政策模式与试点进展 - 上海市静安区正在探索由区属公租房企业直接收购二手老公房以促进住房“以旧换新”的试点 该模式旨在帮助居民置换区内新房 并将收购房源纳入保障性租赁体系[1] - 试点具体步骤为：购房者先选定并认购静安区新房锁定房源 然后提出申请由第三方评估旧房 最后凭新房网签合同办理旧房回收过户手续[1] - 静安区的试点目前处于收集房源阶段 购房者需将旧房信息填报给开发商 之后会集中评估收购 但并非所有房子都能被收购[1][2] - 收购目标为持有建筑面积70平方米以内、总价400万元以内的静安区老公房 且仅限于收购静安区旧房来置换静安区新房[1][2] - 在静安区之前 上海市奉贤区国企已实践“以旧换新” 活动累计收到104组意向报名 完成首批50组家庭正式登记并启动评估匹配 另有14组家庭进入轮候序列[2] 市场影响与行业意义 - 该政策模式与2025年中央经济工作会议明确的政策导向相契合 若试点成功并推广 将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响[2] - 政策将推动地方政府与城投平台的角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[3] - 对于居民家庭而言 该模式将降低改善性需求的“置换风险” 激活“卖一买一”链条 有助于破解超大城市二手房挂牌激增问题并稳定市场预期[3] - 该模式有效破解了改善型客户的置换痛点 打破了传统的“先卖后买”顺序 不仅大大缩短了置换周期 更有力推动了新房去化[3] 具体项目与执行 - 位于上海市内环内的在售楼盘“保利誉静安”（由保利置业和上海苏河湾集团联合开发）已参与该试点 购房者可先在楼盘看房并登记旧房信息 待评估通过后即可推进[2] - 静安区位于上海市中心 辖区总面积约37平方公里 是重要的商业、金融和文化中心 经济活力强但房屋密度高[1]

政策动态与模式 - 2026年开年，住房“以旧换新”和“收储二手房用作保障房”政策正在全国多地铺开[1] - 政策旨在打通市民“卖旧买新”的置换堵点，被视为房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号[1] - 多地政府或国企正从主要收储存量新房转向加入收储二手房的行列[1] 城市具体案例与规模 - 上海：建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三区率先试点[2] - 上海：预计未来或有7个区加入，全年总收购规模估计达一万套，约占上海年二手房总成交量20多万套的5%[2] - 济南：起步区推出“全款收旧房”、“全城收旧房”政策，计划分批次组织1000套住房“以旧换新”[3] - 杭州富阳区：由区属国企乐居集团启动“以旧换新”，计划收购200套二手房用于保障性租赁住房，206户家庭成功报名[3] - 重庆：发布新政鼓励“卖旧买新”并提供税收优惠，同时鼓励将存量住房用作租赁住房，并配套金融与税收支持政策[4] 政策动因与行业趋势 - 政策转向旨在解决市民因旧房难售导致的置换链条断裂问题，通过官方收储为市场注入新房购买需求[5] - 房地产行业逻辑发生根本转变，进入存量房时代，呈现新房交易量下降、二手房交易量上升的“一降一升”新趋势[5] - 未来五年住建工作需充分认识二手房交易占比上升是趋势，将新房和二手房市场作为一个整体看待[5] 对行业与参与方的影响 - 收储二手房用作保租房的模式与2025年中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的宏观政策导向高度契合[6] - 地方政府与城投平台的角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[1][6] - 房企与地方国资平台合作参与存量房收储和运营，有望成为新的业务方向[6] - 收购政策针对的细分市场精准，符合条件房源具有套均总价低、议价空间大等特点，而小户型在租赁市场紧俏[7] - 2025年上海整体租赁市场对一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，徐汇和浦东新区该需求占比分别达85.4%和80.2%[7] - 一线城市收购存量商品房有助于改善市场预期、修复市场信心，收购房源转化保租房可缓解核心区域保租房供需矛盾[7]

