重庆稳楼市新政核心内容 - 重庆市住建委等部门于2月9日联合印发《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，从优化供给、降低成本、鼓励置换等方面提出22条措施 [1][3][4] - 政策核心目标为降低购房和换房成本，促进住房消费，支持刚性和改善性购房需求 [2][5] 需求端支持政策：购房与换房补贴 - **多子女家庭补贴**：对在中心城区购买新建商品住房并完成网签备案的二孩家庭补贴2万元，三孩家庭补贴3万元 [5] - **首次购房补贴**：以家庭为单位，在中心城区无购房记录的居民首次购房，给予新购住房成交总金额0.5%的补贴 [5] - **人才购房补贴**：对符合条件的人才在中心城区购买新建商品住房提供人才购房房票补贴 [5] - **“卖旧买新”补贴**： - 鼓励各区县政府对1年内出售市内原有一套住房并购买新建商品住房的居民，给予新购住房成交总金额1%的补贴 [5] - 对在同一区县1年内出售两套小户型住房并新购一套更大户型住房的居民，给予新购住房成交总金额1.5%的补贴 [6] 需求端支持政策：金融与信贷支持 - **优化公积金贷款**：支持改善性需求，缴存人家庭使用公积金贷款新购住房时，拟购住房所在区县有住房的，核减1套住房认定套数 [6] - **加大商业贷款支持**：居民家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否有过贷款购房记录，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策 [6] - **盘活存量租赁**：鼓励居民将市内自有存量住房盘活用作租赁住房，对取得租赁合同备案的，该住房在市内购买住房时可不纳入家庭住房套数计算 [7] 需求端支持政策：税收优惠与配套服务 - **个人所得税退税**：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，予以退税优惠 [7] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税 [7] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还个人所得税 [7] - **组织“卖旧买新”活动**：指导行业协会通过线上线下平台开展换购服务活动，提供新购住房专属优惠、延长认购期、无忧退房及“优先卖”等服务，促进一二手房市场良性循环 [7] 江苏省房地产政策动态 - 江苏省政府于2月5日召开房地产从业人员座谈会，听取一线人员意见，研究稳定提振房地产市场的政策举措 [9][10] - 江苏省省长刘小涛表示，要动态完善支持政策，优化服务保障，以稳信心、稳市场、稳预期，着力稳定房地产市场并加快构建房地产发展新模式 [2][10] - 政策方向强调因城施策，控增量、去库存、优供给，具体举措包括： - 结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [11] - 推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效 [11] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房 [11] - 坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策” [11] - 实施住宅品质和物业服务质量提升工程 [11] - 常态化开展房展促销活动，促进供需对接 [11] - 发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [11]

文章核心观点 - 2025年，行业主管部门推动房地产市场平稳健康发展，核心举措包括保交房、促消费、提品质、强保障 [1] 保交房措施 - 行业主管部门成立工作专班，建立“双督办”机制，压实属地与企业责任，以解决项目推进中的难点堵点 [1] 促消费政策 - 行业主管部门全年开展商品住房消费补贴活动，发放补贴资金3.3亿元 [1] - 行业主管部门将个人住房公积金贷款额度从80万元上调至120万元，此举助力6400余户职工群众购房 [1] 提升住房品质 - 行业主管部门印发《关于进一步提升住房品质的实施意见》，明确住宅用地供给优化、小区规划引导等8项重点任务，以推动“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住房建设 [1] - 行业主管部门优选6个示范项目提炼可复制经验，并扩大房地产项目“白名单”覆盖面 [1] - 行业主管部门健全项目全生命周期监管机制，同步提升公积金服务效能与物业服务质量 [1] 保障性住房建设 - 2025年，行业主管部门纳入规划的3300余套保障性住房已全部开工建设 [2] - 行业主管部门建立轮候库制度，以优先保障中低收入家庭的住房需求 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为上涨1.8%、上涨5.3%、上涨9.6% [3] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，华联控股周跌幅达14.9% [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，中海物业周跌幅达11.6% [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式，并优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元，多子女家庭上限更高；提高第二套住房贷款额度计算倍数；将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [6][19] - **西藏**：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息的支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万平方米，日均成交面积26.7万平方米，环比增加28%，同比大幅增加591% [6][23] - 年初至今（第5周累计），20城商品房成交面积668万平方米，累计同比减少36% [6][23] - 分城市级别看，第5周一线城市成交面积66.1万平方米，同比增加1270%；二线城市成交70.6万平方米，同比增加484%；三四线城市成交50.2万平方米，同比增加395% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万平方米，日均成交面积30.8万平方米，环比微减1%，同比大幅增加1076% [6][28] - 年初至今（第5周累计），11城二手房成交面积868万平方米，同比增加8% [6][28] - 分城市级别看，第5周一线城市二手房成交面积102.7万平方米，同比增加1622%；二线城市成交91.5万平方米，同比增加866%；三四线城市成交21.1万平方米，同比增加634% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

