财务数据和关键指标变化 - 2022财年第一季度，公司调整后净利润为每股0.46美元，调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为2330万美元，均略低于季度指引，主要因现金薪酬高于预期 [8][21] - 管理和咨询服务收入为4600万美元，与季度指引一致，同比增加470万美元，环比下降约80万美元，主要因SBC和DHC业务管理费减少 [22] - 本季度建筑管理费为320万美元，环比增长31%，预计财年建筑量将进一步增加 [23] - 预计下季度收入在4800 - 4900万美元之间，调整后每股收益在0.48 - 0.50美元之间，调整后EBITDA在2450 - 2550万美元之间，均环比显著增加 [24][26] - 截至2021年年底，公司管理资产规模达334亿美元，本季度末现金超1.81亿美元，无债务 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 本季度租赁量达近十年最高水平，公司安排约400万平方英尺租赁，平均租期8.5年，平均租金涨幅超7%，环比增长39%，较2019年同期增长35%，租赁活动广泛分布于各房地产板块 [9][10] 旗下REITs业务 - OPI在2021年多数时间三年总回报率领先同行，但第四季度市场波动使其总回报率受影响，2021年无激励费，三年总回报率为14.4% [11] - ILPT过去三年总回报率为43.9%，拟以40亿美元收购Monmouth Real Estate Investment Corporation，预计本季度完成，还向现有工业合资企业贡献6处工业地产，获2.06亿美元 [12][15][16] - SVC持续推进战略调整，2022年第一季度预计出售68家Sonesta酒店，Sonesta管理的超200家酒店运营指标与同行持平 [12] - DHC完成超100次高级生活运营商过渡，采取措施改善资产负债表，近期宣布3.78亿美元合资企业出售其波士顿海港地区生命科学物业35%股权，该物业2014年收购价11亿美元，当前估值17亿美元 [13][17][18] - Seven Hills Realty Trust第四季度股息提高67%，预计今年夏天将全部投入剩余资金，利用RMR一流的发起平台，有望为该业务线筹集大量资金 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国超87%成年人口至少部分接种疫苗，近期消费者支出呈上升趋势，第四季度GDP增长约7% [8] - 第四季度商业房地产市场交易量大增97%，支撑房地产基本面健康发展 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为客户公司制定战略，推动OPI、ILPT、SVC、DHC等公司去杠杆、资本循环和业务调整，期望恢复股息以提高股东总回报 [11][12][13] - 大力发展私人资本平台，本季度私人资本管理资产从13亿美元增至32亿美元，增长139%，体现公司在私人资本募资能力上的有机增长和业务扩展能力 [19] - 认为办公室不会消失，将继续优化OPI办公室投资组合，收购优质物业，剥离郊区老旧物业 [53] - 强调多元化投资组合重要性，80%零售、工业、办公室等物业租赁有CPI调整和/或固定增长条款，以应对通胀 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管部分客户受新冠变种影响，但公司对2022年业务前景乐观，消费者支出上升、GDP增长和房地产市场强劲等因素将推动业务发展 [8] - 预计2022年下半年酒店和高级生活行业将改善，酒店业务恢复可能更快，高级生活行业改善将更缓慢，可能持续到2023年 [44][48] - 认为办公室延迟回归主要因员工工作偏好，而非健康安全问题，预计春季将形成混合办公模式 [52] - 认为通胀环境下，公司多元化投资组合能较好应对，商业房地产是抗通胀良好选择 [62][63] - 预计资本回报率将适度上升，但大量资金涌入房地产市场将抑制其涨幅 [67][68] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开更新相关陈述 [4] - 会议可能讨论非GAAP数据，相关调整后指标计算方法可在收益报告中查看 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从管理型REIT向私人市场转移资本何时对公司产生净贡献，是否存在经济套利？ - 交易结构上，REIT和私人工具预期费用无显著差异，过去几年公司努力增加私人资本管理资产，Monmouth交易是业务增长转折点，未来私人业务管理资产有望加速增长 [30][31][32] - 短期内，因Vertex大楼公允价值上升和DHC合资协议，下季度将增加约100万美元费用，后期将趋于正常 [33] 问题2: Monmouth交易资金组合最新情况，以及如何考虑资本部署？ - 无法提供更多Monmouth交易资金组合信息，但情况将好于最坏情况，将筹集超430万美元股权，出售少于1.6亿美元资产 [36][37] - 公司目前现金约1.8亿美元，无债务，过去几年保留现金用于战略并购和新工具共同投资，但尚未使用。目前不主动寻求并购，更倾向于等待机会 [38][39] 问题3: DHC和SVC在2022年下半年能否恢复正常业务？ - 总体对2022年下半年酒店和高级生活行业改善乐观，酒店业务恢复可能更快，高级生活行业改善将更缓慢，可能持续到2023年 [44][48] 问题4: 如何看待投资者对人们返回办公室的怀疑，以及公司租赁活动情况？ - 第四季度租赁活动创纪录，可能因租户认为是锁定长期租赁好时机。目前办公室实际入住率缓慢上升，延迟返回主要因员工工作偏好，公司认为办公室不会消失，将优化投资组合 [50][52][53] 问题5: 下季度收入指引如何考虑两家REIT股价变化因素？ - 考虑到股价波动，本季度指引参考过去约七周股价平均水平，SVC约9美元/股，DHC约3美元/股，采取更保守方法 [57] 问题6: 公司净租赁、办公室和医疗保健投资组合如何应对通胀？ - 公司投资组合多元化，80%零售、工业、办公室等物业租赁有CPI调整和/或固定增长条款，能较好应对短期至中期高通胀，商业房地产是抗通胀良好选择 [61][62] 问题7: 医疗保健租赁中CPI调整是否有上限？ - 不同市场惯例不同，无统一标准，需根据具体市场和租赁谈判确定 [64] 问题8: 资本回报率走势如何？ - 认为资本回报率将适度上升，但大量资金涌入房地产市场将抑制其涨幅 [67][68] 问题9: 未来是否会有更多私人资本交易，其他REITs是否会参与？ - 公司与各商业房地产领域私人资本伙伴有沟通，可能涉及各REITs。目前公司关注REITs去杠杆和恢复股息，以提高股东回报和赚取激励费，若有必要，其他REITs可能参与更多合资企业 [73][74][75] 问题10: ILPT私人资本参与决策因素和资本承诺金额影响因素是什么？ - 与ILPT私人资本伙伴沟通进展顺利，确定将筹集超430万美元私人资本 [77] 问题11: 建筑业务工人工资压力和涨幅情况如何？ - 公司旗下运营企业约有20%职位空缺，是正常水平2.5倍，第四季度工资普遍增长约5% [79][80] - RMR本季度现金薪酬高于指引，主要因假期使用情况异常，考虑正常绩效增长和市场调整，平均工资涨幅约7%，未来劳动力短缺是现金薪酬预测最大变量 [82][83] 问题12: 如何应对劳动力成本上升并保持招聘竞争力？ - 公司盈利且运营利润率高，能在市场竞争中保持竞争力，通过员工福利、职业发展机会和办公设施等吸引人才 [87] - 公司员工保留率较高，主要挑战是填补新岗位 [88] 问题13: RMR从私人房地产基金获得多少收入，筹集额外资金的主要障碍是什么，如何与投资者协商补偿？ - 本季度披露的15亿美元收费私人资本管理资产，按约60个基点加权平均费率计算，年基本费用超900万美元，多数合资企业杠杆率约60%，费率在50 - 100个基点之间 [93] - 发展REITs主要障碍是股价，目前无法以有竞争力成本筹集股权资金，合资企业有助于去杠杆和按资产净值筹集股权，未来股价改善后有望考虑股权融资 [90][91]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Place, 255 Washington Street, Suite 300, Newton, MA 02458-1634 (Address of Principal Executive Offices) (Zip Code) Registrant's Telephone Number ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度调整后净利润为每股0.50美元，处于指引高端，同比增长28% [7] - 本季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2630万美元，同比增长27% [7] - 管理和咨询服务收入连续第五个季度增长，达到4680万美元，环比增加130万美元 [25] - 现金薪酬为2900万美元，环比下降且低于预期，预计下季度约为3100万美元 [28] - 折旧与摊销（D&A）为730万美元，环比增加约100万美元 [29] - 预计2022财年所得税税率稳定在14.7% [32] - 预计下季度调整后每股收益在0.47 - 0.49美元之间，调整后EBITDA在2400 - 2500万美元之间 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度为客户安排近290万平方英尺的租赁，环比增长40%；2021财年安排超1050万平方英尺的租赁，较2019财年疫情前水平增长39% [10][11] - OPI本季度安排65.9万平方英尺的租赁，比过去12个月的平均水平高出37%，加权平均租赁期限近11年 [11] DHC业务 - DHC已为所有社区签订新管理协议，从五星级运营商过渡到多元化的一流区域运营商 [14] - DHC的SHOP投资组合运营情况从新冠疫情低点开始改善，五星级管理社区的同店入住率连续第二个季度增长，本季度销售线索环比增加41%，10月参观量也大幅增加 [14] SVC业务 - SVC继续进行重新定位，正在出售68家酒店以提高投资组合整体质量、降低杠杆、减少未来资本支出并改善流动性 [16] - 自4月以来，由于休闲需求增加、长住酒店投资组合表现强劲以及商务旅行需求缓慢改善，SVC酒店的EBITDA每月为正 [16] - Sonesta管理的酒店，本季度可比酒店活动中平均入住率提高近3个百分点至61%，平均每日房价上涨12.5%，每间可售房收入（RevPAR）环比增长超18% [17] 抵押贷款业务 - RMR Mortgage Trust和Tremont Mortgage Trust于9月30日完成合并，创建了Seven Hills Realty Trust [18] - 本季度Seven Hills完成六笔新贷款，贷款发放额达1.4亿美元，为2017年上市以来季度发放额最高水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过组建内部资本市场团队，从高净值投资者、家族办公室、注册投资顾问、基金会和捐赠基金等渠道筹集私人资本，目标是筹集数十亿美元 [21][65] - 公司将继续推进OPI位于西雅图的30万平方英尺物业向生命科学用途的改造项目，计划投资1.4亿美元，预计稳定回报率超过10% [13] - 公司在寻找合适的私募股权平台收购机会方面，从主动寻求转变为等待反向询价，但仍会评估并购机会 [74][76][77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着德尔塔变种影响减弱，公司对未来办公空间需求持乐观态度，预计将保持积极增长态势 [12] - 鉴于积极迹象，公司对老年生活行业持乐观态度，认为该行业将受益于目标人群的快速增长，未来需求将增加 [15] - 公司认为Monmouth收购交易将显著增加AUM，凸显与ILPT股东的利益一致性，也展示了公司在私募资本筹集和业务扩展方面的能力 [9] 其他重要信息 - 公司一名管理客户ILPT宣布以40亿美元收购Monmouth Real Estate Investment Corporation，预计该交易将立即增厚ILPT收益，资金将通过合资股权和债务组合筹集 [7][8] - 公司在季度末支付每股7美元的特别股息后，仍持有近1.6亿美元现金，且无债务，资本状况良好，可支持业务扩展 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：ILPT的MNR收购交易中，最终进入合资企业、出售和保留的资产情况如何？ - 有两种可能情况，一是整个投资组合进入与两到多个合作伙伴的合资企业，ILPT保留共同投资；二是保留在资产负债表上，与一个已确定的合作伙伴进行部分合资，投资组合可能缩减15 - 16亿美元。无论哪种情况，交易对ILPT都有显著增厚作用，ILPT的债务与EBITDA比率将在6 - 8倍之间 [35][36] 问题2：主权财富基金对除MNR之外的类似交易的兴趣如何，以及他们如何看待此类交易？ - 主权财富基金对继续投资美国商业地产，特别是工业领域的兴趣浓厚。公司与主权财富基金的合作关系将继续发展，未来可能有更多交易机会。他们对工业、多户住宅、特定办公领域和零售领域有投资兴趣，但对酒店、部分市中心写字楼和老年生活领域较为谨慎 [42][43][44] 问题3：私人资本合作伙伴在决定参与ILPT交易的程度时会考虑哪些因素？ - 合作伙伴普遍希望增加对工业领域的投资，Monmouth的投资组合具有高质量、建筑平均年龄约9年、平均租赁期限约8年、几乎100%出租、超80%为投资级评级等特点，对他们有吸引力。公司在工业领域的专业知识和市场洞察力也让合作伙伴信赖，且公司认为以低于市场拆分价值的价格收购了该投资组合 [48][49][53] 问题4：如果ILPT交易大部分保留在资产负债表上，如何决定保留和出售哪些资产？ - 公司倾向于出售投资组合中相对质量较低的资产，例如按收购时的资本化率来看，可能会优先考虑出售资本化率为4.5%的资产，但实际出售时可能会获得更好的价格 [57][58] 问题5：老年住房业务的劳动力成本情况如何？ - 公司旗下的老年生活业务面临与行业相同的劳动力短缺问题，通过提高工资来部分解决，不同市场会根据当地工资水平和竞争对手情况灵活调整。劳动力短缺和工资通胀问题不仅存在于老年生活业务，在酒店和卡车休息站等业务中也普遍存在 [59][60][61] 问题6：参与ILPT交易的主权财富投资者是否也参与了之前与ILPT的合资项目？ - 是的，该主权财富投资者与公司有长期合作历史，参与了之前与ILPT的合资项目 [63] 问题7：内部组建的私人资本筹集团队的目标筹资额、增量成本和筹资工具是什么？ - 目标筹资额为数十亿美元；目前增量成本很低，仅包括一名内部专职人员，随着团队成功，成本将逐步增加；筹资工具类似开放式基金，是永久性资本工具，有一定锁定期和有限的流动性事件，投资领域包括工业、医疗办公楼、生命科学建筑和服务型净租赁零售等 [65][66][68] 问题8：RMR资产负债表和运营商或管理费率的流动性是否会用于在向家族办公室等市场推广产品前进行共同投资？ - 是的，公司计划将资产负债表上的流动性用于部分工具的共同投资，且共同投资将与第三方投资同时进行 [73] 问题9：之前讨论的私募股权平台收购想法是否被新平台取代，还是仍在寻找收购机会？ - 目前公司的重点是有机增长私人资本能力，过去两年积极寻找收购平台但因社会问题未能成功，现在将更多等待反向询价，但仍会评估并购机会 [74][76][77] 问题10：ILPT交易的两种情景对RMR的经济影响可能有何不同？ - 从毛费用运行率来看，根据目前情况，可能低至700万美元，高至2200万美元，未来几个月会有更明确的信息 [80] 问题11：建筑收入受供应链影响的情况如何？ - 公司在预测建筑收入时已考虑供应链延迟和价格通胀因素，希望能超过预测范围，但2022年每季度1.5亿美元的建筑收入预测可能会因多种变量而变化 [82] 问题12：纳什维尔旅行中心场地的开发项目进展如何？ - 该项目仍处于早期阶段，已获得城市的首轮大致批准，项目规模可能高达400万平方英尺的混合用途开发。目前正在确定第一阶段的开发内容，已有很多办公和零售租户对第一阶段项目表示兴趣，最早要到2022年末才能开始实际建设 [85][86][87]

Table of Contents or UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended September 30, 2021 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) T ...

