行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级，仅对成都房地产市场各板块进行回顾与展望 [5][46] 核心观点 - 2026年第三季度成都房地产市场深度调整，芯片/半导体首次引领科技类办公需求扩张，零售核心商圈加速业态重构，仓储新增供应持续释放且各板块表现分化，零售和物流支撑投资市场热度，年内累计成交额已突破去年 [5] - 办公楼市场供应端主动收缩调整，存量物业调改转型助力供需结构再平衡，年末企业启动来年战略布局有望带动成交边际回暖，金融、科技、能源仍将是市场扩张主力 [17] - 零售物业市场存量更新确立为核心发展主线，资产改造跳出传统翻新模式，依托场景焕新、非标主题营造与复合消费生态构建激活市场活力，存量提质增效将长期主导市场 [28] - 仓储物流市场短期去化压力明显抬升，年末消费旺季有望带动需求边际改善，消费仍是市场核心支撑，即时零售、刚需品类仓配需求预计维持活跃 [40] - 物业投资市场伴随资产估值回归合理区间、价格适配度提升，2026年仍将保持稳定市场吸引力，存量商业、产业物业迎来长期布局价值凸显的窗口期 [46] 办公楼市场 - 2026年第三季度成都优质办公楼市场迎来天府CBP甲级楼广汇雪莲天府T3交付，新增办公面积约8.4万平方米 [9] - 季内净吸纳量由正转负录得约-1.3万平方米，其中甲级楼净吸纳量约0.5万平方米；科技企业退租主要源于迁入自持物业、降本外迁商务园区，分别占科技类退租面积的42%、27% [9] - 产办物业对传统商办需求分流加深，新川创新科技园依托高性价比载体、政策支持及交通商业配套，已形成约300万平方米存量楼宇与人工智能、新一代信息技术、新医学等产业集群的良性循环 [9] - 搬迁继续主导新增交易，占比扩大至69%，新设立与扩租分别仅为22%和8% [10] - 季末优质办公楼空置率环比上升0.7个百分点至30.3%，甲级楼空置率环比上升0.9个百分点至39% [10] - 优质办公楼平均租金面价环比下跌3.2%至每月每平方米59.8元，甲级楼平均租金面价环比下跌2.8%至每月每平方米70.1元 [10] - 租赁交易按面积分行业看，科技互联网、能源及公共事业、专业服务分列前三，占比分别为23.1%、12.9%和9.9% [11] - 增量交易方面，科技互联网、金融业、能源及公共事业居前，占比分别为28.7%、23.4%和13.5% [11] - 芯片/半导体类企业需求增长显著，占比34%，首次领跑科技类企业扩张；系统解决方案与平台互联网企业整合搬迁、扩张活跃，占比分别为26.2%和15.9% [11] - 能源与公共事业需求持续释放，水电公共事业、能源化工企业加速扩张，占比分别达47.8%和40.9% [11] - 专业服务需求主要由律所升级换迁支撑，占比62.1%；AI赋能实体产业趋势加深，文体娱乐行业首次跻身需求前五，占比9.5% [11] - "办改酒"和"二房东整租"本季集中释放创阶段性峰值，录得办公楼改酒店落地案例2笔、在谈案例3笔，二房东整租案例共6笔合计约21.2万平方米创历史新高，主要集中在城东北、传统CBD、大源三大板块 [12] - 展望第四季度，市场供应回落，将迎来2个新增楼宇合计约4.8万平方米的新增供应 [12] - 新租热点区域方面，金融城占比44.1%，传统CBD占比19.3%，东大街占比7.8%，大源占比3.7%，人民南路占比3.3%，城东北占比1.6% [15][16] 零售物业市场 - 2026年第三季度成都零售物业市场无新增供应入市，华润于大源板块落定其成都第三座重资产商业项目 [21] - 净吸纳量录得约5.1万平方米，环比大幅上升153.4%，驱动来自核心商圈主力店腾退改造后全新亮相带动新品牌集中进驻，以及非核心商圈高空置项目通过大面积生活体验类租户完成铺位回填 [21] - 季末市场空置率环比下降0.5个百分点至8.7% [21] - 核心商圈深度定位重塑，重点引入户外运动、设计师品牌、电子产品、古法黄金、潮流品牌等多元品类，发力首店落地、打造大店矩阵 [22] - 非核心商圈延续分化格局，头部运营商继续拔高定位加码品质生活，部分项目落地电竞馆、攀岩、宠物生活、家居、医美等数千平方米规模体验业态填铺 [22] - 购物中心首层平均租金报价环比下跌0.8%至331.1元/平方米/月，其中次级商圈跌幅最大环比下跌1% [22] - 季内运营商加速推进存量商业场景焕新，共计8座购物中心落地或启动主题化改造，侧重打造差异化非标场景，案例包括万象城"IN-BETWEEN"、武侯大悦城"悦圈"、龙湖上城天街"上岛SO ISLAND"等 [23] - 新增需求按店铺数分业态看，零售业态重回扩张首位占比56.4%，餐饮业态占比31.3%，体验业态占比11.8% [23] - 非标商业市场迎来4个新项目开业，包括角落里CorNori以及城市更新项目水厂1946、东郊记忆北二巷、城隍·潮坊，华润万象生活轻资产项目水厂1946正式亮相 [24] - 展望第四季度，成都零售物业市场将迎来位于龙泉的龙湖驿都天街开业 [25] - 新店数量业态占比方面，珠宝配饰19.7%、咖啡茶饮10.5%、时尚服饰9.0%、正餐8.5%、电子产品8.2%、简餐6.9%、户外运动4.1%、潮玩杂货6.4%、宠物7.7%、家具家居5.4%、运动娱乐等 [27] 仓储物流市场 - 2026年第三季度成都仓储物流市场迎来双流维双数智化供应链项目竣工交付，新增仓储面积约8.5万平方米 [31] - 季内净吸纳量约7.1万平方米，环比微降1.4%、同比下降15.5%；成交结构偏弱，41%的交易集中于单一项目，29%的交易为临租，反映广谱需求动能不足 [31] - 季末全市高标库空置率环比上升0.1个百分点至10%，租金环比下跌1.5%至每月每平方米17.7元 [32] - 天府空港新增供应集中、区位远离主城，项目以价换量吸引大面积租户，为本季去化最高区域，但租金跌幅领跑全市环比下跌5% [33] - 双流区位条件优越但较高租金压制去化节奏，叠加新增供应入市，空置率环比大幅上升8.4个百分点至19.1%，租金跌幅位列全市第二环比跌4.2% [33] - 龙泉市场活跃度相对较高但增量需求不及预期，域内高标库租户搬迁置换交易居多，租金环比下跌1.5%；青白江为全市唯一动态满租板块，空置率仅1.5%，租金逆势保持上行 [33] - 新增需求按面积分行业看，食品饮料及酒水行业跃居首位占比38.9%，批发零售占比25.9%，供应链及合同物流、快递零担支撑三方物流需求占比21.3%，电商、制造业需求分别占8.7%、5.2% [33] - 展望第四季度，成都仓储物流市场供应进一步释放，将迎来2个高标库合计约19万平方米的新增供应 [34] 物业投资市场 - 2026年第三季度成都物业投资市场录得4笔交易，环比上升300%；总成交金额约10.5亿元，季内成交金额虽环比回落87.6%，但年内累计成交额已突破去年全年金额的6% [43] - 投资型交易依旧占据市场主导地位，占比达75% [43] - 在城市存量资产盘活政策持续落地背景下，核心优质资产加速出清，商业项目多通过法拍、债务处置等不良出清渠道流转 [43] - 季内市场落地2笔零售物业、1笔综合体的大宗交易，买家以地方国资平台及企业为主，其中包括盐市口商圈原地标级综合体项目 [43] - 产业类物业投资同步活跃，季内录得1笔某不动产基金落地成都中央厨房产业园部分股权收购，产业地产资本化、证券化布局持续推进 [43] - 大宗交易物业类型按交易金额分，综合体占比49.2%，零售物业占比34.2%，工业物流占比16.6% [45]