文章核心观点 - 贵阳市持续推进商品住房“以旧换新”活动，通过扩大参与房企和楼盘项目覆盖范围、构建多方参与的服务网络、提供一站式便利服务及优惠中介费率，旨在刺激住房置换需求，加速存量房流通，并降低市民换房成本与风险 [1][2] 政策推进与覆盖范围 - 贵阳市公布第二批参与“以旧换新”活动的房企及项目名单，新增5个楼盘项目，活动秉持企业自愿参与原则 [1] - 新增项目进一步覆盖了贵阳不同区域和需求群体，扩大了市民选择范围 [1] - 目前参与活动的楼盘总数达到21个，与7家商业银行、2家规模化房地产中介机构共同构成完整服务网络 [1] 服务模式与操作流程 - 市民通过“贵阳市住房租赁（存量房交易）平台”微信小程序在线登记旧房与意向新房信息 [1] - 由行业协会组织匹配的经纪机构、开发商和银行主动对接，提供从旧房销售到新房选购、贷款办理的一站式服务 [1] - 参与活动的中介机构承诺中介服务费不超过旧房成交总价的2.5%，低于市场常见的3%收费标准 [1] 市场反应与市民需求 - 自2026年1月初政策启动以来，全市已有34位市民希望“以小换大、以旧换新” [2] - 市民置换需求包括为养老置换带大露台的三居室、为改善父母居住条件、以及因家庭人口增长而产生的分房需求 [2] - 市民关注政策能否真正降低换房成本、提高旧房去化效率，并对售房资金保障存在顾虑 [2] 行业参与与规范 - 参与活动的中介机构均已按规定办理机构备案及从业人员执业信息卡，以提供规范、优质服务，避免交易风险 [1] - 参与项目的房地产中介机构通过分层培训、制作政策手册等方式，确保一线人员能准确解读政策、精准提供服务 [2]

市场行情 - 2026年1月13日，上证综指下跌0.64%，深证综指下跌1.42%，沪深300下跌0.60%，中证500下跌1.28% [1] - 申万房地产指数下跌1.67%，表现弱于主要宽基指数 [1] 板块个股表现 - 房地产板块涨幅前五的个股为大名城(4.37%)、西藏城投(2.20%)、荣丰控股(1.91%)、华丽家族(1.80%)、南都物业(1.79%) [2] - 房地产板块跌幅前五的个股为城建发展(-9.93%)、苏州高新(-6.61%)、荣盛发展(-6.59%)、合肥城建(-5.49%)、中国武夷(-5.46%) [2] 行业政策动态 - 宁夏银川市自1月13日起施行新措施，对新出让商品住房用地实行动态调整机制，结合周边房价联动确定地价，并允许土地出让金分期缴纳 [3] - 银川市新措施对生育二孩家庭公积金贷款额度额外上浮20万元，对三孩及以上家庭额外上浮30万元 [3] - 银川市拓宽公积金使用范围，包括婚后可再申请一次贷款、使用场景延伸至直系亲属购房、贷款年限延长5年、优化“商转公”机制等 [3] 土地市场交易 - 1月13日，成都天府新区3宗涉宅用地以底价成交，总土地面积5.5万平方米(合82.55亩)，总规划建筑面积11.0万平方米，成交总价9.27亿元 [4] - 3宗地块由四川省城市更新集团有限公司竞得，采取组合供应方式拍卖 [4] 公司融资与财务 - 建发股份计划发行2026年度第二期超短期融资券，发行金额10亿元，期限180天，主体信用评级AAA，募集资金用于补充贸易业务营运资金 [5] - 招商蛇口公告其2022年度第一期中期票据(22招商蛇口MTN001B)的付息安排，该债券发行总额6.45亿元，利率3.3%，付息日为2026年1月26日 [5]

