财务数据和关键指标变化 - 总营收同比增长6.8%，达到6700万美元，主要受新租约租金收入和租赁组合通胀调整的推动 [14] - 调整后净营业收入增长7.2%，达到6180万欧元，调整后净营业收入利润率为94.5%，较上年仅下降7个基点 [15] - 调整后息税折旧摊销前利润为5500万欧元，同比增长9%，利润率扩大137个基点至84.1%，主要得益于对行政费用的严格控制 [15] - 本季度税前收入为5450万美元，而2024年为1.318亿美元，主要由于投资性房地产估值收益降低以及平均现金头寸减少导致利息收入降低 [16] - 本季度扣除当期税款后的资金流增加至4310万美元，较2024年第二季度的3820万美元增长12.9% [17] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为6520万美元，总债务增至9亿美元，主要是由于2024年12月获得的3.45亿欧元银团贷款于2025年4月提取了1亿欧元 [17][18] - 净债务与息税折旧摊销前利润比率为4倍，贷款与价值比率为22.4%，保持健康的杠杆水平 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁面积达180万平方英尺，其中新合同面积41.1万平方英尺，较第一季度有环比增长 [6] - 2025年第二季度完成140万平方英尺的租赁，平均租赁期限约为五年，租户保留率达84% [7] - 部分租金按市值调整幅度在20% - 30%，第二季度跟踪12个月利差达到13.7% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒂华纳、华雷斯城、蒙特雷等市场出现空置率上升，但租金保持稳定，部分市场租金实现高个位数增长 [21] - 蒙特雷在2025年上半年净吸纳量超400万平方英尺，公司在该市场的物业除新开发交付的外无空置 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注长期愿景，通过租户保留、战略定位和现有运营组合的内在价值执行战略，今年重点强化基础，以便在环境正常化时自信扩张 [10] - 优先完成现有项目，并根据2030路线图战略性扩大土地储备，如在瓜达拉哈拉收购128.4英亩土地，在蒙特雷完成20.2英亩土地收购 [9][10] - 公司的C Corp结构使其在向股东返还资金和再投资业务方面具有灵活性，是重要的竞争优势 [12] - 公司在运营上领先一步，通过加速能源基础设施规划、简化许可程序等，满足租户不断变化的需求，以实现差异化竞争 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观波动和不确定性持续，行业新租赁势头疲软，客户决策谨慎，但公司运营结果仍具韧性 [5] - 认为当前租赁放缓是暂时的，随着贸易谈判更加清晰，租赁将有更好的发展势头 [21] - 预计2025年下半年新交付的物业将为公司带来重要收入，公司有信心实现2025年的业绩指引 [13][28] 其他重要信息 - 第二季度完成Vesta Park Apobaca 6号和7号楼建设，将进入租赁期，8号楼仍在建设中 [8] - 7月15日支付第二季度现金股息，每股0.38美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 美国 - 墨西哥 - 加拿大协定（USMCA）审查前开发管道进展，以及如何看待CBRE报告中北部市场空置率上升但租金稳定的情况 - 虽部分市场空置率上升，但租金保持良好，甚至部分市场租金高个位数增长，表明仍有潜在需求 随着谈判更清晰，租赁将有更好势头 公司谨慎选择开发市场，目前约有200万平方英尺物业处于租赁阶段，且开发管道在增加 公司在开发启动上保持谨慎，会根据情况灵活调整 [21][22][23] 问题: 到第三季度公司在蒙特雷约有超100万平方英尺待租赁，蒙特雷自2024年初以来净吸纳量较弱，对快速出租这些物业的信心如何，以及如何看待蒙特雷未来的竞争环境 - 2025年蒙特雷净吸纳量较强，上半年超400万平方英尺 公司在蒙特雷的物业位置优越，除新开发交付的外无空置，有信心将其出租 [28][29] 问题: 