年前九个月，折旧和摊销费用降至1.631亿美元，较2022年同期减少3760万美元，主要因STAR合并中收购的无形资产在2023年前九个月已完全摊销，无形资产摊销费用降低][150][155] - [2023年前九个月，公司因三处物业火灾产生90万美元的伤亡损失，而2022年同期因保险理赔收入超过损失账面价值，确认了720万美元的净伤亡收益][150][156] - [2023年前九个月，利息费用增至6640万美元，较2022年同期增加280万美元，主要因利率上升影响了公司的浮动利率贷款][150][157] - [2023年前九个月，出售一处多户住宅物业获得100万美元收益，但因伊利诺伊州芝加哥一处物业账面价值超过预期售价减去交易成本，记录了1130万美元的减值费用；2022年同期出售四处多户住宅物业获得9470万美元收益][150][158] - [2023年前三季度净收入为2384.7万美元，较2022年的8613.5万美元下降72.3%，第三季度净收入为398.6万美元，较2022年的1665.3万美元下降76.1%][164][169] - [2023年前三季度FFO为19848.5万美元，较2022年的19291.5万美元增长2.9%，第三季度FFO为7095.7万美元，较2022年的6738.8万美元增长5.3%][164] - [2023年前三季度CFFO为19517.8万美元，较2022年的18063.3万美元增长8.1%，第三季度CFFO为6900.3万美元，较2022年的6433.2万美元增长7.3%][164] - [2023年前三季度同店组合NOI为29721.8万美元，较2022年的27933.7万美元增长6.4%，第三季度同店组合NOI为10101.2万美元，较2022年的9639.6万美元增长4.8%][169][171] - [2023年前三季度同店组合平均入住率为93.9%，较2022年的95.1%下降1.2%，第三季度同店组合平均入住率为94.6%，较2022年的94.2%增长0.4%][171] - [2023年前三季度同店组合每单位平均有效月租金为1536美元，较2022年的1426美元增长7.7%，第三季度同店组合每单位平均有效月租金为1549美元，较2022年的1484美元增长4.4%][171] 公司战略与资产处置 - [2023年10月26日，董事会批准投资组合优化和去杠杆战略，目标是出售多达10处位于七个市场的物业以去杠杆，部分物业出售可能导致2023年第四季度确认减值损失][127][128] - [2023年第一季度，公司出售一处多户公寓社区，总售价3730万美元，确认出售收益100万美元，所得款项用于偿还债务][129] 公司增值计划 - [公司增值计划通过针对性单元翻新提高长期增长，2023年第三季度完成709套单元翻新，2018年1月至2023年9月30日，完成增值计划中7285套单元翻新，投资回报率为17.9%（内部翻新成本回报率约19.5%）][135] 公司金融交易 - [2023年7月28日，公司签订股权分销协议，可不时发售和出售普通股，总发售价格最高达45万美元][136] - [2023年3月16日，公司签订利率互换合约，名义价值20万美元，执行利率3.39%，到期日为2030年3月17日][137] 公司现金与流动性 - [截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1720万美元][173] - [公司预计现有现金余额、融资安排和运营现金流足以满足未来十二个月及可预见未来现有投资组合的流动性需求][172] - [公司主要现金需求包括投资增值项目、偿还债务、维护物业、完成房地产开发、支付运营费用、分配REIT应税收入等][173] - [公司将通过使用现金及现金等价物、现有和未来无担保融资等方式满足流动性需求][173] - [截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4900万美元和5960万美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司经营活动产生的现金流量分别为2.02992亿美元和1.91241亿美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司投资活动使用的现金流量分别为1.42617亿美元和1.74162亿美元][175] - [2023年和2022年前九个月，公司融资活动使用的现金流量分别为5540.4万美元和2316.8万美元][175] - [2023年前九个月，公司投资活动现金流出主要源于1.119亿美元资本支出、2320万美元对非合并房地产实体的投资和4850万美元对在建房地产的投资，部分被3560万美元一处房产处置所得抵消][176] - [2022年前九个月，公司投资活动现金流出主要源于2.018亿美元房地产收购、5560万美元资本支出、5140万美元对非合并房地产实体的投资和4000万美元对在建房地产的投资，部分被四处房产处置所得1.556亿美元和保险理赔所得1570万美元抵消][176] - [2023年前九个月，公司融资活动现金流出主要源于支付普通股和非控股权益股息1.016亿美元，部分被无担保循环信贷额度净提款5750万美元抵消][177] - [2022年前九个月，公司融资活动现金流出主要源于信贷安排和定期贷款还款6.665亿美元以及支付普通股和非控股权益股息7640万美元，部分被无担保信贷安排和定期贷款重组所得6.875亿美元以及普通股发行所得4880万美元抵消][177] 