据介绍，该处不动产位于杭州市五云东路20号九溪玫瑰园，盘活资产、产权交易需跨区域处置。为 此，苏州产权交易中心组建专项团队开展市场调研、锁定潜在投资者，并创新构建"主场平台+属地平 台"联动机制，主动对接浙江产权交易所，明确双方在信息披露、客户挖掘、流程协同等环节的职责边 界，夯实协作基础。 记者从苏州交易集团获悉，今年10月，经该集团旗下苏州产权交易中心组织竞拍、浙江产权交易所 联合推介，一处位于杭州的苏州国企不动产，历经259轮激烈电子竞价，最终以9920万元成交，溢价 4927万元，溢价率近100%。随着近日杭州泮女士顺利取得不动产权证，该项目完成"交易—签约—贷款 —过户"全流程高效闭环服务。 这场产权交易机构跨区域联动、全链条闭环的创新之举，不仅溢价创新高，实现了国有资产大幅增 值，更为盘活异地存量资产提供可复制的"苏州范式"。 两地产权交易机构通过官方网站、微信公众号、"e交易"平台等多元渠道，全面释放资产信息，同 时构建起涵盖交易咨询、报名审核、现场踏勘的全流程精细化服务体系，成功吸引6家优质客户报名参 与，为竞价角逐积蓄充足客源。竞价阶段，6家意向客户轮番加价、激烈角逐，最终确定成交方，为国 ...

2025年12月27日，由中国社会科学院财经战略研究院、浙江财经大学共同举办的"财经战略年会 （2025）暨第二届财经智库论坛——迈向'十五五'的中国经济"在京召开。 陈道富表示，需要更加重视盘活存量。2024年中央经济工作会议要求统筹做优增量和盘活存量的关系， 全面提高资源配置效率，并部署了房地产、产业园区、地方债等领域的盘活路径。2025年中央经济工作 会议也明确指出，要做优增量、盘活存量。党的二十届四中全会明确将资源的盘活提上议事日程，盘活 手段包括并购、破产、置换，盘活对象包括低效用地、闲置房产、存量基础设施、行政事业单位的存量 国有资产，甚至被查封冻结的财产。 国务院发展研究中心金融研究所副所长陈道富发表题为《债务—资产—资源框架下推动存量盘活》的演 讲。 陈道富表示，一般而言，大家能借到债，需要有信用基础，这个信用基础是由还款能力、还款意愿、外 部增信构成，理论上来源于项目和企业、个人的未来现金流收入。观察中国的债务，会发现债务现金流 有相当大的程度依赖于国家信用和房地产抵押。 陈道富表示，观察中国债务，大家对于债务率有不同的评估，个别领域的比例处于国际上较高水平。我 国债务负担比较重的主要有三大 ...

行业背景与挑战 - 中国房地产行业已进入存量竞争时代，存量市场成为核心战场 [1] - 截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群占据60%的存量份额 [1] - 重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目面临出租率不足、坪效低迷困境 [1] - 政策推动行业从“建房子”向“管资产”转型，城市更新、保租房建设等政策密集落地，存量资产盘活紧迫性增加 [1] 公司定位与发展历程 - 龙湖资产管理是龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，以创新业态“欢肆”为实践载体 [3] - 公司构建了“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系 [3] - 2016年，公司推出长租公寓品牌“冠寓”，开启资产管理业务探索 [4] - 2024年，公司确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成六大业务飞轮，覆盖“住、职、娱、医、养”全场景 [4] - 截至2024年底，公司管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元 [4] - 2025年，公司完成从传统资产运营商到资产管理公司（AMC）的身份转变 [4] 核心商业模式与创新 - 公司采用“混合业态”模式破解存量资产价值瓶颈，特别是针对3万-5万平方米的商业地块 [5] - 实践出以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”生态体系 [5] - 物理空间上，通过预留专属通道、连桥与露台设计实现业态无缝衔接，例如合肥欢肆和上海江桥欢肆 [5] - 客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次基础消费力 [7] - 权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，提升租户幸福感并促进商户复购 [8] - 该模式显著提升资产价值：合肥高新欢肆店冠寓接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率达98% [8] - 成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓组合摆脱过往运营困境 [8] - 2025年上半年，资产管理航道收入15.1亿元，混合业态项目平均出租率高于单一业态 [8] 精细化运营策略 - 公司将精细化运营视为资产长期增值核心引擎，推动商业空间从“消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场” [9] - 形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，为每个项目量身打造 [9] - 杭州下沙欢肆定位“NIGHT LIFE BASE”，瞄准大学城师生，规划24小时延时经营，引入主理人品牌 [9] - 上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，构建便民生活圈 [9] - 合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与交友社群，70%为本地孵化品牌 [9] - 成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户 [9] - 数字化体系实现实时监测客流与营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆出租率从85%提升至98% [11] - 通过150余项服务标准、24小时响应机制及智慧设施，客群满意度高达97% [11] 全链条资管能力体系 - 公司构建“投融建管退”闭环体系，保障资产价值可持续兑现 [12] - 投资环节坚持研策先行、精准选址，依托“一城一策”体系深度洞察地缘价值与人口轨迹 [12] - 采用“商业+公寓”混合业态模式，分散单一业态运营风险，降低市场波动影响 [12] - 建管环节依托智慧营造能力实现高效落地与产品迭代，2024年有四座欢肆密集落地 [12] - 产品持续迭代：冠寓4.0采用智慧装配式技术提升空间利用率；欢肆通过连桥、下沉广场等设计优化体验 [12] - 退出环节构建多元变现路径：通过街区租金与公寓租赁收入形成稳定经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入达26.5亿元 [13] - 依托优质资产稳定收益，可通过经营性物业贷优化债务结构，未来可探索ABS、资产证券化等退出方式 [13]

行业背景与核心观点 - 住房租赁行业正从“规模扩张”转向“精耕细作”的存量时代，资产端的核心焦虑从“如何获取项目”转变为“如何高效盘活、长效增值” [1] - 窝趣广州南浦地铁站轻社区的成功案例，验证了通过“品牌赋能”与“运营提效”为闲置存量资产提供从快速启动到持续增值的全周期解决方案的可行性 [1] 项目关键运营数据表现 - 项目开业三个月内出租率突破95%，至11月出租率已攀升至98.9% [3] - 客户续租率达到80% [3] - 项目租金坪效达到2.69元/平方米/天，较同区域同类租赁产品高出42% [3] - 与广州番禺区平均数据（出租率94.36%，租金坪效1.89元/天/平方米）相比，项目表现全面领先 [4] 资产盘活与高效启动 - 项目原为一处闲置超过两年的中等规模资产 [2] - 依托标准化产品体系，仅用两周即敲定产品定位与设计方案 [2] - 通过成熟的供应链与工程体系，实现20天完成样板间验收、70天达到拎包入住标准，较传统周期节省25-30天 [2] - 在投入成本较原预算降低15%的同时，输出了更高品质的空间体验与产品力 [2] 精准市场定位与客群洞察 - 资产禀赋优势显著：步行3分钟抵达地铁2号线南浦站，15分钟轨道交通直通广州南站，通勤优势显著 [6] - 周边拥有成熟的“15分钟生活圈”，涵盖学校、四大商业综合体、二甲医院、城市公园等优质配套 [6] - 核心客群锁定为依赖地铁通勤的都市白领，以及受周边高端私立教育资源吸引的教职工、家庭客群 [7] - 上述客群具有租期稳定、支付能力强、对居住品质要求高的特点，为项目带来长期可持续的租金溢价空间 [7] 创新业态组合与收益结构 - 项目引入“精品酒店+高品质长租公寓”的业态组合模式 [8] - 国内头部酒店集团中端品牌有助于快速提升市场知名度并贡献即时现金流与溢价 [8] - 长租公寓提供稳定、可预期的长期租金收入，保障基本盘稳固 [8] - “高溢价+稳收益”的双轨收益体系提升了整体资产收益率，并有效对冲单一租赁业态可能面临的季节性波动或市场风险 [8][21] 产品设计与社区运营 - 物理空间设计升级：3.2米层高结合通透格局打破压抑感，现代留白风格，配备五星级床垫等提升品质，40-60平方米户型实现全功能体验 [12] - 社区公区按照“半私半享”理念设计，涵盖影音室、阅读区、活动区、休闲区、健身区五大功能空间 [15] - 体系化运营保障安全与效率：独栋公寓搭配专业物业托管，24小时安保巡逻，针对独居女性设有专属安全监控及紧急求助系统，24小时医疗团队待命 [16] - 通过定期举办运动打卡、主题沙龙、节日聚会等活动构建温暖社区，增强归属感与客户黏性，是达成高续租率的重要情感因素 [16] 行业启示与核心法则 - 法则一：跳脱单一业态局限，激活资产潜在价值 基于对物业条件、区位与市场的深刻洞察，采用灵活创新的业态融合方案（如酒店+长租），挖掘跨业态复合收益空间，提升资产抗风险能力 [20] - 法则二：优化收益结构设计，抵御市场周期波动 通过构建“酒店高收益+长租稳现金流”的双轨收益结构，巧妙平衡收益性与稳定性 [21] - 法则三：呼应“住有优居”导向，验证“品质租住”模式的可持续性 市场需求转向对更高品质、更好服务、更优体验的追求，匹配新时代租客需求的产品与服务能获得市场认可并实现长期回报 [22] - 未来行业竞争将聚焦于资产价值的深度挖掘、运营效率的极致提升和客户体验的持续优化，需秉持长期主义思维，通过专业赋能、产品创新与精细运营推动行业高质量发展 [23]

行业阶段与趋势 - 中国长租公寓行业已历经三个发展阶段：2014年以前的“资本沙漠”期、2014-2021年的“资本入场与退潮”期、以及2021年至今在“保障性租赁住房”政策引领下的规范发展期 [3] - 当前行业已进入“投融建管退”全链条资管能力竞争的新阶段，从“资本驱动”转向“资管能力驱动” [3] - 随着“非居改居”路径明确、REITs退出通道打通，长租公寓已成为存量资产盘活中现金流稳定、政策支持明确、社会效益显著的重要路径 [3] 公司核心商业模式 - 公司探索出“联合投资+保底分润”动态合作机制，核心在于对齐资产方与运营方的长期利益，通过“保底租金+超额收益分成”模式取代传统固定租约，实现风险共担、收益共享 [5] - 该模式已成功运营多个标杆项目，平均出租率稳定在95%以上 [5] - 公司针对不同类型资产提供三类服务模式：轻资产模式（管理输出）、中资产模式（包租+分润）、以及重资产模式（收购/合资）实现全周期管理 [8][9] 项目运营实践与成果 - 通过“联合投资+保底分润”模式成功运营乐乎公寓.清河店、乐乎青年社区.国展店等多个项目 [5] - 乐乎社区.紫锦园集体租赁住房项目包含1837套房源，入驻率达96%，通过数字化平台、标准化服务体系与政企合作模式打造为租赁社区典范 [9] - 公司聚焦北京“产业+地铁”双导向的价值区域，如上地、西二旗、永丰科技园等产业人口密集区，资产筛选标准包括权属清晰、租赁年限不低于10年、靠近地铁站点、物业条件良好 [12] 公司战略定位与服务能力 - 公司是中国领先的住房租赁资产管理平台，以“投、融、建、管、退”全周期资管能力为核心 [16] - 通过“F+EPC+O”模式，为政府、企业等伙伴提供存量资产盘活与租赁社区运营服务，业务深度融入城市产业发展，并借助数字化系统实现精细化运营 [16] - 公司已形成覆盖“市场研究-投资定位-工程管理-招租运营-投后管理”的全链条服务能力，致力于与国资伙伴携手探索存量资产盘活新路径 [14] 行业活动与公司观点 - 公司在“中央企业第十届不动产盘活工作研讨会”上发表主题演讲，线上观看人数突破13万 [1] - 公司认为存量资产盘活不是简单的“换壳”，而是通过精准定位、产品重塑与精细化运营实现资产价值的再生 [12] - 公司的使命是让每一平方米都产生价值，让每一间房成为美好生活的容器，期待与国资伙伴合作，为国有存量资产保值增值贡献专业力量 [14]

