房地产新模式与宏观政策 - 多部门集中出台构建房地产市场发展新模式的重要文件，涉及商品住房销售、信贷管理、资本市场支持及信托业务等制度改革[1][3] - 新制度包括主办银行制，对项目资金实行封闭管理，并延后个人住房贷款发放时点至项目竣工备案后，以防范交付风险[3] - 商品住房现房销售制度被有力推行，旨在实现“所见即所得”，有效防范“保交楼”风险事件再次发生[3] 高频经济指标与市场表现 - 8月以来30城商品房成交面积同比走弱，上周成交面积为150.1万平方米，环比上升9.98万平方米，但同比增速为-12.0%[3][203] - 上周土地成交面积为741.72万平方米，环比下降229.6万平方米，土地溢价率下降1.31个百分点至2.65%[206][210] - 城市二手房挂牌价指数环比下跌0.5%，其中二线城市环比下跌1.0%，挂牌量指数环比下跌1.9%[212][217] 工业开工率与产能利用率 - 上周沥青样本企业开工率为21.6%，环比下降1.9个百分点，同比增速为-26.3%[8] - 上周主要钢企高炉开工率为77.9%，环比上升0.1个百分点，同比增速为0.5%[15] - 上周水泥熟料产能利用率为41.67%，环比下降1.71个百分点，同比增速为-25.2%[82] 产量与库存变化 - 8月中旬重点企业粗钢日均产量为196.5万吨，环比下降0.8万吨，同比增速为-7.1%[86] - 上周螺纹钢社会库存环比上升6.60万吨至511.4万吨，建筑钢材厂商库存环比下降14.74万吨至163.37万吨[186][188] - 上周港口铁矿石库存环比上升14.63万吨至17375.2万吨[176] 价格与物流趋势 - 上周螺纹钢价格指数环比上涨59.4元/吨至3274.8元/吨，热卷价格指数环比上涨51.4元/吨至3405.6元/吨[127][131] - 上周SCFI为3509.53，环比上涨2.9%，CCFI为1833.99，环比上涨0.7%，NCFI为2607.37，环比上涨1.9%[224] - 上周港口货物吞吐量为27512.6万吨，环比上升24.2%，高速公路货车通行量为5615.5万辆，环比上升4.4%[234][237]

地产新政对财政与土地市场的影响 - 地方土地出让收入或承压，2025年数据显示该收入为4.15万亿[3] - 房企资金周转变慢，需通过调整土地出让价格或分期付款来维持项目回报率[3][18] 地产新政对居民与房企的影响 - 居民付款时点延后，现房销售推行定金制，个人住房贷款在销售备案后发放[4][20] - 房企现金流模式转变，旧政下卖房款可覆盖全部土地成本（0.6）及开发贷（0.3），新政下首年资金缺口约0.05[4][22] - 房企经营风险增加，现房销售下需承担竣工时房价波动及定金违约风险[5][22] 地产新政对银行体系的影响 - 居民存款活化速度或放缓，若2025年全面现房销售，新增居民存款与新增M2比值将从54.7%升至69.6%[6][23] - 贷款发放速度放缓，购房贷款与开发贷均需匹配项目进度分批发放[6][25] 地产新政对经济与房价的影响 - 地产投资方面，房企拿地可能趋于谨慎，但具体影响尚难判断[8][25] - 财政支出需关注其他资金来源变化，如地方税调整或政府债发行[8][26] - 房价影响机制复杂，供给侧现房库销比为7.21个月（历史偏高），需求侧居民付款方式改善但经济需求可能承压[9][31]

政策背景与改革框架 - 多部门于8月28日集中发布房地产相关政策文件，包含3份顶层核心文件及5份金融监管总局信贷细分配套管理办法，启动系统性改革[1] - 改革不侧重短期市场刺激，重在制度层面“立规矩”，从商品房销售、开发信贷、个人按揭、商业地产、城市更新、地产信托、资本市场融资全链条打出政策组合拳[1] - 房贷最长贷款期限由30年延长至40年，与商品房预售制度根本性改革构成两大核心突破[1] 核心文件一：销售制度改革 - 预售门槛大幅抬升，实行预售的项目单体建筑必须完成主体结构封顶才可销售[2] - 有序推进现房销售，新出让土地项目优先现房销售，已拿地未取得规划许可项目优先现房销售，已取得规划许可项目鼓励现房销售[2] - 全额资金监管，项目竣工验收、配套达标后方可解除监管，房企违约购房者可解除合同并退款[3] - 资金风险防控，由监管机构统一管理预售资金，防范资金违规抽挪、查封冻结风险[3] - 新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售，实行预售的规范预售条件[4] - 已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售[4] 核心文件二：房地产信贷管理改革 - 开发贷款实行主办银行制，以项目为中心、以交付为锚点，项目独立建账、资金闭环封闭管理，区分集团主体风险与单个项目风险[5] - 个人住房信贷两大调整：房贷最长贷款期限由30年延长至40年，降低月供压力；按揭发放时点后移，预售项目按揭必须在项目竣工备案之后发放，现房项目在销售备案后发放[5] - 