行业投资评级 - 报告对房地产行业维持增持评级 [5] - 重点公司评级：招商蛇口买入、中国金茂增持、绿城中国买入、华润置地增持、华润万象生活买入 [5] 报告核心观点 - 多地持续优化住房消费支持政策，沈阳、烟台等地完善住房以旧换新支持措施，福建、常德、湛江等地扩大公积金提取范围，支持住房装修、物业费及购房契税等支出，进一步降低居民住房消费及置换成本 [11] - 周度一二手房销售同比上升、环比下降，主要受国庆假期错位及基数效应影响，去化周期上升 [11] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如华润置地、中国金茂、越秀地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [11] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [11] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌1.41%，沪深300指数下跌0.93%，相对收益为-0.48%，板块表现弱于大盘 [7][18] - 个股涨跌幅排名前5位：世联行、中交发展、*ST数源、大名城、沙河股份 [18] - 个股涨跌幅排名后5位：中天服务、金地集团、深深房A、信达地产、万通发展 [18] 行业新闻追踪（地方政策） - 沈阳发布住房公积金九项优化政策，阶段性支持住房以旧换新，公积金贷款最高额度可上浮至基准的1.4倍，三人及以上家庭最高可贷294万元 [20] - 大同市扩大商业住房贷款按月线上提取、按月委托提取住房公积金的合作银行范围 [20] - 常德支持按月提取公积金偿还本地商业住房贷款，自住住房装修按每平方米最高1000元提取、家庭最高20万元，允许提取公积金支付购房契税，对首次开户且连续缴存满一年的灵活就业人员给予200元补贴 [20] - 烟台优化住房以旧换新补贴申报流程，取消先卖后买由开发商代为申报模式，统一由购房者线上申请，不再区分先卖后买或先买后卖，新一轮补贴券自10月4日起每15天集中发放一次 [20] - 郑州拟将9个城市更新项目纳入项目库，总投资近40亿元，分布于经开区、郑东新区、二七区等6个区域 [20] - 福建省新增物业费、购房契税提取，装修提取适用范围由新购商品住房扩大至全部自住住房，提高还贷提取频次，偿还省外住房贷款不再要求提供购房地户籍、公积金或社保证明 [20] - 湛江支持物业费及住房装修提取，物业费家庭每年最高提取3600元，装修提取按建筑面积每平方米1000元计算、家庭最高12万元，同一家庭两次装修提取间隔不少于10年，新政自10月10日起施行有效期5年 [20][21] 个股公告及新闻追踪 - 中海宏洋9月单月合约销售额24.65亿元同比下降12.1%，销售面积20.83万平方米同比下降17.2%，1-9月累计合约销售额268.86亿元同比增长14.0%，销售面积230.24万平方米同比增长8.8%，截至9月末累计认购未签约金额4.77亿元 [24][25] - 中国海外发展9月单月合约销售额155.81亿元同比下降22.8%，销售面积55.87万平方米同比下降38.9%，1-9月累计合约销售额1810.35亿元同比增长6.2%，销售面积612.37万平方米同比下降19.2%，9月新增4宗地块权益地价约77.83亿元 [24][25] - 中国金茂公布2026年中期以股代息安排，代息股份市值按10月5日至9日连续5个交易日平均收市价确定为每股1.30港元，中期股息为每股0.03港元，代息股份预计于10月30日派发并于11月2日在港交所开始买卖 [24][25] - 招商蛇口9月单月签约销售面积45.84万平方米、签约销售金额143.22亿元，1-9月累计签约销售面积432.20万平方米、签约销售金额1400.93亿元，自8月销售简报披露以来新增7个房地产项目分布于西安、青岛、苏州、天津、沈阳及上海 [24][25] - 绿城中国前9月累计总合同销售金额1421亿元、销售面积651万平方米，其中自投项目销售金额817亿元、归母权益金额552亿元，代建项目销售金额604亿元，9月单月自投项目销售94亿元、代建项目销售102亿元，截至9月底另有已签认购未转销售合同金额约19亿元 [24][25] 行业基本面——一手房成交分析 - 本周（10.2-10.8）38个重点城市一手房合计成交8114套，同比增速42.2%，环比增速-68.3%，合计成交面积83.2万平方米，同比增速61%，环比增速-67.8% [9][26] - 分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为41.9%、35.9%和52.8%，环比增速为-66.1%、-62.9%和-76.1% [26] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为60.4%、38.1%和115.8%，环比增速为-69.6%、-65.3%和-68.8% [26] - 本月至今（10.1-10.8）38个重点城市一手房合计成交9249套，同比增速42%，环比增速-56.4%，合计成交面积94.7万平方米，同比增速52.3%，环比增速-57.1% [28] - 本月至今分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为30.4%、59%和48%，环比增速为-55%、-57.7%和-57.4% [28] - 本月至今一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为53.3%、33.1%和90%，环比增速为-52.3%、-59.7%和-58.9% [28] - 重点城市中北京本周成交1378套同比增速192.6%，上海成交1177套同比增速20.2%，广州成交921套同比增速-5.6%，深圳成交132套同比增速12.8%，杭州成交104套同比增速420.0%，武汉成交819套同比增速34.0%，成都成交255套同比增速112.5%，青岛成交264套同比增速55.3%，温州成交206套同比增速142.4%，宁波成交138套同比增速220.9%，苏州成交285套同比增速408.9% [36] 