文章核心观点 - 山东省及济南市通过举办高品质住宅交易会、推出多元化政策与市场创新举措，旨在激发住房消费潜力、提升住宅全链条品质，并解决改善性住房需求中的“以旧换新”和适老化改造等关键问题，同时通过公积金制度扩面增效为更广泛群体提供安居支持 [1][2][3][4][7] 高品质住宅发展趋势 - 住宅品质向健康、舒适与智慧化升级，展会展示了集采暖、制冷、新风、除霾与热回收于一体的被动式建筑空气调节机组，以及可通过语音或触控调节的智能家居系统 [2] - 智能系统具备感知归家、提前启动热水循环的功能，卧室配备毫米波雷达可无感监测呼吸心率并在侦测到意外跌落时发送警报 [2] - 全省已累计打造省级高品质住宅试点项目213个，“好房子”正加速从蓝图走进百姓生活并成为市场热点 [2] 政府促消费政策与举措 - 济南市将发放5000万元置业消费券，购买新建商品住宅并符合条件的个人每套可领取1万元消费券，可用于家具家电、商超百货及日常消费 [2] - 山东省多地推出多元化促销活动，包括在交通枢纽开展项目推介、引导房企推出春节特惠房源和家装礼包、利用直播短视频线上推广、在核心商圈设置移动售楼处等 [3] - 山东省出台《关于住房“以旧换新”的指导意见》，创新提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”等多种模式，从省级层面构建系统性政策框架 [4] 市场创新与“以旧换新”模式 - 绿地集团推出直接回购服务，引入合作第三方兜底收购旧房并通过市场化价格评估，旧房款可直接冲抵新房首付，自2023年推出以来已累计成功置换住房约600套 [4] - 该模式旨在解决购房者旧房卖不掉、资金周转期长的顾虑，推动“以旧换新”从市场试点走向规范化、规模化推广 [4] 适老化改造与居家升级 - 展会设置适老化改造专区，展示可加装于现有楼道、无需破坏楼体结构的座椅式电梯，方便“悬空老人”安全下楼 [5] - 卫浴空间系统性改造方案包括可坐着沐浴的智家淋浴器、能智能升降的洗手台以及电动马桶助起架，以降低滑倒风险并应对不同需求 [6] - 这些改造旨在重新定义老年生活的安全、舒适与尊严，让现有住宅更好地服务于老龄化社会 [4][6] 公积金制度扩面与信贷支持 - 山东省全面推广灵活就业人员参加住房公积金制度，覆盖网约车司机、快递小哥、自由职业者等新业态就业人员，可根据自身情况自愿缴存 [7] - 为鼓励开户，济南、青岛、烟台等试点城市为灵活就业人员首次开户缴存提供额外0.5至1.2个百分点的缴存补贴（在国家规定的1.5%年利率基础上），枣庄、德州则提供200-300元开户缴存鼓励 [7] - 灵活就业人员享受与单位职工同等权益，包括申请公积金贷款、租房购房提取，并可享受公租房、保障性租赁住房等优惠政策 [7] - 全省公积金信贷支持力度加码，以济南为例，公积金贷款最高额度提升至170万元，购买二套房首付比例下调至20% [8] - 全省公积金贷款利率近期统一下调0.25个百分点，一笔100万元、期限30年的贷款在整个还款周期内可节省利息支出约4.8万元 [8]

政策落地与首例案例 - 烟台市首例住房“卖旧买新”业务顺利完成，标志着该市“以旧换新”政策从宣传阶段步入实质落地 [1] - 首例客户通过政策叠加，在换购新房时累计节省购房成本约8万元 [1] - 客户原住房位于黄渤海新区长江路富饶中心，通过海信君悦售楼处购买新房，项目营销负责人表示政策切实降低了换房门槛 [1] 政策具体内容与模式 - 烟台市住房“以旧换新”政策于2026年1月1日试行，试行期一年 [1] - 政策提供“收旧换新”、“卖旧买新”、“拆旧换新”等多种模式供市民选择 [1] - 对参与“收旧换新”的居民按新旧房价差额给予1%补贴，参与“卖旧买新”的居民按新房价给予1%补贴，单套最高补助3万元 [2] 财政支持与资金安排 - 政策设立了房地产高质量发展专项支持资金，由市、区两级财政共同承担 [1] - 专项支持资金用于“以旧换新”政府补贴及定向购房优惠券等，其中政府补贴资金为6000万元，定向购房优惠券资金为5500万元 [1] 定向优惠与市场联动 - 发放“群团购”及多代多孩家庭定向购房优惠券，二孩家庭可申领1张，三孩及以上家庭可申领2张，多代家庭可申领1张 [2] - 优惠券可与补贴叠加使用，单套补贴最高可达8万元 [2] - 房地产开发企业、经纪机构等各类市场主体也推出了购房优惠等组合让利活动 [2]

