财务数据和关键指标变化 - 2023财年第二季度，总管理和咨询服务收入为4820万美元，环比下降140万美元，主要归因于TA和Sonesta的季节性下滑，以及OPI和DHC大型重建项目的建筑管理费减少 [15] - 经常性现金薪酬约为3450万美元，环比增加130万美元，主要是由于1月1日工资税和401(k)供款重置，本季度从客户处收回约43%的现金薪酬 [16] - 本季度调整后净利润为810万美元，即每股0.49美元，调整后EBITDA为2530万美元，调整后EBITDA利润率为50% [25] - 预计下季度管理和咨询服务收入在4500万 - 4700万美元之间，不包括预计TA交易完成后将收到的约4500万美元终止费 [26] - 预计下季度调整后每股收益在0.46 - 0.48美元之间，调整后EBITDA在2300万 - 2500万美元之间 [27] - 预计下季度经常性现金薪酬约为3400万美元，报销率接近44%，G&A费用本季度为950万美元，正常化后下季度约为900万美元，不包括技术投资 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - Seven Hills Realty Trust投资组合无违约情况，业务增长机会大，潜在交易管道超10亿美元，拥有近2亿美元现金且无债务 [3] - SVC通过发行6.1亿美元净租赁抵押贷款票据赎回2023年6月高级票据，预计从BP收购TA交易中获得约3.79亿美元现金，酒店业务运营基本面良好，未来可能为RMR产生激励费用 [24] - DHC面临短期挑战，2024年初有7亿美元债务到期，预计在债务到期前无法符合债务契约规定，与OPI合并后可解决债务契约合规问题并获得再融资 [23] - OPI面临办公行业逆风挑战，与DHC合并后可获得更多资金来源，包括低成本政府和机构债务，长期有望受益于DHC的SHOP投资组合复苏 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度代表客户完成近200万平方英尺的租赁，加权平均租赁期限超过9年，季度末综合入住率近96% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过多元化客户基础和持久商业模式应对商业房地产的挑战，推动管理资产的价值提升 [22] - 计划将OPI和DHC合并为Diversified Properties Trust，以创建多元化REIT，增强杠杆和现金流，提供可持续股息并有望实现股息增长 [47] - 认为未来办公室市场将出现分化，优质A级郊区办公资产更具优势 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年至今，RMR的客户公司经历三个里程碑事件，有望为客户带来长期可持续成功 [6] - 尽管商业房地产经济环境具有挑战性，但公司财务结果稳健，反映了多元化客户基础和持久商业模式的优势 [22] - 预计TA交易完成后，相关收入损失将被多种因素抵消，包括管理费用增加、薪酬节省和利息收入 [50] - 融资环境对办公物业来说在可预见的未来仍将困难，但合并后公司可获得更多资金来源，具有竞争优势 [48] 其他重要信息 - 公司发布年度可持续发展报告，承诺到2030年将运营控制资产的温室气体排放量减少50%，到2050年实现净零排放，截至2022年已实现近35%的减排 [7][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: G&A数字相对第二财季报告偏低的原因，法律或咨询费用的归属 - G&A剔除两项大额项目后本季度运行率为840万美元，法律和咨询费用由REITs承担，而非RMR [30][31] 问题: ILPT是否仍计划将90 - 95处房产从ILPT中剥离并进行合资或资产出售 - 计划如此，但目前合资项目因利率上升和浮动利率债务问题无现金流，对潜在合资伙伴缺乏吸引力，不太可能实现 [34] 问题: 工业REITs续租率提升，ILPT是否能有机提高NOI摆脱困境 - 公司租户信用质量高、租赁期限长，续租率提升但每年续租数量有限，可能需要数年时间才能显著提高NOI [57] 问题: OPI和DHC合并后新的基准指数 - 董事会尚未确定，合并后多数资产为办公类，董事会将在合并完成后认真考虑 [58] 问题: 资产销售定价与公开市场股票交易价格的关系 - 目前股票隐含资本回报率比私人市场更高，OPI和DHC股价下跌对RMR现金流有直接负面影响，私人市场办公资产价值难以确定 [61] 问题: DHC融资的承销标准及考虑时间 - 承销基于最近季度业绩并进行年化，乐观认为DHC部分资产组合可获得大量融资，预计2024年初有能力进行融资，但具体时间不确定 [40][63] 问题: 关于DHC融资的规模和时间安排 - 2024年融资14 - 15亿美元可能过早，会使部分未完全恢复的资产无法获得融资，且增加有担保债务会影响无担保债务契约，有一定限制 [44] 问题: 主权财富基金对管理REITs合资或资产销售的参与意愿 - 公司与亚洲主权财富基金关系良好，但对方回报预期提高，资产定价可能对公司缺乏吸引力，且出售优质现金流资产会影响公司未来现金流 [53] 问题: 关于DHC融资的具体方案设想是否可行 - 2024年某个时间点倾向于安排机构债务融资，希望之后能更常规地进入无担保市场，但存在诸多不确定因素 [67] 问题: 关于DHC融资分阶段进行及对后续债务再融资的影响 - 未明确回应，但提到增加有担保债务会影响无担保债务契约，需综合考虑 [44][77]

公司业务规模与布局 - 截至2023年3月31日，RMR LLC管理着46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大的近2100处房产[48] 公司并购与合作 - 2023年2月15日，TA与BP达成协议，BP以每股86美元现金收购TA全部流通股，总股权价值约13亿美元[49] - 2023年3月20日，ABP Trust子公司完成对AlerisLife的收购[49] - 2023年4月11日，OPI和DHC达成全股票合并协议，将创建多元化REIT [49] 管理资产情况 - 截至2023年3月31日，各管理权益型REIT较低的管理资产历史成本或总市值分别为：DHC 31.53102亿美元、ILPT 44.86121亿美元、OPI 31.04337亿美元、SVC 74.57879亿美元，总计182.01439亿美元，低于2022年的225.29255亿美元[50] 费用收入情况 - 2023年第一季度，从管理权益型REIT获得的费用收入总计3457.3万美元，低于2022年同期的3687.1万美元；上半年费用收入总计7002.5万美元，低于2022年同期的7274.5万美元[51] - 2023年第一季度，从其他客户获得的费用收入总计1249.7万美元，高于2022年同期的1128万美元；上半年费用收入总计2559.3万美元，高于2022年同期的2025万美元[51][52] - 2023年第一季度和上半年，咨询业务收入分别为113.9万美元和223万美元，2022年同期分别为113.7万美元和225.5万美元[52] - 2022年上半年，Tremont业务经纪服务收费53000美元，2023年第一季度、上半年及2022年第一季度均无此类收入[52] 营收与利润情况 - 2023年第一季度总营收2.08419亿美元，较2022年同期的1.97654亿美元增长5.4%，净利润4130.2万美元，较2022年同期的1458.9万美元增长183.1%[53] - 2023年第一季度管理服务收入4707万美元，较2022年同期减少1081万美元，降幅2.2%，主要因DHC和SVC企业价值下降致基础业务管理费减少3052万美元[53] - 2023年第一季度可报销薪酬和福利收入1488.3万美元，较2022年同期增加137.7万美元，增幅10.2%，主要因2022年10月1日起的年度绩效加薪[53][54] - 2023年第一季度可报销股权薪酬收入323.2万美元，较2022年同期增加186.5万美元，增幅136.4%，主要因客户年度员工股份奖励及部分客户股价上涨[53][55] - 2023年前六个月总营收4.59159亿美元，较2022年同期的3.79222亿美元增长21.1%，净利润5554.2万美元，较2022年同期的3288.1万美元增长68.9%[57] - 2023年前六个月管理服务收入9561.8万美元，较2022年同期增加257万美元，增幅2.8%，主要因ILPT收购MNR、开发活动增加及疫情限制放宽等因素[57] - 2023年前六个月可报销薪酬和福利收入2920.6万美元，较2022年同期增加130.3万美元，增幅4.7%，主要因2022年10月1日起的年度绩效加薪[57][58] - 2023年前六个月可报销股权薪酬收入552.1万美元，较2022年同期增加255.6万美元，增幅86.2%，主要因客户年度员工股份奖励及部分客户股价上涨[57][58] 利息收入情况 - 2023年第一季度利息收入223.4万美元，较2022年同期增加216.8万美元，主要因利率上升和平均现金余额增加[53][56] - 2023年前六个月利息收入400.4万美元，较2022年同期增加388.1万美元，主要因利率上升和平均现金余额增加[57][59] 现金及现金流情况 - 截至2023年3月31日和2022年9月30日，公司现金及现金等价物分别为197,979千美元和189,088千美元，其中分别有22,052千美元和21,492千美元由RMR Inc.