文章核心观点 - 房地产行业在经历深度调整后，2026年政策基调明确转向“着力稳定房地产市场”，行业不再作为短期经济刺激工具，而是被纳入中长期结构转型框架 [2][3] - 行业调控关键词为“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策通过结构性工具而非全面宽松来稳定预期和控制风险 [4][5][6] - 行业发展模式正从增量开发转向存量提质，城市更新成为主导路径，商业不动产公募REITs的推进将重塑行业经营逻辑和商业模式 [9][12] 政策环境与调控方向 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但降幅较2024年收窄 [2] - 2025年5月，五年期以上LPR从3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，公积金贷款利率降至2.6%，以降低购房成本 [5] - 2025年专项债获准用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，财政政策提供支持 [5] - 2026年调控核心是“控增量、去库存、优供给”，一线城市如北京计划2026年城乡建设用地净减量500公顷，存量建设用地供应占比目标达65%左右 [6] - 需求端政策预期聚焦于一线及核心城市继续调整限购、降低门槛，并运用金融工具进一步降低购房成本 [7] 市场趋势与结构转变 - 行业进入存量时代，城市更新由补充性政策转为主导性路径，目标是到2030年取得重要进展 [9] - 截至2024年底，全国实施城市更新项目超6万个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成计划 [10] - “好房子”供给增加将成为稳定市场的重要方面，同时需通过收储将部分低效供给转化为保障性住房 [8] - 城市更新项目对房企能力提出更高要求，需具备资金实力、政府协同及长期运营能力，盈利模式从销售转向长期运营收益 [10][11] 金融创新与资产盘活 - 公募REITs底层资产由基础设施向商业不动产延伸，2026年1月下旬证监会受理了8只商业不动产证券投资基金 [12][13] - 商业不动产REITs市场化特征更突出，现金流依赖租赁水平与运营效率，对经济周期敏感，监管强调收益可持续与信息透明 [13] - REITs为资产提供标准化退出通道，形成“开发—运营—证券化—再投资”闭环，有助于企业降低资产负债率，转向轻资本模式 [13] - 商业不动产REITs由证监会直接审批，无需发改委前置，为更多优质资产发行提供便利 [14] - REITs市场扩容吸引保险资金、养老金等中长期资金，市场分层将日益明显 [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比下降**：上周（1.31-2.6）34个重点城市新房合计成交197.4万平米，环比下降6.9% [2][3] - **分线城市看**：其中一二线城市合计成交184.1万平米，环比下降3.1%；三四线城市合计成交13.4万平米，环比下降39.4% [2][3] - **月度成交同比大幅上升**：2月（2.1-2.6）34城一手房成交同比上升327.2%，较1月上升348.1个百分点；其中一二线同比上升347.8%，三四线同比上升168.9% [2][4] - **年初累计成交同比下降**：年初累计至今成交0.1亿平米，同比下降31.2% [4] 二手房市场 - **周度成交环比下降**：上周13个重点城市二手房合计成交119.8万平米，环比下降6.9% [2][10] - **月度成交同比大幅上升**：2月截至上周累计成交110.2万平米，同比上升351.1%，较1月上升340.1个百分点 [2][10] - **年初累计成交同比上升**：年初累计至今成交644.1万平米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘29万平米，合计成交75万平米，成交推盘比为2.62倍 [2][20] - **去化率改善**：最近三个月（25年11月-26年1月）周成交/推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍，呈上升趋势 [2][20] - **可售面积与去化月数**：截至上周末（2026/2/6）15城合计住宅可售面积为8852.5万平米，环比下降0.52%；3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与金融政策 - **商业不动产REITs加速**：截至2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所，预计募集规模超300亿元，存量资产盘活进程明显提速 [2][29][31] - **农村土地盘活**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，但严禁用于商品住房建设 [29][31] - **不动产登记便利化**：自然资源部部署企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”，力争2026年底前全国所有市县实现涉企登记缴税业务“一窗办理” [30] 地方因城施策 - **存量房收购用于保租房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段，浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][29][31] - **城市更新与旧改**：上海2026年计划完成20万平方米旧住房成套改造，推动城中村改造提速扩容增效 [29][31] - **商业用房首付比例下调**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [29][31] - **地方稳楼市措施**：福建省发布稳楼市措施，鼓励探索收购存量商品房促进去库存，推出购房、多孩家庭及商办用房补贴等政策 [2][29][31][32] - **公积金政策支持**：甘肃上调公积金贷款基础额度，已婚家庭最高可贷90万元 [2][29][32] - **税收优惠延续**：山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [32] 土地市场 - **企业购地**：字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [29][32][34] 重点公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、利率3.4%的绿色票据，用于置换到期债务及绿色项目 [2][36][37] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团定增募资不超过30亿元，用于多个房地产项目 [2][36][37] - **中国金茂**：成功发行17亿元境内公司债，票面利率2.48%，期限4年 [2][36][39] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，募集资金4.7亿港元 [2][36][39] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2月2日至6日期间，累计耗资约2916.7万港元回购股份约460万股 [40][41] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **相对收益强于大市**：上周SW房地产指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为1.34%，在31个板块中排名第18位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为京投发展（23.72%）、荣安地产（13.66%）、皇庭国际（13.43%）、珠免集团（12.05%）、ST中迪（11.07%） [43][45] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4倍和19.8倍 [2][47] 物管板块表现 - **相对收益强于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0%，相对沪深300指数收益为1.33% [2][48] - **个股表现**：涨幅前五位为浦江中国（38.35%）、荣万家（11.20%）、世茂服务（6.25%）、佳兆业美好（5.50%）、特发服务（4.44%） [48][52] - **主流物管公司估值**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.1倍和12.7倍 [2][53] 投资分析意见总结 - **推荐方向**：报告推荐四类标的 [2] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

