公寓市场现状 - 加拿大两大市场（多伦多和温哥华）公寓销售持续下滑，库存增加，数十个公寓项目被取消 [1] - 多伦多公寓销售从2022年至2025年第一季度下降75%，温哥华下降37% [3] - 多伦多公寓销售同比下降21.7%，库存超过2万套 [3] - 温哥华挂牌库存达十年来最高水平 [3] 市场供需动态 - 潜在买家因担忧经济走向而观望，导致房屋滞销数月 [4] - 新公寓建设量急剧下降，跌至1996年以来最低水平 [4] - 开发商因预售下滑难以获得融资，28个项目（近6,000套单位）被搁置或取消 [6] 未来市场预测 - 市场恢复可能需要几年时间 [3] - 5年后可能出现供应不足问题，因当前房屋开工不足 [7] - 到2030年需建造350万套住房以恢复住房负担能力 [7] 行业情绪与挑战 - 行业情绪低迷，但预计市场最终会自行恢复 [6] - 二手市场供应充足可能掩盖未来供应短缺风险 [7] - 建筑业停滞可能成为未来5年的主要担忧 [7]

住宅开发用地价格 - 过去五年住宅开发用地价格暴涨75%，中位价从2020年480万澳元升至2024年850万澳元[1] - 2023年底全国土地销售均价达36.95万澳元创历史新高，同比上涨8%[10] - 昆州、西澳与南澳因人口增长和降息刺激，土地价格加速上涨[6] 建筑成本与供应瓶颈 - 建筑成本仍远高于疫情前水平，技工年薪涨幅达5%-6%[9] - 技工短缺加剧，部分被政府基建项目和高利润住宅翻修吸纳[9] - 新房开工量处于历史低位，2024年仅售出42,590块地块[10] 开发商与银行策略变化 - 开发商通过疫情期间低利率建立财务缓冲，拒绝低价抛售土地[4] - 银行改变策略，提供财务宽限而非快速清算开发商资产[4] - 合资开发模式被广泛采用以分摊压力[4] 城市规划与政策障碍 - 墨尔本核心区住房建设不足，密度需提升至当前悉尼水平[8] - 印花税被指为最大购房障碍，建议以土地税替代[12] - 政府五年120万套住房目标受制于成本飙升[4] 行业结构性挑战 - 模块化建筑和海外技术移民被视为潜在解决方案[12] - 消费者对大户型偏好阻碍可负担住房供应转型[12] - 住房建设产出预计2025年将比30年前减少10%[12] 区域市场差异 - 悉尼墨尔本面临公寓与联排别墅供应短缺[7] - 填充式开发在主要城市边缘区域进展缓慢[7]

住房审批量下降 - 4月澳洲住宅审批总量下降5 7%至14 633套 主要因私营部门非独立住宅(公寓和联排别墅)审批量暴跌19% [3] - 私营部门独立住宅审批量逆势上升3 1% 其中新州和昆州分别增长7 3% [3][6] - 新州自2023年12月以来首次批准超2 000套私营部门独立住宅 [6] 住房供需失衡 - 自疫情以来全国住宅中位价上涨超30% 租房空置率仍接近历史低位 [6] - 新建经济适用型公寓建设速度未能匹配市场需求 首次购房者面临独立住宅价格过高或地理位置偏远问题 [6] - 2025年6月前3年净移民量预计达130万 将进一步扩大供需缺口 [8] 审批效率问题 - 从审批到建成房屋的时间在过去10年增加50% 从2014年平均8个月延长至2024年近13个月 [11] - 联邦政府《国家住房协议》实施前10个月审批量始终未达目标 目前比承诺进度落后27% [8] 政策批评 - 批评者指出住房危机根源在于失控的移民潮 建筑行业法规繁琐 以及低效的纳税人资助项目 [9] - 联邦政府被指高估新建住房能力 同时低估移民增长预测 导致房价和租金上涨的"完美风暴" [11]

澳大利亚国际教育行业政策变动 - 澳大利亚执政党工党承诺连任后将国际生留学签证费从1600澳元上调至2000澳元 预计未来4年增加国库收入7.6亿澳元 [1][2] - 反对党自由党提出更激进方案 计划将留学签证费上调至最低2500澳元 对八大名校联盟国际生收取5000澳元 [2] - 澳大利亚去年7月已将留学签证费从710澳元翻倍至1600澳元 本次是连续第二年大幅上调 [2] 行业影响分析 - 澳大利亚国际教育被称为"不用从地下挖掘的最大出口商品" 但住房危机导致留学生被当作房价上涨替罪羊 [1] - 澳八校联盟批评签证费已是全球最高 继续涨价将损害国际教育形象 并导致人才流向英国和新西兰 [2] - 政界针对八大名校联盟的差异化收费政策遭到行业反对 被认为会加剧关键领域人才短缺问题 [2] 政策背景 - 住房供应不足实际由建筑成本飙升 工人短缺和监管问题等多因素导致 但留学生因无投票权成为政策调整目标 [1] - 各党派将限制留学生数量和抬高入境门槛作为竞选纲领 造成签证费持续攀升的乱象 [1]