持有[60] - 2023年3月31日止六个月，经营活动净现金从前期的50,331千美元降至42,115千美元，投资活动使用的净现金从前期的610千美元增至1,878千美元，融资活动使用的净现金从前期的27,816千美元增至31,346千美元[62] 收入预期与分红情况 - 完成TA合并后，公司预计将获得约53,500千美元的TA普通股收入和约45,000千美元的管理费，2022财年来自TA的管理服务收入为15,926千美元[60] - 2023年3月31日止六个月，公司向A类普通股、B - 1类普通股持有人及RMR LLC成员单位其他所有者支付现金分红共计22,883千美元[60] - 2023年4月13日，公司宣布向A类普通股和B - 1类普通股股东发放季度股息，每股0.40美元，总计约6,648千美元，预计总股息约11,448千美元，将于2023年5月18日左右支付[60] - 2023年3月31日止六个月，RMR LLC向其成员单位持有人进行季度税收分配，总计17,755千美元，其中公司获得9,371千美元，ABP Trust获得8,384千美元[61] - 公司目前打算为A类普通股和B - 1类普通股支付每股0.40美元的定期季度股息，但董事会可根据情况降低或取消股息[71] 税收负债情况 - 截至2023年3月31日，公司与税收应收协议相关的负债为25,583千美元，预计在2023财年第四季度向ABP Trust支付2,275千美元[63] 市场风险情况 - 公司未投资衍生工具、未通过发行债务证券借款或进行外汇交易，目前不受重大直接市场风险影响，但客户业务受影响可能导致公司收入下降[64] 会计估计情况 - 公司编制合并财务报表需进行估计和假设，自2022年9月30日财年结束以来，关键会计估计无重大变化[67] 业务风险情况 - 公司提供服务时考虑行业、经济、物业和地区因素的尝试可能不成功[72] - 公司开展新业务举措可能不成功或被放弃，物业投资或重新定位可能无法增加价值[72] - 客户使用利率上限可能无法成功缓解利率上升或通胀带来的成本增加[72] - 公司实施的风险缓解策略可能不足以应对成本上升对收益的影响[72] - 公司称未来12个月现金状况良好，可实施资本配置策略，但存在不确定性[72] - 公司持续拓展ESG项目，但可能无法实现预期收益和满足相关标准[72] - 利率上升、通胀和可能的衰退或使公司管理的股权REITs市值、租金收入、建筑活动及部分业务收入下降[73] 前瞻性陈述情况 - 前瞻性陈述存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异[73] - 公司无义务更新前瞻性陈述，除非法律要求[73] 风险因素变化情况 - 风险因素与2022年年报相比无重大变化[74] 业务周期特点 - 公司业务和客户业务通常遵循美国房地产行业的商业周期，但受多种因素影响，在特定物业类型或地区仍有增长可能[49]

业绩总结 - 2023年第一季度的管理和顾问服务收入为49,639千美元，较2022年第一季度的46,015千美元增长了5.6%[23] - 2023年第一季度的净收入为14,240千美元，较2022年第一季度的18,292千美元下降了22.4%[22] - 2023年第一季度的调整后EBITDA为26,421千美元，较2022年第一季度的23,295千美元增长了9.1%[22] - 2023年第一季度的净收入率为28.7%，相比2022年第一季度的39.8%下降了11.1个百分点[23] - 2023年第一季度的可分配收益为18,327千美元，较2022年第一季度的19,137千美元下降了4.2%[24] - 2023年第一季度的可分配收益每股为0.58美元，较2022年第一季度的0.61美元下降了4.9%[24] - 2023年第一季度的总收入为250,740千美元，较2022年第一季度的181,568千美元增长了38.1%[116] - 