报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电 REIT 受市场热捧，有效认购倍数创新高；资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意；各板块表现分化，流动性和估值情况有所不同 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，包括华夏安博仓储 REIT 上市、华夏中核清洁能源 REIT 已询价并定价、易方达广西北投高速 REIT 已问询；1 单扩募公募 REITs 取得新进展，即华夏基金华润有巢 REIT 扩募份额上市 [3][12][13] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 999.19 点，跌幅 2.85%，跑输沪深 300 和中证红利；产权类 REITs 下跌 2.23%，特许经营权类 REITs 下跌 4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区板块表现占优 [3][14][15] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量 3.65/1.40 亿份，周环比 +0.42%/+13.47%；数据中心板块活跃度最高，环保水务板块流动性大幅提升 [3][24] 估值 - 保障房板块估值较高 [25] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 中国证监会强调推动私募基金行业高质量发展，尽快落地商业不动产 REITs 试点；锦江国际启动公募 REITs 项目招标；华泰宝湾物流 REIT 宣布扩募；国家发改委多次发文支持 REITs 市场发展；南疆能源集团和重庆物流集团相关 REITs 项目有新进展 [31] 重要公告 - 多家 REITs 发布分红公告；部分 REITs 有战略配售份额解禁提示；华泰江苏交控 REIT、华夏中国交建 REIT、招商高速公路 REIT 公布运营数据 [32][33]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且维持该评级 [2][5][61] 报告核心观点 - 在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [5][61] 政策与市场动态 - 证监会表示，据有关机构测算，我国REITs规模有望达7.5万亿元，未来随着市场发展壮大，将有效提升全社会资源配置效率，形成存量资产与新增投资的动态平衡 [6][14][15] - 两单持有型ABS产品近期审核通过，分别为“中金-京能国际能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划”和“中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行规模分别为11.61亿元和16.58亿元 [6][14][15] 市场整体表现回顾 - **指数表现**：2025年第50周，中证REITs（收盘）指数为797.54，同比上涨2.82%，环比下跌0.45%；2024年年初至今累计上涨5.43%，同期沪深300指数累计上涨33.51%，累计超额收益为-28.08% [5][7][16] - **全收益指数表现**：2025年第50周，中证REITs全收益指数为1028.5，同比上涨8.1%，环比下跌0.29%；2024年年初至今累计上涨19.35%，同期沪深300指数累计上涨33.51%，累计超额收益为-14.16% [5][7][21] - **交易活跃度**：2025年第50周，REITs市场成交量为4.87亿份，同比下降25.08%；成交额为21.51亿元，同比下降15.45%；区间换手率为1.88%，同比下降2.13个百分点 [5][7][28] - **近期交易趋势**：从近30日数据看，REITs市场成交总量达35.95亿份，同比增长7.49%；成交总额达150.26亿元，同比增长0.59%；近30日平均区间换手率为0.47%，同比增长0.01个百分点 [33][37] 各板块表现 - **一周涨跌幅（2025年第50周）**：保障房REITs上涨0.56%，消费类REITs上涨0.26%，环保类REITs下跌0.35%，产业园区类REITs下跌0.15%，能源类REITs下跌0.47%，仓储物流类REITs下跌0.91%，高速公路类REITs下跌1.57% [5][7][38] - **一月涨跌幅**：保障房REITs累计下跌0.84%，环保类REITs累计下跌2.18%，产业园区类REITs累计下跌2.24%，能源类REITs累计下跌3.00%，仓储物流类REITs累计下跌3.40%，消费类REITs累计下跌3.67%，高速公路类REITs累计下跌4.25% [5][7][38] - **个基表现**：本周涨幅靠前的REITs包括华夏金茂商业REIT（上涨2.60%）、红土创新深圳安居REIT（上涨1.55%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（上涨1.47%）；跌幅靠前的包括浙商沪杭甬REIT（下跌4.71%）、易方达深高速REIT（下跌3.65%）和华夏越秀高速REIT（下跌3.31%） [53][54][56] 一级市场发行跟踪 - 2025年第50周，共有14只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][57] - 具体进展包括：博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报；华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发已受理 [8][57][58][60]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨，交通基础设施类REITs跌幅最高；国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40] 各部分内容总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，中证REITs指数和全收益指数较上周分别下跌0.98%和0.85% [10] - REITs市场总成交规模4.61亿份，较上周环比下跌28.75%，成交额19.62亿元，环比下跌30.25%，区间换手率降至1.77% [11] - 