文章核心观点 - 上海等城市推出的政府主导“住房以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并有助于为老旧小区（“老破小”）托底、设定价格锚点，同时增加保障性租赁住房供给 [1][6][8][14] 政策模式与特点 - 上海于2月2日启动试点，由浦东、静安、徐汇三区的公租房公司作为收购主体，政府牵头收购二手房用作保租房 [3][5] - 流程上采取“先锁新房、再卖旧房”：业主先锁定意向新房，第三方评估旧房后，凭新房网签合同办理旧房过户 [3] - 收购对象精准聚焦于“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [5] - 收购优先考虑置换意愿强、总价低、地段好（如产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内）的房源，以推动新房销售和满足旺盛租赁需求 [4][5] 市场背景与政策动因 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - “以旧换新”政策契合“去库存”核心任务，旨在盘活“难卖”的存量房，这些房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少的特征 [8][9][10] - 数据显示，上海符合收购条件的房源与全市平均水平相比：套均总价更低（如浦东符合条件房源258万元 vs 全市372万元），议价空间更高（浦东8.6% vs 全市8.3%），成交周期更长（浦东131天 vs 全市122天），看房人数更少（浦东指数化71人次 vs 全市100人次） [11] 各地实践与模式差异 - 2024年6月全国已有70多个城市推行“以旧换新”，2025年以来政策密集落地，例如上海奉贤、南京、杭州富阳、徐州等地均有国企或平台推出相关项目 [7][13] - 主要实施模式有两种：一是“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房），二是由地方国企或平台直接收购旧房 [14] - 各地政策侧重点不同：一线城市（如上海）重点结合城市更新，收购标的为“老破小”；二三线城市重点结合去库存，补贴力度更大，常叠加金融支持 [13] - 各地政策的共性是“政府引导、市场参与”，有助于为老破小托底、设定价格锚点，并增加保租房供给以缓解低价出租房供需不匹配 [14][16] 政策效果与潜在挑战 - 政策有助于精准对接新市民、青年人才等群体的租赁需求，上海数据显示3000元/月/套以下价格房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比 [16] - 政策持续推行的难点包括：面对大量分散的个人业主（C端），谈判工作量大、周期长；个人房东不像开发商愿意“割肉”卖房；资金持续性问题（上海租金回报率低于2%，收购后有利息成本、装修和空置损耗） [17] - 政策的本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [17] 旧房评估与定价机制 - 旧房评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构，取评估结果的中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于数据和科学方法的客观、偏保守的资产价值，旨在“求稳”；市场成交价则由买卖双方博弈形成，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [18] 参与建议与风险防范 - 适合参与的人群包括：持有核心区老破小、流通性差急于置换的业主；刚需改善怕踏空、资金衔接困难的群体；追求交易确定性、反感中介压价的业主；产权清晰符合收储标准的小户型业主 [24] - 不适合参与的人群包括：持有次新房、市场价显著高于评估价追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、纠纷）的房源；对评估价预期过高者；短期急需大额现金的群体 [24] - 业主应高度重视合同审查，明确旧房销售期限、违约责任、退出机制、资金监管等条款，并提前在财务和法律层面做好风险防范 [20] - 决策关键在于打破信息不对称，实现过程透明、风险可控，所有权利与义务应以合规文件和正式合同为准 [21] - 业主需警惕的风险包括：非官方平台压价套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊违约成本过高等 [26]

