市场整体表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套，连续三个月维持在1.4万套以上的高位 [2] 政策影响分析 - 2025年12月发布的房地产新政是成交表现的重要关联因素，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠等 [2] - 政策调整后一个月内，北京链家交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场预期转好，房源调涨比例有所提升 [2] - 政策加速了客户看房、谈判和交易进程，带动集中签约 [2] - 一季度市场自然回暖叠加2026年春节偏晚，原本节后释放的部分购房需求提前至节前释放，促使交易高峰提前到来 [2] 供应与供需关系 - 北京二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右 [2] - 供应变化受成交升温带动去化增加以及部分业主因房价稳定预期而暂缓挂牌出售的影响，整体市场供应逐步收缩，供需关系趋向平衡，为价格企稳奠定基础 [2] 结构性需求亮点 - 入学需求释放带动优质教育资源片区成交升温，例如三里河片区已连续3个月单月成交量突破60套，截至2026年1月27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [3] - 有子女入学需求的置业群体倾向于1月入市，以选择价格相对合理、可选房源仍有一定空间的二手房，并提前抢占优质教育资源片区的置业机会 [3]

全国二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月全国重点20城二手房成交面积1483万平方米 环比上涨10% 同比上涨25% 在传统淡季取得开门红 [1] 各线城市二手房成交详情 - 一线城市集体“爆单” 北京1月网签量超1.5万套 同比增长20.8% 连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 上海1月累计成交约2.28万套 同比增长24.18% 创近五年同期新高 全月有7天单日成交破千 连续三个月成交突破2.2万套 [2] - 广州1月二手住宅网签8881套 实现同比环比双增长 [2] - 深圳1月二手房录得6802套 创近10个月新高 同比大涨45.5% [2] - 二三线城市表现突出 成都1月成交1.81万套 成交面积218.3万平方米 在二三线城市及全国均排名第一 [2] - 西安1月网签8643套 同比增长42.91% [2] - 南京1月成交超7400套 连续三个月成交超7000套 成交量超过去年“金九银十” [2] - 天津1月成交5130套 同比增长45% 为近8年来成交最高的1月 [2] - 杭州1月成交近7000套 同比增长15% [2] - 合肥1月网签5303套 同比增长52% [3] - 厦门1月成交2172套 刷新近一年来的单月纪录 [3] 市场特征与驱动因素 - 楼市“小阳春”在年初提前出现 热度来得早且猛 呈现多点开花、全面扩散的普遍现象 而非个别城市点状回暖 [3] - 市场回暖背后是政策持续发力、市场预期明显好转、积压需求集中释放的共同作用 表明市场信心正在快速修复 [3] - 后续随着传统旺季到来 热度大概率会进一步延续 核心城市、优质板块将率先企稳回升 [3] - 当前大部分城市二手房市场仍以“以价换量”为主流 业主普遍愿意适度让利以加快成交 价格处于温和调整阶段 [3] - 核心城市二手房房价跌幅收缓 整体开始趋稳 [3] 市场意义与展望 - 重点城市二手房成交回暖是积极信号 部分核心城市成交价格趋稳对市场筑底意义重大 [3] - 二手房成交量的稳定代表市场需求仍然存在 [3] - 一二手房存在联动关系 低总价二手房率先企稳能推动“卖一买一”置换链形成 从而传导至整个市场不同总价段 最终形成良性循环 [3]

