公司基本信息 - 公司名称为Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. [3] - 公司地址位于墨西哥城，邮编05120 [4] - 公司首席财务官为Juan Felipe Sottil Achutegui [7] 报告相关信息 - 公司将以Form 20 - F形式提交年度报告 [4] - 报告日期为2024年4月19日 [6] - 报告涉及2023财年年度报告以Form 20 - F形式提交事宜 [5]

财务指标对比 - 2023年所得税拨备为6500万美元，2022年为4820万美元，有效税率均为17%[212] - 2023年外汇兑换收益为790万美元，较2022年的890万美元减少100万美元[212] - 2023年综合总收入为3.245亿美元，较2022年的2.525亿美元增加7200万美元，增幅28.5%[212] - 2023年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.743亿美元，2022年为1.504亿美元，2021年为1.358亿美元[216] - 2023年净营业收入（NOI）为1.964亿美元，2022年为1.663亿美元，2021年为1.5亿美元[216] - 2023年调整后净营业收入（Adjusted NOI）为2.012亿美元，2022年为1.688亿美元，2021年为1.522亿美元[216] - 2023年资金营运指数（FFO）为7360万美元，2022年为5310万美元，2021年为 - 470万美元[217] - 2023年Vesta资金营运指数（Vesta FFO）为1.28亿美元，2022年为1.037亿美元，2021年为8560万美元[217] - 截至2023年12月31日，净债务与总资产比率为0.1x，2022年为0.3x，2021年为0.2x[217] - 截至2023年12月31日，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为2.4x，2022年为5.3x，2021年为3.7x[217] - 2023年同店NOI为2.013亿美元，较2022年的1.689亿美元有所增长[220] - 2023年稳定入住率为96.7%，低于2022年的97.3% [220] - 2023年经营活动产生的净现金为1.448亿美元，较2022年增加7960万美元，增幅122.1% [223] - 2023年投资活动使用的净现金为2.231亿美元，较2022年增加3910万美元，增幅14.9% [224] - 2023年融资活动产生的净现金为4.447亿美元，较2022年增加5.645亿美元[224] - 2023年和2022年资本投资分别为2.656亿美元和2.692亿美元[224] 资产与债务情况 - 截至2023年12月31日，总债务为9.233亿美元，净债务为4.221亿美元[219] - 截至2023年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总计5.012亿美元，占总资产的13.2% [221] - 2023年投资性房地产增加4.737亿美元，增幅17.3%，达32亿美元[222] - 截至2023年12月31日，公司总未偿债务为9.152亿美元，其中8.456亿美元（92.4%）为美元计价的长期债务，2.739亿美元由67处投资性房地产及其租金收入担保[226] - 截至2023年12月31日，公司融资安排的加权平均成本为4.5%，加权平均期限为4.8年[226] - 截至2023年12月31日，公司合同义务总计9.07亿美元，其中一年内到期7000万美元，1 - 3年到期2.15亿美元，3 - 5年到期2.04亿美元，超过5年到期4.35亿美元[232] - 截至2023年12月31日，公司无未偿还的可变利率债务或利率互换合约[309] - 截至2023年12月31日，公司100%的债务以美元计价，86.7%的租金收入来自以美元计价的租赁协议，面临汇率风险[310] 资本支出情况 - 2023年公司资本支出总计2.656亿美元，主要用于西北、中部、巴希奥北部和巴希奥南部地区的建设项目[233] - 2022年公司资本支出总计2.692亿美元，主要用于东北、西北、中部、巴希奥北部和巴希奥南部地区的建设项目[233] 公司发展规划 - 公司计划未来一年进行战略开发项目和收购，需大量长期流动性和资金[222] 财务比率要求 - 公司需维持多项财务比率，包括最低股权价值不少于8.488亿美元加70.0%的股权融资净收益、杠杆比率不超过50.0%等[231] 气候披露规则 - 2024年3月美国证券交易委员会发布最终气候披露规则，公司预计在2026财年的20 - F表格中纳入更新的气候相关披露[234] 新兴成长型公司状态 - 公司是《JOBS法案》下的“新兴成长型公司”，预计到2024年6月30日将不再符合该定义[235][236] 融资安排 - 2021年公司发行3.5亿美元可持续发展挂钩高级票据，年利率3.625%，用于提前偿还到期贷款[228] - 2022年公司签订2亿美元三年期可持续发展挂钩无担保循环信贷安排，利率根据杠杆比率而定[228] 公司面临的影响因素 - 