核心观点 - 2026年初，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市二手房市场成交量环比、同比普遍增长，市场呈现回暖迹象，这得益于价格调整带来的性价比提升、多项利好政策降低交易成本与购房门槛，以及季节性因素 [1][2][3] 市场交易表现 - **北京市场**：1月二手房交易量（截至1月29日）较2025年12月提升15%，二手住宅网签量连续两个月维持在1.5万套以上 [1] - **上海市场**：2026年1月二手房累计成交22834套，较2025年1月的18387套上涨24% [1] - **广州市场**：2026年1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07% [2] - **深圳市场**：2026年1月二手住宅成交5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，连续三个月环比增长 [2] 市场供需与价格动态 - 二手房价格整体较2025年有所下跌，但低价房源库存量在逐渐减少，部分户型价格出现上浮 [1] - 上海二手房挂牌量已连续9个月呈现下降趋势，市场供需逐渐趋于平衡 [1] - 北京、上海等优质城市核心地段的二手房性价比优势突出，上海300万元左右及以下的房源受到市场青睐 [2] - 二手房挂牌量持续降低，体现了部分房东的价格预期，市场调整进入供需相对稳定的新阶段 [2] 政策环境与驱动因素 - **税费减免**：2026年1月1日起，个人销售住房持有不满2年的增值税征收率由5%降至3%，持有2年以上免征增值税，支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续至2027年底 [3] - **信贷支持**：公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年以上首套利率低至2.6%，二套利率为3.075%，存量贷款自动重定价 [3] - **限购放宽**：限购政策放松降低了刚需购房者的买房门槛，扩大了购房人群 [2] - 综合限购放宽、信贷优化、税费下调及个税退税延续等政策，有效降低了购房门槛与交易成本 [3] 市场前景与行业判断 - 当前市场表现是预期改善、政策激发和季节回暖叠加的结果，每年一季度刚需住房交易规模会出现季节性提升 [3] - 行业专家认为，政策环境处于历史较好水平，房价性价比凸显，宏观经济形势向好，这些因素均对房地产市场产生积极影响，新房和二手房市场都具备较好的企稳基础 [3] - 全国和重点城市销售套数稳定的趋势已得到确认，但从触底企稳到夯实基础仍需行业共同发力，如促进一二手房交易循环、继续降低交易成本、提升市场预期等 [4]

宏观经济概览 - 春节临近导致工业生产环比季节性走弱，工业品价格指数环比回落[2] - 外需支撑有所增强，体现为外贸港口吞吐量及韩国、越南出口数据亮眼[2] 房地产市场 - 年初以来（截至2月6日）30大中城市新房销售面积同比-7.1%，较去年12月提升19.5个百分点[2] - 截至1月26日，近四周二手房出售挂牌价指数环比提升0.10%，较前值提升0.55个百分点[2][25] 国内需求 - 1月1-18日，全国乘用车市场零售67.9万辆，同比-28%[2] - 截至1月23日，近四周主要家电零售额同比-22.4%，较前值提升5.5个百分点[2][32] - 截至2月1日，近四周邮政快递揽收量同比增长37.6%，较前值提升33.9个百分点[2][34] - 本周（截至2月6日）国内执行航班同比增长-1.2%，百度迁徙指数同比增长-32.4%[2] 外部需求 - 截至2月1日，近四周港口完成货物吞吐量同比增长15.4%，集装箱吞吐量同比增长15.0%[2][38] - 1月越南出口金额同比增长34.3%，韩国出口金额同比增长33.9%[2] - 1月欧元区制造业PMI为49.5%，美国制造业PMI为52.4%[2] 价格走势 - 本周南华工业品指数下跌2.3%，南华有色金属指数下跌4.8%[2] - 本周农产品批发价格200指数环比下跌0.7%[2][43]