土地供应与出让政策调整 - 对新出让商品住房用地实行动态调整机制 结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格 [1] - 土地出让金可分期缴纳 [1] - 明确土地性质变更、分割转让、分期开发、"带押过户"等适用情形 以提升土地利用效率 [1] 公积金政策支持多子女家庭 - 对生育二孩的家庭 公积金贷款额度在最高限额基础上额外上浮20万元 [1] - 对生育三孩及以上的家庭 公积金贷款额度额外上浮30万元 [1] 公积金贷款资格与使用范围拓宽 - 婚前已使用公积金贷款的 婚后可以家庭为单位再申请一次公积金贷款 [1] - 公积金使用场景延伸至本人及配偶、父母、子女等直系亲属购房 并可用于支付所购住房的契税 [1] - 将男女职工公积金贷款年限均延长5年 [1] - 优化"商转公"办理机制 允许商业住房按揭贷款直接转为住房公积金贷款 [1]

政策核心目标 - 银川市正式施行《银川市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，有效期至2027年12月31日，旨在从八方面精准施策，全力推动房地产市场平稳健康发展 [1] 土地供应与项目盘活 - 建立住宅用地评估价格动态调整机制，允许土地出让金分期缴纳，明确“带押过户”等适用情形，以盘活闲置土地与停工项目，提振开发企业投资信心 [1] 住房品质与设计转型 - 将出台专项管理措施，优化住宅小区规划设计指标与面积计算规则，推动适老化、适儿化设施建设及绿色智能转型 [1] - 同步编制“好房子”建设评价导则，推动住宅从“重数量”向“重品质”转型 [1] 公积金政策支持 - 多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元 [1] - 退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20% [1] - 拓宽贷款申请资格、使用范围，支持直系亲属购房使用 [1] - 延长贷款年限至女性63周岁、男性68周岁，优化“商转公”机制以减轻月供压力 [1] 保障性住房与购房补贴 - 针对新市民、新青年等群体，加快保障性租赁住房筹集，实现公租房城镇常住人口全覆盖 [2] - 多子女家庭优先分配大面积保障房 [2] - 新购及“以旧换新”商品住房均可享受购房补贴，补贴标准同步提标 [2] 购房者权益与便利措施 - 购房市民可自主选择户籍相关政策待遇，保留宅基地使用权 [2] - 实行“网签备案即落户、即入学”，异地安置居民可享3至6年原地入学过渡期 [2] - 从2026年开始，新建商品房将全面落地“交房即交证” [2] - 房地产相关手续将实现“全程网办” [2] 市场秩序监管 - 相关部门将重拳整治虚假宣传、哄抬房价等乱象，健全信用管理体系，为市场平稳健康发展筑牢制度根基 [2]

房地产融资协调机制最新政策指导 - 监管部门对房地产融资协调机制下发新政策指导 核心是对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行进行展期 [1] - 新政策下相关贷款可展期5年 此前的流动资金贷款管理办法规定原贷款最长期限5年 展期最长仅两年半且到期后不可再展 [1] - 政策调整覆盖面不小 对贷款占比较多的房地产客户构成利好 对债券融资占比多的客户影响相对有限 [1] 政策背景与高层会议精神 - 政策调整与近期一系列高层会议精神形成呼应 包括中央经济工作会议要求“着力稳定房地产市场” [2] - 金融监管总局党委会议指出要支持稳定房地产市场 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 [2] - 全国住房城乡建设工作会议明确要进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] 房地产融资协调机制已取得的成效 - 根据住房和城乡建设部去年10月披露的数据 城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [2] - “白名单”项目贷款有力保障了商品住房项目建设交付 [2]