公司面临多种影响因素，如利率上升、租赁和建设成本增加、供应链问题等可能增加成本并限制获取或开发房地产资产的能力[237] - 公司需关注墨西哥市场的扩张能力，包括新市场拓展、物业开发、租赁或销售等方面[237] 汇率影响 - 美元兑比索汇率10%的升值或贬值对公司利润或权益有相应影响，如美元升值10%，利润或权益损失5200万美元，收益则为5200万美元[310] ADS费用情况 - 公司ADS发行、取消、持有、服务、转让、转换等均有最高每ADS 5美分的费用[312][313] - ADS持有人还需承担税费、注册费、传输费、外币兑换费等费用[313] - 不同类型的ADS费用和收费针对不同对象收取，如发行和取消费用针对相关操作人，分配和服务费用针对记录日期持有人[314] 股票发行情况 - 2023年7月5日完成首次公开募股，发行1437.5万份美国存托股份，代表1.4375亿股普通股，净收益约4.23亿美元[317] - 2023年12月13日完成后续发行，发行425万份美国存托股份，代表4250万股普通股，净收益约1.431亿美元[317][318] - 两次发行的净收益用于公司增长战略，包括土地或房产收购、基础设施投资和工业建筑开发[317][318] 存托凭证费用报销情况 - 截至2023年12月31日，公司未收到存托银行对美国存托凭证计划相关费用的报销[316] 财务报告内部控制情况 - 由于财务报告内部控制存在重大缺陷，截至2023年12月31日，公司披露控制和程序无效[318] - 公司管理层正在实施多项整改措施，包括任命审计委员会成员、聘请外部顾问等[320] - 公司认为整改措施将加强财务报告内部控制并纠正已识别的重大缺陷[322] - 由于美国证券交易委员会对新兴成长公司的过渡期规定，本年报不包括注册会计师事务所的鉴证报告[323] - 除整改措施外，本年报涵盖期间公司财务报告内部控制无重大变化[323] - 公司和董事会高度重视财务报表的控制和完整性[321]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总营收达2.15亿美元，同比增长20.5%，超出修订后营收指引上限；NOI和EBITDA利润率分别超出修订后指引210个基点和50个基点，达到94.6%和82% [31] - 2023年第四季度总营收增长17.9%，达5590万美元，主要源于新租赁初始租金收入和租赁物业通胀调整；87.8%的第四季度营收以美元计价，高于2022年第四季度的87.2% [33] - 2023年第四季度调整后净营业收入增长19.4%，达5300万美元，利润率扩大220个基点至98.1%，主要受租金收入增加和租赁物业成本降低推动 [34] - 2023年第四季度调整后EBITDA达4400万美元，同比增长12%，但利润率下降365个基点至81.7%，主要因行政费用增加；税前收入从2022年的7480万美元增至9980万美元；FFO增长20%，达3260万美元 [35] - 截至2023年第四季度末，总债务略降至9.6亿美元，净债务与EBITDA之比为2.4倍，贷款与价值比为24%；现金及等价物增至5.01亿美元 [36] - 公司预计2024年全年营收同比增长16% - 17%，实现94%的NOI利润率和83%的EBITDA利润率 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度最佳租赁活动面积达270万平方英尺，创公司新高，其中170万平方英尺为与优质公司的新合同，100万平方英尺为季度内续租 [11] - 2023年公司交付近400万平方英尺新建筑，并开始建设320万平方英尺 [12] - 2023年第四季度末总开发管道为310万平方英尺，预计投资2.671亿美元，平均资本化率为9.8% [14] - 2023年第四季度总投资组合入住率达93.4%，稳定和同店入住率分别达96.7%和97%，反映租金持续上涨趋势 [14] - 2023年第四季度续租和再租赁面积达410万平方英尺，加权平均利差为6.5%，部分地区如华雷斯和蒂华纳再租赁利差超过20%；同店NOI季度增长9.5% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒂华纳是供应受限市场，公司蒂华纳物业无能源限制，预计2024年市场趋势将进一步加强 [16][17] - 华雷斯市租赁情况良好，巴哈地区开始出现强劲动态和租金上涨迹象，预计租金将继续增长 [21] - 蒙特雷目前有五栋建筑，其中两栋处于租赁阶段，2024年初将开始建设多栋建筑，租赁情况良好 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是墨西哥领先的工业房地产资产管理和开发商，凭借25年卓越执行记录、严格投资流程和优质资产脱颖而出 [7] - 公司执行资产回收战略，2023年第四季度出售蒂华纳31.3万平方英尺建筑和阿瓜斯卡连特斯8.5公顷土地，利润用于纳税、偿还债务和其他公司用途 [19] - 公司专注于蒙特雷、墨西哥城和瓜达拉哈拉等市场，进入高壁垒市场的填充位置，瓜达拉哈拉正成为墨西哥的硅谷，有标志性项目正在进行 [20] - 公司将继续通过开发实现增长，同时机会性地进行资产收购和处置，以增加股东价值 [64][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是全球选举大年，预计国际经济关系对抗趋势加剧、商业成本上升、贸易限制增加、市场不稳定和政策波动，但公司认为波动带来机遇，将利用优势把握机会 [25][26] - 公司预计2024年将继续实现租金增长，保持可持续收入增长，是执行三级战略的最后一年，将在2024年投资者日展示下一阶段计划 [26][40] 其他重要信息 - 自2023年起，公司因租户运营增长导致能源使用增加，从2023年第四季度开始，在调整后EBITDA、NOI和FFO计算中排除能源收入和成本 [28][30] - 公司于1月15日支付第四季度现金股息，每股普通股相当于0.29比索 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司预计2024年营收增长减速的原因及影响因素，蒙特雷入住率为80%的租赁动态和2024年入住率预期 - 公司认为营收增长指引高于历史平均水平，增长来自开发组合、现有组合租金增加和运营结果，并非减速，而是可持续增长；蒙特雷目前部分建筑处于租赁阶段，2024年将开始建设多栋建筑，租赁情况良好 [40][43] 问题2: 公司营收增长指引的上下行惊喜因素 - 公司希望维持已提供的指引，至少将继续实现高个位数的租金增长，可持续租金增长是目标 [44] 问题3: 绿地项目每平方米成本较去年上涨40%的原因，以及土地储备计划和2024年土地收购预期 - 成本上涨源于进入新市场和建筑成本增加，包括材料通胀和外汇因素，但租金增长抵消了成本上升，回报率仍具吸引力；公司将继续在战略市场收购土地，资本筹集将用于土地收购和基础设施投资 [48][50] 问题4: 过去两个季度交付的新资产每平方米平均租金范围 - 不同市场租金差异大，许多市场租金呈高两位数增长，如巴哈、克雷塔罗租金较去年上涨20% - 25%，蒙特雷过去几年租金涨幅超50%，蒂华纳过去四年每年增长15% - 20%，整体租金趋势向上 [52] 问题5: 公司资产剥离标准，以及是否更倾向成为开发销售型的商人开发商 - 资产剥离是资产回收计划的一部分，出售蒂华纳资产是为回收资本，公司将继续在有价值时进行资产回收；公司主要专注于开发获取收益，出售资产是机会性的 [63][67] 问题6: 公司营收增长指引的构成，除GLA增长和美国CPI外，其他增长来源 - 营收增长来自现有组合的租赁利差和将空置或在建建筑转化为创收资产的能力，即开发管道 [59] 问题7: 巴哈地区入住率未来趋势，以及新的能源披露情况和未来预期 - 巴哈地区市场火热，空置率下降，吸收量增加，租金上涨，预计随着物流、电子商务、电动汽车和制造业发展，该地区将继续受益；能源业务非核心业务，对非租户能源销售调整会计处理，重能源用户的能源收入和成本将单独披露，预计未来三到五年该部分能源收入将显著增长 [70][75] 问题8: 选举不确定性是否导致潜在新租户放缓租赁决策，以及获取许可证和执照是否延迟 - 公司未看到因墨西哥或美国选举导致的租赁放缓，需求强劲，将继续投资约3亿美元进行部署；上季度有重大长期投资交易，企业决策基于全球布局需求，预计今年不会受选举影响，许可和执照办理正常 [77][79] 问题9: 华雷斯东方克雷塔罗开发管道减少7万平方英尺的原因，以及未来是否有其他开发项目 - 减少是因为将一栋建筑租给BRP并进行扩建，调整了另一栋建筑的占地面积，总GLA相似；目前还有一栋建筑正在营销阶段，显示该地区企业仍在增长 [81][82] 问题10: 资产回收计划的潜在规模，以及是否会考虑进行大规模稳定资产收购 - 公司仅机会性地进行收购，以增加股东价值为目标，更关注开发管道；资产回收计划曾计划出售3亿美元，上一周期约出售2.5亿美元，今年将制定新的五年计划，包括资产回收战略 [85][87] 问题11: 巴哈地区与特斯拉和富士康新合同的租金细节，包括定价、是否以美元计价和平均租期 - 本季度所有租赁均以美元计价，为长期租约，租金按年调整，处于市场水平或略高于市场，公司注重租户质量 [90] 问题12: 托卢卡收购物业的运营细节，以及克雷塔罗土地储备轻微增加但启动新项目应减少储备的原因 - 托卢卡收购的建筑是全年三物业组合收购的最后一部分，租户是Stellantis的供应商，公司对市场和租户有信心；克雷塔罗土地储备调整是因为开发定制建筑和标准建筑使用了部分土地，且土地储备按市值计价 [93][94] 问题13: 公司营收增长指引较去年降低是否保守，以及美国通胀变化对美元计价合同的影响 - 公司一直较为保守，指引考虑了建设和租赁进度，虽2024年增长预期低于2023年，但仍为两位数增长，且公司将投入大量资金进行建设 [96][97] 问题14: 除完成管道所需的9500万美元外，未来一年预计的资本支出部署情况 - 公司今年预计部署略超3亿美元，包括在关键市场进行土地收购和开发建筑，将根据租金增长和机会情况进行投资 [99]

公司信息 - 公司为Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. [1] 报告信息 - 报告为2023年6月的外国私人发行人报告 [1] - 公司将提交20 - F格式的年度报告 [1] - 首席财务官Juan Felipe Sottil Achutegui于2023年6月30日代表公司签署报告 [4] 交易动态 - 2023年6月30日发布新闻稿宣布取消在墨西哥证券交易所的交易暂停 [2]