报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月REITs指数震荡回调但消费板块走势稳健，国君临港REIT扩募后25年分派率将提升，数据中心REITs首发上市首日涨幅收窄 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健 - 7月底股债市场走低，REITs指数止跌回升，7月15 - 31日，中证REITs（收盘）指数、全收益指数累计下跌0.4%/0.2%，最后一周重拾涨势，25年以来累计上涨10.4%/13.9%，跑赢沪深300指数 [9] - 消费板块走势稳健，能源、保租房回调幅度较大，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅0.31%，消费板块连续7个月上涨，7月平均涨幅1.81%，交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅0.75%，保租房、水利设施首次回调，能源板块跌幅最深，平均下跌2.94% [10][13] - 消费/环保放量上涨，保租房/交通/能源量价齐跌，7月REITs日均换手率小幅回升至0.80%，消费、生态环保板块放量上涨，保租房、交通、能源板块量价齐跌 [14][17] - 派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升，截至7月31日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类息差收窄，交通类派息率领先优势扩大，保租房派息率环比提升 [18][20] - 特许经营权能源板块估值偏高，交通板块IRR可观，截至7月31日，水利设施、市政板块P/FFO上涨，IRR下降，生态环保、能源板块P/FFO位于75%分位，能源板块IRR降至17%分位，交通板块个券估值分化，平均IRR为5.6% [21][24] - 产权类产业园板块IRR重回历史中枢水平，截至7月31日，仓储、园区板块中债IRR分别为4.9%/4.7%，保租房、消费REITs因估值高，IRR降至历史低位 [25][28] 国君临港REIT扩募，25年分派率将提升 - 多个产业园/保租房/文旅REITs项目公布招投标进度，7月多项政策鼓励险资投资REITs及多领域发行REITs，多个项目公布招投标进度，国君临港创新产园REIT发布扩募招募书 [30][31] - 5只REITs扩募已获反馈，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，另有5只REITs扩募申请获反馈 [32] - 国君临港产业园REIT预测扩募后25年分派率提升至4.11%，扩募拟发售份额上限4.461亿份，拟募资不超17.235亿元，扩募资产为康桥项目，评估价值较账面价值增值69.19%，扩募后25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年提升0.39pct [37] 数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄 - 两单数据中心REITs首发，底层资产更丰富，7月2单数据中心REITs首发，丰富底层资产品种，截至目前共发行73只REITs，首发募资规模1884亿元 [40] - 网下询价家数再攀高峰，认购倍数环比下降，6月平均125家机构的569个配售对象参与网下询价，认购倍数降至167倍，环比降26% [46] - 发行价贴近上限，定价让利幅度明显收窄，7月REITs发行价平均处询价区间98%分位，相对“二孰低”平均下调0.6%，让利幅度收窄 [51][55] - 入围率高企，网下配售比例升至千六，7月网下询价入围率高企，配售比例小幅上升至0.6%，环比+0.11pct [58] - 首日涨幅收窄，上市初期维持涨势，7月上市的2只REITs未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，上市初期维持涨势 [61] - 25年1 - 7月，REITs网下认购收益率2.84%，1 - 7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%，7月3只首发战配解禁REITs悉数正收益，解禁收益率平均46.39% [65] - 11只REITs排队首发，中金唯品会奥莱注册通过，目前排队首发REITs项目共11个，8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期将启动招募 [69]

市场表现与展望 - 2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12 8% [1] - 近期市场回撤主因风险偏好走低及解禁等因素影响，但中期作为红利配置资产的核心逻辑不变 [1][2] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1][2] 业绩数据 - 66只REITs披露2025年二季报，31只有达成率数据的REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94 1%、EBITDA101 5%、可供分配金额91 5% [2][3] - 存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3 5%、EBITDA-4 7%、可供分配金额-7 0%，业绩压力仍存 [2][3] 业态分化 - 消费、保租房业态运营稳健，仓储物流、产业园区、交通、能源等内部分化加剧 [2][4] - 产业园：厂房REITs稳健，研发办公REITs承压 [4] - 仓储物流：以价换量策略延续，出租率回升 [4] - 保租房：经营高位平稳，政策类项目优势突出 [4] - 消费：购物中心REITs出租率稳定，奥特莱斯REITs高位承压，社区商超REITs长租期优势明显 [4] - 交通：整体承压，部分项目受路网分流影响 [4] - 市政：垃圾处理项目承压，水务水利类稳健 [4] - 能源：业绩分化受电价压力与发电量波动主导 [4] 配置建议 - 优先布局优质内需赛道：政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营领域 [1] - 关注景气度修复下的估值洼地资产：厂房项目、出租率提升的仓储物流、车流量向好的高速项目 [1]