住房“以旧换新”政策延续 - 德州市决定在2026年继续深入开展住房“以旧换新”活动 [1] - 该活动自2024年5月开展以来受到居民和开发企业普遍欢迎并收到良好效果 [1] 政策目标与背景 - 政策旨在进一步畅通新房与二手房交易渠道 [1] - 政策目标为激活住房消费潜力并助推房地产市场平稳健康发展 [1] - 该通知由德州市房地产业协会与德州市房地产中介行业协会联合印发 [1]

文章核心观点 - 多地政府通过国企平台收购二手房以推进住房“以旧换新”新模式 旨在激活改善型住房需求并打通置换链条 该模式通过国资信用背书和制度化设计 超越了以往由房企或中介撮合的形式 [1][2][3] 模式设计与实施案例 - 杭州富阳区由区属国企富阳乐居集团定向收购200套二手房 房源需位于指定三个街道 建成于2010年12月31日前且建筑面积不超过144平方米 [1] - 富阳采用“抵价券+购房券”组合模式 换房人可获得与二手房收购价等值的抵价券 并额外获得面值为抵价券金额5%的购房券 最高不超过10万元 例如一套评估价100万元的二手房 购买新房时最高可抵扣105万元 [1] - 宁波城建投资集团下属城投置业已启动商品住房“以旧换新” 首期定量收购旧房500套 覆盖宁波市六区 [2] - 上海奉贤区奉发集团计划收购50套老旧小区二手房 其“以旧换新”首单已于今年1月正式签约 并定向支持购买集团旗下新房项目 [2] - 江苏徐州由两家市属国企联合组建的平台公司推出房产“以旧换新”置换服务 旨在搭建规范透明的一站式置换通道 [2] 市场影响与效果 - 宁波市六区2025年12月共成交新建商品住宅1430套 环比增幅高达67% 为全年成交量第二高的月份 [2] - 国企作为收购主体介入 大幅降低了交易双方的违约风险 并缩短了二手房成交与新房购买之间的时间差 显著提升了换房成功率 [3] - 该模式缓解了改善型家庭“先卖旧、再买新”的不确定性心理门槛 [3] 模式特点与行业看法 - 近期“以旧换新”模式的创新在于升级为政府平台介入、提供信用担保和流动性支持的“官方换房” [3] - 与过往相比 今年“以旧换新”试点更为活跃 与新房去化和国资运营的结合更为紧密 [3] - 业内认为国企主导模式存在挑战 一方面对财政和平台公司的资金调度能力提出更高要求 另一方面收购的二手房分散 如何通过出租、转保障房或再出售等方式实现资产盘活考验国企的精细化运营能力 [3]

政策模式与具体措施 - 上海市静安区正在探索由郊区向市区推进住房“以旧换新”试点 由区属公租房企业作为收购方 直接收购符合条件的二手老公房以促进居民置换区内新房[1] - 收购条件为持有建筑面积70平方米以内、总价400万元以内的老公房 收购后的房源计划纳入保障性租赁体系[1] - 具体操作流程分为三步：购房者先选定静安区新房并认购锁定房源和价格 然后提出申请由第三方机构对旧房估值 最后凭新房网签合同按流程办理旧房过户回收手续[1] - 奉贤区国企已先行实践“以旧换新”模式 累计收到104组意向报名 完成首批50组家庭的正式登记并启动评估与匹配 另有14组家庭进入轮候序列[2] 市场影响与行业意义 - 该模式旨在破解改善型客户的置换痛点 打破传统“先卖后买”顺序 缩短置换周期 推动新房去化 并降低因旧房未及时出售导致的资金风险[3] - 若试点成功并推广 将对超大城市核心区产生结构性影响 有助于激活“卖一买一”链条 缓解二手房挂牌激增问题 稳定市场核心群体预期[3] - 此举标志着地方政府与城投平台角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 与2025年中央经济工作会议的政策导向相契合[2][3] 项目进展与范围限定 - 静安区试点目前处于收集房源阶段 购房者需将旧房信息填报给开发商 之后会集中进行评估和收购 但并非所有房子都能被收购[1][2] - 目前活动范围仅限于收购静安区的旧房以置换静安区的新房 静安区位于上海市中心 总面积约37平方公里 是重要的商业、金融和文化中心[1][2] - 区内项目如保利誉静安已参与该模式 购房流程为先看新房并登记旧房信息 评估通过后即可推进[2]