在建项目的收益率成本环比扩大20个基点至10.8%，未来是否会继续上升，以及如何看待墨西哥的建筑成本情况 - 公司项目收益率成本有吸引力，超10%，虽因项目和地区而异，但仍处于两位数 近期市场资本化率较低，公司认为开发途径仍有很大价值 建筑成本基本保持稳定，有轻微调整，公司会谨慎选择开发时机和地点，以确保实现回报 [35][36][37] 问题: 若2025年EBITDA达到指引下限，且公司继续进行土地收购，年末杠杆（净债务与息税折旧摊销前利润比率）应如何考量 - 公司在过去进行了重要的土地收购，未来下半年可能还会有一些 目前公司杠杆水平健康，会谨慎管理净债务与息税折旧摊销前利润比率和贷款与价值比率，预计不会有大幅上升 [42][43][44] 问题: 公司提到租赁活动管道增加，预计年末加速，请问在哪些市场有此情况，与之前预期相比如何 - 年初市场缓慢，近期不确定性和波动性有所降低 随着各国间关税协议增加，更多公司可能重新考虑在墨西哥的制造业投资 蒂华纳、蒙特雷、巴希奥等地区工业园区的参观人数和提案请求增加，公司与各方保持密切沟通，有信心下半年租赁活动增加 [50][51] 问题: 租赁利差有显著加速，过去12个月超过13%，是公布数据以来的最高值，对未来租赁利差有何预期 开发管道未变，无新开工项目，公司如何考虑开发启动，触发新开工的因素是什么 - 公司租赁组合具有韧性，续约率加速，租金涨幅在20% - 30%的趋势将在未来持续，租户保留率高 公司将在如瓜达拉哈拉等已全部出租的市场启动开发，在其他有新开发物业待出租的市场，会谨慎确保现有物业出租后再启动新项目，同时会根据现有客户和新进入市场公司的需求预期来决策 [57][58][59] 问题: 近期在蒙特雷和瓜达拉哈拉购买的土地是否为可立即开发的熟地 为何能源相关收入环比和同比均下降 - 购买的土地已具备部分使用和许可条件，但仍需进行一些组织、土方工程和基础设施建设等工作，可尽快开发 能源收入是一种过账机制，与租户使用情况相关，收入和成本基本相抵，对业绩无重大影响 [66][68] 问题: 请详细说明蒂华纳、华雷斯城等市场的吸纳量、空置率和租金动态，以及这些趋势对公司投资组合未来表现的影响 - 蒂华纳租金过去增长显著，引发更多开发，未来几个季度可能有大量建筑交付，但租金仍保持高位，公司近期已租赁部分物业，预计管道将回升 华雷斯城租金稳定至正增长，有正净吸纳量，具备能源和公用设施条件的物业将受益 公司认为自身优质资产位置优越，有信心在这些市场与优质公司达成租赁 [74][75][76] 问题: 公司提到下半年约5%的租约到期，请问2026年这一比例是多少 目前稳定投资组合中现有租金与市场租金的差距估计是多少 - 今年到期的总可租赁面积约3%，公司有高租户保留率，预计续约率高，租金涨幅趋势将持续 2026年约有不到400万平方英尺租约到期，公司有信心缩小现有租金与市场租金的差距，释放投资组合价值 [81][82] 问题: 综合新收购土地和现有库存，哪些市场在时机合适时有更多新开工的空间，公司的优先级如何 - 公司优先出租空置物业，如蒙特雷、华雷斯城、克雷塔罗和蒂华纳等市场 目前公司看好近期收购土地的市场，如墨西哥城、瓜达拉哈拉，未来情况改善后可回到其他战略市场 短期内优先租赁活动，之后再考虑开发 [90] 问题: 与2024年相比，净收入尤其是每股收益有显著调整，这主要是由汇率因素导致的吗 - 公司大部分物业为美元计价，本季度该比例有所增加 成本主要与比索相关，比索升值对利润率有一定影响 净收入的调整主要来自物业重估损失等非现金项目，公司强调关注税前资金流，因其不受重估波动的影响 [97][98][99] 问题: 8月计划交付近12万平方米的库存项目，能否详细说明下半年的预期租赁活动和财务影响 运营成本较去年增长5.3%，主要来自税收和保险，下半年成本压力会持续还是会有所缓解 - 在建项目位于克雷塔罗和蒙特雷，预计交付后租赁活动将在3 - 12个月内展开，公司认为这些资产质量高，有信心出租 公司在成本控制方面取得成功，将保持纪律，有信心实现EBITDA和物业成本的指引 [104][105][106] 问题: 公司对制造业、物流和电子商务的业务敞口如何，未来五年是否计划改变这种业务结构 - 目前制造业业务占比约55%，物流业务占比约45%（部分为电子商务），未来可能保持各占一半的比例，因为两个行业都将蓬勃发展 