市场现状与挑战 - 温哥华地区房地产市场未来两年将面临痛苦影响，外国资金撤离且历史性低利率已消失，库存积压严重，项目停滞，工作机会减少 [1] - 市场出现大量空置公寓，租金下降且空置率上升，导致人口外流 [1] - 公寓预售市场从2024年第一季度下降了47% [5] - 温哥华地区目前有约4700个新建公寓单位待售，但价格并未出现暴跌 [6] - 与多伦多市场不同，温哥华的预售买家倾向于减轻损失而非违约 [6] 行业参与者动态 - 开发商行为出现显著变化，部分持有建筑许可证的开发商选择暂停销售和市场推广一年，甚至有开发商决定停止施工留下废墟 [5] - 部分已售出单位的开发商正在向买家退还定金 [5] - 行业进入完全自我保全模式，因市场规模已远远偏离预期且短期内不会回归 [5] 政策与解决方案呼吁 - 行业专家呼吁政府优先创造就业机会，并鼓励新住房建设特别是供个人购买的住房 [1] - 希望联邦激励措施能与省级和市政政策相结合以应对市场挑战 [1] - 有观点认为联邦政党的住房方案过于宽泛，未针对温哥华等多样化市场的独特需求进行定制 [2] - 解决住房危机需要精确调整措施，根据待安置人群和地点制定策略并解决资金问题 [3] 市场前景与调整 - 当前市场下滑与以往周期不同，反弹速度缓慢，预计到2027年才会出现恢复 [5] - 行业面临根本性转变，需要准备调整以适应新环境，无法回到过去的状态 [5] - 核心问题并非简单的供需失衡，而是供给与需求的匹配问题，需要长时间解决以提供匹配需求的可负担住房 [6]

澳大利亚国际教育行业政策变动 - 澳大利亚执政党工党承诺连任后将国际生留学签证费从1600澳元上调至2000澳元 预计未来4年增加国库收入7.6亿澳元 [1][2] - 反对党自由党提出更激进方案 计划将留学签证费上调至最低2500澳元 对八大名校联盟国际生收取5000澳元 [2] - 澳大利亚去年7月已将留学签证费从710澳元翻倍至1600澳元 本次是连续第二年大幅上调 [2] 行业影响分析 - 澳大利亚国际教育被称为"不用从地下挖掘的最大出口商品" 但住房危机导致留学生被当作房价上涨替罪羊 [1] - 澳八校联盟批评签证费已是全球最高 继续涨价将损害国际教育形象 并导致人才流向英国和新西兰 [2] - 政界针对八大名校联盟的差异化收费政策遭到行业反对 被认为会加剧关键领域人才短缺问题 [2] 政策背景 - 住房供应不足实际由建筑成本飙升 工人短缺和监管问题等多因素导致 但留学生因无投票权成为政策调整目标 [1] - 各党派将限制留学生数量和抬高入境门槛作为竞选纲领 造成签证费持续攀升的乱象 [1]