投资策略 - 专注于增长型和动量型股票 这些股票价格合理且长期可能跑赢市场 [1] - 长期投资优质股票并使用期权策略 [1] - 曾在2009年3月金融危机底部建议投资者买入 标普500指数从2009年至2019年上涨367% 纳斯达克指数同期上涨685% [1] - 目标是通过投资高质量增长股帮助投资者获利 [1] 市场表现 - 标普500指数2009年至2019年累计涨幅达367% [1] - 纳斯达克指数同期涨幅更高达685% [1]

投资策略 - 投资目标为具备优质定性属性的公司 基于基本面以吸引力的价格买入并长期持有 [1] - 发布频率为每周约3篇公司分析文章 辅以季度深度跟进和持续更新 [1] - 采用集中投资组合策略 旨在规避亏损标的并最大化赢家收益 [1] - 对增长机会低于阈值或下行风险过高的优质公司给予"持有"评级 [1] 持仓披露 - 当前未持有任何提及公司的股票、期权或衍生品头寸 [2] - 未来72小时内无建立相关头寸的计划 [2] 内容属性 - 分析观点为作者独立见解 未受第三方补偿影响 [2] - 与所提及公司无商业合作关系 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度年化股本回报率为16.5%，可分配净投资收入（DNII）每股持续超过向股东支付的股息，每股净资产价值（NAV）连续第十一个季度创下新高 [10] - 第一季度总投资收入为1.37亿美元，较2024年第一季度增加540万美元或4.1%，较2024年第四季度减少340万美元或2.4% [25] - 利息收入较去年减少210万美元，较2024年第四季度减少1190万美元；股息收入较去年增加1320万美元，较2024年第四季度增加1150万美元；费用收入较去年减少570万美元，较2024年第四季度减少300万美元 [25][26] - 第一季度运营费用较2024年第一季度增加540万美元，较2024年第四季度减少290万美元 [27] - 第一季度外部投资经理为净投资收入贡献780万美元，较去年同期减少80万美元，较2024年第四季度减少90万美元 [28] - 第一季度记录投资组合净公允价值增值3360万美元，其中实现净亏损2950万美元 [29][30] - 截至季度末，非应计状态投资占总投资组合公允价值的1.7%，成本的约4.5% [30] - NAV每股较2024年第四季度增加0.38美元，较去年增加2.49美元或8.4%，达到创纪录的32.03美元 [30] - 监管债务与股权杠杆率为0.67倍，监管资产覆盖率为2.48倍，均比长期目标范围更保守 [30] - 第一季度通过股权发行筹集净收益510万美元 [31] - 第一季度DNII每股为1.07美元，较去年第一季度减少0.04美元，较2024年第四季度减少0.01美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度中低端市场投资活动使该业务投资净增加5700万美元，私人贷款投资活动使该业务投资净增加2600万美元 [13][23] - 截至第一季度末，中低端市场投资组合包括对86家公司的投资，公允价值为26亿美元，比相关成本基础高31%；私人贷款投资组合包括对90家公司的投资，公允价值为19亿美元 [23] - 第一季度末，总投资组合公允价值比相关成本基础高18% [23] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用差异化和多元化投资策略，专注中低端市场和私人贷款投资，同时发展资产管理业务 [10][11][19] - 私人贷款策略针对私募股权支持企业的高级有担保债务投资，专注市场较小端，认为该领域竞争较小，能获得更有吸引力的风险调整回报 [20][22] - 多数同行专注杠杆贷款市场的大型中高端市场部分 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前市场因关税和地缘政治事件存在重大不确定性，但对投资组合公司成功应对当前环境的能力有信心 [11] - 预计第二季度收益良好，DNII至少为每股1.03美元，可能因季度内投资组合活动和市场不确定性的有利结果而有上行空间 [33] - 预计未来继续建议董事会宣布补充股息，前提是DNII显著超过定期月股息且保持稳定至正的NAV [16] 其他重要信息 - 本周早些时候，董事会宣布6月支付每股0.30美元的补充股息，这是连续第十五个季度的补充股息；2025年第四季度定期月股息提高至每股0.55美元，较2024年第三季度增长4% [15] - 昨日完成对一家投资组合公司Heritage Vet Partners的投资退出，实现超过5500万美元的收益，相对于3月31日的公允价值有显著溢价 [12] - 4月修订公司信贷安排，降低利率，增加总承诺3500万美元，并将到期日延长至2030年4月；修订SPV信贷安排，降低利率并将到期日延长至2030年9月 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合对关税的暴露情况如何？ - 中低端市场投资组合中，大部分公司是美国企业，制造、销售和采购都在美国，整体暴露有限，约高个位数百分比的公司有重大关税暴露，主要是直接进口成品的公司；更广泛来看，约10% - 20%的公司有一定程度的暴露 [39][41][43] - 私人贷款和中端市场方面，多数公司也是美国公司，风险与中低端市场类似，有重大直接暴露的是少数公司，部分已处于非应计状态或有显著公允价值折旧 [45][46] - 公司认为有暴露不意味着有负面影响，管理团队有应对经验，有信心减轻风险 [44][47] 问题2: 投资管道为何在当前环境下仍处于平均水平？ - 公司有大量投资组合公司，尽管环境不确定，但部分业务表现良好且有增长机会，会寻求额外贷款或债务投资；同时也有新投资机会，且认为这些机会定价合理 [51] - 从管道角度看，当前是平均水平，有新交易和追加投资，但部分交易是否能完成仍不确定，未来三到六个月会更清晰 [53] 问题3: 非经常性收入项目（股息）是否会放缓，投资组合公司是否会更保守对待资产负债表？ - 股息收入是最具变数的部分，若经济大幅倒退且持续较长时间，股息收入风险会增加；但目前许多中低端市场公司表现良好，资本结构保守，预计第二季度仍会有可观股息收入 [57][58] 问题4: 是否还有更多潜在的投资退出收益？ - 目前来看更趋于正常业务状态，此前12月的Pearl Meyer和本季度的Heritage Vet Partners是主要的大型退出活动，之后退出活动预期回归正常 [60][61] 问题5: 长期股权投资在当前经济环境下是否有机会？ - 公司一直保持保守资本结构和大量流动性，以便在各种市场环境中保持活跃，如在COVID期间完成了Pearl Meyer和Heritage Vet Partners的交易，未来也会继续寻找机会，目标是找到一流的管理团队并成为其合作伙伴 [63][65][66] 问题6: 预计今年杠杆率的变化节奏和可能达到的高位是多少？ - 难以确定年底的杠杆率和时间，主要取决于投资活动；计划在投资组合增长时更多利用债务能力而非股权发行来提高杠杆率，使其更接近目标范围，但仍保持保守 [72][73] 问题7: 运营费用比率是否还有下降空间？ - 作为内部管理的业务发展公司（BDC），有提高效率的机会，但目前空间不大；季度和年度间的变化主要取决于激励性薪酬部分，与经营业绩、股本回报率和新投资活动相关 [74][75] 问题8: 对MSC Advisor未来的规模增长和盈利运行率有何预期？ - 今年1月完成MSC Income Fund的上市股权发行后，未来基础管理费用的增长将取决于该基金的资本部署；激励费用变数较大，与MSC Income Fund和私人贷款基金的表现相关，预计第二季度与第一季度相近，长期则取决于投资活动和经济表现 [81][82] 问题9: 中低端市场股权组合的隐含退出倍数与当前市场交易情况如何？ - 10 - Q报告中有相关数据，季度间变化不大；公司的季度评估过程目标是为每家公司提供在公开市场交易的估值倍数，如Heritage Vet Partners和Pearl Meyer在市场交易过程中有显著的价值扩张 [83][84]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [5][26] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，其中SHOP增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，门诊医疗调整后增长3% [27] - 公司Q1净债务与EBITDA之比为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1个百分点 [30] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - SHOP连续十一个季度实现两位数NOI增长，第一季度总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利 [12][13] - 同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16%，美国在租金和入住率同比增长方面均显著优于NIC [13] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长11% - 16%的指引 [15] 门诊医疗业务 - 门诊医疗业务实现稳健的复合增长，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率达85% [27] 研究业务 - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，减少20万美元，主要是由于入住率下降30个基点 [28] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人 [6] - 2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个，供应受限可能因成本上升和劳动力短缺而持续 [6] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长 [4] - 公司通过收购战略增加对高级住房多年NOI增长机会的参与，将全年投资指引提高至15亿美元 [7] - 公司通过优化运营绩效、定价和入住率，以及利用数据驱动的Ventas OI平台与优质运营商密切合作，推动盈利性有机增长 [24] - 公司通过有针对性地收购符合战略和财务标准的优质高级住房资产，实现外部增长 [24] - 高级住房市场竞争激烈，但公司凭借优势平台、良好的财务状况和广泛的关系网络，有能力继续竞争 [160][161] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，将受益于长期的顺风因素 [86][87] - 公司对高级住房市场的长期NOI增长机会持乐观态度，预计SHOP业务将在全年实现良好表现 [89][183] - 尽管宏观经济背景存在高度不确定性，但公司财务状况良好，有能力应对挑战并实现增长 [9][10] 其他重要信息 - 公司将45个Brookdale社区从三重净租赁转换为SHOP模式，预计未来NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [18] - 公司将运营商基础从10个扩展到33个，增强了在高需求市场的增长能力 [19] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半完成了250多个社区重建项目，预计年底前再完成100个项目 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响 - 当入住率达到90%时，从80% - 90%的过程中应实现约50%的增量利润率；当入住率达到100%时，从90% - 100%的过程中约为70%的增量利润率，业务的运营杠杆使得利润率扩张成为可能 [37] 问题2: 加拿大投资组合在高入住率下能否实现两位数NOI增长 - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了增长，有较好的租金表现和组合影响，但未来可能难以维持两位数增长 [40][42] 问题3: 公司三分之二的投资组合在入住率、利润率和NOI增长方面的情况 - 该部分投资组合入住率为79%，美国其他地区为84%，加拿大为95%，美国市场有很大的入住率增长机会，且公司通过投资和选择合适的运营商，对该部分投资组合的表现有信心 [46][47] 问题4: 本季度投资成本每床位上升的原因及购买市场的重置成本情况 - 成本上升是因为购买的是较新的社区，且市场更好，有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了优质运营商，尽管出现了一定的资本化率压缩，但仍在投资范围内，且购买价格仍远低于重置成本 [53][54][56] 问题5: 公司接管Brookdale资产的表现及过渡期间EBITDAR是否会下降 - 目前难以给出确切数字，45个过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍采用租赁模式的社区，公司对执行能力有信心，虽过渡可能有干扰，但过往经验显示后续会实现增长 [65][66][71] 问题6: 3月迁出情况的原因及是否延续到4月，以及全年定价能力和美国与加拿大的差异 - 3月迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，迁入活动良好，与去年持平；全年定价开局良好，经闰年调整后约为5%，加拿大在魁北克和安大略省都有较好的定价机会 [75][76][81] 问题7: 高级住房租赁季节的情况及住房市场对入住率增长的风险 - 