政策动向 - 8月可能出台更强有力的楼市刺激政策 各地正在酝酿或已陆续出台相关政策 [1] - 国家强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [6] - 更猛的刺激政策将出台 限制政策逐步取消 一线城市将优化调整 北京已落地实施 [6] 市场现状 - 房地产止跌回稳目标取得初步进展 一二线城市呈现向上或跌幅收窄趋势 [6] - 7月整体数据环比回落 但积极向上趋势未改变 距离完全止跌回稳仍需努力 [6] - 房地产从增量市场进入存量市场 尤其是一二线城市表现明显 [8] 经济影响 - 房地产作为大宗消费对内需和经济恢复有重要提振作用 影响几十个甚至上百个行业发展 [3] - 城中村与危旧房改造将释放巨量住房需求 包括刚需和改善型需求 [8] - 带动传统房地产开发（钢筋、水泥）及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程 直接促进新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长 [8] 需求释放措施 - 通过城市更新改造和多子女家庭政策倾斜释放改善性需求 [10] - 老旧小区改造创造更多改善需求 促进房屋流转（更好出手、好卖好租） [10] - 对购买二套或三套房家庭调整首付和房贷利率 北京已在五环外有条件放开购买套数 [10] 政策效果 - 购房资格、买房门槛及成本对购房者呈现前所未有的利好 [12] - 房地产买即赚的时代已经过去 需避免盲目上车 [12]

楼市政策调整 - 2025年8月或迎十年最佳购房窗口期，多项"核弹级"政策同步发力，包括首付直补、限售解禁、利率触底 [1] - 成都"新政17条"成为教科书级刺激政策，包含首付现金补贴、分阶段取消限售、公积金松绑等 [3] - 全国多地联动出台刺激政策，首付门槛"腰斩式"降低至15%，房贷利率跌至2 5%，税费优惠覆盖换房退个税、契税减免等 [4] 地方政策亮点 - 武汉、义乌等地加码购房补贴，二孩家庭补贴6万元，三孩家庭补贴12万元，人才购房最高补贴50万元 [5] - 郑州、南京等30个城市取消限售限购，推行"认房不认贷"，二手房交易免征增值税 [5] - 广州、昆明等12个城市支持公积金支付首付，山东允许"提公积金付首付同时申请贷款" [6] 精准施策对象 - 多孩家庭：沈阳三孩家庭公积金贷款额度上浮30%，武汉二胎家庭补贴6万元并免契税 [7] - 应届毕业生：河南发放一次性安家补贴，南京提供三年租房补贴并开通转购房通道 [8] - 改善群体：赣州、梧州等地推行"以旧换新"，政府牵头中介优先出售旧房 [8] 库存消化措施 - 计划发行专项债超5000亿元收购存量房转化为保障性住房，广州、深圳先行试点 [11] - 郑州、开封试点现房销售，取消预售制杜绝烂尾楼风险 [12] - 成都推行"房票安置"，拆迁户可持房票自由选择商品房 [13] 住宅品质升级 - 2025版《住宅项目规范》强制执行，要求绿色建筑节能率超65%、智能家居覆盖率80%、适老化设施100%标配 [14] - 成都发布"好房子设计导则"，要求轨道交通沿线配建第四代住宅，阳台花园、垂直绿化全覆盖 [14] 土地供应调整 - 住房去化周期超18个月的城市暂停供地，12-18个月城市实行"卖多少批多少"政策 [15] - 成都实施商业用地"弹性持有"，核心商圈商办面积持有比例从70%降至30% [15] 购房策略建议 - 刚需族优先选择公积金+商贷混合贷，昆明二套房公积金首付20%+商贷首付15%，购买200万房产首付仅需70万 [16] - 改善族可利用"认房不认贷"快速变现旧房，换购新房享受首套房利率，优先选择现房和准现房 [16] - 区域选择聚焦产业核心区、地铁洼地段、政策特区，如成都龙泉驿汽车城、广州白云湖、海南自贸港等 [16]

楼市刺激政策 - 预计会有刺激政策出台 但效果有限 热度不超过2个月 [4] - 政策可能包括降低税费和住房贷款按揭利率 但难以改变需求延缓导致的成交量萎缩 [4] - 一线城市半放开限购可能引发阶段性行情 但对二三线城市产生抽血效应 难以持续 [4] - 地产股上涨可能反映政策预期 但属于情绪驱动 需警惕假行情 [4] 二手房市场趋势 - 二手房阴跌将持续至明年年底 高挂牌量小区踩踏未完全释放 [5][6] - 同户型多套挂牌房源中 降价优先成交 形成新基准价格并影响周边小区 [6] - 新房低价入市挤压二手房 开发商参考二手房价定价 首开价格降低 [6] - 二手房与新房相互影响 上行机会有限 多数房源需以时间换空间 [6][7] 市场影响因素 - 经济环境 收入预期下降 预算缩减 购房推迟等因素叠加导致楼市趋势变化 [7] - 济南部分土地楼面价下调 新房成本降低 进一步压制二手房价格 [6] - 挂牌量高的小区价格调整节奏快 低成交价会带动类似房源趋同调整 [6] 数据参考 - 某二手房成交案例：107 8m²房源挂牌285万 最终253万成交 降价32万 单价23470元/平 成交周期23天 带看3次 [2] - 转成交率33 66人浏览 中楼层板楼 无电梯 [2]