公司业务模式 - 公司共建共享的网络资源主要包括光纤、杆路、管道等通信基础设施，以及IDC、广电特色传输网等资源 [1] - 公司租赁收入来源包括电信运营商、政府部门、互联网及金融机构等政企客户 [1] 公司经营成果 - 公司通过盘活存量资产实现收入增长 [1] - 公司推动营业利润同比上升 [1]

文章核心观点 - 中国不动产市场正经历从增量扩张转向存量优化、从高速增长迈向高质量发展的结构性调整与范式重构 在此背景下 盘活存量资产成为关键 而商业不动产REITs试点的正式实施 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 为市场提供了重要的权益融资渠道和投资机会 行业专家普遍认为中国REITs市场未来规模增长潜力巨大 长期可能达到2万亿元人民币 [1][2][3] 市场背景与政策动态 - 中国不动产市场正处于结构性调整与范式重构的关键期 行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展 [1] - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [1] 商业不动产REITs的特点与意义 - 相较于基础设施REITs 商业不动产REITs在资产范围、审核监管和回收资金用途等方面存在差异 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业不动产 包容性更高 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态落地 [3] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 审核及发行效率较高 [3] - 回收资金用途更灵活 可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资、偿还债务、补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [3] - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动向“轻资产运营”转型 [3] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道 [3] 市场规模现状与未来展望 - 根据Wind数据 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值2280亿元人民币 [3] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元人民币 具体实现时间取决于市场发展情况 [4] - 短期来看 REITs市场在近两年有较大突破 市场规模快速提升 [4] - 商业不动产REITs的审核效率等方面有一定优化 也有一定增长空间 [4] - 也有业内人士认为 中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [4] - 相较于海外成熟市场 中国存量商业不动产规模可观 且不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [3] 市场发展原则与建议 - 盘活存量资产应遵循四大原则：市场化法治化是根本遵循 专业化是核心支撑 依托产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [2] - 产融结合原则要求创新运用REITs、资产证券化等工具 将存量资产转化为金融资本 [2] - 可完善优化既有产品架构 例如优化管理架构以精简“公募基金+ABS+项目公司”架构 并进一步均衡各主体权责 推动利益绑定 [4] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也无需完全遵循首次发行标准 [4][5] - 可探索建立REITs市场退市制度 使市场长期能做到“有进有出” [5] - 可进一步加强多层次市场建设 例如进一步放宽投资主体准入 持续完善Pre-REITs与私募REITs制度建设 明确退出衔接机制 [5]

新航站楼启用与老航站楼退役 - 齐齐哈尔机场新航站楼将于2026年1月22日正式启用[1] - 自1988年5月16日启用的老航站楼将于2026年1月21日结束旅客服务，服务历史长达38年，共计13765天[1] - 老航站楼在运营期间累计服务旅客超过660万人次[1] 老航站楼的历史与情感价值 - 老航站楼作为齐齐哈尔对外开放的重要窗口，见证了城市发展变迁与无数旅客的情感瞬间[1] - 为适配航空业发展，老航站楼在历史上经历了3次重大改造，持续优化服务设施与功能布局[2] - 老航站楼承载了旅客与工作人员深厚的情感，被视作不可替代的情感地标[2] 老航站楼的后续利用计划 - 老航站楼结束客运服务后，将启动改造工程，转型为办公楼继续发挥价值[1][3] - 改造工程将在保留建筑核心肌理与城市记忆的基础上进行，优化空间布局与完善配套设施[3] - 此次功能转型是对存量资产的高效盘活，未来将在政务办公或企业运营等领域发挥新价值[3]