公司开发的设施具有灵活性，可适应不同行业需求 公司注重与高信用评级的全球租户签订长期美元计价租约，这是重要的竞争优势 [112][113][114] 问题: 随着市场发展，公司是否考虑更多的垂直整合以更好地服务租户并获取更多价值 近期租户是否有新的或特定的需求 - 公司已经具备垂直整合的结构，如内部开发平台 公司正在考虑提供可再生能源、太阳能板等服务，以更好地服务租户 公司注重与租户建立密切关系，提供所需的房地产服务 [119][120][121] 问题: 在当前稳定的入住率下，公司是否有资产循环利用或处置多元化物业以资助地区增长的计划 - 资产循环利用是公司长期战略的一部分，但目前优先出租空置物业 公司会不时进行一些物业处置 [122][123]

业绩总结 - Vesta截至2025年6月30日的总资产为40.16亿美元，较2024年12月31日的39.58亿美元增长[22] - 2025年第二季度总收入为6727.41万美元，较2024年同期的6301.49万美元增长6.7%[20] - 调整后的净营业收入（NOI）为6182.16万美元，调整后的NOI利润率为94.5%[20] - 2025年第二季度的总债务为9.00亿美元，杠杆比率为22.4%[20] - 2025年第二季度每股调整后的NOI为0.072美元，较2024年同期的0.065美元增长10.8%[20] - 2025年第二季度的利润为2771.93万美元，同比下降74.7%[29] - 2025年第二季度的每股稀释收益为0.0366美元，同比下降70.4%[29] - 2025年第二季度的FFO为4311.81万美元，较2024年同期的3819.03万美元增长12.9%[20] 用户数据 - Vesta的总物业面积为4173.80万平方英尺，物业出租率为92.3%[20] - 2025年第二季度的稳定物业面积为4020.57万平方英尺，出租率为95.5%[20] - 2025年第二季度，前十大租户占总GLA的27.7%，年租金占比为25.9%[59] - 2025年第二季度，租赁活动总面积为1809千平方英尺，续租面积为1399千平方英尺，租赁扩展率为13.7%[67] 市场表现 - 2025年6月30日的市场资本化为436.29亿比索，较2024年同期的478.45亿比索下降8.8%[20] - 2025年第二季度的总综合收益为3141.93万美元，同比下降71.4%[29] - 2025年第二季度的财务费用为1188.68万美元，同比下降3.0%[29] - 2025年第二季度，现金减少至6500万美元，下降幅度为82.7%[63] 未来展望 - 2025年到期的租赁面积为140万平方英尺，占总GLA的3.4%[60] - 租赁到期后，69.9%的GLA将在2027年及以后到期[60] - 总预期投资为9095.6万美元，已投资金额为6938.6万美元，预计回报率为10.8%[57] 其他信息 - Vesta的土地账面价值为2.05亿美元，土地总面积为926.26英亩[16] - 2025年第二季度，土地资产增加至208百万美元，增长106.6%[63] - 总可建面积为926.3千平方英尺，同比增长19.7%[53] - 总市场价值为204,512千美元，同比增长28.1%[53]

收入和利润表现 - 第二季度总收入达到6730万美元，同比增长6.8%[8][9] - 第二季度调整后NOI为6180万美元，同比增长7.2%，调整后NOI利润率为94.5%[8][9] - 第二季度调整后EBITDA为5500万美元，同比增长9.0%，调整后EBITDA利润率为84.1%[8][9] - 第二季度Vesta运营资金（FFO）达到4310万美元，同比增长12.9%[8][9] - 第二季度总营收（不包括能源）为6540万美元，同比增长7.3%[8][9] - 第二季度总收入为6730万美元，同比增长6.8%，主要得益于租金收入增长430万美元[22] - 第二季度租金收入为6220万美元，同比增长7.9%，主要由于先前空置空间的租赁增加530万美元（8.4%）以及通胀调整增加200万美元（3.2%）[22][23] - 第二季度调整后净营业收入为6180万美元，同比增长7.2%，但NOI利润率下降7个基点至94.5%[22][28] - 