产权类和特许经营类公募REITs指数分别下跌0.91%和1.20%，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨 [13][17] - 不同类型公募REITs成交额多数下跌，仅仓储物流类环比上涨12.23%；多数换手率下跌，仅仓储物流类持平 [18][22] - 77只公募REITs中16只上涨、2只持平、59只下跌，涨幅靠前为华夏基金华润有巢REIT等，跌幅靠前为浙商证券沪杭甬高速REIT等 [25] 一级市场 - 截至2025年12月5日，共发行78只公募REITs，规模合计2018.69亿元，2025年以来19只完成发行，11月新发行1只规模24.48亿元 [3][31] - 26只公募REITs基金待上市，其中13只为首发、13只为扩募；10只通过、7只已反馈、4只已问询、4只已受理、1只已申报 [33] 公募REITs政策及市场动态 - 12月1日国家发改委印发清单，拓展基础设施REITs发行范围至15个行业领域 [36][37] - 12月3日全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄，规模7.53亿元，可提供可复制路径 [38] 投资建议 - 本周REITs指数下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs上涨，交通基础设施类跌幅最高 [5][39] - 国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容 [5][40] - 资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周债市大幅调整，REITs市场整体承压，仅周三短暂修复，其余四个交易日持续走低，流动性明显收缩，各板块普跌，唯数据中心逆势收涨 [3] - 政策面继续突破，国家发改委办公厅印发新版清单，将多种资产纳入申报范围，证监会吴清主席强调“十五五”时期将稳步发展REITs，为行业发展注入信心 [3] - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降35.8%，本周1单首发和1单扩募公募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收跌0.85%，跑输沪深300和中证红利，产权类和特许经营权类REITs均下跌，数据中心等板块表现占优 [3] - 流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率和成交量均下降，数据中心板块活跃度最高 [3] - 估值方面，产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为4.01%/4.40%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降35.8% [3] - 本周共1单首发公募REITs取得新进展，平安西安高科产业园REIT已受理，底层资产评估价值13.6亿元 [3] - 本周共1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 当前审批流程中，首发已申报11只，已问询并反馈4只，通过审核0只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [3] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1031.50点，跌幅0.85%，跑输沪深300 2.13个百分点、跑输中证红利1.07个百分点 [3] - 中证REITs全收益年初至今涨幅6.57%，跑输沪深300 9.94个百分点、跑赢中证红利6.99个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌1.39% [3] - 分资产类型来看，数据中心（+0.44%）、环保水务（-0.09%）、仓储物流（-0.24%）、能源（-0.26%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共16只上涨、59只下跌，华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）位列前三，浙商沪杭甬REIT（-5.78%）、华夏南京交通高速公路REIT（-4.59%）、招商高速公路REIT（-4.16%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周-14.73/-13.65BP，周内成交量3.49/1.12亿份，周环比-28.72%/-28.99% [3] - 数据中心板块活跃度最高 [3] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.40%，仓储物流（5.59%）、交通（5.32%）、园区（4.85%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025年12月1日，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将多种优质资产类别纳入范围 [32] - 2025年12月2日，郑州城发安居科技有限公司对2025年租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购项目进行公开比选 [32] - 2025年12月3日，山东水发集团水务板块公募REITs基金管理人和专项计划管理人项目中标公告，中标单位为建信基金，投标报价为7000万元 [32] - 2025年12月3日，浙江新能珊溪水利REITs发行项目专项法律服务服务选聘项目采购结果公示，成交供应商为北京市中伦律师事务所 [32] - 2025年12月5日，证监会主席吴清在《人民日报》发表署名文章，强调“十五五”时期将稳步发展REITs [32]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市大幅调整，REITs市场整体承压，仅周三短暂修复，其余四个交易日持续走低，流动性明显收缩，各板块普跌，唯数据中心逆势收涨 [3] - 