杭州楼市下半年看点 地王项目集中入市 - 上半年杭州近20个板块地价纪录被刷新 涉宅单价地王纪录刷新三次 [3] - 下半年至少有15个总价千万级以上高层住宅入市 最高均价12万元/㎡ [3] - 钱江世纪城奥印鸣翠7月开盘 户型225-350㎡ 放风价8 5万-9万元/㎡ 套均总价2000-3000万元 [3] - 市中心安琪儿项目起步户型200㎡以上 放风价7万-8万元/㎡ 起步总价1500万元以上 [3] - 滨江水电新村项目规划296-506㎡户型 预计均价12万元/㎡ 总价3000万元以上 将成为2025年杭州高层住宅售价天花板 [4] - 建发蒋村项目楼面价创新高 规划排屋产品 套均470㎡ 总价5000万元以上 [4] 二手房市场面临压力 - 上半年杭州二手房成交48926套 创近4年同期新高 但6月成交量较3月高点下跌三成 [6] - 新房售价贴近次新二手房价格 如沐云川二开均价30699元/㎡ 低于金沙湖板块二手房价 [6] - 2025年杭州有8 4万套新房交付 其中一半以上集中在下半年 [7] - 首批5年限售房源最快9月解限 包括天空之城等楼盘 [7] 配售型保障房入市影响 - 杭州已开工近20个配售型保障房项目 2024-2025年计划筹建1 2万套 [8] - 部分项目地段优越 如文晖单元项目紧邻地铁5号线 之江项目距离规划地铁12号线仅400米 [8] - 售价约为同地段商品房50% 实行政府回购制度 无获利空间 [9] 楼市政策可能调整 - 契税 增值税等税费有进一步下调空间 [11] - 房贷利率可能继续下降 [11] - 萧山 余杭已发放购房券 最高抵扣6万元 绍兴多孩家庭购房最高补贴40万元 [11] - 现房销售政策受关注 可能短期内减少可售房源 但会导致土地价格大幅折价 [11]

香港楼市政策与市场表现 - 6月份香港所有种类楼宇买卖合约共7271份，环比增加12.9%，同比增加38.6%，其中住宅楼宇买卖合约占5955份，环比增加16.7%，同比增加54.4% [1] - 75个铁路沿线屋苑今年第二季度录得1775宗二手物业注册，环比上升约36.5%，香港住宅物业已连续4个月超过5000宗成交，是自2021年下半年以来首次出现的稳定恢复迹象 [1] - 预计未来6个月香港楼市成交量将持续增长，全年房价涨跌幅度在正负3%的水平内浮动 [1][3] 政策刺激与市场反应 - 香港去年2月撤销所有楼市"辣招"，购房成本大降令市场交易明显转旺，去年10月进一步推出放宽住宅贷款、允许投资移民购入住宅物业等多项举措 [2] - 将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，预计可惠及约15%的物业成交个案 [2] - 银行同业拆息下调并维持于相对低位，房企积极推出新盘并以合理定价策略吸引购房者，带动新房市场交易 [3] 内地买家与市场特点 - 2024年香港楼市以普通话拼音登记的买家达11638宗，涉及成交金额超过1300亿港元，交易宗数和金额分别同比上涨90%和67% [2] - 内地客户认同香港物业目前价格处于低位且租金回报率较高，适合资产配置，"总价低高租金"房源成为推销重点 [2][3] - 低总价物业成交明显回暖，低息环境下"租转买"需求持续释放，多个新房项目在首轮销售中全部售罄 [1]

无锡滨湖区楼市刺激政策 - 无锡市滨湖区发布《关于进一步促进滨湖区住房消费的若干措施》，包含十项购房补贴措施，其中第七条支持"苏超"参赛球员和观赛球迷购房，凭证明可获每套3万~5万元补贴，政策有效期至2025年10月31日[1][5] - 政策执行层面，1-6条适用于所有楼盘，7-10条为开发商自愿参与，优惠可叠加但需以实际参与情况为准，目前有16个楼盘参与活动，其中10个参加"苏超"相关补贴[4] - 专家认为该政策通过绑定体育赛事提升关注度，3-5万元补贴力度既能减轻购房负担又不会造成财政压力，但存在身份界定难、执行监督难等挑战，可能沦为营销噱头[5][6] 无锡楼市现状 - 2025年1-6月无锡市区商品住宅新增供应100.85万㎡同比涨15.03%，成交77.27万㎡同比降13.21%，成交均价22275元/㎡同比跌4.82%，呈现量价双降[6] - 滨湖区成交面积在全市排名靠后，上半年销售TOP10榜单中仅1个项目来自该区，高端改善市场有亮点但整体成交量仍处低位[7] - 6月无锡商品住宅新增面积1.89万㎡，成交10.95万㎡金额26.35亿元，价格近五年呈下降趋势但跌幅收窄[7] 江苏省政策动态 - 滨湖区年初已推出高层次人才购房补贴，目前发放购房券总额1705万元，审核通过115人[8] - 南京7月起将公积金异地贷款范围扩展至全省，苏州扩大灵活就业者公积金试点，扬州推出多孩家庭购房补贴，镇江房票购房奖励提至15%[8] - 南京政策调整包括延长存量公积金贷款期限至30年，取消异地提取限制，但当前市场环境下政策效果有限[9]