市场整体表现与数据 - 2026年1月全国房地产市场呈现回稳态势，市场信心有所修复 [1] - 1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33% [1] - 1月全国100个城市二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 1月上海、成都、杭州等核心城市集中推出高端改善型楼盘，带动新房热度不断提升，价格结构性上涨 [1] 二手房市场动态 - 二手房市场“以价换量”持续，但市场情绪已现变化，房东急售情绪大大缓解 [1] - 二手房挂牌量下降，反映部分急售房源已消化 [1] - 二手房市场整体仍处于供大于求阶段，但买卖双方心态更为平和 [1] - 核心城市二手房成交回暖，交易周期缩短 [2] 政策环境分析 - 2026年1月政策利好不断，包括换购住房个人所得税退税政策延长、个人销售住房增值税降低，有效降低交易成本 [2] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调政策助力释放购房需求 [2] - 各地因城施策推出购房补贴、住房公积金制度优化等政策，1月全国各地共出台约50条楼市政策 [2] - 政策层面释放清晰“稳预期”信号，从需求端与融资端协同发力，提振市场信心 [2] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [2] 市场信心与预期 - 1月经纪人信心指数上涨12.39%，缘于核心城市二手房成交回暖及政策“稳预期”信号明确 [2] - 市场对后续3月份“小阳春”行情抱有期待，信心进一步提振 [2] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度，今年3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [3] - 3月份核心城市二手房成交回暖、找房热度上升的趋势有望持续，政策端稳需求措施有望持续落地，会进一步提升找房热度 [3] 细分市场展望 - 核心城市的高端改善型新房保值属性强，且供应集中，将持续吸引高净值人群入场 [3] - 大量城市的刚需型二手房价格下行的空间将明显收窄，预计在3月份至4月份成交占比将进一步上升 [3] - 2月份受春节假期影响，全国楼市成交节奏或将阶段性放缓 [3]

市场表现与数据 - 本周（1.31-2.6）47城新房成交量较去年农历同期下降20.6%[5] - 本周（1.31-2.6）22城二手房成交量环比增速为-2.7%，较去年农历同期下降11.3%[7] - 1月中下旬以来重点城市二手房成交强于季节性[7] 政策分析与影响 - 上海浦东、静安、徐汇区宣布收购核心区域“老破小”二手房（2000年前、70平方米以下、总价400万以下）用于保障性租赁住房[10] - 上海收储政策标志着地方政府收储思路转变，并显现核心区域“老破小”价格底部信号[2][12] - 上海模式有望在其他重点城市推广，为核心城区“老破小”价格触底奠定基础[2][12] - “改善房”价格年内是否补跌取决于预期变化，需关注“小阳春”期间核心城市租金及二手房挂牌量[2][12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且维持此评级 [2] 报告核心观点 - 上海启动二手房收购用于保障性租赁住房，为特定存量房源提供价格锚，有利于稳定市场价格预期和信心 [1][6] - 在未出台新政策的情况下，北京、上海二手房成交同比表现较好，部分二手房价格或已接近底部，租金回报率回升 [8] - 地产板块短期内利空因素减少，新一轮政策出台预期增加，存在资金面的博弈机会 [8] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交501套，新房日均成交75套，剔除春节错位影响后，新房、二手房日均成交较去年农历同期分别下降4%和23% [4] - **深圳**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交154套，新房日均成交50套，剔除春节影响后的同比分别下降24.2%和69% [4] - **上海**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交599套，新房日均成交299套，剔除春节错位影响后，日均成交较去年农历同期分别下降6%和4% [5] - **上海**：1月二手房成交达2.28万套，同比增长24%，环比微降0.6%，连续三个月保持在2万套以上，市场较为活跃 [5] 关键政策分析（上海二手房收购） - **政策内容**：建设银行于2月2日宣布支持在上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点区为浦东、静安、徐汇 [6] - **收购标准**： - 浦东优先收购内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内的房源，业主卖房可获得“房票”用于购买浦东新房 [6] - 静安采取片区式收储为主，侧重交通便捷、配套成熟、总价适中、小户型房源，优先考虑置换本区新房的业主 [6] - 徐汇仅提及收购存量小户型房源 [6] - **市场影响**： - 政策瞄准市场上存量大、价格调整较多的“老破小”房源，为其提供价格锚 [6] - 根据克而瑞数据，2025年上海成交二手房中总价400万以下占比约77%，浦东、静安、徐汇三区该价位成交占比均超50%（浦东75%，静安66%），意味着官方收购价将影响各区一半以上的二手房价格，有望形成价格支撑 [6] - 根据中指数据，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的83%，低总价房源是市场流动性的关键，加快其流通对畅通置换链条和稳定预期至关重要 [6] - 收储可省去新建保租房的开发周期，减少对市场供应的短期冲击，有助于稳定租金水平 [6] 全国市场概况 - **新房市场**：剔除春节假期错位因素，30个大中城市近一周（1.31-2.6）新房成交面积同比下降25% [7] - 一线城市新房成交面积同比下降28% [7] - 二线城市新房成交面积同比下降16% [7] - 三线城市新房成交面积同比下降36% [7] - **二手房市场**：剔除春节影响后，14个城市近一周二手房成交面积同比下降11%，随着春节临近，市场逐步降温 [7] 投资建议与关注方向 - 维持行业“买入”评级，认为板块存在资金面的博弈机会 [8] - 建议关注两个方向： 1. 土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [9] 2. 二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [9] 重点房企股价表现（截至2026年2月6日） - **A股房企近一周涨跌幅**：招商蛇口(-2.30%)、保利发展(-1.83%)、金地集团(-0.90%)、万科A(-6.24%)、滨江集团(-2.08%)、新城控股(-3.53%)、华发股份(0.45%)、建发股份(-1.35%)、华侨城A(-4.24%)、金融街(-1.37%)、城建发展(-0.69%)、首开股份(1.85%)、绿地控股(-3.49%) [33] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口(23.03%)、保利发展(14.43%)、金地集团(8.50%)、万科A(3.44%)、滨江集团(17.11%)、新城控股(23.44%)、华发股份(5.21%)、建发股份(2.92%)、华侨城A(9.27%)、金融街(4.73%)、城建发展(13.61%)、首开股份(-16.49%)、绿地控股(0.00%) [33] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国(-0.35%)、中国海外发展(-1.50%)、华润置地(1.60%)、建发国际集团(0.06%)、中国海外宏洋集团(-4.78%)、越秀地产(0.43%)、中国金茂(-0.57%)、碧桂园(-12.50%)、龙湖集团(-1.63%) [33] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国(34.12%)、中国海外发展(17.63%)、华润置地(16.47%)、建发国际集团(3.64%)、中国海外宏洋集团(30.81%)、越秀地产(18.69%)、中国金茂(42.98%)、碧桂园(-32.53%)、龙湖集团(19.98%) [33]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][4] 报告核心观点 - 上周（2026年1月30日-2月5日）地产成交分化，政策面保持平静，市场整体维持震荡走势，新房与二手房成交进一步分化 [4] - 房企持续减少拿地有助于改善新房供求关系和对未来新房市场的预期，并有助于新房成交的逐步回稳 [2][4] 市场成交数据总结 新房市场 - **第5周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回升**：30大中城市新房成交面积为149万平方米，环比前一周上升12.15% [4] - 