报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，预计“十五五”时期构建房地产发展新模式和“好房子”建设将成为重点 [1] - 10月以来楼市成交走弱，因去年四季度销售基数较高，后续市场仍面临压力，当前房价走低、库存较高、居民信心较弱难以支撑后续成交量价 [6] - “好房子”建设与城市更新将持续推进，有望进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展 [6] - 投资标的方面，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转标的 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1% [5][17] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1% [5][17] - 18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0% [5][47] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8% [5][47] - 12个城市新房库存面积为11371万平方米，环比下降0.3%，同比下降13.2% [5][41] - 12个城市新房库存面积去化周期为20.1个月，环比下降0.8个月，同比下降0.1个月 [5][41] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3% [5][63] - 百城全类型成交土地总价为187.0亿元，环比下降10.1%，同比下降55.0% [5][63] - 百城全类型成交土地楼面均价为1697.1元/平方米，环比下降30.7%，同比下降22.1% [5][63] - 百城全类型成交土地溢价率为10.5%，环比上升8.3个百分点，同比上升6.2个百分点 [5][63] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积为249.6万平方米，环比上升40.3%，同比下降51.8% [81] - 百城住宅类成交土地总价为117.2亿元，环比下降20.1%，同比下降48.8% [81] 本周行业政策梳理 - 中央二十届四中全会公报在“保障和改善民生，实现共同富裕”框架中明确提出“推动房地产高质量发展” [99] - 地方政策包括：湖北武汉对特定区域首套新建商品住房家庭提供商业贷款利息补贴；山东威海放宽购房、首付及加装电梯公积金提取范围；四川成都提高人才公积金贷款额度等 [100][101] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升3.9个百分点；相对沪深300收益为-1.7%，较上周下降1.6个百分点 [104] - 房地产板块PE为28.49X，较上周下降3.93X [104] - A股涨跌幅靠前的公司为新城控股(2.5%)、绿地控股(1.7%)、华侨城A(0.8%)；港股涨跌幅靠前的公司为中国金茂(4.3%)、碧桂园(3.6%)、旭辉控股集团(3.3%) [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为238.1亿元，环比上升44.3%，同比上升323.0% [117] - 国内债券总偿还量为92.3亿元，环比上升23.9%，同比上升77.8%；净融资额为145.9亿元 [117] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口(45.0亿元)、中海企业(30.0亿元)、保利发展(30.0亿元) [117] 投资建议 - 建议关注四条主线：1)基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2)2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3)经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团；4)受益于二手房市场量价修复的经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [6][127]

中国楼市上演"硬着陆"现实剧！黄奇帆预言成真，这场价值重构风暴正在改变每个人的财富逻辑 数据惊雷：当楼市从ICU转入康复科 2024年的房地产数据，读起来像一份重症患者的出院报告： - **销售面积**：9.74亿平方米，较2020年巅峰期18亿平方米近乎腰斩 - **新开工**：7.39亿平方米，较22亿平方米高点蒸发三分之二 - **土地出让金**：4.87万亿元，相比8万亿黄金时代大幅缩水 这些数字背后，是过去那个靠杠杆驱动的楼市模式正式宣告终结。就像一位资深投行人士的调侃："这不是调整，这是一场器官移植手术。" 政策托底：3000亿再贷款点燃保障房革命 当2024年全国新房成交量定格在9.74亿平方米这个数字时，无数人才惊觉黄奇帆多年前的预言竟如此精准。那个曾经靠着"土地财政-高周转-全民炒房"飞轮 狂奔二十年的房地产市场，正在经历一场痛彻心扉的深度重塑。 北上深苏醒记 上海二手房单月成交突破2.6万套，深圳连续两个季度回暖，改善型需求带着真金白银回归市场。这些城市的优质地段正在完成价格重估，就像一位中介描 述的："好房子又开始抢手了，但投机客真的不见了。" 面对自由落体式的下滑，监管层打出了精心设计 ...

