云谷板块市场表现 - 云谷板块2024年5月首个住宅项目绿城熙海棠入市 限价28000元/平方米 20天内三次开盘清盘 中签率均低于20% [1] - 同年年底杭铁集团与万科合作项目云耀之城五次开盘 中签率持续走低至12% 841套房源全部售罄 [1] - 当前板块进入新房断供期 后续将推出绿城打造的悦海棠和紫金宸庐两个新项目 [1] 悦海棠项目详情 - 项目定位改善型住宅 起步面积125平方米 共14幢15-17层高层 514套可售房源 [4] - 主力户型包括125平方米四房(四开间朝南)、139平方米四房(主卧270°转角视野)、168平方米改善户型(类一梯一户设计) [4] - 预计2024年8月初首开 7月开放示范区 首推北面已建10层的楼幢 [4] 产品升级与价格趋势 - 悦海棠预计售价突破3万元/平方米 较限价时代上涨 去年熙海棠大户型单价已超3万元 [5] - 产品三重升级：室内装修成本提升 四面铝板+玻璃幕墙外立面 5米架空层+3.05米标准层高 [5] - 配套近千平方米会所(八大主题空间) 较熙海棠会所面积翻倍 [5] 板块配套发展 - 悦海棠东门200米可达2027年投用的地铁4号线西湖大学站 与项目交付时间同步 [6] - 西湖大学西侧在建九年一贯制学校及幼儿园 2024年完工 周边集聚阿里云谷园区等产业IP [6] - 当前商业配套依赖写字楼 大型商业缺失 居住氛围成熟需4-5年 [6] 紫金宸庐项目规划 - 板块首个低密项目 15幢6层叠墅 240套可售房源 面积段220-300平方米 总价千万级 [7] - 每套配备私梯 下叠带花园+6.5米地下空间 上叠含大露台 外立面采用金色不锈钢+曲面玻璃 [7] - 商业部分含3.7万方高端酒店/潮流街区/办公 计划2024年9月开放样板房 [7] 土地市场动态 - 2024年2月云谷首宗不限价宅地成交 绿城以18477元/平方米楼面价竞得 溢价率46.5% 刷新板块地价纪录 [2] - 该地块后开发为悦海棠项目 标志着板块从刚需向改善定位跨越 [2]

杭州TOD项目云耀之城 - 云耀之城由杭铁开发与杭州万科联合打造 是双方合作的第四个TOD项目 此前合作项目包括未来天空之城 彩虹天空之城 杭行荟 [10] - 项目采用4.0版本站厅上盖TOD模式 需建筑与地铁同步施工 技术难度高于传统车辆段上盖TOD [11] - 杭铁开发在涉铁开发领域具备断层领先优势 杭州万科拥有强资源配置能力 形成技术互补 [11] 项目区位与生态设计 - 位于杭州云谷板块绿谷核心区 毗邻5000㎡市政公园 通过专属桥梁实现"先入林后归家"动线 [5] - 利用地铁盾构结构特性打造1.5万㎡绿毯 形成轨道上的植物园 [12] - 水系景观构筑湖泽溪霖四重轴线 包含趣浪水世界 探索植物园 疗愈森林三大模块 [15] 建筑与空间设计创新 - 主入口采用6米挑高红色礼仪盒子 运用红洞石材质与几何造型 形成视觉地标 [16] - 园区采用学院派风格 以瑞典平衡哲学lagom为基调 运用白麻石材 拱形门廊 罗马穹顶等新古典元素 [23][27] - 首创六大檐下会馆空间 包含礼仪/洽谈/健身/童玩/学习/伴盒等复合功能 实现全龄场景覆盖 [28][30][33][36][41] 商业配套创新实践 - 提前引入"喜闻乐集"社区商业 包含魔女喝喝酒饮 SEJERS面包 自营复合零售店喜市等实体店铺 [44] - 喜市整合鹿早书店 慢眨眼宠物 何田田养生等主理品牌 形成商业-文化-服务融合的新型社区空间 [44] - 延续Colife吧台运营经验 实现售楼阶段到交付后的商业无缝衔接 [43] 产品差异化亮点 - 童玩盒子设置回旋滑梯直通戏水池 联合鹿早书店打造森语图书馆 [36] - 健身盒子配置空中瑜伽设备 衔接户外迷你高尔夫推杆场 [33] - 洽谈盒子划分"e人区"与"i人区" 满足差异化社交需求 [30]

行业现状 - 2025年1-5月TOP100房企销售总额同比下降10.8%，行业信心修复尚需时日 [1] - 万科以570.4亿元销售额位列房企销售金额榜第七位，并以面积榜第三的成绩成为少数稳住基本盘的房企 [1] 公司销售表现 - 1-5月万科共有10个新项目首开入市，每个项目均在当地取得不俗成绩 [1] - 温州璞拾云洲首开售罄179套房源，打破温州五年首开套数纪录 [1] - 成都都会甲第摘下片区首开认购套数、金额双冠 [1] - 代建项目合肥悦映青川四开四罄，成为合肥今年唯一保持100%去化率的项目 [1] 产品策略与创新 - 广州万科·理想花地以约1平方公里"超级生活舱"破题，700米内覆盖学校、滨水公园、商业体、地铁与医院 [2] - 成都都会甲第创新植入四大"功能盒子"，包括学习盒子、童玩盒子、快递盒子和聚会盒子 [5] - 温州璞拾云洲将酒店式度假体验植入日常生活场景，包括约80米巨幅树冠、约13米建筑飞瀑等 [7] - 成都锦上扬华联合西南交大图书馆打造公益阅读空间，引入成都植物园专业团队构建约4.7万平方米二十四节气主题中庭景观 [7] 商业与配套运营 - 广州万科·理想花地瑧园组团强化"瑧系"圈层感知，四房成交占比提升至70% [4] - 合肥星遇光年构建10分钟社区生活圈 [4] - 西安东望打造的约4万平方米"烟火漫街"商业综合体，5月社群活动吸引超过300组家庭，销售额环比激增376% [4] 交付与兑现能力 - 杭州云耀之城从拿地到首开仅用99天，刷新万科在杭州的最快开盘纪录 [8] - 杭州云耀之城与地铁建设同步嵌套施工的工法，节省工期12-16个月 [8] - 上海海上映象提前30天交房，夜景灯光提前点亮 [10] - 绍兴湖珀隐秀以"复合生活场景+南向头排水景+直击痛点户型"实现大平层价值跃升 [10] 社区运营与客户连接 - 常州理想城基于3000户业主调研打造"全龄生活场景矩阵"，包括儿童、青年和长者活动空间 [12] - 广州黄埔新城约3.2万平方米趣活大草地公园全年开放，年均吸引游客超30万人次 [15] - 1-5月万科自有流量成交占总成交21%，熟人推荐成交占比超20% [16] - 广州北部万科城项目老带新比例高达46% [16] 公司战略与定位 - 万科的产品哲学为"产品力为基，场景力为翼，兑现力为锚" [16] - 公司坚持"为普通人造好房子"的初心，与城市共生长 [16]