行业基本面——二手房成交分析 - 本周（10.2-10.8）14个重点城市二手房合计成交3857套，同比增速492.5%，环比增速-66.2%，合计成交面积36.9万平方米，同比增速546.3%，环比增速-67% [9][37] - 分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为341%、1530.5%和162.8%，环比增速为-74.3%、-61%和-64.5% [37] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为338.4%、1584.5%和191.9%，环比增速为-73.6%、-63.3%和-66.8% [37] - 同比增速异常值主要因去年同期仍处国庆假期、基数极低，环比增速异常值则因本周处于假期、基数较高 [37] - 本月至今（10.1-10.8）14个重点城市二手房合计成交4131套，同比增速387.1%，环比增速-79.2%，合计成交面积39.8万平方米，同比增速420.4%，环比增速-79.5% [39] - 本月至今分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为303.9%、1386.6%和117.9%，环比增速为-81.8%、-79.3%和-74.8% [39] - 本月至今一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为298%、1410.4%和136.4%，环比增速为-81.4%、-80%和-75.2% [39] - 重点城市中北京本周成交663套同比增速345.0%，深圳成交316套同比增速332.9%，杭州成交443套同比增速1329.0%，成都成交828套环比增速-63.5%，青岛成交450套同比增速394.5%，苏州成交158套同比增速3060.0%，东莞成交266套同比增速329.0%，佛山成交355套同比增速48.5% [49] 行业基本面——库存情况分析 - 本周（10.2-10.8）17个重点城市商品房库存面积17977.9万平方米，环比增速-0.1%，去化周期180周 [9][50] - 分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.1%、-0.1%，去化周期分别为123.2周、285.6周、250.2周 [50] - 重点城市中北京库存面积1724万平方米环比增速-0.67%去化周期113.7周，上海库存面积3002万平方米环比增速0.11%去化周期105.4周，广州库存面积2588万平方米环比增速-0.15%去化周期174.4周，深圳库存面积405万平方米环比增速-0.28%去化周期98.0周，杭州库存面积631万平方米环比增速-0.13%去化周期83.9周，南京库存面积2871万平方米环比增速-0.15%去化周期113.7周 [58] 行业基本面——土地市场供给与成交分析 - 本周（9.28-10.4）土地供给方面，供应土地8455.4万平方米，同比增速69.2%，供应均价2758元/平方米，同比增速14.3% [10][59] - 土地成交方面，本周成交土地1833.6万平方米，同比增速-17.1%，土地成交金额372.5亿元，同比增速-27.3% [10][59] - 本周土地成交楼面价2032元/平方米，溢价率2.8% [10][59] - 分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为3.7%、3.4%、0.8% [59] - 近期房企拿地明细包括中国海外发展在唐山路北区拿地2宗、招商蛇口在杭州萧山区及成都金牛区及南京建邺区及北京大兴区及深圳光明区及成都成华区及东莞及上海浦东新区及北京石景山区拿地、保利发展在三亚海棠区及上海松江区及杭州余杭区及石家庄长安区及杭州萧山区及广州荔湾区及上海徐汇区及上海杨浦区及济南历下区拿地、越秀地产在广州白云区拿地、滨江集团在杭州拱墅区拿地2宗、金隅集团在北京通州区拿地 [73] 行业基本面——融资分析 - 本周（10.2-10.8）房地产企业合计发行信用债10亿元，同比增速不具备可比基数，环比增速0% [10][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债10亿元，同比增速不具备可比基数，环比增速-83.25% [74] 重点公司基本状况 - 招商蛇口股价7.72元，EPS 2024年0.37、2025年0.08、2026E 0.14、2027E 0.15、2028E 0.17，PE 2024年20.86、2025年96.50、2026E 55.14、2027E 51.47、2028E 45.41，评级买入 [5] - 中国金茂股价1.29港元，EPS 2024年0.05、2025年0.04、2026E 0.09、2027E 0.09、2028E 0.09，PE 2024年21.33、2025年25.27、2026E 12.30、2027E 12.30、2028E 12.30，评级增持 [5] - 绿城中国股价6.14港元，EPS 2024年0.63、2025年0.03、2026E 0.07、2027E 0.11、2028E 0.14，PE 2024年8.36，评级买入 [5] - 华润置地股价30.44港元，EPS 2024年3.59、2025年3.56、2026E 3.74、2027E 3.78、2028E 3.86，PE 2024年7.27、2025年7.34、2026E 6.98、2027E 6.91、2028E 6.77，评级增持 [5] - 华润万象生活股价38.60港元，EPS 2024年1.59、2025年1.74、2026E 1.94、2027E 2.10、2028E 2.24，PE 2024年20.83、2025年19.04、2026E 17.07、2027E 15.77、2028E 14.78，评级买入 [5] - 行业上市公司数95家，行业总市值9022.98亿元，行业流通市值8656.16亿元 [2]