央视网消息：在北京8月出台的楼市新政推动下，9月，北京楼市成交量显著回升，新房、二手房9月网签成交套数分别为3464套和15843套，环比8月增 长约10%和17%。这个国庆中秋假期，北京楼市交易情况如何？来看报道。 此外，"好房子"政策的落地也在推动新房项目销售。在北京通州另一个新房项目，记者看到，实景示范区直观展示了北京"好房子"政策带来的房屋功能 和品质的升级。 假期期间 多个二线城市房地产市场活跃度提升 今年国庆中秋假期，多个二线城市也持续调整优化房地产政策，举办商品住房促销活动等，进一步提振房地产市场的活跃度。 9月30日，湖北武汉出台促进房地产市场平稳健康发展的八项政策，包括提高住房公积金贷款额度以及阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准等举 措。 在北京市通州区一个新房项目，购房人郭女士和先生正在看房。 郭女士正在考虑的这个项目在9月下旬开盘销售，恰好赶上北京楼市新政策的落地。据项目方介绍，到目前为止，首批推出的760多套房源已网签超过 60%。 江苏南京和苏州今年先后取消商品住房限售政策，以此来增强二手房市场的流动性。记者了解到，这个假期，两地二手房市场咨询较为活跃，不少购房 人也利用假期实地看 ...

10月3日，历时5天的"青年好房子·白云房交会"贵阳房企进区县系列活动暨2025白云区宜居宜业品质生活节圆满落幕。 生活节期间，泉湖公园云楼前展区人气汇聚，成果丰硕。据统计，截至10月3日活动结束，累计接待来访734组，到访群众1407人；实现商品住房认购65 套，总金额达6253万元，面积6772.29平方米；累计完成网签21套，金额2746万元。一系列亮眼数据标志着活动取得了较好成效，有效提振了区域房地产 市场信心。 此次"青年好房子·白云房交会"暨宜居宜业品质生活节的圆满成功，是白云区深化"活力白云"发展标签、贯彻"青年地产"发展理念、构建房地产发展新模式 的关键一步，为持续建设"创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"的现代化人民城市注入了新动能。下一步，白云区将继续秉持以人民为中心的发展思 想，持续优化营商环境，不断完善公共配套，推动城市高质量发展，让广大企业和市民在白云投资更安心、置业更放心、生活更舒心。 来源 | 白云区融媒体中心 作者 | 彭曾熊 阮洪敏 据了解，本次生活节成功搭建了"房商旅"联动促消费平台，深度融合了住房、汽车、家居、文旅、餐饮等多业态资源。通过精准释放"契税政策包"（实缴 契税 ...

来源：市场资讯 （来源：深圳房产在线） 近日，深圳楼市突然发布新政，进行了一系列令人瞩目的调整。其中，最为引人关注的一点是核心区的重新洗牌。 (三) 在盐田区、大鹏新区购买商品住房,不再审核购 房资格。 (四) 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政 策。 二、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 企事业单位可在本市范围内购买商品住房,用于解决员 工住房等需求。其中,在福田区、南山区和宝安区新安 街道范围内购买商品住房,需同时满足设立年限满1年、 在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数 10名及以上条件;在本市其他区域购买商品住房,不再 审核购房资格。 三、优化调整个人住房信贷政策 各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要 求和本机构经营状况、客户风险状况等因素,在利率定 价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房,合理确 定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 本通知自2025年9月6日起施行。 根据新政，深圳的限购区域发生了重大变化。南山区、福田区和宝安区新安街道将继续执行严格限购政策，而曾经的核心区罗湖却意外地被移出了限购名 单。 以｜八川は竹ル川十八ヶ上山町町十分リア 相戸氏 ...