政策模式与具体措施 - 上海市静安区正在探索由郊区向市区推进住房“以旧换新”措施 区属公租房企业作为收购方直接收购符合条件的二手老公房以帮助居民置换区内新房[1] - 收购标准为建筑面积70平方米以内 总价400万元以内的老公房 收购后的房源计划纳入保障性租赁体系[1] - 具体操作流程分为三步 首先购房者选定静安区新房并完成认购锁定房源 其次提出申请并由第三方机构对旧房估值 最后凭新房网签合同按流程办理旧房交易过户[1] - 静安区房管局工作人员证实已开始收集房源信息 但强调并非所有房子都能被收购 且目前暂未发布正式文件通知[1][2] - 上海市奉贤区国企已先行实践“以旧换新”模式 累计收到104组意向报名 完成首批50组家庭的正式登记并启动评估匹配 另有14组家庭进入轮候序列[2] 市场参与方与项目案例 - 静安区试点涉及政府 区属国资公租房企业及开发商等多方合作 政府和开发商已就相关事宜召开会议[1][2] - 位于上海市内环内的在售楼盘“保利誉静安”是参与该模式的案例之一 该项目由保利置业和上海苏河湾集团联合开发[2] - 目前该试点政策仅限于收购静安区的旧房来置换静安区的新房[2] 行业影响与市场意义 - 该模式与2025年中央经济工作会议明确的政策导向相契合[2] - 若试点成功并推广 将对超大城市核心区及相关行业产生深远结构性影响 促使地方政府与城投平台角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[3] - 该模式能有效破解改善型客户的置换痛点 打破传统“先卖后买”顺序 大大缩短置换周期 降低改善性需求的“置换风险” 激活“卖一买一”链条[3] - 此举有助于破解超大城市二手房挂牌激增的问题 稳定市场核心群体预期 并有力推动新房去化[3]

2025年中央经济工作会议房地产政策解读 - 2025年12月的中央经济工作会议对2026年房地产工作作出明确安排，核心是“着力稳定房地产市场”，并部署“因城施策控增量、去库存、优供给”、“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”以及“有序推动‘好房子’建设”[2] 稳楼市政策力度 - 与2024年相比，2025年会议“着力稳定房地产市场”的部署分量更重，反映出在当前国际贸易形势冲击等因素下，稳定楼市的紧迫性比2024年底和2025年3月时更大[3] - 2024年第四季度和2025年第一季度，在一系列政策刺激下房地产市场指标曾出现回升势头，但部分城市二手房价格显示企稳趋势仍需加强[3] - 2025年政府工作报告已强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，未来仍需在2024年9月“一揽子”政策基础上未雨绸缪，储备足够政策工具[3] 房地产去库存政策 - 去库存政策方向更加明确，2025年会议具体提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，而2024年会议仅笼统提及“推进处置存量商品房工作”[4] - 央行已于2024年5月出台“保障性住房再贷款”政策工具支持收购，首批额度为3000亿元，利率为1.75%[4] - 政策执行面临两大挑战：一是在土地价格下行背景下，新房收储定价难，因已建成住房成本普遍高于市场价格；二是需找到符合条件的操作平台，要求是城市政府选定的、不涉及地方政府隐性债务及非融资平台的地方国企，并具备银行授信空间[4] - 部分城市创新采用“以旧换新”模式，将收储对象由新房改为老旧房，通过支付仅能用于购房的“房票”进行交易，开发商可持“房票”到指定机构兑换货币资金，此举可回避新房定价难题，有效促进去库存和提高市场流动性[5] - 建议将去库存与完善保障房工作结合，可考虑设立中央财政注资的“住房保障局”或由地方财政注资的实体机构（如深圳的“安居集团”），以此类机构为主体申请央行再贷款用于收储[5] 有序推动“好房子”建设 - “好房子”建设是2025年出现的新提法，其积极意义在于推动住房建设品质提升，并可在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用[6] - 会议强调“有序”推动，意在注意平衡“好房子”建设与存量房去库存工作，避免对去库存造成影响[6]