业绩总结 - 第三季度净收入为1900万美元，每股摊薄收益为0.50美元，较去年同期的1540万美元和0.41美元增长了23%[7] - 调整后净收入为780万美元，每股摊薄收益为0.47美元，较去年同期的620万美元和0.38美元增长了26%[8] - 调整后EBITDA为2440万美元，调整后EBITDA利润率为51.1%，较去年同期的1960万美元和47.1%增长了24%[9] - 管理和顾问服务收入为4550万美元，较去年同期的3930万美元增长了16%[5] - 2021年第二季度净收入为19,029千美元，较2020年同期的15,395千美元增长了23.5%[22] - 2021年第二季度每股基本净收入为0.50美元，较2020年同期的0.41美元增长了21.9%[22] 用户数据 - 截至2021年6月30日，管理资产总额（AUM）为3240亿美元，较2020年6月30日的3214亿美元增长了0.8%[4] - 截至2021年6月30日，DHC的资产管理历史成本为5,337,144千美元，较2020年的4,596,718千美元增长了16.1%[25] - 截至2021年6月30日，SVC的资产管理历史成本为9,277,211千美元，较2020年的7,400,127千美元增长了25.4%[25] 未来展望 - 预计公司将在2021年内开始获得激励费用，尽管未来的收益存在不确定性[47] - 本季度的企业价值在管理的股票房地产投资信托（REITs）中显著增加[3] 新产品和新技术研发 - 办公物业收益信托的潜在2021年激励费用增加了140万美元，达到2220万美元[4] - 旅行中心的燃料和非燃料收入表现强劲，反映出经济复苏的积极迹象[3] 财务状况 - 现金及现金等价物为397.8百万美元，且无债务[9] - 截至2021年6月30日，总资产为724,589百万美元，较2020年9月30日的690,253百万美元增长4.98%[44] - 截至2021年6月30日，总负债为173,837百万美元，较2020年9月30日的149,351百万美元增长16.43%[44] - 流动负债总额为103,751百万美元，较2020年9月30日的81,768百万美元增长26.83%[44] 其他新策略和有价值的信息 - 本季度调整后EBITDA利润率较上季度增加了300个基点[3] - 现金及现金等价物为397,801百万美元，较2020年9月30日的369,663百万美元增长7.59%[44]

财务数据和关键指标变化 - 本季度调整后每股净收益为0.47美元，环比增长27%，同比增长24% [7] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2440万美元，环比增长16%，同比增长25% [7] - 管理和咨询服务收入连续四个季度增长，本季度达到4550万美元，环比增加350万美元 [29] - 本季度现金薪酬为3050万美元，现金报销率为43%，均与上一季度持平；预计下季度现金薪酬约为3000万美元 [34] - 本季度调整后EBITDA利润率为51.1%，环比增加300个基点；预计下季度调整后每股收益在0.48 - 0.51美元之间，调整后EBITDA在2450 - 2650万美元之间 [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 管理和咨询服务业务 - 本季度收入增长主要因OPI、DHC和SVC平均企业价值增加带来近190万美元增量收入，管理运营商运营结果良好带来约160万美元增量费用，以及客户建设活动增加带来约80万美元增量建设管理费用 [29][30] - 预计下季度收入在4600 - 4750万美元之间，主要基于管理的股权房地产投资信托基金（REITs）平均企业价值无重大变化、管理运营商收入预计持平、平台建设活动增加带来约100万美元增量收入 [31][32] 激励费用业务 - OPI继续为2021年计提激励费用，若6月30日为计量期结束日，将获得约2220万美元年度激励费用 [33] 酒店业务（以SVC旗下Sonesta为例） - 过去三个季度转换205家酒店后，Sonesta在入住率、房价和每间可售房收入（RevPAR）方面有显著改善，SVC本季度酒店EBITDA自2020年第一季度以来首次为正 [20][21] - 本季度Sonesta产生约150万美元费用收入，预计下季度约为180万美元 [107] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，美国超过70%的成年人口至少接种了一剂新冠疫苗，美国航空旅客总数达到疫情开始以来的最高水平，公司管理的物业办公利用率上升 [9] - TravelCenters of America本季度调整后EBITDA为7350万美元，较2019年同期增长82% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续有机建立与私人有限合伙人（LP）资本提供者的关系，与潜在房地产私人并购目标进行对话，有望在未来几个月宣布相关进展 [25] - 组建内部资本市场团队，拓展家族办公室和高净值投资者等私人资本来源，预计在下季度财报电话会议公布更多信息 [26] - 考虑在今年晚些时候以特别一次性股息的形式向股东返还资本 [24] 行业竞争 - 由于商业房地产投资资本增加和历史低利率，公司客户公司在收购方面面临激烈竞争，尤其是工业、生命科学和优质办公物业领域 [10] - 本季度公司筛选了超过66亿美元的工业交易，承销了约35亿美元的债务融资机会 [11] 发展能力拓展 - 过去几年承担了更大规模的开发项目，如OPI的20 Mass Ave重建项目，预计2023年第一季度交付 [13][14] - 开发活动将成为公司业务的重要组成部分，但短期内传统的核心房地产买卖和管理仍将是主要业务 [41][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度业绩显示公司在过去一年应对疫情取得显著进展，平台具有韧性，员工对公司高度投入 [8] - 认为办公室工作场所仍是大多数企业的关键部分，持续的租赁速度证明了这一点 [12] - 高级生活社区业务将受益于有限的供应增长和快速增长的目标人口需求等基本顺风因素 [19] - 尽管疫情仍在持续，但SVC的酒店业务和TravelCenters of America业务都取得了积极进展 [21][22] - DHC和SVC都已度过难关，未来有望改善，但受新冠疫情影响，难以确定哪家公司复苏速度更快 [53][55] 其他重要信息 - RMR Mortgage Trust和Tremont Mortgage Trust计划在9月中旬完成合并，预计合并后的平台将受益于规模扩大，资产接近10亿美元，对股东具有增值作用，增加股东流动性并降低资本成本 [23] - 公司最近在BOMA International 360绩效计划排名中位居第一，认为垂直整合平台是与潜在私人资本来源合作的差异化优势 [38] - S&P Global将从8月7日起停用公司用于基准REITs的SNL指数，公司正与S&P合作寻找替代指数 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RMR开展新建开发项目的意愿如何，与追逐低资本化率资产相比，开发业务的占比和前景怎样 - 开发活动是公司业务中不断增长的部分，但目前占比仍较小，未来有望增加；短期内开发活动主要围绕现有房地产资产，如20 Mass Ave重建项目；工业领域可能率先开展更多开发项目，但传统核心房地产买卖和管理仍将是主要业务 [41][46] 问题2: RMR是否会通过私人投资工具或个人购买和开发土地，然后由管理的REITs收购 - 这种可能性较小，因为这属于关联方交易，在市场上较难解释，易引起部分投资者怀疑；若开展此类业务，可能会在ILPT资产负债表上进行 [49][50][51] 问题3: DHC和SVC哪家公司能更快从低迷中加速复苏 - 两家公司都受新冠疫情负面影响，目前都已好转，但受疫情影响，难以确定哪家公司复苏速度更快，预计两家公司在2021年和2022年都会改善 [53][54][55] 问题4: 如何看待开发活动与收购的风险溢价，开发的 hurdle rate 是多少，与市场收购价格的差距如何 - 公司能够进行收购并通过收购实现增长；开发活动聚焦现有房地产资产，因土地和产品有较低基础成本，有助于获得良好回报，开发的核心回报率目标为高个位数 [59][60][62] 问题5: 公司是否考虑开展开发商资本计划，为开发商提供夹层融资并保留收购物业的选择权 - 公司未认真考虑该计划，更关注对开发商的远期收购承诺，且此类承诺通常针对有租户意向或已出租的开发项目；目前在过渡性增值、轻度增值过桥贷款方面有稳健业务管道，风险调整后更愿意在此投入资金 [64][65][66] 问题6: 之前计划的PE平台投资缩减，原因是卖家定价过高还是缺乏合适机会 - 并非完全放弃PE平台投资，公司认为有机增长私人资本业务有良好机会；未进行并购投资并非因为价格问题，而是公司对收购标的很挑剔，更倾向于投资核心房地产、较少依赖封闭式基金、更多采用独立管理账户的公司，且希望进行控制交易，目前尚未找到符合要求的合作方 [68][70][72] 问题7: 大规模开发业务达到一定能力水平和产生有意义贡献的时间框架如何 - 短期内（2021 - 2023年）开发业务贡献有限，如20 Mass Ave项目2023年第一季度交付；随着时间推移，开发业务可能变得更重要，工业领域可能率先出现小幅度增长 [78][79][80] 问题8: S&P REIT指数停用对激励费用的潜在影响如何 - 公司正在评估替代方案，目标是找到与现有指数非常接近的替代指数，以避免对当前激励费用趋势产生重大影响，后续会与相关董事会沟通并在下次财报电话会议公布更多信息 [84][85] 问题9: 是为剩余年份寻找新指数，还是重新计算已过去时间的激励费用 - 两种方案都有可能，需评估替代方案并与各董事会沟通确定采用流程 [91] 问题10: 寻找核心房地产管理公司时，多户住宅领域的考量程度如何，若考虑进入该领域，执行路径是什么 - 多户住宅领域并非收购的必要条件，但大多数核心私募股权公司涉及该领域；若进行收购，可能会附带多户住宅专业知识并围绕其发展；若不通过并购进入，可能会利用公司资本并引入外部资本设立基金开展业务，但目前并非积极推进事项 [93][94][95] 问题11: 特别股息的决策时间和规模是否仍为9月和现金的50% - 公司关于股息的想法、时间和规模自上季度财报电话会议以来未变，计划在9月或财年末（9月30日）前做出决定，可能返还约2亿美元现金 [100] 问题12: Sonesta收入在第四财季的动态如何 - 本季度Sonesta产生约150万美元费用收入，基于休闲旅游和劳动节后商务旅游的恢复情况，预计下季度约为180万美元；整体运营商收入预计与本季度持平，为700万美元 [107] 问题13: S&P是否会停用公司使用的所有SNL基准 - 由于S&P的业务交易和合并，所有与SNL品牌名称相关的指数都将停用 [109] 问题14: Sonesta对加盟商的优势除早期进入外，费用和营销费用方面的优势如何量化，是否会精简Red Lion带来的其他品牌 - 早期Sonesta的费用会比万豪等品牌略低；Red Lion可能会随着时间精简一两个品牌，目前特许经营仍聚焦Red Lion品牌，但重点已转向Sonesta的长住和精选服务产品；Sonesta对加盟商的优势在于其既是业主运营商，又处于品牌发展早期，加盟商在市场上的竞争较小 [113][115][118] 问题15: Sonesta的Royal Sonesta品牌是否会提升整体品牌形象，Sonesta的发展方向是否类似Hyatt - Royal Sonesta品牌有助于提升Sonesta整体品牌形象，是公司战略的一部分；短期内公司会优先发展长住和精选服务产品，未来会自然拓展到Royal Sonesta和Sonesta酒店及度假村业务 [123][124][125]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Place ...

