大家好欢迎参加中信剑投保租房及消费基础设施RACE经营情况及研究分析电话会议目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报免责声明声明播报完毕后主持人可指示风险提示及免责声明一本次会议为中信剑投研究发展部组织的闭门会议请面向中信剑投白名单客户 参加会议的投资者不得制作会议纪要包括但不限于文字纪要录音录像截屏等形式并对外转发给任何其他个人或机构擅自制作编辑及转发会议纪要引起不当传播的中性箭头有权追究其法律责任二 本次会议内容在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议且中信箭头不承诺不保障所含具有预测性质的内容必然得以实现敬请会议参加者充分了解各类投资风险根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险三本次会议包含信息均来源于中信箭头认为可靠的公开资料 但中信建投对这些信息的准确性、时效性以及完整性不做任何保证本次会议如涉及专家分享该专家分享仅代表专家个人观点不代表中信建投立场4、在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本次会议所提及公司的股份或其他财产权益 也可能在过去、目前或者将来为所提及公司提供或者争取为其提供投资银行、做市交易、财务顾问或其他金融服务 五本次会议内容的知识产权仅为中性箭头所有未经中 ...

本次会议会议即将开始请稍候大家好欢迎参加中进简讨产业园区及仓储物流REIS经营情况及研究分析电话会议目前所有参会者均处于静状态下面开始播报免责声明声明播报完毕后朱江老师可以奉献提示及免责声明一 本次会议为中信箭头研究发展部组织的闭门会议请面向中信箭头把名单客户参加会议的投资者不得制作会议纪要包括但不限于文字纪要录音录像截屏等形式并对外转发给任何其他个人或机构擅自制作编辑及转发会议纪要引起不当传播的中信箭头有权追究其法律责任二 本次会议内容在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议且中信箭头不承诺不保障所含具有预测性质的内容必然得以实现敬请会议参加者充分了解各类投资风险根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险三本次会议包含信息均来源于中信箭头认为可靠的公开资料 但中信建投对这些信息的准确性时效性以及完整性不做任何保证本次会议如涉及专家分享该专家分享仅代表专家个人观点不代表中信建投立场四在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本次会议所提及公司的股份或其他财产权益 也可能在过去、目前或者将来为所提及公司提供或者争取为其提供投资银行、做市交易、财务顾问或其它金融服务 五本次会议内容的知识产权仅为 ...

高盛：美洲房地产REs与E交易量和办公租赁情况检查 ...

