投资性房地产资产组合 - 截至2019年3月31日，公司拥有并运营三处投资性房地产：134,239平方英尺的Franklin Square零售物业、125间客房的Greensboro Hampton Inn酒店以及73,440平方英尺的Hanover North购物中心[133] - 公司拥有Hampton Inn物业64%的权益，拥有Hanover Square物业84%的权益[133] 物业运营表现 - 截至2019年3月31日，Franklin Square物业的出租率从收购时的68%提升至92.4%[139][140] - 截至2019年3月31日，Hanover Square物业的出租率约为96.7%[143] 物业收购成本 - Franklin Square物业的收购总成本约为22,054,071美元，包括20,500,000美元的购买价[139] - Hampton Inn物业64%权益的收购总成本为18,004,621美元，物业总购买价为15,100,000美元[141] - Hanover Square物业84%权益的合同购买价为12,173,000美元，收购时承担了约8,527,315美元的担保贷款[143] 股权融资活动 - 2018年1月至6月，公司以每股10美元的价格发行并出售了847,580股普通股，净收益总计7,749,992美元[135] - 2018年11月30日，公司完成首次公开发行，以每股10美元的价格发行了240,000股普通股，获得净收益约1,838,727美元[136] - 公司于2019年5月13日以每股4.80美元的价格发行并出售了1,666,667股普通股，扣除折扣和发行成本后的净收益估计为6,755,000美元[162] 债务与抵押贷款 - 截至2019年3月31日，公司物业抵押贷款余额为：Franklin Square物业14,275,000美元，Hampton Inn物业10,600,000美元，Hanover Square物业8,740,154美元[144] 现金流状况 - 截至2019年3月31日，公司合并现金总额为1,269,765美元，较2018年3月31日的5,290,371美元大幅减少[163] - 截至2019年3月31日的三个月，经营活动产生的现金流为84,822美元，而去年同期经营活动使用的现金流为222,931美元，增加了307,753美元[164] - 截至2019年3月31日的三个月，投资活动使用的现金流为778,600美元，其中包括与汉普顿酒店物业改善计划相关的家具和固定装置预付款372,831美元，以及资本支出405,769美元[166] - 截至2019年3月31日的三个月，融资活动使用的现金流为187,325美元，其中包括支付汉诺威广场北抵押贷款本金32,408美元，以及支付与2019年5月13日结束的普通股公开发行相关的发行成本138,827美元[168] 收入与利润（同比变化） - 截至2019年3月31日的三个月，公司总营收为1,538,482美元，较去年同期的1,202,850美元增加了335,632美元[173] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净亏损为686,639美元，较2018年同期的450,875美元增加235,764美元[185][186] 成本与费用（同比变化） - 截至2019年3月31日的三个月，总运营费用为1,826,865美元，较去年同期的1,364,183美元增加了462,682美元[175][176][178] - 截至2019年3月31日的三个月，利息费用为506,074美元，较去年同期的424,281美元增加了81,793美元[179][180][181] 非GAAP运营绩效指标 - 公司使用FFO和AFFO作为衡量运营绩效和流动性的非GAAP补充指标[187][192] - 2019年第一季度运营资金为负270,063美元，计算基于净亏损840,486美元加上多项折旧与摊销调整[191] - 2019年第一季度调整后运营资金为负442,270美元，在FFO基础上进行了多项非现金及资本支出调整[193] - 公司计算FFO时，折旧与摊销加回总额为570,363美元，包括不动产折旧333,590美元及无形资产摊销162,833美元等[191] - AFFO调整项包括市场租金以上摊销54,934美元、市场租金以下摊销负23,512美元及直线法租金调整负85,326美元[193] - 资本支出净额（扣除托管账户报销）为负211,417美元，利率上限公允价值增加50,403美元，贷款发行成本摊销42,711美元[193] 其他财务项目与收益 - 截至2019年3月31日，利率保护交易（利率上限）的公允价值为76,394美元，较2018年12月31日的公允价值减少了50,403美元[182] - 公司于2019年第一季度收到利率保护交易付款14,391美元，而2018年同期为0美元，该款项均记录为利息费用的减少[183] - 公司2019年第一季度货币市场账户现金余额产生利息收入4,374美元，2018年同期为0美元[184] 业绩变动原因与管理层讨论 - 净亏损增加主要源于汉普顿酒店物业收入减少、法律会计等专业费用增加以及拥有汉诺威广场物业的影响[186] 税务结构与政策 - 公司作为REIT，必须将至少90%的调整后应税收入分配给股东，若分配100%的应税收入则通常无需缴纳公司层面的联邦所得税[158]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 公司2018年总营收为6,589,951美元，较2017年的1,724,657美元增长4,865,294美元[113] - 