纪要涉及的行业或者公司 * 行业：中国房地产行业，重点关注住宅市场，包括新房与二手房市场[1] * 公司：提及部分头部房企，如中国金茂、招商蛇口、越秀[6][7] 核心观点与论据：市场表现与结构 * **2026年“小阳春”呈“量增价稳”态势**：北京、上海二手房实时成交增幅约20%，核心城市房价微涨2%-3%，表现优于预期[1][2][3] * **市场修复由二手房刚需主导**：上海300万以下房产成交占比近56%，500万以下近80%[1][3] 北京2025年全年300万以下房产成交占比接近46.7%[4] 杭州2026年一二月份200万以下房产成交占比达54%[4] * **新房市场持续疲弱**：年初至今重点37城新房网签面积下降29%[1][3] 新房产品面积大、总价高，与高性价比二手房形成竞争[3] * **高总价改善型需求释放不顺畅**：上海1000万元以上房产成交占比仅为5%左右[3] 2025年底至2026年初北京、上海部分新开楼盘去化表现相对较弱[4] 核心观点与论据：政策影响与市场传导 * **上海政策（春节后）影响较大**：公积金贷款额度提升至家庭240万元，精准支持300万总价段刚需[4] * **政策效果存在城市差异**：上海成交量已超过或持平于2023年同期，而北京仍弱于2023年，反映政策力度与城市虹吸能力差异[5] * **终端回暖未传导至投资端**：2026年一季度300城宅地供应与成交面积均下降约20%，土地出让金下降36.5%[1][6] 一季度300城宅地平均溢价率约为5.2%，处于历史低位[6] * **开发商投资态度审慎**：关注新房销售改善，采取“以销定产”策略[6][7] 多数开发商对2026年销售目标倾向于力求持平[7] 核心观点与论据：未来展望与风险 * **2026年全年预测**：预计商品房销售面积下降约7%至8.2亿平方米，销售金额下降7.8%至8%左右至7.07万亿元[7] 新开工、竣工及投资将出现双位数级别下滑[1][8] * **同比数据呈“前低后高”趋势**：因2025年一季度基数最高[1][8] * **行业筑底判断在2027年**：中性判断筑底时间点可能在2027年，具体取决于政策跟进速度[1][8] * **市场复苏存在城市与产品分化**：预计从核心城市（如北京、上海）二手房市场开始扩散[8] 三四线城市库存高企[8] 部分“老破小”价格企稳，次新房面临调整压力[8] * **需关注的关键扰动点**：4月开始2021年购入的五年限售房源解禁，可能增加挂牌量并存在砸盘可能性[1][5] 3月或4月上海、杭州等地高价地项目入市去化情况对开发商拿地意愿至关重要[6][7] 其他重要内容 * **数据维度差异**：实时成交数据（如增长12%）与网签数据（如下降7%）存在滞后性差异[2] * **市场情绪指标**：上海日均新增挂牌约1200套，提涨房源占比高于2025年同期，反映部分业主心态边际乐观[5] 上海二手房挂牌量自2025年7月起已连续下降近10个月[5] * **历史对比**：住宅新房销售面积已从高点回落53%，新房与二手房合计总交易面积从高点调整约37%-38%，回落至2010-2015年平台期水平[7][8] * **基本面转弱**：当前城市化率提升速度、出生率、家庭小型化裂变等基本面逻辑均有所转弱[8]

涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产市场，涵盖新房与二手房市场、房地产投资、房地产后周期产业链（家装、家居、家电）[1][5][6] * 公司：未提及具体上市公司名称，但投资策略建议关注估值底部、历史负担轻的房企以及香港本地房地产板块[5][6] 核心观点与论据 * **2026年市场整体表现：新房疲软与二手房强劲分化** * 新房市场疲软：截至纪要发布当周，44城新房网签成交面积累计同比下滑8.8%[2] 年初至今累计同比下滑27%[1][2] 其中三四线城市同比大幅下降超过30%[2] * 二手房市场强劲：22城二手房网签成交面积同比增长9.6%，创近四年同期新高[1][2] 按春节对齐的实时成交数据同比增长22%[2] * **房价走势：跌幅收窄，一线企稳** * 春节后一个月内，重点城市房价下降0.5%，远低于2025年同期1.3%的降幅[1][3] * 一线城市房价基本持平，二线城市下跌0.2%，三四线城市下跌0.12%[3] * **市场热度指标：小阳春热度接近顶部** * 带看量在连增三周后首次下滑2%，预示未来两周网签与实时成交量将拐头向下[1][3][4] * 实时成交数据绝对量已开始萎缩[4] * **议价空间：整体扩大但城市与户型分化** * 40城平均议价率（议价空间）为10.8%，环比1月扩大0.5个百分点[1][4] * 一线城市议价率收窄0.1个百分点，二、三线城市分别扩大0.6和0.4个百分点[4] * “老破小”户型议价率可能高达12%以上[1][4] * **成交结构：中小户型成主力，一线及部分二三线表现突出** * 京沪深70平方米以下二手房成交占比达38%-41%，较2025年平均提升3-3.5个百分点[1][5] * 驱动因素：房价下跌后性价比凸显、公积金政策放宽降低上车门槛、核心区域限购放松[5] * 城市表现：上海（“沪七条”刺激）、北京、深圳成交面积创近年新高[4] 徐州、拉萨等部分二三线城市同比增速亮眼（分别达100%和96%）[4] * **市场本质与投资策略：自然复苏，策略转向后周期** * 本次小阳春是在无重大利好政策下的市场自然复苏，显示市场底部临近[5] * 新房修复至拿地开工的传导链条仍长，建议投资策略从开工端转向后周期[1][5] * 具体策略方向：1) 关注估值处于历史底部（如市净率后10%分位）的公司[5] 2) 关注历史负担小（如2022年后拿地占比低）的公司[5][6] 3) 关注已出现房价企稳迹象的区域市场（如香港本地地产板块）[6] 4) 关注房地产后周期产业链（家装、家居、家电）[1][6] 其他重要内容 * **新房疲软供给端因素**：与低能级城市新盘推出减少、土地供应不足有关[2] * **挂牌量增长温和**：49个重点城市节后挂牌量较节前仅增长1%，2026年春节后一个月增幅为1.3%，低于2025年同期的3.5%，表明业主挂牌意愿不强烈[3] * **二手房成交量级对比**：2026年小阳春成交量级略低于2023年，但若将2022与2023年数据平均，可视为近年来最强劲的一次[2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 节后房地产市场呈现“二手房强、新房弱”的分化格局，二手房市场迎来三年以来最强的“小阳春”，而新房成交同比下行[1] - 市场底部渐明，在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度的启动反映了市场内生修复动能[1][5] - 针对性的楼市支持政策有效性得以验证，政策发力城市（如上海）和弱二线及以下城市表现亮眼，小户型成为本轮成交主力[1][4] - 前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方价格预期差仍然较大，价格预期修复仍需时日[1][3] - 报告认为，应关注在核心城市布局的优质房企、依靠运营能力掌握现金流的房企、受益于香港市场复苏的本地房企以及具备稳健现金流的物管企业的投资机遇[1][5] 成交量价分析 - **新房市场**：节后（截至2026年3月20日）44城网签面积累计同比下降8.8%，其中一线/二线/三线城市同比分别为+1.8%/ +3.8%/ -30.2%，一二线相对有韧性[13][18] - **二手房市场**：节后市场表现强劲，22城网签面积成交量达2023年以来新高，节后累计网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市同比增速分别为12.9%/ 5.8%/ 18.1%[28][41] - **实时成交热度更高**：截至3月20日，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，为过去4年仅次于2023年同期的水平[40] - **价格走势**：房价在节前企稳，但3月以来小幅松动，截至3月22日，84城冰山指数月环比下降0.46%[49] - **城市能级分化**：一线城市价格表现相对坚挺，截至3月22日，一线/二线/三四线城市冰山指数月环比分别为-0.31%/ -0.60%/ -0.40%[2][49] 前瞻指标分析 - **挂牌量**：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节仅增长1.0%，增速缓于去年（2025年重点20城节后一个月平均涨幅为3.5%），显示业主心态趋稳，并未因成交放量而加速挂牌[3][52] - **带看量**：节后四周带看量先增后稳，最后一周（截至3月22日）同比小幅下降2.0%[3][59] - **议价率**：截至2026年2月末，40城议价率持续走阔至10.8%，环比1月提升0.5个百分点，显示买卖双方价格预期差较大[3][61] - **一线城市议价率改善**：2月一线城市议价率月环比收窄0.1个百分点，与当前更强的成交热度一致[3][61] 本轮“小阳春”特点 - **政策驱动效应显著**：上海“沪七条”政策效果明显，节后二手房网签面积同比提升17.4%，量价表现均优于其他一线城市[4][65] - **低能级城市增速强劲**：衢州、拉萨等弱二线及以下城市节后一二手房累计成交同比增速分别高达96.8%和96.2%，主要因去库压力较小及对补贴型政策更敏感[4][65] - **小户型成为成交主力**：2026年1-2月，重点6城70平方米以下二手房成交占比均在20%以上，其中北京/上海/深圳占比分别为38.6%/ 41.9%/ 32.8%[74] - **小户型占比提升原因**：持续的房价调整凸显小户型性价比；公积金等政策释放刚需购买力；重点城市限购政策放松更利于小户型客群[4][80] 投资建议与重点公司 - **推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股**：包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂、城投控股[5][79] - **推荐依靠运营能力掌握现金流生命线的房企**：包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5][79] - **推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企**：如新鸿基地产[5][79] - **推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业**：如绿城服务、招商积余[5][79] - **报告同时列出了13家重点公司的目标价及投资评级**，其中12家为“买入”，1家为“增持”[10][81]

报告投资评级 - 行业评级：强于大市（维持）[3] 报告核心观点 - 新房销售在传统淡季延续下行，但3月受政策优化和旺季影响环比有望改善[4] - 二手房市场“以价换量”持续，价格压力分流新房需求，但政策利好和旺季可能推动成交改善[4] - 土地市场成交规模大幅收缩，结构分化，央国企为拿地主力[37][46] - 房地产开发投资持续下行，新开工与竣工面积降幅扩大，行业处于探底转型期[4][49][55] - 投资建议关注核心区域货值充足的开发商、商业运营能力突出的开发商以及二手房中介机构[4][58] 按报告目录总结 一、 商品房销售：延续下行，止跌回稳仍有压力 - **新房市场**：2026年1-2月，中国商品房销售额为0.82万亿元，累计同比下降20.2%；销售面积为0.93亿平方米，累计同比下降13.5%[9]。2月重点35城商品住宅批准上市3.02万套，同比减少1.91%[12]。70个大中城市新房销售价格指数同比下降3.5%，降幅较前月扩大[18]。