近段时间以来，多地继续调整住房公积金有关政策，而且恰逢楼市传统的"金九银十"，这些政策也在一 定程度上提升了市场热度。 9月11日，记者从成都住房公积金管理中心官网获悉，该中心拟对《成都商业性个人住房贷款转住房公 积金个人住房贷款管理办法》修订并继续实施，目前正在征求意见。商业性个人住房贷款转住房公积金 个人住房贷款，就是俗称的"商转公"，修订后的《成都商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款 管理办法》（征求意见稿）在政策有效期、放宽缴存地域限制、明确签约银行查询渠道等方面进行了优 化。 而在近日，深圳市住房公积金管理中心发布了《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提 取管理规定》两项文件的修订征求意见稿，提出支持在本市购买住房的职工提取一次住房公积金用于支 付购房首付款，支持在本市购买住房的职工提取住房公积金用于支付所购住房的购房税款，支持职工提 取住房公积金用于偿还异地所购住房的贷款本息等。 8月8日，北京楼市新政正式落地，提出符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房） 不限套数，同时优化公积金贷款政策。紧随其后，上海也发布新一轮政策措施，包括降低限购门槛、优 化公积金使用、放 ...

行业投资评级 - 维持房地产行业"推荐"评级 [2] 核心观点 - 多地优化住房公积金政策以支持住房需求 包括北京为受汛情影响职工提供阶段性支持 广州推出商转公贷款实施办法 成都出台保障性住房公积金支持政策 [5][16] - 新房市场持续承压 第34周20城商品房成交面积147万方 同比下降28% 年初至今累计成交6528万方 同比下降9% [5][21][24] - 二手房市场表现相对稳健 第34周11城成交面积185万方 同比上升5% 年初至今累计成交6597万方 同比上升13% [5][26][29] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但优质供给挤压老库存和二手房去化 二者仍面临价格下行压力 [5][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企 优质商业地产公司的租金稳定性 以及存量房中介业务方向 [5][34] 板块行情表现 - 第34周申万房地产指数上涨0.5% 在31个一级行业中排名第31位 [5][8] - A股板块内深深房A涨幅达14.4% 黑牡丹 电子城 万通发展 华远控股涨幅居前 [10][11] - 港股板块内远洋集团上涨7.3% 碧桂园服务 融创服务 碧桂园 绿城管理控股表现较好 [14][15] 政策动态 - 北京政策: 受汛情影响职工可提取公积金支付租金 不受连续缴存3个月限制 限额为实际月租金 因修缮住房造成困难的可提取账户余额 [16][17] - 广州政策: 个贷率低于75%时启动商转公贷款 达到85%采取防控措施 达到90%暂停 商转公贷款额度不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额 且不超过购房总价款70% [5][16] - 成都政策: 购买保障性住房公积金贷款最低首付比例15% 单双缴存人最高贷款额度上浮50% 即单人90万元 双人150万元 [16][18] 公司动态 - 龙湖集团以起拍价14200元/平方米竞得成都锦江区14.83亩纯宅地 [5][18][19] - 旭辉控股总营业收入122.81亿元 同比减少39.22% 净利润-63.58亿元 同比减少28.71% [5][18][19] - 绿城中国总营业收入533.68亿元 同比减少23.49% 净利润2.10亿元 同比减少89.74% [5][18][20] 销售端表现 - 新房市场: 第34周20城日均成交面积21.0万方 环比上升5% 同比下降28% 一线城市成交48.2万方 同比下降36% [21][22][24] - 二手房市场: 第34周11城日均成交面积26.5万方 环比上升7% 同比上升5% 一线城市成交82.5万方 同比上升11% [26][27][29] - 城市分化明显: 北京新房成交同比下降18% 上海同比下降32% 广州同比下降45% 深圳同比下降54% 武汉新房成交同比上升13% [22][24] 融资端情况 - 第34周发债企业以地方国企为主 上海临港发行证监会主管ABS规模最大达17.235亿元 [31][32][33] - 盛世广业发行私募债利率最高为4.3% 苏高新集团发行超短期融资债券利率最低为1.71% [31][32][33] - 发债类型包括一般中期票据 定向工具 私募债 交易商协会ABN 超短期融资债券等 [32][33] 投资建议 - 有效的政策关键在于广义财政发力 期待城中村改造和收储进一步推进 [5][34] - 二手房价或为地产见底的观测指标 二手房价企稳后才有量价回升的基础 [5][34] - 重点关注绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W等 [5][34]