行业背景与宏观趋势 - 2025年房地产行业处于周期筑底与结构转型的关键节点[1] - “十五五”规划建议将房地产纳入民生保障与共同富裕框架[1] - 公募REITs试点扩容至商业不动产领域[1] - 万亿级存量资产盘活需求与新质生产力驱动的产业升级形成共振[1] 市场现状与规模 - 截至2025年12月，中国公募REITs总市值超过2100亿元[2] - 中国公募REITs产品数量已跃居亚太地区第一[2] - 国内存在数十万亿级别的存量资产盘活需求[2] 政策与试点扩容 - 商业不动产REITs试点范围从基础设施扩展至购物中心、写字楼等领域[2] - 酒店、办公、综合体等资产已被纳入公募REITs业务范围[2] - 四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇、城市更新设施等商业不动产被纳入REITs试点范围[3] 行业影响与战略价值 - 商业不动产REITs扩容成为改写行业格局的关键变量[2] - REITs重塑了不动产金融生态[2] - REITs打通了存量资产“募投管退”的闭环[2] - 为城市更新和行业转型注入了新活力[2] - 公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出[2] - 短期应聚焦核心城市核心资产，长期有望激活行业新增长[2] - 为不动产投融资市场注入强劲动力[2] 行业发展路径与建议 - 行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，以推动市场高质量发展[2] - 建议通过筛选合规项目、引入专业机构、完善制度来应对风险，以盘活存量资产并推动市场高质量发展[3] - 与会嘉宾围绕REITs标的选择、发行成本与周期、扩募潜力、资产估值、法律合规及运营管理等核心问题进行了深入交流[3] - 探讨了购物中心、写字楼等资产的达标路径、国企参与模式及行业转型方向[3]

行业背景与项目样本意义 - 在国家大力发展保障性租赁住房、推动城市更新走向“精耕细作”的背景下，盘活存量资产成为行业重要议题 [1] - 窝趣长沙尖山湖公寓项目从“6000元/㎡卖不动”到“出租率稳定95%、估值显著提升”的蜕变，为市场提供了一个存量资产价值重生的鲜活样本 [1] 顶层设计与身份重塑 - 项目原为销售型公寓产品，因产品定位与市场需求错位而陷入滞销困境 [3] - 运营方通过深度研读并契合长沙市保障性租赁住房政策，成功将项目“纳保”，转变为面向产业园区人才的保障性租赁住房 [3] - 这一身份重塑精准对接了区域对“通勤近、品质优、租金稳”有迫切需求的青年人才和家庭租住市场，迅速激活了资产热度 [3] 产品力精准重构与客群定位 - 项目深入调研周边程序员、白领、陪读家庭等核心客群的真实需求，摒弃“大而全”的泛化思路 [5] - 在户型改造上，于主力户型中增设迷你工作台以满足居家办公刚需，并调整部分户型为多功能子母房并完善厨房功能以拓宽客群覆盖面 [5] - 近400平方米的公区聚焦运动减压、安静学习、休闲社交三大场景，配备篮球场、自习区、休闲区等实用功能 [5] - 装修优先保障环保、静音等关乎居住健康的投入，体现了“回归实用”的产品逻辑 [5] - 以需求为导向的精准改造使项目开业前期平均出租率即达96%，续租率稳定在65% [5] 全链条资产管理运营与盈利能力 - 运营方展现了“全链条资管服务”能力，前期通过供应链优势控制改造成本 [6] - 中期采取“B2B+B2C”精准获客策略，深入园区和企业直达目标客群，实现快速满租 [6] - 后期通过精细化社区运营提升租户粘性，并盘活配套商业空间，引入便利店、快餐等刚需业态，年商业收入达2000万元，为项目提供了稳定的现金流补充 [6] - 高效的运营使得项目在实现良好出租表现的同时，也获得了可观的租金净收益，资产估值因此得到显著修复和提升 [6] 成功模式总结与行业启示 - 项目的成功逆袭是一套系统化能力的胜利，包括精准的政策解读与身份转换能力、以客群需求为核心的产品精准重构能力，以及覆盖“投、改、管、退”全周期的资产运营管理能力 [8] - 该项目验证了在“存量时代”，通过专业的资管运营，即使是非核心地段的滞销资产，也能找到新的市场定位和价值增长点 [8] - 项目为持有类似销售型公寓存量资产的开发商提供了新思路，即从单纯的“开发销售”转向“长期持有运营”，通过与专业机构合作，深度融入保障性租赁住房体系，并凭借精细化的产品与运营，将“问题资产”转化为能够产生稳定现金流、具备长期价值的优质资产 [8] - 这条路径正成为房地产新发展模式下值得探索的重要方向 [8]