一线城市销售面积43万平方米，环比上升8.3% [4] - 二线城市销售面积73万平方米，环比上升11.7% [4] - 三线城市销售面积33万平方米，环比上升18.7% [4] - **2月累计成交环比下降**：2026年2月1-5日，30城累计成交面积99万平方米，环比1月同期下降16.05% [4] - 一线城市累计成交面积28万平方米，环比1月同期下降30% [4] - 二线城市累计成交面积49万平方米，环比1月同期下降5% [4] - 三线城市累计成交面积23万平方米，环比1月同期下降16.7% [4] - **历史对比**：2026年以来全国30城商品房累计成交面积低于此前年份 [8] 二手房市场 - **第6周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回落**：24城二手房成交量为228万平方米，环比前一周下降1.73% [4] - 一线城市二手房成交面积88.45万平方米，环比下降4.5% [4] - 二线城市二手房成交面积91.5万平方米，环比上升1.94% [4] - 三线城市二手房成交面积47.96万平方米，环比下降3.2% [4] - **2月累计成交环比大幅上升**：24城2026年2月1-5日二手房成交面积179万平方米，环比1月上升40.1% [4] - 一线城市成交59万平方米，环比1月上升9.8% [4] - 二线城市成交71.8万平方米，环比1月上升64.0% [4] - 三线城市成交48万平方米，环比1月上升59.3% [4] - **历史对比**：2026年以来全国18城二手房累计成交面积高于此前年份 [9] 土地市场数据总结 - **第6周（2026年1月26日-2月1日）土地市场情况**： - 土地供应面积为991万平方米，土地成交面积为1205万平方米，供销比为0.82倍 [4] - 土地出让金额为234亿元 [4] - 全国土地溢价率为3.1%，环比前一周回落0.45个百分点 [4] - **年度累计数据**：本年度全国100大中城市累计土地供应面积7224万平方米，同比下降3.4%，累计同比增速较前一周回升9.38个百分点 [4] - 累计成交面积8676万平方米，同比下降18.1%，累计同比增速较前一周回升9.81个百分点 [4] - 累计土地出让金2460亿元，同比下降31.5% [4] 库存数据总结 - **35城月度库存情况（2026年1月）**： - 可售面积为31374万平方米，环比上个月下降0.55%，同比下降1.33% [4] - 库存出清周期（按12个月月均计算）为26.45个月，环比上个月上升0.82%，同比2025年1月的25.75个月有所上升 [4] - **不同城市库存出清周期**：一线、二线代表城市及三四线代表城市的库存出清周期在2026年1月均呈现回升态势 [9]

北京房地产市场单日交易数据 - 2024年2月7日，北京市新建商品房总网签165套，总网签面积13375.32平方米 [1] - 其中，新建商品住宅网签49套，网签面积6708.02平方米，占当日新房总网签套数的29.7% [1] - 2024年2月7日，北京市二手房总网签208套，总网签面积17051.39平方米 [1] - 其中，二手住宅网签196套，网签面积16549.08平方米，占当日二手房总网签套数的94.2% [1] - 当日二手房总网签套数超过新房总网签套数26.1%，显示二手房市场相对更为活跃 [1]

2026年2月7日北京房地产市场单日交易数据 - 2026年2月7日，北京新建商品房网上签约165套，签约面积13375.32平方米，其中住宅签约49套，签约面积6708.02平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约208套，签约面积17051.39平方米，其中住宅签约196套，签约面积16549.08平方米 [1] 北京商品房市场库存与供应状况 - 截至2026年2月7日，北京可售期房套数为91877套，可售面积为7714352.29平方米，其中可售住宅套数为39870套，面积为5544081.66平方米 [2] - 同期，北京未签约现房套数为209474套，未签约面积为11488016.77平方米，其中住宅未签约套数为30204套，面积为3426166.80平方米 [2] - 2026年1月，北京新批准预售许可证7个，批准预售面积104566.18平方米，其中住宅批准预售面积99954.57平方米 [2] 北京存量房（二手房）月度交易概况 - 2026年1月，北京存量房网上签约套数为16912套，签约面积为1456848.50平方米 [3] - 2026年1月，北京存量住宅网上签约套数为15082套，签约面积为1349072.25平方米 [3]