房贷利率调整 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [1][2] - 以贷款100万元、期限30年等额本息方式计算 总还款额减少约8万元 月供减少约220元 [1][4] - 二套房贷利率从原主城区3.45%和临港等区域3.25%统一降至3.05% [4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 可提取住房公积金支付购房首付款且不影响贷款额度计算 [5][6] 限购政策放宽 - 外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [9] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [9] - 非沪籍居民家庭购房社保要求从3年降至1年 [9] 房产税政策调整 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [6] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] - 政策自2025年1月1日起实施 [7] 市场影响与行业趋势 - 上海上半年一二手住房累计成交1311万平方米 同比增加17% 为2022年以来同期最高 [9] - 上海新房房价指数1-7月环比累计上涨5.8% [10] - 北京 深圳等一线城市同步优化限购政策 北京允许五环外不限购 深圳放宽非核心区购房限制 [10]

政策调整内容 - 上海优化房地产政策 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税四个方面 [1] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民需连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 满3年可在外环内限购1套住房 [1] - 商贷不再区分首套和二套住房 银行业金融机构合理确定每笔贷款利率水平 [3] - 符合条件的非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 市场影响与目标 - 政策旨在降低居民购房门槛 满足刚性住房和改善性需求 缓解库存压力 提振市场信心 [1] - 外环外新房库存去化有压力 外环外放开限购有助于释放购买力和降低库存 [2] - 政策预计释放短期购买力 转变购房者观望情绪 提振市场信心 [3] - 北京和上海在"金九银十"销售旺季前调整政策 有望加快修复市场预期 对市场起到积极拉动作用 [3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [2] - 公积金新政策体现对绿色建筑和多子女家庭的支持 [2] 市场数据背景 - 上海新建商品住宅成交中外环外占比超过60% 二手房外环外成交约占51% [2] - 房地产市场仍处在调整周期 但有广阔发展机遇和前景 [4] - 需采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进改造 释放改善性需求 [4]

核心政策调整 - 最高贷款额度提高至个人126万元和家庭231万元 通过基础额度上浮和累加机制实现 其中首套房上浮40% 多子女家庭购房上浮50% 保障性住房新增20%上浮 [2] - 首付款比例统一调整为商品住房20% 保障性住房15% 多子女家庭购买第二套商品住房可适用首套房政策 包括利率优惠和额度上浮90% [3] - 取消户籍和首套房限制 异地缴存职工无论户籍均可在深申请公积金贷款 含商转公贷款 [3] - 新增夫妻"冲还贷"业务 允许使用夫妻双方公积金账户余额直接冲抵贷款本息 [3] 资金规模与使用情况 - 累计归集资金达9792.67亿元 累计提取6344.84亿元 其中租房提取2501.01亿元 覆盖1014.55万缴存人 [1] - 累计发放个人住房贷款53.08万笔 总金额3717.63亿元 [1] 技术创新与服务优化 - 全国首创数字人民币及智能合约技术应用于灵活就业人员提取业务 实现"先到账、再验证"模式 [4] - 部署政务服务大模型"深小i" 支持退休提取、协议签订、信息查询等高频业务"边聊边办" [4] - 区域合作扩展至省内10个城市 新增珠海、汕头、江门、潮州、揭阳的协同协议 覆盖政策协同与服务协同 [5] 制度普惠与保障功能 - 2025年3月发布新政 以提高额度、降低门槛、优化服务为核心 强化住房公积金保障作用 [2] - 政策覆盖多子女家庭与保障性住房群体 首套房和多子女家庭购房额度上浮比例分别提高20和40个百分点 [2]