政策面继续突破，国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围，证监会吴清主席强调“十五五”时期将稳步发展REITs，为行业发展注入信心 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共1单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降35.8% [4] - 本周平安西安高科产业园REIT已受理，底层资产评估价值13.6亿元；华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，预计募集资金总额为11.385亿元 [4] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [4] 二级市场：本周流动性减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.85% - 本周中证REITs全收益指数收于1031.50点，跌幅0.85%，跑输沪深300 2.13个百分点、跑输中证红利1.07个百分点 [4] - 中证REITs全收益年初至今涨幅6.57%，跑输沪深300 9.94个百分点、跑赢中证红利6.99个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌1.39% [4] - 分资产类型来看，数据中心（+0.44%）、环保水务（-0.09%）、仓储物流（-0.24%）、能源（-0.26%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共16只上涨、59只下跌，华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）位列前三，浙商沪杭甬REIT（-5.78%）、华夏南京交通高速公路REIT（-4.59%）、招商高速公路REIT（-4.16%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周-14.73/-13.65BP，周内成交量3.49/1.12亿份，周环比-28.72%/-28.99% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.40%，仓储物流（5.59%）、交通（5.32%）、园区（4.85%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围 [3][33] - 郑州城发安居科技有限公司进行租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购比选 [33] - 山东水发集团水务板块公募REITs基金管理人和专项计划管理人项目中标单位为建信基金，投标报价为7000万元 [33] - 浙江新能珊溪水利REITs发行项目专项法律服务服务选聘项目成交供应商为北京市中伦律师事务所 [33] - 证监会主席吴清在《人民日报》署名文章中强调“十五五”时期将稳步发展REITs [3][33] - 华夏基金华润有巢REIT战略配售份额0.7亿份将于2025/12/9解禁 [34] - 华泰南京建邺REIT战略配售份额1.05亿份将于2025/12/3解禁 [34] - 华夏越秀高速REIT公布2025年10月运营数据及多次分红方案 [34][35] - 博时蛇口产园REIT、鹏华深圳能源REIT、易方达深高速REIT等公布分红方案 [34][35] - 广发成都高投产业园REIT战略配售份额1.5亿份将于2025/12/19解禁 [35]

基础设施REITs政策扩围与市场发展 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环以支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可在证券交易所公开发行交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围持续扩围历程 - 基础设施REITs市场启动初期，发行范围涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等行业 [3] - 后续逐步将清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业和资产类型纳入发行范围 [3] - 在2025版清单发布前，基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] 2025版清单的主要扩围内容 - 新增商业办公设施行业，包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [4] - 新增城市更新设施行业，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [4] - 在消费基础设施领域，新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单的发布将便利相关项目申报，提高推荐效率，并有助于在城市更新、消费等领域进一步盘活存量资产、激发市场活力 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 发售基金总额共计2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [6] 民间投资项目的参与与作用 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目均为民间投资项目，推动了消费基础设施提质升级 [6] - 2024年8月发行上市的首批数据中心REITs项目也是民间投资项目，有利于深化新型基础设施领域投融资机制创新，推动数字经济和人工智能产业发展 [6] - 国家发展改革委积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，将推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [7] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年 11 月我国公募 REITs 一级市场有新上市产品且有 20 只待上市；二级市场价格整体波动下行，不同类型 REITs 