二手市场成交数据 - 5月上海二手成交总量达1.9万套，过去5年属于相当不错水平 [3] - 11万套挂牌房源中76%价格按兵不动，22%选择降价，不到1%涨价 [9] - 平均调价幅度为-3.86%，相当于500万房子调价19.3万 [11] 市场情绪变化 - 去年8月降价房东陡然增多，显示市场情绪转向低迷 [12] - 今年1月开始降价房东占比逐渐增多，新政药效开始消退 [14] - 降价房东心理包括着急置换和担心市场下行 [14] 成交价格分析 - 成交房源最后一次调价幅度达-6.1%，500万房子需降30万 [16] - 从初次挂牌到最终成交平均降价幅度达-12.1%，500万房子需降60万 [19] - 2023年下半年和2024年上半年两次进入调价谷底状态 [23] 不同价位调价策略 - 500万以下刚需房源采用小步快跑策略，调价幅度-1%到-3% [26][27] - 500-800万刚改房源议价空间最小，因房源量占比少 [30] - 800万以上豪宅需大幅降价博眼球，但不宜频繁调价 [32][33]

二手房市场成交趋势 - 2025年4月30个重点城市二手住宅成交环比下降6% 同比增幅收窄至10% 京沪深杭均出现环比回调 [2] - 京沪深杭4月新增挂牌套数环比回落 北京上海同比分别增长17%和60% 深圳杭州同比下降7%和29% [3] 高端二手房市场特征 - 京沪杭高端住宅挂牌占比稳中有增 北京800-3000万元和3000万元以上占比持稳14%和0.5% 上海3000万元以上挂牌量达年内高点 [3] - 深圳高端市场分化 800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比回落 [3] - 京沪深140平以上面积段成交占比稳中有增 高端住宅呈现"越涨越买"特征 [13][14] 业主心态与驱动因素 - 避险心态驱动高位套现 宏观经济放缓及政策不确定性促使多套房持有者减持高总价资产 [10] - 全球加息周期下流动性需求上升 部分业主抛售国内不动产置换境外资产 [10] - 新房豪宅供应爆发推动"卖旧买新"置换需求 上海等城市四代宅等优质产品加速置换周期 [10] 核心区域豪宅表现 - 上海深圳4月可比房价环比涨幅10%以内小区占比达35.88%和34.47% [17] - 核心区如上海静安/普陀/徐汇 深圳南山/福田因新房稀缺 二手次新房成为高净值人群主流选择 [19] - 城市中心区高端住宅抗风险能力突出 远郊及配套不全项目去化压力显著 [23] 后市预判与投资策略 - 京沪深高端豪宅市场短期将延续震荡行情 高改和顶豪需求稳定 成交占比或稳中有增 [20] - 投资者应聚焦核心区改善型大户型 避免远郊及功能缺陷项目 [23]