中国金融条件指数概况 - 2025年8月18日至22日金融条件指数均值-2.15 较前周上升0.13 年内累计下降0.69 [1][4] - 货币与债券指标指向紧缩 股市指标指向宽松 [1][4] - 银行间资金面边际收紧 主要货币利率上行 利率债与信用债收益率同步上升 信用利差走阔 A股市盈率与成交量加速上升 [1][4] 货币市场动态 - 银行间质押式回购成交量均值7.13万亿元 较前周下降1.02万亿元 [9] - 隔夜回购利率R001与DR001均值分别1.51%和1.45% 较前周上升14.7BP和12.08BP [9] - 7天回购利率R007和DR007均值分别1.53%和1.52% 较前周上升6.24BP和6.99BP [9] - R007与DR007差值降至1BP 显示银行与非银流动性差异不显著 [9] 央行货币政策操作 - 当周通过7天逆回购净投放资金1.37万亿元 投放规模2.07万亿元 到期7118亿元 [11] - 8月25日投放1年期MLF 6000亿元 当月到期3000亿元 实现超额续作 [11] - 上海等城市出台楼市新政 包括限购调整与公积金政策优化 [11][12] 房地产政策调整（上海） - 外环外购房取消套数限制 沪籍家庭外环内限购2套 非沪籍需缴满1年社保在外环外不限购 缴满3年外环内限购1套 [2][12] - 绿色建筑住房首套公积金贷款额度从160万元升至184万元 二套从130万元升至149.5万元 [2][12] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 非沪籍首套房暂免房产税 第二套及以上享人均60平方米免税扣除 [2][12] 债券市场表现 - 当周债券总发行额1.33万亿元 较前周下降9846.47亿元 净融资额-2068.06亿元 下降9504.83亿元 [16] - 政府部门净融资1356.13亿元 其中国债1899亿元 地方专项债379.47亿元 [16] - 金融部门同业存单净偿还4016.8亿元 非金融企业部门净偿还693.09亿元 [16] - 政府部门债券余额同比增速21.1% 较2024年同期上升4.9个百分点 [17] 债券收益率变化 - 短端国债收益率普遍上升 1月期至1年期升幅2.78BP-7.76BP [21] - 中长端5年/10年/30年期国债收益率分别上升5.92BP/4.34BP/6.49BP [21] - 10年期与1年期国债利差上升2.63BP至40.1BP [21] - AAA级5年期城投债/公司债/ABS收益率分别上升8.16BP/7.49BP/7.27BP [23] 股票市场表现 - A股主要股指普涨 上证综指涨3.45% 中小板指涨4.57% 创业板指涨5.78% [28] - 年内累计涨幅分别为14.14%/16.7%/25.26% [28] - 当周日均成交量超2.5万亿元 较前周上升22.6% 市盈率22.35 上升5.1% [3][28] - 8月25日两市成交量达3.14万亿元 创历史次高 [3][28] 融资环境与海外货币政策 - 当周A股融资总额143.34亿元 较前周上升126.29亿元 年内累计8541.19亿元 [26] - IPO融资占比8.05% 融资集中于增发与可转债 [26] - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息 9月降息概率从70%升至90%以上 [3][13]

核心政策调整 - 个人住房公积金贷款最高额度从50万元提高至60万元 家庭申请最高额度从90万元提高至110万元 同时符合多种上浮情形可累加上浮比例最高110% 即个人最高可贷126万元 家庭最高可贷231万元 [3] - 可贷额度从账户余额的14倍提高至16倍 助力中低收入家庭和青年职工群体更多更快获得贷款 [3] - 购买本市商品住房最低首付款比例统一调整为20% 购买保障性住房最低首付款比例调整为15% [4] - 异地贷款取消户籍和首套房限制 异地缴存职工无论是否具有深圳户籍只要满足条件均可申请贷款 [5] - 利息补贴比例全面提高 累计缴存1-5年补贴比例从5%提高至10% 5-10年从8%提高至15% 10年以上从12%提高至20% [5] 业务创新与服务优化 - 全国首创数字人民币及智能合约技术应用于住房公积金提取业务 实现灵活就业人员提取"先到账 再验证" 资金秒到账 [7] - 借助政务服务大模型"深小i"实现退休提取等高频业务"边聊边办" 自动核验用户身份信息免去手动填报 [8] - 新增与珠海 汕头 江门 潮州 揭阳5个城市签订跨区域合作协议 目前已与省内10个城市建立协同发展机制 [9] - 增设夫妻"冲还贷"业务 可直接冲抵住房公积金贷款本息 简化"先还贷再提取"流程 [4] 资金规模与使用情况 - 截至2025年7月底深圳累计归集住房公积金资金9792.67亿元 累计提取6344.84亿元 [1] - 累计支持1014.55万缴存人租房提取2501.01亿元 [1] - 累计发放个人住房贷款53.08万笔 发放金额3717.63亿元 [1] 数字化建设与荣誉 - 成功搭建国产化数字档案管理系统 实现信息在线核验和全渠道线上审核 成为全国住房公积金行业首家通过国家高水平数字档案室认定的单位 [11][12] - 荣获"全国巾帼文明岗"称号 服务近1800万市民和50万家企业 建立全流程闭环管理机制响应民生诉求 [10]

