北京二手房市场分析 市场分析 北京二手房市场近期呈现波动回升态势。最新一周（7.21-7.27）成交2,949套，环比增长4.4%，连续两周回升，但较6月峰值（4,880套）仍低39.6%。值得 注意的是，套均面积降至91㎡，为近6周最低，显示小户型成交占比提升。近6周成交量呈"冲高回落-筑底反弹"走势，7月后两周累计回升35.7%，市场活 跃度逐步修复。建议关注后续政策效应及季节性因素对成交量的持续影响。 最新完整周度数据（2025-07-21至2025-07-27）： 上海二手房市场分析 成交套数：2,949套（周环比：+4.4%） 成交面积：268,693.61㎡（周环比：+2.6%） 套均面积：91.0㎡/套 近四周平均成交：3,206套/周 市场分析 上海二手房市场近期呈现震荡企稳态势。2025-07-21至07-27周成交4,478套（环比+1.3%），但面积微降0.5%，套均面积83㎡保持稳定。近6周数据显示， 成交量在4,100-5,100套区间波动，第26周（4,104套）触底后连续三周回升；成交面积同步呈现"V"型修复，显示市场正逐步消化政策影响。值得注意的 是，套均面积在82-85㎡间窄 ...

有网友问：看中了一套二手房，不知道该怎么砍价，怕买高了，又怕讲多了人家不卖，错过房源。 虽然我没有买过二手房，但是身边有几个朋友入手过，也有卖过房子的，今天就结合朋友的买房经验，来聊一聊买二手房时，如何讲价格。 一、买房前，做好充足的准备工作 1. 充分了解二手房市场行情 在买房前，先通过房地产网站、中介公司等多渠道了解同一个小区、同样的户型近期的成交价格，让自己心里先有个底。 特别要注意比较相同小区的类似房源价格、同区域不同小区的价格差异、你看中的房源挂牌时间的长短。 2. 多了解卖家卖房的原因，紧迫性等等 通过中介或邻居打听，多了解卖家为什么要卖房，他卖房急还是不急，了解了这些内容，对你买房时讲价会大有帮助。 比如：卖家卖房急不急？是因为什么原因卖房？移民、离婚、债务还是其他。 以及这套房源挂牌了多长时间，挂牌的时间越长，你议价的空间可能越大。 还有就是有没有其他看中这套房的？如果没有，你议价的空间就大，如果还有其他人也想买，那么议价空间就小。 3. 看房时多找找"毛病" 看房时要仔细再仔细，尽可能找出房屋的缺陷，这样你砍价的时候就有依据。 重点看以下方面：检查房屋结构的问题，有没有裂缝、漏水等；看看房子 ...

房价走势 - 2023年以来全国二手房价已大幅下跌 但未来跌幅将趋缓 "止跌回稳"成为市场主旋律 [1] - 2024年6月十大重点城市二手房价格同比环比均下跌 "以价换量"仍是主流策略 [3] - 2024年11月后二手房价下跌幅度趋于平稳 结合经济环境和政策导向 未来跌幅可能持续但不会剧烈波动 [3] 城市交易数据 - 成都6月二手房成交量达19214套 位居十大城市榜首 上海18028套 北京15139套 [3] - 区位优质或高性价比房源交易活跃度显著高于其他类型房产 [3] - 非热门城市二手房面临成交周期过长问题 影响业主信心和资产估值 [6] 市场结构 - 300万以下刚需房占比达41.9% 改善型房源价格僵局导致购房压力加剧 [7] - 市场分化促使购房者转向法拍房等多元化选择 [7][8] - 6月全国法拍房供应量达3.2万套 挂拍量持续上升 成交价普遍低于评估价 [9] 购房时机 - 对于观望多年的购房者 2024年下半年被认为是较佳入市时机 [4] - 法拍房渠道因价格优势和选择空间扩大 正成为部分购房者的替代方案 [8][9]