高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，租赁季节需求良好，住房市场与高级住房入住率相关性较小，居民支付能力良好 [86][87][88] 问题8: 研究投资组合的战略 - 公司战略是专注于高级住房业务，同时最大化研究投资组合的NOI机会，该投资组合四分之三的租户为信用租户，有9 - 10年的租赁期限，较为稳定 [92][93] 问题9: 将Brookdale部分资产转换为SHOP模式是否会错过收益，以及全部转换是否更好 - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个Brookdale投资组合表现普遍改善，剩余租赁资产将通过大幅提高租金来增加NOI [101] 问题10: SHOP同店NOI增长本季度放缓的原因及实现全年指导区间高低端的因素 - 第一季度增长14%，高于内部预期，预计下半年同比增长高于上半年，关键销售季节是决定因素；公司对增长机会有强烈信心，有多个项目正在进行，新运营商也在逐渐适应，且行业将迎来最强劲的需求期 [106][107][112] 问题11: NIH资金间接成本匹配上限可能对研究业务的影响 - 该提案目前搁置，若通过，对大多数领先大学的整体研究预算平均可能有个位数的影响，公司租户信用评级高，有能力应对 [113] 问题12: 增加5亿美元收购指引且集中在下半年，是否会有暂时停顿，以及是否有其他项目可填补间隙 - 公司投资活动加速，有良好的项目可见性和更大的项目管道，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [118][119][121] 问题13: 能否提供3月31日同店池的入住率同比数据以评估迁出影响 - 第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间重申增长270个基点的指引，第二季度起点因迁出较低，但应关注趋势和关键销售季节 [122][123] 问题14: 是否考虑收购更多4 +类资产以提高收益率 - 公司渴望在获得良好风险调整回报、低至中双位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [128][129] 问题15: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素 - 关键销售季节是全年迁入的主要时期，第一季度RevPOR表现良好，运营费用同比增长5%，与全年指引一致，劳动力和非劳动力成本趋势良好 [134][135] 问题16: RevPOR增长加速的原因是资产组合还是街道租金增长 - 公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，推动了租金增长，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [136][137][138] 问题17: 研究业务租户中传统生物技术领域的占比和平均租赁期限 - 约四分之三的租户为投资级，50%为具有AA评级的大学，剩余25%为零售、生物技术、灵活创新空间等，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，未盈利生物技术公司为5 - 7年 [141][142][143] 问题18: 研究业务未来12个月入住率的趋势 - 公司重申Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建将创造价值，是时间问题 [147][148] 问题19: 重新审视NNN投资组合时，是否有创造性的转换机会 - 公司一直在努力寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近在英国将11个护理院进行了转换，美国仍是首要重点，但也会关注其他市场的机会 [152][153][156] 问题20: 收购幻灯片中显示的资本化率压缩情况及市场竞争和趋势 - 与去年相比，资本化率从7.7%压缩至7.2%，仍在7% - 8%的范围内，无杠杆内部收益率仍保持在低至中双位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、财务实力和关系网络有能力继续竞争 [159][160][161] 问题21: 3月临床迁出对入住率影响的数学解释，以及能否提供3月和4月的入住率情况 - 迁入活动与去年一致，但迁出活动因死亡率高而增加，导致入住率起点低于预期；行业倾向于关注趋势，可通过计算得出合理的起点近似值，应关注关键销售季节 [165][166][170] 问题22: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及差距是否与第一季度一致 - 历史和当前数据显示独立生活入住率较高且增长强劲，预计未来两者都将实现增长，且在关键销售季节表现良好 [174][175] 问题23: 独立生活和辅助生活产品在收购方面的竞争差异 - 公司主要关注提供多种服务的校园项目，竞争主要集中在优质资产上，公司凭借运营商关系、财务实力和收购记录有能力竞争 [178][179][180]