深圳楼市新政核心内容 - 深圳发布楼市新政 自2025年9月6日起实施 涉及多区取消限购 公积金提取规则优化等重大调整 [1][2] 个人购房政策调整 - 符合条件居民家庭在罗湖 宝安(不含新安) 龙岗 龙华 坪山 光明区购买商品住房不限套数 需提供连续1年社保或个税证明 [2] - 非深户家庭若无法提供1年社保或个税证明 在上述区域限购2套 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士限购政策按居民家庭标准执行 [3] 住房贷款利率政策 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率 根据自律机制要求和机构经营状况自主定价 [4] 企业购房政策 - 企事业单位可在全市购商品住房解决员工住房需求 福田 南山和宝安新安街道需满足设立满1年 累计纳税100万元 员工10人及以上条件 其他区域取消资格审核 [5] 公积金提取新增情形 - 拟允许提取公积金支付首套房全额首付 二套房提取账户余额60%用于首付 [7] - 新增购房税款提取 可提取不超过实际缴纳契税金额 需在税票开具3年内申请 [8][9] - 还贷提取范围扩展至全国 首套按月实际还贷额提取 二套按当月应缴存额60%提取且不超过实际还贷额 [10] - 新增回迁增加面积住房提取 旧住宅区更新改造提取 既有住宅加装更换电梯提取等情形 [11][12][13] 租房提取优化 - 建立阶段性提取额度调整机制 2025年11月1日起两年内 无房职工租房提取比例从65%阶段性提高至80% [15] - 取消多子女家庭"至少一个未成年子女"限制 两孩及以上家庭可按月应缴存额全额或实际月租金提取 [16] - 新增承租保障性租赁住房提取 支持按实际月租金提取公积金 [17] 公积金缴存灵活性提升 - 拟允许职工在单位设定比例基础上自主选择更高个人缴存比例 最高可达12% [19] 现行公积金提取规则（对比参考） - 购房提取需购房发票或税票未过3年 第三套及以上住房(2010年9月30日后购买)不得提取 [21][22] - 租房提取根据时段差异 2023年11月至2025年10月可按100%比例提取 2025年11月起按80%比例提取 [24][26] - 还贷提取首套按实际月供 二套按应缴存额60%提取 每年最多追溯24个月未提取额 [29]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续探底，但短期政策放松预期或带动板块反弹，中长期估值修复需销售数据及房企业绩改善支撑[2][25] - 建材行业"防内卷"政策持续落地，水泥企业盈利显著改善，玻璃玻纤供需格局逐步优化，消费建材盈利指标回升[2][44][45] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日，申万房地产板块近两周上涨2.86%，跑赢沪深300指数1.72个百分点，在申万31个行业中排名第6位[11][13] - 近一月上涨5.35%，年初至今累计上涨6.3%[11] - 二级子行业中，房地产开发上涨2.76%，房地产服务上涨4.62%[11] 房地产行业及公司新闻 - 8月百城新建住宅均价16910元/㎡，环比涨0.20%、同比涨2.73%；二手房均价13481元/㎡，环比跌0.76%、同比跌7.34%[23] - 深圳市自9月6日起优化购房政策，包括分区取消限购、放宽企业购房限制及调整信贷政策[23] - 8月TOP100房企销售操盘金额2070.4亿元，环比降1.9%、同比降17.6%[23] - 30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点[23] 房地产周观点 - 深圳楼市放松政策落地，一线城市政策持续优化[2][25] - 行业基本面探底，房企中期业绩承压，亏损同比扩大[2][25] - 临近9.30政策窗口期，更多放松政策有望出台，短期或带动板块反弹[2][25] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展、滨江集团、招商蛇口[2][25] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日，申万建筑材料板块近两周涨0.31%，跑输沪深300指数0.83个百分点，在申万31个行业中排名第23位[26] - 近一月涨5.4%，年初至今累计涨19.9%[26] - 二级子行业中，玻璃玻纤涨1.42%，水泥跌0.62%，装修建材涨0.34%[28] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为314元/吨，较上周下滑1元/吨[30] - 