2023年第一季度的总费用为230,472千美元，较2022年第一季度的161,475千美元增长了42.7%[116] 用户数据 - 2023年第一季度的私募资本管理资产总额为7,354,919千美元，费收资产为4,107,449千美元[11] - 管理资产总额（AUM）为374亿美元，较去年同期增长约10%[95] - RMR集团的收费资产管理（Fee-Earning AUM）为2689.6百万美元，较去年同期增长约10%[95] 未来展望 - 2023年第一季度的调整后EBITDA利润率为50.8%，较2022年第一季度的48.2%上升2.6个百分点[42] - 2023年第一季度的建筑监督费用总额为5,686,000美元，较2022年第一季度的3,233,000美元增长76.2%[50] 新产品和新技术研发 - 2023年第一季度的利息收入为1,770千美元，较2022年第一季度的57千美元大幅增长[116] 负面信息 - 2023年第一季度的未实现损失为5,314千美元，较2022年第一季度的未实现收益1,196千美元有显著变化[116] - DHC的管理与顾问服务收入为6,456,000美元，较2022年第一季度的9,125,000美元下降29.1%[32] - SVC的管理与顾问服务收入为9,768,000美元，较2022年第一季度的11,670,000美元下降16.3%[32] 其他新策略和有价值的信息 - 第一季度的现金及现金等价物为2.01亿美元，且没有未偿债务[84] - 第一季度的管理和顾问费用为2288.7万美元，较去年同期增长[95] - 2023年第一季度的总分配为11,442,000美元，较2022年第一季度的10,764,000美元增长6.3%[42]

财务数据和关键指标变化 - 2022年底管理资产达374亿美元，其中永久资本300亿美元，收费资产管理规模近10%增至269亿美元 [6] - 2023财年第一季度调整后净利润870万美元，即每股0.51美元，调整后EBITDA为2640万美元，均符合季度指引 [22] - 本季度总管理和咨询服务收入4960万美元，同比增加近400万美元，环比下降约200万美元 [23] - 本季度经常性现金薪酬约3330万美元，环比增加170万美元，预计下季度增至约3450万美元，之后稳定在约3400万美元 [27][28] - 本季度G&A费用920万美元，含40万美元技术转型成本，预计下季度正常化后约900万美元 [28][31] - 本季度末现金超2亿美元，本季度利息收入约180万美元，预计2023财年剩余季度超200万美元 [31] - 预计下季度调整后每股收益0.46 - 0.49美元，调整后EBITDA 2450 - 2650万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 永久资本客户业务 - SVC于10月修订循环信贷安排，董事会将季度现金股息从每股0.01美元提高至0.20美元，派息率37% [7] - SVC管理层正为6月到期的5亿美元债券再融资，酒店行业基本面良好 [9] - SVC零售业务积极，消费者支出有韧性，多数租户按时履行租赁义务 [10] 房地产贷款平台业务 - 公开交易的抵押REIT Seven Hills Realty Trust贷款规模接近10亿美元，1月董事会将季度股息提高40%，从每股0.25美元增至0.35美元 [11] 办公物业业务 - OPI入住率超90%，资产表现优于全国平均，预计办公基本面疲软，公司正应对2023 - 2024年租约到期问题 [12] 老年生活社区业务 - DHC与高级生活运营商合作改善运营，第三季度连续六个季度入住率增长，行业面临通胀和劳动力供应挑战 [13] 私人资本业务 - 年底管理资产超70亿美元，占合并总资产管理规模20%和收费资产管理规模15% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场不确定性使商业房地产交易放缓，美国REIT指数2022年下跌超24%，各上市REIT板块自去年以来均为负回报 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用增强型财报格式，与另类资产管理同行保持一致，方便投资者和分析师分析比较 [3] - 重新定义客户为永久资本客户和私人资本客户 [4] - 追求与现有资本伙伴的有机私人资本增长，开发新的私人资本工具，评估战略并购机会 [16] - 持续评估小型资产管理公司的潜在收购机会，希望2023年后期有并购活动 [46][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息带来的市场不确定性给商业房地产行业带来重大阻力，公司第一季度财务结果证明了客户多样性和商业模式的持久性 [5][6] - 办公市场目前平稳，但预计2023 - 2024年将放缓，公司正为租约到期做准备，同时市场低迷也带来潜在收购机会 [51][55] 其他重要信息 - 公司将在未来两天向美国证券交易委员会提交与AlerisLife交易相关的要约文件，该交易对RMR收入无影响 [18][20] - 未来两年公司将投入高达1000万美元用于技术基础设施建设，部分投资可资本化并由客户报销 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与主权财富基金在私人资本方面的合作情况及今年资产增长机会 - 公司合作的主权财富基金愿意开展业务，关注工业、住宅、数据中心和生命科学建筑等资产类别，今年有增长机会，下半年可能性更大，因市场竞争减少，这些基金认为是资产整合机会 [33][35][36] 问题2: 四个管理REITs今年的收购意愿 - 四个REITs整体收购意愿有限，若有收购可能是小型或与现有物业相关的项目，上半年公司专注于开发活动，投入资金达数亿美元，若债务偿还后有现金，下半年可能有收购机会 [38][39][40] 问题3: 关于AlerisLife收购的额外信息 - 公司法律顾问表示将在未来几天向美国证券交易委员会提交要约文件，RMR收入不受影响，无更多信息可透露 [18][20] 问题4: 小型资产管理公司潜在收购进展 - 公司持续评估机会，过去几个月有一些机会重新出现，预计2023年市场会有企业寻求退出或加入大公司，公司希望后期有并购活动，现金将用于此方面 [46][47][48] 问题5: 办公市场情况 - 目前办公物业入住率高、租金支付正常、租赁稳定，但从宏观看2023 - 2024年市场将放缓，公司正应对租约到期问题，预计入住率下降、租金降低，不过市场低迷也带来收购机会 [51][54][55]

资产管理情况 - 截至2022年12月31日，RMR LLC管理着46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大的近2100处房产[41] - 2022年2月25日，ILPT以约40亿美元的全现金交易收购Monmouth Real Estate Investment Corporation，获得126处新的A级单租户、净租赁、专注电子商务的工业物业[42] - 2022年12月31日，DHC、ILPT、OPI和SVC的管理资产历史成本分别为7364926千美元、5698191千美元、5903729千美元和11273106千美元[44] 2022年第四季度财务收入情况 - 2022年第四季度，公司管理服务收入48548千美元，较2021年同期的44897千美元增长8.1%[47] - 2022年第四季度，公司咨询服务收入1091千美元，较2021年同期的1118千美元下降2.4%[47] - 2022年第四季度，公司可报销补偿和福利为14323千美元，较2021年同期的14397千美元下降0.5%[47] - 2022年第四季度，公司可报销股权补偿为2289千美元，较2021年同期的1598千美元增长43.2%[47] - 2022年第四季度，公司其他可报销费用为184489千美元，较2021年同期的119558千美元增长54.3%[47] - 2022年第四季度，公司总营收250740千美元，较2021年同期的181568千美元增长38.1%[47] - 2022年第四季度，公司净收入14240千美元，较2021年同期的18292千美元下降22.2%[47] 财务收支变动原因 - 可报销股权薪酬收入增加69.1万美元，主要因客户年度员工股份奖励及客户股价上涨[49] - 薪酬和福利费用增加147.3万美元，主要因2022年10月1日起的年度绩效加薪[49] - 股权薪酬增加63.1万美元，主要因年度员工股份奖励及部分客户股价上涨[49] - 一般及行政成本增加149.2万美元，主要因战略技术投资及临时帮助、招聘和其他专业费用增加[50] - 利息收入增加171.3万美元，主要因当期利率高于上期[50] - 所得税费用减少57万美元，主要因当期应纳税所得额低于上一财年同期[50] 