抵押贷款利率变动 - 30年期固定住宅抵押贷款平均利率在周一降至5.87% 这是自2023年2月以来首次跌破6% [1][8] - 15年期固定抵押贷款利率在周一降至5.25% [3] - 过去一年 30年期抵押贷款平均利率已下降超过1个百分点 [1] 政府政策与市场干预 - 特朗普总统上周下令购买价值2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 [1][4] - 联邦住房金融局局长表示 房利美和房地美将执行这些购买 并已投入30亿美元购买 [4] - 此次债券购买可能帮助30年期固定抵押贷款利率下降超过0.2个百分点 [6] 抵押贷款市场结构 - 房利美和房地美在购买过去数月价值数百亿美元的抵押贷款债券后 其抵押贷款证券合并持有量已超过2300亿美元 [5] - 新增2000亿美元债券购买将使其持有量几乎翻倍 [5] - 这些购买为贷款机构提供了更多资金用于向购房者放贷 从而增加现金供应并促使利率下降 [5] 市场影响评估 - 摩根大通分析师指出 特朗普的债券购买规模仅占约14.5万亿美元抵押贷款市场的1.4% [6] - 分析师认为 该举措与之前关于禁止机构投资者购房的提议类似 不会对住房市场产生重大影响 [7] - 美国未偿还住宅抵押贷款的平均利率为4.4% 远低于新抵押贷款利率 这可能激励房主持有房产而非出售 [6] 住房市场背景 - 过去十年 大型投资者和私募股权公司已收购了数十万套独户住宅 [8] - 特朗普上周宣布采取措施 禁止大型投资者购买并出租独户住宅 以降低住房拥有成本 [7] - 根据John Burns Research and Consulting的数据 拥有100套或以上独户住宅的公司仅控制全国约2%的独户住宅存量 [8]

特朗普拟禁止机构投资者购买独栋住宅的政策声明 - 美国总统特朗普于1月7日表示将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅并呼吁国会立法[3] - 特朗普称此举旨在降低美国人住房成本其核心观点为“房子是给人住的而不是给公司住的”[3] - 该政策细节预计将于本月晚些时候在达沃斯世界经济论坛上公布[5] 政策声明引发的市场即时反应 - 消息公布后主要房屋租赁和管理公司股价应声大跌[3] - 美国最大独栋住宅租赁所有者Invitation Homes股价当日下跌6%[3] - 美国房屋租赁公司American Homes 4 Rent股价下跌超4%[3] - 建筑材料提供商Builders FirstSource股价下跌5.6%[3] - 该领域重要投资者黑石集团股价下跌近6%[3] 美国住房市场面临的严峻挑战 - 美国房地产经纪人协会报告显示在2024年7月至2025年6月期间美国首次购房者比例降至历史最低的21%[6] - 同期首次购房者年龄中位数攀升至创纪录的40岁[6] - 高房价以及徘徊在6%至7%之间的贷款利率是阻碍年轻人购房的主要原因[6] - 高盛分析师去年10月报告指出美国需要比正常建设速度增加300万到400万套住房才能帮助缓解房价[6] 机构投资者在住房市场中的角色与争议 - 美国政府问责办公室2024年5月报告发现机构投资可能会推高租金和房价尤其在投资者拥有物业高度集中的地区[8] - 美国企业研究所去年8月报告称2024年第一季度各类投资者购买了25%的房屋而拥有至少100处房产的机构投资者仅购买了1%的房屋[9] - 根据Parcl Labs数据截至去年6月机构投资者仅持有独栋住宅库存的1%[9] - 黑石集团去年1月报告称其仅拥有美国独栋住宅的0.06%全美机构投资者仅拥有所有独栋住宅的0.5%[10] - 黑石报告还指出机构投资者的购买量自2022年以来下降了90%[10] 针对机构投资者的现有政策动向 - 面对住房危机美国从联邦到地方正在采取措施限制机构投资者[8] - 仅在2025年美国就有22个州提出两党法案以限制机构投资者但其中一些未能通过[8] - 在地方层面印第安纳州费舍尔和卡梅尔两市已禁止新建的独栋住宅用于长期出租[8] - 马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦主张取消对企业投资者的税收优惠以“限制华尔街买下美国的住房”[8]