中国基础设施公募REITs市场发展 - 中国REITs市场正迈向多元化发展，首批两只数据中心REITs（南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT）于2025年6月获批发行，标志着资产多元化拓展的战略性突破 [1] - 数据中心作为数字经济"算力心脏"，其重要性随"东数西算"工程、5G和AI大模型等技术应用而凸显，但重资产、长周期特性曾制约社会资本参与 [1] - 数据中心REITs的推出提供了标准化、市场化退出渠道，为行业引入资金活水 [1] 首程控股的战略布局 - 首程控股以战略投资者身份包揽首批数据中心REITs核心份额，体现其"加码智算"基础设施的战略决心 [1] - 公司通过数据中心REITs锁定稳健现金流，同时通过北京机器人产业发展基金投资云深处科技等机器人链主企业，形成"高成长未来产业+算力基础设施"双轨布局 [2] - 公司REITs投资组合已覆盖仓储物流、能源、产业园等领域，此次投资分散风险并注入数字经济红利 [3] 首程控股的商业模式与行业影响 - 公司采用"产业+资本"双轮驱动模式，从首批公募REITs参与者发展为管理数百亿REITs基金规模的产业型投资巨头 [2] - 通过2024年底发布的《数据中心行业投资与价值洞察》研报，公司实现从研究到投资落地的闭环能力 [2] - 公司正从投资者、运营者向基础设施价值"重构者"转变，利用REITs工具激活沉淀资产并提升流动性 [3] 数据中心行业证券化意义 - 数据中心REITs的推出有助于建立行业估值标杆，吸引更多资本进入，加速算力基础设施升级 [3] - 此举示范性推动IDC行业证券化进程，夯实数字中国建设的基础设施底座 [3] - 随着REITs底层资产多元化，公司在数字基建中的角色将日益重要 [3]

中国公募REITs市场发展概况 - 截至2025年6月，公募REITs累计发行68只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达到1986亿元 [2] - 2024年成为市场分水岭，全年新发产品29只创历史新高，2025年上半年新增10只 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11%，68只产品中67只实现正收益，平均涨幅20.3% [3][4] 消费基础设施类REITs表现突出 - 收益前五的REITs中四只为消费类，嘉实物美消费REIT（51.56%）、华夏大悦城商业REIT（49.58%）领涨 [4][21] - 7只消费REITs底层物业出租率均超95%，青岛万象城达99.1% [24][25] - 社区商业韧性显著，嘉实物美消费REIT一季度收入2558.3万元，净利润797.5万元，出租率95% [14][17] 运营策略与业态调整 - 物美商业组建专业团队优化租户结构，联动商户营销，租金收缴率提升至99.5% [20][18] - 主力业态调整为零售（58.44%）、餐饮（27.91%）、服务（13.65%），引入网红餐饮、教培机构等 [19][29] - 品牌调改注重首店经济，如青岛万象城引入48家山东/青岛首店，长沙览秀城引进霸王茶姬3.0等 [31] "谷子经济"成为新增长点 - 二次元IP衍生消费崛起，成都大悦城举办《光·遇》全球首展等5场活动 [33] - 杭州西溪印象城设置动漫节痛车展区，引入火影忍者主题展 [34] - 通过IP情感溢价创造高附加值，推动商场客流与租金增长 [32] 市场挑战与投资价值 - 优质底层资产稀缺，普通投资者考察难度高 [35] - 消费REITs在股市波动中展现稳定回报，年化现金流分派率达5.04% [14][35] - 运营能力成为核心差异点，需精准把握消费分级与存量改造 [37]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][9][60] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会 [3][60] 根据相关目录分别进行总结 六部门联合发文支持符合条件的消费基础设施发行REITs，中金中国绿发商业REIT正式上市 - 六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金，围绕文旅体育设施等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式 [12][14] - 中金中国绿发商业REIT正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为全国公募REIT市场的第68单产品（消费REIT第9单），其底层资产领秀城贵和购物中心位于山东济南，定位体验式购物中心，截至2024年9月30日，目标基础设施资产总建筑面积为200,940.98平方米，最新资产估值为15.300亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数为880.9，同比上涨11.83%，环比下跌1.46%；2024年年初至今累计上涨16.45%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+2.15% [15] - 中证REITs全收益指数为1109.13，同比上涨18.46%，环比下跌1.38%；2024年年初至今累计上涨28.7%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+14.40% [20] - 2025年第26周，REITs市场交易规模成交量达5.99亿份，同比增长20.04%；成交额达28.95亿元，同比增长49.92%；区间换手率3.07%，同比下降15.89% [25] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达36.03亿份，同比下降6.43%；成交总额达166.1659亿元，同比下降0.61%；近30日平均区间换手率0.62%，同比下降10.11% [30] 分板块表现 - 2025年第26周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.94%、-0.88%、-1.83%、-1.06%、-2.37%、-0.30%、-1.93%；一月涨跌幅分别为+5.98%、+1.90%、+0.46%、+1.58%、+0.22%、+3.30%、+2.68% [36] - 本周中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、中金普洛斯REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.95%、0.64%、0.23%；华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、华夏深国际REIT跌幅靠前，跌幅为5.40%、5.24%、4.70% [52] 一级跟踪 - 2025年第26周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [6][56]