平板玻璃价格低位震荡，部分厂家提涨；光伏玻璃价格稳定，2.0mm均价13元/平方米，3.2mm均价20元/平方米[36][38][40] - 水泥库存压力仍存，但企业通过错峰生产尝试推涨价格[32] 建材行业及公司新闻 - 华新水泥完成对尼日利亚拉法基非洲83.81%股权的收购，交易对价7.73亿美元[43] - 28家上市建材企业2025年上半年合计营业收入3043.80亿元，合计净利润75.16亿元，海螺水泥净利润43.68亿元排名第一[43] - 地方债8月实际发行9776亿元，9月计划发行7265亿元，其中新增专项债4401亿元[43] 建材周观点 - 水泥行业通过错峰生产和"防内卷"政策实现扭亏为盈，上半年盈利显著改善[2][44] - 玻璃行业供需弱平衡，价格反弹空间有限，但施工旺季需求改善或带动阶段性修复[2][45] - 玻纤行业高端产品景气度高企，风电、新能源车等领域需求增长带来结构性机会[2][45] - 消费建材行业2025Q2销售毛利率达25.16%，净利率提升至5.83%，较Q1分别提升2.34和1.63个百分点[4][45] - 建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新水泥（水泥）；中国巨石（玻纤）；北新建材、兔宝宝、三棵树（消费建材）[2][44][45]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续探底 但短期政策放松预期支撑板块反弹 中长期估值修复需销售数据及房企业绩改善支撑[2] - 建材行业"防内卷"政策持续落地 行业盈利有所改善 水泥企业整体扭亏为盈 消费建材毛利率净利率同比回升[2][4] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日 申万房地产板块近两周上涨2.86% 跑赢沪深300指数1.72个百分点 在申万31个行业中排名第6位[11] - 近一月上涨5.35% 年初至今累计上涨6.3%[11] - SW二级板块中 房地产开发上涨2.76% 房地产服务上涨4.62%[11] - 个股方面 首开股份近两周涨幅88.35% 卧龙地产近两周涨幅44.43% 苏宁环球近两周涨幅34.98%[18] 房地产行业动态 - 8月百城新建住宅均价16910元/㎡ 环比涨0.20% 同比涨2.73%[21] - 8月百城二手房均价13481元/㎡ 环比跌0.76% 同比跌7.34%[21] - 8月TOP100房企实现销售操盘金额2070.4亿元 环比降低1.9% 同比降低17.6%[21] - 深圳出台楼市新政 分区优化购房政策 放宽企事业单位购房限制 调整信贷政策[21] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年09月11日 申万建筑材料板块近两周上涨0.31% 跑输沪深300指数0.83个百分点 在申万31个行业中排名第23位[24] - 近一月上涨5.4% 年初至今累计上涨19.9%[24] - SW二级板块中 玻璃玻纤上涨1.42% 水泥下跌0.62% 装修建材上涨0.34%[26] - 个股方面 科创新材近两周涨幅27.39% 雅博股份近两周涨幅14.94% 东和新材近两周涨幅14.85%[27] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为314元/吨 较上周下滑1元/吨[28] - 2.0mm光伏玻璃均价为13元/平方米 3.2mm光伏玻璃均价为20元/平方米 价格持稳[37] - 2025年上半年28家上市建材企业合计营业收入3043.80亿元 合计净利润75.16亿元[40] - 海螺水泥净利润43.68亿元排名第一[40] 水泥行业观点 - 水泥上市企业2025年上半年整体业绩呈现盈利显著改善 区域分化明显 成本优化驱动增长等特点[41] - 在行业加强自律 执行"防内卷" 错峰生产以及煤炭价格下降等因素带动下 行业整体实现扭亏为盈[41] - 预计未来几个月水泥需求及价格均能逐步实现修复 下半年水泥企业盈利进一步回升值得期待[41] 玻璃玻纤行业观点 - 玻璃行业处于供需弱平衡状态 浮法玻璃价格低位震荡 库存压力逐步显现[42] - 玻纤行业在"反内卷"政策推动下供需格局逐步改善 中低端产品面临价格压力 高端产品景气度高企[42] - 随着风电 消费电子 新能源汽车等新兴领域需求增长 玻纤行业有望迎来结构性机会[42] 消费建材行业观点 - 2025Q2消费建材行业销售毛利率达25.16% 净利率提升至5.83% 相比Q1分别提升2.34个百分点和1.63个百分点[4] - "防内卷"政策持续落地 防水 涂料等细分领域提价带动盈利修复[4] - 消费建材龙头聚焦渠道优化及零售业务拓展 提升市场占有率 具备长期增长潜力[4] 建议关注标的 - 房地产行业建议关注保利发展（600048） 滨江集团（002244） 招商蛇口（001979）[2] - 水泥行业建议关注海螺水泥（600585） 塔牌集团（002233） 华新水泥（600801）[2] - 玻璃玻纤行业建议关注中国巨石（600176）[2] - 消费建材行业建议关注北新建材（002791） 兔宝宝（002043） 三棵树（603737）[4]