文章核心观点 - 美国总统特朗普计划采取措施并推动立法，禁止大型机构投资者购买独栋住宅，以应对住房负担能力危机，此政策动向已引发相关上市公司股价显著下跌 [1] - 美国住房市场面临严峻的可负担性挑战，表现为首次购房者比例降至历史低点、购房年龄中位数创新高，而机构投资者被部分观点认为推高了房价和租金，但数据也显示其市场占有率极低，争议较大 [3][5][6] 行业与市场动态 - 美国住房负担能力已成为重要政治议题，中期选举临近加剧了政策紧迫性，联邦与地方层面已出现限制机构投资者的立法努力 [1][3][5] - 美国房地产市场存在结构性供需失衡，高盛报告指出需要比正常速度多建300万到400万套住房才能缓解房价压力 [3] - 市场出现投资与消费冷热不均的现象，商业地产投资需求相对旺盛，而自住型住房购买者对价格和利率敏感，交易遇冷 [3] 政策与监管动向 - 特朗普政府拟推出禁止大型机构投资者购买独栋住宅的行政措施，并呼吁国会将其立法化 [1] - 美国已有22个州在2025年提出两党法案以限制机构投资者，部分地方城市如印第安纳州的费舍尔和卡梅尔已禁止新建独栋住宅用于长期出租 [5] - 有政治人物主张取消对企业投资者的税收优惠以限制其购买住房 [5] 公司表现与影响 - 特朗普政策消息导致主要房屋租赁和管理公司股价大跌：Invitation Homes股价下跌6%，American Homes 4 Rent下跌超4%，黑石集团股价下跌近6% [1] - 建筑产业链公司也受波及，建筑材料提供商Builders FirstSource股价下跌5.6% [1] 机构投资者角色与争议 - 支持限制方的观点认为，机构投资者购买住房减少了自住购房者的选择，并可能推高租金和房价，尤其是在其持有集中的地区 [5] - 反对“背锅”方的数据显示，机构投资者（拥有至少100处房产）在2024年第一季度仅购买了1%的房屋，在整体独栋住宅库存中的份额也很小（约1%或更低）[6] - 黑石集团报告称，其仅拥有美国独栋住宅的0.06%，全美机构投资者总计仅拥有0.5%，且其购买量自2022年以来已下降90% [6]

美国无家可归者现状统计 - 美国单夜无家可归者总数达到771,480人，为2007年有统计以来最高值，相当于每10,000名美国人中有23人处于无家可归状态 [1] - 2019至2024年间，美国无家可归者累计增长203,765人，增幅超过35.9% [1] - 64.5%的无家可归者生活在庇护所内，但仍有超过27万人处于无庇护的流浪状态 [1] 无家可归者人口结构特征 - 性别结构：男性占比59.6%，女性占比39.2%，女性占比接近总数的四成 [1] - 年龄结构：18岁以下儿童占比19.2%，18-24岁青年占比7.5%，两者合计超四分之一，55岁及以上无家可归者占比接近20% [1] 无家可归人数激增的主要原因 - 主要原因包括住房危机、通货膨胀、自然灾害、疫情期间纾困措施到期终止，以及入美寻求避难的移民人数大增等 [2]

行业整体趋势与预测 - 2025年法国建筑业经济活动预计同比下降4% [1] - 自2022年年中以来行业持续承压 2024年行业活动已同比下降5.5% [1] - 预计2026年行业整体活动有望实现1.8%的小幅回升 [1] 细分市场表现 - 新建住宅市场是主要拖累因素 2024年新建住宅建筑活动同比下降8.8% [1] - 非住宅建筑（商业地产、办公楼和酒店等）活动在2024年下降6.6% [1] - 建筑改善与维护业务前景偏弱 预测2026年将在2025年下降1.1%的基础上继续下滑0.5% [2] 就业市场影响 - 2025年法国建筑业已减少约2万个岗位 2026年可能还将再流失约1万个岗位 [1] - 自2022年危机以来 该行业累计流失的就业岗位已达6.5万个 [1] 未来驱动因素与风险 - 2026年行业回升主要由新建住宅建设预计增长9.5%的前景拉动 [1] - 行业回暖的前提是政府目前提交的预算草案能够顺利获得议会通过 [1] - 住宅节能改造领域表现将尤为低迷 相关活动2026年或再度萎缩0.8% [2] - 建筑改善与维护板块的“灾难性”走势主要源于补贴政策频繁调整等政策不稳定性 [2] 行业领导层观点 - 法国建筑业联合会主席指出住房危机仍在不断加剧 若长期得不到解决未来很可能引发民众抗议 [1] - 主席希望社会各界能够对当前形势形成“真正的警觉” [1]