基础设施REITs市场发展 - 推动REITs市场从传统基建向新基建跃迁，为算力基建引入市场化资金，夯实数字经济底座，加速新质生产力培育 [1] - 润泽科技数据中心项目、万国数据中心项目获批，成为首批数据中心REITs，引发市场广泛关注 [1] - 2020年4月引入REITs试点，2021年5月首批9只基础设施公募REITs获批发行，拉开试点大幕 [1] REITs常态化发行与资产类型创新 - 2023年8月基础设施REITs进入常态化发行阶段，结束4年多试点，市场迈入新征程 [2] - 数据中心资产类型首次纳入REITs底层资产范围，打破传统基础设施局限，为科技创新领域资产证券化提供样本 [2] - 当前基础设施REITs呈现规模与数量双扩容态势，但此前主要面向传统成熟项目 [2] 数字基础设施REITs的产业影响 - 数据中心市场需求快速上升，受益于云计算、大数据、人工智能等新产业发展 [3] - 数字基础设施REITs形成"投资—运营—盘活—再投资"良性循环，未来可复制至5G、智慧城市等领域 [3] - 两大数据中心项目由民企建设运营，成功上市破除民企参与大型基建的融资壁垒，打通重资产退出路径 [3] REITs市场规模与未来潜力 - 全国已有70个基础设施REITs项目发行上市，发售基金总额达1794亿元，预计带动新项目投资超1万亿元 [4] - 我国REITs市场成长为亚洲第一大、全球第二大，但仍有很大发展潜力和空间 [4] - 未来科技企业可利用知识产权、数据资产等新型资产开展证券化融资，盘活创新领域存量资产 [4]

基础设施公募REITs市场发展概况 - 2025年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市满四周年 标志着市场进入成熟发展阶段 [1] - 2020年4月证监会与发改委联合发布试点通知 正式启动基础设施REITs试点 [1] - 深交所市场已有22只REITs上市 总募集规模达578.10亿元 覆盖生态环保 产业园区 收费公路 仓储物流等主流基础设施类型 [1] 市场机制建设进展 - 构建"首发+扩募"双轮驱动格局 2022年5月深交所发布新购入项目指引 2025年3月发布非定向扩募技术准备通知 [1] - 深市22只REITs总市值686.72亿元 较发行价平均上涨25.18% 累计分红95次 总额超65.41亿元 [2] - 2025年6月18日首批数据中心REITs南方润泽科技REIT获批 拓展至新型基础设施领域 [2] 未来发展规划 - 推动REITs常态化发行和高质量扩容 支持科技创新领域企业发行 服务新质生产力培育 [3] - 完善配套规则机制 优化发行询价 信息披露 投资者保护等全链条监管 [3] - 加强REITs日常监管 细化新购入项目操作流程 丰富扩募发售方式 [3] - 培育优质项目储备 鼓励保险机构 公募基金加大配置 推动社保基金 养老金等机构投资者参与 [3]