浙江省二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月全省二手住宅成交量达2.77万套，同比增长16.1%，环比增长2.6%，创近6个月新高，成交量连续3个月增长 [1] - 11个设区市中，9个城市成交量环比上升，8个城市同比上升，市场回暖势头十足 [1] - 杭州1月二手住宅网签量达7063套，环比增长5.6%，同比增长17.1%，创近7个月新高，成交量实现“三连升” [2] - 宁波1月二手住宅网签5205套，同比增长36.3%，成交量为近6个月次高水平 [2] - 温州1月网签2606套，环比增长2.6%，创近4个月新高，同样实现“三连升” [2] - 嘉兴1月网签3154套，同比大增41.9%，环比增长1.7%，创近8个月新高 [2] - 湖州1月网签2010套，同比大幅增长46.3%，环比增长4.1%，创近8个月新高 [2] - 绍兴、金华、衢州、舟山、台州等地成交量均呈现同比或环比增长，其中衢州同比增幅达39.4%，舟山环比增幅达9.6% [2] 市场回暖的驱动因素与结构性特征 - 市场回暖受春节假期较晚、增值税与购房个税政策以及持续“以价换量”策略共同作用 [3] - 杭州市场以刚需购买力为主导，总价200万元以下二手住宅成交占比达49.5%，总价300万元以下房源合计占比达72.8% [3] - 杭州超过五成（52.2%）的200万元以下房源成交集中在临平、余杭、萧山三个区域，刚需正大规模向外围或新兴板块外溢 [3] - 成交量企稳回升很大程度上源于“以价换量”，近远郊刚需房价格已达到部分客户心理价位 [3] - 低利率环境下置业需求持续释放，同时置换型业主在低总价段房源上提供更大幅度价格让步，有效承接了市场刚性需求 [3] - 年初学区房热度快速回升，与家长为三四月份成交高峰期提前布局密切相关，价格调整后核心学区资源仍吸引特定需求入场 [4] 市场先行指标与未来展望 - 杭州贝壳研究院数据显示，1月新签单量环比提升11%，达到近6个月新高 [2] - 贝壳合作门店的二手新增客房比（新增客户与新增房源的比例）在1月达到近13个月的最高值 [2] - 带看转定金比的速度，达到自去年11月以来的最高值 [2] - 业内人士预计，2月受春节长假季节性影响交易节奏可能放缓，春节假期结束后购房需求有望进一步释放，带看量与成交量或将在3月迎来一波复苏 [5] 市场心态与长期趋势 - 谨慎乐观成为购房者主流心态，价格合理、具有性价比的房源更受青睐 [6] - 市场印证了楼市投资属性减弱而居住属性增强，整体趋向“量价趋稳、结构优化”的可持续发展态势 [6]

高频经济活动 - 居民市内出行维持景气，18城地铁客运量同比上行1.8%，百城拥堵指数同比上行0.6%[2] - 汽车消费同比回落，1月12-18日乘用车销量同比下行22.4%[2] - 建筑开工需求偏弱，建筑钢材成交量同比回落25.0%，水泥开工率同比回落1.5个百分点[2] - 工业生产趋于平淡，焦化/半钢胎企业开工率同比下行1.7/4个百分点[2] - 出口高频指标显示1月出口同比或较12月有所回落[2] 房地产市场 - 新房市场持续承压，上周44城新房成交面积同比降幅由30.7%走阔至57%[2] - 二手房市场初现企稳，22城二手房成交面积同比由-8.9%转正至9.3%，其中二/三线城市同比上行18.9%/34.1%[2] - 地方政策持续发力，湖南计划2026年收购存量商品房超200万平方米用于保障性住房[6] 价格与金融市场 - 国际大宗商品价格上行，布伦特原油周环比上行2.7%至65.9美元/桶，COMEX黄金环比大幅上行8.3%至4,983美元/盎司[3] - 国内农产品价格回升，蔬菜/玉米/小麦/猪肉价格环比分别上行2.3%/0.5%/0.5%/2.3%[3] - 银行间流动性偏紧，DR007/R007环比回升5.1/2.2个基点[4] - 人民币汇率表现分化，兑美元升值0.09%，但兑一篮子货币汇率下行0.52%[4] 宏观数据与政策 - 四季度实际GDP增速放缓至4.5%，全年GDP录得5%完成增长目标[6] - 12月工业增加值同比回升至5.2%，但社零同比走弱至0.9%，固定资产投资同比降幅走阔[6] - 财政部优化实施服务业经营主体及个人消费贷款财政贴息政策[1]