第二季度调整后EBITDA为5500万美元，同比增长9.0%，EBITDA利润率上升137个基点至84.1%[29][33] - 2025年上半年总收入为1.343亿美元，同比增长8.7%[61] - 2025年上半年调整后EBITDA为1.103亿美元，同比增长9.1%，利润率达84.6%[65] - 2025年上半年净利润为4260万美元，较去年同期的2.342亿美元下降81.8%[66] - 2025年上半年总营业收入为2220万美元，而去年同期为1.873亿美元收益[65] - 2025年上半年租金收入为1.228亿美元，同比增长8.2%[61][71] - 2025年上半年能源收入为400万美元，同比增长40.2%[61][71] - 2025年上半年税前利润为8310万美元，较2024年同期的2.824亿美元下降70.6%[73] - 2025年第二季度调整后EBITDA为5500万美元，较2024年同期的5040万美元增长9.1%[92] - 2025年上半年调整后EBITDA为1.103亿美元，较2024年同期的1.011亿美元增长9.1%[92] - 2025年第二季度净利润为2770万美元，较2024年同期的1.093亿美元下降74.7%[92] - 2025年上半年净利润为4260万美元，较2024年同期的2.342亿美元下降81.8%[92] - 2025年第二季度NOI为6090万美元，较2024年同期的5680万美元增长7.2%[92] - 2025年上半年NOI为1.222亿美元，较2024年同期的1.135亿美元增长7.7%[92] - 2025年第二季度调整后NOI为6180万美元，较2024年同期的5770万美元增长7.1%[92] - 2025年上半年调整后NOI为1.239亿美元，较2024年同期的1.150亿美元增长7.7%[92] - 2025年第二季度Vesta FFO为4310万美元，较2024年同期的3820万美元增长12.8%[97] - 2025年上半年Vesta FFO为8810万美元，较2024年同期的7860万美元增长12.1%[97] - 2025年第二季度Vesta税后运营资金（FFO）为3770万美元，每股0.0439美元，较2024年同期的2030万美元增长85.4%[44] - 2025年第二季度Vesta运营资金（FFO）为4310万美元，每股0.0502美元，分别同比增长12.9%和16.6%[44][45] - 第二季度税前利润为5450万美元，同比下降58.7%，季度净利润为2770万美元，同比下降74.6%[40][42] 成本和费用 - 第二季度总运营成本为650万美元，同比增长5.3%，主要由于与产生租金收入的物业相关的成本增加[25][26] - 第二季度行政管理费用为830万美元，同比下降8.0%，主要归因于员工薪酬和营销费用的减少[29] - 2025年上半年行政费用降至1660万美元，同比下降3.8%[64] 租赁和投资组合运营 - 第二季度租赁活动达到180万平方英尺，其中新签合同41.1万平方英尺，续租140万平方英尺[8] - 第二季度续租和再租赁面积达150万平方英尺，过去十二个月加权平均租金差为13.7%[8] - 截至2025年第二季度，稳定投资组合总面积达4020.6万平方英尺，整体入住率为95.5%，较2024年同期的97.5%有所下降[50] - 同店投资组合总面积达3676.4万平方英尺，整体入住率为97.0%，较2024年同期的97.8%略有下降[52] - 公司总资产组合包含231个工业地产，总租赁面积（GLA）为4170万平方英尺，空置率为7.7%[53][55] - 截至2025年6月30日，Vesta在墨西哥16个州拥有231处物业，总可出租面积为4170万平方英尺[81] 投资和开发活动 - 截至第二季度末，有130万平方英尺在建工程，预计投资约9100万美元，预计成本收益率为10.8%[8] - 第二季度资本支出为1.111亿美元，主要用于新建筑在建工程和土地储备购买[46] - 截至2025年6月30日，土地储备总量为4034.8万平方英尺，较2025年3月31日的3371.1万平方英尺增长19.7%[58][59] - 目前有129.2万平方英尺的建筑项目正在开发中，总投资额约为9100万美元，预计于2025年8月15日完工[57] - 