政策与规划 - 纽约市议会批准两项过去25年来规模最大的社区开发计划，预计在皇后区建造26,500套新住宅[1] - 市府早前推出的"City of Yes"分区新政预计可在全市再建8万套住房[1] - 市议会同时讨论旨在简化新建住房审批流程的公投提案，但面临议会多数成员反对[4] 项目细节 - Jamaica项目将重新规划230个街区，建设约11,800套新住宅，同时投入4.13亿美元改善排水系统、道路、公园等基础设施[3] - Long Island City项目规划范围覆盖54个街区，建设约14,700套公寓，配套20亿美元投资用于学校、公园等公共设施[3] - 布朗克斯西北部军械库改造计划获批，将建筑群改造成活动场馆、公共绿地与可负担住房的综合空间[4] 市场背景与影响 - 纽约目前正面临自1960年代以来最严重的住房短缺，租金连创新高[1] - 市长Eric Adams表示，三项计划将为纽约带来成千上万套新住房、创造数千个工作岗位[5] - 总建设量约26,500套新住宅，公共投资超24亿美元，定位以中低收入家庭为主，未来数年分阶段推进[5] 政治环境 - 纽约市长大选临近，住房问题成最受关注议题，两位热门候选人均承诺上任后将推动数十万套新房建设[4] - Long Island City的规划区覆盖州议员Zohran Mamdani的选区，该区域曾是2018年亚马逊总部项目被否决的地方[4]

收入与财富不平等 - 美国GDP增长主要由科技、金融和大企业拉动，但财富高度集中，顶层1%人群获得了大部分增长红利，而底层90%人群收入增长缓慢 [1] - 从1979年至今，收入不平等显著扩大，2018年不平等现象拖累了整体需求增长，导致GDP增长减少1.5% [1] - 美国财富不平等在发达国家中最高，过去60年持续加剧，底层50%家庭拥有的财富不到全国总财富的4% [1] - 从1980年到2016年，美国收入不平等程度上升约20%，顶层10%人群收入份额持续扩大，中产阶级规模缩水 [3] - 收入不平等与整体金融脆弱性上升有关，企业债券债务随之增加 [3] 通货膨胀与家庭财务压力 - 2025年8月消费者物价指数同比上涨2.9%，较7月有所上升，住房价格上涨贡献了2024年至2025年间通胀增幅的三分之二 [3] - 2024年有三分之一的成年人将通胀视为其最大的财务挑战，盖洛普民调显示通胀已连续四年被视为头号金融问题 [5] - 家庭支出增长预期约为4.9%，但工资增长未能跟上，一年期通胀预期为4.8%，远高于美联储2%的目标 [5] - 过去三年，通胀是导致家庭财务困难的首要原因，52%的成年人对突发支出感到压力，49%的人无法储蓄 [11] - 2024年成年人整体财务状况较2021年更差，基本生活费、债务、能源和大学费用是主要压力来源 [11] 住房成本与短缺危机 - 过去六年美国房价上涨60%，房屋销售量跌至30年低点，2023年有31.3%的家庭住房负担过重（住房成本超过收入的30%），其中租户比例高达49.7% [5] - 全国低收入住房短缺超过700万套，极低收入家庭数量达1080万户，住房短缺数量从2012年的400多万套翻倍至2023年的820万套 [7] - 住房短缺在疫情初期增长最快，弗雷迪马克估计短缺数量从2018年的200多万套增至2020年的380万套，2021年有4200万家庭住房负担过重 [7] - 供给无法满足需求导致房价和租金持续上涨，对普通人的购房和租房能力构成压力 [7] 医疗支出负担 - 美国医疗支出全球最高，2023年总支出达4.9万亿美元，人均支出为14,570美元，较2022年增长7.5%，医疗支出占GDP的18%，远高于1960年的5% [9] - 2025年近一半成年人认为医疗负担沉重，无保险人群、黑人和西班牙裔群体感受尤为明显 [9] - 高医疗成本源于行政费用、药品价格及医护人员工资均高于其他国家，2024年许多成年人为医疗账单发愁甚至推迟治疗 [9] 教育债务压力 - 2025年美国学生贷款总债务达1.814万亿美元，2024年恢复增长，约有4300万人背负学生债务，占成年人口六分之一 [11] - 2021年学生贷款人数为4500万，人均债务约为3万美元 [11]

