报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

"手握60万首付，看了半年房，越看心里越没底，开发商天天喊'触底了'，可中介手上还是不停地降价抛售，一不小心就怕成了'接盘侠'。 " 这大概是最近不少准备买房的人最真实的心理写照。 但就在这种普遍的观望情绪中，市场其实已经悄悄划出了一道分水岭。 一、市场真相 如果你只感觉身边楼市冷飕飕，那么国家统计局2025年5月公布的数据可能会让你有些意外：今年1-4月份，全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售 额同比分别增长了0.1%和2%。 特别是4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平，各线城市房价同比降幅也在持续收窄。 这些数字背后，是政策效果开始 显现的痕迹。 但为什么体感温度差异这么大？ 答案藏在市场的剧烈分化里。 一面是北京、上海、杭州土地拍卖动不动溢价七八十，房企抢得头破血流；另一面是不少三 四线城市土地无人问津，库存压得喘不过气。 这种分化在土地市场体现得最为直接：2025年上半年，全国300个城市住宅用地出让金同比增长了13%，其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%，而很 多三四线城市则难以企及这样的热度。 这就导致了一个现象：全国整体商品房待售面积虽然从20 ...

| 2025年9月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数: | 17650 | | 网上签约面积(m2): | 1541163.7500 | | 住宅签约套数: | 15843 | | 住宅签约面积(m2): | 1429049.2000 | 北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，10月28日北京新房网签280套，网签面积25269.33平方米，其中住宅网签139套，网签面积19637.1 平方米；二手房网签654套，网签面积57362.89平方米，其中住宅网签600套，网签面积54278平方米。 | 商品房数据统 | | --- | | 可售期房统计 | 2025 年9月预售许可 | | 2025/10/28 | | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: 96923 | 批准预售许可证: | 27 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M-):7998921.4500 | 批准预售面积(M-):863642.4000 | | 网上认购面积( | | 其中 住宅套数: 42256 | 其中 住宅套数: | 4622 | 其中 住宅 | ...

北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）北京市住建委官网数据显示，10月28日北京新房网签280套，网签面积25269.33平方米，其中住宅网签139套，网签面积 19637.1平方米；二手房网签654套，网签面积57362.89平方米，其中住宅网签600套，网签面积54278平方米。 | | | | 可售期房统计 | | 2025 年9月预售许可 | | 2025/10/28 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 96923 | 批准预售许可证: | 27 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2): 7998921.4500 | | 批准预售面积(M-):863642.4000 | | 网上认购面积( | | 其中 住宅賃数: | 42256 | 其中 信詞教: | 4622 | 其中 住宅 | | 面积(M2):5705638.6100 | | 面积(M2): 628498.6800 | | 面积( | | 商业单元: | 314 | 商业单元: | 0 | 商业! | | 面积(M2): 185949.8500 | | 面积(M2): | 0.0000 | ...

市场分析 北京二手房市场近期呈现明显波动：最新周度（10.20-10.26）成交3,262套，环比暴涨46.5%，但较9月中旬仍低12.6%。值得注意的是，10月初受国庆假期 影响（961套）后快速反弹，连续两周增幅超100%，显示需求韧性。套均面积稳定在89-91㎡区间，表明刚需主导的市场结构未变。当前成交量已恢复至 节前水平，但能否持续突破仍需观察后续政策及信贷环境变化。 最新完整周度数据（2025-10-20至2025-10-26）： 成交套数：3,262套（周环比：+46.5%） 成交面积：292,619.77㎡（周环比：+48.0%） 套均面积：90.0㎡/套 北京二手房市场分析 近四周平均成交：2,781套/周 上海二手房市场分析 市场分析 上海二手房市场近期呈现显著回暖态势。10月20-26日当周成交6,588套，环比暴涨47.6%，创近6周新高。值得注意的是，前一周（10月13-19日）受国庆假 期滞后影响仅成交1,193套，剔除该异常值后，实际连续三周保持约15%的环比增速。套均面积稳定在81-85㎡区间，显示刚需产品仍是市场主力。当前成 交量已恢复至9月水平并突破年内高点，表明"银十"传统 ...