2025年上半年资本支出为1.694亿美元，用于投资性房地产开发和土地收购[67] 财务状况和现金流 - 第二季度利息收入为40万美元，同比大幅下降91.3%，原因是现金头寸减少[34][35] - 第二季度利息支出为1190万美元，同比下降3.0%，反映平均债务余额降低[34][36] - 第二季度投资性房地产重估收益为780万美元，远低于去年同期的1.001亿美元，同比下降92.2%[34][38] - 截至2025年6月30日，公司总债务为9.004亿美元，其中短期债务500万美元，长期债务8.954亿美元，32.7%为有担保债务[47] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的1.841亿美元大幅下降至2025年6月30日的6520万美元，降幅达64.6%[72] - 投资性房地产从2024年12月31日的36.968亿美元增长至2025年6月30日的38.59亿美元，增幅4.4%[72] - 长期债务从2024年12月31日的7.972亿美元增至2025年6月30日的8.954亿美元，增幅12.3%[72] - 总资产从2024年12月31日的39.579亿美元微增至2025年6月30日的40.163亿美元，增幅1.5%[72] - 2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为8973万美元，较2024年同期的3770万美元大幅增长138.0%[73] - 2025年上半年投资活动使用的现金流量净额为1.71亿美元，主要用于投资性房地产的购买[73] - 2025年上半年投资性房地产重估收益为负820万美元，较去年同期的2.074亿美元收益大幅下降[65][71] - 投资性房地产重估收益为820万美元[73] - 投资组合总价值在2025年6月30日达到39亿美元，较2024年12月31日的37亿美元增长4.4%[9][14] 股东回报 - 第二季度Vesta支付了1740万美元的股息，相当于每股0.3796比索[8] - 2025年第二季度每股股息为0.3796美元[69][70] - 2025年上半年已宣告股息为6950万美元[74]

房地产运营行业股票比较 - 投资者可考虑TPG RE Finance Trust (TRTX)或Corporacion Inmobiliaria Vesta (VTMX)两只房地产运营行业股票 [1] - 当前TRTX的Zacks评级为2(买入) VTMX的Zacks评级为5(强烈卖出) 显示TRTX盈利预期改善更显著 [3] 价值投资评估方法 - 价值投资者通过传统指标如市盈率(P/E)、市销率(P/S)、盈利收益率等评估公司是否被低估 [4] - Zacks评级系统结合价值风格评分 重点关注盈利预测修正数据 [2] 关键估值指标对比 - TRTX远期市盈率8.39 VTMX为15.97 显示TRTX估值更具吸引力 [5] - TRTX的PEG比率2.28显著低于VTMX的4.15 反映其盈利增长与估值匹配度更优 [5] - TRTX市净率0.59远低于VTMX的8.81 显示其账面价值被严重低估 [6] 综合评估结果 - TRTX获得价值评分B级 VTMX仅为F级 显示前者在估值指标上全面占优 [6] - 基于盈利预测修正和估值指标 TRTX当前是更具吸引力的价值投资选择 [7]

公司背景与业绩 - 公司获得500多条五星好评 会员已看到实际收益 [1] - 公司每年投入超过100000美元和数千小时研究高收益投资机会 [1] - 公司提供低成本房地产投资策略 仅为市场成本的一小部分 [1] 投资服务与团队 - 投资团队提供三个投资组合(核心 退休 国际) 以及买卖警报和实时聊天室服务 [2] - 团队领导拥有10年REIT投资经验 并取得良好长期回报 [1] - 团队领导担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金 家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询 [2] 专业资质与成就 - 团队领导通过CFA全部三级考试 并撰写过获奖的REIT投资学术论文 [2] - 团队与多家顶级REIT高管建立合作关系 [2]