保障性住房供给与建设 - 2025年北京市安排保障性住房用地475公顷，较2024年增加15公顷 [2] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套（间），完成全年任务的135%，竣工各类保障房近10万套（间），完成全年任务的125% [2] - “十四五”期间，北京市共建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间） [5] - 2025年发布的保障性住房建设计划中，公寓型、宿舍型保租房成为重点，第二批计划中“一间房”和“一张床”产品占比达98%，其中宿舍型占40% [3] - 第三批保障性住房建设计划全部为“一间房”和“一张床”产品，且均来自存量建筑改建项目 [3] - 利用闲置商业、办公、厂房等非居住类资源改建保障性租赁住房3.3万余套 [6] 住房保障政策与支持体系 - 北京市构建“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [1] - 全市公租房备案家庭保障率从2020年的42.5%提升至目前的85.5% [5] - 累计向5.3万户家庭发放市场租房补贴33亿元，向4.5万户家庭发放公租房租金补贴24亿元 [5] - 各区搭建“租购并举、以租为主”的人才住房支持体系，全市人才公租房已配租十余万户次 [7] - 连续四年在中心城区、平原新城累计选取1.4万余套（间）公寓型和宿舍型房源，面向新毕业大学生专项配租 [7] - 2025年在海淀区、北京经济技术开发区等开展青年公寓试点，并提供阶梯式租金减免政策 [7] - 下一步将加大人才住房政策创新力度，以“保租房+人才公租房”支持青年人才过渡需求 [11] 住房市场与政策优化 - 2025年12月，北京市二手住宅网签量为17200套，环比增长19.1%，全年二手住宅网签量为17.4万套 [9] - 2025年8月优化房地产政策，符合条件的家庭在五环外购买商品住房不受套数限制，二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [9] - 2025年12月进一步优化政策，非京籍家庭购买五环内、外商品住房的社保或个税缴纳年限分别调减为2年和1年 [10] - 二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房，京籍可购3套，符合条件非京籍可购2套 [10] - 个人住房信贷政策不再区分首套和二套利率，二套住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为25% [10] - 新政后，2025年12月25日至31日，新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159套和702套，较新政前日均分别增长72.8%和37.4% [10] - 2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴纳增值税，购买2年以上住房销售免征增值税 [10] 住房品质与城市建设 - “好房子”理念推动建设提速，促使开发商提高优质产品供给 [13] - 房山区发布《新建住宅质量提升工作方案》，从建设到验收全流程提升新建住宅质量 [13] - 房山区北广阳城项目将落实邻里共享空间、不计容架空层等“好房子”政策，结合地铁站打造活力街区 [13] - 2025年商品住宅用地供应向市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域倾斜 [14] - 推动站城融合发展，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，完善生活配套设施 [14] 保障性住房的定位与影响 - 通过“一张床、一间房、一套房”多元化供给，帮助新市民、青年人解决阶段性住房困难，降低居住成本 [1] - 保租房具有租金低、配套全、精装修、拎包入住等特点，深受新市民和青年人欢迎 [6] - 例如，首创繁星十八里店项目可提供6500多套租赁房源，并配套餐饮商超、健身房等设施 [6] - 丰台区暖悦公寓银地店项目近三年入住率始终保持在90%以上，主要服务城市基础运行服务人员和新毕业大学生 [6] - 专项配租的城市服务保障人员公寓床位月租金最低562元，远低于市场平均水平 [6] - “一间房”“一张床”产品以小面积、低租金精准匹配新市民、毕业生、城市服务人员的“入门级”居住需求 [17] - 配套的公共空间如自习室、健身房等，能满足社交、成长需求，增强归属感 [17] - 盘活存量资源改建保障房，实现了城市更新与存量资产盘活的双赢 [17]

文章核心观点 - 贵阳市多部门联合推出商品房“以旧换新”活动 旨在通过政策支持与流程优化 支持居民改善性住房需求 畅通新房与二手房交易渠道 激活住房消费潜力 [1] 活动参与方与要求 - 参与对象包括计划出售本地二手房并购买本地新房的换房人 以及自愿参与的房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行 [1][2] - 房地产开发企业需提供新房专属优惠 最大优惠幅度可按拟销售价下浮10% 并为换房人设定不少于60天的“解约保护期” [3] - 房地产中介机构为换房人出售旧房提供服务 中介服务费按不超过旧房成交总价的2.5%收取 [3] - 商业银行需优化信贷服务 包括提供贷款“绿色通道” 承担旧房按揭贷款的抵押登记费、评估费 并优先办理提前还款业务 [4] - 换房人出售的旧房需产权清晰 且交易资金须纳入监管以保障安全 [4] 活动流程 - 各方通过“贵阳市住房租赁(存量房交易)平台”微信小程序在线登记报名 主管部门复核后公布名单 [5] - 换房人选定意向新房房源 缴纳意向金并签订认购意向协议以锁定房源 [6] - 换房人可委托中介机构出售旧房 签订销售委托协议以优先推广 [6] - 旧房成功出售后 换房人与开发商签订正式商品房买卖合同并享受优惠 若旧房未售出 可协商延长协议或解除协议 [7] - 主管部门将设立交易绿色通道 加快办理手续并协助换房人申领各项政策优惠 [7] 配套政策支持 - 税收方面 个人销售购买2年以上住房免征增值税 出售旧房并购买新房且在2026年12月31日前缴纳新房契税的 按新房实际缴纳契税金额50%发放消费券补贴 [8] - 契税方面 对个人购买家庭唯一或第二套住房 根据面积适用1%至2%的优惠税率 [8] - 信贷方面 将首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15% 并优化住房套数认定标准 在拟购房所在区无房的即按首套执行信贷政策 [9] 活动期限与组织 - 本次活动试行时间为通知发布之日起至2026年12月31日 [10] - 贵阳市房地产业协会与房地产中介机构管理行业协会负责统筹协调与行业自律 [10]