公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数涨幅超过10%，跑赢股票和债券 [1] - 公募REITs项目发行以来平均涨幅较好，投资体验较优 [1] - 2023年以来行情分化，派息确定性高的资产涨幅更高，成长型资产存在价格折价 [1] 公募REITs上涨驱动因素 - 供需因素：市场规模仅2000亿元，资金需求体量大 [1] - 政策因素：《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益工具属性后带动上涨 [1] - 利率因素：十年期国债收益率单边下行增强REITs吸引力 [1] 公募REITs中长期配置价值 - 国内基础设施不动产存量达百万亿元量级，市场潜力巨大 [2] - 具备稳定派息、资本利得和低风险特性，契合低利率环境配置需求 [2] - 险资因久期长、追求稳健收益，更关注现金流稳定的核心资产 [2]