公寓市场现状 - 加拿大两大市场（多伦多和温哥华）公寓销售持续下滑，库存增加，数十个公寓项目被取消 [1] - 多伦多公寓销售从2022年至2025年第一季度下降75%，温哥华下降37% [3] - 多伦多公寓销售同比下降21.7%，库存超过2万套 [3] - 温哥华挂牌库存达十年来最高水平 [3] 市场供需动态 - 潜在买家因担忧经济走向而观望，导致房屋滞销数月 [4] - 新公寓建设量急剧下降，跌至1996年以来最低水平 [4] - 开发商因预售下滑难以获得融资，28个项目（近6,000套单位）被搁置或取消 [6] 未来市场预测 - 市场恢复可能需要几年时间 [3] - 5年后可能出现供应不足问题，因当前房屋开工不足 [7] - 到2030年需建造350万套住房以恢复住房负担能力 [7] 行业情绪与挑战 - 行业情绪低迷，但预计市场最终会自行恢复 [6] - 二手市场供应充足可能掩盖未来供应短缺风险 [7] - 建筑业停滞可能成为未来5年的主要担忧 [7]

住宅开发用地价格 - 过去五年住宅开发用地价格暴涨75%，中位价从2020年480万澳元升至2024年850万澳元[1] - 2023年底全国土地销售均价达36.95万澳元创历史新高，同比上涨8%[10] - 昆州、西澳与南澳因人口增长和降息刺激，土地价格加速上涨[6] 建筑成本与供应瓶颈 - 建筑成本仍远高于疫情前水平，技工年薪涨幅达5%-6%[9] - 技工短缺加剧，部分被政府基建项目和高利润住宅翻修吸纳[9] - 新房开工量处于历史低位，2024年仅售出42,590块地块[10] 开发商与银行策略变化 - 开发商通过疫情期间低利率建立财务缓冲，拒绝低价抛售土地[4] - 银行改变策略，提供财务宽限而非快速清算开发商资产[4] - 合资开发模式被广泛采用以分摊压力[4] 城市规划与政策障碍 - 墨尔本核心区住房建设不足，密度需提升至当前悉尼水平[8] - 印花税被指为最大购房障碍，建议以土地税替代[12] - 政府五年120万套住房目标受制于成本飙升[4] 行业结构性挑战 - 模块化建筑和海外技术移民被视为潜在解决方案[12] - 消费者对大户型偏好阻碍可负担住房供应转型[12] - 住房建设产出预计2025年将比30年前减少10%[12] 区域市场差异 - 悉尼墨尔本面临公寓与联排别墅供应短缺[7] - 填充式开发在主要城市边缘区域进展缓慢[7]

住房审批量下降 - 4月澳洲住宅审批总量下降5 7%至14 633套 主要因私营部门非独立住宅(公寓和联排别墅)审批量暴跌19% [3] - 私营部门独立住宅审批量逆势上升3 1% 其中新州和昆州分别增长7 3% [3][6] - 新州自2023年12月以来首次批准超2 000套私营部门独立住宅 [6] 住房供需失衡 - 自疫情以来全国住宅中位价上涨超30% 租房空置率仍接近历史低位 [6] - 新建经济适用型公寓建设速度未能匹配市场需求 首次购房者面临独立住宅价格过高或地理位置偏远问题 [6] - 2025年6月前3年净移民量预计达130万 将进一步扩大供需缺口 [8] 审批效率问题 - 从审批到建成房屋的时间在过去10年增加50% 从2014年平均8个月延长至2024年近13个月 [11] - 联邦政府《国家住房协议》实施前10个月审批量始终未达目标 目前比承诺进度落后27% [8] 政策批评 - 批评者指出住房危机根源在于失控的移民潮 建筑行业法规繁琐 以及低效的纳税人资助项目 [9] - 联邦政府被指高估新建住房能力 同时低估移民增长预测 导致房价和租金上涨的"完美风暴" [11]