核心市场数据 - 2025年11月，30个重点城市二手房成交环比上升14%，累计同比增3% [1] - 11月，北京、上海、深圳、杭州四城新增二手房挂牌总量环比微增1%，同比下降7% [1] - 四城新增挂牌量城市间分化显著：沪深杭三城同环比齐跌，仅北京一城环比增长9% [1] 各城市新增挂牌量表现 - 北京：11月新增挂牌16,961套，环比增长9%，同比下降6% [1][3] - 上海：11月新增挂牌13,838套，环比下降5%，同比下降5% [1][3] - 深圳：11月新增挂牌5,312套，环比下降4%，同比下降7% [1][3] - 杭州：11月新增挂牌6,300套，环比下降2%，同比下降11% [1][3] 新增挂牌房源总价段结构特征 - 京深杭三城100万-300万元刚需总价段房源新增挂牌量占比环比显著上升，显示低总价段业主抛售心理加剧 [4] - 京沪深杭四城300万-600万元刚改、中改总价段房源新增挂牌量占比普遍下降 [4] - 除上海外，京深杭三城1000万元以上豪宅新增挂牌量占比稳中微降，表明中高改业主挂牌积极性不足 [4] - 上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现阶段性回升，环比增长1.12个百分点 [4][5] 新增挂牌房源面积段结构特征 - 四城70平方米以内小面积段房源新增挂牌套数占比普遍下降 [6] - 北京与深圳涨幅显著区间集中在70-90平方米中小面积段，环比涨幅均超过1个百分点 [6] - 上海与杭州涨幅显著区间集中在120-140平方米大面积段，舒适型三房和紧凑型四房业主挂牌积极性回升 [6] 市场趋势与后市预判 - 当前业主呈现“以价换量”心态，表现为总价段降级与面积段升级趋势显著，京深低总价（100万-300万元）、中小面积（70-90平）刚需房源挂牌活跃度高 [7] - 整体二手房市场成交规模预计将延续波动走势，原因包括：新增挂牌量同比下降使供过于求情况略有缓解；三季度以来二手房价持续下行对成交量的刺激作用递减，刚需项目客户观望情绪持续加剧 [7]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13] 核心观点 - 2025年上半年30个重点城市二手房成交累计同比增12% 显著优于新房市场 [3] - 二手房市场呈现"两头翘"特征：低总价极致刚需与高总价豪宅需求坚挺 刚改和中改需求明显塌陷 [3][4][10] - 大面积段(140平以上)成交占比同环比齐增 小面积段(90平以内)成交集中度下降 [6][7] - 成交区域向中等价值片区聚焦 沪深主力区域成交集中度下降 [8][9][10] 成交总价结构分析 - 京沪1000万以上豪宅需求稳中有增：上海1000-3000万总价段成交占比同环比分别上升0.68pcts和0.33pcts [3] - 300-600万刚改客群成交占比显著回调：北京300-400万/400-500万/500-600万总价段成交占比同环比全面下跌 [3] - 低总价段(200万以内)需求持续扩大：深圳200万以内房源成交占比达14.69% 同比上升3.39pcts [4] - 刚需客群仍是购买主力：上海、杭州低总价段成交占比均维持在40%左右 [4] 成交面积结构分析 - 90平以内小面积段仍是成交主力但集中度下降：北京90平以内成交占比61.86% 但同比下跌2.99pcts [7] - 140平以上大面积段需求普遍增长：北京140平以上成交占比10.86% 同比上升1.82pcts [7] - 上海90-140平中等面积段成交占比环比小幅回落 主要受新房市场分流影响 [6] 区域成交特征 - 中等价值片区成交占比提升：北京海淀区环比增0.13pcts 上海徐汇区环比增1.02pcts [8][9] - 主力区域集中度下降：深圳南山区、福田区及上海闵行区成交占比环比跌幅居前 [8][9] - 杭州拱墅区成交占比15.71% 环比上升0.76pcts 而萧山区环比下跌1.63pcts [9][10] 后市预判 - 京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势 [11] - 中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房优质产品入市情况 [11] - 刚需盘以价格为导向 远郊老破小去化压力将进一步加大 [11]