公司服务与成果 - 公司已获得500多条五星好评 会员对服务效果表示满意[1] - 公司每年投入超过10万美元和数千小时研究最具盈利潜力的投资机会 以低成本提供房地产投资策略[1] REIT市场动态 - REIT市场波动性较高 导致"最佳REIT投资标的"每月变化频繁[1] 投资团队背景 - 投资团队领导者担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询[2] - 团队领导者已通过CFA全部三级考试 与多家顶级REIT高管建立合作关系 并发表过获奖学术论文[2] 投资组合服务 - 提供三种投资组合配置方案（核心组合、退休组合、国际组合）[2] - 服务包含实时买卖提醒功能 以及可直接与分析师团队沟通的聊天室[2] 持仓披露 - 分析师持有KRG、KIM、VTMX的多头头寸 包括股票、期权或其他衍生品[3]

根据提供的文档内容，未涉及具体的公司或行业分析，主要内容为作者背景介绍和免责声明，因此无法提取与公司或行业相关的关键要点

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]

公司基本信息 - 公司为Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.，主要行政办公室位于墨西哥城[2] 报告提交安排 - 公司将按照1934年《证券交易法》规则13a - 16或15d - 16提交2025年4月报告[2] - 公司选择以Form 20 - F提交年度报告[3] - 公司于2025年4月21日宣布提交2024财年Form 20 - F年度报告[5] 报告签署情况 - 首席财务官Juan Felipe Sottil Achutegui于2025年4月21日代表公司签署报告[8]

宏观环境与市场风险 - 2008 - 2009年全球金融市场危机使公司融资成本显著增加，部分现有融资渠道不再可用或条件不利[113] - 2020 - 2021年受新冠疫情影响，公司经营业绩受到冲击[107] - 2022年2月俄乌冲突引发市场动荡，可能对公司业务、财务状况、流动性和经营业绩产生重大不利影响[114] - 2023年10月7日以色列与哈马斯军事冲突持续，其后果可能对公司产生重大不利影响[114] - 公司业务依赖宏观经济和房地产行业状况，经济放缓或房地产市场下行会对公司产生重大不利影响[101][104][105] - 金融市场波动可能影响公司财务状况和经营业绩，降低信贷可用性，削弱墨西哥、美国和全球经济[112] - 2024、2023、2022年墨西哥GDP分别增长4.2%、4.7%、3.1% [198] - 2024年12月31日和2023年12月31日，28天期墨西哥国债平均利率约为10.7%和11.1% [199] - 2024年和2023年，比索兑美元名义上分别贬值20.0%和12.7% [199] - 2024、2023和2022年12月31日，墨西哥的年通货膨胀率分别为4.2%、4.7%和3.1%[222] - 2025年2月1日，美国对加拿大和墨西哥进口商品加征25%额外关税[226] - 2025年4月2日，美国宣布自4月5日起对所有进口商品征收10%基础关税，近60个国家将被征收高达50%的互惠关税，对中国部分商品关税提高至145%或更高，后多数关税暂停90天并替换为10%基础关税[226] - 墨西哥政治变化使莫雷纳联盟有权力实施重大变革，可能影响墨西哥经济和公司业务[208][209] 存款与保险风险 - 美国联邦存款保险公司为每位储户在每家参保银行提供25万美元的存款保险，但公司在美国银行的存款远超该保险金额[108] - 公司保险不涵盖战争、恐怖主义等损失，若发生未保险或超保险限额的损失，可能影响公司业务和财务状况[148] 融资与债务风险 - 公司依赖金融市场等渠道筹集资金，若无法以合理条件筹集资金，将影响未来增长[138][140] - 截至2024年12月31日，公司总未偿债务为8.47亿美元，其中有担保贷款为2.692亿美元[141] - 董事会可授权的债务上限为上一季度末合并资产价值的20%，2024年3月股东将公司可承担的债务上限提高至18亿美元[141] - 公司现有债务协议中的契约限制公司开展某些业务或采取某些行动，违反契约可能导致协议终止和加速还款[146] 