政策框架与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布通知，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以推动不动产投资信托基金市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架体系，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程以及由沪深交易所等单位发布的17项配套业务规则 [2] - 政策核心围绕四个方面推进：完善工作机制并压实机构责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制以维护市场平稳运行 [2] 制度规则的主要修订内容 - 规则修订将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围，进行规范管理 [3] - 系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等方面的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性和灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 支持REITs持有业态相近或功能互补的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [4] - 制定招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化水平，并通过现场督导等方式严把发行上市准入关 [4] 市场发展策略与定位 - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，具有公共属性强、现金流预期稳定的特点 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] - 两大领域REITs将发挥各自优势，协同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [5][6] 试点阶段实施原则与重点 - 试点阶段遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目 [7] - 试点初期将严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，并坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]