市场成交表现 - 截至2025年12月29日，北京当月二手房网签量达到14528套，预计全月总成交量将突破1.5万套 [1][2] - 北京二手房市场已连续两个月月度成交突破1.4万套，整体运行态势平稳 [1][2] - 新政后（2025年12月25日—28日），北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [2] 市场供需与库存 - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落 [2] - 月度成交量保持在库存房源量10%的稳定水平 [2] - 部分区域如西城三里河三区，在售房源共45套，近30天带看量已达312次，带看量持续攀升 [7] 价格与交易心态 - 市场虽仍处于买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”转变为小幅协商的理性沟通状态 [3] - 业主定价心态更趋理性，挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望获得大幅让利的可能性已大幅降低 [1][3] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，业主仅同意最高20万元的小幅让利 [3] 新政影响与市场反应 - 新政核心调整包括：取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%；公积金贷款二套房首付比例从30%降至25% [4] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，带动了潜在购房客群提前入市 [6] - 新政发布后的首个周末，市场咨询量、客户到访量均出现提升，多位经纪人反馈新老客户咨询需求显著增加 [4] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调后，购房者首付款从120万元降至100万元；若采用组合贷，月供将从调整前的8677.98元降至8502.36元，每月减少175.62元，全年可节省支出2107.44元 [5][6] 需求驱动因素 - 传统入学需求季集中释放，每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，带动市场升温，部分重点片区趋势明显 [1][7] - 价格调整后房源性价比显著提升，叠加政策利好，推动市场行情向好发展 [2] - 新政有效推动了此前受限于购房资格的潜在客群（如在北京工作2年但社保年限不足的非京籍人士）提前启动置业计划 [6]

核心观点 - 广州天河北片区二手房市场在2025年12月出现显著的量价异动 成交量接近100套 创下年内第二高 同比暴涨32% 显示出与市场普遍看衰预期相悖的活跃度 [1][3] - 市场活跃的核心逻辑是“以价换量” 12月成交均价降至全年最低点约4万元/平方米 价格深度调整刺激了需求释放 特别是拥有顶级学位的房源吸引力依然存在 [10][11] - 2025年全年天河北二手房总成交量达808套 超过珠江新城的695套 在中心四区中流通性表现突出 [10] 市场成交表现 - **月度成交激增**：2025年12月天河北二手房成交近100套 其中最活跃的一周成交达20套 当月成交量仅次于同年3月的105套 较去年同期的75套增长32% [1][3] - **年度成交领先**：2025年天河北二手房总成交808套 超过珠江新城的695套 在中心四区中流通性表现一流 [10] - **标杆小区成交**：2025年成交活跃的小区包括穗园小区(35套)、中怡城市花园(32套)、金田花苑(30套)、侨林苑(24套)等 提供了详细的成交套数与均价数据 [6][7] 价格走势与特征 - **均价深度回调**：12月天河北成交均价降至约4万元/平方米 为全年最低点 价格回调是成交量上升的主要驱动力 [11] - **个盘价格对比**：部分标杆楼盘价格较高峰期出现显著回调 例如侨怡苑、嘉尚国际公寓价格进入“3字头”(每平方米3万多元) 中怡城市花园、帝景苑进入“4字头” 侨林苑进入“5字头” 富力天河华庭进入“6字头” [13] - **具体成交案例**：文档列出了12月多宗具体交易记录 例如帝景苑一套123平方米房源以总价565万元、均价4.58万元/平方米成交 峻林一套161平方米法拍房以总价898万元、均价5.59万元/平方米成交等 [14][15][16][17] 需求驱动因素分析 - **学位需求支撑**：天河北拥有华阳、龙口西小学等天河区顶级学位资源 为市场提供长期支撑 12月成交中部分买家为满足次年入学时间节点(需在4月15日前取得房产证)而购房 [10][18] - **价格吸引力凸显**：价格深度调整后 刚需及预算有限的年轻买家得以用较低总价购入核心地段房产 例如200万左右可购买单间一房 相比高峰期节省显著 [18][21] - **配套优势依旧**：片区坐拥天环、正佳、天河城、太古汇等核心商业配套 地段价值依然坚挺 [10] 产品结构分化 - **小户型(单间1房)成交**：12月单间1房成交20套 其中对口华阳学位的侨林苑、嘉尚、耀星华庭等成交9套 总价多在200万元以上 但此类纯学位需求买家占比已减少(占当月总成交不到1/5) 预计价格仍有下行压力 [21][22][23] - **大户型(4房)成交疲软**：12月4房户型成交不足10套 当前片区挂牌约120套 选择有限且成交稀少 改善型需求可能被天河北部新盘分流 预计流通性将继续走弱 [24]