项目概况与定位 - 位于武汉市江汉区六渡桥地铁口的桥西商厦始建于1993年，原为百货零售大楼，现已改造焕新为六渡桥・昱汇珠宝城，并于2024年12月正式开业 [1] - 该项目是当地国企盘活存量资产的重点项目，旨在成为江汉路沿线金银商街核心商贸区的珠宝消费新地标 [1] - 运营方为武汉中天昱诚商业管理有限公司，计划打造10层的复合艺术空间，构建“交易+体验+文化”的产业生态，全力打造华中地区珠宝产业核心地标 [3] 运营现状与活动 - 项目开业同期举办了首届六渡桥珠宝大咖争霸赛总决赛暨周年庆典，前期吸引了30余家覆盖珠宝全产业链的优质商户参赛，最终决出7组商户选手同台竞技 [1] - “玉见知音”武汉古代珠玉首展同步开幕，呈现了一场集技艺展示、文化传承与服务比拼于一体的珠宝文化盛宴 [1] - 过去一年，六渡桥・昱汇珠宝城已汇聚众多知名珠宝品牌，实现从日常选购、私人定制到批量采购的全链条覆盖，形成了“线上+线下”融合新模式 [3] - 未来计划引入拍卖、寄售等增值服务，持续升级商户赋能体系 [3] 区域产业升级背景 - 六渡桥・昱汇珠宝城的改造是江汉区以存量资产改造为“密钥”，持续推进城市更新、产业转型与民生服务升级的一个缩影 [3] - 项目所在的江汉区满春街道目前共有19个专业市场，主营服装、布匹、窗帘等传统批发零售业务 [3] - 为推动辖区市场转型升级，街道加大市场规范整治力度，并已完成大夹服装市场的改造升级 [3] - 下一步，满春街道将推动东汉正街市场转型升级，形成集聚化、时尚化、规范化的现代商贸体系 [4] - 同时加快中山大道沿线历史风貌区建设，依托黄金珠宝产业、文旅融合及特色消费产业，打造高辨识度的特色街区和消费新地标 [4]

文章核心观点 在中央经济工作会议“好房子建设”与“房地产发展新模式”的政策导向下，行业正从增量扩张转向存量竞争，传统开发销售模式难以为继，转向共生共创的运营模式成为必然[3][4] AI技术通过破解户外炫光致盲、安防需求碎片化、审批流程繁琐等具体运营痛点，为存量资产盘活提供了关键赋能，推动空间运营向更具韧性、更高效的人机协同新范式转型[1][5][9] 空间韧性的衡量标准已超越传统出租率、租金等表层指标，转向关注产业生态健全度、跨越周期的保值增值能力以及应对不确定性的快速响应能力[7] 未来3-5年，人机协同将成为核心运营形态，AI技术将持续为存量博弈时代创造增量价值[9][10] 政策导向与行业转型 - 中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”的存量资产盘活路径，将“好房子建设”与空间价值提升推向行业转型前沿[4] - 当前写字楼、商业中心、住宅社区等海量空间已进入存量竞争阶段，“开发-销售”模式难以为继，转向共生共创的运营模式成为必然[4] - 政策引导下的存量盘活不再是简单的资产处置，而是通过科技与服务的深度融合，重构空间的运营逻辑与价值体系[4] AI技术赋能与效率提升 - **解决机器人户外应用难题**：万勋科技指出，未受AI赋能前，机器人在户外遇到炫光会“瞬间失明”，AI技术使其光线识别能力提升1-2个数量级，推动了低成本户外清洁、安防机器人的普及[5] - **破解安防需求碎片化困境**：高仙科技指出，十年前安防机器人因商场跌倒识别、小区宠物粪便排查等需求过于多样且成本高昂而难以发展，大模型与深度学习技术的突破使分散需求的集中处理成为可能，推动安防机器人走向规模化应用[5][6] - **提升园区与物业服务效率**：南京万谷集团表示，与万物云合作的AI系统大幅提升了物业服务效率，使物业成本明显下降，同时服务品质稳中提升[6] 万物云披露，在办公室场景中，过去100元的报销可能需要八人审批，现在AI自动生成合同使流程大幅简化，大量员工得以从繁琐审批中解放[6] - **实现高危环境自动化与智能响应**：深圳大学与万物云联合实验室的案例显示，硬AI层面，管道检测机器人可深入地下排水管道等高危环境自主巡检，避免了人员伤亡风险；软AI层面，招生咨询系统能自动提取关键信息以响应碎片化咨询[6] 空间韧性的多维定义 - **超越传统运营指标**：产业园区运营方认为，出租率、租金价格、续租率等传统指标是阶段性、表层性的体现，在市场波动时可能出现“假繁荣”或“假稳定”，无法直接衡量资产真正的韧性[7] - **关注长期价值与生态**：产业园区韧性的关键在于产业生态的健全程度，以及跨越经济周期的保值增值能力[7] 香港30年以上楼龄物业的优质维护、日本小空间的良好状态，被视为经历周期后资产价值稳定的韧性体现[7] - **技术支撑与成本平衡**：技术层面，通过摄像头、雷达等手段提升灾害响应速度，监测高楼台风摆动，是空间韧性的技术支撑[7] 基于微波雷达的独居老人监测产品，能在不侵犯隐私的情况下感知正常活动，是结合用户需求提升业务韧性的案例[7] AI方案能在不牺牲服务品质的前提下降低运维成本，被视为存量时代重要的韧性能力[7] 现存痛点与未来展望 - **运营方的核心困惑**：园区运营商指出，80%的科技孵化器没有真正做好产业服务，过去市场好时依赖招租，现在亟需AI帮助筛选企业潜力数据、优化供应链对接，实现数据资产证券化[8] - **技术落地挑战**：建筑规划设计多面向人的使用，人机共存需要新的标准，如预留机器人充电位置和通行通道[8] 目前机器人事件处理仍需人工介入，亟需开放接口标准或联盟合作以破解场景碎片化难题[8] - **未来人机协同范式**：展望未来3-5年，人机协同将成为核心运营形态[9] 预计机器人将渐进替代90%的流程，员工将转型为处理剩余10%复杂任务的“万能工”[9] AI工具闭环落地将带来效率显著提升，行业变革不可逆转[9] 运营系统计划拓展至电力、交通等工业领域以提升跨行业附加值[9] 未来空间将发展为能主动响应用户需求，不再需要用户适应的形态[9]