公司战略转型 - 过去十年公司从多元化能源企业转型为专注于受监管公用事业业务 通过出售其他能源资产为扩张提供资金 [1] - 2016年以数十亿美元收购Quester 2018年收购SCANA以加速扩张 但过度扩张导致后续资产剥离 [4] - 2020年将大部分天然气输送和储存资产出售给伯克希尔哈撒韦 2021年出售Questar管道 2023年剥离剩余天然气公用事业资产 [5] 股东回报表现 - 十年前1万美元投资现值仅7300美元 计入股息再投资后总回报为11150美元 年化总回报率仅1.1% [3] - 2020年因资产出售对盈利的冲击 公司削减股息33%以保留现金偿还债务并投资电力公用事业业务 [5] 业务结构变化 - 十年前业务组合包括发电资产、天然气基础设施和公用事业 现聚焦美国东南部电力需求增长的受监管公用事业 [2][1] - 战略调整导致从全美最大电力和天然气能源公司之一转变为专注电力公用事业的区域运营商 [4][5] 扩张战略教训 - 过度扩张导致债务压力 被迫出售核心资产偿还债务 显示激进增长策略未必创造股东价值 [5][6] - 案例证明企业需平衡增长与财务健康 避免过度扩张损害长期价值创造 [6]

财务数据和关键指标变化 - 本季度稀释后每股调整后运营资金（AFFO）为0.44美元，较去年第一季度增长约5% [5] - 总营收为1420万美元，其中租赁收入1180万美元，商业贷款利息收入230万美元 [11] - 本季度运营资金（FFO）和AFFO均为每股0.44美元，分别较上年同期可比季度增长7.3%和4.8% [11] - 第一季度机会性回购约27.4万股普通股，花费450万美元，平均价格为每股16.33美元 [11] - 截至季度末，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.9倍，且2026年前无债务到期，之后债务到期时间分布合理 [12] - 季度末拥有6500万美元流动性，包括约800万美元可用现金和5700万美元循环信贷额度，循环信贷额度还可额外增加3600万美元 [13] - 提高2025年全年FFO和AFFO指引至每股1.74 - 1.77美元，此前为1.7 - 1.73美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度收购三处房产，花费3970万美元，加权平均初始资本化率为8.6% [6] - 本季度发起两笔抵押贷款并扩大两笔现有贷款规模，总计3950万美元，加权平均初始收益率为9.5% [6] - 本季度总投资活动（包括房产收购和结构化金融投资）总计7920万美元，加权平均初始收益率为9% [6] - 本季度出售三处房产，收入1170万美元，综合资本化率为9.1% [7] 贷款业务 - 本季度结构化融资包括为一处出租给At Home的房产提供620万美元卖方融资、一笔1550万美元新建设贷款以及扩大两笔现有建设贷款 [7] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦收购高信用租户和低信用租户的房产组合，选择性发起结构化投资，机会性出售房产以降低投资组合风险、改善行业和租户集中度并延长加权平均租赁期限（WALT） [8] - 鉴于普通股相对估值有吸引力，公司进行机会性股票回购 [9] - 公司认为自身租户组合和行业多元化使其在关税波动和不确定性中处于有利地位 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是公司业务的良好开端，各方面表现出色 [5] - 尽管关税活动结果不明，但公司租户活动未受明显影响，餐厅业务表现强劲，公司将继续关注相关情况 [29] - 公司有良好的机会管道，将专注执行战略，为投资者带来增长和稳定 [10] 其他重要信息 - 公司将普通股股息提高至新的季度利率0.0285美元，延续自首次公开募股以来每年提高股息的做法，股息收益率在行业中处于较高水平 [5] - 4月利率暂时下降时，公司执行SOFR掉期，将5000万美元本金的SOFR固定在3.43%，直至2027年1月1日，降低了循环信贷额度借款的利率 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO指引提高的驱动因素是什么 - 主要有三个因素，分别是股票回购、SOFR掉期和投资活动（包括投资规模、时间和资本化率），这三个因素对指引提高的贡献大致相同 [18][19] 问题2: 投资指引提高但本季度投资金额的差异如何解释 - 本季度房产收购约4000万美元，贷款发放约2000万美元，总计约6000万美元 [20] 问题3: 未来股票回购计划及资本分配优先级如何 - 当股价相对于净资产价值（NAV）有较大折扣且股息收益率较高时，公司会进行股票回购，但目前接近1000万美元回购计划的尾声 未来公司会在股票回购、收购和投资之间进行平衡，同时利用贷款到期还款和资产出售来优化资本结构 [23][24][25] 问题4: 关税对交易完成时间的影响如何 - 公司未看到关税问题对租户活动造成明显干扰，餐厅业务表现强劲，相关资产交易未受明显影响 [29] 问题5: 达到投资指引上限的驱动因素是什么 - 出售长岛的Party City和里诺的剧院等闲置资产，所得资金用于偿还债务或再投资，将成为盈利指引上调的催化剂 [31][32] 问题6: 剩余处置资产的资本化率预计如何 - 由于可能出售一些无收入的房产，未来处置资产的资本化率可能会低于之前 [38] 问题7: 目前Walgreens市场情况如何，Sycamore交易的影响怎样 - Sycamore交易增加了Walgreens平台的稳定性，一些商家开发者开始制定收购Walgreens并重新规划用途的计划，市场对Walgreens的看法较之前更为积极 [40][41] 问题8: 公司目前Family Dollar和Dollar Tree门店数量及信用情况如何 - 公司共有31家Family Dollar和Dollar Tree门店，其中25家为Family Dollar，约一半Family Dollar门店有Dollar Tree信用 [42][45] 问题9: At Home的卖方融资对象是谁 - 卖方融资对象是投资者开发商 [49] 问题10: 出售的剧院目前净运营收入（NOI）情况及是否提供卖方融资 - 剧院目前NOI为负，公司会提供卖方融资，但当前谈判的交易对方选择全现金交易 [50] 问题11: Germfree Labs项目是否会有更多类似交易 - 目前该项目是一次性交易，公司在该项目上有地域优势，Germfree Labs是一家有50多年历史、无杠杆的公司，利用部分资金扩大制造业务 [51] 问题12: 建设贷款规模扩大的驱动因素是什么 - 主要是建设成本上升或开发商有新的地块使用者需要进行场地开发工作 [53] 问题13: 第一季度减值准备的详细情况 - 减值准备与预计短期内出售的房产有关，如已签订合同出售的Walgreens门店，目的是使资产账面价值与预计交易价格相符 [57] 问题14: 贷款组合中未出资承诺的资金发放时间如何 - 今年上半年资金发放相对稳定，第三季度有一笔较大贷款到期，但会有新的资金发放来填补 若不进行额外贷款，全年资金发放可能较为均衡，年末可能略少 [59] 问题15: 杠杆率未来趋势如何 - 由于股票回购和投资活动，本季度杠杆率有所上升，但随着贷款偿还和闲置资产出售，预计年末杠杆率不会高于当前水平，甚至可能降低 [64][65] 问题16: 结构化投资组合中是否有租户需要关注 - 结构化投资项目主要针对高质量信用的贷款，没有租户问题，相关资产质量较高 [66] 问题17: 第一季度净运营收入（NOI）对未来三个季度的影响如何 - 除Party City从第二季度起不再支付租金（约每季度减少几百美元）外，未来NOI主要受收购和处置规模影响 [67][68] 问题18: 指引是否包含Reno Cedar和Party City资产的处置情况 - 租金方面，指引中剩余年份为零 若出售这些资产，会获得现金、偿还债务并节省利息，但对今年盈利影响不大，可将其计入处置规模的上限 [76][77] 问题19: At Home卖方融资的金额与房产基础价值的关系，以及投资组合中At Home的百分比是否包含卖方融资利息收入 - 卖方融资的贷款价值比（LTV）约为65%，投资组合中At Home的百分比仅指剩余的At Home门店，不包含卖方融资利息收入 [78] 问题20: Germfree Labs房产的特点及可再利用性如何 - 该房产是制造设施，天花板高，可作为总部使用，包括少量办公室和制造区域 若租户不在，该房产在工业市场有较高需求，每平方英尺成本低，土地面积大，停车位多 [79][80][81] 问题21: Germfree Labs房产的地理位置在哪里 - 位于佛罗里达州中部，靠近公司代托纳办公室 [82]

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