2025年12月及全年广州二手住宅市场成交数据 - 2025年12月（11月26日至12月25日），广州市二手住宅网签套数为8787套，网签面积为87.60万平方米，环比分别小幅下降4.40%和4.23% [1] - 2025年全年，广州市二手住宅共网签108099套，网签面积为1078.78万平方米，同比分别小幅下降2.42%和2.32% [2] 市场趋势与短期展望 - 报告分析认为，岁末年初市场需求存在周期性回落，且临近春节，二手买家受季节性影响，短期入市意愿可能降低 [1] - 基于上述背景，预计2026年1月市场网签规模大概率将有所回落 [1] 区域成交表现分化 - 从网签套数环比看，12月南沙区、天河区和荔湾区网签量实现增长，其余区域均有所下降 [1] - 部分活跃板块表现突出：江南西-宝岗板块环比增长33.33%，黄埔区府板块、西关板块、科学城板块和天河北板块分别环比增长30.71%、29.09%、24.05%和19.05%，东晓南板块环比增长5.66% [1] 成交面积结构变化 - 从网签住宅面积区间构成看，60平方米以下、90至120平方米、120至144平方米和144平方米及以上所占比例环比均有增长 [1] - 60至90平方米面积段所占比例环比下降1.19个百分点 [1]

核心市场数据 - 2025年11月，30个重点城市二手房成交环比上升14%，累计同比增3% [1] - 11月，北京、上海、深圳、杭州四城新增二手房挂牌总量环比微增1%，同比下降7% [1] - 四城新增挂牌量城市间分化显著：沪深杭三城同环比齐跌，仅北京一城环比增长9% [1] 各城市新增挂牌量表现 - 北京：11月新增挂牌16,961套，环比增长9%，同比下降6% [1][3] - 上海：11月新增挂牌13,838套，环比下降5%，同比下降5% [1][3] - 深圳：11月新增挂牌5,312套，环比下降4%，同比下降7% [1][3] - 杭州：11月新增挂牌6,300套，环比下降2%，同比下降11% [1][3] 新增挂牌房源总价段结构特征 - 京深杭三城100万-300万元刚需总价段房源新增挂牌量占比环比显著上升，显示低总价段业主抛售心理加剧 [4] - 京沪深杭四城300万-600万元刚改、中改总价段房源新增挂牌量占比普遍下降 [4] - 除上海外，京深杭三城1000万元以上豪宅新增挂牌量占比稳中微降，表明中高改业主挂牌积极性不足 [4] - 上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现阶段性回升，环比增长1.12个百分点 [4][5] 新增挂牌房源面积段结构特征 - 四城70平方米以内小面积段房源新增挂牌套数占比普遍下降 [6] - 北京与深圳涨幅显著区间集中在70-90平方米中小面积段，环比涨幅均超过1个百分点 [6] - 上海与杭州涨幅显著区间集中在120-140平方米大面积段，舒适型三房和紧凑型四房业主挂牌积极性回升 [6] 市场趋势与后市预判 - 当前业主呈现“以价换量”心态，表现为总价段降级与面积段升级趋势显著，京深低总价（100万-300万元）、中小面积（70-90平）刚需房源挂牌活跃度高 [7] - 整体二手房市场成交规模预计将延续波动走势，原因包括：新增挂牌量同比下降使供过于求情况略有缓解；三季度以来二手房价持续下行对成交量的刺激作用递减，刚需项目客户观望情绪持续加剧 [7]

政策导向与行业趋势 - 国家层面政策明确推动房地产高质量发展，部署构建新模式、优化供给等五大任务，并提及清理住房消费不合理限制性措施 [1] - 多地出台“好房子”建设相关技术规范与优化政策，涉及建筑设计、消防审批等方面 [2] - 地方层面通过优化公积金贷款政策（如提高额度、优化“商转公”）、利用专项借款购买存量房作安置房、发行超225亿元专项债券盘活闲置土地等方式支持市场 [2] 全国及十大城市整体市场表现 - 2025年10月百城二手住宅均价环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [4] - 2025年10月十大城市二手住宅均价环比下跌0.96%，同比下跌4.77% [4] - 十大城市二手住宅价格同环比均下跌，其中南京和武汉同比跌幅均超10%，成都同比跌幅最小为1.14% [4] 重点城市成交与价格分析 - 北京前10月二手住宅成交套数同比增长5%，但10月成交12087套，同比下降约三成，价格环比下跌0.87% [5][6] - 上海前10月二手住宅成交套数同比增长11%，10月成交16374套环比降7.6%，价格环比下跌0.85% [8][9] - 广州前10月二手住宅成交套数同比增长11.9%，10月成交6245套同比降13.8%，价格环比下跌1.00% [11][12] - 深圳前10月二手住宅成交套数同比增长19.8%，10月成交4196套环比降7.7%，价格环比下跌0.63% [14][15] - 杭州前10月二手住宅成交套数同比增长3.8%，10月成交4310套环比降10.6%，价格环比下跌0.87% [17][18] - 成都前10月二手住宅成交套数同比增长11.5%，10月成交16994套环比降12.4%，价格环比下跌0.50% [19][20] - 南京前10月二手住宅成交套数同比下降7.6%，10月成交5295套环比降17.0%，价格环比下跌1.80% [22] - 武汉前10月二手住宅成交套数同比增长8.0%，10月成交7703套环比降8.4%，价格环比下跌1.68% [23][24] - 重庆主城区10月二手住宅均价11174元/m²，环比下跌1.25%，同比下跌6.26% [25][27] - 天津前10月二手住宅成交套数同比下降3.3%，10月成交9890套环比降4.6%，价格环比下跌1.25% [28]