不过，总算等到了。看完这份报告，我只有一个感觉：寒意依旧，而且范围更广了。 先说说二手房吧。这一块跌得最狠，也最真实。 原本定在每月中旬公布的70城房价数据，这次拖到10月20日才出来。 一线城市二手住宅价格环比又降了1%，跟上个月持平。别看数字没扩大，但你要知道，在一线城市， 基数本来就大，跌1%意味着什么？ 一套房动辄几百万，算下来缩水可不是小数目。 二线、三线城市也没好到哪去，环比分别下降0.7%和0.6%，而且降幅还比上个月扩大了0.1个百分点。 这说明什么？不只是大城市在跌，中小城市也扛不住，甚至跌得更快了。 其实从今年6月份开始，我就一直在说：一线城市的二手房正在补跌。现在看，这个趋势不但没停，反 而向更多城市蔓延。 以前大家总觉得一线城市抗跌，现在这观念得改改了——市场下行的时候，谁都逃不过。 再来看新房。9月份的数据也全线转跌。 一线城市新房价格环比降了0.3%，比8月又多跌了0.2个百分点；二线城市降0.4%，同样扩大0.1个百分 点；三线城市也降0.4%，跟上月持平。 说实话，这个结果有点出乎我的意料。 如果我们把视线拉回到今年3月，会发现那时的楼市完全是另一番景象。 当时70个城市里，有 ...

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][5][64] 核心观点 - 核心观点为二手房成交面积环比增长，推动房地产高质量发展 [3][5] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡 [5] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [5][64] 政策层面 - 中央层面：二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展，并涉及就业、教育、社会保障等方面 [6][14][16] - 地方层面：南京优化公积金政策，对多子女家庭在租房和购房方面提供支持，包括租房提取限额提高20%，以及购买绿色或改善型住宅最高贷款额度可上浮至144万元/户 [6][15][16] - 其他地方政策包括广州实施房屋使用安全管理条例，重庆推广装配式装修技术等 [15][16] - 央行数据显示，2025年三季度末人民币房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1% [14][16] 销售端表现 - 新房市场：2025年第43周，全国68城商品住宅成交面积250万平米，同比下降29%，环比下降5%；年初至今累计成交面积9690万平米，累计同比下降12% [7][19][30] - 分线城市看，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-31%、-26%、-37%，年初至今累计增速分别为-1%、-10%、-98% [30] - 二手房市场：2025年第43周，全国20城二手房成交面积202万平米，同比增速-16%；年初至今累计成交面积8066万平米，同比增速6% [7][37] - 一线城市二手房市场在2025年以来成交情况相对更好 [40][41] 投资端表现 - 土地市场：2025年第43周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2016万平方米，同比下降20%，成交溢价率为2% [7][42] - 分线城市看，一线城市成交土地规划建筑面积256万平方米，同比增加215%；二线城市成交549万平方米，同比下降19%；三线城市成交1211万平方米，同比下降31% [7][42] - 具体地块交易显示，广州、成都、南昌、合肥等地有土地成功出让，部分地块出现溢价，如广州番禺区地块溢价率17.78% [43] 融资端表现 - 信用债发行：2025年第43周，信用债发行156.6亿元，同比增加192%，环比增加125%，平均加权利率2.18%，环比减少46个基点 [8][52] - 信用债累计发行规模3375亿元，同比增加4% [8][52] 市场行情回顾 - 板块表现：2025年10月20-24日，房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，板块相对收益为-1.73%，表现弱于大市，在28个板块中排名第17位 [57][59] - 个股表现：涨幅前五的个股为新华联（上涨60.98%）、*ST中迪（上涨27.64%）、荣丰控股（上涨19.83%）、黑牡丹（上涨15.00%）、深振业A（上涨14.71%）；跌幅前五的个股为中润资源（下跌16.18%）、沙河股份（下跌7.99%）、万业企业（下跌6.60%）、招商蛇口（下跌6.59%）、华丽家族（下跌4.18%） [62][63]