财务数据和关键指标变化 - 第二财季调整后净收入为610万美元，合每股0.37美元，调整后EBITDA为2100万美元，受两项因素不利影响：向董事会发放年度股份赠款产生约80万美元G&A成本，每股影响0.02美元；每年第一日历季度现金薪酬增加，约110万美元，每股影响0.02美元 [18] - 预计下季度调整后每股收益在0.45 - 0.48美元之间，调整后EBITDA在2300 - 2500万美元之间 [19] - 本季度管理和咨询服务收入为4200万美元，环比增加70万美元，得益于管理的股权REITs平均企业价值提升和Tremont管理费恢复，还包括来自Tremont的62万美元激励费；预计下季度管理和咨询服务收入在4450 - 4600万美元之间 [19][20] - 若3月31日为计量期结束日，OPI将获得约2100万美元年度激励费，合每股0.46美元 [21] - 本季度现金薪酬为3060万美元，环比增加约110万美元，预计本财年剩余时间每季度约3050万美元；现金报销率本季度降至43%，预计本财年剩余时间接近45%；G&A费用为630万美元（不包括约80万美元董事股份赠款），预计本财年剩余时间每季度约650万美元 [22] - 本季度末现金约3.76亿美元，无债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二财季代表客户租赁340万平方英尺，较上季度增加超100万平方英尺，加权平均租赁期限约9年，GAAP基础上租金加权平均涨幅近10% [9] - 酒店业务：SVC休闲度假酒店入住率显著增加，Sonesta 3月全服务团体预订趋势环比增长12%；本季度Sonesta为RMR产生约60万美元费用收入，预计下季度增至约110万美元，第四财季增至160万美元 [7][35] - 养老社区业务：DHC养老社区入住人数环比增长24%，自疫情开始以来首次出现连续月度入住率增长 [8] - 工业业务：ILPT有超5.5亿美元流动性用于投资组合增长，本季度同意以3150万美元购买俄亥俄州哥伦布市一处工业资产；RMR收购团队筛选大量交易，第一季度对超5亿美元单个资产出价 [13] - 办公业务：OPI资本循环计划产生超9.3亿美元流动性，潜在收购管道改善，优质办公楼机会增加 [14] - 抵押贷款REIT业务：RMR Mortgage Trust和Tremont Mortgage Trust已达成最终合并协议，预计合并后平台资产接近10亿美元，交易将立即增厚股东收益，增加股东流动性并降低资本成本 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场：交易流量强劲，但竞争激烈 [44] - 办公市场：近期优质办公资产机会增加 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续与大型主权财富投资者建立关系，探索建立内部资本市场团队，拓展家族办公室和高净值投资者等资本来源 [15] - 与潜在房地产私募股权并购目标进行对话，董事会评估多余现金的替代用途，倾向于今年以特别一次性股息形式向股东返还部分现金 [16] - 工业市场竞争激烈，RMR收购团队虽筛选大量交易并出价，但中标困难 [13][44] - 办公市场中，优质办公资产交易机会增多，OPI有望利用战略机会 [14][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国超58%成年人口至少接种一剂疫苗，疫情限制普遍放宽，经济开始恢复正常，公司各业务出现积极迹象，如办公室租户活动增加、酒店入住率上升、养老社区入住人数增加等 [6] - 对公司财务业绩增长趋势持乐观态度，预计本财年剩余时间管理和咨询服务收入将继续增长 [10] - 主权财富投资者对与公司合作的兴趣提升，预计2021年将有更多合作策略公告 [43] - 养老社区入住率已触底回升，但恢复到疫情前水平可能需要2 - 3年；酒店休闲业务恢复较快，但商务业务恢复较慢，Sonesta在疫情后酒店市场更具优势，预计恢复到2019年RevPAR和酒店EBITDA的时间将快于行业部分观点 [48][49] 其他重要信息 - 公司发布可持续发展报告，其运营平台管理资产达320亿美元，涉及9家上市公司，年营收100亿美元，员工约4.3万人，报告涵盖长期环境目标、节能成果、社区贡献和员工投资等内容 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 特别股息规模能否达到现有现金的一半 - 公司认为特别股息规模理论上可达现金的一半左右，最终由董事会在后续会议决定，预计本财年结束前公布 [28] 问题2: 收购私募股权平台机会少或出价与要价差距大的原因 - 过去两年有机增长取得一定成功，未来也将继续；并非缺乏并购机会，而是部分交易战略上不合理，主要问题在于控制权和社会问题；随着有机增长成功，并购的门槛提高 [30][31] 问题3: Sonesta对管理收入的季度影响预期 - 本季度Sonesta为RMR产生约60万美元费用收入，预计下季度增至约110万美元，第四财季增至160万美元 [35] 问题4: 有机增长的具体含义 - 指招聘资本市场相关人员，与大型资本池（主要是主权财富投资者）合作，代表其投资和管理核心房地产资本；并购更看重收购资本关系和建立私募基金运营记录 [38] 问题5: 主权财富投资者与公司合作的意愿 - 其意愿提升，因合作体验良好，现有合作伙伴不仅想增加合作，还会介绍其他主权投资者，预计2021年将有更多不同资产类别的合作战略公告 [43] 问题6: ILPT和OPI的收购意愿和交易流量情况 - OPI有9.3亿美元流动性，ILPT有5500万美元流动性，两者合计收购意愿接近15亿美元；工业市场交易流量强劲但竞争激烈，办公市场优质资产机会增加 [44] 问题7: 酒店和养老社区入住率与疫情前相比的情况及恢复信心来源 - 养老社区入住率在今年第一季度触底，3月开始回升，预计2021年入住率将提高，但恢复到疫情前水平可能需2 - 3年；酒店休闲业务入住率可能在今年夏天超过2019年，但商务业务恢复较慢，Sonesta在疫情后酒店市场更具优势，预计恢复到2019年RevPAR和酒店EBITDA的时间将快于行业部分观点 [48][49] 问题8: 公司是否考虑股票回购及与股息的权衡 - 董事会对股息和股票回购都持开放态度，管理层倾向于特别一次性股息，原因包括公司流通股规模不大，股票回购可能违背增加流通股的初衷；预计明年税收增加，希望在2021年分配更多收入；避免增加常规股息导致现金分配与现金流不匹配的问题 [51] 问题9: 公司是否关注Realty Income和VEREIT并购中可能剥离的办公资产 - 公司作为市场参与者，会评估此类机会，但无特别偏好，日常工作就是评估市场机会，多数评估不会付诸行动 [55][56] 问题10: 与主权投资者未来合作的结构和资产类别 - 可能类似ILPT的合资结构，也可能不通过管理的股权REIT参与；公司保留现金用于共同投资机会，需通过董事会批准确保对REIT有利；因现有投资者合作体验良好，对业务有机增长持乐观态度 [58] 问题11: 150万美元增量建筑管理费用的相关情况及建筑市场现状 - 第一日历季度建筑管理业务通常清淡，本季度管理建筑项目从5000万美元降至2600万美元，预计下季度接近4500 - 5000万美元的水平；建筑市场中，高级生活、酒店和办公开发项目放缓，生命科学和工业领域建设活动活跃 [60][61][62] 问题12: Sonesta扩大规模和建设平台的近期里程碑 - 2021年需合理化收回的酒店组合，确定投资、保留、出售或转换的酒店；下半年可能宣布相关决策；2022 - 2023年，Sonesta外部增长可能来自特许经营，需关注其酒店级EBITDA和RevPAR与同行的比较 [66][67] 问题13: 商业抵押贷款REIT今年的潜在投资机会 - 目前专注于两家抵押贷款REIT的合并，需夏季股东投票；它们有4亿美元可用于投资，项目管道丰富，但竞争激烈，当前重点是部署现有资本 [69][70] 问题14: ILPT合资企业的表现和长期增长扩张前景 - 预计2021年该合资企业将实现增长，但增长速度慢于预期，主要因市场竞争激烈，定价激进，公司认为部分资产风险调整后的回报不合理；不过仍在取得进展，有信心实现增长 [74]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 001-37616 THE RMR GROUP INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-4122583 (State of Organization) (IRS Employer Identification No.) Two Newton Plac ...