京沪深高端市场热度或将稳中有降 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年6月二手房市场热度持稳，据CRIC监测数据，2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月，同比微降 3%，增长动能放缓。究竟当前二手房业主挂牌积极性如何？热点城市中新增挂牌房源有存在哪些结构性分化特征 呢？ 01 6月京深杭二手挂牌量环比止跌微增 仅上海同环比齐跌18%和5% 为了更好的分析二手房业主心态变化，我们主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测 的四城新增挂牌套数来看，6月四城挂牌量止跌回稳，京深杭环比持增，仅上海一城同环比齐跌，房东挂牌积极性 不高。 而从挂牌结构来看，四城还是呈现出显著的差异化行情： 02 北京：总价超600万、面积超100平房源业主挂牌占比稳中有增 北京2025年6月新增挂牌总量基本与上月持平，从结构来看仍以100-500万元总价段为主力，占比超6成，不过低总 价占比较上月有下降趋势，其中100-300万元成交占比环比下降1.02pcts，跌幅居各总价段之首。相较而言，高总 价段即改善和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，600万元以上各总价段挂牌套数占比均呈现稳中有增态势，600-800 万元 ...

近期，有购房者反映，在惠州看房时频繁遇到以"全新精装、拎包入住"为卖点的二手房。但深入了解后 发现，这些房子大多是翻新后立即挂牌销售的串串房。这种房子到底能不能买？隐藏了哪些坑？ 在当前房地产市场迈向高质量发展的背景下，一类被业内称为串串房的快速翻新转售型房源，正悄然在 惠州多个区域兴起。这类房源通常来自老旧小区，经低成本装修后变身为"高颜值精装房"，以远高于购 入价的价格出售。表面上活跃了市场，实则在装修质量、交易流程、产权安全等方面暗藏风险。 串串房背后的利益链条多 串串房，又称"陷阱房""贩子房""炒家房"，指通过简易翻新后短时间高价转售的二手房，常见于交通便 利、配套成熟的老旧小区。一些投资者或中介机构以市场价70%-85%的价格收购老旧房源、笋盘，短时 间内进行统一风格装修，转手赚取数十万元差价。 串串房装修成本压缩，质量隐患多 不少串串房在表面设计上风格统一、空间布局时尚，颇受年轻购房者青睐，但其实装修成本极低，存在 大量安全隐患。业内人士透露，这类房源大量使用无品牌板材、劣质涂料及廉价五金配件，有些甚至跳 过电路改造、防水处理等关键工序。 "一些房子装修完三天就挂牌出售，进门时味道刺鼻，甲醛显然 ...

市场整体表现 - 2025年二季度二手房成交热度稳步回落但上半年30个重点城市累计同比增12%显著优于新房市场 [1][3] - 市场呈现高位震荡行情核心一二线城市二手房成交结构分化明显 [13] 成交总价段特征 - 京沪1000万以上豪宅成交占比不足5%但1000-3000万段同环比增幅显著(上海同环比分别+0.68pcts/+0.33pcts) [5] - 300-600万刚改客群成交占比全面回调(北京三个细分总价段同环比齐跌)形成刚需与高改"两头翘"格局 [5] - 200万以内极致刚需占比持续上升(深圳占比14.69%同比+3.39pcts沪深杭低总价房源集中度上行) [5] 成交面积段趋势 - 90平以内小面积段仍是主力但集中度下降(北京70平以下占比36.72%同比-2.38pcts) [6][8] - 140平以上大面积段同环比齐增(北京140-160平占比同比+0.72pcts)因三房/四房产品性价比优势 [7] - 上海90-140平中等面积段受新房分流影响环比回落 [7] 区域成交结构变化 - 中等价值片区成交占比提升(北京海淀区+0.41pcts同比上海徐汇区+1.13pcts同比) [10][11] - 沪深主力区域集中度下降(深圳南山区环比-0.33pcts福田区同比-1.86pcts) [10][11] - 杭州拱墅区成交占比同比+0.38pcts而萧山区环比-1.63pcts [11] 后市预判 - 京沪深杭二手房市场将延续稳中有降态势中高改需求受新房供应量制约 [13] - 买方市场下购房者更关注性价比偏远老破小交易周期拉长去化压力增大 [13]

