楼市刺激政策 - 预计会有刺激政策出台 但效果有限 热度不超过2个月 [4] - 政策可能包括降低税费和住房贷款按揭利率 但难以改变需求延缓导致的成交量萎缩 [4] - 一线城市半放开限购可能引发阶段性行情 但对二三线城市产生抽血效应 难以持续 [4] - 地产股上涨可能反映政策预期 但属于情绪驱动 需警惕假行情 [4] 二手房市场趋势 - 二手房阴跌将持续至明年年底 高挂牌量小区踩踏未完全释放 [5][6] - 同户型多套挂牌房源中 降价优先成交 形成新基准价格并影响周边小区 [6] - 新房低价入市挤压二手房 开发商参考二手房价定价 首开价格降低 [6] - 二手房与新房相互影响 上行机会有限 多数房源需以时间换空间 [6][7] 市场影响因素 - 经济环境 收入预期下降 预算缩减 购房推迟等因素叠加导致楼市趋势变化 [7] - 济南部分土地楼面价下调 新房成本降低 进一步压制二手房价格 [6] - 挂牌量高的小区价格调整节奏快 低成交价会带动类似房源趋同调整 [6] 数据参考 - 某二手房成交案例：107 8m²房源挂牌285万 最终253万成交 降价32万 单价23470元/平 成交周期23天 带看3次 [2] - 转成交率33 66人浏览 中楼层板楼 无电梯 [2]