2025年房地产市场回顾与2026年展望 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势 核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模 改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 加快稳地产 [1][6] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套 同比基本持平 [1] - 一季度30城二手住宅成交套数同比增长25% 二季度同比增幅收窄 9月重点城市成交量同比增长13% 带动三季度同比小幅增长1% 四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著 全年成交面积同比增长2% 其中上海成交量同比增长7% 深圳同比增长4% [1] - 2025年12月上海二手房成交量再度冲破2.3万套 创下近8个月新高 [2] - 自2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中3月为7703套 12月为6613套 [2] - 成都 杭州 天津 西安 武汉 南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情” 全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65% 较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑 2025年30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 其中120-144平方米户型占比超30% [3] - 与2024年同期相比 2025年1-11月 30个代表城市中 20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升 24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行 下半年持续横盘 平均出清周期22.2个月 [3] - 2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36% 百城新房价格累计上涨2.58% [3] 近期政策动态与影响 - 2025年12月24日 北京发布政策优化通知 内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求 支持多孩家庭多购一套 不再区分首套二套商贷利率 降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末 北京部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日）北京新建商品住宅 二手房住宅日均网签量分别为159套 702套 较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8% 37.4% [4] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售 按3%征收率全额缴纳增值税 购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [5] 政策展望与市场前景 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 短期主要围绕促需求 优化供给等方面 中长期围绕完善基础性制度 优化保障性住房供给 建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实 经济基本面好转与居民就业收入预期改善 是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段 除部分核心城市外 多数城市新楼盘供应有限 市场以消化存量未售项目为主 市场供求修复仍面临一定压力 [6]

行业政策 - 2026年国补方案发布，首批625亿元资金支持消费品以旧换新，新增智能眼镜、智能家居等智能产品，剔除家装、电动自行车，家电国补范围缩小至6类产品，购买新车按车价补贴12%或10%，补贴上限延续2025年标准 [2] - 自2026年起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调至3%，满两年及以上的免征增值税 [2] 市场表现 A股市场 - 当日上证指数收平，深圳成指涨幅0.49%，两市成交金额合计21423.26亿元，较前一交易日放量29.88亿元，创业板指涨幅0.63%，科创50涨幅1.01% [3] - A股总市值108.82万亿，较年初增加22.96万亿，今年累计成交418.14万亿，日均成交17278.49亿，PE(TTM)为22.28X，PB(MRQ)为5.89x，融资余额较一月前减少24565.00亿，融券余额较一月前减少170.77亿 [17] - 市场成交最新值为21615亿元，市场换手率最新值为3.75%，市场融资余额最新值为25348亿元（截至2025 - 12 - 29） [19][20] 全球市场 - 国际方面欧股与港股当日领涨，恒生科技、意大利富时MIB、恒生指数涨幅居前，美国三大股指、日韩、沙特股指当日领跌，沙特全指跌幅1.03%，其他指数跌幅均在0.5%以内 [3] 板块表现 - 石油化工、汽车、有色金属、机械设备领涨，涨幅分别为2.63%、1.35%、1.31%、1.29%，商贸零售、房地产、公用事业、社会服务领跌，跌幅分别为1.56%、1.22%、1.14%、1.13% [3] - 涨跌幅排名前三行业为石油石化、汽车、有色金属，日净流入资金排名前三行业为家用电器、汽车、机械设备，当日尾盘净流入资金排名前三行业为国防军工、有色金属、非银金融，涨跌幅排名前三主题为宇树机器人、减速器、人形机器人 [23][25] 利率汇率 - 中证10Y国债到期收益率1.8537%，变动 - 0.8BP，银行间R001、R007当日均价分别为1.3782%、2.062% [3] - 10年期美债收益率最新值1.854，变动 - 0.74BP，DR007最新值1.687，变动9.3BP，美元兑离岸人民币最新值6.9923，变动 - 0.08%，美元指数最新值98.22，变动0.23% [13] - 美元指数收于98.2181，涨幅0.23%，美元兑离岸人民币汇率收于6.9923，离岸人民币升值57个基点 [4]