公司2018年净亏损为2,991,153美元，较2017年的968,548美元增加2,022,605美元[108] - 2018年归属于普通股东的净亏损为2,743,323美元，较2017年的847,919美元增加1,895,404美元[124][125] - 净亏损增加主要由于2018年全年拥有两处物业以及拥有汉诺威广场北物业八个月[125] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 公司2018年总运营费用为7,654,864美元，较2017年的2,009,784美元增加5,645,080美元[115][116] - 公司2018年利息支出为1,917,183美元，较2017年的766,857美元增加1,150,326美元[118][120] 财务数据关键指标变化：现金流 - 公司2018年经营活动现金流为-450,766美元，较2017年的-43,847美元恶化406,919美元[108] - 公司2018年投资活动现金流为-5,153,863美元，主要用于收购Hanover Square North（4,312,209美元）及物业改造[109] - 公司2018年融资活动现金流为6,669,051美元，主要来自股票发行净收益9,289,095美元[110] - 公司2018年末现金持有量为1,327,424美元，较2017年末的263,002美元增加1,064,422美元[107] 业务线表现：物业投资组合 - 截至2018年12月31日，公司拥有三处投资性物业：Franklin Square（零售，134,239平方英尺）、Greensboro Hampton Inn（酒店，125间客房，公司持有64%权益）及Hanover Square North（零售，73,440平方英尺，公司持有84%权益）[73] - Franklin Square物业收购于2017年4月28日，总购买价格20,500,000美元，总投资约22,054,071美元，收购时出租率为68%，截至2018年12月31日出租率提升至92.5%[82][83] - Greensboro Hampton Inn于2017年11月3日收购，公司持有64%权益，总购买价格15,100,000美元，总投资18,004,621美元[84] - Hanover Square North于2018年5月8日收购，公司持有84%权益，合同购买价格12,173,000美元，截至2018年12月31日出租率约为96.7%[85] 业务线表现：资本支出与运营资金 - 2018年资本支出总额为1,547,391美元，用于租赁佣金、租户激励、租户改善及酒店翻新[134] - 2018年运营资金为负744,892美元，计算基于净亏损并加回折旧与摊销等非现金项目[129] - 2018年调整后运营资金为负780,532美元，对FFO进行了包括公允价值变动、直线法租金等多项调整[132] 融资活动 - 公司于2017年发行1,148,000股普通股，每股10.00美元，并发行125,000个运营合伙单位，换取对Greensboro Hampton Inn的1,175,000美元权益出资[75] - 2018年通过多次发行普通股共募集净资金约9,588,719美元，具体包括1月775,460股、2月63,620股、6月8,500股及11月240,000股，每股发行价均为10.00美元[76][77][78] - 公司2017年发行1,148,000股普通股，每股10美元；2018年1-2月发行839,080股，每股10美元；2018年6月发行8,500股，每股10美元[104] - 公司于2018年11月30日完成IPO，发行240,000股普通股，获得净收益约1,838,727美元[105] 债务与融资成本 - 截至2018年12月31日，物业抵押贷款余额为：Franklin Square 14,275,000美元（利率4.7%）、Greensboro Hampton Inn 10,600,000美元（2018年实际利率7.5%）、Hanover Square North 8,772,562美元（利率4.9%）[86] - 公司于2017年11月3日签订利率保护交易，将Greensboro Hampton Inn可变利率贷款的最高利率限制在7%，2018年7月至12月期间因LIBOR超过2%共收到约12,330美元付款[89][90] - 公司于2018年1月29日偿还了用于购买Greensboro Hampton Inn的短期贷款，本金合计2,177,538美元，加权平均有效年利率为8.0%[90][91][92] - 截至2018年12月31日，公司无应付票据、短期或关联方短期应付票据[93] 其他财务与运营项目 - 利率保护合约公允价值于2018年12月31日为126,797美元，较2017年12月31日增加43,361美元，该增值被确认为其他收入[122] - 2018年7月至12月期间，因USD 1-Month LIBOR BBA超过2%，公司根据利率保护合约收到月度付款，总额为12,329美元[123] - 2018年公司现金余额货币市场账户利息收入为733美元，2017年为0美元[123] - 2018年公司从物业资本储备中获得资金共计669,234美元，其中格林斯博罗汉普顿酒店抵押贷款持有方提供604,290美元，富兰克林广场物业抵押贷款持有方提供64,944美元[134] - 2018年USD 1-Month LIBOR为2.51988%，触发了利率保护合约的付款条件[122]