财务数据和关键指标变化 - 2021财年第一季度，公司调整后净收入为690万美元，即每股0.41美元，调整后EBITDA为2140万美元，均较上一季度有所增长 [6] - 截至2020年12月31日，公司管理的总资产为320亿美元，现金为3.83亿美元，无债务 [6] - 本季度调整后EBITDA利润率为49%，较上一季度提高20个基点，较2020年低点提高190个基点 [29] - 管理和咨询服务收入本季度为4130万美元，较上一季度增加110万美元 [30] - 预计下一季度管理和咨询服务收入与本季度持平，但会受到建筑活动减少、酒店品牌转换、管理费用恢复和季度天数减少等因素影响 [33][34] - 本季度现金薪酬为2950万美元，剔除上季度220万美元的奖金调整后与上一季度持平，预计2021财年剩余时间每季度约为3000万美元 [35] - 本季度G&A费用为630万美元，较上一季度增加40万美元，预计下一季度董事会年度股份授予将增加约50万美元成本 [36] - 本季度税收包含一次性50万美元的税率优惠，预计下一季度税率将恢复至约14.5% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业基金业务 - 本季度关闭了名为工业基金的私人资本投资工具，ILPT用初始资产出售所得偿还债务，确保杠杆保持在适度水平 [10] - 1月初，ILPT以4400万美元收购了堪萨斯城的一座A级工业建筑，该建筑100%出租，租期12年，可能会出售给工业基金 [11] 办公物业业务 - OPI本季度继续进行资本循环计划，出售了弗吉尼亚州里士满的一处办公物业，售价1.3亿美元，并以3500万美元购买了南卡罗来纳州一座新建的A级办公大楼 [13] 高级生活和酒店业务 - DHC的主要运营商五星与CVS合作，为社区居民和员工接种疫苗，目前超过65%的居民至少接种了第一剂，约93%的社区接受新居民 [16] - SVC获得了信贷协议豁免，并发行了4.5亿美元的优先票据以改善流动性，按计划将约200家酒店转移给Sonesta管理，2020年第四季度完成了IHG的过渡，Marriott的转换预计在2021年第一季度完成 [18] - 1月，SVC收到Hyatt关于22家酒店的终止通知，若无法达成协议，预计这些酒店也将在今年晚些时候转移给Sonesta [19] 旅行中心业务 - Travel centers of America完成了2亿美元的定期贷款，所得款项将用于场地改善、IT基础设施更新和特许经营等增长计划 [21] 商业抵押贷款REIT业务 - 本月初，RMR Mortgage Trusts完成了向商业抵押贷款REIT的转换，自宣布转换意向以来，抵押贷款发起和承销团队已完成七笔贷款，总额超过1.75亿美元，且有强大的交易管道 [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续致力于发展RMR平台，将商业抵押贷款REIT作为资产的重要组成部分，并有机地发展私人资本资产管理业务 [22][23][24] - 公司寻求通过并购活动增加资产管理规模和加速私人资本筹集能力，但目前符合收购标准的机会有限，房地产资产管理领域的交易活动在过去几年有所放缓 [25][26] - 公司仍在与一些潜在的并购目标进行讨论，预计未来一年可能会有收购，但认为任何潜在交易只会使用部分可用现金，董事会正在评估多余现金的替代用途，可能包括将资本投入新的投资工具或返还给股东 [27][28] - 公司认为Sonesta收购Red Lion将显著增加其规模，加速其酒店特许经营业务的发展，使其成为美国顶级的酒店运营和特许经营企业，对RMR、Sonesta和SVC都有益 [42][43][45] - 公司在与私人资本投资者就各个房地产领域进行对话，认为酒店、净租赁零售和办公室领域存在机会，特别是办公室领域，尽管市场存在担忧，但公司认为长期来看办公室使用将回归正常，在阳光地带的办公室投资可能是一个有趣的策略 [51][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情给经济和公司运营的房地产行业带来了挑战，但公司业务仍能产生超过股息的现金流，运营利润率保持强劲，公司对2021年持乐观态度 [8][9] - 随着疫苗接种的推进，公司认为高级生活和酒店行业有望在2021年下半年显著改善，高级生活行业可能在第二季度开始复苏 [15][70][71] - 公司的办公室和工业REITs及行业在疫情期间表现良好，预计将继续保持良好表现 [72] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司不承担修改或公开披露这些陈述修订结果的义务 [4] - 会议可能会讨论非GAAP数据，相关调整的计算方法可在公司的收益报告中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Red