现金情况 - 截至2022年12月31日和9月30日，现金及现金等价物分别为2.00965亿美元和1.89088亿美元[51] - 2022年第四季度，经营活动净现金从3496.8万美元降至2810万美元，投资活动净现金从16.5万美元增至91.7万美元，融资活动净现金从1275.1万美元增至1530.6万美元[54] - 截至2022年12月31日，税务应收协议相关负债为255.83万美元，预计2023财年第四季度向ABP信托支付22.75万美元[55] - 公司预计未来营运资金需求主要与经营费用有关，包括员工薪酬和福利成本等[51] 股息分配 - 公司拟为A类普通股和B - 1类普通股支付每季度0.40美元的定期股息，但董事会可决定降低或取消股息[63] 经营风险 - 公司客户数量有限，管理合同终止或丢失可能对收入、利润、现金流和商业声誉产生重大不利影响[62] - 公司从管理型股权房地产投资信托基金（REITs）获得的基础业务管理费按月计算，与客户业务活动、资产或市值相关，若客户情况变差，公司未来收入、收益和现金流将下降[62] - 公司过去从部分管理型股权REITs获得显著激励性业务管理费，但未来能否获得不确定[62][63] - 公司试图通过资本循环或业务安排重组帮助客户管理杠杆和成本，但努力可能不成功[63] - 公司开展新举措促进业务增长，但行动可能不成功或被放弃[64] - 客户使用利率上限措施可能无法成功减轻利率上升或通胀带来的成本增加[64] - 公司实施的风险缓解策略可能不足以应对成本上升对公司和客户收益的影响[64] 资本配置与项目拓展风险 - 公司称现金及现金等价物余额使其有能力在未来12个月实施资本配置策略，但策略实施存在不确定性[64] - 公司持续拓展ESG项目，但公司和客户可能无法实现预期收益和满足相关标准[64]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后净利润为每股0.57美元，调整后息税前利润为2950万美元，同比均增长至少12% [8] - 第四季度总管理咨询服务收入为5200万美元，同比增加近500万美元，环比下降约100万美元 [28] - 第四季度经常性现金薪酬约为3160万美元，环比下降约50万美元 [31] - 第四季度G&A成本为850万美元，环比持平 [35] - 本季度末现金近1.9亿美元，本季度产生约90万美元利息收入 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 ILPT - 投资组合出租率超99%，本季度促成约170万平方英尺的新租约和续租约，加权平均租金比同区域之前租金高77.5% [13] - 本季度组织了12亿美元债务融资，使ILPT得以全额偿还今年早些时候用于收购的过桥贷款，且近五年内无债务到期 [14] OPI - 促成60.6万平方英尺的新租约和续租约，包括一份8.4万平方英尺的新租约，用于其在西雅图的生命科学开发项目 [15] - 投资组合入住率为90.7%，领先行业，资产负债表状况良好，总流动性为6.29亿美元，高级票据到2024年年中才到期 [16] SVC - FFO较上年同期翻倍，EBITDA同比增长26%，住宿业务运营改善在全服务组合中最为明显 [17] - 服务零售资产表现稳健，入住率为98%，截至9月30日租金覆盖率环比增至2.9倍 [18] - 决定恢复正常季度股息，每股0.2美元，FFO派息率仅为37%，可用流动性超8亿美元 [19] DHC - 本季度同物业现金基础净营业收入和办公投资组合板块同比增长4.7%，环比增长1.2% [20] - 高级生活投资组合入住率环比提高110个基点，连续六个季度实现入住率增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对管理的股权REITs最终复苏充满信心，将帮助它们应对动荡市场，且公司收入和现金流与REITs股价直接相关 [21][22] - 公司继续追求外部机会以实现平台增长和多元化，上一财年AUM增加46亿美元，私募资本AUM增至39亿美元 [24] - 公司将重点放在改善管理的REITs运营表现和资产负债表上，以提高股东总回报并增加获得激励费用的可能性 [23][47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产交易活动明显放缓，但公司认为仍有强有力的投资理由，公司及其客户将积极应对通胀、利率上升和资本市场波动等挑战 [9][10] - 从租赁角度看，管理资产的基本面持续向好，历史上房地产在通胀环境中表现良好，多数房地产租赁有租金重新定价机制以抵消成本增加 [10][11] - 公司预计2023财年第一季度管理和咨询服务收入在4950万至5150万美元之间，调整后每股收益在0.51至0.53美元之间，调整后EBITDA在2500万至2700万美元之间 [30][36] 其他重要信息 - 本季度公司直接管理约1.16亿美元的项目，本财年累计资本监督超过3.5亿美元，预计下一财年直接监督将扩大，总计接近5亿美元 [29] - 公司预计2023财年每季度G&A成本约为900万美元，反映了支持建设监督增长的第三方成本增加以及对战略技术的投资 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年5亿美元建设项目如何在全年分配 - 5亿美元建设项目较为平均，将从OPI的支出过渡到DHC和SVC的高级生活和酒店装修项目，预计每季度支出1.2 - 1.3亿美元，每季度产生约500万美元建设管理费用 [38] 问题2: 与私募资本合作伙伴或潜在投资者交流时，他们对2023年商业房地产收购和投资的意向如何 - 主权财富基金仍愿意投入资本，认为市场混乱是机会，关注工业、仓库、多户住宅、学生住房、生命科学建筑等资产，但对价格预期有疑问，希望2023年市场更稳定 [40][41][42] - 捐赠基金、养老基金、家族办公室等更倾向于观望，等待市场形势明朗 [44][45] 问题3: 如何看待RMR在资本配置计划中进行股票回购 - 公司在向股东返还资本时更倾向于股息而非股票回购，但不排除未来进行股票回购的可能性 [52] - 公司注重保持充足流动性，以抓住可能出现的战略并购机会，目前股票回购不是首要考虑事项 [53][54][56] 问题4: 管理的股权REITs股价近期改善的关键因素及时间框架 - 改善运营表现和解决资产负债表问题是关键，不同REITs面临不同挑战和解决方案 [58] - SBC恢复股息且FFO派息率低，有望提高股息，随着酒店运营表现持续改善，股价有望提升 [59][60] - DHC高级生活业务复苏较慢，正在解决运营问题，未来几个季度有望看到业绩改善 [62] - ILPT投资组合表现良好，但需解决资产负债表去杠杆问题，待实际利率稳定后可能解决 [63][64] - OPI资产负债表状况良好，但受办公行业变化和不确定性影响，公司通过资本循环和改造项目改善运营表现 [65][67][68]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) T ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Place, 255 Washington Street, Suite 300, Newton, MA 02458-1634 (Address of Princ ...

财务数据和关键指标变化 - 本财季调整后净利润为820万美元，即每股0.50美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2570万美元，均处于指引区间高端 [18] - 本季度总收入为4930万美元，同比增加约700万美元，环比增加超300万美元，环比增长主要归因于ILPT收购Monmouth以及建筑管理费持续增加 [18] - 本季度现金薪酬为3170万美元，环比持平；现金薪酬报销率约为43%；一般及行政费用（G&A）为850万美元，包含55万美元年度股份授予增量成本 [21][22] - 本季度末现金超1.81亿美元，无债务 [23] - 预计本财年剩余季度，每季度收入在5200 - 5400万美元之间；调整后每股收益在0.57 - 0.60美元之间；调整后EBITDA在2800 - 3000万美元之间 [19][23] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产管理业务 - ILPT以40亿美元收购Monmouth Real Estate Investment Corporation，季度末管理资产近380亿美元 [5] - RMR本季度为客户安排近200万平方英尺租赁，加权平均租赁期限约9年，加权平均租金涨幅超10% [8] 酒店业务（SVC） - 本季度酒店入住率和每间可售房收入（RevPAR）增加 [11] - 近期通过延长信贷安排至2023年1月增强流动性，获得契约宽限；已完成22家酒店出售，另有42家酒店待售 [12] 医疗养老业务（DHC） - 同物业SHOP板块净营业收入（NOI）环比增长，主要因费率提高和入住率稳定 [12] - 本周AlerisLife任命新临时总裁兼首席执行官，并聘请咨询公司进行运营审查 [13] - 季度末现金近15亿美元，信贷安排到期日延长至2024年1月 [14] 商业抵押贷款业务（7 Hills Realty Trust） - 本季度投入近1亿美元用于3笔首抵押过桥贷款 [14] 私募资本业务 - 季度末管理私募资本资产约40亿美元，较两年前不足5亿美元大幅增加 [15] - 本季度DHC与全球机构投资者成立7.03亿美元合资企业，投资10处办公物业；ILPT收购Monmouth部分资金来自与机构投资者的5.87亿美元合资企业 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度TSA安检点旅客数量同比增长82%，显示休闲和商务旅行需求回升 [9] - 后疫情时代，办公市场基本面改善，办公利用率提高、租赁量增加、转租空间减少 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司努力扩大私募资本管理资产，与机构投资者积极讨论新合资项目，包括工业领域和信贷工具 [15][16] - 加强公司治理，为ILPT、OPI、DHC和7 Hills董事会新增四名独立受托人 [17] - 在REIT管理方面，持续关注各REIT运营和资产负债表管理，助力其改善财务表现和股价 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产在通胀环境中具韧性，公司管理物业约85%租约有年度租金上调、CPI调整或百分比租金条款，超60%租约有运营费用回收条款，可缓解通胀风险 [7] - 后疫情时代经营环境正常化，商务旅行、酒店需求和办公利用率有望回升，OPI和SVC将受益 [9][10] - 对各REIT未来发展乐观，如SVC有望在三季度符合债务契约，DHC有望改善运营并恢复派息，ILPT有望在年底前大幅去杠杆 [27][28][40] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露相关修订结果 [3] - 会议可能讨论非GAAP数据，相关调整后指标计算方法可在财报发布中查看 [4] - 应投资者反馈，在10 - Q文件中增加建筑费与物业管理费区分披露 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待REITs股价下跌后的进一步去杠杆情况，是否有资本风险？ - 公司认为无资本风险，作为REITs管理人，将继续关注运营和资产负债表管理。如SVC酒店利用率提高将改善财务表现，有望三季度符合债务契约并考虑派息；ILPT将引入额外股权投资者和资产出售去杠杆；DHC改善运营后有望符合债务契约并恢复派息 [27][28] 问题2：收入指引5200 - 5400万美元是否为全包数字，2023财年建筑收入如何展望？ - 5200 - 5400万美元为全包服务和咨询收入，增长主要来自Monmouth交易和建筑活动。本季度管理约8000万美元建筑和开发项目，预计将增至1 - 1.2亿美元，且会持续增长 [30] 问题3：SVC将200家酒店过渡到Sonesta品牌对运营的影响，以及Sonesta品牌未来增长战略？ - Sonesta发展良好，除管理SVC酒店外，自身也有扩张，如上周收购纽约四家酒店。预计未来一年利润率将显著改善，SVC将从34%股权中受益。新CEO John Murray专注于增加特许经营、管理合同和酒店收购以推动品牌增长 [33][34][35] 问题4：ILPT引入第三方资本去杠杆的进展和资产再融资情况？ - 公司与额外股权提供者讨论积极，有信心引入投资者，使合资企业从ILPT资产负债表中剥离，大幅降低杠杆。同时，ILPT资产出售进展顺利，也将实现去杠杆 [39][40] 问题5：亚马逊产能过剩消息对市场交易和资本的影响，以及对交易时机的影响？ - 亚马逊消息对工业REIT和市场有影响，但长期工业空间增长基本面未变，公司投资组合接近100%入住率，预计未来季度租金将继续两位数增长。更关注利率变动对工业资本化率的影响，不过工业仍是热门投资领域，可能抵消利率上升影响 [41][42]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Plac ...