行业现状与趋势 - 代建行业从蓝海进入红海 企业数量从2021年30余家增至2024年超100家 竞争加剧导致行业洗牌分化 [1][5] - 新增签约面积增速显著放缓 2023年同比增长53%达1.7亿平米 2024年增速降至27%达2.2亿平米 2025年一季度TOP20企业同比仅增6% [2] - 代建费率持续下探 从早期5-6%降至2-3% 部分项目低于2% 县域项目出现0.8%超低报价 [3] 利润与成本结构 - 行业利润走低源于三方面因素：企业数量增加加剧竞争 政府代建订单占比上升拉低利润率 人工成本刚性且去化周期延长 [3][4] - 土地供应量收缩制约需求 2024年土地新增规划建筑面积增速仅3.0% 远低于此前20-30%年均增速 [3] - 地产下行期房价走低 市场信心不足导致销售去化率下降 进一步压缩利润空间 [4] 企业格局分化 - 呈现"头部降速 中部提速 尾部淘汰"特征 2024年TOP5企业新签规模1783万平米增3.5% TOP6-20达640万平米增21.9% [6] - 尾部企业承压严重 部分企业2025年一季度零新增 仁恒等企业选择退出市场 [6] - 行业渗透率处于中期阶段 2024年修正后为12% 较欧美日25-30%的成熟水平存在一倍上升空间 [7] 国际对标与集中度 - 欧美日代建行业呈现三大特征：投资与开发分离 渗透率25-30% 头部三强市占率超50% [7] - 中国头部企业市占率存在提升空间 绿城管理连续9年市占率约20% 较欧美日龙头30%水平仍有差距 [8] - 预计成熟期头部企业年度新增面积达9000万平米 较2024年绿管3645万平米存在2倍增长潜力 [9] 规模评价体系缺陷 - 新增代建面积存在水分大 口径乱 失真问题 住宅与文旅公建项目性质不同 建造与改造类属性差异大 [11] - 部分签约面积为无效面积 约30%新拓项目无法进场 签约进场率仅70% 存在后续解约风险 [13] - 2024年部分省份代建方解约率达15% 问题订单可能引发后期经营压力与口碑受损 [15] 未来生存模式 - 三类企业能够存活：头部综合型选手（绿管 金地） 细分专业型选手（医疗 TOD领域） 区域深耕型选手 [16][17] - 腰部企业面临两条出路：要么成为头部 要么被边缘化 行业最终将形成较高集中度 [18][19] - 代建三强（绿城管理 润地管理 金地管理）已形成引领格局 分别凭借上市先发 价值创效 资源优势确立地位 [20] 市占率变化趋势 - 2024年代建三强新签约面积市占率37.5% 销售规模占比57.7% 呈现三强鼎立格局 [22] - 短期集中度下降 2024年TOP3集中度同比减少7个百分点 2025年一季度再降7个百分点 [22] - 长期看头部市占率将回升至50%以上 通过技术赋能与全周期服务能力巩固优势 [24] 核心竞争力 - 全周期经营能力成为关键 包括前端拓展领先 中端超高入场率 后端高效益兑现度与客户满意度 [25] - 系统领先涵盖投资 产品 运营 资本等多维度 类似中海 华润等房企发展路径 [25] - 持续为委托方创造增值价值的企业将获得更可观 更稳定 更持久的增长 [26]