公司业务动态 - 公司签署了三份新的租赁协议 租赁总面积超过55万平方英尺 [1] - 新签约体现了公司在其"Route 2030"战略增长计划上持续取得进展 [1] - 公司认为这显示了企业对墨西哥市场的持续信心 [1] 公司基本信息 - 公司名称为Corporación Inmobiliaria Vesta S A B de C V [1] - 公司在纽约证券交易所和墨西哥证券交易所上市 股票代码分别为VTMX和VESTA [1] - 公司是一家完全整合、内部管理的房地产公司 在墨西哥拥有、管理、开发和租赁工业地产 [1]

公司业绩与财务表现 - 2025年第三季度总收入为7240万美元，同比增长13.7% [2] - 不包括能源收入的核心业务收入为6990万美元，同比增长14.5% [3] - 调整后净营业收入为6610万美元，同比增长14.7%，调整后NOI利润率为94.4%，同比提高16个基点 [3] - 截至2025年9月30日，投资物业组合总价值为39亿美元，较2024年12月31日增长5.9% [3] 增长驱动因素与业务亮点 - 收入增长主要来自780万美元的新创收合同以及190万美元的有利通胀影响 [2] - 核心租赁及相关业务是增长主要驱动力 [3] - 管理层强调强劲的租赁势头和租户需求是收入增长的关键因素 [4] 管理层展望与分析师观点 - 管理层上调2025年全年指引，预计EBITDA利润率约为84.5%，全年收入增长预期在10%至11%之间 [4] - 巴克莱分析师Pablo Monsivais重申对公司的买入评级，目标股价为40美元 [1] 公司背景 - 公司是一家总部位于墨西哥城的综合性工业房地产企业，业务涵盖收购、开发、管理和租赁墨西哥境内的工业建筑及配送设施 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [6] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI利润率为94.4%，调整后EBITDA利润率为85.3% [7] - 调整后净营业收入增长14.7%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，利润率扩大34个基点至85.3% [17] - FFO（含当期税）同比增长16.5%至4740万美元，FFO增长20.1%至0.055美元 [17] - 季度末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元 [18] - 净债务与EBITDA比率增至4倍，贷款与价值比率为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达到170万平方英尺，其中新租赁面积为59.7万平方英尺，续租面积为110万平方英尺 [7] - 续租合同的平均年限为6年，过去12个月的加权平均租金差价为12.4% [7] - 资产回收策略下，公司在华雷斯城以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了一栋80,604平方英尺的建筑 [15] - 超过60%的增长来自现有租户 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为94.3%和94.8% [8] - 蒙特雷：完成Apodaca Park的建设，三座新设施处于营销阶段，收购了330英亩土地 [9] - 华雷斯城：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺，公司与一家全球电子公司签订了50万平方英尺的租约 [10] - 蒂华纳：复苏较慢，空置率高，但67%的租赁需求来自制造业用户 [11] - 瓜达拉哈拉：工业市场空置率健康，为2.8%，是外国直接投资的关键接收地 [12] - 墨西哥城：基本面保持强劲，空置率仅为2%，创下五年来的最高吸纳量记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守和集中，目前仅有一个在建项目，优先考虑租户需求最明显的市场 [15] - 公司是垂直整合的，内部管理运营，在已有业务的市场进行开发，预计不会出现重大成本增加 [43] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国 [13] - 新的能源立法包括通过公私合作进行能源发电的条款，预计工业园将受益 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁势头正在恢复，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [5] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 [14] - 汽车行业活动已稳定，公司看到动力向其他高价值制造领域转移，如电子、科学设备和工业机械 [13] - 公司认为墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [13] - 公司修订了2025年全年指引，预计EBITDA利润率将达到84.5%，收入增长在10%至11%之间，调整后NOI利润率约为94.5% [16] 其他重要信息 - 公司成功完成了5亿美元的高级无担保票据发行，利率为5.5%，于2033年到期 [18] - 票据获得标准普尔全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 公司在2025年10月15日支付了第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [19] - 公司的土地储备现已接近完成，足以交付Route 2030计划 [9] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的加速计划 [21] - 公司看到积极的需求信号，特别是在墨西哥城和瓜达拉哈拉，将仔细分析市场，在需求强劲的市场恢复和启动新开发，并密切关注明年的USMCA审查 [22][23] 问题: 需求信号是来自现有租户还是新租户 [24] - 需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，行业不仅限于汽车，还包括电子、航空航天和物流 [26] 问题: 10月份的租赁活动更新以及年底净债务与EBITDA的预期 [30] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁了一些建筑，涉及物流、食品饮料和汽车行业，对下一季度和2026年持乐观态度 [31] - 杠杆率将随着偿还MetLife负债而下降，年底净债务与EBITDA预计低于4.6倍，贷款与价值比率约为26% [33][34][35][36] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [40] - 由于收入增长和低成本基础，EBITDA利润率保持强劲，预计随着公司发展，EBITDA将保持在83%至85%的水平，垂直整合结构有助于提高运营效率 [41][43] 问题: 复苏速度和公司洽谈的积压情况 [47] - 今年是过渡年，早期出现重大放缓，但现在看到大量公司积压希望在北美洲建立业务，公司正在全球与潜在客户沟通，对墨西哥作为美国主要伙伴的地位充满信心 [48][49] 问题: 未来几个季度新建筑启动和土地收购的预期 [51] - 公司将根据需求谨慎启动开发，今年已在战略市场收购土地，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地，将进行土地改良以便在需求增强时开发 [52] 问题: 能源方面的进展和政府支持计划 [56] - 公司积极满足客户的能源需求，政府支持工业园的一揽子计划，公司在购买土地后立即启动能源可行性流程，最近在蒙特雷完成了可再生能源投资 [57][58][59] 问题: 启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [63][65] - 公司依靠内部数据和与租户的直接联系做出投资决策，超过60%的增长来自现有租户，租赁差价的下降并不显著，趋势仍是上升的，远高于通胀 [66][67][68][69] 问题: 私人开发商收购稳定资产的趋势以及公司优势 [74] - 市场流动性充足，私人市场有收购稳定资产的意愿，公司专注于开发，因为开发回报率（约10%）远高于收购资本化率（6%-7%），流动性为所有参与者创造价值 [75][76] 问题: 租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [82] - 公司预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，同店入住率下降是由于将新的、处于营销阶段的建筑纳入同店组合，有信心能够恢复 [83][84] 问题: 近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [88] - 出售资产的资本化率为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价10%，保险成本已锁定，未出现重大调整，房地产税部分转嫁给租户，占总生产成本比例很小 [89][90][92] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁缓慢的原因以及租赁优惠趋势 [94] - La Villa项目规模较小，为最后一英里项目，公司等待合适的租户以争取更好租金，墨西哥城动态强劲，租赁优惠因市场和租户而异，公司注重与投资级公司的长期租赁关系 [95][96][97] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [102] - 公司土地策略是关键，过去投资回报率超过10%，而相关交易资本化率为6%-6.7%，提前收购土地、建设基础设施以便在需求回归时做好准备是正确方法，目前土地储备足以支持2030战略 [103][104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [5] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI为6610万美元，同比增长14.7%，调整后NOI利润率为94.4%，同比上升16个基点 [6][16] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，调整后EBITDA利润率为85.3%，同比上升34个基点 [6][16] - FFO（含当期税）为4740万美元，同比增长16.5%，FFO增长20.1%至0.055美元 [16] - 税前收入为5240万美元，低于2024年同期的6270万美元，主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入降低 [16] - 期末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元，净债务与EBITDA比率为4倍，贷款价值比为31% [17][18] - 修订2025年全年指引：预计EBITDA利润率达到84.5%（此前为83.5%），收入增长10%-11%，调整后NOI利润率约为94.5% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺，其中新租赁（新老租户）为59.7万平方英尺，续租为110万平方英尺，平均租期为6年，过去12个月加权平均租金差价为12.4% [6] - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产组合和同店入住率分别为94.3%和94.8% [7] - 整体入住率小幅下降，主要由于新交付建筑处于招租阶段 [7] - 续租率保持高位，续租租金继续呈上升趋势 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **蒙特雷**：完成Apodaca Park建设，三座新设施处于营销阶段，需求强劲，特别是来自先进制造业和物流公司 [7]；季度后收购330英亩土地，位于蒙特雷-阿波达卡机场高速走廊 [8] - **华雷斯城**：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺 [9]；公司与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - **蒂华纳**：复苏较慢，市场动态仍在适应近期供应涌入，空置率高，但出现早期复苏迹象，67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - **瓜达拉哈拉**：工业市场空置率保持健康水平2.8%，是外国直接投资的关键接收地，特别是在电子、汽车和航空航天等先进制造业 [11] - **墨西哥城**：工业基本面保持强劲，年初至今吸纳量创五年新高，空置率仅为2%，物流和电子商务租户需求稳定 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台，服务墨西哥最重要的走廊 [14] - 资本配置保持保守和专注，目前仅有一个在建项目，是年初应对低吸纳率采取的谨慎态度的直接结果 [14] - 资产回收是资本配置战略的关键部分，第三季度以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了华雷斯城一栋80,604平方英尺的建筑 [14][18] - 优先考虑租户需求最明显的市场，将资本导向土地和基础设施准备 [14] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国，公司看到汽车行业活动稳定，电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [12] - 公司受益于垂直整合模式，内部化管理运营和开发组合，预计运营效率将进一步提升 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初面临宏观不确定性和市场活动放缓，但出现改善的令人鼓舞的迹象，租赁势头回归，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心，新的能源立法包括通过公私合作发电的条款，被视为增强工业用户可靠性和长期容量的积极一步 [12][13] - 近岸外包趋势持续，制造商加倍投入有弹性的近邻生产战略，墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [12] - 公司看到不同行业的公司正在超前于当前需求进行投资 [12] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行，利率5.5%，期限至2033年，用于提前偿还现有债务，增强流动性并延长到期期限 [13][17] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [17] - 季度后于10月9日全额偿还了1.5亿美元的MetLife II信贷额度和2660万美元的相关增量额度 [17] - 于2025年10月15日支付第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [18] - 公司积极投资可再生能源，最近在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能电池板，与Route 2030增长战略保持一致 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [20] - 回答：公司看到大多数市场的积极需求信号，特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉全年保持稳固 [21]；公司将仔细分析市场趋势，继续专注于Route 2030增长战略，并根据需求进展决定恢复开发 [21][22]；需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25] 问题: 关于10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率 [29] - 回答：公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳为电子、食品饮料、物流和汽车行业的租户租赁了几栋建筑，预计未来几个季度将继续看到这些行业蓬勃发展 [30]；公司资产质量高、位置优越、拥有能源供应是关键优势 [31]；杠杆率暂时反映了债券发行和负债偿还之间的过渡期，偿还MetLife负债后，净负债与EBITDA比率和杠杆率将下降至良好目标，预计年底净负债与EBITDA比率在4倍左右 [32][34][35] 问题: 关于EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [39] - 回答：公司今年重点维持低成本基础，收入增长有助于保持有吸引力的EBITDA利润率 [40]；随着公司成长，EBITDA预计将保持在83%-85%的水平 [40]；由于公司是垂直整合且内部管理，在已有市场的开发不会导致成本大幅增加，运营利润率预计将继续有利 [42] 问题: 关于需求复苏的速度和潜在租户积压 [46] - 回答：今年是过渡年，早期出现重大放缓，但公司现在看到大量公司积压希望在北美地区建立业务 [47]；决策驱动因素多样，包括AI技术革命（推动电子行业快速增长）和地缘政治因素（如汽车行业等待USMCA结果） [48]；墨西哥仍是北美地区重要的合作伙伴 [48] 问题: 关于未来土地收购预期 [50] - 回答：公司对开发持谨慎态度，将根据市场需求监控 [50]；今年已在战略市场（瓜达拉哈拉、华雷斯城、墨西哥城、蒙特雷、圣尼古拉斯、阿波达卡）收购土地，为中长期发展定位，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地 [51] 问题: 关于能源供应和政府支持计划 [55] - 回答：公司积极预见客户的能源需求，与政府和工业园协会合作以确保获得适当的能源方案和支持 [56]；公司在购买土地后立即开始能源可行性研究和基础设施建设，现有园区已具备能源供应，这是一个巨大优势 [57]；公司在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能，符合Route 2030战略 [58] 问题: 关于启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [62][64] - 回答：公司拥有超过4300万平方英尺的工业建筑开发经验和内部一线市场信息，依赖自身数据和分析做出投资决策 [65]；瓜达拉哈拉的开发决策基于与现有大型租户（如亚马逊、Foxconn）的紧密联系和理解其增长趋势 [66]；过去12个月租赁差价下降不显著，整体趋势向上，两位数差价可持续，远高于通胀，且租约与通胀挂钩并每年调整 [67][68]；超过60%的增长来自现有租户，公司倾向于与现有优质租户共同成长 [69] 问题: 关于私人开发商收购稳定资产的趋势是否对公司有利 [73] - 回答：市场流动性充足对公司有利，私人市场有收购稳定资产的意愿 [74]；公司重点仍将放在开发上，因为开发收益率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有巨大利差 [75]；市场交易为估值设定了基准，公司股票相对于资产净值存在大幅折价，公司有股票回购计划，在折价较大时会使用该计划创造股东价值 [76] 问题: 关于租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [81] - 回答：同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳的大型新建筑（处于营销阶段）和一栋华雷斯城的建筑纳入同店组合所致，公司有信心通过招租恢复 [82]；预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，续租带来了租金差价的大幅增长 [83] 问题: 关于近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [87] - 回答：近期出售资产的资本化率基于原地租金为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价约10% [91]；公司已确保未来18个月左右的保险成本，未看到重大调整；房地产税未见重大增长，且大部分成本通过三重净租约转嫁给租户，租金及相关成本仅占租户总生产成本的7%-9%，仍具竞争力 [88][89] 问题: 关于墨西哥城La Villa项目招租缓慢的原因以及租赁优惠条款的变化 [93] - 回答：La Villa项目规模较小（最后一英里），公司为找到合适租户而等待，虽然时间较长，但该地区租金上涨，未来有望以更好租金出租，预计明年能成功租赁 [94]；租赁优惠因市场和租户而异，公司专注于与投资级公司签订长期美元租约，有时会有租金优惠，但会通过其他方式交换，公司更看重资产总回报而非即时收入，宁愿空置也不接受不良租户 [95][96] 问题: 关于土地储备策略的风险回报权衡 [101] - 回答：土地储备对公司整体战略至关重要，Route 2030战略确定了17亿美元的投资机会，聚焦于蒙特雷、瓜达拉哈拉、墨西哥城、华雷斯城和蒂华纳等主要市场 [103]；提前收购土地、部署基础设施以便在需求回归时做好准备是正确的策略，公司平台在开发质量、可持续性和股权方面具有优势 [104]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元 同比增长137% [5] - 不包括能源业务的总收入为6990万美元 同比增长145% [5] - 调整后NOI利润率为944% 调整后EBITDA利润率为853% [5] - 调整后净营业收入增长147%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA总计5970万美元 同比增长15% [17] - FFO（含当期税）增长165%至4740万美元 FFO增长201%至0055美元 [17] - 税前收入为5240万美元 低于2024年同期的6270万美元 主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入下降 [17] - 截至2025年9月30日 现金及现金等价物为587亿美元 总债务为145亿美元 [18] - 净负债与EBITDA比率升至4倍 贷款价值比为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺 其中新租赁597万平方英尺 续租110万平方英尺 [5] - 续租平均租期为6年 过去12个月加权平均租金涨幅为124% [5] - 总资产组合入住率为897% 稳定资产和同店资产入住率分别为943%和948% [6] - 入住率略有下降 主要由于新交付建筑处于招租阶段 [6] - 899%的第三季度租金收入以美元计价 略高于2024年同期的892% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷完成Apodaca公园建设 三座新设施处于营销阶段 对先进制造业和物流公司有强烈兴趣 [6][7] - 季后在蒙特雷-阿波达卡机场高速公路走廊收购330英亩土地 [8] - 华雷斯城市场出现早期好转迹象 整体空置率收缩130个基点 A级空置率收缩190个基点 净吸纳量达130万平方英尺 [9] - 华雷斯城与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - 蒂华纳复苏较慢 市场空置率高 但67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - 瓜达拉哈拉工业市场保持健康空置率28% [11] - 墨西哥城工业基本面强劲 空置率仅为2% 创五年最高吸纳量记录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景 构建规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守 目前仅有一个在建项目 将优先考虑需求最明显的市场 [15] - 资产回收是资本配置战略的关键部分 第三季度以550万美元出售华雷斯城80604平方英尺建筑 较评估价值溢价约10% [15] - 公司为垂直整合公司 内部化管理 在已存在市场的开发不会导致成本大幅增加 [37] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司建立长期合作关系 [60] - 土地储备策略旨在平衡现金流和增长计划 目前已获得实现2030战略所需约90%的土地 [44][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场出现改善迹象 租赁势头回归 租户需求增强 墨西哥工业房地产基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 新能源立法有望使工业园受益 [12][13] - 墨西哥现已成为美国最大的电气和电子设备出口国 超越中国 [12] - 公司看到汽车行业活动稳定 电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [11][12] - 公司修订2025年全年指引 预计EBITDA利润率达到845% 收入增长10%-11% 调整后NOI利润率约945% [16] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行 利率55% 期限至2033年 [18] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 发行所得用于预付现有债务 并于10月9日全额偿还MetLife II信贷设施 [18] - 2025年10月15日支付第三季度现金股息 每股普通股038美元 [19] - 公司在能源方面进行投资 包括蒙特雷的可再生能源投资 以符合投资组合中可再生能源比例要求 [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [22] - 公司看到积极需求信号 特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉市场空置率处于历史低位 [23] - 公司将仔细分析市场趋势 继续执行Route 2030增长战略 并根据需求恢复情况适时重启开发 [23][24] - 需求信号来自现有租户和新租户 包括北美、亚洲和欧洲公司 涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25][26] 问题: 10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率预期 [29] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁多栋建筑 涉及电子、食品饮料、物流和汽车行业 [30][31] - 杠杆率上升是债券发行和负债偿还过渡期的暂时现象 预计年底净负债与EBITDA比率将回落至4倍左右 贷款价值比约26% [32][33][34] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性 [35] - 公司通过低成本基础和收入增长维持有吸引力的EBITDA利润率 预计随着公司增长 EBITDA利润率将维持在83%-85%水平 [36] - 作为垂直整合公司 在已有市场的开发不会导致成本大幅增加 运营利润率有望继续改善 [37] 问题: 需求复苏速度和潜在租户积压情况 [40] - 2025年是过渡年 早期出现重大放缓 但公司看到大量积压公司希望在北美地区建立业务 [41] - 公司积极与潜在客户沟通 不同行业公司基于技术革命（如AI）或地缘政治等因素做出决策 [41][42] 问题: 新建筑启动和土地收购计划 [43] - 公司将根据需求谨慎决定开发启动时机 目前已在战略市场完成土地收购 为中长期发展做好准备 [43][44] - 土地储备接近完成2030战略要求 公司将进行土地改良工作 以便在需求增强时随时开发 [44] 问题: 能源战略和政府支持计划 [48] - 公司积极预见客户能源需求 与政府和工业园协会合作确保能源供应 [49] - 公司在购买土地后立即启动能源可行性研究和流程 园区已具备能源基础设施 这是关键优势 [50] - 公司进行可再生能源投资 如蒙特雷的太阳能电池板项目 以符合投资组合的可再生能源目标 [51] 问题: 开发决策的定量指标和租赁租金涨幅下降原因 [53] - 公司依靠内部数据和与租户的直接沟通做出投资决策 拥有本地领导力和区域营销官员提供一线信息 [56] - 租赁租金涨幅下降不具实质性 总体呈上升趋势 12.4%的涨幅远高于通胀 公司有能力通过通胀调整条款捕捉价值 [58][59] 问题: 未来开发是否主要为现有租户扩张 [60] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司共同成长 成为他们在墨西哥的房地产合作伙伴 [60] 问题: 私人开发商收购稳定资产趋势及公司优势 [63] - 市场流动性充足 私人市场参与者愿意收购稳定资产 为公司资产出售提供机会 [65] - 公司将继续专注于开发 因为开发交易回报率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有较大利差 [65] - 流动性为所有市场参与者创造价值 近期工业板块Fibra的IPO为估值设定了参考标准 [66] 问题: 租赁租金涨幅可持续性和蒂华纳入住率下降原因 [69] - 公司预计租赁租金涨幅将维持在两位数 因为市场租金在大多数市场保持稳定 续租带来显著租金增长 [70][71] - 同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳大型新建筑（处于营销阶段）纳入同店组合 公司有信心通过租赁恢复 [70] 问题: 近期出售资产的资本化率和房地产税及保险成本趋势 [73] - 近期出售资产的资本化率为6.2% 售价每平方英尺68美元 较评估价值溢价近10% [75] - 公司已锁定未来18个月左右的保险成本 未出现重大调整 房地产税变化不大 且大部分成本通过三重净租赁合同转嫁给租户 [74] - 租金及相关成本仅占租户总生产成本或运营成本的7%-9% 仍具竞争力 [74] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁进度和租赁优惠条款变化 [78] - La Villa项目是较小的最后一英里项目 公司为寻找合适租户花费较长时间 但预计租金上涨将弥补空置期 项目有望在明年完成租赁 [79][80] - 租赁优惠条款因市场和租户而异 公司注重与投资级优质公司签订长期美元租赁 有时会创造性谈判 但关注资产总回报而非即时收入 [81][82] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [85] - 公司土地储备策略关键 过去在Route 2030战略下投资11亿美元开发 实现超过10%的美元回报 [86] - 公司已确定17亿美元Route 2030投资 聚焦主要市场 通过提前获取土地、部署基础设施来把握需求回归机遇 [87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [7] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [7] - 调整后NOI利润率为94.4%，调整后EBITDA利润率为85.3% [7] - 调整后净营业收入增至6610万美元，同比增长14.7% [24] - 调整后EBITDA增至5970万美元，同比增长15% [24] - FFO（不包括当期税）增至4740万美元，同比增长16.5% [24] - 季度末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元 [26] - 净债务与EBITDA比率增至4倍，贷款价值比（LTV）为31% [26] - 公司修订2025年全年指引，预计EBITDA利润率达到84.5%，收入增长10-11% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达到170万平方英尺，其中新租赁59.7万平方英尺，续租110万平方英尺 [7] - 投资组合总入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为94.3%和94.8% [8] - 续租的平均租约期限为6年，过去12个月的平均租金涨幅为12.4% [7] - 第三季度租金收入的89.4%以美元计价，略高于2024年的89.2% [23] - 资产回收策略下，公司在华雷斯城以高于评估价值10%的溢价出售了一栋80,604平方英尺的建筑 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷：完成Apodaca Park建设，三座新设施进入营销阶段，观察到来自先进制造业和物流公司的浓厚兴趣 [9][10]；季度后收购了330英亩土地 [10] - 华雷斯城：市场出现早期转机迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率下降190个基点，净吸纳量达130万平方英尺 [11]；公司与一家全球电子公司签订了50万平方英尺的租约 [12] - 蒂华纳：复苏较慢，空置率高企，但67%的租赁需求来自制造业用户，显示出早期复苏迹象 [13] - 瓜达拉哈拉：工业市场空置率保持健康水平2.8%，是外国直接投资的关键接收地，特别是在电子、汽车和航空航天等先进制造业 [15] - 墨西哥城：工业基本面保持强劲，空置率仅为2%，创下五年来的最高吸纳量记录 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略围绕"Vesta Route 2030"长期愿景，旨在墨西哥最重要的走廊建立规模化、多元化的工业平台 [22] - 资本配置保持保守和专注，目前仅有一个在建项目，优先考虑租户需求最明显的市场 [20] - 资产回收是资本配置策略的关键部分，使公司能够货币化稳定资产并重新投资于高增长机会 [20] - 公司成功完成5亿美元高级无担保票据发行，增强了流动性并延长了债务期限 [19][25] - 行业方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国，近岸外包趋势持续 [17]；汽车行业活动稳定，电子、科学设备和工业机械等高价值制造业势头增强 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层观察到租赁势头回归，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [5] - 尽管年初面临宏观不确定性和市场活动放缓，但现已看到改善的令人鼓舞的迹象，客户开始做出决策 [5] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心，新的能源立法预计将使工业公园受益 [18] - 管理层认为第三季度标志着华雷斯城工业复苏的拐点，公司已准备好捕捉下一个需求周期 [12] - 公司对年底和2026年的复苏持乐观态度，基于改善的需求指标和强大的项目管道 [8][41] 其他重要信息 - 墨西哥工业公园协会宣布联邦政府正在推进有针对性的举措，以支持工业公园满足日益增长的能源需求 [17] - 提出的能源框架包括通过公私合作进行能源发电的条款，被视为增强工业用户可靠性和长期容量的积极一步 [18] - 公司于2025年10月15日支付了第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [27] - 公司的土地储备现已接近完成，足以交付"Vesta Route 2030"战略 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和2026年加速计划的舒适度 [28] - 回答: 观察到积极的需求信号，特别是在墨西哥城和瓜达拉哈拉，空置率处于历史低位，需求强劲 [29]；公司将按市场仔细分析，坚持2030路线图的中长期计划，并谨慎关注明年的需求趋势和USMCA审查 [30][31] 问题: 积极的需求信号是来自现有租户还是新租户 [32] - 回答: 需求来自现有租户和新租户，观察到来自北美、亚洲和欧洲公司的更多考察，涉及行业包括汽车、电子、航空航天和物流 [33][34] 问题: 10月份的租赁活动更新以及年底净债务与EBITDA比率的预期 [38][39] - 回答: 在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁了部分物业，涉及电子、食品饮料、物流和汽车行业 [39][40]；杠杆率上升是债券发行和债务偿还之间的临时现象，预计年底净债务与EBITDA比率将回落至4倍左右 [42][44] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [46] - 回答: 通过控制成本基础和收入增长保持了有吸引力的EBITDA利润率，预计随着公司增长，EBITDA将保持强劲，维持在83%-85%的水平 [47]；作为垂直整合公司，在已有市场的开发不会导致成本大幅增加，运营利润率有望继续改善 [49] 问题: 需求复苏的速度和潜在合同签署的积压情况 [52] - 回答: 今年是过渡年，早期存在决策延迟，但现在观察到希望在北美地区建立业务的公司的重大积压 [54][55]；决策驱动因素各异，电子行业因AI等技术革命快速行动，而汽车等行业可能等待USMCA的最终结果 [56]；对墨西哥作为北美主要合作伙伴的持续繁荣充满信心 [57] 问题: 未来几个季度新开工项目的预期以及土地收购计划 [58] - 回答: 将对新开发项目保持谨慎，根据市场需求决定启动时机 [58]；今年已在战略市场收购土地，为中长期发展做好准备，目前土地储备已满足2030战略约90%的需求 [59][60][61] 问题: 能源方面的进展和政府支持计划的影响，以及联营公司投资线 [65][66] - 回答: 满足客户能源需求是关键，政府支持工业园区的举措是积极的 [67]；公司从购买土地起就启动能源可行性流程，提前投资能源基础设施 [68]；联营公司投资涉及可再生能源项目，如蒙特雷的太阳能电池板投资，以符合投资组合中的可再生能源目标 [69] 问题: 决定启动新开发项目的定量指标，以及租赁涨幅下降的原因 [73][75] - 回答: 公司拥有内部数据和一线市场信息，依赖内部分析和与现有租户的密切关系来决定投资时机 [76][77]；租赁涨幅下降不显著，整体趋势向上，双位数涨幅可持续，且远高于通胀 [79][80]；超过60%的增长来自现有租户 [82] 问题: 私人开发商收购稳定资产的趋势是否对公司有利 [86] - 回答: 市场流动性充足，私人市场有收购稳定资产的意愿 [87]；公司仍将专注于开发，因为开发回报（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有较大利差，是价值创造的机会 [88]；流动性为所有市场参与者创造价值，近期工业纤维信托的IPO为估值设定了参考 [88] 问题: 租赁涨幅的可持续性以及蒂华纳同店入住率下降的原因 [94] - 回答: 预计租赁涨幅将维持在双位数，因为市场租金在大多数市场保持稳定，续租带来了显著的租金上涨 [97]；同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳的大型新建筑（目前空置）纳入同店组合所致，但对后续租赁充满信心 [95][96] 问题: 近期出售资产的资本化率，以及房地产税和保险成本趋势 [100] - 回答: 出售资产的资本化率为6.2%，售价为每平方英尺68美元，溢价约10% [104]；保险成本已锁定一段时间，未看到重大调整；房地产税部分转嫁给租户，且占租户总生产成本比例较小（7%-9%），竞争力强 [101][102] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁缓慢的原因，以及租赁优惠条款的变化 [106] - 回答: La Villa项目规模较小，为寻找合适租户花费了较长时间，但等待期间区域租金上涨，未来有望以更好租金出租 [107][108]；租赁优惠因市场和租户而异，公司注重与投资级公司的长期美元租赁关系，会进行创造性谈判但关注资产总回报 [110][111]；宁愿保持空置也不愿接受不良租户 [112] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [116] - 回答: 土地策略是公司整体战略的关键，过去的Level 3策略成功投资11亿美元，实现了超过10%的美元回报 [118]；当前策略是提前收购土地、投入基础设施，以便在有合同需求时快速开发，在蒙特雷等市场的土地收购是正确的做法 [119]；公司已确定Route 2030战略的17亿美元投资机会 [119]

公司业绩公告 - 公司Vesta公布截至2025年9月30日的第三季度业绩 [1] 公司基本信息 - 公司是墨西哥领先的工业房地产公司 [1] - 公司在墨西哥证券交易所和纽约证券交易所上市 [1] 财务信息 - 所有数据均根据国际财务报告准则编制 [1]

收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度总收入达7240万美元，同比增长13.7%；剔除能源收入后为6990万美元，同比增长14.5%[9][10] - 第三季度总收入为7240万美元，同比增长13.7%[22] - 第三季度租金收入为6600万美元，同比增长13.1%[22] - 2025年前九个月总收入为2.068亿美元，同比增长10.4%[61] - 2025年前九个月租金收入为1.889亿美元，同比增长9.9%[61][70] - 2025年第三季度调整后NOI为6610万美元，同比增长14.7%；调整后NOI利润率达94.4%[9][10] - 第三季度调整后净营业收入为6610万美元，同比增长14.7%，利润率提升16个基点至94.4%[22][28] - 2025年第三季度公司调整后NOI为6610万美元，同比增长14.8%[91] - 2025年前九个月累计调整后NOI为1.9亿美元，同比增长10.8%[91] - 2025年第三季度公司NOI为6510万美元，同比增长14.6%[91] - 2025年前九个月累计NOI为1.873亿美元，同比增长10.6%[91] - 2025年前九个月调整后净营业收入为1.900亿美元，同比增长10.8%[62] - 2025年第三季度调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15.0%；调整后EBITDA利润率达85.3%[9][10] - 第三季度调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15.0%，利润率提升34个基点至85.3%[29][33] - 2025年第三季度公司调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15.0%[91] - 2025年前九个月累计调整后EBITDA为1.7亿美元，同比增长11.8%[91] - 2025年前九个月调整后EBITDA为1.700亿美元，同比增长11.9%[64] - 2025年第三季度Vesta FFO为4740万美元，同比增长16.5%；Vesta FFO每股为0.055美元，同比增长20.1%[9][10] - 第三季度Vesta营运资金(FFO)为4740万美元，同比增长16.5%；每股FFO为0.0552美元，同比增长20.1%[44][45] - 2025年第三季度公司Vesta FFO为4740万美元，同比增长16.5%[95] - 第三季度Vesta税后营运资金(FFO)为4150万美元，每股0.0484美元，较2024年同期的3520万美元增长18.0%[44] - 