公司2025年经营业绩与战略重点 - 2025年全年累计盘活各类存量资产超800亿元 [1] - 公司聚焦实体企业非主业剥离、低效资产盘活等重点领域 [1] - 公司创新盘活模式并集聚优势资源以推动资产盘活工作 [1] 公司战略定位与宏观意义 - 公司将盘活存量作为打通资产流转堵点、优化要素配置效率、畅通国内大循环的发力点 [1] - 公司致力于推动“沉睡资产”转化为“有效供给” [1]

项目概况与战略意义 - 上海市首个电源侧独立储能电站在吴泾电厂正式投入商业运行 该项目是上海市“十五五”新型储能发展布局中的重要示范工程 [1] - 项目投运为今冬明春上海电网迎峰度冬提供了关键的灵活调节能力 并标志着传统火电企业在绿色低碳与高质量发展道路上迈出关键一步 [1] - 项目的成功实践为传统火电企业盘活存量资产、培育创新业态提供了可复制、可推广的样板 [6] 项目创新与建设特点 - 项目创新利用厂内煤场用地建设 容量为102MW/228MWh 通过对已停运的220千伏升压站间隔进行自主改造和复用 实现了“零新增用地、零新建外线”的集约化建设目标 [3] - 这一实践为传统火电企业“向存量资源要效益” 盘活存量资产提供了新路径 [3] 技术路线与运营保障 - 电站采用“磷酸铁锂+全钒液流电池”混合储能技术路线 结合多重消防防护与物理隔离系统 整体安全性能处于行业领先水平 [5] - 电站可发挥“超级充电宝”作用 快速响应电网调度 显著增强区域电网的调峰能力和供电可靠性 [5] - 为提升自主运维能力 公司围绕项目开展专项技术培训 在商运前已成功培养出一支具备独立运维能力的专业团队 实现了“项目建成、人才育成” [4] 效益与影响 - 据预测 电站商运后三年内每年可助力新能源消纳 减少二氧化碳排放约1.9万吨 兼具显著的环境效益与经济效益 [6] - 这一模式有效降低了长期运营成本 也为员工开辟了新的职业发展空间 [4] - 项目为保障城市能源安全、推动清洁能源高质量发展提供了有力支撑 [6]

基金设立与基本概况 - 圆信基石（厦门）REITs投资基金于1月5日在厦门正式设立，目标总规模为55亿元，基金期限为10年 [1][5] - 该基金是全国首只由地方政府引导设立的REITs主题基金 [3] - 基金重点投向上市发行的REITs项目，并得到中保投资、中信证券等战略伙伴的支持 [5] 战略意义与行业背景 - 基金的设立是深化投融资体制改革、盘活存量资产领域的创新实践，响应了国家深化金融供给侧结构性改革的号召 [3] - REITs被定位为连接实体经济与资本市场的创新工具，是拓宽融资渠道、优化资本结构、推动有效投资、促进经济高质量发展的战略支点 [3] - 当前行业正积极推动存量资产盘活，引导更多长期资本投向基础设施领域 [3] 发起方背景与过往经验 - 基金发起方金圆集团是厦门市属国有金融服务企业，在资产盘活领域已有深入布局 [3] - 公司此前已投资多个全国首单或首批REITs项目，包括华威农贸REIT、首农产业园REIT、万国数据和润泽科技数据中心REIT [3] - 公司系统梳理储备了一批权属清晰、收益稳定的优质资产，为REITs发行提供了扎实基础 [3] 基金投资策略与价值目标 - 基金旨在通过REITs工具激活产业园区、保障房、新基建等领域的优质存量资产，将其转化为可流动的资本 [6] - 策略包括引入专业力量，通过Pre-REITs、并购基金等多元路径，探索可复制的“厦门模式” [6] - 基金致力于汇聚“耐心资本”，通过与险资、金控等机构合作，引导长期资本精准投向基础设施与战略性新兴产业 [6] 品牌定位与发展愿景 - 基金定位为厦门市特色REITs投资品牌标杆，旨在全国范围内树立REITs投资样板 [6] - 目标包括：做长期投资的“压舱石”，引导市场关注基础设施资产的稳定现金流与长期运营价值；做生态协同的“黏合剂”，构建以资产信用为核心的投融资新范式；做产业聚合的“连接器”，推动金融资本与产业发展深度融合 [6] - 基金将为厦门深化投融资体制改革、健全资产盘活机制提供新引擎 [6] 业务模式与服务体系规划 - 金圆集团计划打造“金圆REITs模式”，核心是“全牌照联动、全周期覆盖、全链条赋能” [7] - 公司将发挥旗下信托、证券、基金等多金融牌照协同优势，构建“Pre-REITs+私募REITs+公募REITs”完整产品矩阵 [7] - 计划建立覆盖“资产发现-培育孵化-投资发行-运营管理”的全流程服务体系，共建REITs领域“生态圈”，推动产融深度结合 [7]