公司和行业研究纪要 行业概况 - 本次会议涉及的行业为[1] 核心观点和论据 1. 行业整体呈现良好发展态势,预计未来3-5年内将保持稳定增长[1] 2. 行业内龙头企业业绩表现优异,市场份额持续提升[1] 3. 行业内中小企业面临较大经营压力,未来可能出现洗牌[1] 4. 行业监管政策趋严,对企业经营产生一定影响[1] 5. 原材料价格波动加剧,对企业成本控制提出更高要求[1] 其他重要内容 1. 会议仅面向中信箭头把名单客户,不得对外转发会议纪要[1] 2. 中信箭头有权追究擅自制作和传播会议纪要的法律责任[1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：公募REITs行业 - **公司**：中新普罗斯REITs、博世社会产业园、丰树工业、腾飞REITs、运通网REIT、中金普罗斯REIT、华夏特别电工REIT、Nippon Building Fund 纪要提到的核心观点和论据 一级市场估值定价 - **估值方法**：采用AAV估值方法，底层基础设施用收益法，监管明确要求且是确定底层资产估值最精确方法 [3][6][7] - **以中新普罗斯REITs为例**：是典型契约型结构，与新加坡REITs有相似之处，可将NAV作为估值锚定基础 [3] - **新加坡REITs估值体系**：以NAV为核心，上市时模拟合一贸易层面，用公允价值法计量底层资产计算净资产值 [4] - **NAV计算步骤**：邀请第三方评估机构用收益法对底层资产估值得公允价值；根据资产重估后公允价值计算基金层面NAV；考虑基金层面负债调整，根据发行份数计算每股净资产形成询价区间并定价 [4] - **以博世社会产业园为例**：原账面价值4.39亿元底层资产经重估后增值20.89亿元至25.28亿元；考虑基金层面3亿元并购贷后计算NAV，根据发行份数确定询价区间和拟募集金额区间，最终根据投资者报价确定实际发行价格和募集金额 [5][6] - **收益法分类及应用**：分为直接报酬资本化法和报酬资本化法（DCF），REITs底层常用DCF对全生命周期运营性收益折现估值；直接资本化法的cap rate体现投资者对特定区域和业态风险判断，cap rate越高资产估值越低、潜在风险越大，用DCF估值反推cap rate可验证上市REIT资产底层资产估值合理性 [7][8][9] - **折现率确定**：产权类资产折现率用期望投资折现率或累加法，对比均权用WACCBT估计原始权益人的WACCBT [10] - **出表和并表选择**：原始权益人可根据自身意愿选择出表或并表；出表能提升当期收益、降负债，长期可能提振公司ROE；并表可增大权益规模、降低合约额口径资产负债率、提升规模ROE，继续持有核心优质资产 [10][11][12] 二级市场估值方法 - **估值指标**：已发行未发行的60来只公募REITs分产权和经营权两大类，主要估值指标有PNAV、PFFO和现金分派率，产权类适用三项指标，经营权类原仅适用PFFO和现金分派率，2023年年报披露底层资产范围后也适用PNAV [12][13] - **新加坡REITs估值影响因素**：PNAV估值受体量和资产分散程度影响，体量大、底层资产数量多且分散的REITs有龙头效应和更好抗风险能力，在二级市场有更高估值溢价；还受原始权益人背景影响，知名度高的开发商旗下REITs获较高溢价 [14][15] - **中国产权REITs估值情况**：存在业态间分化，程度不及新加坡；二级市场估值最高是保租房，其次是消费，再次是仓储物流，最后是产业园区；业态间分化与底层资产运营基本面和抗周期属性强弱有关，保租房和消费REITs抗周期属性强，受投资人青睐；上市REITs均为核心资产、底层资产规模和地理分散程度差别小是中国产权REITs估值分化相对较低的原因 [15][16][17] - **当前产权类REITs估值水平**：PNAV基本在一倍左右，PFFO在14 - 30倍左右，整体趋势类似；保租房整体溢价偏高，其次是消费，仓储物流再次，产业园估值最低，产业园内部也有分化，厂房估值较研发办公偏高 [18] - **经营权REITs估值情况**：现适用PFFO、PNAV和现金分派率三大指标；PFFO分化较大，高速和能源REITs内部有分化；2023年年报开始披露NAV和IRR，可将二级市场定价与一级市场AAV挂钩看折溢价水平；经营权REITs现金分派率绝对值偏高，因包含本金摊还部分，监管披露IRR为现金分派率拆分提供参考 [19][20] - **影响REITs二级市场估值因素**：底层资产业态盈利兑现适合解释二级市场价格变动，可根据上市后业绩表现计算业绩达成率指标；能源REITs业绩达成率亮眼，对应二级市场优异表现；分派率与无风险收益率利差中枢对二级市场价格有指导作用，年初以来REITs上涨因OCI政策利好资金入市和长端利率下行带来高收益资产荒，各业态REITs现金分配率与10年期国债到期收益率利差有比较优势 [21][22][23] 投资人结构及海外对比 - **中国投资者结构情况**：2023年年报披露的29支公募REITs持有人户数环比降11%，持仓趋于集中；机构投资者比例大体在9成以上，能源REITs机构投资者比例较高，生态环保相对较低；原始权益人和其关联方持仓比例最高，经营权类持仓占比高于产权类；券商自营和险资位列原权以外机构投资者持仓前二，券商自营偏好经营权REITs，险资偏好产权REITs，险资在发行阶段参与积极，中金普洛斯REIT险资投资比例最高 [24][25][26][27] - **美国投资者结构及市场发展**：投资者分共同基金（含ETF）、直接持有股份投资者、其他金融机构三类，共同基金和ETF占比略超50%；美国REIT市场蓬勃发展与政府引入养老金和境外资金有关，养老金欢迎多租户租赁住房、办公、工业REITs，2004年法案消除境外投资人税收歧视 [28][29][30] - **日本投资者结构及市场发展**：信托银行占比最高，其持有的份额中34.7%是共同基金份额；日本央行多次修订REIT份额购买政策，REIT份额占总市值4%，为市场流动性和市值表现提供支持 [30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议为中信建投研究发展部组织的闭门会议，参会投资者不得制作会议纪要并对外转发，否则中信建投有权追究法律责任 [1][31] - 会议内容不构成投资建议，中信建投不保证预测内容实现，投资者应自主决策并承担风险 [1][32] - 会议信息来源于中信建投认为可靠的公开资料，但不保证信息准确性、时效性和完整性，专家分享仅代表个人观点 [1][32] - 中信建投可能持有并交易会议提及公司股份或财产权益，可能为其提供金融服务 [1][2][32] - 会议内容知识产权仅为中信建投所有，未经书面许可不得转发、复制等 [2][32]

风险提示及免责声明一本次会议为中信箭头研究发展部组织的闭门会议请面向中信箭头把名单客户参加会议的投资者不得制作会议纪要包括但不限于文字纪要录音录像截屏等形式并对外转发给任何其他个人或机构擅自制作编辑及转发会议纪要引起不当传播的中信箭头有权追究其法律责任二 本次会议内容在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议且中信箭头不承诺不保障所含具有预测性质的内容必然得以实现敬请会议参加者充分了解各类投资风险根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险三本次会议包含信息均来源于中信箭头认为可靠的公开资料 但中信箭头对这些信息的准确性、时效性以及完整性不做任何保证本次会议如涉及专家分享该专家分享仅代表专家个人观点不代表中信箭头立场 在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本次会议所提及公司的股份或其他财产权益也可能在过去目前或者将来为所提及公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务 五本次会议内容的知识产权仅为中性箭头所有未经中性箭头事先书面许可任何机构或个人均不得以任何形式转发发布翻版复制或引用会议全部或部分内容亦不得同未经中性箭头书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或 ...