2025年前九个月累计FFO为7110万美元，同比增长30.5%[95] - 2025年第三季度公司FFO为1980万美元，同比下降29.3%[95] - 第三季度税前利润为5240万美元，同比下降16.4%[40] - 2025年前九个月税前利润为1.355亿美元，同比下降60.7%[61][70] - 2025年前九个月税前利润为1.355亿美元，较去年同期的3.451亿美元下降60.7%[72] - 第三季度净利润为2500万美元，同比下降52.0%[40][42] - 2025年第三季度公司净利润为2500万美元，同比下降51.9%[91] - 2025年前九个月净利润为6760万美元，同比下降76.4%[61][65][70] 成本和费用（同比环比） - 第三季度总运营成本为820万美元，同比增长27.1%[25] - 2025年前九个月运营物业成本为2000万美元，同比增长16.2%[61] - 第三季度利息支出为1230万美元，同比增长9.4%[34][36] - 第三季度所得税费用为2740万美元，同比增长156.2%[40][41] - 第三季度其他收入及费用净支出为350万美元，去年同期为净收入1290万美元[34] - 2025年前九个月其他费用总额为2560万美元，而去年同期为2.002亿美元收益[64] 租赁与投资组合运营表现 - 2025年第三季度租赁活动达170万平方英尺，其中新签60万平方英尺，续租110万平方英尺[9] - 2025年第三季度稳定投资组合入住率达94.3%；续租和转租面积120万平方英尺，过去十二个月加权平均租金差为12.4%[9][13] - 稳定投资组合总面积为4082.0万平方英尺，整体出租率为94.3%，较2024年同期的97.5%下降3.2个百分点[50] - 同店投资组合总面积为3799.3万平方英尺，整体出租率为94.8%，较2024年同期的97.8%下降3.0个百分点[52] - 截至2025年9月30日，公司总空置率为10.3%，其中北部地区空置率最高，为15.6%[55][56] - 截至2025年9月30日，公司总投资组合包含235处资产，总租赁面积4300万平方英尺，收入中89.4%以美元计价[53] - 截至2025年9月30日，公司拥有235处物业，总可租赁面积达4300万平方英尺[80] 投资性房地产与资本活动 - 截至2025年9月30日，公司投资性房地产组合总价值达39亿美元，较2024年底增长5.9%[10] - 投资性房地产从2024年末的36.968亿美元增至2025年9月30日的39.151亿美元，增长5.9%[71] - 季度内公司以550万美元出售了位于Ciudad Juarez的80,604平方英尺建筑，较评估价值溢价约10%[9] - 第三季度资本支出为5670万美元，主要用于新建筑在建工程、土地储备购买及基础设施费用[46] - 2025年前九个月资本支出为2.265亿美元[66] - 公司目前有37.6016万平方英尺的在建项目（瓜达拉哈拉10号），总投资2920万美元，预计2026年4月完工[57] - 截至2025年9月30日，公司土地储备为3965.8万平方英尺，较2025年6月30日下降1.7%[58][59] 债务与融资 - 2025年9月30日，公司成功发行5亿美元、利率5.50%、2033年到期的优先无担保票据[9] - 截至2025年9月30日，公司总债务为14.452亿美元，其中短期债务1.663亿美元，长期债务12.789亿美元；债务中20.4%为有担保债务，100%为美元计价，89.6%为固定利率[47] - 长期债务从2024年末的7.972亿美元增至2025年9月30日的12.789亿美元，增长60.4%[71] 现金流 - 2025年前九个月经营活动产生的净现金为1.462亿美元，较去年同期的7920万美元增长84.6%[72] - 2025年前九个月投资活动净现金流出为2.249亿美元，主要用于购买投资性房地产（2.265亿美元）[72] - 2025年前九个月融资活动净现金流入为4.815亿美元，主要源于获得6.500亿美元新贷款[72] 资产与权益 - 公司总资产从2024年末的39.579亿美元增长至2025年9月30日的46.012亿美元，增幅为16.3%[71] - 现金及现金等价物从2024年末的1.841亿美元大幅增加至2025年9月30日的5.870亿美元，增幅达218.7%[71] - 公司宣布2025年前九个月股息为6950万美元，股东权益总额为25.595亿美元[73] 管理层讨论和指引 - 公司修订2025年全年指引，EBITDA利润率预期提升至84.5%（原为83.5%）；收入增长预期维持10.0-11.0%，调整后NOI利润率预期为94.5%[9][16] 股东回报 - 2025年第三季度每股现金股息为0.3751墨西哥比索[68]

公司财务信息发布安排 - 公司将于2025年10月23日市场收盘后发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年10月24日上午11点（美国东部时间）举行电话会议讨论业绩 [1] - 电话会议可通过网络直播或拨打电话参与，国际免费号码为+1 (888) 350-3870，国际收费号码为+1 (646) 960-0308 [1] - 电话会议回放将在会议结束后提供一周，可通过公司投资者关系网站或拨打电话+1-800-770-2030获取 [1][2] 公司业务概况 - 公司是墨西哥工业建筑和配送中心的房地产所有者、开发商和资产管理公司 [2] - 截至2025年6月30日，公司在墨西哥16个州的现代化工业园拥有231处物业，总运营可租赁面积为4170万平方英尺（390万平方米） [2] - 公司客户群涵盖多个世界级企业，涉及行业包括汽车、航空航天、零售、高科技、制药、电子、食品饮料和包装等 [2] 公司融资活动 - 公司成功完成5亿美元、票面利率5.500%、2033年到期的优先无抵押票据发行 [4] - 该票据发行获得了标普全球评级和惠誉评级的BBB-/正面信用评级 [4] - 公司通过私募方式向合格机构买家发行这些票据 [5][6]

债券发行 - 公司成功完成5亿美元总本金的5.500%高级无抵押票据发行，该票据将于2033年到期 [1] - 本次票据发行获得了标普全球评级和惠誉评级授予的BBB-/正面信用评级 [1] 公司业务 - 公司是一家完全整合、内部管理的房地产公司，在墨西哥拥有、管理、开发和租赁工业地产 [1]