公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数涨幅超过10%，跑赢股票和债券 [1] - 公募REITs项目发行以来平均涨幅较好，投资体验较优 [1] - 2023年以来行情分化，派息确定性高的资产涨幅更高，成长型资产存在价格折价 [1] 公募REITs上涨驱动因素 - 供需因素：市场规模仅2000亿元，资金需求体量大 [1] - 政策因素：《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益工具属性后带动上涨 [1] - 利率因素：十年期国债收益率单边下行增强REITs吸引力 [1] 公募REITs中长期配置价值 - 国内基础设施不动产存量达百万亿元量级，市场潜力巨大 [2] - 具备稳定派息、资本利得和低风险特性，契合低利率环境配置需求 [2] - 险资因久期长、追求稳健收益，更关注现金流稳定的核心资产 [2]

报告公司投资评级 - 行业为建筑装饰/房屋建设Ⅱ，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 24年建筑市场竞争加剧、房地产业深度调整，公司收入业绩显著承压，减值计提增加影响利润，但现金分红比例稳步提升，股息率价值凸显，建议关注中长期投资价值 [1] - 公司有望凭借龙头优势在行业下行周期内提升市场份额，虽24年业绩不及预期，但仍维持“买入”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 经营业绩 - 24年实现营业收入21871.5亿元，同比-3.46%，归母净利润461.9亿元，同比-14.88%，扣非归母净利润415.8亿元，同比-14.30%，24Q4单季度营收5606.1亿元，同比-5.67%，归母净利润64.8亿元，同比-38.89% [1] - 24年累计新签建筑业务合同40808亿元，同比+5.4% [1] 业务结构 - 24年房建、基建、勘察设计业务收入分别为13218、5509、108亿元，同比分别-4.5%、-1.0%、-7.9%，新签合同额分别为26516、14149、143亿元，同比分别-1.4%、+21.1%、-3.8% [2] - 房建业务聚焦公共建筑领域，工业厂房等类型新签合同占比提升至65.6%，工业厂房新签7216亿元，同比+16.0% [2] - 基建业务中能源工程、水务及环保等细分领域新签合同额分别同比+85.6%、+76.3% [2] - 24年地产开发业务收入3062亿元，同比-0.8%，合约销售额4219亿元，同比-6.5%，销售面积1461万平方米，同比-21.4%，新增土储882万平方米，年末土储7718万平方米 [2] - 24年境外业务新签合同2213亿元，同比+19.0%，实现收入1186亿元，同比+2.5% [2] - 24年战略性新兴产业实现营业收入2241.8亿元，占比10.25% [2] 财务指标 - 24年毛利率9.86%，同比+0.02pct，房建、基建、地产开发、勘察设计业务毛利率分别为7.4%、10.0%、17.3%、21.0%，同比分别+0.1、+0.2、-0.9、-0.3pct [3] - 24年期间费用率4.95%，同比+0.24pct，销售、管理、研发、财务费用率同比分别+0.06、+0.06、+0.04、+0.07pct [3] - 24年合计计提资产及信用减值损失200.9亿元，同比多损失57.88亿元，净利率2.87%，同比-0.38pct [3] - 24年CFO净额157.74亿元，同比多流入47.43亿元，收现比同比+1.28pct至102.38%，付现比同比+0.21pct至102.19% [3] 财务预测 - 预计25 - 27年归母净利润为475、487、500亿元（25 - 27年前值为542、563亿元） [4] 基本数据 - A股总股本41320.39百万股，流通A股股本41320.39百万股，A股总市值226435.74百万元，流通A股市值226435.74百万元 [8] - 每股净资产10.89元，资产负债率75.81%，一年内最高/最低6.79/4.72元 [8]