云谷板块市场表现 - 云谷板块2024年5月首个住宅项目绿城熙海棠入市 限价28000元/平方米 20天内三次开盘清盘 中签率均低于20% [1] - 同年年底杭铁集团与万科合作项目云耀之城五次开盘 中签率持续走低至12% 841套房源全部售罄 [1] - 当前板块进入新房断供期 后续将推出绿城打造的悦海棠和紫金宸庐两个新项目 [1] 悦海棠项目详情 - 项目定位改善型住宅 起步面积125平方米 共14幢15-17层高层 514套可售房源 [4] - 主力户型包括125平方米四房(四开间朝南)、139平方米四房(主卧270°转角视野)、168平方米改善户型(类一梯一户设计) [4] - 预计2024年8月初首开 7月开放示范区 首推北面已建10层的楼幢 [4] 产品升级与价格趋势 - 悦海棠预计售价突破3万元/平方米 较限价时代上涨 去年熙海棠大户型单价已超3万元 [5] - 产品三重升级：室内装修成本提升 四面铝板+玻璃幕墙外立面 5米架空层+3.05米标准层高 [5] - 配套近千平方米会所(八大主题空间) 较熙海棠会所面积翻倍 [5] 板块配套发展 - 悦海棠东门200米可达2027年投用的地铁4号线西湖大学站 与项目交付时间同步 [6] - 西湖大学西侧在建九年一贯制学校及幼儿园 2024年完工 周边集聚阿里云谷园区等产业IP [6] - 当前商业配套依赖写字楼 大型商业缺失 居住氛围成熟需4-5年 [6] 紫金宸庐项目规划 - 板块首个低密项目 15幢6层叠墅 240套可售房源 面积段220-300平方米 总价千万级 [7] - 每套配备私梯 下叠带花园+6.5米地下空间 上叠含大露台 外立面采用金色不锈钢+曲面玻璃 [7] - 商业部分含3.7万方高端酒店/潮流街区/办公 计划2024年9月开放样板房 [7] 土地市场动态 - 2024年2月云谷首宗不限价宅地成交 绿城以18477元/平方米楼面价竞得 溢价率46.5% 刷新板块地价纪录 [2] - 该地块后开发为悦海棠项目 标志着板块从刚需向改善定位跨越 [2]