产业园区REITs市场表现 - 11月3日，全市场76只公募REITs中有58只二级市场价格下跌，跌幅前十名中产业园区REITs占7席，其中4只单日跌幅超过3% [1] - 部分产品出现连续调整，有产品5日跌幅逼近10%，并有产品因单日跌幅超过5%而发布交易情况提示公告 [2] - 截至11月3日，年内跌幅前五的REITs均为产业园区类，跌幅从-8.37%至-19.11%不等，在13只年内下跌的REITs中产业园区类占7只 [3] 业绩表现与承压原因 - 产业园区REITs价格调整主要受三季报影响，其运营压力在所有资产类型中最为显著 [4] - 核心指标出现下滑，如合肥、广州、成都等REITs的出租率或平均租金下降，成为下跌主要诱因 [4] - 三季度产业园板块EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑 [4] - 产业园区资产基本面恶化与运营承压并非新近发生，自去年起普遍采取“以价换量”策略但成效不一 [4] 资产内部分化 - 产业园区板块内部分化显著，工业厂房类资产表现稳定，而研发办公类资产普遍承压，仅张江REIT表现稳定 [5] 调整背后的核心逻辑 - 供需基本面逻辑：主要城市面临办公楼供需失衡，大量供给入市导致出租率和租金普遍下滑，产业园区研发办公资产与商业办公楼形成同质化竞争，其性价比优势因办公楼租金走低而减弱 [6] - 区域局限性逻辑：国企发起人多为当地产业园区平台公司，资产组合局限于当地，多为单一项目，难以通过区域多元化分散风险 [7] 未来发展影响因素 - 未来发展前景受基本面好转、扩募可行性、投资人偏好等多重因素影响 [7] - 通过扩募可减少单一项目业绩波动冲击，但REITs持续折价会抑制扩募积极性，可能形成无法通过资产组合扩容分散风险的恶性循环 [7]