截至2026年2月，商品房待售面积为8亿平方米，累计同比增长0.1%，但不同城市去化周期分化明显，如北京为28.06个月，杭州为10.51个月，部分城市超过30个月[16]。 - **二手房市场**：1-2月多个重点城市二手房成交套数同比下行，例如北京累计同比下降4.16%，杭州下降20.72%[22]。2月70个大中城市二手房价格同比降幅扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，二线、三线城市分别下降6.2%和6.3%[4][25]。二手房价格调整通过价格锚定和需求分流冲击新房销售[25]。3月传统销售旺季及上海“沪七条”政策释放利好，部分城市二手房成交议价空间有所收窄[27]。六大重点城市二手住宅租金延续下滑，房价止跌回稳仍有压力[34]。 二、 土地市场：缩量延续，结构分化 - 2026年1-2月，100个大中城市成交住宅土地规划建筑面积为0.19亿平方米，同比下降34.1%[37]。 - 同期，中国住宅土地成交总价为0.13万亿元，累计同比下降45.01%[38]。从结构看，一线城市住宅土地成交价值占比约25.29%，高于往年平均水平[41]。 - 央国企成为拿地主力，支撑土地市场，例如越秀地产、华润置地全口径新增货值位列行业前二[46]。 三、 投资：下行延续，未见拐点 - 2026年1-2月，房地产开发投资完成额累计同比下降11.1%，降幅较前月收窄[49]。 - 同期，新开工面积累计同比下降23.1%，施工面积累计同比下降11.7%，竣工面积累计同比下降27.9%[55]。新开工缩量体现行业正从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型[55]。 四、 投资建议 - 预计2026年行业将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路发展，“好房子”供应比例有望增长[58]。 - 具体关注三类机会： 1. 核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂[4][58]。 2. 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产[4][58]。 3. 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家[4][58]。

生产端 - 焦炉开工率环比上升0.44个百分点至72.85%[8] - 高炉开工率环比上升1.44个百分点至79.8%[8] - PTA开工率环比上升3.11个百分点至79.9%[8] - PX开工率环比下降1.13个百分点至86.70%[8] 消费端 - 电影票房当周收入环比减少45,400万元至37,200万元，降幅显著[8] - 乘用车厂家零售日均销量(4周移动平均)环比下降2,636.4辆至73,734.15辆[8] 地产基建 - 30大中城市商品房成交面积环比增加21.57万平方米至186.28万平方米[8] - 100大中城市成交土地溢价率环比下降2.17个百分点至0.21%[8] - 水泥价格指数环比上升1.53点至98.37点[8] - 挖掘机2月销量环比减少1,968台至6,755台[8] 进出口与物价 - 中国出口集装箱运价指数(CCFI)环比上升48.45点至1,120.61点[9] - 农产品批发价格200指数环比下降0.93点至121.97点[9] - 南华工业品指数环比下降37.11点至4,220.17点[9]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 新房与二手房成交环比增加，但同比仍为负增长，行业基本面呈现环比改善、同比承压的特征 [6][22][26] - 地方政策持续发力，聚焦于去库存、优化供给、激活需求，并通过人才房票、购房补贴等具体措施支持市场 [6][17] - 开发类房企的投资逻辑在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场“缩圈”趋势，稳定红利资产则关注头部购物中心和中介龙头 [6][36] 板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内涨幅第一为京投发展，周涨幅达24.0%；跌幅第一为西藏城投，周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内涨幅第一为旭辉控股集团，周上涨5.7%；跌幅第一为美的置业，周下跌17.4% [14][16] 政策要闻 - 江苏：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度 [6][17] - 绍兴：3月19日发布房地产支持政策，一线环卫工人购房最高可享20万元补贴；二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元、40万元 [6][17] - 南京：3月20日发布稳定房地产市场措施，包括差异化住房供给、继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元）、推进各类房票政策等 [6][17] - 济南：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 公司动态 - 中国金茂：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区黄兴北路片区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - 华润置地：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - 万科等：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合以总价9.98亿元、楼面价9010元/平方米竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 