表现分化，成交规模增加但主力净流入为负，大宗交易总额环比增加；同时国家正推动 REITs 扩围至商业不动产等领域 [1][2][42] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2025 年 11 月 30 日，我国公募 REITs 产品达 77 只，发行规模 1993.01 亿元，交通基础设施类发行规模最大；本月中信建投沈阳国际软件园 REIT 新上市 [11] - 待上市项目：截至 2025 年 11 月 30 日，20 只 REITs 待上市，13 只首发，7 只待扩募；部分项目状态更新 [14] 二级市场表现 - 价格走势： - 大类资产层面：本月已上市公募 REITs 二级市场价格波动下行，回报率为 - 0.62%，在主流大类资产中表现一般 [16] - 底层资产层面：产权类 REITs 下跌，特许经营权类 REITs 上涨；交通基础设施类 REITs 涨幅最大，回报率较好的是交通、消费和保障房类 [21][23] - 单只 REIT 层面：28 只上涨，49 只下跌；涨幅前三为华夏首创奥莱 REIT 等，跌幅前三为华泰南京建邺 REIT 等 [26] - 成交规模及换手率： - 底层资产层面：本月成交规模增加，新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先；成交额前三为交通、园区和保障性租赁住房类 [28] - 单只 REIT 层面：成交量前三为华夏合肥高新 REIT 等，成交额前三为华夏基金华润有巢 REIT 等，换手率前三为中信建投沈阳国际软件园 REIT 等 [29] - 主力净流入及大宗交易情况： - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 - 2116 万元，市场交易热情下降；底层资产类中消费、水利和新型设施类净流入额前三，单只 REIT 中华夏中海商业 REIT 等净流入额前三 [32] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 21.6 亿元，环比增加；11 月 12 日成交额最高；单只 REIT 中招商高速公路 REIT 等成交额前三 [37] 相关政策 11 月 27 日国家发改委推动基础设施 REITs 扩围；11 月 28 日中国证监会发布商业不动产 REITs 试点公告征求意见稿，为万亿资产提供盘活机会 [42]

基础设施REITs政策扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围[1] - 政策旨在更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，以支持实体经济发展[1] REITs定义与发展历程 - REITs是通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品[2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”[2] - 试点工作于2020年4月启动，2021年6月首批9个项目挂牌上市，2024年进入常态化发行阶段[2] - 自启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健[2] 发行范围持续扩大 - 基础设施REITs发行范围已从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩围至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业[3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型[4] - 2025版清单新增了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目）等行业领域[4] - 消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目[4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务[4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市[5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型[5] - 发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元[5] 民间投资参与情况 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应[6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及首批数据中心REITs项目均为民间投资项目[6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，并建立健全专项协调服务机制[6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求[6] - 目标是在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展[6]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 公募REITs政策红利持续释放，发行范围不断扩围扩容，市场规模有望大幅增长，具有万亿蓝海潜力 [1][26] - 公募REITs是高分红的类固收权益型资产，兼具债券和权益属性，收益可分解为分红收益和资产增值收益，在资产配置中具有重要作用 [2][3] - 公募REITs与主流资产相关性弱，能有效对冲风险，填补股债之间中风险稳收益资产空白，适合中长期资金配置 [4] - 公募REITs投资方式有一级市场认购和二级市场交易，一级市场以分红和上市溢价为核心，二级市场收益弹性与风险并存 [50][53][62] 根据相关目录分别进行总结 政策演进：从试点破冰到全面扩容 - REITs在中国经历从私募到公募、从债性到股性转变，政策推动其市场扩围、扩容与深化 [12] - 2008年以来中央多次发文鼓励试点，2021年首批公募REITs上市，2024年进入常态化发行新阶段 [13] - 发行范围从传统基建拓展到多元资产，目前涵盖12大行业52个资产类型，部分已实现首单上市，未来还将进一步扩围 [14] 政策红利持续释放：横向扩容，纵向深化 - 国家发改委和证监会推动市场扩围扩容，底层资产类型不断增加，政策不断完善，如2024年通知扩展底层资产行业等 [13][14] - 公募REITs分为产权类和特许经营权类，两者在资产权利、典型项目、收益来源等方面存在差异 [15][17] 市场规模展望：万亿蓝海，蓄势待发 - REITs底层资产多元化是趋势，当前市场规模小、流动性弱，但进入常态化发行阶段后有望扩容 [25] - 参考美国和日本市场，推算中国REITs市场规模约2.3 - 3.8万亿元，按底层资产估算约3.7万亿元，较当前有10 - 16倍扩容空间 [26] 投资价值：高分红的类固收权益型资产 - 公募REITs兼具股性和债性，产品上市后二级市场价格会变化，且强制分红 [33] - 近四年公募REITs年平均分红率5.73%，高于中证红利指数平均分红率5.52%，与十年期国债收益率息差在300 - 400BP之间，有配置优势 [2][34] 收益分解：分红收益与资本利得 - 公募REITs收益兼具债券和权益属性，投资回报可分解为分红收益和资产增值收益，上市公募REITs总收益率平均值达17.21%，品类分化显著 [36] - 全市场REITs近一年、近三年及成立以来年化回报率分别为23.66%、3.24%、7.64%，美国上市REITs投资时间越长，分红收益占比越高 [3][39] 资产比价：风险收益中等，和其他资产相关度低 - 2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年国债、黄金、中证红利股呈弱相关或极弱相关，能对冲单一资产波动风险，优化组合风险收益结构 [4][41] - REITs填补股债之间中风险稳收益资产空白，契合中长期资金需求和低利率环境下市场需求 [43] 投资方式：一级市场认购和二级市场交易 - REITs投资方式有一级市场认购和二级市场交易，目前上市公募REITs投资者以机构投资者为主且呈上升趋势 [50] 一级市场：以分红和上市溢价为核心 - 一级市场认购投资者分战略、网下和公众投资者三类，认购价格通过询价确定，三类投资者认购数量有原则规定 [53] - 多数项目对不同金额公众投资者收取不同认购费，部分项目对战略及网下投资者免收，机构投资者成本有优势 [54] - 机构投资者在首发资产中占主要地位，战略、网下、公众投资者占比平均为72%、20%、9% [56] - 一级市场认购者短期收益源于认购价与上市后交易价差额，不同项目类型上市首日涨跌幅受资产稀缺性和市场情绪影响，2025年新上市REITs首日涨跌幅高于前四年 [58] 二级市场：收益弹性与风险并存 - 以中证REITs（收盘）指数回顾二级市场行情，走势分六个阶段，受市场规则、政策、疫情、估值、资金等因素影响 [62] - 今年以来REITs经调整配置价值提升，12月有望成为重要配置窗口期，市场情绪企稳，年底资金布局和政策红利等提供有利条件 [66]

文章核心观点 - 中国正式推出商业不动产REITs试点，并扩大了基础设施REITs的行业范围，此举旨在盘活百万亿级别的存量不动产，为房地产行业资产盘活、风险化解及企业转型提供助力，并通过资本市场优化资源配置 [2][3][4] 政策与制度进展 - 2025年12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围 [3] - 中国证监会发布了《商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，明确了定义、注册运营管理要求、管理人作用及监管责任等八条内容，商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [3] - 两份文件的发布标志着中国资本市场在深化供给侧结构性改革、优化不动产金融体系方面迈出关键一步 [3] 市场背景与规模 - 中国商业不动产市场长期面临“高杠杆、重资产、流动性差”的结构性困境，传统模式依赖银行信贷与预售资金，导致企业资产负债率高，抗风险能力脆弱 [5] - 2021年以来部分房企债务违约频发，暴露出传统不动产金融模式的系统性风险，同时大量优质商业资产因缺乏有效退出渠道形成“资本沉淀” [5] - 截至2025年11月，全球REITs规模超2万亿美元，其中美国占60%，亚洲占13%，中国内地市场占比约9.3% [5] 制度设计核心要点 - 资产准入精准界定：试点优先支持位于一线及强二线城市核心区位、运营成熟、现金流稳定的购物中心、写字楼、酒店等优质商业资产，通过高标准准入确保底层资产抗经济周期波动能力，为投资者提供稳定分红基础 [6] - 采用“私募基金+公募REITs”双架构设计，延续基础设施REITs的“资产支持专项计划+公募基金”双层结构以实现风险隔离，政策特别强调管理人的主动管理能力要求，鼓励专业化运营机构参与 [6] - 杠杆与分红约束：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施基金80%以上基金资产需投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% [7] - 税收中性原则探索：公告明确将“协调相关部门研究配套税收政策”，指向消除REITs设立与运营环节的重复征税问题，这是产品竞争力的关键 [8] 对行业的意义与影响 - 商业不动产REITs为房企及持有大量商业资产的企业提供“减重”渠道，助力企业从“重资产持有者”转向“轻资产运营商”，改善行业资产负债结构，化解系统性风险 [9] - 在中国城镇化进入“下半场”、城市发展转向存量优化的背景下，REITs通过市场定价机制引导资本流向运营高效的优质资产，倒逼低效资产改造升级，助推城市更新与产业升级，激活存量经济 [9] - 商业不动产REITs的成功推出将盘活百万亿级别的存量不动产，并通过资本市场的价格发现与资源配置功能，引导中国经济要素向更高效领域流动 [2][10] 面临的挑战与实施路径 - 试点面临资产评估定价体系尚不成熟的挑战，商业不动产现金流受经济周期、消费模式变化影响显著，估值难度较大 [10] - 专业人才储备不足，具备金融与不动产跨界能力的资产管理机构稀缺 [10] - 法律与税务配套仍需细化，特别是产权转移、税收穿透等问题亟待明确 [10] - 实施路径预计将采取“先行先试、逐步扩容”策略，首批试点可能集中于央企、地方国企持有的优质资产，形成示范效应后逐步扩大至民营资本，资产范围从传统商业逐步扩展至数据中心、物流仓储等新经济不动产，最终建立完整的REITs法规体系 [10]