北京2025年商业地产市场表现 - 2025年北京经济“晴雨表”未明显改善 写字楼、零售及仓储物流市场租金均延续下滑态势 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平米 为2015年以来历史新低 [2] - 供应收缩叠加净吸纳量达43.8万平米 推动全市空置率同比下降1.9个百分点至19.1% [2] - 需求恢复偏慢及企业降本诉求增强导致业主价格竞争加剧 2025年底全市平均租金面价为228.5元/平米/月 全年累计跌幅达10.7% [2] - 金融街受金融跨行业整合及需求偏弱影响 租金跌幅位于全市前列 [2] - 甲级项目通过价格调整吸引乙级及老旧项目租户升级换迁 乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [2] - 2025年四季度 戴德梁行数据显示北京全市甲级写字楼有效租金同比下降16%至205.62元/平米/月 五大核心商圈有效租金环比下降5.6%至235.96元/平米/月 [4] - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰 近53万平米优质项目计划入市 大部分位于核心区位 [4] - 预计净吸纳量将维持“量稳”格局 “十五五”规划政策导向有望激活租赁需求 为市场复苏注入动力 [4] 零售物业市场 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量为53.4万平米 全部为城市更新项目 标志“以旧换新”成为市场主线 [5] - “首店经济”持续升温 各区域均迎来不同层级品牌首店及旗舰店入驻 [5] - 2026年零售市场预计有超过50万平米新增供应入市 为局部市场注入差异化内容与活力 [5] - 短期内消费全面回暖仍需时间 预计租金尤其是次级商圈仍面临下行压力 [5] - 具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将更受青睐 定位模糊、内容老化的项目面临出清或改造压力 [5] - 基础设施REITs扩围政策将商办设施、城市更新设施等纳入支持范围 有助于盘活存量资产并带动消费市场活力 [6] - 在此政策背景下 北京零售市场存量项目改造将持续加速 整体供应呈现存量优化与新增供应并行的格局 [6] 仓储物流市场 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平米 全市空置率年底跃升至40.7% 两项指标均创历史新高 [7] - 部分需求被分流至廊坊和天津 导致北京市场承压 [7] - 2025年底北京仓储物流市场全市平均租金近10年来首次跌破“40”大关 降至37.1元/平米/月 全年降幅达14.8% [7] - 相较之下 廊坊和天津的租金降幅在2025年底开始收窄 租金表现逐步筑底企稳 [7] - 距离北京城区远近是影响租金的核心因子 楼龄是重要因素 北京近郊项目预计维持稳定刚需 部分高租金区域和项目仍有下行空间 [7]

政策框架与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布通知，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以推动不动产投资信托基金市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架体系，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程以及由沪深交易所等单位发布的17项配套业务规则 [2] - 政策核心围绕四个方面推进：完善工作机制并压实机构责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制以维护市场平稳运行 [2] 制度规则的主要修订内容 - 规则修订将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围，进行规范管理 [3] - 系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等方面的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性和灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 支持REITs持有业态相近或功能互补的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [4] - 制定招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化水平，并通过现场督导等方式严把发行上市准入关 [4] 市场发展策略与定位 - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][6] - 基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，具有公共属性强、现金流预期稳定的特点 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] - 两大领域REITs将发挥各自优势，协同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [5][6] 试点阶段实施原则与重点 - 试点阶段遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，不求多、不求快，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目 [7] - 试点初期将严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，并坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

文章核心观点 - 中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，旨在通过盘活存量资产、拉动消费投资、构建房地产发展新模式来服务实体经济 [1][6][7] - 监管机构确立了“1+3+N”的政策框架和“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的推进原则，初期将严把质量关，不求多不求快，确保市场稳健起步 [2][3][8][9] 政策框架与制度安排 - 证监会明确了“1+3+N”的制度体系框架，包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [3] - 新规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [3] - 《通知》围绕完善工作机制压实责任、加快市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制四个方面作出安排 [3] 配套规则修订要点 - 将商业不动产REITs和基础设施REITs均纳入统一规制范围 [4] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [4] - 推动建立更市场化的机制，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的更具科学性和灵活性的收益率要求 [4] - 严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [4] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [4] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升材料标准化水平 [4] 两类REITs并行发展策略 - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [5][7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [7] 试点阶段工作重点 - 试点初期坚持高标准稳起步，不求多不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [8][9] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [9] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [9] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][9] - 压实中介机构“申报即担责”的尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的责任 [10] - 坚持问题和风险导向，做好准入监管、日常监管与风险监测处置，审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则 [10]

广州市提振消费专项行动 - 广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出优化文旅消费供给，创新消费场景和业态，丰富票根经济联动消费 [1] - 支持开展"跟着美食去旅行""跟着演出去旅行"等文旅活动，办好湾区音乐汇、广州艺术季等大型活动 [1] - 强化投资支撑作用，争取超长期特别国债资金支持教育医疗等领域项目建设，支持符合条件的消费、文化旅游领域项目发行基础设施领域REITs [1] - 运用超长期国债开展居家适老化改造"焕新"活动，加大体育领域项目建设支持力度 [1] 途牛旅游网2025年一季度业绩 - 2025年第一季度途牛净收入同比增长8.9%，核心业务打包旅游产品收入同比增长19.3% [1] - 暑期出游趋势预测显示，截至目前的预订出游人次较去年同期增长超35%，其中出境游预订出游人次同比增长60% [4] 京东MALL及酒店业务动态 - 京东MALL北京双井店开业，面积达5万平方米，以"沉浸式体验+全品类覆盖+场景化服务"为特色，多家首店集中落地 [2] - 京东旅行推出"京东酒店PLUS会员计划"，酒店商家参与可享受最高三年0佣金，旨在降低经营成本并优化供应链 [3][4] - 京东为酒店、餐饮业务成立新通路事业部，希望通过供应链降低行业成本 [4] 祥源文旅人事变动 - 祥源文旅总裁孙东洋、副总裁虞卫宁、詹纯伟因工作调整辞职，公司聘任方言为新总裁，李杰、沈同彦为副总裁 [2] 文旅部人事任命 - 王建华出任文化和旅游部党组成员、副部长，长期在文旅部工作，曾任政策法规司司长、人事司司长等职 [3] 武汉杉杉奥特莱斯进展 - 武汉杉杉奥特莱斯广场预计9月开业，品牌招商进度已完成95%，签约率超90%，建设规模约13万平方米，将引进超过260个知名品牌 [3] - 杉杉商业集团在全国布局20家奥特莱斯商业综合体，成为门店数量最多的连锁奥莱企业 [3]