销售端：新房市场 - 第12周，监测的20城商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积分别为71.8万、97.0万、60.2万平方米，环比增速分别为13%、37%、60%，同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] 销售端：二手房市场 - 第12周，监测的11城二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积分别为119.8万、100.7万、21.3万平方米，环比增速分别为15%、12%、26%，同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%、9%，深圳同比减少22% [30] 融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [6][33] - 轨道城市发行规模最大，发行私募债15亿元 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - 稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - 稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房占比高等结构性特征，总量压力仍大[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端因卖方惜售撤牌出现挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度慢于往年，二手房库存和去化周期已达较健康水平；需求端出现景气度自发修复，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年[2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度建议关注因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会[2] - 中期维度推荐把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14][15] - H股港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股中，京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股港资房企个股中，太古股份公司A周涨幅3.75%、信和置业周涨幅2.02%、新鸿基地产周涨幅1.76%领涨[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海挂牌价周环比+0.11%（涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负，广州、深圳周环比分别下降0.08%、0.04%（跌幅分别收窄0.15、0.10个百分点）[4][23] - **挂牌量**：一线城市挂牌量周环比转负（-0.17%），北京、上海周环比分别下降0.30%、0.37%，广州周环比下降0.18%（降幅收窄0.04个百分点），深圳周环比上涨0.24%（涨幅回落0.81个百分点）[4][26] - **成交量**：一二线城市成交量延续涨势，广州、深圳、二线城市（截至2026/03/21）成交量周环比分别上涨10.8%、19.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海二手房网签周环比+6.8%[4][37] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点[52] 三：新房周度跟踪 - **成交**：北京、上海、深圳新房成交周环比分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳周环比涨幅分别扩大23、26个百分点；广州新房成交周环比转负[5][57] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市新房库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - **共同特征**：1) 以价换量：一线城市二手房成交农历同比增长但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交（正月初七至二十七）农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2) 二手房强于新房：一线城市新房累计成交面积农历同比微涨（+3.1%），二手房累计成交套数农历同比大幅上升（+37.0%）[61]；3) 核心城市主导：上海放量最显著，二手房春节后累计成交农历同比+36.5%[62]；4) 刚需房为主力：2026年2月，北京、上海、深圳成交二手房中总价低于300万的占比分别为52%、59%、52%[62] - **不同特征**：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，2026年北京、上海节后三周挂牌量分别增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - **积极信号**：与挂牌量缓增对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，处于核心城市低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据：1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括鼓励“以旧换新”、给予购房补贴等[74]