深圳市二手房市场表现 - 2025年6月深圳市二手房成交5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5% [1] - 上半年市场呈现"凸型"走势，春节后快速回温，"金三银四"表现强劲，随后季节性波动回落 [1] - 上半年月均成交量超5000套，整体运行态势良好，但近期小幅下降反映消费者信心修复仍不足 [1] - 2025年上半年二手房买卖合同共计35106套，较2024年同期增长30.7% [1]

市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]

全国重点城市二手房成交情况 - 哈尔滨成交套数5234套同比上涨41.7% 成交面积49.71万m²同比上涨39.7% 涨幅居首 [1] - 南昌成交套数2263套同比上涨22.3% 广州8194套同比上涨22.1% 沈阳9283套同比上涨21.1% 形成第二梯队 [1] - 上海成交套数18149套同比上涨11.9% 北京14276套同比上涨7.5% 深圳5079套同比上涨15.3% 一线城市涨幅分化 [1] - 重庆成交套数10390套同比微降0.3% 杭州7467套同比下降2.2% 西安8194套同比下降3.0% 新一线城市表现疲软 [1] - 合肥成交套数5328套同比暴跌22.8% 长春1149套同比暴跌31.6% 佛山4328套同比暴跌38.4% 大连2022套同比暴跌39.9% 东北及长三角部分城市深度调整 [1][2] 二手房价格走势 - 5月百城二手住宅均价13794元/m² 环比跌幅扩大至0.71% 同比下跌7.24% 创监测周期新低 [2] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.43% 同比下跌5.39% 其中武汉环比跌1.01% 南京环比跌0.89% 领跌核心城市 [6] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37% 二线城市环比下跌0.78% 三四线城市环比下跌0.76% 各能级市场普跌 [3] - 深圳二手房价同比跌幅2.3%为十大城市最小 成都环比跌幅0.1%为监测城市最低 显示西南区域相对韧性 [6] 市场特征与数据说明 - 中指数据库监测显示"以价换量"现象持续 挂牌量维持高位导致价格承压 [2] - 数据口径覆盖全国重点城市二手房住宅全量成交 包含成交套数/面积/同比等维度 [2] - 租赁市场同步走弱 50城住宅平均租金35元/m²/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [2]

二手房市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10% 同比微增4% 增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城5月新增挂牌套数环比降幅较4月收窄 杭州止跌微增1% 同比仅上海保持增长 北京 深圳 杭州分别下降4% 15%和46% [3][4] 刚需刚改房源市场特征 - 京沪深杭总价100-500万房源占比约6成 北京 深圳 杭州100-300万总价段5月环比涨幅超2pcts 上海300-500万涨幅0.67pcts居首 [5] - 50-100平面积段新增挂牌量占比稳中有增 北京 杭州环比涨幅约1pcts 上海50-70平 深圳70-90平占比微降 [7] - 刚需刚改房源占比提升反映业主抛售心态加剧 主要因2000年以来此类房源为新房供应主力 存量基数大 [8] 高端豪宅市场分化 - 京沪深千万级豪宅挂牌积极性稳中有降 北京800万以上各总价段环比普降 上海深圳1000-3000万跌幅显著 杭州同总价段占比反增 [11] - 大面积段表现分化：北京杭州160-180平占比降而180平以上增 上海稳中微降 深圳160-180平环比增0.57pcts [14] - 京深杭500-800万中改房源挂牌需求显著回落 占比连跌至年内低位 上海该总价段持稳17% [15][17] - 面积段同步承压：京深100-140平占比降 杭州120-140平环比骤降超2pcts [18] 市场结构性趋势预判 - 当前市场呈现"刚需抛压扩大 中改需求收缩 豪宅城市分化"的三层撕裂状态 [21] - 短期京沪深杭二手房价格或延续稳中有降 高端市场受优质新盘分流 刚需盘交易周期可能进一步拉长 [21]