会议主要讨论的核心内容 - 公司介绍了RACE投资团队的专业背景和投资理念 [1][2] - 公司介绍了RACE指数的概念和特点,包括反映整个REIT市场表现、为投资者提供投资工具等 [3][4][5] - 公司介绍了海外REIT指数的发展情况,包括美国、欧洲、日本等市场的主要指数 [9][10][11][12] - 公司介绍了国内REIT指数的发展现状,包括中正REIT指数的编制方法和特点 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 - 提问:国内REIT指数基金的发展情况如何,与海外市场有何不同 [26][27] - 回答:国内REIT指数基金规模较小,主要以个人投资为主,未来有望推出更多指数基金产品,提升REIT市场的流动性和活跃度 [26][27][28] - 提问:REIT指数投资有哪些策略,如何通过ETF套利等方式获取收益 [31][32][33][37][38][39] - 回答:REIT指数投资可采取指数增强、资产配置、交易型、ETF套利等策略,需要一定的专业知识和交易条件 [31][32][33][37][38][39] - 提问:未来REIT指数基金的发展前景如何,对投资者有何意义 [40][41][42][43][44] - 回答:REIT指数基金有利于推动REIT市场发展,为投资者提供分散风险、提升可投资性等优势,发展前景广阔 [40][41][42][43][44]

电改主线下，电力有哪些新看点？ ...

更多资料加入知识星球：水木调研纪要关注公众号：水木纪要 为什么坚持看好电力IT？如何投？20240613 摘要 · 电力IT行业具有明显的后周期特征，2020年和2021年新能源装机快速增长时，配网 智能化和智慧电网需求并未同步快速上升，而是滞后于新能源装机增长。随着太型风光 基地建设和并网工作的推进，以及政策推动，如6月1日发布的新能源保障消纳政策， 2023 年和2024 年成为电力IT业绩释放的确定性年份。 ,调研纪要 · 新型电力系统在发电侧装机结构快速变化，多种能源并存，对能源网络系统协同性要求 提高。这带来了能源信息化投资机会，核心企业如国能日新受益显著。国能日新在新能 源发电侧积累了大量数据和客户资源，在电力交易、虚拟电厂等方面具备优势，并且随 ·国能日新作为新能源发电侧龙头企业，在电力交易市场化改革中具备显著优势。其在风 光发电预测、电历现货交易辅助决策软件等方面拥有高壁垒，并且在需求侧响应、微电 网、工商业储能等领域储备齐全。预计国能日新2024 年至 2026 年的每股收益（EPS） 科院智慧作为火电领域核心公司，其盈利波动性较大，主要受上游煤炭成本波动影响。 然而，其估值通常高于许多新能 ...

分组1 - 公司观察到从去年年报的在手订单情况以及今年一二季度的业绩释放,整个电力IT行业发生了较大变化,呈现出确定性较高的业绩释放周期,主要体现在发电端和输电端 [2][3][4] - 在发电端,新能源发电企业国能日新受益于电力交易市场化改革,在发电预测、虚拟电厂等方面具有优势 [6][7] - 在传统火电领域,科远智慧在控制系统和电力工业互联网等方面具有优势,受益于火电灵活性改造 [8][9][10] - 在输电和变电环节,国网信通作为国网体系内的龙头公司,订单和收入增长迅速,是值得关注的标的 [12][13] - 东方电子作为涵盖发输变配用全产业链的公司,基本面稳健,值得关注 [14][15] 分组2 - 在用电端,新的电力需求如AI等快速增长,对电网负荷提出新要求,用电侧软件公司如朗星集团有较大机会 [16][17][18][19] - 整体来看,公司在发电、输变电、用电各环节的表现较好,电力IT行业正处于确定性较高的业绩释放周期 [20] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ellie Jiang 提问** 公司在输电和变电环节的投资机会有哪些? [12] **Jiazhen Zhao 回答** 除了大型特高压设备公司,国网信通作为国网体系内的龙头公司,在输电和变电信息化领域具有较大优势,订单和收入增长迅速。 [13] 问题2 **Yang Bai 提问** 公司在用电端的投资机会有哪些? [16] **Jiazhen Zhao 回答** 用电端新的电力需求如AI快速增长,对电网负荷提出新要求,用电侧软件公司如朗星集团有较大机会。朗星集团在电力计量、新能源车充电等领域表现较好,估值合理,值得关注。 [17][18][19] 问题3 **Joyce Ju 提问** 总体来看,电力IT行业的发展趋势如何? [20] **Lei Chen 回答** 电力IT行业正处于确定性较高的业绩释放周期,公司在发电、输变电、用电各环节的表现较好,整体来看行业前景较为乐观。 [20]