新房市场 - 本周（3.14-3.20）47城新房成交面积为360.9万平方米，环比上升6.1%，但同比转为下降22.3%，显示景气度下行趋缓但仍弱于去年同期[5] - 当前地产“小阳春”呈现新房与二手房“冷热不均”的格局，可能与二手房市场分流了部分改善型需求有关[2][5] - 未来新房市场热度能否回升，更多取决于新房供给品质以及置换链条能否打通[2][5] 二手房市场 - 本周（3.14-3.20）22城二手房成交量环比上涨10.0%，同比回落8.9%，降幅较上周收窄，景气度在底部企稳[2][8] - 同比回落主要因春节错位导致今年“小阳春”高峰时间晚于去年[2][8] - 更领先的实时数据显示，截至3月21日，26个重点城市二手房签约量较去年同期增长12%，3月以来成交好于去年[8] - 部分重点城市二手房成交活跃，例如上海单周网签量创2021年以来新高，徐州、南通、合肥、无锡、南昌等城市成交较去年同期显著改善[8] 风险提示 - 报告提示需关注房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行等风险[3][11]

核心观点 - 报告核心观点为“楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期”[1] 报告认为，尽管市场整体大幅回调，但地产旺季数据较强，供给侧挂牌数据已经下降，基本面强预期有望在未来一个月逐步形成，4月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情[5] 政策动态 - 中央政策层面，央行维持LPR不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%[5][19] 国家金融监督管理总局党委扩大会议指出，要发挥“保交房”白名单制度作用，建立与房地产发展新模式相适应的融资制度[16][19] - 地方政策以优化公积金政策为主，内蒙古将租房提取额度最高上调至21000元，深圳允许职工自愿提高个人缴存比例，上海下调商业用房购房贷款最低首付款比例至不低于30%[5][17][19] 绍兴推出针对环卫工人和多孩家庭的购房补贴，最高分别可达20万元和40万元[5][18][19] 市场成交表现 - 新房成交方面，2026年第12周（3月13日-19日），监测的49城商品房成交面积350.85万方，环比上升20.2%，以春节对齐同比下降20.2%[5][21][22] 3月前19天49城新房成交面积同比下降14.5%，年初至今累计同比下降16.5%[5][27] - 二手房成交热度更高，第12周监测的11城二手房网签面积197.62万方，环比上升15.8%，以春节对齐同比上升2.3%[5][35][37] 78城中介口径二手房成交套数环比上升8.5%，以春节对齐同比上升23.7%，3月前19天同比上升27.4%[5][49][50] - 重点城市表现分化，北京、上海、广州二手房成交套数以春节对齐同比分别增长18.5%、10.8%和20.9%，而深圳、杭州新房成交套数同比分别下降47.2%和20.6%[5][60][62][77][78] 市场景气度与价格 - 新房推盘量下降，第12周重点10城住宅推盘面积56.3万方，环比下降21.5%[5][91][94] 但去化率好转，10城住宅售批比（MA8）为99%，环比上升2个百分点[5][91][94] - 二手房挂牌量边际回落，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%[5][102][103] 来访转化率维持高位，3月前19天70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月上升0.2个百分点[5][102][110] - 二手房价格呈现季节性回升，本周价格环比回升2.9%，截至3月20日，二手房交易价格较年初仅微降0.3%，基本与年初持平[5][111][113] 土地市场 - 土地供应增加，成交同比转负，第12周300城宅地出让金215.2亿元，环比增长2.0%，但同比下降7.9%[5][116][118] 供给建筑面积720万方，环比增长8.5%，但单周成交转化率为64%，环比下降14个百分点[5][116][122] - 土地溢价率下降，第12周300城宅地溢价率（MA4）为9.4%，环比下降2.4个百分点[5][116][126] 板块行情与估值 - 本周SW房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在30个申万行业中排在第15位[5][123][127] 16家主流房企、其他A股房企、违约房企分别下跌4.6%、3.7%和1.8%[5][124] - 本周主流房企中跌幅较小的是新城控股（-1.2%）、华润置地（-2.3%）、中国海外发展（-3.3%）[5] 年内涨幅较大的低PS公司跌幅较大[5] - 截至3月20日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来7%的低分位数[5][124][136] 其他相关板块 - 物业板块本周下跌2.2%，跑输恒生指数1.5个百分点，主流公司中华润万象涨幅较大，万物云因业绩影响跌幅较大[5] - 香港内房板块本周基本走平，单周微涨0.1%，跑赢恒生指数0.6个百分点，港资房企行情分化[5] - C-REITs板块综合收益指数本周微跌0.06%，78单REITs中有39单上涨，有1单商业不动产REITs申报，2单基础设施REITs通过审核[5]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][52] 报告核心观点 - 政策是2026年板块的核心主导力量，板块将反复做政策beta，配置方向包括地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业等子板块 [3][52] - “38号文”土地增存挂钩制度并非土地断供，而是引导土地市场提质增效、改善供需关系，未来房地产开发土地将主要来源于旧城改造、低效用地再开发及收回收购闲置土地，对土地市场冲击有限 [1][9] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质混合所有制与民企将更受益，城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效 [3][52] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][52] - 当前市场假期效应已基本消退，新房销售在低基数上继续负增长，今年“小阳春”或成色不足，二手房则在较高量能上维持小幅正增长，表现持续强于新房 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 1. 如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？ - 政策核心是建立新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发 [9][50] - 该政策呼应了政府工作报告“做优增量、盘活存量”要求，旨在引导土地市场提质增效，使新房供应更聚焦于核心地段的“好房子” [1][9] - 从土地市场客观情况看，城市远郊土地出让已非常困难，房企拿地普遍追求核心地段确定性，因此新政冲击有限 [1][9] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动-4.2%，落后沪深300指数2.02个百分点，在31个申万一级行业中排名第15名 [2][13] - 全市场房地产股中，周涨幅前五为京投发展（24.0%）、乾景园林（18.2%）、市北高新（10.0%）、京能置业（7.7%）、大港股份（5.7%） [13][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅前五为禹洲集团（10.3%）、世联行（8.7%）、旭辉控股集团（5.7%）、融信中国（3.3%）、绿景中国地产（2.5%） [13][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周（报告期）30个样本城市新房成交面积195.9万平方米，环比提升13.8%，同比提升5.1% [2][23] - 分城市能级看：一线城市成交50.1万方，环比-0.1%，同比-6.1%；二线城市成交107.8万方，环比+29.4%，同比+19.7%；三线城市成交38.0万方，环比-2.0%，同比-11.6% [2][23] - 3月累计（至报告期）新房成交面积：样本30城共计462.7万方，同比-16.9%；其中一线城市125.7万方（同比-15.2%），二线城市243.9万方（同比-7.6%），三线城市93.1万方（同比-35.7%） [25] - 年初至今（11周累计）新房成交面积：样本30城共计1311.0万方，同比-32.5%；其中一线城市372.8万方（同比-25.3%），二线城市658.3万方（同比-28.2%），三线城市280.0万方（同比-46.8%） [25] 3.2 二手房成交 - 本周（报告期）15个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长14.5%，同比下降1.8% [2][32] - 分城市能级看：一线城市成交114.5万方，环比+16.2%；二线城市成交96.8万方，环比+11.5%；三线城市成交33.3万方，环比+17.8% [2][32] - 年初至今（11周累计）二手房成交面积：样本15城共计1929.2万方，同比下降2.2%；其中一线城市837.4万方（同比-4.0%），二线城市786.5万方（同比-7.0%），三线城市305.3万方（同比+19.7%） [32] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（3.16-3.22）共发行房企信用债17只，环比增加7只；发行规模共计108.35亿元，环比增加37.45亿元 [2][44] - 同期总偿还量207.06亿元，环比增加69.64亿元，净融资额为-98.71亿元，环比减少32.19亿元 [2][44] - 发行主体评级以AAA（40.0%）和AA+（38.3%）为主；债券类型以私募债（43.1%）为主；债券期限以3-5年（61.5%）为主 [44] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部等发布“38号文”，强调土地增存挂钩；中国人民银行部署实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕；国家金融监督管理总局强调发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立房地产发展新模式相适应的融资制度 [50] - **地方政策**：多地出台政策刺激住房消费，包括南京给予“卖旧买新”贴息、绍兴提供多孩家庭及环卫工人购房补贴、沈阳大幅提高公积金贷款额度、上海调整商业用房贷款首付比例至不低于30%等 [51] 6. 投资建议 - 维持行业“增持”评级，并给出具体配置标的 [3][52] - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][52] - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 [3][52] - **中介**：推荐贝壳-W [3][52] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][52]