债券研究 /[Table_Date] 2026.06.16 商业不动产 REITs 箭在弦上，首发项目全梳理 [Table_Authors] 汤志宇(分析师) 本报告导读： 首批四单商业不动产 REITs 以超 200 亿元规模集中上市，凭借核心商办长租约、区 域奥莱龙头及民生商业基础设施的差异化禀赋，为 C-REITs 市场提供了兼具安全边 际与成长弹性的稀缺配置标的。 投资要点： | | 021-38031036 | | --- | --- | | | tangzhiyu@gtht.com | | 登记编号 | S0880525070031 | [Table_Report] 相关报告 中小银行发债放缓的背后 2026.06.12 沃什首秀前瞻：美联储的"不可能三角" 2026.06.10 地方债发行久期真的缩短了吗 2026.06.08 如何搭建一个能感知环境+共振决策的利率择时 模型 2026.06.03 极致分化后的再平衡 2026.06.01 债 券 研 究 专 题 研 究 证 券 研 究 报 告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_Summary] 商业不动产 REITs 试点正式落地 ...

核心观点 - 汇添富上海地产商业REIT的核心价值在于其底层资产通过稀缺区位与“金质”长租约构筑了现金流的强确定性，同时依托上海地产集团与汇添富基金构建的“租赁住房+商业不动产”双赛道协同平台，展现出持续的资产储备与扩募潜力，为投资者提供了兼具当期稳定回报与长期成长性的标的 [1][5][6] “金质”租户与长租约结构 - 底层资产为位于上海黄浦区世博会城市最佳实践区滨江核心地段的鼎保大厦与鼎博大厦，是目前全市场唯一落地于黄浦区的公募REIT，区位稀缺 [2] - 截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，已进入成熟稳定运营期 [2] - 租户结构优质，涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，信用等级高 [2] - 核心租户签订了约10年期长期租约，到期日集中在2031年至2035年，未来5-6年内核心现金流已被提前锁定 [3] - 项目公司为满足核心大租户需求进行了内部装修优化和设施改造，并提供专属冠名权及定制化服务，构筑了较高的租户退出壁垒 [3] 双赛道协同平台与成长潜力 - 项目标志着汇添富基金与上海地产集团的战略合作从单赛道（租赁住房REIT）迈向“租赁住房+商业不动产”双赛道协同平台 [5] - 原始权益人上海地产集团是市属AAA级国有独资企业，总资产近4500亿元，在城市更新、保障性租赁住房、商业办公等领域运营经验丰富 [5] - 上海地产集团手握近300万方上海核心区域的存量资产，为基金未来扩募及资产组合优化提供了坚实基础 [5] - 稳定的现金流是当期回报的“稳定器”，而双赛道协同与扩募潜力则是长期价值的“进化力”，两者共同构成产品的完整价值 [6] 项目意义与行业影响 - 该项目是上海国资盘活存量资产的示范实践，也是金融服务实体经济、助力城市更新的积极探索 [6] - 随着双赛道平台的持续运营和未来扩募逐步落地，这一“上海样本”有望为全国商业不动产REITs试点提供可借鉴的经验 [6]