配套优化收入偿债比例要求，落实带押过户，支持合理住房消费[5] - 5份配套试行办法分别覆盖商品住房开发贷、个人住房贷、商业地产贷、城市更新贷款、房地产信托业务[5] - 房贷发放时点从“主体结构封顶即放款”调整为延后至竣工备案后，解决购房者“贷款仍需偿还、住房无法交付”的尴尬局面[6] - 贷款期限延长与延后放款形成组合发力，推动购房者与开发商之间权责利关系的对等化[6] 核心文件三：资本市场融资支持 - 融资逻辑转变，弱化房企主体信用依赖，重点评估项目质量，推动融资模式向项目导向转型[7] - 多元融资工具包，支持房企再融资、并购重组、公司债券、ABS，稳慎推进商业不动产REITs[7] - 投向重点倾斜，优先支持“好房子”、保障性住房、租赁住房、城市更新类项目[7] - 坚持一视同仁，满足不同所有制房企合理融资需求[7] - 支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产[8] - 优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点[8]

核心观点 - 8月28日多部委集中出台多个文件明确地产发展新模式制度，本文从六个方面思考其可能影响，但制度细节尚未完全明确，分析侧重于定性层面 [2][3] 引子、地产新政的简易分析框架 - 新政目的包括切实维护购房人合法权益（实现“所见即所得”）、推动房地产业高质量发展（改变“三高”模式）、促进金融与房地产良性循环（满足合理信贷需求） [3][15] - 过去预售制度下，房企实现预售后可获得全部房款和开发贷，资金足以覆盖土地成本，便于快速扩张 [17] - 未来现房销售制度下，房款和开发贷获得分布于建设周期，初始获少量定金，竣工后获尾款，开发贷分批发放，房企难以快速扩张，土地款需分期支付 [3][17] 一、财政影响：土地出让收入或承压 - 房企资金来源匹配项目进度，需在土地款项支付层面给予更长付款周期，新政允许分期缴纳土地出让价款 [5][21] - 现房销售下房企资金周转变慢，在房价和利率不变时，需通过调整土地出让价格吸引房企参与，新政可带规划方案出让 [5][21] - 2025年地方土地出让收入为4.15万亿 [5] 二、居民影响：付款延后，交付风险降低 - 现房销售推行定金制，取得施工许可证后可签订定金合同收取少量定金，个人住房贷款在销售备案后发放 [6][23] - 预售制下个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放 [6][24] 三、房企影响：从“三高模式”到稳健经营 - 现金流变化：旧政下假设总卖房款为1，土地成本0.6，开发成本0.3，预售可覆盖全部土地成本和开发贷 [6][24] - 新政下假设总卖房款为1，土地成本0.6，开发成本0.3，现房销售定金0.05，项目周期三年，地价与开发贷均分三年支付，开工第一年资金为0.05+0.3/3=0.15，需支付土地成本0.6/3=0.2，资金缺口约0.05，需房企有适量资本金 [6][25] - 经营风险变化：旧模式下预售完成不再承担房价波动风险，新模式下现房销售主要房款在竣工后获得，若房价波动可能面临收入波动风险，包括售价变化和定金违约风险 [7][25] 四、银行影响：存贷两端均有变化 - 存款端：居民存款活化速度或放缓，以2025年数据为例，期房销售额5.3万亿，假设首付比80%，现房销售定金比例5%，居民存款活化速度放缓14.9%（5.3万亿*(80%-5%)/26.7） [8][26] - 2025年新增居民存款/新增M2为54.7%，若为现房销售则比值上升至69.6% [9][26] - 贷款端：购房贷款发放时点大幅延后，现房销售在销售备案后发放，预售在项目竣工备案后发放 [9][29] - 开发贷在匹配项目进度要求下缓慢发放，银行根据建设进度和风险情况分批发放 [9][29] 五、经济影响：或更多在财政与投资 - 地产投资：开发商考虑现金流和经营风险，拿地可能趋于谨慎，但细节尚未披露，尚难判断后续变化 [9][30] - 财政支出：若土地出让收入减少，其他来源不变，财政两本账支出增速或有下行压力，需关注地方税调整和政府债发行规模等变化 [9][31] - 城市更新：新政要求申请城市更新项目贷款的项目需具备充足经营性收入覆盖贷款本息，贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，后续城市更新或面临现金流约束 [10][33] 六、房价影响：影响机制较为复杂 - 供给侧：若开发商拿地更谨慎，新房供给速度放缓，有利于消化现有现房库存，截止至7月现房库销比为7.21个月，处于历史偏高水平 [11][34] - 需求侧：对居民更友好的付款方式或提升购房热情，但若房企拿地谨慎、财政收入承压、地产投资下行，可能影响经济需求和居民收入，对房价相对不利 [11][34]