文章核心观点 - 中国REITs市场经过五年试点与发展成效显著 已成为盘活存量资产、带动新增投资、推动经济新旧动能转换的重要金融工具 未来市场将持续优化、开放 并重点拓展至商业不动产领域以服务高质量发展[2][3][4] C-REITs市场发展现状与成效 - 截至2025年末 中国REITs市场已上市78只产品 含扩募发行规模达2137.67亿元 发行数量和规模居于区域前列[3] - 试点范围从早期的产业园、仓储物流、高速公路 持续拓展至清洁能源、保障房、消费、水利设施、城市管网、数据中心等多个领域[2] - 通过发行REITs回收资金带动的新增投资已超过1.1万亿元 在盘活存量资产的同时有效拉动了新增投资建设[2] - 市场构建了覆盖各种所有制企业的发展架构 民营企业、外资机构以及央企国企均有成功实践案例[6][7] 未来发展方向：商业不动产REITs - 截至2023年 中国商业不动产市场总规模约18.5万亿元人民币 同比增长6.2% 存量规模庞大且持续增长[4] - 2024年商业营业用房投资累计值为6943.97亿元 较上年累计下降13.9% 显示传统商业地产投资面临收缩[4] - 发展商业不动产REITs被视为盘活存量商业资产、防范化解相关债务风险的必要手段 多部门已推出涵盖酒店、商业综合体、办公楼、零售等资产的试点[4] - 借鉴国际经验 商业不动产是REITs底层资产的重要组成部分 中国REITs市场未来将在此领域重点发力以更好服务存量资产[3][4] 市场持续优化与开放 - 发行端存在专业人才匮乏、业绩波动大、评估结论差异、申报材料质量不一、发行报价差异较大等现象[5] - 二级市场存在投资者投机行为明显、市场波动性较大、业绩与市值变动差异显著、信息披露时效性与透明度有待提升等问题[5] - 未来需持续强化监管规则执行与信息披露 以吸引长期投资者并保障市场稳定发展[5] - 市场对外开放水平将持续提升 未来将随着ETF、互联互通等机制的成熟而进一步完善[7]

文章核心观点 - 苏州与浙江两地产权交易机构通过跨区域联动与全链条闭环服务模式 成功处置一处位于杭州的苏州国企不动产 该项目以9920万元成交 溢价4927万元 溢价率近100% 实现了国有资产大幅增值 并为盘活异地存量资产提供了可复制的创新范式 [1][2][3] 交易项目概况 - 交易标的为位于杭州市五云东路20号九溪玫瑰园的一处苏州国企不动产 需跨区域处置 [1] - 项目通过苏州产权交易中心组织竞拍 浙江产权交易所联合推介 历经259轮激烈电子竞价 [1] - 最终成交价为9920万元 较底价溢价4927万元 溢价率接近100% [1] - 项目近期已完成从交易到过户的全流程闭环 受让方已取得不动产权证 [1] 跨区域联动与创新机制 - 苏州产权交易中心创新构建了“主场平台+属地平台”联动机制 主动对接浙江产权交易所 [1] - 两地机构明确了在信息披露、客户挖掘、流程协同等环节的职责边界 [1] - 通过官方网站、微信公众号、“e交易”平台等多元渠道全面释放资产信息 [2] - 构建了涵盖交易咨询、报名审核、现场踏勘的全流程精细化服务体系 [2] - 该模式成功吸引6家优质客户报名参与 为高溢价竞价积蓄了充足客源 [2] 全链条闭环服务延伸 - 服务范围从传统竞价环节延伸至合同网签、贷款协调、过户交割等后续关键环节 [2] - 苏州产权交易中心主导交易全流程 协助转让方规范签署资产转让合同 [2] - 浙江产权交易所发挥属地优势 协助完成网签过户、实地查验、物业交接等事宜 [2] - 两地机构联合设计资金监管方案 苏州方负责结算保证金及首期资金 浙江方协调本地银行资源并跟踪贷款审批 完成资金结算 [2] - 该安排保障了国企资金安全 同时解决了成交方的融资难题 [2] 模式意义与未来展望 - 该模式为国有资产异地存量资产处置带来了高溢价 实现了国有资产大幅增值 [1][2] - 为盘活异地存量资产提供了可复制的“苏州范式” [1] - 该模式既能服务苏州企业异地资产处置 也能承接外地企业在苏州的资产盘活需求 [3] - 未来 苏州交易集团将持续深化跨区域资源整合 完善交易服务体系 [3] - 计划通过强化与重点城市交易平台的常态化合作 为长三角产权市场一体化及全国统一大市场构建贡献力量 [3]