公积金贷款规模突破 - 截至7月末累计发放公积金贷款达10143.2亿元 成为全国第六个突破万亿元的省份 [1][2] 灵活就业人员覆盖扩大 - 试点城市数量达7个（济南/青岛/淄博/枣庄/烟台/日照/德州）总数全国第一 [3] - 前7个月灵活就业人员新增缴存13.1万人 同比增长195.2% [4] - 累计支持3.9万户灵活就业家庭解决住房问题 [4] 政策支持力度升级 - 灵活就业人员最高享受1%缴存补贴 综合年利率最高达2.5% [3] - 贷款利息专项补贴每月120-260元 [3] - 试点城市提供0.5%-1.2%财政补贴 部分城市发放200-300元开户补贴 [4] 贷款额度显著提升 - 济南/青岛最高贷款额度达170万元 其他城市普遍不低于160万元 [6] - 较年初平均提高30%以上 [6] - 多子女家庭最高贷款额度上浮比例由20%调整至30% [6] 业务效率大幅优化 - 44项业务实现"秒批秒办" 57项业务"零跑腿"全程网办 [7] - 贷款办理时限由15个工作日压缩至6个工作日 压缩60%以上 [8] - 累计调用共享数据235万余次 简化22项要件材料 [7] 市场交易数据增长 - 1-7月发放公积金贷款9.8万笔 金额503.2亿元 同比分别增长15.1%和26.6% [6] - 支持个人购房1237.8万平方米 [6] - 通过"一件事"办理贷款4.8万笔 金额246.8亿元 [8] 制度覆盖持续扩大 - 实缴住房公积金人数达1193.39万人 [2] - 计划2025年底在16个设区城市实现灵活就业人员全覆盖 [4]

上海市房地产政策调整 - 中国人民银行上海总部调整上海市商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套住房和二套住房[1] - 上海市住建委等六部门联合发布通知 调减住房限购政策 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税政策[1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区（郊区）的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区（主城区）从LPR-5BP降至LPR-45BP[1] 利率定价机制调整 - 银行业金融机构根据经营状况和客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平[2] - 政策赋予银行自主定价权 有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 提高风险管理水平[3] 住房限购政策优化 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍居民家庭和在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭[4] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[4] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款[5] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款[5] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算[5] 个人住房房产税政策调整 - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税[5] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米的免税面积扣除[5] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[5] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担[1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50%[1] - 取消首套房和二套房利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 促进改善需求释放[1]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 自2025年8月26日起施行[1] - 政策涵盖四大方面：调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税[2][3] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行限购政策 沪籍在外环内限购2套住房[3] - 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满3年及以上可在外环内限购1套住房[3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15%[4] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元[4] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元[11] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算[11] 信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 由银行根据风险状况等因素确定具体利率水平[6] - 以商贷200万期限30年计算 二套房利率调整后非差异化地区月供减少439元[9] 房产税政策完善 - 非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税[7] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除[7] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[7] 政策影响分析 - 新政采用组合拳方式支持楼市发展 涉及面覆盖刚需和改善型需求[8] - 限购优化有望缓解外环外库存压力 促进一二手房置换链条顺畅运行[13] - 利率调整使二套房月供减少439元 实惠体感明显强于以往LPR调整[9] - 公积金提取首付政策提升购房意愿 绿色建筑贷款优惠引导开发商提升产品品质[12] - 参考杭州取消利率差异后成交数据：新房成交面积环比增加16% 房价指数环比上涨0.9%[14]