文章核心观点 本次住房销售制度改革标志着中国正式从期房销售转向现房销售制度，旨在保护购房人权益、防范金融风险并适配存量时代需求，同时将深刻重塑房企现金流管理模式、土地市场竞争格局、住房供需结构、周期波动特征及规模化房企估值 住房销售制度改革关键变化 - 新老划段，政策出台前已取得工规证项目可按原条件预售，已拿地未取得工规证和新拿地项目优先现房销售 [5] - 现房销售以项目竣工验收为标准，实现“所见即所得”“交房即交证”，补充少量定金锁定机制（定金比例不超过20%），定金进入监管账户 [5] - 仍采用期房销售的“新”项目，封顶才可预售，房款进入预售资金监管账户，由市县城乡建设部门独立监管 [5] - 土地款可分期缴纳，首期比例不低于50%，原则上不超过一年，特殊项目可约定两年 [6] - 开发贷期限延长，期房项目原则上不超过3年（最长5年），现房项目原则上不超过5年（最长7年），需根据项目进度分批发放 [6] - 个人住房按揭贷款须在竣工备案（期房）或销售备案（现房）后发放，贷款最长期限增加至40年 [6] 住房销售制度改革原因 - 首要目的是保护购房人权益，从根本上解决交楼风险，降低“货不对版”等隐形权益损失，避免居民同时支付租金和房贷的双重负担 [8] - 有助于防范金融系统潜在风险，压降资金周转速率，长期增加房企现金流稳定性 [8] - 是房地产市场进入存量时代的必然选择，当前二手房销售占比正式超过50%，对新房供给能力要求降低 [8] 住房销售制度改革影响 房企现金流管理模式重塑 - 改革后两种销售方案（期房封顶预售竣工放贷、现房销售）的自有现金流回正时点延长至拿地后2.5至3年，绝对值高点较此前明显压降 [10] - 两种方案在IRR表现上差别不大，若给予现房销售更好融资条件和税收环境，差异将进一步弥合 [10] 土地市场竞争格局变化 - 规模化房企新拿地项目回款速度减慢，将在一定阶段内对其拿地能力形成压制 [12] - 长尾“民营资本+代建公司”可能适度补位，但短期内难形成完全对冲 [12] - 土地市场成交量价本质上取决于房价走势 [12] 住房供需结构改善 - 房企拿地能力收缩和供给延后将导致新增供给收缩，市场以消化新房和二手库存为主，有助于推动房价止跌回稳 [13] - 过渡期内杠杆率偏高房企可能对老库存做降价处理，削弱供需结构改善速率 [13] - 现房定金制度可能提前锁定和分流需求，削弱供需结构改善速率 [13] 周期波动新影响 - 下行周期中房企可能面临违约坏账风险，形成非周转造成的金融风险沉淀 [14] - 上行周期中房企可能通过提高单盘收益率进行合理盈利，周期上行斜率可能提高，供地体量和推盘节奏管理须更灵活 [14] 规模化房企估值影响 - 短期受销售规模预期和ROE影响承压，新规后项目回款减慢、土地投资收缩将逐步反映在销售表现上 [15] - IRR水平降低至中高个位数水平，对应ROE水平下降和盈利不确定性上升 [15] - 中长期若供需结构改善带动上行周期，将带来市值弹性，但多项目高周转逻辑不再，弹性幅度较以往周期下降 [15] 房地产融资新时代 新规降低四大风险 - 资金挪用风险：从“集团授信”转向“项目授信”，建立主办银行制度，减少跨项目调拨和资金挪用 [18] - 交付风险：个人按揭贷款发放时点后移至竣工备案后，切断“项目交付困难—购房人断供—个人房贷不良”风险链条 [18] - 流动性风险：延长开发贷期限，首次还本时点安排在竣工备案后，明确先保竣工后还本原则 [19] - 负反馈风险：个人住房贷款最长期限延长至40年，允许展期和调整还款计划，降低存量房贷违约风险 [19] 对银行影响 - 开发贷资本占用和拨备压力上升，银行资金占用时间更长、承担项目风险周期更完整，但尾部信用风险下降 [20] - 个人房贷违约风险下降，但需求刺激有限，截至2Q26个人住房贷款余额同比下降3.8%，房地产开发贷款余额同比下降8.5% [20] - 房地产信贷将进一步向优质房企、优质项目和优质个人客户集中，大型银行和头部股份制银行更具优势 [21]

核心观点 - 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局及央行、金融监管总局联合发布多项新政，核心是推动商品住房现房销售和延长个人住房贷款期限至40年，旨在构建房地产发展新模式，防范化解金融风险，形成“销售-回款-投资”的良性循环[1][4][6][33] 现房销售政策 - 住建部等三部门发文，明确新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励实行现房销售[4] - 央行与金融监管总局的171号文规定，现房销售的个人住房贷款在销售备案后发放，预售项目严格在竣工备案后发放[6] - 现房销售占比持续攀升，全国从2020年的12.7%涨至2024年的30.8%，2025年前9个月升至35.4%，深圳2026年一季度达59%[19] - 