2026年2月5日北京房地产市场单日交易数据 - 2月5日北京新房网签296套，网签面积20348.56平方米，其中住宅网签73套，网签面积8335.73平方米 [1] - 2月5日北京二手房网签714套，网签面积59130.8平方米，其中住宅网签625套，网签面积54709.18平方米 [1] - 单日二手房网签套数（714套）显著高于新房网签套数（296套），显示二手房市场交易更为活跃 [1] 北京商品房库存与供应状况（截至2026年2月5日） - 可售期房总套数为91943套，总面积为773.35万平方米，其中住宅可售套数为39289套，面积为546.16万平方米 [2] - 未签约现房总套数为209914套，总面积为1154.15万平方米，其中住宅未签约套数为30591套，面积为347.03万平方米 [2] - 2026年1月新增期房预售许可7个，批准预售面积10.46万平方米，全部为住宅产品（面积9.99万平方米） [2] - 现房项目总数达39719个，初始登记总面积高达27885.70万平方米，其中住宅项目936379个，面积11667.17万平方米 [2] 2026年1月北京存量房（二手房）月度交易概况 - 2026年1月北京存量房网上签约套数为16912套，签约面积为145.68万平方米 [3] - 其中住宅签约套数为15082套，占月度总签约量的89.2%，住宅签约面积为134.91万平方米 [3]

核心观点 - 2026年1月，重点20城二手房市场在传统淡季逆势走强，成交面积环比上涨10%，同比上涨25%，已连续三个月环比上升，市场出现筑底企稳的积极信号 [1][2][3][4] - 核心城市低总价房源（总价300万以下）新增挂牌量自2025年下半年起逐月减少，部分城市价格开始“止跌”，挂牌量减少与惜售、“由售转租”现象有关，为市场企稳提供了基础 [1][12] - 住建部政策导向将新房与二手房市场视为整体，二手房市场的稳定对整体市场回稳意义重大，低总价二手房企稳有助于推动“卖一买一”置换链，形成市场良性循环 [1][18] 市场整体表现 - **成交规模逆势增长**：2026年1月，重点20个城市二手房成交面积达1483万平方米，环比上涨10%，同比上涨25% [2] - **趋势持续向好**：重点20城二手房成交面积自2025年11月起已连续三个月环比上升，当前成交规模达2023年1月以来的相对高位 [4] - **价格跌幅收窄**：大部分城市“以价换量”仍是主流，但核心城市二手房房价跌幅已收缓，整体开始趋稳 [4] 重点城市成交分析 - **头部城市成交活跃**：北京、上海、成都单月成交面积均超100万平方米 [7] - 成都成交面积最多，达215万平方米，环比上涨16%，同比大幅上涨61% [7][8] - 上海成交171万平方米，环比持平，同比上涨22%，较2025年月均上涨5% [8] - 北京成交135万平方米，环比下降8%，但同比上涨15%，较2025年月均上涨2% [8] - **部分城市表现突出**：南京、佛山、宁波、合肥、厦门、扬州、烟台等城市1月成交环比涨幅显著，其中宁波环比暴涨189%，扬州同比大涨146% [8] 市场结构性变化 - **低总价房源挂牌量减少**：自2025年下半年起，核心城市总价300万以下新增挂牌量逐月减少，降幅大于全市平均水平 [1][12] - **价格出现企稳迹象**：上海总价200万以下二手房价格自2025年11月开始趋稳，筑底信号明显 [15] - **房东行为模式转变**：部分房东出现惜售，拒绝“低价竞争”，尤其是一些区位好、租金回报率超2.5%的“老破小”，“由售转租”现象增多 [12] 政策与市场联动 - **政策定调**：2025年底住建部会议指出，需将新房与二手房市场作为一个整体看待 [1] - **地方新举措**：2026年2月2日，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，首批试点浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望进一步稳定试点区域低总价二手房价格 [15] - **市场传导机制**：低总价二手房率先企稳，有助于推动“卖一买一”置换链的形成，并最终传导至整个市场不同总价段，形成良性循环 [18]