房地产投资风险 - 房地产投资流动性不如其他资产，可能限制公司应对经济变化的能力，出售房产可能无法获得市场价格[116] - 房地产投资受当地条件、技术变化等因素影响，可能导致投资无法收回和减值损失[119][120] - 公司房地产资产可能因公共利益被墨西哥政府征用，补偿金额可能低于市场价值且支付时间不确定[170] 租户相关风险 - 公司依赖租户获取大部分收入，大量租户违约或主要租户违约会对公司业务产生重大不利影响[101] - 公司大部分收入依赖租户租金，若大量租户违约，将对业务和财务状况产生重大不利影响[126] - 租户若未按租约购买保险，公司需代买并追偿，可能影响公司业务和财务状况[151] - 公司租约中的“无论如何都要支付租金”条款可能无法执行，若法院判定不可执行，租金收入将减少[153] - 公司与租户对土壤污染修复成本承担连带责任，若租户不履行义务，公司需自行修复并承担责任[165] - 公司面临气候变化潜在影响，可能需实施新法规，极端天气事件增加会影响租户运营和租金支付能力[167] - 若租户在公司房产内从事某些犯罪活动，公司可能被墨西哥政府没收房产且无补偿[171] 战略实施风险 - 公司加速增长战略的实施依赖土地或房产收购，若无法完成收购，战略可能无法成功执行[101] - 公司增长战略依赖土地和物业收购，但面临找不到合适目标、融资困难等风险[121][122] - 公司开发新物业面临建设成本增加、供应链问题等风险，可能导致项目延迟或无法完成[157] - 公司及第三方供应商可能无法获得或延迟获得业务所需的政府批准、许可证等，影响公司运营[158] - 新建筑建设或现有房产改善的延迟或成本增加会对公司业务和财务状况产生不利影响，工程、设计和施工阶段分别需6 - 7个月和1 - 3个月[177] - 公司收购房产和公司存在风险，可能无法实现预期协同效应和收益，还可能承担未知负债[175] 财务数据关键指标变化 - 2024、2023和2022年，公司10大客户分别占总GLA的27.1%、27.0%和26.9%，占租金的28.5%、28.7%和30.5%[129] - 2024、2023和2022年，雀巢按GLA计分别占公司GLA的4.5%、4.8%和5.3%，2024和2023年按租金计分别占4.7%和5.4%[129] - 2022年，TPI按租金计占公司租金收入的5.7%[131] - 2024年和2023年公司物业重估分别实现收益2.707亿美元和2.435亿美元[155] - 2024年和2023年，公司约88.6%和86.7%的租金来自美元计价租赁[199] - 2024年和2023年，公司运营成本、税收及约11.4%和13.3%的租金以比索计价[199] - 截至2024、2023和2022年12月31日，公司所有未偿债务及88.6%、86.7%和87.0%的租金以美元计价，而大部分行政和运营费用以比索计价[219] - 2024、2023和2022年公司利润分别为2.233亿美元、3.166亿美元和2.436亿美元，2012 - 2024年CAGR为15.2%，2023 - 2024年下降29.5%[290] - 自2012年以来，公司基本每股收益增长1.8倍，2012 - 2024年CAGR为5.2%，2023 - 2024年下降38.7%[290] - 自2012年以来，公司Vesta FFO每股增长3.2倍，2012 - 2024年CAGR为10.2%，2023 - 2024年增长9.0%[290] - 自2012年以来，公司总GLA增长3.3倍，2012 - 2024年CAGR为10.6%，2023 - 2024年增长7.9%[290] - 2012 - 2024年调整后净营业收入（Adjusted NOI）CAGR为13.9%，2023 - 2024年增长15.1%[290] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司租户GLA主要来自汽车（32.4%）、物流（11.7%）、食品饮料（8.7%）、航空航天（6.7%）、电子商务（8.6%）、电子（7.3%）和能源（3.4%）等行业[134] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括224座建筑，总可出租面积（GLA）为4029.9964万平方英尺，稳定入住率为95.5%[287] - 