政策存在“新老划断”时间点，8月28日后新出让土地及未取得规划许可证的项目被要求优先执行，存量期房项目仅鼓励不强制[22] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，预售制度在逐步优化，房地产发展新模式更倾向现房销售，但不会“一刀切”，各地推进节奏会加快[34] 房贷期限延长至40年 - 171号文将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，核心目标是降低月供门槛，构建“首付低、利率低、月供低”格局[6][25] - 房产中介的房贷计算器默认贷款年限已从30年改为40年[24] - 以总价540万元房源为例，首付100万元贷款440万元，按利率3.05%测算，40年期月供约15870元总利息约321.8万元，30年期月供约18760元总利息约235.4万元，40年期月供减少约2890元但总利息增加约86.4万元[26] - 严跃进表示，40年期房贷更契合“先小后大”的收入成长曲线，适合当前收入偏低但未来增长可期的年轻群体[27] - 40年期房贷对新房利好更直接，因新房楼龄新70年产权完整，二手房尤其老破小利好有限[14][15] - 政策要求月房贷支出与收入比控制在50%以下，但银行实际操作中会根据借款人资信状况灵活把握[29] - 严跃进建议购房者优先用足公积金贷款额度，剩余部分搭配商业房贷[30] - 严跃进认为40年期贷款在时间维度上分散了还贷压力，取决于购房者的现金流匹配需求[31] - 严跃进建议传统30年期仍是主流，40年期更适合想买总价较高房子或短期内家庭开支较大的人群[32] 市场一线反馈 - 顺义区房产中介表示8月15日后带看量大幅增长，但成交量反而略有下滑，好楼层房源减少[9] - 常营地区房产中介韩赵琪发现，新政后微信咨询量上涨，上周末带2个客户看房，本周末带4个客户[11] - 韩赵琪观察到今年从租房转向买房的客户明显变多，已有4位外地户籍租客退租后在北京买房，去年全年无此情况[16] - 现房楼盘销售将新政作为促销话术，强调现房优势[17] - 期房楼盘销售认为政策对存量期房市场影响不大，因旧地块未预留足够预算执行竣工备案后放贷[22] 政策逻辑与未来展望 - 严跃进指出，系列政策核心是推动房地产发展新模式，底层逻辑是防范化解金融风险，产品端（现房销售）和金融端（房贷政策）共同发力，形成“销售-回款-投资”良性循环[33] - 严跃进认为40年期房贷政策力度超出市场预期，银行已在调整内部业务架构，包括贷款合同条款和房贷计算模型[29] - 严跃进建议银行可探索“先息后本”或“先本后息”等创新还款方式，前五年只还本金或只还利息，能直接减少50%月供压力[35] - 严跃进判断“超级政策包”时间跨度覆盖“十五五”期间，各地将陆续出台操作细则，2026年以后楼市发展具备较好预期基础，城市更新和城中村改造将持续释放新增需求[36]

行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）”[5] 核心观点 - 现房销售推进力度比市场最悲观预期温和，但配套融资模式的改变比市场预期的调整更大，影响更深远[2] - 市场对短期风险有所高估，中期约束有所低估，长期对行业利大于弊[3] - 短期股票市场或将迎来一次性情绪冲击，回调后可适度加仓[3] - 长期将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升[3] 报告核心内容总结 政策改革与预期差 - 预售制度并未取消，未来一段时间依然是双轨并行，新出让土地和已出让但未取得建设工程规划许可证的项目只是“优先选择”现房销售[10] - 影响最大的政策在央行，尽管保留了预售通道，但预售的融资功能被明显削弱，明确预售住房的个人住房贷款要在项目竣工备案后才可以发放[11] - 根据国家统计局今年1-7月数据，定金及预收款14,376亿元，个人按揭贷款6,040亿元，按揭在销售回款中占比为29.6%[11] - 改革路径是让房企无法通过预售获得按揭款，而非一刀切禁止预售，同时给现房销售项目更长的开发贷期限（现房最长7年 vs 预售最长5年）[12] - 创设现房销售定金制，取得施工许可证后即可收取少量定金，土地出让价款可按国家规定分期缴纳[12] 对不同城市和市场的影响 - 不同能级城市受冲击程度呈K型分化，一线与强二线城市受影响程度最小，三四线城市边际冲击亦不大，压力最大的是中间层的弱二线城市[13][14] - 改革对新房供给有冲击，或进一步影响成交量，但预计会对新房价格形成支撑[15] - 改革对新房市场有冲击，但对二手房市场有结构性利好，新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场[16] - 新房成本抬升托住新房价格的同时，也会托住同片区二手房的比价基础，但对品质差距过大的老旧房源不构成支撑[16] 需求端宽松政策 - 