房地产市场现状 - 房地产市场经历深度调整，政策与市场变化导致多城市房价普遍下跌 [1][2] - 宁波市二手房市场在九月出现热度，成交量创下近五年九月新高 [8] 卖方市场行为与困境 - 部分业主在房价高位购入房产，面临大幅亏损，例如有业主210万购入房产后挂牌180万仍难以售出 [1] - 尽管市场存在成交量，但许多二手房东感觉房屋难以出售，主要因卖家死守价格预期，不愿在价格上妥协 [8] - 行业观点认为当前约90%的房产已失去流动性，潜在买家资金不足是核心问题 [4] 买卖双方心理博弈 - 买家当前行为谨慎，捂紧荷包并倾向于大幅砍价，而卖家则期望市场反弹，不愿降价，导致交易僵局 [4][8] - 行业共识是只要价格足够低，没有卖不掉的房子，但卖家需做好被买家大幅砍价的准备 [4] - 市场现实是同时实现高价卖出和低价买进已不现实，建议采取便宜卖出便宜买进的策略 [6]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分重点公司给予“买入”或“增持”评级，例如保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等为“买入”，我爱我家、绿城管理控股等为“增持” [70] - 核心观点认为长期来看，“十五五”规划明确推动房地产高质量发展，将利好聚焦核心城市、主打改善型产品的房企；短期来看，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置，并预期四季度政策仍有加码空间以带动市场止跌回稳 [6] - 投资建议包括重点布局核心一二线城市、具备持续拿地能力的开发商，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；受益于市场活跃度提升的中介平台贝壳、我爱我家；以及物管商管龙头华润万象生活 [6] 政策与行业动向 - 二十届四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，政策重心指向城市更新和“好房子”建设 [4][12] - 近期地方政策持续宽松，例如威海放宽公积金提取范围用于购房首付款和加装电梯；广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，并优化公积金政策；南京、杭州等地出台针对多子女家庭或特定区域的购房补贴及公积金支持措施 [60][62] 市场行情回顾 - 本周（10月18日-10月24日）A股地产板块上涨1.5%，在申万行业中排第18位；港股地产板块上涨1.2%，排第8位；恒生物业指数上涨2.2%，但相对收益为负（相对恒生中国企业指数-1.7%，相对沪深300指数-1.0%） [2] - 个股方面，地产板块涨幅前五为盈新发展（+61%）、ST中迪（+27.6%）、*ST荣控（+19.8%）、弘阳地产（+19%）、黑牡丹（+15%）；物业板块涨幅前五为宝龙商业（+21.5%）、弘阳服务（+21.2%）、和泓服务（+12.5%）、中天服务（+8%）、世茂服务（+6.1%） [25][31][35] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面1521万平方米，单周环比+52%，单周同比-14%，平均溢价率4%；年初至今累计宅地成交建面33812万平方米，累计同比-9.9% [2][36] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为：中海地产（608亿元）、绿城中国（559亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、招商蛇口（362亿元） [36][40] 新房市场数据 - 本周47城新房成交面积429万平方米，周环比+4%，周同比-13%；分能级看，一线城市周环比+10%、周同比-24%；二线城市周环比-6%、周同比-2%；三四线城市周环比+11%、周同比-16% [3][41] - 2025年1-9月全国商品房销售面积累计同比-5.5%（降幅扩大0.8个百分点），销售金额累计同比-7.9%（降幅扩大0.6个百分点）；9月70城新房价格指数环比-0.4%（跌幅扩大0.1个百分点），同比-2.7%（跌幅收窄0.3个百分点） [5][14] 二手房市场数据 - 本周22城二手房成交面积260万平方米，周环比-3%，周同比-15%；分能级看，一线城市周环比-2%、周同比-21%；二线城市周环比-7%、周同比-15%；三四线城市周环比+2%、周同比-5% [3][49] - 9月70城二手住宅价格环比-0.6%（跌幅持平），同比-5.2%（跌幅收窄0.3个百分点）；其中一线城市二手住宅价格环比-1.0% [5][14] 行业运行指标 - 2025年1-9月全国房地产开发投资同比-13.9%（降幅扩大1.0个百分点），新开工面积同比-18.9%（降幅收窄0.6个百分点），竣工面积同比-15.3%（降幅收窄1.7个百分点） [5][14] - 本周10城商品房库存1.03亿平方米，环比-0.3%，同比-6.6%；去化周期27.7个月，较上周缩短0.7个月，但较去年同期延长2个月 [56][59] 重点公司动态 - 保利发展第三季度营业收入568.65亿元，同比+30.65%，但归母净利润-7.82亿元，同比-299.19%；中国海外发展前三季度营业收入1030亿元，同比-6%，经营利润131.5亿元，同比-27.7% [63] - 非开发类公司中，贝壳-W持续进行股份回购，近期多次每日耗资500万美元回购；绿城服务、碧桂园服务等物管公司也有回购动作 [65]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]