公司其他费用与成本 - [2022年前九个月，公司产生约350万美元与STAR合并相关的整合成本，主要包括技术迁移和实施、咨询和专业费用以及员工遣散费][150][159] - [2023年前九个月，公司因某些部门重组产生约320万美元的遣散费用，影响了有限数量的员工][150][160] 公司合同与表外安排 - [自提交2022年10 - K年度报告以来，公司合同义务无重大变化][178] - [2023年前九个月，公司不存在对财务状况、财务状况变化、收入或费用、经营成果、流动性、资本支出或资本资源有重大影响的表外安排][179] 公司对非合并房地产实体投资 - [截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司对非合并房地产实体的投资分别为8759.2万美元和8022万美元，2023年前三季度未进行新投资，但继续为现有投资提供资金][132]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为390万美元,去年同期为1620万美元,下降主要是由于计提了与优化组合和去杠杆策略相关的资产减值 [34] - 第三季度核心FFO每股增长7.1%至0.30美元,去年同期为0.28美元,反映了公司本季度的租金和NOI增长 [35] - 公司同店NOI增长4.8%,主要由于租金收入增长5.4%,平均每月租金上涨4.4%至1,549美元 [36] - 同店运营费用增加6.3%,主要是保险费和合同服务费用上涨以及为提高出租率而增加的广告费用 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店平均出租率为94.6%,环比和同比均增加40个基点,较今年第一季度增加150个基点 [24] - 截至目前,公司同店出租率为94.6%,同店非增值出租率为95% [25] - 第三季度新租金增长率下降80个基点,主要是为保持出租率而提供了更多优惠 [26] - 第三季度续租租金增长率为4.8%,第四季度至今为5% [27] - 第四季度至今的整体租金增长率为2.3% [27] - 多个市场实现了两位数的NOI增长,如休斯顿、坦帕、路易斯维尔和列克星敦 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和纳什维尔等市场受到新增供给的影响,出现了出租率和租金定价压力 [15][22][23] - 预计2024年上半年新增供给压力将有所缓解 [94] - 公司核心市场的需求基本面仍然良好,未来6-12个月内新增供给压力将有所缓解 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在加速实施优化组合和去杠杆策略,计划出售10处非核心资产,所得款项用于立即偿还债务 [18][39][40] - 该策略预计将使公司的净债务/EBITDA比率下降接近1个整数,并大幅降低2024年和2025年的债务到期 [44] - 公司将继续专注于价值增值改造项目,这是公司的核心优势,将在整个周期中为公司带来持续的有机增长 [54] - 公司正在部署新的技术解决方案,以提高租户筛选的准确性和效率,并于2024年初推出新的收入验证解决方案 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司及行业正面临更加具有挑战性的环境,出现了出租率增长放缓和租金定价压力 [15][22][23] - 预计2024年上半年新增供给压力将有所缓解,公司核心市场的需求基本面仍然良好 [20][94] - 公司正采取措施优化组合和去杠杆,以应对利率持续较高的环境,并为未来做好准备 [18][39][40][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问资产出售是否以组合方式进行,以及公司对执行该策略的信心 [58][60] **Scott Schaeffer 回答** 资产出售以单独交易的方式进行,公司已经与多个买家达成协议或意向,对执行该策略充满信心 [59][61] 问题2 **John Kim 提问** 询问坏账率的情况及未来预期 [67][68] **Jim Sebra 回答** 第三季度坏账率为1.9%,预计全年将维持在2%左右,未来将随着新的身份和收入验证工具的部署而逐步下降 [68][69] 问题3 **Bradley Heffern 提问** 询问公司现在实施优化组合和去杠杆策略的原因 [77][78] **Scott Schaeffer 回答** 公司认为利率将持续较高,且不再存在资产层面的提前偿还成本,因此决定现在实施该策略 [78][79][80]