个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，以等额本息、100万房贷、3.05%的商贷利率测算，调整后利息增加了39%，但月供降低了15%[17] - 所有债务支出与收入比上限从55%提升到60%[17] - 借款人已支付定金可纳入首付款计算[17] 短期、中期与长期影响 - 短期冲击被高估，政府采取了新老划断，新开工已连续多年深度负增长（高点回撤71%），现房销售占比已经较高（2025年全国现房销售面积和金额分别占比32%和27%，相较2021年已分别提升22和18pct）[18] - 参考海南经验，2020年政策首年海南商品住宅销售面积同比下降13.2%、销售额同比下降3.8%，但第二年即出现修复，2021年商品住宅销售面积同比增长7.3%、销售额同比增长12.5%[18][19] - 中期约束被低估，现售模式下从拿地到入市可能延长至2—3年，项目现金流回正节点大幅延后，预计后续地方会出台让利配套政策[20] - 长期影响利大于弊，行业牺牲一部分规模、杠杆和周转速度，换取更低的系统性风险、更真实的产品竞争和更稳定的需求基础[21] - 未来房企核心竞争优势取决于产品力、成本控制力、资金实力，行业集中度将加速提升[21] - 头部央国企估值方法或迎来切换，可采用DCF模型进行永续运营定价[21] 投资建议与相关标的 - 长期利好具备强产品力的头部央国企，相关标的：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)[4] - 现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，二手房交易占比或将进一步提升，相关标的：贝壳-W(02423，买入)[4]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [5][44] 报告核心观点 - 2026年8月28日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进 [5][14][44] - 本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”，未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 [5][44] - 2026年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [5][44] 政策端：房地产信贷和销售制度全面改革 - 中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 [6][14][15] - 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》 [6][14][15] - 中国证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 [6][14][15] - 金融监管总局配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度 [6][14][15] - 本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基础制度上的重大变革，基于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多弊病，本次新政是一整套系统性改革方案 [14] 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房较为稳定 - 销售端：2026年第35周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）173.9万平米，单周同比下降9.6% [7][16][17] - 全国30城新房累计成交面积（网签口径）6288.9万平米，累计同比下降6.5% [7][16][17] - 2026年第35周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）50.3万平米，单周同比增长2.7% [20][21] - 一线城市新房累计成交面积（网签口径）1718.2万平米，累计同比下降0.2% [20][21] - 2026年第35周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）148.5万平米，单周同比增长0.3% [7][23][24] - 全国15城二手房累计成交面积（网签口径）5737.1万平米，累计同比增长1.3% [7][23][24] - 2026年第35周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）41.4万平米，单周同比增长2.2% [28][29] - 