核心观点 - 美国二手房市场出现回暖迹象 11月成屋待完成销售指数环比上升3.3%至79.2 创下2023年2月以来新高 升幅明显高于经济学家普遍预期 [1] - 购房者动能正在增强 主要得益于负担能力改善以及可选择房源较去年增多 二手房签约量已连续四个月上升 [1] - 本轮签约回升 或为未来几个月美国成屋销售走势提供积极信号 [2] 市场数据与表现 - 11月美国成屋待完成销售指数环比上升3.3%至79.2 创下2023年2月以来新高 [1] - 二手房签约量已连续四个月上升 这一连涨周期与新冠疫情期间楼市火热阶段的表现相当 [1] - 11月美国四大区域的签约量均录得增长 并升至年内高位 其中西部地区涨幅最大 其次是南部地区 [2] 驱动因素 - 房贷利率从今年5月一度接近7%已回落至6.3%至6.4%区间 [1] - 房价同比涨幅也明显放缓 [1] - 可选择房源较去年增多 [1] 行业前景与预测 - 最新数据进一步印证了多位经济学家对住房市场在2026年前逐步改善的判断 [1] - 对明年二手房销量增长的预测区间从1.7%到14%不等 其中最为乐观的判断来自全美房地产经纪人协会的首席经济学家 [1] - 二手房待完成销售通常被视为成屋销售的领先指标 因为房屋往往在正式成交前一到两个月完成签约 [2]

文章核心观点 - 上海二手房市场成交数据表现强劲，连续两个月成交破2万套，月均成交达2万套，但市场体感与数据存在差异，其背后是购房客群结构发生了根本性变化，低总价刚需客群成为市场主力，这被视为市场开始回暖的关键信号[1][2][8] 市场成交表现 - 上海12月二手房成交预计站上2.2万套，加上11月的2.2万套，已连续两个月成交破两万套[1] - 全年上海二手房月均成交能够达到2万套，在全国范围内是唯一在淡市周期中取得此成绩的市场[1] 市场体感与数据背离的原因 - 市场主力成交客群发生变化，并非大众熟悉的购房者[2] - 中介业务出现显著变化，大量中介开始醒目地提供“亲属过户代办”服务，费用约为2000元[2] - 中介转向此业务的原因包括：提升市占率数据、接触潜在再购房客户、以及接触到真正的购房者[2] - 二手房套均总价持续下滑，目前市面上50%的购买力对应总价在200万以下，相比三年前的300万下滑了100万[2] - 上海300万以下总价的客户占比已经超过了70%[2] - 低总价客群购买力的急速放大，支撑了楼市绝对成交套数[2] 当前主力购房客群特征 - 当前刚需客群本质发生变化，主要是在上海务工多年、此前未计划买房的人员[3] - 购房动机是发现身边所租房屋总价降至一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而决定买房[3] - 目标房源主要是市中心的老破小，原因在于满足面积凑合、出行方便的绝对刚需，且降价幅度大、易讲价、选择多[4] - 一百多万总价能在上海内环内购房[4] - 市面上流动性最大的即是此类房源[4] - 该客群对价格特别敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以方便价格磋商[5] 市场回暖的逻辑与意义 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入场，而原本被认定为无购买力的人群进入了市场[6] - 这部分新入场客群的成交，补上了“老破小”的流动性，使得持有此类房产的房东拥有了向上置换的可能[6] - 此类成交具备“一套带两套”的可能性，从而可能激活整个楼市的交易链条[7] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即是对楼市的巨大支撑[8] - 该客群愿意接盘，意味着价格已跌至其心理价位，此意识的巩固是楼市开始回暖的理由[9] - 此前上海楼市的高位盘整和一手豪宅市场的火热缺乏联动性，无法形成滚雪球效应[9] - 当前二手成交回暖意味着基底刚需开始下场，将推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的交易蓄水池[9] 市场展望 - 对明年市场有信心，若1月市场成交能稳住2万套，则明年市场不会太差[9] - 预计过年后的小阳春市场会有不错的反馈[9]