百城二手房价格走势 - 2025年9月百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [1] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌，截至2025年9月 [1] - 2025年三季度百城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点，前三季度累计下跌5.79% [1] 不同梯队城市价格表现 - 2025年9月，一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.60%、0.87%、0.68% [1] - 2025年1-9月，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.64%、6.47%、5.96% [1] 十大城市价格变化详情 - 2025年9月十大城市二手住宅均价环比下跌0.67%，同比下跌4.77% [3] - 环比跌幅最大的城市为武汉(-1.18%)、天津(-1.11%)、南京(-1.05%)，杭州跌幅最小(-0.38%) [3] - 同比跌幅最大的城市为武汉(-9.69%)、南京(-9.52%)，成都跌幅最小(-0.84%)，深圳跌幅也在3%以内 [3] 重点城市二手房成交活跃度 - 2025年9月重点城市二手房交易活跃度明显回升，但高挂牌量背景下价格持续面临下行压力 [1] - 部分城市成交套数同比大幅增长，如惠州(50.6%)、徐州(43.3%)、上海(43.1%)、南昌(41.3%) [6] - 同时部分城市成交同比显著下降，如大连(-60.8%)、佛山(-27.9%)、南通(-23.2%)、长沙(-18.2%) [7]

市场交易表现 - 七月份香港二手居屋买卖登记452宗 环比增长9% 成交总值约17.66亿港元 环比增长13% [1] - 九龙湾丽晶花园以17宗买卖登记位列热门屋苑榜首 环比升幅达1.83倍 [4] - 龙蟠苑、愉翠苑、青华苑以10宗登记并列热门屋苑亚军 其中愉翠苑和青华苑登记量急升2.33倍 [4] 价格走势分析 - 七月份二手居屋平均每宗售价达390.7万港元 环比上升3.1% 创近七个月新高 [3] - 600万港元或以上价格组别登记量环比急增八成 300-400万港元组别以197宗保持最活跃 [3] - 大围富嘉花园高层单位以759.8万港元成交 旺角富荣花园高层单位呎价达13,643港元 [3] 区域分布特征 - 新界区录291宗登记 环比增长15% 增幅居三区之首 [3] - 九龙区登记114宗 环比微跌2% 港岛区录47宗 环比增长2% [3] - 愉翠苑成交总额环比大升3.17倍至5,778.8万港元 青华苑成交总额飙升3.88倍至3,354万港元 [4] 市场驱动因素 - 低息环境推动二手居屋交投转旺 业主持货信心增强带动叫价提升 [3] - 新居屋拣楼期间分流部分客源 业主看好后市令放盘叫价态度趋硬 [4] - 预计八月份登记量将轻微受压至430宗 刚需客户后续将回流二手市场 [4]

二手市场成交数据 - 5月上海二手成交总量达1.9万套，过去5年属于相当不错水平 [3] - 11万套挂牌房源中76%价格按兵不动，22%选择降价，不到1%涨价 [9] - 平均调价幅度为-3.86%，相当于500万房子调价19.3万 [11] 市场情绪变化 - 去年8月降价房东陡然增多，显示市场情绪转向低迷 [12] - 今年1月开始降价房东占比逐渐增多，新政药效开始消退 [14] - 降价房东心理包括着急置换和担心市场下行 [14] 成交价格分析 - 成交房源最后一次调价幅度达-6.1%，500万房子需降30万 [16] - 从初次挂牌到最终成交平均降价幅度达-12.1%，500万房子需降60万 [19] - 2023年下半年和2024年上半年两次进入调价谷底状态 [23] 不同价位调价策略 - 500万以下刚需房源采用小步快跑策略，调价幅度-1%到-3% [26][27] - 500-800万刚改房源议价空间最小，因房源量占比少 [30] - 800万以上豪宅需大幅降价博眼球，但不宜频繁调价 [32][33]

二手房市场成交趋势 - 2025年4月30个重点城市二手住宅成交环比下降6% 同比增幅收窄至10% 京沪深杭均出现环比回调 [2] - 京沪深杭4月新增挂牌套数环比回落 北京上海同比分别增长17%和60% 深圳杭州同比下降7%和29% [3] 高端二手房市场特征 - 京沪杭高端住宅挂牌占比稳中有增 北京800-3000万元和3000万元以上占比持稳14%和0.5% 上海3000万元以上挂牌量达年内高点 [3] - 深圳高端市场分化 800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比回落 [3] - 京沪深140平以上面积段成交占比稳中有增 高端住宅呈现"越涨越买"特征 [13][14] 业主心态与驱动因素 - 避险心态驱动高位套现 宏观经济放缓及政策不确定性促使多套房持有者减持高总价资产 [10] - 全球加息周期下流动性需求上升 部分业主抛售国内不动产置换境外资产 [10] - 新房豪宅供应爆发推动"卖旧买新"置换需求 上海等城市四代宅等优质产品加速置换周期 [10] 核心区域豪宅表现 - 上海深圳4月可比房价环比涨幅10%以内小区占比达35.88%和34.47% [17] - 核心区如上海静安/普陀/徐汇 深圳南山/福田因新房稀缺 二手次新房成为高净值人群主流选择 [19] - 城市中心区高端住宅抗风险能力突出 远郊及配套不全项目去化压力显著 [23] 后市预判与投资策略 - 京沪深高端豪宅市场短期将延续震荡行情 高改和顶豪需求稳定 成交占比或稳中有增 [20] - 投资者应聚焦核心区改善型大户型 避免远郊及功能缺陷项目 [23]