一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1490.7万平米，累计同比增长1.3% [28][29] - 投资端：2026年第35周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1639.2万平方米，单周同比下降2% [7][32][33] - 2026年前35周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积70376.6万平方米，累计同比下降11% [7][32][33] - 2026年第35周，全国100大中城市土地成交楼面价为2373.8元/平米，同比下降1% [34][35] - 土地成交总价184.8亿元，同比下降3% [34][35] - 平均溢价率（4周移动平均）为6.6% [34][35] - 8月28日，广州迎来首宗现房销售宅地出让，南沙开建以总价19.07亿元竞得南沙珠江街2026NJY-3地块，折合名义楼面价7980元/平 [38] - 无锡8月28日成交4宗宅地，总价30.74亿元，均底价成交，梁溪区惠山古镇地块楼面价19088元/㎡ [38] - 价格端：2026年第35周，冰山100指数为9746，周环比-0.14%，周同比-9.1% [7][40] 投资建议 - 推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [5][44] - （2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团 [5][44] - （3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [5][44]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][50] 报告核心观点 - 多部门于2026年8月28日密集发布楼市一揽子新政，有力有序推进现房销售，覆盖信贷、融资、销售全链条 [1][10] - 现房销售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目全周期，打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环 [1][12] - 新政短期将对房企现金流及新房供给造成阵痛，中长期将重构房地产信贷制度，加快推动行业转型升级 [1][12] - 现房销售制度未一刀切，具体执行需各地根据实际情况确定，实际推进效果仍需进一步观察 [1][12] - 地产行业基本面仍处在左侧，新房总量机会不大，更多机会来自结构，看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益 [50] 根据相关目录分别总结 1. 预售变现售，房企商业模式面临大考 - 住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知，短期压制土地出让和新房供应以及房企ROE，长期利于商品房品质回归、重塑市场信任 [10] - 央行、金融监管总局印发意见，建立开发贷款主办银行制度，单个房地产项目对应一家主办银行，利于明确风险责任 [11] - 开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年 [11] - 个人住房贷款应通过受托支付方式发放，现房销售受托支付至项目公司资金账户，预售受托支付至预售资金监管账户 [11] - 改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变 [11] - 个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年 [48] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.6%，领先沪深300指数2.80个百分点，在31个申万一级行业排名第10名 [1][13] - 本周上涨个股共91支，较上周增长57支，下跌股数为16支 [13] - 涨幅居前五的个股为香江控股（28.2%）、海德股份（18.2%）、沙河股份（13.5%）、深物业A（13.1%）、深圳华强（11.0%） [13] - 跌幅前五的个股为万泽股份（-14.2%）、荣安地产（-5.9%）、绵石投资（-5.5%）、陆家嘴（-4.2%）、招商蛇口（-4.0%） [13] - 重点40家A/H房企中上涨19支，涨幅前五为融创中国（20.5%）、我爱我家（18.4%）、佳兆业（11.6%）、新城控股（9.6%）、世联行（8.4%） [13] - 