Lion和Sonesta的整合计划、资源分配以及未来三到五年的发展方向 - 若收购成功，Sonesta规模将显著增加至超过1200家酒店，成为美国最大的酒店公司之一，加速其特许经营业务发展 [42][43] - 未来Sonesta有望成为美国顶级的酒店运营和特许经营企业，对RMR、Sonesta和SVC都有益 [45] - 目前酒店行业有很多优秀人才可供招聘，Sonesta正在积极招聘，还聘请了新的首席运营官，在过渡期间会借助RMR的部分资源 [48][49] 问题2: 私人房地产资本扩张是否会进入其他领域，以及公司认为最有机会的领域 - 公司正在与私人资本投资者就医疗保健、酒店、零售、办公室等各个领域进行对话，认为2021年有机会有机地发展该业务 [51][52] - 公司认为酒店、净租赁零售和办公室领域存在机会，特别是办公室领域，长期来看办公室使用将回归正常，阳光地带的办公室投资可能是一个有趣的策略 [53][54][56] 问题3: 工业基金的投资组合增长速度和投资策略 - 公司每年可在工业领域部署数亿美元的资金，资产可能留在ILPT或出售给工业基金，决策取决于ILPT的资本成本 [59][60] - 公司的投资策略是专注于美国前25大工业市场的中小型核心工业资产，通常是较新的建筑，多为单租户净租赁或多租户建筑，租赁情况良好，信用质量高 [63][65][66] 问题4: 投资者对REIT公司的反馈以及OPI获得激励费用的可能性 - 公司认为旗下的医疗保健和酒店零售REITs有望从经济重启和疫苗接种中受益，高级生活行业可能在第二季度开始复苏，办公室和工业REITs及行业在疫情期间表现良好，预计将继续保持 [69][70][72] - 关于激励费用，公司认为管理的股权REITs在低谷期后的复苏可能会使其长期表现超过同行，对于OPI，2021年持谨慎乐观态度 [74][75][76] 问题5: 战略收购的进展以及是否有变化 - 公司在有机发展私人资本投资业务方面取得了一定进展，但房地产资产管理领域的交易活动较少，特别是控制权交易 [79][80] - 公司仍在与一些潜在目标进行讨论，但认为不太可能使用大部分现金，开始考虑将部分资本返还给股东，预计在未来的董事会会议上会进行相关讨论 [81][83][85] 问题6: 是否考虑一次性股息或股票回购 - 公司认为将资本返还给股东的方式包括股息增加（一次性或经常性）或股票回购 [88] 问题7: RMRM的费用结构和未来对RMR的收入贡献 - RMRM作为商业抵押贷款REIT，将遵循与TRMT相同的合同安排，每年收取约290万美元的费用 [89] 问题8: Sonesta收购Red Lion后在特许经营方面的战略 - 若收购成功，公司的重点是稳定Red Lion的现有业务，停止特许经营数量的减少并在未来几个季度实现增长 [93] - 关于品牌，尚未确定哪些品牌将继续运营，可能会保留一些特许经营数量较多的品牌 [94] - Sonesta聘请了一位在特许经营领域有35年经验的行业资深人士，有望帮助扭转业务局面 [95] - 收购后，公司计划先稳定业务，然后将特许经营业务扩展到Sonesta的品牌，最终目标是将Sonesta和Royal Sonesta进行特许经营 [96][97][98] 问题9: 决定是否向股东返还资本的时间 - 公司将在本财年9月结束前做出是否向股东返还资本的决定 [99] 问题10: 向股东返还资本采取股息或股票回购形式的关键考虑因素 - 公司考虑的因素包括现金流、股票流通量和股价，股票回购可能会受到股票流通量和股价的影响，而现金股息更直接可量化 [102][103][104] 问题11: SVC与Hyatt酒店过渡的潜在收入影响和涉及的酒店数量 - SVC收到Hyatt关于22家酒店的终止通知，目前正在进行讨论，结果不确定 [107][108] - 若这些酒店转为Sonesta管理，预计每季度可能带来约50万美元的收入，具体情况需根据谈判结果确定 [109] 问题12: 对多户住宅领域的看法以及是否考虑相关的并购、合资或有机增长机会 - 多户住宅是公司在商业房地产领域中没有显著业务的领域，公司正在与在该领域有专业知识和业务的人士进行战略并购讨论 [112] - 公司还考虑将高级生活和酒店业务中的部分资产转换为多户住宅，特别是劳动力住房，以有机地发展新业务 [113][115][116] 问题13: 资产处置的时间和规模 - 公司预计2021年不会有重大的资产处置，DHC和SVC已暂停大部分处置活动，可能会有少量酒店和高级生活资产的一次性处置，OPI可能会有一些机会性销售 [118][119][121] 问题14: 是否考虑成立SPAC来收购困境中的运营商或房地产所有者 - 公司已经密切研究SPAC业务几个月，投资银行也积极向公司推销该想法，但目前尚未采取行动 [127] - 公司担心这会分散精力，在核心业务（如私人资本业务和并购活动）取得进展之前，持谨慎态度，但不排除未来考虑的可能性 [128][129][132]