自1998年运营以来，公司GLA增长72.5倍，复合年增长率（CAGR）为17.9%[287] - 截至2024年12月31日，公司拥有192个客户，占用224座A级建筑，平均建筑寿命为10.1年，Vesta FFO 2023 - 2024年增长25.2%[293] 公司治理与合规风险 - 公司内控存在重大缺陷，或致财务报表重大错报，已采取补救措施但无法确保及时解决[188][189][191] - 公司受《2002年萨班斯 - 奥克斯利法案》报告要求约束，2024年未能完成必要补救，未来也可能无法完成[192] - 公司独立注册会计师事务所可能因多种原因不认可公司内部控制评估或出具保留意见报告，未能遵守SOX法案第404条会带来不利影响[243] - 公司不再是“新兴成长型公司”，预计会增加遵守SOX法案要求的费用和管理精力[244] - 公司作为美国上市公司，会增加法律、会计、报告等费用，以及公司治理相关成本，还可能影响业务运营和股价[240][241][242] - 公司与股东纠纷适用墨西哥城联邦法院专属管辖，ADS持有人与存托人纠纷适用纽约市联邦或州法院专属管辖[245][249] - 墨西哥对少数股东的保护不如其他司法管辖区完善，股东维权可能更困难[250] - 公司未来发行普通股时，ADS持有人等可能无法行使优先购买权，导致股权被稀释[251][253] - 收购普通股或达成投票安排致实益拥有公司20%及以上普通股或控制权变更，需获75%无利益冲突的董事会成员批准，获批后买方需以特定价格公开要约收购100%流通普通股，溢价最高可调整20%，并在90天内完成[233][234] - 公司章程规定，收购使实益拥有公司9.5%及以上股本、达成投票安排使实益拥有或控制20%及以上股本或控制权变更、竞争对手收购使持有9.5%及以上股本，需获董事会书面批准，董事会需在90天内决定[232] - 公司章程相关规定的废除或修订需获不少于85%流通普通股持有人赞成票，且不被5%流通普通股持有人反对[236] 其他风险 - 劳工行动、系统故障、网络安全攻击、与当地社区关系复杂等因素可能对公司业务产生不利影响[185][186][195] - 公司运营受大量环境法律法规约束，违反规定可能产生责任和额外成本，影响财务状况[163] - 公司预计墨西哥联邦、州和地方环境法规将趋严，无法预测新法规对现金流、合规成本等的影响[164] 公司上市与证券交易 - 2023年7月5日，公司完成4.456亿美元美国首次公开募股，发售1437.5万股美国存托股份（ADS），代表1.4375亿股普通股[284] - 2023年12月13日，公司完成1.488亿美元美国后续发行，发售425万股ADS，代表4250万股普通股[284] - 公司普通股在墨西哥证券市场交易，新兴市场公司证券交易量往往低于发达国家公司[256] - 公司美国存托股票（ADS）以美元报价，普通股以比索报价，比索兑美元汇率波动会影响ADS价格[257] - ADS持有人权利少于普通股股东，需通过存托机构行使权利[258] - 公司作为外国私人发行人，信息披露和其他要求与美国注册人不同[266] - 外国私人发行人需在每个财年结束后120天内提交20 - F表格的年度报告，而美国加速申报发行人需在75天内提交10 - K表格的年度报告[267] - 公司维持外国私人发行人身份的条件之一是超过50.0%的所有已发行有表决权证券的投票权由美国非居民直接或间接实益拥有[271] - 公司维持外国私人发行人身份的另一条件是多数高管或董事不是美国公民或居民、超过50.0%的资产不在美国且业务主要在美国境外管理[271] - 公司可能在任何应税年度被认定为被动外国投资公司（PFIC），这会给美国投资者带来不利的联邦所得税后果[275] 公司股息与储备金政策 - 2021 - 2026年公司股息政策为每年分配最多75%的可分配利润[261] - 公司需将相关财年至少5%的净利润分配至法定储备金，直至储备金达到公司实收资本的20% [264] 股权结构 - 截至2024年12月31日，墨西哥证券市场总市值约为92亿比索，公司创始人、董事和高管持有约3.3%已发行和流通普通股[237][238]