重点40家A/H房企中跌幅前五为正荣地产（-31.4%）、时代中国控股（-16.7%）、世茂集团（-10.6%）、绿景中国地产（-7.8%）、美的置业（-7.1%） [13] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为142.4万平方米，环比提升5.1%，同比下降9.3% [2][21] - 样本一线城市新房成交面积48.2万方，环比+5.9%，同比+23.4% [2][21] - 样本二线城市新房成交面积76.0万方，环比+11.9%，同比-12.7% [2][21] - 样本三线城市新房成交面积18.2万方，环比-17.3%，同比-41.1% [2][21] - 今年累计34周新房成交面积，样本30城共计5318.2万方，同比-16.0% [2][25] - 一线城市累计1656.8万方，同比-1.7%；二线城市累计2654.5万方，同比-10.1%；三线城市累计1006.9万方，同比-40.6% [25] - 一线城市中，北京（-1.9%）、上海（0.5%）、广州（-0.7%）、深圳（-12.0%） [25] 3.2 二手房成交 - 本周15个样本城市二手房成交面积合计190.9万方，环比下降2.2%，同比增长3.1% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积83.5万方，环比+0.7% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积76.4万方，环比-5.3% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积31.0万方，环比-1.8% [3][32] - 今年34周累计成交6958.7万方，同比增长5.8% [3][32] - 一线城市累计2991.2万方，同比+6.3%；二线城市累计2889.0万方，同比+1.7%；三线城市累计1078.5万方，同比+16.6% [32] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（8.24-8.30）共发行房企信用债9只，环比减少5只 [3][41] - 发行规模共计48.3亿元，环比减少75.3亿元 [3][41] - 总偿还量120.09亿元，环比减少72.83亿元 [3][41] - 净融资额为-71.79亿元，环比减少2.47亿元 [3][41] - 主体评级以AA+（51.8%）为主要构成 [41] - 债券类型以一般中期票据（42.0%）为主要构成 [41] - 债券期限以1-3年（55.9%）的债券为主 [41] - 发行利率有所下降，“26重庆渝开MTN001”5年期中期票据利率下降180bp，“26沪开02”5年期公司债利率下降42bp [45] 5. 本周政策回顾 - 金融监管总局、住建部发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，设立“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度 [48] - 证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、收购涉房资产、发行公司债券和ABS、发行REITs等 [48] - 住建部、自然资源部、金融监管总局发布通知，新出让土地项目优先选择现房销售，推行现房销售定金制，推行“交房即交证” [48] - 央行、金融监管总局发布意见，建立主办银行制，延长开发贷款期限，个人住房贷款期限延长至最长40年 [48] - 成都：购买新建商品住房公积金贷款最低首付降至15%，给予一年期20%利息补贴 [49] - 郑州：存量住房公积金贷款首付最低比例由30%调整为20% [49] - 西安：单缴存职工最高贷款额度提高至90万元，双缴存职工提高至120万元 [49] - 长沙县：购买新建商品住房按每套5000元发放补贴，出售旧房再购新房按新房总价1%给予补贴 [49] 6. 投资建议 - 维持行业“增持”评级 [50] - 多元化经营的企业穿越周期能力更强，中国房企多元化存活了商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地 [50] - 偏轻资产运营中，中介首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [51] - 物业推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业 [51] - 开发为主的开发商需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻 [51] - 推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产 [51] - 推荐A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份 [51]