公募REITs市场概况 - 6月份公募REITs市场持续升温，国内首单保障性租赁住房REITs华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，中金中国绿发商业REIT开售，中银中外运仓储物流REIT获批，市场扩容步伐加快 [1] - 公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步深化，常态化发行稳步推进 [1] - 截至6月13日，年内已有8只公募REITs登陆资本市场，全市场REITs产品数量将扩容至69只，6月5日总市值首次突破2000亿元 [6] 华夏北京保障房REIT扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募发售完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 扩募购入的基础设施项目包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园项目 [2] - 该REIT自2022年8月上市以来运营稳健，2024年两次分红共派利5385万元，按首发募集规模计算可供分派率为4.29%，首发资产出租率和租金收缴率维持高位 [2] - 此次扩募为保障性租赁住房REITs领域的首次实践，树立了行业标杆，实现了存量与增量资产的良性循环，提升了产品成长潜力和长期配置价值 [3] - 原始权益人北京保障房中心通过REITs打通了保障房领域"投融建管退"全周期通道，探索出兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径 [4] 中金亦庄产业园REIT发行 - 中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [5] - 战略投资者按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [5] - 该项目发行对北京市存量产业园区资产盘活产生示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [5] 中金中国绿发商业REIT发行 - 中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元 [5]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中金亦庄产业园REIT确定发售价格为2.720元/份，总份额4亿份，网下初始发售基金份额8400万份，网下拟认购265.76倍；中金中国绿发商业REIT发布询价公告，网下询价时间为6月9日，询价区间为2.754 - 3.366元/份；华夏特变电工新能源REIT累计涨幅达50.63%，6月6日开市起停牌1小时；创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT对交易所问询进行反馈；南方润泽科技数据中心REIT获交易所问询；银华绍兴原水水利REIT发布原水应急保障响应调整公告；浙商沪杭甬REIT披露基金份额划转；华夏首创奥莱REIT变更回收资金使用比例；华夏中核清洁能源REIT申报 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.58%，其中经营权类上涨3.74%，产权类上涨0.01%；沪深300累计上涨0.88%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.16%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数上涨1.08%；上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.09、 -0.28、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.36、0.40 [5][12] 本周REITs市场价格表现 - 本周51支REITs上涨，0支持平，15支下跌，整体上涨1.58%，招商高速REIT涨幅最大为8.57%，中金重庆两江REIT跌幅最大为1.23% [16] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、清洁能源、保租房、高速公路、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.50、0.25、0.19、 -0.02、 -0.19、 -0.39；近一个月消费、市政环保、高速公路、清洁能源、产业园区、保租房、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.85、0.73、0.00、 -0.06、 -0.22、 -0.37 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为20.9亿（ -12.1%），日均换手率为0.4%（ -0.1pct），其中高速公路7.2亿( +19.9%)、0.5%( +0.1pct)，生态环保1.0亿( +39.2%)、0.6%( +0.2pct)，清洁能源1.8亿( -40.3%)、0.3%( -0.2pct)，产业园区4.9亿（ -3.9%)、0.6%( +0.0pct)，仓储物流2.2亿( -26.1%)、0.4%( -0.1pct)，保租房2.0亿( -44.0%)、0.4%( -0.1pct)，消费类1.9亿( -24.4%)、0.3%( -0.1pct) [6][35] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -2.47%到10.52%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(10.52%)、平安广州广河REIT(10.00%)，较低的有工银蒙能能源REIT( -2.47%)、平安宁波高投REIT( -2.43%)；P/NAV整体在0.77到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.79)、华夏北京保障房REIT(1.75)，较低的有华夏中国交建REIT(0.77)、华夏和达高科REIT(0.89) [41] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、4单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

公募REITs市场发展 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市，募资规模合计166亿元，标志着基础设施公募REITs试点正式落地 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元，达到2019.91亿元，其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67% [1] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] 一级市场扩容与资产类型 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍，募集规模1216亿元，市场占比近七成 [2] - 产权类REITs包括园区（全市场17单，上交所12单，募集203亿元）、仓储物流（全市场9单，上交所5单，募集138亿元）、消费（全市场8单，上交所4单，募集63亿元）、保障性租赁住房（全市场8单，上交所6单，募集95亿元） [2] - 经营权类REITs包括能源（全市场7单，上交所5单，募集143亿元）、交通（全市场13单，上交所10单，募集540亿元）、生态环保（全市场2单，上交所1单，募集19亿元） [2] - 2024年新增资产类型包括消费、跨海大桥、市政等，如首批消费REITs（嘉实物美、华夏金茂、华安百联）、首单跨海大桥（平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT）、首单市政（国泰君安济南能源供热REIT） [2] - 未来数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [3] 二级市场表现 - 年内沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅达28% [4] - 消费、租赁住房、收费公路行业表现突出，年内涨幅分别达44%、26%、22%，高于全市场同类项目平均涨幅（消费33%、租赁住房25%、收费公路19%） [4] - 年内沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场成交额70%，日均换手率0.79%，高于全市场平均0.77% [4] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，仍具备配置性价比 [5] 经营业绩与分红 - 沪市33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只，共实现收入85亿元，同比增加35% [5] - 可供分配金额62亿元，同比增加28%，分红金额59亿元，同比增加32% [5] 扩募机制与创新 - 上交所推动完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成华安张江REIT、中金普洛斯REIT扩募，合计规模约50亿元 [6] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告，其中2单（京保REIT、临港REIT）已通过，4单（华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居）处于受理反馈阶段 [6] - 扩募项目创新包括中航京能REIT跨区域"光伏+水电"资产混装、国泰君安临港创新产业园REIT"工业厂房+研发办公"资产组合 [6]