核心观点 - 全国多地标志性烂尾或闲置地产项目正通过市场化、法治化手段加速盘活，表明房地产风险已进入出清最后阶段 [1][2][7] - 政策强力引导与市场资本深度参与形成双轮驱动，为存量资产处置提供了“一楼一策”、破产重整、税收优惠等支持，并催生了多元化的盘活模式与合作路径 [1][7][8] - 存量资产盘活不仅优化了城市资源配置，也为金融机构、资产管理公司及房企代建等参与方带来了新的发展机遇 [8][9] 具体项目盘活案例 - **天津117大厦**：高银地产名下包含天津117大厦在内的六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，该项目为597米地标建筑，沉寂近10年后迎来盘活 [1][2] - **上海城隍庙广场**：项目荒废近十年，历经三次易主、两次流拍后，于今年2月通过法拍以12.09亿元起拍价成交，法院与管理人创新采用“产业投资人+财务投资人”模式成功引入资金，并于6月26日举行复工仪式 [3][4] - **杭州富力中心**：位于未来科技城，总建面约150万平方米，规划为高280米的塔楼，近日被法院公告查封，预计将进入法拍流程 [4] - **合肥联投中心书城**：“亚洲最大书城”项目突然复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工、续建或规划重生，总建筑面积超1200万平方米 [4] - **无锡寰宇商贸中心**：闲置13年后，入选江苏省城市更新试点项目，计划被改造为集康复医院、护理中心、康养公寓等于一体的高端国际智慧康养社区 [5] - **重庆湾项目**：中国长城资产联合重庆南岸区政府重启，将注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资支持，项目已启动拆迁 [5] - **成都绿地蜀峰468**：成都市住建局于今年3月核发建筑施工许可证，意味着这一“西南第一高楼”超级综合体即将全面复活 [5] - **成都星汇广场**：位于天府广场旁，停工6年多后顺利复工续建，并完成433户首批交付 [6] - **成都“顺江路333”项目**：烂尾多年后在京东资产交易平台挂牌，经过58轮竞价，最终由新希望置业以8.53亿元拍下 [6] - **深圳深港国际中心**：原项目所在片区法定图则调整，地块功能从商业、文体为主升级为“居住+商业”复合型功能区，政府于今年8月以68亿元完成项目土地收储 [6] - **贵州“天下第一水司楼”**：曾举债2亿元修建，现已被格美集团接手改造为紫林山豪利维拉酒店，并于今年5月正式投入运营 [6] 政策与市场环境 - 政府工作报告首次提出“好房子”概念，并将盘活存量用地和商办用房列为重点 [7] - 住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [7] - 保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能 [1] - 银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供机会 [1] 盘活模式与参与方 - **三类核心盘活模式**：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方以产权抵偿债务模式；银行/AMC联动模式通过不良资产转让与社会资本引入实现业态升级 [8] - **市场化运作范例**：上海八埭头滨江园项目，长城资产引入中海地产代建代管，借助专业能力推进交付 [8] - **社会资本深度参与**：内资、险资、港资、民企等多元资本通过直接投资、代建代管、债务重组等路径介入，成为不良资产市场主力军 [8] - **金融机构与房企代建机遇**：金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作布局；房企代建凭借品牌输出、资源整合实现轻资产扩张 [9] - 政策与市场双轮驱动下，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [9]