限购政策调整内容 - 深圳对限购区进行调整 福田区、南山区、宝安区新安街道维持深户限购2套 非深户需1年社保/个税限购1套[2] - 罗湖区、宝安区(不含新安)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区、大鹏新区取消限购套数限制[2] - 企业购房限制放宽 成立满一年、纳税达100万元、员工10人及以上的公司可在限购区购买住宅[2][5] - 二套房商业贷款首付比例维持20% 未降至市场预期的15%[3] - 取消首套和二套房利率区分 5年期以上贷款利率统一为3.05%[3][4] 市场反应与成交数据 - 新政首个周末贝壳深圳合作门店二手签约量较8月周末均值增长33% 较7月周末均值增长60%[6] - 新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月周末均值增长50%[6] - 南山区翰熙典居项目周末成交16套 吸金1.8亿元 该项目备案均价11.24万元/平方米[14] - 龙华区中海明德里项目新政10小时内成交10+套 该项目剩余162套未售[13] - 开发商发布喜报显示单日来访数百批次 热销十多套 揽金过亿[8][10] 政策效果与市场分歧 - 市场对政策效果存在分歧 部分观点认为超预期 因企业购房限制放宽[2] - 部分观点认为低于预期 因宝安区未全面放开限购 核心区小户型限购未放松[3] - 非限购区新房去化缓慢 龙华观澜汇云境项目开盘264天仅成交299套 日均1.13套[13] - 市场存在全面放开限购的预期 影响当前购房决策[11] - 核心限购区如南山区、福田区仍出现快速成交 动力来源存疑[13]

深圳房地产限购政策调整 - 2025年9月5日深圳发布优化调整房地产政策措施，自9月6日起实施 [1][5] - 深圳户籍及社保1年以上非深籍居民在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [1][5] - 非深籍无社保居民在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区限购2套商品住房，在盐田区、大鹏新区购买商品住房不限购 [1][5][6] - 福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行原有限购政策（深籍家庭2套，非深籍1年以上社保1套），非深籍无社保居民不能在此区域购买 [5][10] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [8][11] 与北京上海政策对比 - 深圳限购松绑力度高于北京和上海，限购区域大幅缩窄至仅福田区、南山区和宝安区新安街道 [2][10][13] - 北京政策为五环外不限购（需京籍或社保满2年非京籍），上海为外环外不限购（需沪籍或社保1年非沪籍），两地均不允许无社保非户籍居民购买 [13] - 深圳允许非深籍无社保居民在多个区域购房，社保门槛（1年）低于北京（五环内3年、五环外2年）和上海（外环内3年、外环外1年） [13] - 上海和深圳均已取消商业贷款的首套和二套房利率区分，而北京仍区分首套与二套利率 [13][14][19] 政策历史背景与市场影响 - 此次政策调整是继2024年9月末北上广深限购松绑后的新一轮集体行动，当时广州率先全面取消限购 [3][15] - 2024年第四季度在政策加持下市场复苏明显，百城新房成交止跌，二手房成交创历史新高 [3][15] - 2025年8月北京新政后，新建商品住宅成交2733套，环比上涨6.2%，二手住宅成交13331套，环比上涨4.28% [18] - 上海新政后一周（8月26日至9月2日）商品住宅成交面积17.51万平方米，外环外成交面积11.04万平方米，占比63.05%，高于2024年同期的9.14万平方米（约52%） [18] - 政策优化旨在带动"金九银十"市场止跌回升，但考虑到居民购房信心和消费乏力，整体增幅有限，预计延续弱复苏走势 [4][18][20]